项目策划可行性研究分析报告

1、x市x路项目可行性研究报告目 录 TOC 1-3 hz HYPERLINK N:整理后l目 录 AGEREF oc7187717h 1HPERLNK l_Toc88778一、 总论AGERF _c877718 h 2 HPERLINK l _oc81771 1.1 项目简介 PAGEREF _o871879h HYPERLINK N:整理后1.1.1项目位置 PAEREF _oc87772h HYPERLINK N:整理后1.1.2 项目现状 PAGEEF _Tc787721 h 2 YRLINKl_Toc18772 1.1.3项目总体规划要求 AGEREF _Toc81877 h 2 HYP

2、RLINl_oc871872114项目建筑面积指标 PAGEEF To878723 YPERLINK l To71772.项目法人概况 AGREF _Toc87872 h 2 YPEl_Tc8718773编制依据 PGEREF _Toc8718772 h HYPERLINK N:整理后1.4要紧经济技术指标 PAGERE Toc871876 h 3HYPERLINK N:整理后1.结论PAERTo81h ELINK l _Toc87172 二、市场分析PAGERF_Tc8717728 h 4 YERLINK l Toc8187 2.1宏观环境分析PAGRF_Toc8772 h 4HYPERLI

3、NK N:整理后l.1.1 地理位置PAGEREoc8718773 4HYPERLINK N:整理后2.1.2 经济进展 GEREF _Toc878771 4YPRINK l _oc7187732 2.1.3 人口状况 PAGEEF _Tc871732 h 5HYPERLINK N:整理后l21.4 生活水平PGRF _Toc787733 h 5 HYERLN l _Tc887322房地产市场分析 PGERE_To887734 h 6 ERLINK lTo81832.1 房地产市场综述 PAGRF _To818775h 6 HYPERINK l _oc871877 2.2.2区域分布 AGRE

4、F _Toc871877 h 8HYPERLINK N:整理后2.2.3价格水平 E _Toc187737 9 HYPERLNK l Toc877738 2.2.4 土地市场 AGER _Tc871878 h10HYPERLINK N:整理后l2.2.5 不墅市场 PAERF o8787739h 1HERLIN l _Toc81770 226以后房地产市场走势PAERFc7187 h 1 HYERLINK l _Toc878741三、项目周边环境与竞争性楼盘分析 AGEREF _Tc714 h 12 YERINKl _Toc817423.1项目周边环境分析 PAGERF _oc87142h 1

5、2HYPERLINK N:整理后.1 周边环境 PE _Toc8717743 12HYPERLINK N:整理后l3. T分析 PAGERE _Toc8718774 h 13 HYERI l _Toc871875.竞争性楼盘分析 PAEE_Tc878775 h13HYPERLINK N:整理后l四、项目定位 PAGREF c718774 h 1 HYPERLINK l _Toc87187747 4.1 总体定位 AEREF To871747 h 4 YINK l_Tc787748 42产品定位 PGEEF _Toc7178 h 1HYPELINK l _o871749 4. 客户定位 PAER

6、EF To878749 h15 YRLIKlToc8718750 44价格定位 PAGREF Toc71850 h 1HYPERLINK N:整理后五、财务分析PAREF c818751 HYPERLINK N:整理后l51 技术经济指标讲明 PAEREF _Toc878772 h 17HYPERLINK N:整理后52销售收入测算 PAGRE _To7175 1 HPELINK l _Toc817545.3投资估算 PAREF Toc187754 h 18HYPERLINK N:整理后5.4现金流量分析及财务评价 AGREF To871755 h 18YERLIl Toc8718775 5.

7、敏感性分析 PER T8756 18一、 总论.1 项目简介1.1项目位置该地块位于镇x村，路西侧、x路南侧、x路东侧、x路北侧,占地面积165，71,2平方米(约合250亩），土地性质为商住楼。1.1.2 项目现状目前该地块尚未办后相关征地手续，地块原为农业用地，现地块上杂草丛生,临近x路和x路口附近是当地农业住房。项目总占地面积165,751,2平方米，总建筑面积9,500平方米。地块南面邻近的是延伸中的x路,目前差不多辟通。1.13项目总体规划要求项目总占地面积65,751，2平方米,规划建筑一个大型中高档居住区。土地使用年限为70年。容积率为低层.8，多层1.3,小高层18。建筑密度3

8、%。至少480m2的社区用房，至少900 m2的物业治理用房,一处占地70m2,建筑面积不小于1800 m2的班幼儿园等。机动车位配置为1个/户。1.4项目建筑面积指标项目规划总建筑面积19,500平方米，住宅部分195，500平方米，商业配套00平方米。住宅部分中，多层住宅19,500平方米,小高层40,000平方米,联排和叠加不墅共,0平方米。容积率.2，建筑密度30%。车库建筑面积1,81平方米，共机动车位77个。12项目法人概况企业名称: x房产开发有限公司法定代表人:xxx注册资本： 万企业类型: 有限责任公司经营范围: 房地产投资、开发、销售(凡涉及许可经营的项目凭许可证经营）。1

9、.3编制依据本项目可行性报告依照xx房产开发有限公司提供的资料,结合有关的政策法规和x市有关规划，在实地考察与市场研究的基础上,通过客观分析和经济评估，为项目的开发融资提供科学的决策依据。此外，本项目可行性研究报告编制依据还有:、x市国土资源局国有土地使用权出让合同。2、x市规划局住宅小区建设项目规划设计要点通知书和土地利用条件和要求。1.要紧经济技术指标要紧技术经济指标如下:基地面积 165，751，2平方米总建筑面积 98,500平方米其中：住宅部分 195,00平方米 配套部分 3,000平方米容积率 .建筑密度 0 %机动车停车泊位 1771个1.结论该地块处于x市规划的以后都市居住区

10、内，周边生态环境适宜，市政配套和生活配套正在逐渐完善，具有良好的进展前景。而且,本项目可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。因此,项目的建设是必要的。经估算,项目工程总投资为632,47,155元，税后利润为137，09，85元,税后投资利润率为21.68%,财务效益较好。二、市场分析2.1宏观环境分析2.11 地理位置市位处x省东南部、市与x市之间。北至东北与x、x两市相连，南至东南与x、x区。距x市a公里，市b公里。交通便捷。航空方面,上海虹桥机场距a公里，上海浦东机场距a公里。港口方面，上海港距离a公里、张家港距a公里、太仓浏家港距公里，物资经区内水道运达以上各港口可直接出口。铁路方

11、面,京沪铁路穿越开发区，并在区内设有二等客货运输站。公路方面，区域内公路网健全,沪宁高速公路、机场路、312国道等。 21.2经济进展2000年以来,x市国内生产总值高速增长，近两年增长速度超过30%。20年国内生产总值为430亿元,204年-8月份完成国内生产总值370.7亿元。 2003年,产业结构在调整中不断优化，第二、第三产业共同推动经济增长的格局进一步巩固。全年第一产业增加值2亿元,比上年增长1.4% ；第二产业增加值28亿元,比上年增长34.3%;第三产业增加值12亿元,比上年增长.%。从近两年的三产比例来看，工业占绝对主导地位，随着工业的进展,外来人口的涌入，x市服务业将会得到快

12、速进展。2.1.3 人口状况近年来市户籍人口增长缓慢,但外来人口增张迅速，2001年外来人口为2万人,03年已达到7万,接近总人口的一半。市中期规划（005-201年)人口为13万，其中外来常住人口62万,远期约为1万,其中外来常住人口4万。外来人口的大量涌入带动了房地产的高速进展。.1.4 生活水平近年来,随着市经济的快速进展,人民生活水平大幅度提高。200年，城镇居民可支配收入为910元，20年首次突破万元大关，203年达到创纪录的13元。与此同时,居民储蓄接着快速增加。03年居民人均存款余额达2.2万元，同比上年增长4%。2 房地产市场分析2.2.1 房地产市场综述21.开发2003年房

13、地产开发面积创了历史新高，房屋施工面积达5.82万平方米,比上年增长119%；其中新开工面积45.67万平方米,比上年增长76.8%。各类房屋施工面积均呈现较快增长。一般住宅57.60万平方米，不墅、高档公寓8020万平方米，商业营业用房78.52万平方米，1层及以上高层建筑56.0万平方米,分不比上年增长11.2%、19.1%、13.7%、448.7%。不墅、高档公寓、商业营业用房占比都有了不同程度的提高;高层建筑的开发成为203年房地产开发的一大亮点。03年竣工面积大幅增长,达20.6万平方米,比上年增长11.3%。其中一般住宅1381万平方米，不墅、高档公寓.54万平方米,商业营业用房2

14、2.72万平方米,分不比上年增长10.7%、13.%、10.4%。2.2 销售2003年市商品房销售面积1万平方米,比上年增长4.9；其中商品住宅销售6万平方米，增长50.6 。同时，商品房价格一路上扬。现房综合平均售价达24元，比上年增长1.%。其中一般住宅2083元，不墅、高档公寓3999元,商业营业用房372元，分不比上年增长1.3%、.0%、8.9%。期房平均售价2781元。 .2.1.3 空置由于社会需求增加，消化了大量的空置房屋，使全市房屋空置面积减少，截止2003年底，全市商品房空置面积仅1370万平方米，同比下降0.%,其中住宅空置51万平方米,同比下降58%，空置率为7.4%

15、。.2 区域分布依照市在售楼盘情况，能够把市房地产市场划分为以下板块:老城区市中心,市政府等机构均在该版块内，地理位置极其优越；纵向的x路、x路和x，横向的x西路（中路)等，是x最繁华的几条商业街;该区域内老新村在数量上占有特不大的比重,有00个左右；同时有极少量高档新开发楼盘,要紧在x中路沿线，如x、等,现已售完,其二手房的价格在0-000元/m左右。城北x公园和x河以北的住宅群，尤其以x路和x北路沿线的楼盘居多;由于老城区内地块稀缺而先向外阔伸的地段;现在该区域内的生活和商业氛围特不行，x路两侧的商业带差不多差不多成型，另外x路两侧的x商业街也正在招商中;区域内新建楼盘和老式新村共存，新开

16、楼盘20个左右,一般走中端路线,价格在3500-4200元/范围内,要紧吸引x本地人作为其要紧客户。 长江北路沿线x以东、北路两侧的地带，是近年进展起来的中高档住宅群;该区域的楼盘一般规模都较大，大部分未开发完毕,后期的还会陆续入市，现在新推楼盘价格范围差不多在30-4000元/m内;住宅群的生活配套现还未及时跟上,只能过多的依靠市中心,立即开张的易初爱莲（可能10月)会在一定程度上缓解该地段生活配套欠缺的问题。 x西路和x路沿线处在市区到x湖、x等旅游景区的主干道上,交通便捷;已建成的3000亩的森林生态公园、小型高尔夫推杆场，规划中的大学城和在建的体育中心等设施，都将为该地区提升产品层次提

17、供基垫;x路的改造两侧商业街的规划也会带动该区域版块的迅速成型;前几年在该区域开发的产品以不墅为主，兼有一定量的多层;现在在售的楼盘有x和x花园，价格380-00元m。x开发区x港以东、x塘以南，x区周边的住宅群,楼盘不多，要紧为x区提供配套;新近开发的楼盘有2-3个,其中花苑正在销售中，价格在300元/左右。 x南x南面的一系列地块，现在在建的楼盘仅3个:、x广场和x华城，另外还有两处动迁安居房x，；已建成或规划中多条省际交通枢纽穿越该版块,以后潜力巨大;xx以后规划的都市副中心,近期楼盘数量增速专门快；在售的楼盘有0个，价格区间在220025元/。 xx高档娱乐休闲度假区，楼盘以不墅为主;

18、由于不墅在产品层次上往往差异特不大,因而该版块的价格差异幅度也较大，价格范围要紧分布在5508000元/m 不等。2.2. 价格水平从x市在售楼盘情况看,老城区内的次新房价格最高，均价在4000-500元/平方米;其次是x北和x北路沿线，均价达到300- 4000元/平方米；x西路表现不俗,目前价格区间在280-30元/平方米;x镇也呈现出快速上涨的势头，目前均价达到190-60元/平方米。.2.4 土地市场截至200年0月日，x市本年累计推出土地1幅，其中住宅11幅,总占地面积19.68万平方米，总建筑面积可能在16080万平方米，商业4幅，总占地面积11.6万平方米。正在出让的土地面积约2

19、7万平方米，可能全年将推出10万平方米左右,总建筑面积在220万平方米左右,出让土地面积差不多与003年持平。2.2.不墅市场204年，x市不墅市场供应量猛增,上市面积达到002年同期两倍；差不多形成“、x、x”三个区域为主的不墅群。随着x市经济的快速进展,x市不墅市场出现了比较明显的变化,休闲、度假、养生、投资等中高档不墅份额逐步增加。与此同时,不为乐观的是,市不墅市场销售趋于平淡,多数项目面临较大销售压力。从客户群体上看，市不墅客户以上海人为主、其次是x本地人和x人。表 x市在售不墅列表案名地址风格特色户型(m）价格(元m2)销售状况x法国滨海小镇独特林荫大道238-050内部认购延期x美

20、式风格户户临水264-3686700-20二期销售不佳xx美式木结构木结构28-37700-0销售不佳xx北美传统风格高尔夫球场22-07500-7900销售60%xx 森林公园25-73550-7000二期保留房x 273164000-450销售一般.以后房地产市场走势.2.1供给量从202年至今的土地市场供给情况来看，203年待开发土地面积1406986平方米，年度新购置土地面积1547728平方米,而开发规模为4754平方米，004年度可能推出10万平方米，可能2004年底待开发土地与2004年新增土地面积存计约350万平方米,可建总建筑面积约490万平方米。受国家土地市场整顿等宏观经济

21、政策的阻碍,以后两三年内,市土地出让将会进一步减缓。因此，以后的几年内,x市的土地供应量将是204年底的0万平方米再加上每年推出的10多万平方米新增供应土地。依照203年的开发规模预测,以后几年内，每年的土地开发规模不超过80万平方米，可建建筑面积不超过110万平方米。22.6.2 需求量依照2004年x市统计年鉴资料,003年末,x市有50%居民居住面积小于4平方米,2居民居住面积小于10平方米。二居室比例占到6%,一居室比例占到4。依照x市“十五进展打算”要求，到2005年底，x市人均居住面积要求达到21平方米。存在的潜在需求量为:3000（21-14)=20平方米。从实际需求来看，200

22、1年至200年,x市预售住宅面积84万平方米，解决了近3万户居民的居住问题。尽管目前x居民拥有两套住房的比例比较高，但对一般居民来讲,还存在着较大改善居住条件的需求,随着居民生活水平的提高，改善居住条件的要求日益迫切。此外,外来人口的增加,势必引起对住房新的需求。从x市住宅市场近几年的销售情况以及空置情况来看,以后几年内,x的住宅需求量仍会有一定程度的增长,可能以后几年内每年的需求量保持在近20万平方米。2263趋势分析从供需两方面来看,以后几年内，x的房地产市场将会呈现供不应求的状况。再考虑x市“三年再造一个新”的进展战略以及x临近x的地理优势，以后几年内x的房地产市场有稳定的需求支撑,其价

23、格仍然会持续上涨。只是,若宏观经济政策调整,对土地供应的限制放宽，住宅的供应量将会放量,则房地产市场的价格走势就较难预料。三、项目周边环境与竞争性楼盘分析3.1 项目周边环境分析3.11 周边环境该地块位于x镇x村，路西侧、x路南侧、x公路东侧、西路北侧，占地面积165,51.平方米（约合20亩），土地性质为商住楼。地块范围内有多条河流流经于此,其中一条贯穿地块南北，西北通x湖，东南跨x江，通x河。沿路与x西路是规划退让的50米景观绿化带。地块距离x仅5公里，距离x更近。项目地块临近x、x、沪宁高速和x高速,x高速目前正在施工，可能明年5月1日通车，距离项目地块最近的匝道口位于地块以南约公里处

24、。x市交通主干线x路从地块北侧通过直达x湖，x市规划 的以后都市中轴线之一的x西路已打通至x路(西路全长6.9公里，可能9月底可通车）。目前由市区通往或通过地块的公交线路、巴士有多条，公交x路、x路等均沿途通过。项目地块东北面是在建的x大学城,目前已入驻二所大学x科技职业学院、x外国语学院和一所科技园清华科技园(x）。地块的东面是在建的占地56亩的体育中心,该体育中心建成后将拥有50人座位，可容纳3万人，此外，还附有一个棒球场和相应配套设施，可承办国际、国内单项竞赛和省级综合性运动会,该项目可能20年上半年竣工。大学城东面是差不多建成的占地150亩的都市生态森林公园。以外,在地块东面临近体育中

25、心还有高尔夫训练场（在建）等配套设施。3.1.2 WO分析Srengt:处于x进展规划的西部居住区内周边大学城、森林公园、体育中心等 市政配套较多交通便捷,以后x都市中轴线前进路立即辟通至项目边上Wea:该区域尚未开发成熟,缺乏生活配套距离市中心比较远，缺乏人气Opprtuiy：区域内尚无大的房产项目，本快速启动后有先发优势地块内有两条河流，能够利用来做水景x西路延伸到项目地块后,将会缩短与市中心的时刻上的距离和感受上的距离hreat:临近都市交响康居小区规模庞大，将会对本项目形成直接竞争动迁安居房会降低本区域住宅档次x市房地产市场销售普遍放缓宏观调控对房地产市场的阻碍3. 竞争性楼盘分析本项

26、目周边与本项目比较类似的不墅项目有x森林,该项目最大买点在于临近森林公园,具有得天独厚的环境优势。此外，相关于不墅而言,该项目距离市区相对较近,比较适合居住。从其客户群体来看，x本地人用来居住的占绝对比重。此外,x湖周边距离本项目较近的有花园,由于该项目以x湖为要紧卖点,故其要紧客户群体是x人,其要紧目的是休闲和旅游度假。与本项目比较类似的一般住宅项目有路上的花园和x花园。这两个项目尽管处于路上，距离市中心相对较远，然而由于其楼盘品质较高，其销售情况和销售价格却高于市区平均水平。x花园均价3800元平方米，x花园多层900元/平方米,小高层400元平方米。各楼盘详细情况如表.1所示。表3.1

27、周边竞争性楼盘列表项目名称 开发商 地址 物业类型 均价（元/2) x森林置业中路88号 独立联排不墅独立000/联排5500 x花园 房产x路1号 酒店独立不墅7200800 x花园 房产路360号 多层/小高层小高层400/多层价300花园 置业x路/x路 高层/小高层380四、项目定位4.1 总体定位一方宝地、一叶绿洲定为诠释:x路是市唯一一条追求山、水、林统一的大道,其“一线连三点”的绝对优势,当之无愧地占据了第一人居大道的宝座,显山、露水、环林的生态大道，诞生了x一个专门的豪宅板块沿x路板块。目前引领x房价的几个指标性楼盘差不多上都集中在这一区域，包括黄金地理位置楼盘山庄、城西第一小

28、高层和高层楼盘x、西区不墅价格指标盘x营造、森林生态盘x森林、原生水岸xx水城在x路西侧，森林公园附近诞生一片高绿化、低污染的生态型人文居住区。与自然亲热接触，山、水、林相结合,充分体现以人为本的居住新理念。4.2产品定位依照项目自身特点和项目所处地块周边住宅环境,本项目产品定位为：多层为主、联排和叠加不墅、小高层为辅。其依据有:项目容积率较低,适宜开发高档住宅项目处于已渐成气候的x路高档住宅区项目面临x湖旅游度假区高端不墅项目竞争,联排、叠加不墅能够差异化市场多层住宅为主体,但小高层住宅代表了以后住宅进展的方向。表4.1 产品分配表物业类型建筑面积（m2）百分比多层1，50060%小高层4,

29、0020%联排/叠加不墅36,00018%配套商业,0002%合计18,50010%43 客户定位从周边项目x森林、x花园、x花园等楼盘的客户群体来看，西路周边楼盘的客户特征如下: 追求高品质生活 具有较高消费能力，一般都有私车 对住宅品质、生活环境要求较高 对价格相对不甚敏感因此，本项目多层、小高层住宅部分客户定位为:希望改善现有居住条件、追求高品质生活方式的人。其具体描述为：以x本地人为主,在x工作的外来人为辅年龄跨度较大,25-50岁为主力范围客户的家庭结构以两代同住为主,房型要求二房和三房客户同意的主力总价在0-50万左右房屋单户需求面积在90-30平方米之间 客户的要紧职业为企业白领

30、、公务员、外企人员和私营业主依照x市不墅市场的消费群体来看，客户占据约5%，x本地人约为5%，江浙客户占据3左右。但鉴于本项目定位为联排和叠加不墅,适宜居住而非休闲、度假,因此,要紧客户群体应该是x本地人，具体来讲应该是x本地中高收入家庭、外企高管等，其次才是高级白领和企业主、x投资客。4.4价格定位在相近原则和可比原则的指导下,选取森林不墅,x花园作为本项目不墅定价的可比样本；选取x花园、花园作为本项目多层定价的可比样本。表4.2 不墅价格修正系数表比较内容权重不墅（A）x花园()拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置15%1.06510.18外部环境25%1.30.325.60.社区环境

31、10%1.10.11.2.1建筑形式251.10.51.0.25房型设计110.11.10.11配套设施01.10.108008主题提炼5%1.051.0.55合计0/13537将各比较对象市场价格经比较系数修正后得到:比较项目名称价格修正参考价格项目Ax森林不墅500/116545项目花园7500145170万方江南森林不墅和威尼斯花园两个比较对象经比较系数修正后得出本案参考价格在85-170元平方米，因此,本案不墅市场参考价格为元/平方米。表3 不墅价格修正系数表比较内容权重x花园（)x花园()拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置15%.40.11.4.1外部环境21.2.31.20.

32、3社区环境1%1.20.1210.建筑形式250.20.90.225房型设计10%110.9.09配套设施10%201.0.12主题提炼51.1.05510.0合计10%/1.155/195将各比较对象市场价格经比较系数修正后得到:比较项目名称价格修正参考价格项目阿里山花园900.15337项目B景轩花园3800/1537阿里山花园和景轩花园两个比较对象经比较系数修正后得出本案参考价格在330元/平方米，因此,本案公寓市场参考价格为3300元/平方米。五、财务分析.1 技术经济指标讲明可售面积共计198,50m，另有公建配套如下：至少480m的社区用房，至少90m2的物业治理用房,一处占地27

33、00m2,建筑面积不小于1800m的6班幼儿园等。由于规划设计要求该地块车位配比需达到1：1,因此本项目应提供171个车位（含配套商业的12个车位)。假定其中的0为可售车位(车库停车),即02个车位，而每个车位的使用面积加公摊面积达到30m2，则应建各类车库约18712。综合考虑项目体量及开发周期，初步推断本项目分四期开发,整个建设期长达.5年。各期开发量如下表所示: 表5 各期产品开发安排各期面积配比一期二期三期四期多层住宅5，040,0004,500 小高层 ,00联排/叠加不墅6,001,0010,00010,00配套商业1，5001,5 合计42,00，5004,5050,000多层比

34、重824%7.7%81.7%小高层比重 联排/叠加比重4.1%19.48.3%20.0%5.2销售收入测算多层住宅预售起价初步定在330元/m2，联排叠加不墅预售起价初步定在5000元/ m2，配套商铺预售起价初步定在5500元/ m2,由于小高层住宅于最后一期推出,届时售价理应较现在有一定增幅,因此预售起价初步定在30元/ 2,车位售价则长期恒定在9,00元上下波动;本项目可售车位数量较大,因此考虑在建设期内总计售出65,即691个。考虑房价只有低开高走才能吸引投资客、满足已购房业主的心态以及关心消化上一期的尾房，同时为了尽量多的考虑风险因素的阻碍,因此对本项目的房价涨幅采纳了偏保守的假设，

35、即住宅及不墅每季度上涨0元/m2，配套商铺由于体量不大，因此每季度上涨元/m2。假定当某期销售率达到0%左右时，即可推出下一期预售,以确保各季度的现金流仅出现淡旺季的差异，而可不能出现几何级倍数的差异。通过以上假设,经测算得出本项目的总销售收入为9，70，8元,详细计算参考附表1销售收入估算表。53投资估算由附表2能够计算出本项目建设投资共计351,48,83元（不含土地取得费用及销售期成本、税金等）,项目总投资为2,467,元。4现金流量分析及财务评价由附表3现金流量表能够计算出：本项目税后利润为137,090,785元，投资收益率为21.8%，静态投资回收期为1.7年。本项目净现值为9,7

36、1,087元,内部收益率为.66%，动态投资回收期为174年。5.敏感性分析从附表4敏感度分析表来看，当销售收入下降1%后,本项目内部收益率下降到6.37%,低于行业折现率。当建设投资上升10后，本项目内部收益率下降到82%,也低于行业折现率。因此,本项目抗风险能力一般。附表1 销售收入测算表项目205200200720082Q41QQ3Q12Q3Q4Q1一期 多层住宅 销售面积（m2)1750000 35 35001750 170 销售收入(元)75000235000 19000 2075000 6500 212 联排/叠加 销售面积（m2）300 12 0 600 300 00 销售收入(

37、元）150000 606030600 309000 15000 17000 配套商业 销售面积(m2)00 0 300 15 销售收入(元)33000025000017000 7000 合计7605000 303000 167000 160350 765000 77800 二期 多层住宅 销售面积（m2) 0000 800400 400 2000200 销售收入(元)800600 1400000730000 联排/叠加 销售面积(m2） 5002000 000 000 50 50 销售收入(元)000010300000 520000025000 650000 2750

38、00 配套商业 销售面积(m2) 00 5 300 5 销售收入(元)342000 610000 1770090 合计 9692000 405000007000 200000 9850 97500 三期 多层住宅 销售面积(m)250 8900 450450 2225 25 销售收入(元) 7875000 9500100024500 82250834375 联排/叠加 销售面积(m2) 0 200000 1000 5000 销售收入（元） 26000 105000300000 535000 270020 合计 1387500 4209002132000 1592501032500 11065

39、四期 小高层住宅 销售面积(m2） 2000 8000 400040002000 2000销售收入（元） 700000 3160000 16000 6200000 00 8000 联排/叠加 销售面积（m2) 5000 00010010 500 50 销售收入（元) 260170000 500004500 2700 27000 合计 1045000423000 2400000 26500 090000 11075000 车位 销售个数(个）8 8 5 5858 58 58 858 58 8 销售收入(元)5711791 517911 51791 5179111 51791 5179111 51

40、79111 5171 191 5179111 579111合计5179111 79111 5171 19115191117111 1911571 5179111 5111 791115179总销售收入81211 37201 1187691 7111 137111 754116110849111 9046611371111 3787861 612111162411附表2：建设投资估算表(B）序号项目指标总成本20040020067208元2RMB41QQ4Q1Q2QQ13Q4Q1直接成本 1.1前期工程费20 49504135413541743547 134174341713 43543541

41、413517 413547 413417 41417 1.建安工程费2052591 0 0 05466 10516210946 2102946 326 233232 24002383 2400233158633 13158610658633 10658 1.2.多层750 965000 62500 66250040625001402500 58750 1584370 8343750 8343750 建筑面积m2 11500 870 750 180 875 115 2115115 115 12.2小高层10050000 86667 866 86666678666 8666667 866667 建

42、筑面积2 4000 66 666 666767 6676667 1.2.3联体、叠加10003600000 150000 150000 000 00000 00000 50000 50000 00000 500000 建筑面积m230 50 00 4000400500 00 50500 2500250 1.2商业配套30 3900000 485004750 9750 500087500 8750 建筑面积m2000 35 375 750750 5 375 12.5车库5 290351 166 191966 1919619916199196 191966 19166 19966199991966

43、966 1966 建筑面积m2387 26526 2656 265 2656 56 265266 26 265 25626 1.3公共配套费100 19850000 16541654167 165417 1651675416 1416716 6541 6417 1516 16417 1654167 1.4基础设施费237000 330833 30833 3308333 3333 330833 3308333 33083 330833083330833330833 3308331.5后期成本30 595500 744375 74375 44375 744375 443744375744375 4

44、375 合计 320558594354174131 1939883 19639883 3127383 3012783 3316550833158 3384464344 3000243004 16655 1365508 2间接成本 2.1不可预见费0 9616751240612403 8916 586 903821 32 9949 4965 115340 1154 908 9008 4965 40965 3筹建治理费 9758 869118911 686911 68911 68911 686911 6611 6811 6869168691 686911 6691168691 68911 2.财务

45、费用0 116967280 8340 8348083540 835480 8583480 835480 354 354 83548083548835480 3580 合计 309321 16454 6654 2158 215 2426213 24213 251357 2357 257322537 21249 12419 2013357201357 总计 35148883 57181 818121142175471 3253596 32553596 3568264 3686 363406 8246 21344 252344 18364 18378864 附表3：现金流量表序号项目20040500600208Q4123Q4Q1Q2Q3Q4Q1QQQ11现金流入0 0 812111372011 11876111 6172411 1377091 75411 140849111 94611 37511611 3789781 6129111 164111 销售收入0 0 82911 3209111 187611 141370911 751611 140891 046611 3511 37897861 1129111 124111 2现金流出214707943 871 28796 20160 430455 3799977 582035533541 91557