开发项目经营管理规章制度汇编

1、开发项目经营治理制度为适应公司进展需要，爱护公司股东和债全权人的合法权益，维护公司正常的工作、经济秩序，促进公司不断进展壮大，全面推动公司以提高经济效益为中心的各项工作，保证公司各项工作任务的顺利完成，实现项目开发的最大投资收益，依照公司章程结合本项目的实际情况，制定本治理制度。第一部分 公司总概一、公司组织结构及部门职责股东大会董事会董事长监事项目总负责人营销部工程部财务部综合部土建工程师水电工程师造价工程师招标专员采购专员行政专员人事专员前期专员成本部财务会计财务出纳销售专员招商专员财务总监总工程师（一）股东大会1、决定公司经营方针和投资打算； 2、选举和更换董事，决定有关董事的酬劳事项；

2、 3、选举和更换由股东代表出任的 HYPERLINK /search?word=%E7%9B%91%E4%BA%8B&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 监事，决定有关 HYPERLINK /search?word=%E7%9B%91%E4%BA%8B&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 监事的酬劳事项；4、审议批准董事会的报告； 5、审议批准 HYPERLINK /search?word=%E7%9B%91%E4%BA%8B&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 监事的报告； 6、审议批准公司的年度

3、 HYPERLINK /search?word=%E8%B4%A2%E5%8A%A1%E9%A2%84%E7%AE%97&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 财务预算方案、 HYPERLINK /search?word=%E5%86%B3%E7%AE%97&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 决算方案； 7、审议批准公司的 HYPERLINK /search?word=%E5%88%A9%E6%B6%A6%E5%88%86%E9%85%8D&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 利润分配方案和 HYP

4、ERLINK /search?word=%E5%BC%A5%E8%A1%A5%E4%BA%8F%E6%8D%9F&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 弥补亏损方案； 8、对公司增加或者减少注册资本作出决议； 9、对发行 HYPERLINK /search?word=%E5%85%AC%E5%8F%B8%E5%80%BA%E5%88%B8&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 公司债券作出决议； 10、对公司合并、分立、解散和清算等事项作出决议； 11、修改 HYPERLINK /search?word=%E5%85%AC%E5%8F

5、%B8%E7%AB%A0%E7%A8%8B&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 公司章程； 12、对公司聘用、解聘 HYPERLINK /search?word=%E4%BC%9A%E8%AE%A1%E5%B8%88%E4%BA%8B%E5%8A%A1%E6%89%80&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 会计师事务所作出决议； 13、审议法律、法规和 HYPERLINK /search?word=%E5%85%AC%E5%8F%B8%E7%AB%A0%E7%A8%8B&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _bl

6、ank 公司章程规定应当由 HYPERLINK /search?word=%E8%82%A1%E4%B8%9C%E5%A4%A7%E4%BC%9A&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 股东大会决定的其他事项。（二）董事会1、负责召集股东会，并向股东会报告工作；2、执行股东会的决议；3、决定公司的经营打算和投资方案；4、制订公司的年度财务预、决算方案；5、制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；6、制订公司增加或者减少注册资本的方案；7、拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；8、决定公司内部治理机构的设置；9、聘任或者解聘公司经理，依照经理的提名，聘任或者解

7、聘公司副经理、财务负责人，决定其酬劳事项；10、制定公司的差不多治理制度。（三）营销部1、负责公司开发经营项目的策划治理工作：（1）收集整理房地产有关的信息资料并向经营层提交报告；（2）负责公司投资项目的可行性分析、论证工作，组织拟定投资可行性研究报告或项目建议书。跟踪公司以投资领域的行业状况，并组织进行市场调查、分析，向经营层提交调查分析报告；（3）参与开发项目的规划研究、设计方案讨论。负责组织公司开发项目的市场调查、营销策划工作，制定营销工作总体打算及时期性促销活动打算并组织实施，负责各时期营销工作分析，及时向经营层提出营销策略调整建议；（4）负责公司各类广告设计、制作、公布的组织协调工作

8、，依据广告代理合同的约定，对受托方进行监督，并审核代理费用的支付；2、负责公司开发经营项目的销售治理工作，对销售代理机构实施合同跟踪治理：（1）负责接待拟承租、订购公司房产的意向客户，掌握客户心理，将客户的合理要求，及时向公司有关部门或人员反映，并将公司相应意见反馈客户，努力促成交易。（2）在公司授权范围内与客户签订房产租赁、销售合同书及补充条款，并按规定向有关治理部门办理合同鉴证（公正）、登记备案、抵押贷款购房手续；（3）负责房产租售合同的履约监控工作，及时催收应收款项；（4）严格保密公司房产租售状况和客户资料，未经经营层批准不得对外透露任何情况；（5）对公司托付其他企业代理的房产租售业务，

9、依据代理合同的约定，对受托方进行监督，并审核代理费用的支付。3、负责公司开发经营项目的售后服务治理工作：（1）受理对公司建设、经营项目的各类投诉，并负责牵头处理；（2）负责公司租、售房产及附属物的治理（含水电费、产权申办费的收缴）工作；（3）负责公司建设项目土地使用权证、免除商品房预售款监管、商品房预售许可证、各类房屋的产权证书的办理；（4）负责向施工单位接收竣工后的项目中除非营业性公建配套服务设施及室外市政配套设施以外的项目，并按有关合同约定，向所有权人或治理部门办理移交手续，承担售后保修工作，负责办理启用各项设备配套设施的申请手续；（5）参与工程施工、安装时期的验收工作；（6）工程竣工结算

10、后，负责对施工单位留存于我公司的保修款进行治理；（7）在项目竣工交付使用后，负责牵头成立业主委员会；（8）对公司托付其他企业代理的小区物业治理业务，依据代理合同的约定，对受托方进行监督，并审核代理费用的支付。4、负责项目商业业态规划，布局和招商治理工作，对招商代理机构实施合同跟踪治理。（四）成本部1、负责公司建设项目工程造价治理和成本核算工作，包括：（1）工程建设成本的测算与操纵；（2）负责公司建设项目各阶级的招标组织、协调工作；（3）负责起草、发放、保管与工程建设有关的各项合同、协议，并负责这些合同、协议的履约监管，审定这些合同履行过程中合同总价款的调整；（4）负责与项目建设有关各项费用的审

11、查、各时期应付款项的审核及工作完成后的决算办理工作；2、负责公司建设项目材料和设备采购工作，包括：（1）负责掌握建材市场信息，为工程提供各种建材的最新价格、质量指标及供货能力。（2）会同工程部、监理公司对各施工单位的施工组织设计进行审核。（3）负责拟定材料、设备的供货合同。（4）负责制定甲供材料的采供打算，并依照主体工程的施工打算及及实际进度，提早做好各材料供应。（5）负责确定甲控材料的品牌、技术指标及供货商，提早向施工单位下达甲控材料采购通知单。（6）负责与工程部共同配合监理公司对进场的所有材料按国家规程、规范及合同要求进行验收。（7）负责各种甲供材料入库、出库及回收登记工作；配合监理公司检

12、查、监督现场各种甲供材料和甲控材料的使用情况。（8）会同工程部共同参与由监理公司组织的工程施工中涉及费用变更的各种签证和重大隐蔽工程的现场确认。（9）负责甲供材料的合同治理和付款审核工作。（10）完成领导交办的其他工作，做好配合其他部门的工作。（五）工程部1、负责公司的技术治理工作（1）负责组织贯彻技术方面的政策、法规及标准，建立和完善技术治理体系、制定技术治理的工作、规章制度，并监督实施。（2）负责审查开发项目的重大技术方案。（3）制定或组织审定新技术、新工艺、新材料应用方案。（4）负责施工图纸会审、图纸交底、竣工图的审定工作。（5）负责图纸变更的审定工作。（6）负责组织各项工程的竣工验收工

13、作，办理工程移交手续。（7）负责工程技术资料和其他工作资料的整理、归档工作。2、负责开发项目工程质量治理工作（1）认真贯彻执行上级治理部门关于工程质量治理的规章制度，建立健全质量治理体系，健全工程质量治理的规章制度体系。（2）负责审核施工单位的施工组织设计或质量打算；负责审核项目部上报的项目质量打算。（3）负责组织对大型设备、大宗材料供货商资质、资格、技术条件的评审。（4）负责组织监理单位的评审，审查监理规划，抽查实施情况。（5）负责对在施工程项目的质量巡查和抽查工作。（6）参加工程协调会议，协助项目解决需协调解决的问题。（7）参加基础、结构、竣工验收工作。（8）组织消防、人防验收工作。（9）

14、负责组织召开工程质量会议，分析研究质量治理中存在的问题，提出改进措施。（10）负责重大质量事故的调查、鉴定处理工作。3、负责核实工程进度工程量并签署意见和工程竣工结算中工程量的核实工作。4、负责建筑材料、设备的质量评定工作。5、负责对施工现场进行安全生产和消防的监督检查工作。6、负责与工程施工及工程质量治理部门的联络工作。7、负责编制上报和下达总体、年、季、月度工程资金打算，并检查打算执行情况。8、完成领导交办的其他工作，做好与其他部门的配合工作。（六）财务部1、制定公司财务治理制度，审核各项费用支出，并依照公司的法展需要对财务治理制度进行合理修订；2、组织年度预算编制，对执行情况进行检查和监

15、控，及时向经营层反馈执行信息；3、严格按会计准则，对公司各项收支、费用成本进行账务处理，做到帐表相符、账帐相符、帐实相符；4、按时完成公司财务报告编制，及时全面反映公司经营成果及财务状况，向债权人、股东、政府治理部门报送会计报表和财务报告，向公司决策层、经营层提交财务运行等治理会计报告，为公司经营决策提供财会资料分析；负责税务事项的处理，依照年度财务决算结果，提出利润分配预案；5、负责公司对外投资项目可行性研究时期的财务分析工作；依据公司对外投资项目的合营合同、章程的规定，代表公司监控这些投资项目的财务状况、资金使用状况和财务制度执行的情况，审查其财务报表；6、配合审计、评估部门，落实审计、评

16、估工作；7、负责资金筹备集与调度；8、严格按国家规定的有关银行及现金结算制度办理款项的收付，操纵库存现金额。妥善保管库存现金、各种有价证劵和财务印章、空白凭票和收据。9、严格保密公司经营及财务状况和资料，未经经营层批准不得外透露任何情况；10、负责财务会计档案（包括电脑数据资料）的保管工作。（七）综合部1、负责公司行政后勤事务的治理、协调与监督，包括：（1）自用固定资产的治理与维护，办公环境和设施的维护、改善与保洁，办公用品及设备的采购、治理与发放，车辆的调派；（2）办公会议及一般性会议的组织、记录与资料保存，与政府部门及有关单位各种来往文件的收发、传阅及行政档案的收集、归档；（3）公司各类印

17、鉴（除其他部门及财务专用印鉴外）的保管与依照规定程序使用；（4）负责公司人事治理工作，做好职员各项后勤治理工作；（5）负责公司股东会、董事会、监事会议记录及议案、纪要、决议的起草及会议记录保管；（6）职员因公务需要出境（国）学习、考察手续的办理；（7）负责公司对外接待工作及食宿的安排；（8）打算生育、安全保卫工作及职职员作纪律的检查、监督；（9）职员各种文体活动的组织，作息时刻、节假日及值班安排；2、负责公司经营业务有关的各级政府部门公关关系维护工作，在公司其它部门配合下牵头完成公司前期“五证”，建设期间和后期的各项政府审批工作。二、公司的治理机制（一）治理原则本公司按照分级治理的原则实施治理

18、，并实行层级考核制。即公司董事会对合作三方股东负责，董事长对董事会负责，项目总负责人对董事长负责，各部门负责人对项目总负责人负责，副职对正职负责，工作人员对部门负责人负责，全体职员对公司负责。（二）人员构成及职责依照公司的组织结构，治理执行层以及其他相关人员的构成及职责草拟如下所示，具体人员调派由公司董事会按照项目的实际实施情况和部门的要求确定。1、董事长（1）代表公司依法行使法定代表人权力，承担民事义务。（2）决定公司经营打算，投资方案，财务预、决算方案，利润分配和弥补亏损方案。（3）负责主持召开股东大会，向股东大会作年度工作报告。（4）负责执行股东会决议，主持召开公司董事会，实施董事会决议

19、。（5）负责聘任或解聘公司项目总负责人、财务总监、工程技术负责人。（6）决定公司职员的酬劳事项。2、项目总负责人项目总负责人要紧协助董事长做好本项目的日常经营治理工作，在董事长外出时行使临时代理权。（1）出席董事会会议，协助董事长制订公司的进展规划、经营方针、年度打算及处理日常经营工作中的重大事项；（2）协助董事长做好公司股东会和董事会、重要业务经营会议的组织和召集；（3）协助董事长检查对股东会或董事会决议的实施情况，有权对各部门经理的工作提出意见和建议；（4）在董事长外出时，受其托付，有权召集临时、紧急的重大会议；有权代表公司处理紧急公文及签署重要的经济合同；对公司的重要业务活动有业务执行的

20、综理权；（5）负责分管的领导工作，董事会托付的工作；（6）可就公司高层治理人员的聘用、薪酬以及解聘提出建议，并报董事会审批；（7）行使公司章程和董事会给予的其他权利；3、财务总监（1）由项目总负责人提名，董事会任命，配合项目总负责人工作。（2）在董事会的领导下，总管公司会计、报表、企业预算体系建立、企业经营 打算、企业预算编制、执行与操纵工作。 （3） 组织协调企业财务资源与业务规划的匹配运作， 公司财务战略规划的制定与实施。 （4）负责制定公司利润打算、投资打算、财务规划、开支预算或成本费用标准。 （5）建立健全公司内部核算的组织、指导和数据治理体系，以及会计核算和财务治理 的规章制度。 （

21、6）建立企业内部会计、审计和内操纵度， 完善财务治理、 公司财务操纵和会计机构， 对会计人员实施有效治理。 （7）负责现金流量治理、营运资本治理及资本预算、企业分立或合并相关财务事宜、 企业融资治理、企业资本变动治理（治理者收购、资本结构调整）等。 （8）会同经营治理部门开展经济活动分析，组织编制公司财务打算、成本打算，努力 降低成本、增收节支、提高效益。 （9）监督公司遵守国家财经法令、纪律和董事会决议。 （10）负责与政府财税部门联系，落实财税政策。 （11）完成董事会交办的其它工作。4、总工程师（1）由项目总负责人提名，董事会任命，配合项目总负责人工作。（2）负责制定公司各职能业务版块工

22、作范围、 HYPERLINK /search?word=%E5%B2%97%E4%BD%8D%E8%81%8C%E8%B4%A3&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 岗位职责、业务成果审查确认工作。（3）负责公司各职能业务版块的技术指导、业务培训、职能治理工作。（4）负责工程相关图表、设计文件的内、外审核签发工作；（5）处理施工过程中的重大设计、施工质量问题、参加工程质量验收工作。（6）审查确认与工程相关的各种合同文本条款的合法性，可操性。（7）审查确认与工程相关的合同支付、合同结算的合法性、准确性。（8）审查各施工单位的施工组织设计及施工方案，并督促在施工过程

23、中严格按其执行；认真阅读图纸、组织参与设计技术交底，图纸会审工作，审查图纸会审纪要。（9）参与对投标单位及投标人员的资质考察和确认，参与对工程设备和材料的考察和认证。（10）深入施工现场对关键部位和工序进行定时和不定时的检查与抽查，确保结构安全和使用功能；（11）组织工程质量检查；组织衔接和及时处理施工过程中的质量技术问题；配合抓好工程进度，安全和成本操纵，以及各施工单位的协调工作。（12）全面负责解决设计及施工中出现的重大技术问题；对设计变更进行技术评审，并签署变更意见； （13）指导物业治理对建筑物进行合理的维护治理，做好交房后客户装修咨询和治理指导工作，确保房屋结构安全水电气使用合理。（

24、14）考核和培养所属工程技术人员的工作责任心和处理技术问题的能力。5、营销部（1）营销部经理1）全面负责营销部工作，直接对董事长和项目总负责人负责；2）组织编制营销部年度销售工作目标、工作打算及费用预算，报董事会或董事长审批后，在实施中进行有效操纵；3）对销售代理、招商代理和策划代理机构进行专业治理和评价；4）营销部各种报告、报表的草拟、审核、呈报或批准；对本部门需请示公司领导批准的事项，提出处理意见，报董事长项目总负责人审核；5）在董事长领导下，组织对公司拟对外投资项目的调研、评估工作，负责项目建议报告，销售定位、招商定位等；6）负责项目商业业态规划和招商治理工作。7）负责对公司打算投资的商

25、品房项目进行可行性分析、论证，组织拟定投资可行性研究报告或项目建议书；8）负责公司拟投资的商品房项目的前期筹划组织与论证、参与规划设计的论证，审查这些项目的市场调查、推广、营销、公共关系协调方案的策划与实施；9）负责对本地广告公司、广告媒体情况的调研与分析，并与之保持紧密联系；（2）销售专员1）监督代理公司对房产的租、售业务的客户接待、洽谈沟通、签约工作，以最佳的服务态度热情接待每一位顾客，不越权承诺；2）参与售楼人员的治理和培训工作；3）了解公司进展史、社会信誉及品牌优势，熟悉项目的特点、优势，积极查找客源，向客户详细介绍项目的情况、特征，注意掌握客户内心，把握时机，积极引导，提高成交率；4

26、）严格按公司制定的合同范本，负责租、售房合同及补充条款的缮写的签订，协助客户按公司租、购房流程，办理有关手续；5）认真接待客户投诉并及时按公司内部处理投诉的流程进行处理，及时将处理意见反馈给客户；6）对售后服务进行全程监控。协调售后服务中，公司与客户、关联单位（物业治理公司、施工单位）的协作关系；7）负责客户关系的治理、拓展和客户服务项目的开发、拓展与策划；8）负责办理商品房预售、预售房款监管、租赁房屋登记备案及审验、变更手续，房屋竣工后的权籍勘丈、测绘手续的办理及成果审核；9）及时办理具备条件的房产证的产权证书，敦促客户及时配合办理，努力保证公司在商品房销售合同的约定期限内，为客户办妥产权证

27、书；10）依照公司与银行签订的楼宇按揭协议及配套服务协议书，及时为客户办理房产按揭手续。办理中，应依照按揭银行的要求认真审查按揭银行的条件、资料，尽可能一次性告知客户需补充的资料及按揭申办中可能出现的问题，为客户办理按揭手续提供方便；11）负责每月底汇总、正廉洁办理进度及违约客户的情况后，向客户服务主办汇报。对公司担保期限内的按揭违约客户，应及时提醒客户整改，对严格违约者应及时向客户服务主办反映，提请公司解决。（3）招商专员1）具体负责项目招商工作，对招商代理机构进行跟踪治理；2）具体项目招商条件、租赁合约的起草、制定和调整；3）具体负责项目商业业态规划、布局。6、成本部（1）成本部经理1）全

28、面负责成本部工作，直接对董事长和项目总负责人负责，参与公司中长期开发规划和年度开发打算、工程建设中各时期的进度、质量、投资操纵目标的编制、审议；2）负责组织人员收集、整理、分析与公司拟开发项目有关的工程建设发包与招标条件、各单位工程造价比较和工程造价组成部份的市场价格变化趋势，提出造价操纵要点及技术经济比较的初步方案，负责开发项目的成本测算；3）依照政府部门批准的项目规划建设条件及公司营销企业打算，负责组织项目建设各时期的工程招标活动及合同的起草，在实施过程中负责协调并监督受托单位按质量及进度要求完成工作；4）负责组织有关部门审查受托单位完成的工程量和工程进度款拨付，操纵工程投资；5）参加设计

29、交底工作和工程竣工验收；6）审核工程设计更改和签证的工程量造价增减；7）完成董事长和项目总负责人交办的其他工作。（2）造价工程师（土建）1）参与收集、整理、分析与公司开发拟开发项目有关的工程建设发包与招标条件、各单项工程造价比较和工程造价土建部份的市场价格变化趋势，提出造价操纵要点及技术经济比较的初步方案，负责开发项目土建部份成本测算；2）依照政府职能部门批准的项目规划建设条件及公司营销企划打算，参与组织项目建设各时期的工程招标活动及合同条款的起草，在实施过程中负责协调并监督受托单位按质量及进度要求完成工作；3）审查受托单位完成的土建部分工程量和价款，操纵工程投资；4）参加设计交底工作和工程竣

30、工验收；5）审查工程土建部分设计更改和签证的工程量造价核增核减；6）完成成本部经理交办的其他事项。（3）造价工程师(水电)1）参与收集、整理、分析、与公司拟开发项目有关的工程建设发包与招标条件、各单项工程造价比较的初步方案，负责开发项目建筑安装部分成本测算；2）依照政府职能部门批准的项目规划建设条件及公司营销企划打算，参与组织项目建设各阶级的工程招标活动及合同款的起草，在实施过程中负责协调并监督受托单位按质量及进度要求完成工作；3）审查受托单位完成的建筑安装部分工程量和价款，操纵工程投资；4）参加设计交底工作和工程竣工验收；5）审查工程建筑安装部分设计更改个签证的工程量造价核增核减；6）完成成

31、本部经理交办的其他工作。（4）招标专员1）负责公司招投标信息的搜集并能正确理解招标政策法规和招标文件要求筛选项目等工作;2）负责招投标文件的整理、复印、装订、封标等工作;完整、准确、无误、及时地预备招标的各种资料并确保招标资料的及时、准确的送达;3）跟踪招标进展,紧盯投标过程的每个环节,尤其是报价、议价、公布结果及中标信息认;4）建立并定期更新投标企业文件任职资格。（5）采购专员1）具体负责甲供材料和设备的采购工作，对甲供材料（设备）进行“打算、询价、采购招标、供需货及库存治理”等工作；2）具体对甲控乙供和乙供材料（设备）进行监控，对其品牌、质量进行跟踪监控；7、工程部（1）工程部经理1）直接

32、对总工程师和项目总负责人负责。协助总工程师和项目总负责人负责工程部的工作，具体负责规划设计、技术治理工作，为公司技术负责人；2）在授权范围内审核或签发公司工程技术和工程建设治理方面的各种报告、报表，负责工程招标采购技术部分治理工作；3）组织制订工程建设各时期的进度、质量、投资操纵目标，负责制订和组织实施工程建设各时期的总体打算和时期打算，负责组织开发项目的竣工验收和移交治理；4）负责公司工程建设技术问题的分析处理负责审批施工组织设计和专项施工方案；5）负责有关工程建设职能部门的联系、协调和施工各方的协调工作、保证工程保质按期完成。6）落实总工程师或以上临时交办的事项。（2）土建工程师1）在开工

33、前深入了解、熟悉所监管项目的有关情况，包括：地形、地貌、地质等自然条件，认真批阅本专业施工图，注意本专业与其他专业施工图的关联关系（如对使用功能视觉效果的阻碍），努力发觉存在的问题，即使报告部门经理并会同有关部门提请勘察设计单位完善；施工合同、监理合同、安装合同条款及承包单位在投标函中所做的承诺、对我方的要求；在公司该项目的营销策划意图以及对工程进度、质量、投标操纵目标、总体打算、时期打算的要求，对客户所做的承诺。2）在施工中，监督监理单位、施工单位、安装单位严格履行合同，及时采取有效措施确保工程施工质量与进度，负责售后保修中土建方面的配合工作；3）参与组织开发项目的中间验收、竣工验收和移交治

34、理，负责审核土建方面的竣工资料、结算资料；4）在项目施工中及竣工后及时对工程治理进行时期性小结和总结，找出不足，提出整改措施，并在今后的工程治理中自觉改进；5）完成工程部经理交办的其他工作。（3）安装工程师1）在开工前深入了解、熟悉所监督的项目的有关情况，包括：地下管网配套情况，并认真批阅本专业施工图，注意本专业与其他专业施工图的关联关系（如对使用功能或视觉效果的阻碍），努力发觉存在的问题，及时报告部门经理并会同有关部门提请勘察设计单位完善；施工合同、监理合同、安装合同条款及承包单位在投标函中所作的承诺、对我方的要求； 公司在该项目的营销策划意图以及对工程进度、质量、投资操纵目标、总体打算、时

35、期打算的要求，对客户所做的承诺。2）在施工中，监督监理单位、施工单位、安装单位严格履行合同，及时采取有效措施确保工程施工质量与进度，负责售后保修中管道与设备方面的配合工作；3）参与组织开发项目的中间验收、竣工验收和移交治理，负责审核管道与设备方面的竣工资料、决算资料；4）在项目施工中及竣工后及时对工程治理进行时期性小结和总结，找出不足，提出整改措施，并在今后的工程治理中自觉改进；5）完成工程部经理交办的其他工作。8、财务部（1）财务部经理1）负责组织财务部的全面工作，同意财务总监的领导。2）负责对公司财务、资金、投资运行的分析、研究工作。3）负责财务预算、结算工作。4）负责组织资金和银行贷款手

36、续的办理。5）负责财务人员的业务培训和公司劳资工作。6）负责督促财务制度、财经纪律的落实。7）负责编制公司董事会关于项目投资的资金打算。8）执行公司董事会和董事长或项目总负责人安排的其它临时性工作。（2）财务会计1）同意财务部经理的领导和工作安排。2）负责会计的本职工作。3）负责公司财务账本、资料的保管工作。4）协助财务部经理完成银行贷款手续5）负责业务范围内的各类上报报表编制。6）负责完成财务部安排的其它临时性工作。（3）财务出纳员1）同意财务部经理的领导和工作安排。2）负责公司的薪金发放和现金保管工作。3）负责资金和薪金发放的复核和票据审核工作。4）负责财务出纳凭证的整理和保管工作。5）负

37、责现金流量的记账和银行存款的记账工作。6）负责完成财务部安排的其它临时性工作。9、综合部（1）综合部经理1）全面负责综合部日常治理工作，直接对项目总负责人负责；2）组织制定综合部年度工作打算和公司年度治理费用的预算方案，报项目总负责人审核、董事长或董事会批准后在实施中进行有效操纵；3）负责协调公司的各种办公事务；4）对各治理部各种报告、报表的审核、呈报或在授权范围内批准；5）负责制定公司人力资源规划与执行；6）负责公司的后勤保证工作；7）公司公共关系方案的执行；8）完成项目总负责人或以上交办的各种工作。（2）行政专员1）负责公司行政办公类工作，负责公司固定资产的治理，办公设备的配备，办公用品的

38、采购、配发及登记工作。2）公司来宾的接待及公司领导的服务保障工作。3）公司各类会议、行政活动的组织及保障工作。组织起草或审核以公司、公司综合部名义公布的公文以及公司形象宣传、企业文化建设。4）公司各类工作的督办、公司各部门之间的沟通与协调及公司所属区域的治理工作。5）公司办公室、会议室、文印室、宿舍食堂等治理工作。6）公司车辆的维修保养、日常清洁、年审及有关交纳费用的办理工作。7）负责现场宿舍、办公室及其他设施的治理工作。8）负责食堂及伙食治理工作。9）负责室内外环境卫生检查与治理工作。10）负责防盗、防火及日常安全保卫工作。 11）上级交办的其他工作。（3）人事专员1）贯彻、执行公司人事治理

39、制度，并组织实施。2）公司人事治理制度的拟定与实施。3）制定公司人员需求和招聘打算。4）协助公司各部门实施人员的招聘和录用工作。5）公司人员的转正、调配、任免及奖惩等工作。6）公司职职员资、福利的计算、发放工作。7）公司职员档案的建立、完善工作。8）公司职员考勤与治理工作。9）组织实施对公司职员的考核工作。10）制定公司职员年度培训打算，并组织实施与考核。11）公司职员劳动合同的签订和治理工作。12）公司职员各项社会保险的治理。13）上级交办的其他工作。（4）前期专员1）具体负责项目前期“五证”的办理，需工程部技术支持；2）具体负责销售期按揭、合同备案登记等手续办理，需财务部和销售部业务支持；

40、3）具体负责项目后期各项目验收备案和产权登记等手续办理，需工程部和销售部业务支持。4）完成综合部经理交办的其他工作。第二部分 行政后勤制度一、公文治理细则（一）目的：为增强公司公文的印制、呈批、传达及治理的规范性，特制定本实施细则。（二）适用范围：适用与公司的内部呈文和外来公文。（三）治理权限：综合部（四）公文的治理程序：1、公文治理要紧包括公文的拟办、核稿、登记、批办、承办、签发、印刷、用印、传递、归档等事项。2、收文治理程序：(1)公司收文的范围：各级政府来文、行业治理部门来文以及其它，单位来文。(2)综合部负责公司所有收文的签收、登记造册及统一治理，按照项目总负责人或董事长批准及时交由相

41、关部门承办，并及时跟踪、反馈承办结果。(3)公司外来文件凡属公司领导亲收件，应及时送交收信人本人。(4)需承办的公司收文，由综合部交由承办人，承办人需按规定迅速办理，不得拖延；如需两个或两个以上部门共同承办的，部门间应做好协调工作，尽快办理。(5)如需进行收文转办的，应由第一承办人及时转办和催办，以确保公司收文的事项及时落实。(6)各部门因外出开会或通过其它渠道直接收到的收文性质的文件，应及时送达综合部登记存档，并按上述程序阅办。3、内部呈文治理程序：(1)凡以公司名义的发文，均由综合部统一登记治理，并填写统一的文头纸。(2)所发公文原则上应一文一事。(3)一般不可越级行文，确需越级行文时，应

42、同时抄报被越级的部门或人员。(4)发文文稿应由主办部门拟定，报主管副董或董事长审批后，由综合部承办。(5)公司内部公文的公布，均由综合部以规定格式统一公布。下发给个不部门的公文，应履行签收手续。二、档案治理方法（一）目的：为加强公司各类档案治理的规范性，特制定本方法。（二）适用范围：公司的全部文书档案、人事档案、会计档案、工程档案。（三）治理权限：各相关部门（四）档案的立卷归档：1、行政档案的立卷：(1)立卷范围：公司业务活动中的收文及批办过程中的批办材料；以公司名义发出的文件(定稿、存本、附件)；各种会议文件及会议记录；公司内部治理类文件(日常工作中形成的打算、总结、统计报表、规章制度等)；

43、公司内部形成的除人事、财务方面之外的其它请示、报告、批复；公司对外签订的经济合同原件(项目部一份，由财务部门一份存档及多余份数综合部保存；只有一份原件的，由财务部门保存，其他报名保存复印件，并在其上注明原件存放处)；在工作过程中形成的照片、录音带、录像带、计算机软盘及光盘、工具类书籍；公司领导或部门经理外出参观学习等活动带回的文字、声像、科技资料。(2)有关部门须保留档案原件时，综合部应保存复印件，并在复印件上注明原件存放处。2、工程档案的立卷：(1)立卷范围：与工程相关的具有现实和长远保存价值的各类工程文件资料(工程前期资料、勘察、设计、施工、监理资料、设备资料；工程竣工验收资料等)。(2)

44、工程部应派专人负责技术档案的整理、立卷、归档工作，归档文件资料必须完整、准确，通过系统整理、编目后由工程部负责人审查后归档。(3)工程结束后，由工程部负责移交有关部门存档。（五）档案的保管：1、凡公司在各类经营活动中形成的具有保存价值的文件资料，均应由各档案治理有权部门进行收集、整理、立卷归档及日常治理，其它部门和个人不得擅自留存。2、凡属立卷归档的文件资料，必须为原件，书写格式必须符合要求，书写工具须为钢笔或黑色碳素笔，且应保证其完整、齐全、分类清晰。3，档案治理实行一月一整理制度，所有归档文件均应为已完成文件。4、各档案治理有权部门的部门经理应定期对本部门全部档案的保管及借阅登记状况进行核

45、查，如发觉问题，应及时向上级主管领导汇报，以便及时采取措施确保档案的安全。5、对破损和变质的档案及时进行复制和修补。（六）档案的借阅：1、借阅档案时需填写借阅登记表；并不得将档案带离所在办公室。2、经领导批准后档案被借出时，档案治理人员应在该档案的位置上，放一张代替卡，卡上应标明档案卷号、借阅时刻、借阅单位、借阅人姓名，以便按时催还，防止档案丢失。3、秘密档案的借阅应由综合部经理在借阅登记表中签字认可；机密档案由档案治理有权部门项目总负责人签字认可；绝密档案由公司董事长签字认可后方可借阅。4、保密性档案原则上不得摘抄或复印，如确实需要时，应由档案治理有权部门最高负责人在借阅登记表中签字认可。5

46、、借阅档案的部门和个人，必须妥善保管档案资料，不得将其拆散，或进行涂改、勾划、折叠、抽页等损坏性行为，也不得转借他人使用。6、借阅人归还档案时必须经档案治理人认真检查后方可进行销号。档案的销毁：档案销毁由办公室报请公司主管副总及项目总负责人批准后执行，并须由公司指派专人进行监督。三、办公用品及设备治理规定（一）目的：为确保公司办公用品及办公设备治理和使用的高效化及规范化，特制定本规定。（二）适用范围：公司正常经营活动中的办公用品及办公设备的领用、日常治理及维护。办公用品及设备包括：大型办公用品：办公家具、桌椅、电器、辅助用具小型办公用品：办公文具、其它办公易耗晶办公设备：电脑、打印机、复印机、

47、传真机、碎纸机、投影仪、电话、其它设备（三）治理权限：综合部（四）小型办公用品的领取：1、公司办公用品由综合部统一购买和分发，职员需以部门为单位填写办公用品(设备)领用申请表，部门经理签字综合部审批后领取办公用品。2、部门因临时需要领取办公用品时，应填写办公用品(设备)领用申请表，由部门经理签字后领取。3、新职员入职时，综合部为其配备相应的办公用品。（五）大型办公用品及办公设备的配备：1、大型办公用品及办公设备由公司统一配备。2、新职员入职或其他职员需要配备时，应由综合部填写办公用品(设备)领用申请表，经项目总负责人或董事长审批后方可配备。（六）办公用品及设备的使用：1、办公用品及设备属公司财

48、产，任何个人不得据为已有。2、凡以公司名义同意馈赠或其它方式收取的办公用品及设备均应交综合部登记入库，进行统一治理及调配，部门不得私自占有或个人据为已有3、办公用品以节约为原则进行配备和使用，幸免不应有的白费。4、职员离职或因岗位调动需将办公用品及设备交回综合部并办理交接手续。5、办公用品及设备发生损坏，应报综合部进行维修或更换，不得私自进行处理。属非正常损坏的，对直接责任人按其责任轻重进行相应处罚及赔偿。6、复印机、打印机等公用办公设备由综合部指派专人治理和日常维护，任何职员不得擅自使用，严禁打印、复印私人资料。如擅自使用而发生损坏状况，按其责任轻重进行相应处罚及赔偿。四、考勤治理制度（一）

49、目的：为规范对公司职员的考勤治理，特制定本制度。（二）适用范围：本制度适用于公司全体职员。（三）治理权限：综合部（四）治理规定：1、职职员作时刻为：职职员作时刻由公司董事会确定，因季节变化需变更工作时刻由综合部报请董事长批准后另行通知。2、公司职员实行上下班随机抽查制度，由综合部负责组织实施。3、公司职员外出办理业务，需提早向部门负责人告知并经批准。4、职员迟到、早退或旷工的惩处由公司综合部起草并报董事会审议，董事长批准同意。 6、职员因公出差，须提早报项目总负责人或董事长批准，出差各项事项按照出差治理制度执行。五、出差治理制度（一）目的：为规范对公司职员的出差治理，特制定本制度。（二）适用范

50、围：本制度适用于公司全体职员。（三）治理权限：综合部（四）治理规定：1、职员出差前需向主管领导提出申请。出差期限由派遣人视情况需要，事前予以核定，并于出差后核实。2、出差人凭核准的出差申请向财务部借支相当数额的差旅费，交由派遣人签字后予以借支。3、出差人员返回后三天内必需填写好“差旅报销单”交由派遣人审核确认后由财务部核算金额、财务总监复核，再交由有审批权的项目总负责人或董事长签字，结清借支款。未于三天内报销者，公司将取消报销费用资格。借支公司款项，如未还返，将从出差人职员资中扣除。4、职员出差乘火车同意报销硬卧铺票，乘轮船同意报销二等舱，逢紧急公务必须搭乘飞机时应事先报告经项目总负责人批准后

51、方可报销飞机票。搭乘公司交通工具者，不予报销交通费。市内及短程（一日内）出差，除按实际报销车费外，另可报销合理次数的餐费。午餐为下午13时以后，晚餐为18时以后。5、所有人员出差需经项目总负责人或董事长批准。6、出差不得报支加班费。7、出差途中除因病或遇意外灾难，或因工作实际需要请示批准后延时外，不得因私事或借故延长出差时刻，否则除不予报销差旅费外，并依情节轻重论处。在外出差需招待客户需事先经派遣人批准后方可报销招待费。8、差旅费分为交通费住宿费、膳食费、通讯费等，其标准由公司综合部拟定，差旅费超标自付。第三部分 营销治理制度一、营销策划推行“全程营销”的治理机制，营销作为开发进程的工作主线、

52、实现销售和招商打算指标是公司房地产业的全然目的，一切工作均要服从营销工作的需要。（一）项目策划1、开发决策在选定项目、确定开发策略前，项目策划先行，营销总监牵头托付房地产策划机构做市场调查和分析评价，对项目所处的市场环境、周围楼盘的销售状况、地区房市的走势、国家法律法规的领会等做出定量分析和定性评价，编制市场调查报告、可行性研究报告和项目开发建议书，建议书内容包括：市场定位、营销策略、建设时序、资金投入产出平衡、成本测算和效益估算。并经项目总负责人审定，报董事长审批后，作为项目开发打算的依据。2、产品定位营销部负责组织项目开发前的市场调研工作，搜集周围房地产项目销售信息、地区开发总量、竞争对手

53、的产品特点、地区消费特征等诸多信息，进行综合分析，提出项目开发的产品定位议案，经董事长审批后，由工程部拟定方案设计任务书。2、营销时序以总体营销策划方案为依据，由营销总监组织专业房地产策划机构，编制项目总体营销推广打算，打算内容包括：入市时刻和策略、营销主题、推广诉求点、开盘日期等。经项目总负责人、董事长批准后，下达执行。（二）营销策划1、营销方案营销部组织专业房地产策划机构按照项目开发的市场定位和总体营销思路，制定营销策划、推广草案（包括营销推广方式、营销主题、价格策略、推盘的节点、销售招商目标、投入产出平衡点、广告策略、销售招商卖点及实施步骤等），报项目总负责人、董事长批准后，下达执行。2

54、、时期策划依照项目开发进度和销售招商状况，营销部组织专业房地产策划机构在营销策划、推广方案的基础上进行时期性分解，提供时期性策划草案（包括媒体报道、广告投放、营销推广活动等），报项目总负责人、董事长批准后，下达执行。3、策划效果评估营销部负责收集整理所有广告和宣传资料（含媒体广告和户外广告）的访客统计，每月做一次统计分析；每季度对营销策划工作的实际效果做一次评估、评价和考核，形成效果评估的书面报告，为今后销售决策提供依据。营销部将分析结果形成正式报告，上报项目总负责人备案。4、营销策略调整在项目开发建设过程中，若出现国家政策调控、市场消费需求重大改变等因素导致销售招商实际与打算出现较大偏差时，

55、需要及时调整营销招商策略和价格策略，议定针对性营销招商策略（含价格策略），报项目总负责人、董事长批准后，下达执行。二、销售招商治理（一）销售招商打算治理1、总体销售招商打算营销部以项目总体营销策划方案为依据，编制整个项目总体销售招商打算草案（包括销售招商目标、资金回笼目标、价格策略、价格清单、销售招商节奏、投入产出平衡、人力资源打算、付款方式等），报项目总负责人、董事长批准后，下达执行。2、年度销售招商打算以项目总体销售招商打算为依据，营销部起草年度（半年度）销售打算初稿（7月及12月中旬完成），内容包括：年度（半年度）销售额、销售面积、招商额、招商面积、价格表单、资金回笼打算、销售套数等，汇

56、入公司年度（半年度）绩效考核责任书，由项目总负责人上报董事长批准后，作为全年销售招商工作的执行依据。年度销售招商打算在7月份修订一次，专门情况（经营目标、战略调整，国家宏观调控，市场出现与预期较大的差不等）可即时修订，修订后打算按原打算审批流程审批。3、月度销售招商打算在每月25日前，营销部编制月度销售打算（包括销售额、销售面积、招商额、招商面积、资金回笼、任务分解、保证措施等），报项目总负责人备案。项目总负责人组织专题讨论、核准月度销售招商打算，并经董事长审批后下达执行。4、销售招商打算执行、销控托付的专业策划、销售及招商代理机构是执行打算的责任者，严格按公司下达的打算组织销售和招商。在打算

57、执行过程中，对阻碍打算实施的问题，应及时向公司营销部汇报，由营销总监牵头处理，在第一时刻内予以解决。代理公司逐月统计销售和招商打算完成情况，按公司统一制定的统计表格填报，在每月25日前上报公司营销部。营销部合理建立销控治理机制，对房源的推出和预留做精确考虑。5、销售招商打算考核代理公司在每月月底前，对本月度销售和招商打算完成情况做出统计和自我评价，对未完成打算的缘故做出分析，由公司营销部考核、评分，填制考核表，上报公司项目总负责人确认、备案，作为评价代理公司营销和招商工作的依据。（二）客服治理营销售部负责项目销售过程中的客户服务治理；负责登记客户来访信息资料，及购房客户资料治理，建立客户数据资

58、料库，定期（至少半年一次）分析潜在客户和已购客户的构成及变化趋势，为及时调整营销方案提供必要的信息支持。营销部负责建立客户投诉处理制度，明确客户投诉的处理责任、权限、途径和要求。妥善处理每宗客户投诉，必须在第一时刻解决客户提出的问题，塑造公司为用户服务的品牌形象。（三）销售招商合同治理1、销售招商合同标准版本营销部在国家规定的房地产销售合同范本的基础上，对补充条款和专项条款制定标准版本，由营销总监牵头组织工程、技术、营销、成本、物管等各专业人员集体论证销售合同条款，法律条款经公司法律顾问审核，最后经项目总负责人批准后方可使用。营销部依照不同商业业态类型，制定招商合同标准版本，由营销总监牵头组织

59、工程、技术、营销、成本、商业、物管等各专业人员集体论证招商合同条款，法律条款经公司法律顾问审核，最后经项目总负责人批准后方可使用。2、每户销售合同和每单招商合同依照公司批准的销售合同标准版本，与客户签订每户销售合同。每户销售合同的单价、总价、优惠幅度，付款方式等均需经公司财务部门审核确认，超出一般优惠条件的折扣需要有项目总负责人、董事长批准。每单招商合同按照授权权限，报项目总负责人批准方可签订。（四）解押营销部定期将需要解押的房源汇总后向财务部通报，后者在规定工作日内办理完解押手续，并即时通知营销部。营销部依照销售和招商打算，每月25日前向财务部门报告下月解押资金打算。（五）回款回款是营销的最

60、终目标和衡量销售招商业绩的最重要指标，因此必须想尽方法促进回款。营销部每月制订详细的回款打算并落实到个人，作为考核代理公司销售人员业绩的要紧指标。财务部必须尽最大努力尽快办好解押手续，代理公司销售人员应立即通知已到约定签约时刻的客户前来交款及签约。营销部与财务部紧密配合，将按揭办理情况和下款情况及时相互通报，财务部负责督促银行按揭款到位。对欠款客户进行统计并及时提醒督促，对催告三次仍未交款的客户可采取法律手段进行追款。（六）工程、材料款抵房为促进销售和缓解工程款支付压力，对承包商、供应商可采取以房款抵扣应付工程款、材料款的政策。工程款抵房的申请报告由成本部负责办理，应付工程款金额由成本部和财务