地产四季度上涨效应是否仍在

1、正文目录TOC o 1-1 h z u HYPERLINK l _TOC_250003 一、岁末年初表现突出，地产季节效应明显 4 HYPERLINK l _TOC_250002 二、多重驱动因素犹在，看好年内板块表现 8 HYPERLINK l _TOC_250001 三、投资建议 11 HYPERLINK l _TOC_250000 四、风险提示 11 图表目录图表 12015-2019 年各季度涨跌幅均值 4图表 2地产板块历年区间累计涨跌幅及相对收益 4图表 32015-2019 年部分行业归母净利润增速 5图表 42015-2019 年主流房企归母净利润增速 5图表 52015-20

2、19 年全国房地产销售面积、销售额增速 6图表 62015-2019 年全国房地产单月销售面积、销售额增速走势 6图表 72018-2019 年主流房企销售额仍保持较高增速 6图表 8房地产板块区间涨跌幅在 28 个申万一级行业排名情况 7图表 92015-2019 年房地产基金持仓占股票投资市值比 7图表 102015-2019 年房地产基金持仓相对标准行业配置比例 8图表 112010 年至 2015 年产业资本及金融资本对地产股的增持情况 8图表 12房地产板块估值位于近五年 33%分位 9图表 13上半年末房地产基金持仓处历史较低水平 9图表 14房地产板块年初至今涨幅靠后 9图表 1

3、5主流房企按 2019 年分红对应股息率超过 3% 9图表 16全国楼市销售表现持续超预期 10图表 1730 家主流房企 2020 年销售增速 10图表 18主流房企 2020 年归母净利润预计增速 11一、 岁末年初表现突出，地产季节效应明显回溯近五年地产板块表现，四季度效应明显（岁末年初涨幅优于其余时间段）。从涨跌幅均值来看，2015-2019 年地产板块四季度平均上涨 8.8%、超过同期沪深 300 指数 5.1 个百分点；一季度平均上涨 7%、超过同期沪深 300 指数 0.9 个百分点。从单季度来看，除 2016 年以外，四季度至下年一季度表现均普遍优于当年其余时间区间。我们认为出

4、现该现象主要因：房企业绩高增带来板块估值切换；部分年份楼市呈现韧性、基本面超出预期提振投资者信心；前三季度涨幅相对靠后、估值及基金仓位相对较低构筑安全边际；个别年份险资举牌带来的上涨催化。图表1 2015-2019 年各季度涨跌幅均值地产板块平均累计涨跌幅地产板块平均相对涨跌幅(相对沪深300,右轴)8.8%7.0%Q1 Q2-2.5%Q4-3.1-6.6%Q3-3.00.95.110%8%6%4%2%0%-2%-4%-6%-8%百分点6543210-1-2-3-4资料来源:Wind，平安证券研究所图表2 地产板块历年区间累计涨跌幅及相对收益50%40%30%20%10%2019Q42019Q

5、32019Q22019Q12018Q42018Q32018Q22018Q12017Q42017Q32017Q22017Q12016Q42016Q32016Q22016Q12015Q42015Q32015Q22015Q10%-10%-20%-30%-40%地产(申万)相对沪深300涨跌幅(右轴)百分点2520151050-5-10-15 资料来源:Wind，平安证券研究所业绩持续高增，带来岁末年初估值切换行情。受益于本轮小周期高点销售项目步入结算，2016-2017年地产板块归母净利润同比增长 48.8%、31.5%，实现较高增速， 2018-2019 年有所回落，但仍位于 14%及以上区间。行

6、业对比来看，2015-2019 年地产板块归母净利润复合增速 26.6%，低于电子（36.1%），高于商贸（25.4%）、食品饮料（22.4%）、家电（14.3%）、医药（10.2%）。其中，主流房企业绩增速表现突出，二线弹性标的尤甚，如 2018 年中南建设归母净利润同比增长 263.9%、金科股份同比增长 93.8%，而 2018 年 9 月 30 日至 2019 年 3 月 31 日中南建设、金科股份股价累计上涨 53.7%、41.5%。图表3 2015-2019 年部分行业归母净利润增速电子(申万)房地产(申万)商业贸易(申万)食品饮料(申万)家用电器(申万)医药生物(申万)20152

7、016201720182019100%80%60%40%20%0%-20%-40%资料来源:Wind，平安证券研究所图表4 2015-2019 年主流房企归母净利润增速保利地产万科A金科股份中南建设阳光城新城控股蓝光发展房地产(申万)20152016201720182019300%250%200%150%100%50%0%-50%-100% 资料来源:Wind，平安证券研究所销售持续超出预期，缓解中长期业绩增速放缓担忧。受益于三四线去库存带动，2016、2017 年全国销售面积同比增长 22.5%、7.7%，在调控持续加码，棚改货币化弱化等背景下，2018 年全国销售面积仍旧实现 1.3%的正

8、增长，2019 年销售面积仅下跌 0.1%，优质房企更是维持较高增速，基本面持续超出市场预期，亦利于缓解对行业中长期业绩大幅放缓的担忧。图表5 2015-2019 年全国房地产销售面积、销售额增速销售面积增速销售额增速34.8%22.5%14.4%13.7%7.7%12.2%6.5%6.5%1.3%2015201620172018-0.1%201940%35%30%25%20%15%10%5%0%-5%资料来源:Wind，平安证券研究所图表6 2015-2019 年全国房地产单月销售面积、销售额增速走势销售面积单月同比销售额单月同比70%60%50%40%30%20%10%2016-02201

9、6-042016-062016-082016-102016-122017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-120%-10%资料来源:Wind，平安证券研究所图表7 2018-2019 年主流房企销售额仍保持较高增速招商蛇口保利地产万科A金地集团金科股份新城控股2013201420152016201720182019120%100%80%60%40%20%0%-20% 资料来源:Wind，平安

10、证券研究所前三季度涨幅、基金持仓相对低位，构筑投资安全边际。除 2016 年受政策调控大幅加码影响外，2015-2019 年间地产板块前三季度涨跌幅排名普遍低于全年；而基金持仓情况显示，二、三季度房地产受青睐程度较低，板块基金持仓占股票投资市值比、相对标准行业配置比例均处于较低水平。低涨幅叠加低持仓下，房地产板块投资安全垫随之增厚。图表8 房地产板块区间涨跌幅在 28 个申万一级行业排名情况位201581116151518171921230510前三季度涨跌幅排名全年涨跌幅排名2016201720182019152025资料来源:Wind，平安证券研究所图表9 2015-2019 年房地产基金

11、持仓占股票投资市值比Q1末Q2末Q3末Q4末43.67%3.21%3.25%3%.07%.096%5%4%3%2%1%0%20152016201720182019 资料来源:Wind，平安证券研究所图表10 2015-2019 年房地产基金持仓相对标准行业配置比例Q1末Q2末Q3末Q4末0.05%1516201720182019-0.47%-1.18%-1.39%-1.80%20201.0%0.5%0.0%-0.5%-1.0%-1.5%-2.0%资料来源:Wind，平安证券研究所部分年份险资举牌催化，短期利好股价表现。地产具备高ROE、高分红备受险资青睐，如 2015 年 “宝万之争”、安邦举

12、牌金融街、2014 年生命人寿举牌金地等。在原金融工具准则下，险资通过年底增持拉高股价，若原作为交易性金融资产会计处理，标的上涨将带来投资收益改善利润表；若原作为可供出售金融资产，标的上涨将增厚净资产改善资产负债表；若进一步增持变更为长期股权投资后，保险公司所持股票以来的公允价值变动（升值部分）将一次性计入投资收益（包括原作为可供出售金融资产，公允价值变动计入所有者权益的部分），将大大提高保险公司收益。受险资举牌影响，2015 年四季度万科、金融街股价累计上涨 91.9%、40.4%，但随着短期影响逐渐消退，其 2016年全年累计下跌 12.4%、11.7%，与其他主流地产股表现基本一致。图表

13、11 2010 年至 2015 年产业资本及金融资本对地产股的增持情况产业资本增持次数金融资本增持次数16813879554345142481801180160140120100806040200201020112012201320142015 资料来源:Wind，平安证券研究所二、 多重驱动因素犹在，看好年内板块表现站在当前时间点，我们认为过往年份带动年末岁初上涨的催化因素犹在，看好地产板块后续表现：板块低估值、低持仓、低涨幅，主流房企高股息率，增厚投资安全垫；楼市销售持续超预期，主流房企销售仍值得期待；得益于前期销售高增，优质房企业绩仍有望保持较高增速。图表12 房地产板块估值位于近五年

14、33%分位图表13 上半年末房地产基金持仓处历史较低水平房地产(申万):PE(TTM)沪深300:PE(TTM)302520151056%5%4%3%2%1%0%-1%-2%-3%占股票投资市值比5.11%3.82%4.38%3.69%2.80%2.79%0.72%201520162017-0.59%0.14% -0.73%20182019 2020H1末-1.46% -1.86%相对标准行业配置比例2015/8/172017/8/172019/8/17 资料来源:Wind，平安证券研究所 资料来源:Wind，平安证券研究所图表14 房地产板块年初至今涨幅靠后图表15 主流房企按 2019 年

15、分红对应股息率超过 3%80%70605040302010年初至今涨跌幅6%5%4%3%2%3.501%股息率0-10休国医食电农电建计商传化综机轻汽有通家非建公房交纺钢采银闲防药品气林子筑算业媒工合械工车色信用银筑用地通织铁掘行0%5.5%4.7%4.8%4.3%4.7%3.7%新城控荣盛发金地集招商蛇万科A 保利地服军生饮设牧 材机贸设制 金电金装事产运服股展团口产务工物料备渔 料 易备造 属器融饰业 输装 资料来源:Wind，平安证券研究所；收盘价截至 2020 年 8 月 17 日 资料来源:Wind，平安证券研究所；收盘价截至 2020 年 8 月 17 日 2020 年 5 月以来

16、全国单月销售面积、销售额同比增速即已实现正增长， 7 月销售额增速（16.6%）创年内新高，楼市回暖程度及持续性超出预期。统计的 30 家房企前 7 月销售目标完成率 48.4%，在完成全年目标假设下，8-12 月合计销售额同比增速将达 21.4%，销售表现依旧值得期待。图表16 全国楼市销售表现持续超预期14.0%16.6%2020-03-14.1%-14.6%2020-04-5.0%2020-052020-062020-07-39.9%-35.9%0-02202%2.1%9.59.0%-2.1%9.7销售面积单月同比销售额单月同比20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50% 资

17、料来源:Wind，平安证券研究所图表17 30 家主流房企 2020 年销售增速80%月销售额同比增速8-12月目标销售额同比增速60%40%20%0%-20%龙 远 宝 金 融 绿 中 首 中 华 合 弘 融 旭 龙 中 新 碧 正 世 佳 中 雅 富 越 时 禹 新 招 中湖 洋 龙 科 信 城 国 创 国 润 景 阳 创 辉 光 国 城 桂 荣 茂 兆 梁 居 力 秀 代 洲 力 商 南(集 集 地 股 中 中 奥 置 金 置 泰 地 中 控 集 恒 控 园 集 集 业 控 乐 地 地 中 集 控 蛇 建-40%团 团 产 份 国 国 园 业 茂 地 富 产 国 股 团 大 股 权 团

18、团 权 股产 产 国 团 股 口 设()(含集 权)代团 益)建益益权控集益股团 资料来源:Wind，平安证券研究所主流房企业绩增长仍值得期待。根据WIND 一致预期，招保万金 2020 年归母净利润预计增长 15%以上，二线标的增速普遍高于 20%，其中中南建设、蓝光发展、阳光城预计增长 70.2%、44.8%、 34.6%，业绩增长带来的估值切换行情依旧值得期待。图表18 主流房企 2020 年归母净利润预计增速80%70%60%50%40%30%20%10%0%2020年归母净利润增速（Wind一致预期）70.2%44.8%34.6%34.9%25.8%15.8% 17.7% 16.7%18.0%25.5% 20.1%A招 保 万 金 金 中商 利 科 地 科 南蛇 地集 股 建口 产团 份 设阳新荣蓝天光城盛光健城控发发集股展展团 资料来源:Wind，平安证券研究所三、 投资建议近期在多地城市调控加码、融资端可能收紧传闻背景下，地产板块尤其是优质房企表现抢眼，我们认为一方面反映出当前板块估值已充分消化政策及融资端可能收紧的预期，另一方面在前期上涨较快板块出现调整、大盘波动加大、市场风格趋于均衡的背景下，低估值、低持仓、销售持续超预期的地产配置价值持续凸显，看好年内优