中X城项目市场分析终结篇

1、.SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX工程市场分析PAGE ：.；目录上篇上海住宅市场开展趋势分析与预测第一部分 上海住宅开展趋势概述第二部分产品开展趋势第三部分行业结合趋势第四部分价钱走向趋势第五部分住宅市场开展预估第六部分虹口区区域市场分析下篇上海商业市场开展趋势分析与预测第一部分分析概述第二部分上海商铺市场环境分析第三部分市场竞争情况第四部分市场动态第五部分XXX工程区域商业市场开展分析上篇 上海住宅市场开展趋势分析与预测第一部分 上海住宅开展趋势概述年的申城楼市在一片热卖和年末申博胜利的繁华中间即将落下帷幕，上海楼市依然呈现出一路

2、上扬的态势，但也不断有专家、学者对节节升高的房价提出质疑。从宏观上看，年上海房地产市场上暖风频吹：浦江两岸综合开发进入本质性的启动、央行第八次降息、十大轨道的建立引发新一轮房产投资热；从政策上看，取消蓝印户口政策并没有对市场呵斥太大的冲击；从市场上看，万平方米的重点工程配套商品房的正式启动，指点性房价控制在每平方米元左右，最近新成立上海地产集团和上海大盛资产对土地一级市场进展调控性运营，建立政府主导型土地贮藏供应机制，这些都阐明了政府宏观调控的态度，使住宅开发纳入安康、继续开展的轨道。继今年上海市住宅产业快速开展之后，未来两年，无论是投资总额还是新开工和开工面积，均将比今年有所上升。年，上海住

3、宅的投资将到达亿元，住宅新开工万平方米，开工万平方米。 明年，上海市住宅产业将以提升上海市民居住程度为主线，继续推进上海市住宅建立继续、稳步、安康开展。创建“四高优秀小区，以住宅产业现代化为抓手，抓住重点、培育亮点、处理难点，注重中低收入家庭的住房需求，不断提高行业管理程度。从有关会议得悉：年，上海住宅投资亿元，住宅新开工万平方米，开工万平方米；建成“四高优秀小区个；实施菜单式全装修万套，建成“四新成果运用小区个以上；完成平改坡幢，综合平改坡至项；完成居住区为老效力设备个；艰苦工程配套商品房开工万平方米，新开工万平方米；建成居住区绿化公顷，围墙透绿公里。 据分析，明年住宅市场将面临着如下“利好

4、：日益提高的开放度和不断加强的城市综合竞争力将推进住宅的快速开展；大规模的城市根底设备建立和城市化的快速推进将促进住宅建立；城乡一体化步伐的加快，为住宅开展添加了新的活力；房地产业的支柱产业位置以及各项配套政策的有力支持，将推进住宅市场的昌盛；小康目的确实定、市民收入程度的提高将进一步扩展市场的有效需求。年楼市的开展更加牵动了众人的心，开发商希望楼市继续走强，买房人希望楼市降温。为此同时，各种新概念、新景象也层出不穷。在此对未来两年的申城楼市做一些预测。第二部分 产品开展趋势住宅将在延续人性化、生态化、具备文化内涵以及国际化的根底上更注重一个“适用技术的问题，也就是产品的经济化，基于对年楼市的

5、分析，住宅“金字塔中下部分的需求者普遍以为目前房价较高。小区建立不能落后于相应需求，但是假设太过超前，普通小区就配备奢华会所、智能化设备势必引起本钱上升，脱离购房者需求。盲目以为只需提高产品质量，加强小区配置，辅以楼盘精巧包装以及强大广告攻势就可以胜利的观念，在年并不一定行得通。强调适用性、经济性将成为楼市的一个新趋势。第三部分 行业结合趋势在产业竞争中，估计年将是国内房产企业走向结合之路的一年，目前外资房地产企业加快了进军上海的步伐，上海市工商局的统计数听阐明在年上半年，注册资金超越万美圆的房地产企业到达了家，由和黄地产、新世界、新鸿基、瑞安地产等香港地产商掀起的“投资潮将再度上演“晋级版，

6、同时，据摩根斯坦利公布的海外基金投资中国房地产市场的一项研讨显示：在未来年中间，将有亿美圆的海外资金进入上海市场，他们凭仗着雄厚的资金实力、先进的物业管理方式、营销网络和更加专业化、人性化的效力理念逐鹿市场，而国内的房地产商的政府背景优势和天然的地域优势将逐渐弱化、势必需求走结合之路，扩展融资渠道、更新运营理念，重新打造中心竞争力。跨行业结合的趋势也将更加明显。如今不断有企业提出造城造镇的方案，在这种建立中要造学校、医院、大小商业设备，出现了多元化地产开发的新局面，把一些与房地产相关的产业整合到一种社区生活中来，最近奥园与海尔协作，使房地产化家居集成迈上了一个新台阶，对降低开发本钱、提高效率、

7、提升档次、强化开发质量都将产生很好的效果。单独的工程公司曾经无法从品牌资源、资金实力、专业人员等方面和大的地产集团竞争，而要在竞争猛烈的申城楼市中站在第一梯队，就要凭仗合纵联横的优势，凝聚分散资源，提炼集团终极势能，并以结合营销推行方式抗衡强敌。第四部分 价钱走向趋势最近上海房价上涨势头很好。这一轮房价上涨能维持多长时间?从长久来看，房价上涨是一定的，这是房地产的特性，特别是土地资源不可再生的特性所决议的；但房地产作为社会的一种特殊商品，同时受市场供求关系的制约。中原以为，影响房地产涨跌的要素主要是三个方面：一是房地产的综合质量，它代表了房地产商品的实践价值。其综合质量包括地段、环境、建筑形状

8、、建筑质量、房型、功能等等，它与其本钱和科技提高、设计程度相关联，是决议房地产价钱的内因；二是房地产的供求关系，它影响了房地产价钱的变化。当上世纪年代中后期市场供需关系扩展、供大于求时，房价下跌；而近两年楼市销售量大于开工量、供少于求时，房价上涨；这是呵斥房地产价钱升降的外因；三是消费者的偏好，它在楼市的不同开展阶段产生影响。从上世纪年代中前期，人们喜欢多层住宅到后来偏爱高层住宅；从年代中后期有些人喜欢复式住宅到近两年来大家看好水景住宅，等等。这种情况并不是左右房价的主要要素。近两年多来，商品房平均成交价不断上涨的情况，不仅表达了供需关系，更表达了商品房综合质量的提高。深化分析近两年多来商品房

9、价钱上涨的缘由，目前全市商业用房的分布构造已相对平衡；而办公用房需求量添加，特别是内环线以内地域供需关系很接近，正是建造办公楼的时候，但要培育要造好的。从年开场，住宅价钱上升的主要缘由：首先是综合质量不断提高。从地域来说，内环线以内地域年的销售面积比年增长了.，内外环线间地域同比增长了.；年上半年内环线以内地域新开工面积占全市开工面积比重达左右，增长幅度达.。从建筑形状来说，高层、小高层住宅供应量大幅度上升，而多层住宅相对下降，年多层住宅占， 年只占；另外，别墅也有微量上升，其销售面积从年的万平方米上升到年的万平方米。地段好、构造好是推进房价上涨的主要缘由。其次是供需差距在减少。从年至年，全市

10、商品住宅供销比分别为.：、.：、 .：。在住宅综合质量提高和供销比减少的影响下，住宅平均价钱每平方米从年的元上涨到年的元、 年的元和年的元左右。其间，内环线以内地域平均价从每平方米元上涨到年的元。同时，由于上世纪年代建造的高质量存量房上市，加上动拆迁和外来人口呵斥的住宅需求量激增，以及近些年小户型新建房源的减少等缘由，促使存量房价钱也是直线上升。已售公房平均价钱每平方米从年的多元上升到年的多元，有些地方的已售公房与商品房的价钱相差无几。从上海城市建立的全局来看，影响未来几年上海房地产价钱走势的主要要素有以下几个方面：一是房地产综合质量继续提高。“十五方案开场，公里的地铁、轻轨和公里高速公路，特

11、别是公里中环高架路的建立，将大大改善城市交通；城市园林化建立将达-的绿地覆盖率，包括河道整治、空气清洁；运用新的建筑资料，包括门窗配件，装修房取代毛坯房；建筑外型趋向多样化、个性化、风格化和房型功能趋向合理化、人性化；小区环境及设备优化和完善等等。二是消费者偏好发生新变化。从上世纪年代中前期走向城郊花园住宅的富有群体，由于交通和社交活动不便等缘由，重新回归中心城区，促进中心城区高档楼市的兴隆。三是开放型国际大都市的效应。在内、外销房并轨和房价收入比为：和：的情况下，引发国际资本和外来资本购买上海每平方米元以上的高档住宅。四是近几年供销比减少。预售面积超越开工面积。从历年来住宅需求看，上海平均居

12、住程度相当落后。据年底人口普查时统计，中心城区人均只需.间房，与方案年到达人均间房的要求差距还很大。五是市民购房潜力相当大。两年前市民平均收支节余就达多元。据今年月统计，目前全市购房贷款余额仅 亿元，约占市民存款的，只占市民全部金融资产的.，这个比例在全世界来说是相当低的。另外，上海住房货币化分配政策即将出台，又将构成一大笔购房资金。综合上述诸多要素分析，上海作为国际化大都市，房地产需求相当迫切，全社会的支付才干又绰绰有余，只需上海经济开展坚持左石的增长势头，上海房价仍将继续上涨。第五部分 住宅市场开展预估、住宅供应开展预估在上海GDP继续高速增长的宏观经济环境下，在内外销的并轨和中国参与WT

13、O的背景下，上海高档住宅市场迎来其开展历史过程的顶峰期，高档住宅市场正在被国内外各大投资商和开发商所看好。目前上海新一轮的旧区改造曾经全面展开，估计撤除面积为万平方米，其中中心城区的旧里撤除面积和改造力度最大，这预示着今后几年内，中心城区的房地产开发投资将进入一个高速攀升期，新建房屋的上市供应量将进一步攀升，其中将会有大量高质量高价位的商品住宅推向市场，构成高档物业的强势供应。另外结合浦江两岸的综合改造、古北新区二期的开发建立等情况，基于上海楼市年以来高档住宅的供应走势，结合掌握工程资料，我司以为-年上海高档住宅市场的未来供应仍将继续坚持一个旺盛的开展态势，每年高档住宅的供应量约在-万平方米上

14、下，年供应单元数为-套，尤其是-年将会到达颠峰。其中，中心城区高档住宅的年供应量在-万平方米之间，供应单位在-套之间，占全市供应量的-%。未来上海高端公寓产品外，将主要集中在以下区域：古北.区古北二期；长宁路天山路沿线；黄浦区地域；北外滩及四川北路地域；徐家汇及附近地域；卢湾太平桥及建国路地域；静安苏州河沿岸及北京路地域；浦东小陆家嘴滨江；世纪公园周边地域。图-高档住宅市场未来供应预估数据来源：上海中原市场研讨部表-全市高档住宅未来供应情况浦东新区：工程称号工程地址开发商占地面积万规划面积万估计供应单位铜山街工程民生路铜山街中金集团上海船厂工程泰东路和记黄埔/汤臣海景公寓富城路银城南路汤臣集团

15、/鹏利海景公寓东昌路银城路鹏利国际集团/.浩大金磐公寓浦城路浩大集团/香梅花园后期花木路锦绣路金大元后期万世茂滨江花园后期潍坊西路号世茂集团后期万世茂湖滨花园后期云间路白桦路世茂集团后期万仁恒锦绣园锦绣路杨高路仁恒集团/第九城市锦绣路号虹桥开发区结合开展公司/黄浦区：工程称号工程地址开发商占地面积万规划面积万估计供应单位黄浦众鑫城二期复兴东路方斜路众鑫资产公司.太阳都市花园后期复兴东路河南南路锦发集团后期万老西门新苑西藏南路肇周路中信泰富集团.复地雅园河南南路复兴东路复地集团老西门广场复兴东路老西门中远置业城投地块河南南路方浜中路城投集团金外滩B地块中山南路复兴东路金外滩集团华润集团地块董家渡

16、聚居区华润集团.华泽实业地块董家渡聚居区华浙实业.光彩事业地块董家渡聚居区光彩事业.淞园地块半淞园路保屯路淞园房产士博汇西藏南路号弘辉房产.耀江花园二期西藏南路半淞园路耀江房产.二期.万建工工程新昌路聚居区建工集团地块北京路浙江路黄浦投资公司./静安区：工程称号工程地址开发商占地面积万规划面积万估计供应单位达安花园三期长寿路武宁路达安顿业.三期万静安枫景后期常德路新闸路明峰置业后期万上海壹街区二期成都北路北京路静安顿业.二期万国际丽都城后期北京路石门路国际丽都城置业.后期万静安工程延安中路号嘉里集团./协和世界二期南京西路号协和集团.镇宁路工程镇宁路万航渡路嘉华集团/北京路工程北京路苏州河佳运

17、投资./中凯城市之光西区威海路石门路中凯置业西区万石门二路苏州河工程石门二路苏州河华能集团/长宁区：工程称号工程地址开发商占地面积万规划面积万估计供应单位广场凯旋路安化路利百辛集团/中信工程镇宁路延安西路中信国华公司.周家桥号地块长宁路古北路上海万博房产.虹桥河滨花园长宁路古北路上科实业.古北工程古北I区和记黄埔.长宁号地块I长宁路古北路上海新天地置业/仁恒河滨花园天山路芙蓉江路仁恒集团凯德天山工程天山路水城路凯德置地.中山公园工程长宁路长峰置业/曹家堰工程延安西路江苏路嘉里集团.徐汇区：工程称号工程地址开发商占地面积万规划面积万估计供应单位天际花园三期南丹路号徐汇城建投发.三期.万晶华苑天钥

18、桥路南丹路上海城开.阳光巴黎东安路斜土路阳光新景集团.汇宁花园淮海西路新华路九龙仓置业.汇贤居长乐路乌鲁木齐路和记黄埔/.帝景苑肇嘉浜路号上海荣福房地产.嘉悦花苑瑞金南路斜土路长峰置业/徐家汇花园三期宛平南路斜土路徐汇商建/梧桐花园二期建国西路陕西南路华嘉置业/淮海晶华桃源路太平桥国浩地产.卢湾区：工程称号工程地址开发商占地面积万规划面积万估计供应单位茂名路工程巨鹿路茂名路东方海外.新天地住宅工程黄陂南路兴业路瑞安集团/中海海悦花园鲁班路斜土路中国海外.香港新世界花园后期中山南路制造局路新世界集团.后期万蒙自路开展工程蒙自路新世界集团.中海建国路地块马当路建国路中海集团/新天地西地块新天地西侧

19、上海置业.虹口区：工程称号工程地址开发商占地面积万规划面积万估计供应单位明佳地块四川北路海伦路明佳房产.海宁路地块四川北路海宁路宝钢房产.信虹工程四川北路海宁路信虹房产/瑞虹新城后期临平路虹镇老街瑞安集团/世茂新城虹口北外滩世茂集团/闸北区：工程称号工程地址开发商占地面积万规划面积万估计供应单位长安路工程长安路苏州河申能房产.嘉里不夜城后期天目西路梅园路嘉里集团/新梅太古城海宁路曲阜路兴盛房产/、住宅需求开展预估在上海商品住宅市场总体运转情况良好的情况下，估计上海高档商品住宅需求情况开展态势良好。首先从高档住宅的市场客户群体容量来看，在中国进入WTO以后，外商投资额增长，众多外商在上海建立公司

20、，外籍人士在沪人数会有较大增长；同时年后期上海市开场实行新的人事政策，放松了对高学历外来人才的限制，使得外来人士大量地涌入到上海，这些新来的人口，经过短期积累，部分将开展成为上海高档住宅物业的一支推进力量；此外，由于上海近年经济良性开展，上海市居民的收入程度显著增长，上海本地高收入群体的比例在未来几年也将显著添加。上述要素都显示未来高档物业的客户容量将有所放大。从政策影响来看，在内外销市场所并后，本地及外国的银行开场给其外国客户提供灵敏的抵押贷款措施。银行简化了抵押的程序，扩展了抵押的最高额度，国外购房者如今可直接用人民币来恳求，免去经过以美圆和港币来进展抵押的通货危机，这样境外客户和中国客户

21、之间在贷款方面的差别会变得微乎其微，外国购房者的需求也会因此提升。图- 高档住宅市场未来吸纳量预估数据来源：上海中原市场研讨部、住宅消费群体开展预估内外销商品房正式并轨，中国胜利参与WTO，使得外籍和港、澳、台地域的人士在沪投资购房不再遭到限制，越来越多的境外资本开场逐渐流入上海楼市，同时中国内地的外地消费群体受上海大都市的独特魅力所吸引，大量参与到买房大潮之中，外来购房群体的激增对沪上楼市构成利好，支持着上海住宅市场尤其是高档住宅市场的开展。据统计，年上半年，在沪购买商品住宅的非本地人士比例达%，其中境外群体的比例约.%，而对于高价位商品房，有约%左右的客户上海以外的城市和地域，境外人士在其

22、中的比例高达%上下。以上数据显示着目前上海高价位商品房对外来购房群体的高度依赖性。高档商品房由于其单价、总价高的特点，因此其客户往往是位于消费金字塔上部群体，客户群体有着职业、身份、收入的特殊性。详细而言，主要由以下几部分群体组成：第一部分：在大型国有企业或外资企业任务的中高层管理者和高级白领这部分人任务相对稳定，收入可观，但任务压力较大。购房用途主要为自住，一部分为投资。其虚荣心较强，喜欢时髦，注重楼盘质量、小区环境，对地段有要求，需求经过居家质量来表达其个性与档次。第二部分：专业人士主要指IT、金融、医疗、法律、教育等他们具有较高的文化教育背景，在业内往往具有一定知名度，见多识广，对现代生

23、活理念认识较深，收入普遍较高，对居住气氛和环境有特殊要求，注重环境与精神需求的满足，易接受新概念。第三部分：私营业主具有较强的经商理念，社会阅历较深，较多为二次置业甚至几次置业，而且多年的经商阅历使其在购房时更多地是从能否物有所值的角度去衡量，更关注物业的增值潜力。 第四部分：海归人士希望本身身份和社会位置得到他人的认可，非常注重置业的居住环境和周边的休闲文娱设备，容易接受新事物，喜好时髦、自然、现代的生活。 第五部分：投资人士上海作为一个国际化的大都市的笼统曾经深化人心，对周边省市、港台、外籍人士有很大的号召力，市中心地段是投资人士的主要目的。第六部分 虹口区区域市场分析、区域根本特征根据的

24、区位特征和住宅市场价钱，将虹口区分为以下四个板块：北外滩、周家嘴路地域北至周家嘴路、海宁路一线含道路北侧部分地域，南至黄浦江的虹口南部区域。四平路沿线地域。内虹口的中腹地域，以四平路为中轴线，包括周边海伦路、临平路、曲阳路、大连路。鲁迅公园地域内环线以内鲁迅公园周边地域，涵盖曲阳新村、四川北路在内的狭长区域。外虹口地域虹口区内环线以外区域，包括广中路、凉城、运光三块重点区域。、市场分析.市场综述虹口区位于黄浦江、苏州河交汇处，邻CBD和外滩中央金融区。本区属于老城区，内虹口文化历史悠久，名人故居众多，并保管有数十幢英、法、日、荷式洋房，著名的四川北路是上海三大商业街之一。因此在北部地域市民的心

25、目中，尤其对于宝山、闸北以及杨浦居民来讲，该区域是理想的居住地。不过虹口也同样有着上海老城区的固有特点，人口密集，环境不佳，道路拥堵，房地产开发本钱高。设计落后、规模小、房型面积过大是早期虹口住宅市场给人们的最大印象，购房者只能望楼兴叹。近两年虹口区根底设备建立的力度进一步加大，投资环境日臻优化。周家嘴路的拓宽通车，北外滩沿江地域的改造、明珠线一、二期工程、大连路越江隧道的建立一切这些都不同程度地提高了虹口区的城市笼统，改善虹口的投资环境，为楼市的良性开展发明优越条件。虹口区自年以来，每季的新开楼盘和新开工工程不仅成为北区之首，更在全市范围内名列前茅，住宅市场的开展速度有目共睹。年就曾经开场规

26、划的浦江两岸综合开发终于在年始正式启动了，这标志着上海的母亲河黄浦江在不远的未来将成为一条具有国际程度的水景岸线。这一宏伟规划将涉及到本区南部北外滩地域，根据规划方案，在黄浦江以北，西至虹口港、东至秦皇岛路，北抵大名路杨树浦路的大片土地上，结合国际客运中心建立，规划成为与航运业相关的商务居住综合区，北外滩最终将与陆家嘴、外滩一同成为上海乃至全国的金融、贸易、航运中心。市政方面，多伦路文化名人街二期改造、轻轨明珠线二期、四川北路大型公共绿地、大连路隧道都是近阶段虹口的艰苦工程工程，给周边地域的房产开发带来了不小的机遇。在此艰苦利好的直接刺激下，北外滩及接近该区域的周家嘴路沿线的房市牛气冲天，新盘

27、工程和老盘工程的价钱频频升高，销量也迅速攀升。建筑类型分析 虹口区虽然在地理位置上靠北，但区境范围内有相当大的面积位于内环线以内，老城区的商业地段使内虹口地价昂贵，加上地理上处于黄浦江畔，紧靠外滩中心和陆家嘴金融贸易区，使内虹口地域的住宅工程采用高层规划的不少，早期外销公寓和四平路沿线地域这方面的特征最为明显。环线外的凉城、广中、江湾地域在市场启动初期那么是多层一统天下的局面。随着市场的成熟，在容积率和绿化率双重目的的压力下，本区物业的建筑类型出现了些微妙变化，“环内走低、环外走高的景象开场愈发明显。价钱程度分析虹口在上海房地产市场区位上有其特殊性，楼盘开发相对集中，房价的区块差别性不是非常明

28、显，环内中高档价位、环外中档价位构成了虹口楼市的价钱特征。详细而沿，北部凉城、广中路一带开发环境日臻成熟，受此驱动，目前整体价钱程度到达了元/M。定位为中高档的内虹口地域，行情价钱在元/M以上。三个板块各有各的地域优势，价钱差别不大。相对而言，四平路市场启动较早，环境改善效果明显，房价最高，在元/M之间。虹口房价的地段级差并不非常明显，内虹口三大板块的价钱都维持在-元/平方米，价钱落差往往受产品的差别性和附加值的影响较大。外虹口与内虹口存在着元/平方米的价差，元/平方米的推盘价钱契合了虹口大批中等收入家庭的购房价钱需求。. 细分市场北外滩、周家嘴路地域周家嘴路沿线包括黄浦江北岸地域是虹口环内最

29、重要的推盘以及成交板块，目前在售楼盘的市场价钱普遍在元/M以上，个别靠黄浦江的江景住宅如新外滩花苑、临潼苑的价钱到达万元以上。三年前周家嘴路的拓宽通车为该地域结合旧城改造的商品住宅开发提供了良好的条件，至今在此地域曾经云集了十余多个已建和在建的商品住宅小区。年伊始，该地域的建立进一步加快，名声在外的名江七星城正式开盘，万平方米的大规模小区一改以往区域市场上中等规模工程供应的情况，据悉，在未来几年内，结合外滩一体化的建立，该板块尤其是板块南的北外滩区域将是虹口旧改的重要基地，和记、中远、世茂等数家大集团均对该区域表示出浓重兴趣。规模化、质量化开发将愈发明显。四平路沿线地域四平路是上海“三纵三横“

30、道路交通网络中的纵向主干道，起着联络杨浦、虹口和市中心的重要作用，地域的土地等级为三级。道路条件的优越使这里成为虹口区商品房开发最早的区域，虹口区大部分的外销房都聚集于此，周边的商品住宅普通以商住为主，档次较高。老城区的特点使四平路沿线地域多旧房，居住环境欠佳，沪上最大危棚简屋地块之一的“虹镇老街即位于区境内。年，香港著名地产开发企业瑞安集团出巨资对虹镇老街开场现代化改造，虹口最大的商品住宅工程“瑞虹新城应运而生。工程一期的价钱创区域内销房当时最高价，整体营销走势先扬后抑。在未来两年，占地万方的瑞虹新城后期也将面市，将进一步带动该地域的价钱走势。上海中心城区繁华商业街上的第一座大型公共绿地万平

31、方米的四川北路绿地于月进入全面动拆迁任务，耗资亿的这块“城市绿洲西起四川北路、东南临新辟规划道路，北临建立中的轻轨明珠线，建成之后将进一步扩展和提升四川北路商业街的影响和档次。从后市来看，随着四川北路绿地的建立，四川路商业街笼统的总体提升，四川北路沿线将成为未来商品住宅开展的一大重点区域，高档次的规模楼盘将会相继出如今区域市场上，未来市场更趋精彩。鲁迅公园地域该地域属虹口区的休闲文娱和商业中心，由于可供开发的土地不多，因此该板块的供应量和销售量不断不如其他区域。现有的主要供应工程为老盘洛可可花园、曲阳豪庭、华昌公寓等，年开盘的工程如欧阳名邸、东渡名人大厦等为消费者提供一些新颖选择。其中位于欧阳

32、路上的欧阳名邸借力鲁迅公园获得了较好的市场效果，一期推出后，一期个月销售已超越%，二期也于今年开盘，保管的水景住宅正式出卖，同时推出市中心罕有的多层三房住宅。东渡名人大厦为曲阳地域内的一个小户型独身效力公寓案例，单套总价为-万元，全装修的独身公寓楼盘继续着其红火的势头。另外，备受市民关注的多伦路文化名人街的二期改造工程于去年月开场正式启动，二期工程范围西至宝山路、东至四川北路，包括目前上海保管最为完好的石窟门建筑群永安里和各国风情的别墅。秉着追想往昔上海温馨浪漫的生活情怀这一主旨，此次改造在尊重历史轨迹的根底上，以世界言语讲上海风情故事，杜绝千店一面的百货大楼，兴建一批文化艺术场所，为沪上再添

33、一大文化旅游景点。外虹口地域环线外的虹口区是近些年来异军突起的一个主力供应区域，以凉城新村成熟的生活环境为开展依托的中虹花园居住示范园区自年下半年始，目前曾经陆续推出了四个独立工程，一致协调的整体开发态势已构成，这些工程凭仗着高起点的规划规范和时髦的设计理念成为虹口消费市场的购买热点，上海第五季、中虹丽都苑、中虹新都苑以及中虹翡翠园这四个楼盘不断活泼在虹口区成交榜单的前列，并且价钱都普遍到达了元/平方米以上，胜利的开发运作为宽广内外人士所注目。当然，从中虹花园现有工程的情况来看，物业建筑形状的同一性，产品和环境设计的类似性使其进一步开展呵斥了一定的局限性。而在这方面浦东的联洋新社区那么更具特征

34、。下篇 上海商业市场开展趋势分析与预测第一部分 分析概述本次针对上海XXX工程的商业市场分析，主要是经过分析过去几年上海商业市场的供求情况以及开展变化，并结合工程实践所处的区域市场现状和未来开展变化作一定的市场预估。本次分析报告的内容共分：上海商铺市场环境分析、市场竞争情况、市场动态、XXX工程区域商业市场开展分析四个部分。以下文字将作逐个引见和分析。第二部分 上海商铺市场环境分析、 市场经济环境分析近年上海经济继续快速增长，居民生活程度不断提高，商业市场开展迅速，为商铺市场的昌盛提供了良好的经济环境。图 近年上海GDP增长情况数据来源：上海统计年鉴年为预估值图 近年上海社会消费品零售总额情況

35、数据来源：上海统计年鉴上海商铺市场的供求情况 供应情况从年起，上海的商业用房供应量稳步增长。从商业和房地产市场两方面的开展来看，由于上海目前的商业用房主要为传统的商业街和住宅底商，而近年及未来上海商业开展的重点主要集中在对传统商业街的改造和住宅底商两个方面，目前的商业规划将以调整现行商业格局为主，不会另辟新的大规模商业中心，商业物业的供应主要和住宅建立的开展相伴生，同住宅物业的开展同步，从年起，每年商业用房的开工面积占住宅开工面积的比例维持在.-.%之间。因此在整个房地产市场日益成熟和稳定的情况下，住宅建立稳步增长，配套的商业物业将继续稳步小幅增长，假设按目前大约%的增长速度，估计-年商业用房

36、的供应面积将在万平方米左右。图 -年上海商品住宅和商业用房开工面积 数据来源：上海统计年鉴 需求情况近年上海的经济稳步增长，社会零售商品总额、居民收入和生活程度继续增长，上海作为“购物天堂的位置也不断稳定和加强，这些都是促进商业用房的消化量稳步增长的积极要素。未来在宏观环境利好的同时，国际品牌专卖店的涌入以及超市便利店的遍地开花将推进商业用房的吸纳继续向好。另外，由于上海的商铺具有明显的都市商业的特征，商铺的价值很高，产生租金的才干很强，因此在普通情况下，商铺权益人不情愿出让商铺，同时由于商铺的价值大，入市门槛较高，从而使得商业用房的消化方式不断以租赁为主。随着上海房地产的蓬勃开展以及大量的住

37、宅底商以出卖的方式出现，商铺投资已引起了投资者的关注，商铺投资趋旺，因此未来以出卖消化的商铺增长幅度将会有较大幅度提高。图 -年上海商业用房消化面积数据来源：上海统计年鉴上海商铺的价钱情况 租金情况在前两年的供应量得到消化后，零售物业的租金在年降到谷底后开场上升，到年一季度大型零售物业底楼的平均日租金已超越美圆/平方米。最近大型优质零售物业供应的稀缺使租金继续坚持上升的势头。当然这里看到的商铺的整体情况，实践上上海商铺市场的租金程度呈现一种涨跌互现的态势，即受商家企业青睐的商圈内商铺租价一直处于高位，如南京路、徐家汇、淮海路等。而商家无意投资的商铺租价那么只能以降价来顺应市场，这种景象在今后一

38、段时间仍将继续下去。另外从区域市场的情况还可以看出，年，各商街平均租金最高的是南京路经过了大幅的增长后，其次是淮海路和徐家汇。近期出台的一系列商业规划方案将影响到商街的租金重排坐次。除地段要素外，恰当的规划与定位将大大提升商业用房的价值。图 近年上海零售物业底层平均租金情况资料来源：上海中原市场研讨部图 上海主要商场平均租金 资料来源：上海房地产市场分析 售价情况总体来看，上海社区性商圈新建商铺的价钱与同幢或同区域住宅价钱的比例大多为.：至：之间。由于近年出卖型的商铺以住宅底商较多，商铺的销售价钱走势同住宅的价钱走势根本类似。但商铺售价增长幅度快于同区域住宅。尤其是在次中心城区，商铺价钱上升价

39、钱空间较大。图 近年上海商业用房全市的销售价钱资料来源：上海统计年鉴第三部分 市场竞争情况、 市场综述上海目前的商业用房主要分为两大类：传统的商业街、住宅配套商业住宅底商。上海传统商业街主要分布在上海的“三街南京路、淮海路、四川路和“四城徐家汇商圈、新客站商圈、豫园商城及浦东新上海商业城。在上海市府规划中，未来上海商业规划将以建立调整现行商业格局为主，不会另辟新的大规模商业中心。住宅配套商业住宅底商按设置方式分三种：沿街分布、独立主题商业街、会所商业。从两种商业类型的前景看，未来上海商业开展的重点将主要集中在老街重生改造和住宅配套商业两大方面。重新增供应看，南京路、淮海路、徐家汇近两年根本无新

40、供应。四川北路、中山公园地域是近期供应集中区域。这主要是由于顶级商业街供应已近饱和。其竞争已上升到质量的高度。最近，南京西路、南京东路、淮海路三大商业街纷纷出台晋级改造的新方案。力争建成国际级商业街，希望能吸引更多的世界顶级品牌入驻。徐家汇、四川北路、中山公园地域是二、三线品牌的重要战场。从运营方式看，目前上海商业街铺主要采用出租的方式，商场主要采用出租和结合运营一定的保底金额加一定百分比的扣率两种方式。普通来说，街铺的租金比同区域商场租金高，用于出租的商局面积较小，收入稳定。目前，收益与风险共担的结合运营方式为众多大型品牌商家采用。通常底层和低楼层采用出租方式。高楼层以协作运营为主。比较两种

41、方式的租金收益，各商业街的结合运营租金都比出租的租金收益高。图 年上海主要商业街商场出租和结合运营租金情况数据来源：上海房地产市场、 商业市场竞争特征居民休闲消费和日常消费呈现明显分别居民消费总体上呈现休闲消费到中心商业街集聚，日常消费在社区商业集聚的特点。据统计，由于居民的大量外迁，近年来环线外的消费超越了环线内的消费。为了重振中心城区，市政府又开场有认识的开发中心城区的住宅区，使迁出的居民回流一部分。同时，旧城改造拆迁使原有商业消逝，商业流寻觅新运营地，这给中心城区的商业带来了新的机遇。商业进入形状多元化与力量重组的战国时代沪上商业步入群雄并起的战国时代。传统的百货业与新兴的连锁商业、专卖

42、店等商业形状百舸争流。百货业内的竞争使得行业利润日见稀薄。连锁商业的红火以及专卖店的崛起又给价钱上处于优势的百货业带来宏大的压力。 内外交迫要求百货业发扬本身优势，寻求新的突破。置地广场、港汇广场单层辟为体育运动城，是百货运营向专业化开展的一个前兆。地段的好坏与出租面积占总运营面积呈正向关系淮海路、南京路、徐家汇、四川路等租金较高的地段，出租比例也较高，而租金程度普通地段，出租比例相对较低。 商场与店面需求分野明显，各取所需休闲类、对品牌敏感性不太强的商家大多项选择择沿街店面，主要依托人流保证营业额。已有一定品牌知名度的运营者主要选择黄金地段的街铺，并且不须和他人利润分成。中档品牌以及一些急于

43、打品牌的运营者因要借助大商场已有的知名度而希望能在太平洋这样的知名商场中占有一席之地。顶级品牌那么会选择入住有商业气氛但又不像淮海路、徐家汇那样过于喧哗的商业街，普通会选择接近繁华商业区，但地段幽静、购物环境好的大型SHOPPING MALL。大型商场为了坚持本身笼统，聚集人气，招商倾向于知名度较高的品牌。商场运营者经常会采用差别化租金战略。对著名品牌给予租金上的优惠，其利润的损失经过对其他品牌收取较高租金来弥补。商场进入品牌竞争时代知名度较高的商场其门如市，租金程度也会有大幅度提高。据统计，同处于徐家汇商圈，比邻而建的太平洋百货月销售额是排名第二的六百的两倍，商场所得的租金收入也悬殊较大。好

44、像在淮海路上，相隔只需几步之遥的大上海时代广场和上海广场，前者的租金目前到达每天元人民币/平方米，后者那么为元左右。大上海时代广场和连卡佛在海外已有较好的品牌知名度，大大提升了租金程度。规模效应与错位运营规模效应是指同等级、同类型的商场聚集在一同产生的商业聚集效应。错位运营是指同类型的商业聚集在一同时，各商场采取不同的目的客户定位，从而使个体利益与整体利益都到达最大。徐家汇商业规划是典型的例子。徐家汇商业的错位运营商场称号运营理念目的客户建筑面积平方米港汇广场一次购足，体验购物休闲乐趣从小孩到老人汇金百货倡导时髦追求档次的消费者东方商厦礼在东方年收入万左右的成熟消费者太平洋百货流行的指点者追求

45、流行的淑女们上海六百实真实在，效力群众讲务虚惠的工薪阶层新路达百货实惠方便半径公里范围内的消费者汇联百货汇群众所需中低收入消费者美罗城休闲文娱在美罗年轻人地段级差显著 商业用房租金受地段的影响最大。按租金程度,可将以上区域分为两个层次，徐家汇商城、淮海路、南京路为第一层次，上述其他区域为第二层次。第一层次的商业用房租金程度比第二层次高出一大截，可见租金的地段级差的梯度性十清楚显。地段的购成要素中，交通是极其重要的要素。徐家汇商城围绕地铁而建的商业规划大大提升了该地域的商业用房价值。目前，地铁站点附近是营业性商业用房的最正确选址。人口聚集对商业用房租金影响日益显著人口集聚住宅市场规模的不断拓展和集聚效应的出现对商业繁华度的影响日益明显。徐家汇地域周围居民的大量添加，加上徐家汇处于发射型交通的聚合点，地铁一号线使徐家汇与梅陇、莘庄地域数万人口构成了大规模的商住互动。区位优势十清楚显，稳坐租金程度头把交椅。随着市中心人口外移，及上海其他地域和外地城市商业的不断繁华，南京路的客流量不断被分