REITs房地产的证券化课件

1、02013年11月6日 REITs:美国房地产的证券化介绍版权所有，请勿外传平安证券资产管理部 宋光辉1声 明本次讲课内容主要引自田金华、宋光辉所译之Investing In REITs一书，中文名REITs：房地产证券化预计于2014年由机械工业出版社出版。本课件由宋光辉制作，仅代表宋光辉个人研究观点，与宋光辉所任职的公司及其他任何机构无关。本课件版权仅为宋光辉所有，未经宋光辉许可，任何机构和个人不得以任何形式转发、翻版、复制、刊登、发表或引用。本次讲课为内部培训，讲课内容未经宋光辉许可，不得以影音等形式储存和传播。如需要本次讲课课件，与宋光辉联系。2一、REITs的定义与类型他们是真正的从

2、事房地产的租赁、翻修、管理、拆除、重建和从头开发的营运公司。REITs持有房地产，但是当你购买一个REITs的时候，你不仅仅是购买房地产。你还购买了由具备经验的管理团队运行的业务。抵押型REITs VS 权益型REITs3二、REITs的发展历史首批REITs，在1960年诞生，规模在1000万美元到5000万美元之间。他们的物业管理职能由外部管理公司提供，而他们的资产合计约只有2亿美元。由于之前关于抵押型REITs的负面的经验，1970年代的投资者变得对于整个REITs行业都不感兴趣。在1980年期间，当投资者正在寻求由有限合伙提供的税务减免时，房地产价格变得膨胀起来，这限制了REITs通过

3、并购来增长的能力。1990年代早期的REITs IPO繁荣对于REITs世界产生了革命性的影响。它使得投资者能够参与的REITs数量和物业类型都大大增加了。1998年至1999年的牛市。REITs股票从2000年到2007年都表现良好，这是由价值投资和收益导向的投资者以及由高速上涨的商业房地产价格所驱动的。从2007年2月份开始到2009年早期结束的这段时间里，摧毁性的熊市碾压了REITs份额。这一熊市是由大衰退、冻结的资本市场、下跌的房地产价格以及疲软的空间市场，甚至是对REITs支付其债务或为其债务进行再融资的能力的关注所引致的。4三、REITs的物业类型公寓类REITs通常有稳定的现金流

4、，而且他们的前景受就业增长和工资增长、家庭组建以及单户房屋市场等因素的影响。邻里购物中心类REITs持有被出售必需品的超市或便利商店占据的物业。购物广场类REITs主导了零售行业购物广场部门；他们在零售业务中占据大的份额，而且对于新的竞争性的开发的风险暴露很低。写字楼物业有长的周期。现金流很稳定，由于长期租约的存在经常滞后于市场形势的变化。工业地产市场在快速反应和当市场饱和时削减新空间的供给方面，有良好的业绩纪录。海外开发也会为一些工业地产类REITs提供好的机会。健康护理类REITs在1980年发起创建而且普遍表现良好。他们对经济不敏感，但是投资者需要关注承租人的财务能力和政府费用返还政策的

5、变化。自助存储是一种能够抵抗经济衰退的物业类型，除了出现大量的新的供给的时期，他们的表现在过去的年份里一直都非常好。旅馆类REITs即有非常强势也有很疲态的时期。由于周期性很强且波动的出租率和租金率，他们代表了更积进的投资。5四、关于REITs的迷思之一迷思： REITs是房地产物业的打包或房地产共同基金今天的REITs不仅仅是房地产的组合了，他们是完整的商业房地产组织，能够通过多种方式创造价值而不是仅仅被动持有物业。 6五、关于REITs的迷思之二迷思：房地产是高风险的投资房地产和REITs投资风险的三种关键因素是：债务杠杆、缺乏分散性及资产或机构管理的质量（包括选择持有的资产和物业地点）。

6、高杠杆而不是房地产本身，才是最大的风险。有足够分散性的组合，一家REITs失败不影响整体投资者忽视管理造成了失败 7六、关于REITs的迷思之三迷思：房地产作为抵抗通胀的手段价值显著商业建筑的价值由很多因素决定，包括物业净运营收入（当期或是预期），地点、重置成本、通行的利率、信贷可获得性及其成本、年份和状况、新的竞争性物业的预期供给、保持物业吸引力所需的资本支出、物业出租率和承租人的质量。这些因素随着不同的市场力量而波动。预期的通货膨胀率只是其中因素之一。 8七、关于REITs的迷思之四迷思：REITs份额的表现被REITs持有的物业锚定REITs投资回报并不是一直锚定在他们持有的物业的回报之

7、上。我们已经看到，在REITs行业的历史上，在多个房地产周期里，REITs的业绩表现和盈利能力能够超越绝大多数商业房地产市场的可得回报。一个管理良好的RETIS能够利用疲软市场出现的机会的程度，取决于可以获得的资本的数量和成本、市场的疲软程度以及其他购买者的竞争程度。 9八、关于REITs的迷思之五迷思：REITs股票是投资载体REITs股票不需要频繁的购买和出售。多数财富是由购买并持有优秀公司的股票的投资者创造的多数严肃的投资者不是为了获得快速和可观的资本利得而投资REITs，就像有些在技术、生物或自然资源股票上那样。REITs股票最适合那些寻求股利收入和温和价格升值的投资者。 10九、RE

8、ITs的本质：特殊的房地产公司特殊之一：无需在公司层面缴纳公司税特殊之二：需要将90%以上的应税收入（资本利得除外）以股利形式分配给份额持有人特殊之三： REITs必须将其资产的75%投资于不动产、抵押贷款、其他REITs的份额、现金或是政府证券特殊之四： REIT必须从租金、抵押贷款利息、不动产物业出售实现的利得获得总收入的至少75%。95%的必须是从这些资源加上股息、利息及证券出售的利得中获得的特殊之五： RMA法案使得每个REIT组织能够构建并拥有一个应税REIT下设主体（TRS）来从事房地产相关的业务 11十、REITs对中国房地产金融的发展的启发发展的契机与路径回归价值的房地产投资房地产行业的转型：SOHO的例子流动性紧缩下的历史发展机遇 12十一、“土地本位”-中国的货币制度宋光辉新书（创作阶段）：地方融资平台：土地证券化下的财政制度和土地本位上的货币制度的观点见山是山：地方融资平台是一个金融(finance)问题见山不是山：地方融资平台本质是一个财政（public finance)问题见山还是山：地方融资平台原来是一个financial（金融的及财政的）问题如何破题？资产证券化？