长春车位投资现状调查

1、长春车位投资现状调查9月7日，长春市区机动车迈进百万辆时代。随着城区私家车数量的猛 增，对于有车一族来说，到底要不要买个车位，成了一个挠头的问题。不买 吧，停车太费劲，买吧，对于普通市民来说，也许车还没有车位贵。可如果从 投资角度来考虑，会不会更容易拿主意呢?如果再与房产配套，会不会是黄金搭 配呢?这个从未停止的讨论，一直以来有人诟病价格虚高、升值太难，后期还要 交费，如同鸡肋。也有人乐观认为，稀缺资源，潜力无限，升值可期。两种声音，到底哪个更靠谱?以稀缺为噱头的长春车位市场，真实现状如 何？比车还贵的车位现在要不要买？9月初，32岁的市民张超然，在位于长新街上在某楼盘的售楼处缴纳了全 额购房

2、款后，正准备离开时，置业顾问突然抛出一席话，拽住了他前行的“脚 步”。“我看你开车来的，一期小区已是人车分流，你买的是二期，今后地面 上不让停车，要想停车只能到地下停车场，如果您想买车位，要抓紧了，现在 剩余不多，一个车位12.5万。”当天为其办理手续的置业顾问对张超然说，没 有停车位，以后会很麻烦。对于3个月前刚花了 11. 5万元才开上人生第一台私家车的张超然来说，置 业顾问的这些话让他有点措手不及。张超然追问：“车位还能便宜不?有产权 吗?购买后还需要缴纳额外费用不？”当得知车位既没有优惠也没有产权，而且 每年还需再缴纳千元管理费后，张超然相当纠结。而当他打算从朋友那获取点时，朋友的话更

3、让他纠结。不赞成的朋友认 为,一个9平方米的车位要12. 5万，相当于每平方米13889元，几乎是住宅单 价的两倍多（住宅均价6500元/平方米）。和车比，能再买一台车。另外，每年 还要交1200元的管理费，单月就是100元，折合每平方米1L1元。而新小区 物业费才L 8元/平方米。现在宽城区多数地下车位出租每年也就4500元，去 掉1200元的费用后，每月拿到手的也就3300元，要37.9年才能回本。而赞成 的朋友则认为，一家多车是大趋势，将来稀缺的车位或卖或租，不见得没有账 算。租金也是随着居民收入走的，不可能永远不涨。车位+房子是否是黄金组合？2010年10月，胡佳入住长春高新技术产业开

4、发区硅谷大街与飞跃路交会 处一中档小区。买房的那年还没有车，所以当时甚为流行的“房子+车位”组 合，她选择了拆分后的前者。4年以后，各种刚性需求聚合后，一款10余万的 家用小轿车融入了她的生活，出行便利之外也感受到了停车之苦。“没有车时，感觉不到车位重要，有了车才知道当时没买车位是多么错误 的选择。”胡佳告诉新文化记者，有了车以后真感觉车位重要了，上班时还好 点，单位附近能找到地方，回家后真就难了。没付费，小区院里根本不让进， 没只能在小区周边抢。但是谈何容易？能停车的地方，本来就不多，加上有不少 都是一些“僵尸车”，找个地方别提多难了。严重时，要到距离小区3.2公里 外的吉大南校停车，后来人

5、家大学也收费了，这条“路”也堵死了。胡佳说，当年没有购买，现在后悔死了。她口中的“后悔”，主要原因就 是车位快速升值了。据她介绍，自家小区地上有100多个车位（使用权租赁）， 地下有248个车位，几乎全部“有主”。此外，当年只有12万的地下车位，如 今已经涨到了 20万。胡佳说，眼下的小区内，地上车位和地下车位，只有少量 业主对外出租。从价格上看，地下车位冬暖夏凉，价格每年5000元、6000元。 地上相对便宜，每年费用1000元。他好不容易才从一位邻居手里租到了每年 1000元的地上车位。与胡佳后悔相比，家住南环城路与幸福街交会处一小区的长春市民赵女士 直言，买到手的车位很失算！ “2014

6、年，我在这里买了房子，售楼员说，买个 车位长期受益，升值潜力无限。”赵女士说，当时也犹豫过，一个车位要16.5 万比家里的车还贵，当发现邻居抢着购买，尽管只有使用权，也就活心了，跟 风买了一个。当时想的也很简单，就当存钱了。现在回过头来看，这真是不划算“孩子上学不在这边，买了房子我们也没住，简单收拾了对外出租，房子 倒是租出去了，可这车位却烫手了，购买之初大家口中的抢手，一点也没 看到，但是每年1800元管理费得照常交纳。”她说，从入住开始，车位就一直 没租出去，连问的人都少，正常讲入住率也可以，价格也不高，对外招租的价 格为5000元/年。对于购买车位后的烦恼，她给记者算了一笔账，不计每年

7、1800元（管理费），而且每年都能租出去前提下，收回当初的投资成本需要33 年。“升值就更不用提了，不久前有个邻居想卖房子和车位，车位报价就是买 时候的价格，根本没人买，一点也没升值，也不知道天冷的时候能不能好一 点，别的现在也不想了，租出去能把管理费抹平就行。”她说。探因高价车位谁是背后推手？随着私家车越来越多，车位这个住宅附属品受到空前的关注。但对于车位 的价值，也存在两种声音，即升值潜力巨大与溢价空间有限。那么，现在的车 位市场到底怎么样？理论上来看，私家车数量的快速上涨，车位资源的紧张， 势必会让开发商销售放量。但实际情况并非如此。“高档点的小区，走的能快些，中低档的小区，买房子已经是

8、笔巨款，装 修都得算计，哪有闲钱买车位？” 一位不愿具名的地产业内人士坦言，成熟高档小区，车位卖得确实不错，有的都是1:1的配比，确实有需求。但是相反，中 低档的小区车位有的几年还有大量剩余。有人会问，没有那么大的市场，为啥开发商总愿意鼓吹价值和稀缺论调呢? 车位永远少于实际用户，背后又有着怎样的隐情？上述地产业内人士称，其实这就是一种噱头，要知道车位对于开发商来 说，和房子一样是种商品。但价格上来看，却要远远高出房屋本身价格，标准 车位，小的“七八”平方米，大的“十四五”平方米，一个车位动辄十几、二 十几万，另外怎么建?建多少车位?也是有账算的。开发商会根据小区成熟度、 用户收入、规模，算一

9、笔账。根据业内测算，商品房单平方米面积，主要有土 地成本、建筑安装成本、绿化成本、相关税费构成，多数小区，每平方米成本 可控制在5000元区间内，就算地下车位施工难度大，也高不出两倍，目前多数 新建小区地下车位每平方米的单价，早已过万。此外，也有中间环节加价。一 些物业通过销售和帮忙（业主委托转让）销售，对一些车位赚取中间费用。“现在的小区，开发商自己搞物业，车位也要交管理费，和物业费一样的 都是后期奔着长期盈利去的。”他说，但从商家实际营销来看，有人算准 了，有人判断失误了，这也就有了市场的车位销售有好有坏两方面。如同他所 言的那样，长春的车位刚需楼盘“冷”，高端楼盘车位“火”真实存在。记者

10、实地踏查的8家楼盘分别位于南四环、幸福街、红旗街、青年路、吉 林大路、长新街上8家楼盘（均有地下车位，数量248、446个）其中位于南四 环、幸福街两处楼盘车位使用情况最好，车位使用率八成。其余6处楼盘，均 为五成左右，红旗街一小区，车位使用率不到四成。红旗街上的该小区业主刘佳表示，小区内地下停车场，有近400个车位使 用率不高，每天晚上停在里面过夜的不足三分之一，并不是小区没有车，而是 都到小区外“抢车位”去了。刘佳道出了其中的秘密，在她看来车位费用过高 是主因。“小区里的车位，和其他小区相比，其实并不算多，但是车位价格一 点都不便宜，最便宜的15万，贵的20万。小区工薪阶层多，花这么多钱买

11、个 10平方米左右的地方用来停车，大家都觉得不值得。”她说，小区外有几个胡 同是单行线，右侧让停车，距离远点，但停得满满的，很多都是小区的业主。观察投资车位是金矿还是鸡肋？车位是金矿还是鸡肋?专家对此有何观点?清华大学经济管理学院张陶伟教 授认为，买车位，总体来讲，是为了使用，在泰国等一些国家，它都是作为公 共设施配套而存在的，咱们算是有偿，有偿就要讲回报。“但我个人觉得，他 不是一个好的投资品，风险较高，这也正是国内很少有人炒车位的根本所 在。”他说，一个与房子配套而生，且使用性大于投资性的车位，物业服务、 收费都能左右它的价值，重金持有，风险肯定过高。从目前的判断上来看，核 心小区绝版地段

12、的车位，有一定空间升值，城市边缘则要理性看待。知名经济学家牛凤瑞则表示，作为商品房的附属产品，它存在市场需求。 就长春城市发展而言，一个有着儿白万人口的城市，核心区域土地资源将愈发 稀缺。特别是在汽车快速涌入家庭的背景下，是不是投资车位就如同金矿，潜 力无限了呢?其实，这个要综合来看。“我对长春有一定了解.，对于车位升值情 况，现在是社区成熟、业内费用承受能力较强的小区车位，有一定升值，相比 一下，刚需的中小楼盘，空置的车位还有很多，升值潜力也不是很明显。”牛 凤瑞表示，楼盘地段、定位人群、周边客群、车位价格，车位尺寸、宽度、有 无障碍物、出入车位的视野是否良好、与居住地的距离等因素，都是综合价值 考量的判断。他认为，国内