文化街项目策划未来收益现值咨询评估报告

1、目 录第一部分 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc111001310 咨询评估报告书使用讲明及使用范围 PAGEREF _Toc111001310 h 3第二部分 HYPERLINK l _Toc111001311 一、托付方及项目方简介 PAGEREF _Toc111001311 h 5 HYPERLINK l _Toc111001312 1.1 托付方概况 PAGEREF _Toc111001312 h 5 HYPERLINK l _Toc111001313 1.2 项目简介 PAGEREF _Toc111001313 h 7 HYPERLINK l _Toc11

2、1001314 二、咨询评估目的 PAGEREF _Toc111001314 h 10 HYPERLINK l _Toc111001315 三、咨询评估范围和对象 PAGEREF _Toc111001315 h 11 HYPERLINK l _Toc111001316 四、咨询评估基准日 PAGEREF _Toc111001316 h 13 HYPERLINK l _Toc111001317 五、咨询评估原则 PAGEREF _Toc111001317 h 13 HYPERLINK l _Toc111001318 六、咨询评估报告依据 PAGEREF _Toc111001318 h 14 HY

3、PERLINK l _Toc111001319 七、咨询评估方法 PAGEREF _Toc111001319 h 16 HYPERLINK l _Toc111001320 八、咨询评估过程 PAGEREF _Toc111001320 h 17 HYPERLINK l _Toc111001321 8.1资产清查范围 PAGEREF _Toc111001321 h 17 HYPERLINK l _Toc111001322 8.2.资产清理方法和结果 PAGEREF _Toc111001322 h 17 HYPERLINK l _Toc111001323 8.3大秦文化街项目分析 PAGEREF _

4、Toc111001323 h 20 HYPERLINK l _Toc111001324 8.4收益评估法咨询评估的假设条件 PAGEREF _Toc111001324 h 44 HYPERLINK l _Toc111001325 8.5收益预测 PAGEREF _Toc111001325 h 45 HYPERLINK l _Toc111001326 8.6投资项目的不确定性分析 PAGEREF _Toc111001326 h 54 HYPERLINK l _Toc111001327 九、咨询评估结果 PAGEREF _Toc111001327 h 56 HYPERLINK l _Toc1110

5、01328 十、特不事项讲明 PAGEREF _Toc111001328 h 57 HYPERLINK l _Toc111001329 十一、咨询评估基准日以后的重大事项 PAGEREF _Toc111001329 h 60 HYPERLINK l _Toc111001330 十二、咨询评估报告的法律效力 PAGEREF _Toc111001330 h 60 HYPERLINK l _Toc111001331 十三、报告书提交日期 PAGEREF _Toc111001331 h 61 HYPERLINK l _Toc111001332 备查文件清单 PAGEREF _Toc111001332

6、h 62陕西百事通企业投资（集团）有限公司大秦文化街项目以后收益现值咨询评估报告咨询评估报告书使用讲明及使用范围咨询评估报告书使用讲明本报告是在独立、客观、公正、科学的原则下做出的，我公司及参加的评析人员与托付方之间无任何专门利害关系，工作人员在评析过程中遵循执业规范，进行了公正评析。本报告不对评析对象提供的有关部门决议和批复、营业执照、权证、会计凭证等其他有关评估所需资料本身的合法性、完整性、真实性负责。对评析对象存在的阻碍评析推断的瑕疵事项，在托付方未作专门讲明而评析人员依照专业经验一般不能获悉及无法收集资料的情况下，我机构及评析人员不承担相关责任。本报告仅服务于本评析目的，不对其他用途负

7、责。本报告的所有内容仅对托付方负责。本报告的所有内容是我公司作为专业投资风险顾问机构提出的仅供参考的咨询推断，对项目投资可能的风险及不确定因素较多，因而报告不应该作为投资方的唯一决策意见，提请托付方注意。本报告的咨询评估基准日为2003年10月8日。本报告书的有效期为二年，即从2003年10月8日（咨询评估基准日）至2005年10月8日。咨询评估报告书使用范围本报告仅供托付方为本次咨询评估目的使用。未经托付方许可，不得向托付方和行业主管审查部门以外的单位和个人提供。报告的全部或部分内容，不得发表于任何公开媒体。评析机构不得随意向他人提供或公开。本报告仅提供给托付方使用，任何单位或个人未经本公司

8、书面授权，擅自使用本报告均构成对本公司的侵权，由此引发的一切后果均由侵权方承担。陕西正和房地产评估有限责任公司(以下简称我公司、本公司)同意陕西百事通企业投资（集团）有限公司（以下简称托付方、该公司）的托付，依照国家的有关规定，本着客观、公正、科学的原则和公认的方法，组织专业评析人员，对该公司大秦文化街项目（以下简称项目、该项目）以后收益现值进行了咨询评估。我公司按照必要的程序，实施了现场调查和勘察，同时作了必要的取证、论证和计算。我公司现在向托付方提出如下意见。下述意见仅服务于本次咨询评估目的，不应单独作为该项目实施投资的唯一意见或建议。一、托付方及项目简介1.1 托付方概况托付方名称： 陕

9、西百事通企业投资（集团）有限公司托付方住宅： 西安市西华门凯爱大厦B座9楼91号法定代表人： 王勇注册资本： 玖仟玖佰玖拾伍万圆整企业类型： 有限责任公司经营范围： 房地产开发；信息技术、生物制药、能源基础建设、智能建筑、网络科技、通信工程、文化传播、体育娱乐。注册号： 61000010202231.1.1项目进展背景按照中央指示精神和陕西省委、省政府“围绕大旅游、服务大旅游、开发大旅游”的战略思想，大秦文化街项目依托“世界第八大奇迹”，在“爱护文物资源、改善旅游环境、进展旅游事业”的基础上进行开发建设，建成以后将改善秦兵马俑博物馆馆前服务区和秦陵博物院东大门的旅游环境，更好地爱护世界文化遗产

10、。大秦文化街是秦兵马俑博物馆馆前改造服务区唯一的文化旅游商业项目，是经国务院发改委批准立项的秦皇陵遗址公园和秦陵博物院总体规划中的重要组成部分，也是陕西省关于秦兵马俑博物馆整体环境改造的重点项目之一。秦皇陵遗址公园顺应世界旅游进展时势要求应时而起。大秦文化街作为其中唯一的文化旅游商业项目一经问世，立即成为中国文化旅游产业的热点，吸引了宽敞中外旅游者、投资者关注的目光。1961年秦始皇陵被国务院审定为全国重点文物爱护单位。1974年秦兵马俑被发觉，被誉为“世界第八大奇迹”。1987年秦兵马俑被联合国教科文组织列入世界文化遗产名录。1979年秦兵马俑博物馆开馆迎宾。截至目前，秦兵马俑博物馆已接待中

11、外游客7000万人次，其中包括一百多位国家元首及政要，现每年有300余万人次的客流接待量，其中境内游客220万余人次，境外游客80万余人次。随着西安及临潼区旅游环境以及陕西省“扬秦兴唐”进展旅游事业战略的实施，秦兵马俑每年接待的游客数量正以每年15%速度递增。秦兵马俑博物馆的开放进展使得馆前逐渐形成一定规模的旅游商业服务区但由于缺乏整体规划因而凌乱分散功能不全直接阻碍游客的逗留时刻和消费水平。呈现在中外游客面前的是提篮叫卖、强买强卖的商业服务环境，旅游工艺品质低价廉，不能给中外游客提供一个公平、公正、舒适的购物环境。秦兵马俑周边旅游环境的脏、低、乱、差，不仅不能有效爱护世界文化遗产，而且给中外

12、游客留下特不遗憾的印象，与兵马俑作为“世界第八大奇迹”的地位极不相称，不仅破坏了人们的参观兴致，使游客不敢花钞票、不情愿花钞票或者不想多花钞票，也为西安旅游、陕西旅游乃至中国旅游抹黑。秦兵马俑博物馆周边环境的开发建设始终受到历届党和国家领导人以及陕西省委、省政府的高度关注。1998年12月，陕西省省委、省政府从弘扬民族文化，爱护历史文物，促进陕西经济进展、社会进步的大局动身，作出了深化旅游体制改革，加快旅游产业进展的决定，将秦始皇兵马俑博物馆纳入秦始皇陵遗址的总体爱护与进展战略之中，为项目的提出奠定了基础，制造了条件。秦兵马俑博物馆周边环境的开发建设始终受到历届党和国家领导人的高度关注。199

13、3年、1999年，前国家主席江泽民两次亲临秦兵马俑博物馆参观考察。1995年，国家主席胡锦涛参观考察秦兵马俑博物馆，对兵马俑馆的开发建设及爱护利用给予重要指示。1999年8月国务院总理朱镕基在视察时做出净化秦始皇陵园环境爱护文物遗址的建议，并提出建设“秦始皇帝陵博物院”的战略构想，为兵马俑博物馆的进展指明方向。2000年，秦兵马俑博物馆馆前低级无序的经营活动的蔓延受到了联合国教科文组织及国际文物爱护组织的关注，对秦兵马俑博物馆周边环境提出限期整改的要求。2001年12月，李岚清副总理提出了建立“秦始皇陵遗址公园”的规划构想，做出秦始皇陵遗址进行整体规划的重要指示。2002年1月，陕西省人民政府

14、向国家进展与改革打算委员会上报秦始皇陵遗址公园和秦始皇帝陵博物院项目建议书，陕西省人民政府因此决定征地2902亩建设秦皇陵遗址公园和秦始皇陵博物院并报国家进展与改革打算委员会。2002年3月，西安市临潼区政府和秦始皇兵马俑博物馆托付西安建筑科技大学编制完成了秦始皇兵马俑博物馆门前区环境建设规划方案，并由陕西省文物局于2002年4月上报陕西省进展打算委员会.陕文物字200243号关于秦始皇兵马俑博物馆馆前环境建设项目建议书的报告和陕文物字200242号关于秦始皇兵马俑博物馆馆前服务区项目建议书的报告2002年5月，秦始皇兵马俑博物馆馆前服务区建设项目建议书通过了省计委的审批。陕计社会200243

15、7号关于秦始皇兵马俑博物馆馆前环境建设项目建议书的批复和陕计社会2002438号关于秦始皇兵马俑博物馆馆前服务区项目建议书的批复2002年6月初，省国土资源厅答复项目用地同意征用，项目可行性研究是在以上工作的基础上进行的。2002年8月，国务院、国家进展与改革打算委员会正式批准了陕西省人民政府关于秦始皇陵遗址公园和秦始皇帝陵博物院项目建议书。计社会2002906号国家计委关于审批秦始皇帝陵遗址公园项目建议书的请示2003年4月，国务院发改委批准建设秦皇陵遗址公园和秦始皇帝陵博物院项目打算书。计社会20021179号文件印发国家打算委员会关于审批秦始皇陵遗址公园项目建议书的请示通知秦兵马俑国博物

16、馆馆前服务区共分为：A、B、C三个区,建设用地296亩,包括以大秦文化街为核心主体的商业旅游服务区（B区），要紧用于建设旅游停车场、旅游纪念品市场、餐饮服务以及关中民风民俗文化展示等内容；环境建设用地（A区）393亩，要紧用于秦兵马俑博物馆馆前净化、绿化、美化旅游环境，目前已差不多完成；群众安置区（C区）即秦俑民俗文化旅游村，建设用地116.8亩，要紧结合馆前被拆迁的180户群众安置建设一个具有浓郁关中民俗风情的文化旅游村，立即于2005年开业。大秦文化街是秦兵马俑博物馆馆前改造区唯一的旅游商业区，具有独家开发、建设、经营治理权，是通过国务院批准立项的秦皇陵遗址公园和秦陵博物院总体规划中的重要

17、组成部分。2003年8月临潼区决定以拍卖方式出让秦始皇兵马俑博物馆馆前大型商业服务区（B区）。临政发200355号文件西安市临潼区人民政府关于对秦兵马俑博物馆馆前服务区项目建设和经营权实施拍卖的决定2003年9月19日，陕西百事通企业（投资）集团有限公司，通过市场公开竞买方式获得秦始皇兵马俑博物馆馆前商业服务区B区（大秦文化街）150亩土地40年的独家开发权，被誉为中国旅游商业领域的一匹黑马。(2003)西证经字第26940号和2003年9月19日西安国衡拍卖行拍卖成交确认书1.1.2项目进展目标大秦文化街是文化与商业相结合的一个产物,总占地面积10万平方米，南北长455米，东西宽220米，处

18、于旅游服务区的中心，是整个馆前服务区的黄金地段,是专为秦兵马俑博物馆设置的旅游商业配套服务区，能够形成独立的国际旅游商业区，在那个地点能够满足游客“吃、住、行、游、购、娱”等全部的需求。项目总建筑面积6万平方米，绿化率35,规划建设成为集文化购物、特色餐饮、体验消费三个功能轴心为一体的多元化国际旅游体验之城。1.1.3托付公司介绍陕西百事通企业投资（集团）有限公司是以信息产业、高新技术、房地产开发和基础能源建设投资为主体的多元化集团公司，涉足信息技术、生物制药、能源基础建设、智能建筑、网络科技、通信工程、文化传播、体育娱乐、房地产开发等多项领域。集团下属陕西通源天然气有限公司、陕西网际科技开发

19、有限公司、杨凌科森生物医药有限责任公司、陕西天地飞豹科技有限公司等十多家全资和控股公司。公司的宗旨是开发、利用、爱护世界文化和自然遗产，为缔造和谐社会和人类福祉做出贡献。公司的经营理念是面向世界和以后，利用秦兵马俑博物馆世界级旅游文化资源，塑造符合21世纪旅游消费需求的旅游文化产业链，成功打造“华夏旅游产业第一品牌”。以“经营为核心”整合社会资源，集合世界级专业开发团队，采纳先进的商业运作模式和现代治理手段，从旅游景区的特性入手，改变目前秦兵马俑博物馆资源巨人、产业矮人、环境配套落后的面貌。在爱护世界文化遗产的基础上，深度挖掘以“周秦文化为核心”的中国历史文化，建设具有文化体验、饮食购物、休闲

20、娱乐、酒店住宿、健体康疗、参观学习等多功能、复合式、体验型、一站式的国际化旅游广场，制造与秦兵马俑相媲美的世界级商业平台和财宝价值，取得社会价值和经济价值的高度完美统一。 公司自成立以来，主营业务、股权、注册资本等公司差不多情况未发生变动。截止评估咨询基准日，陕西百事通企业投资（集团）有限公司的资产总额为人民币9522.03万元，负债总额为50.59万元，公司所有者权益为9471.43万元。1.2 项目合作团队据托付方提供的资料，该项目差不多情况如下：项目名称：陕西秦始皇兵马俑博物馆馆前服务区项目项目单位：陕西百事通企业投资（集团）有限公司项目总体规划顾问：美国科特勒营销集团(Kotler M

21、arketing Group)项目地点：秦始皇兵马俑博物馆前商业服务区项目用地：已部分取得土地使用权项目规模：总建筑面积65940.8平方米项目周期：12年建设期：1年计算期：11年项目总投资：45765万元人民币1.3 项目前期进度介绍据陕西百事通企业投资（集团）有限公司提供的资料显示：2003年4月，国家进展打算委员会正式批准了本项目建议书。2003年8月，临潼区以拍卖方式出让秦始皇兵马俑博物馆前商业服务区(B区)。2003年9月19日，陕西百事通集团通过竞买方式获得本项目用地。二、咨询评估目的陕西百事通企业投资（集团）有限公司为大秦文化街项目而寻求合作对象，依照托付方的要求，本公司对该公

22、司现有资产及负债情况进行清理，并对该项目的以后收益现值提供非鉴证性咨询及参考意见。三、咨询评估范围和对象 依照咨询评估目的，列入咨询评估范围的是陕西百事通企业投资（集团）有限公司截止基准日的资产状况及大秦文化街项目的以后收益现值。3.1 陕西百事通企业投资（集团）有限公司现有资产状况依照该公司提供的资料，本公司评估人员对该公司截止2003年6月底的净资产进行财务审核和资产清理。依照项目托付方提供的2003年6月的资产负债表，陕西百事通企业投资（集团）有限公司2003年6月资产及财务状况如下-资产状况基准日该公司资产负债表制表单位：陕西百事通企业投资（集团）有限公司 2006年6月30日 单位：

23、元资产行次期末数负债及所有者权益行次期末数流淌资产流淌负债：货币资金2,931,980.31短期借款短期资金应付票据应收票据应付账款107,900.00应收账款预收账款减：坏账预备其他应付款269,929.10应收账款净额应付工资预付账款24,900,755.00应付福利费128,116.13其他应收账款164,950.00未交税金存货66,715,124.72未付利润待摊费用85,000.00其他未交款待处理财产损失净额预提费用一年内到期的长期债券投资一年内到期的长期负债其他流淌资产其他流淌负债待转其他业务支出流淌负债合计505,945.23流淌资产合计94,797,810.03长期投资：长

24、期负债长期投资长期借款固定资产：应付长期债券固定资产原值459,946.64长期应付款减：累积折旧37,486.16其他长期负债固定资产净值422,460.48长期负债合计折旧基金负债合计505,945.23在建工程少数股东权益待处理固定资产净损失所有者权益：固定资产合计422,460.48股本99,950,000.00无形资产及递延资产资本公积无形资产盈余公积递延资产未分配利润-5,235,674.72无形资产及递延资产合计所有者权益合计94,714,325.28其他长期资产资产总计95,220,270.51负债及所有者权益合计95,220,270.51财务状况基准日损益表编制单位：陕西百事

25、通企业投资（集团）有限公司 2003年6月30日 单位：元项目本年累积数一、主营业务收入减：主营业务成本主营业务税金及附加二、主营业务利润加：其他业务利润减：治理费用754,382.33 销售费用1,589,371.70财务费用-85,085.98三、营业利润-2,258,668.05加：投资收益补贴收入营业外收入减：营业外支出250,000.00加：往常年度损益调整四、利润总额-2,508,668.05减：所得税五、企业净利润-2,508,668.05四、咨询评估基准日依照咨询评估目的，我公司与托付方约定将本项目咨询评估的基准日确定为2003年10月8日。由于咨询评估是对某一时点的现实状况提

26、出的价值结论，选择会计期末作为咨询评估基准日有利于会计资料的利用。同时依照陕西百事通企业投资（集团）有限公司的项目投资打算，咨询评估基准日与咨询评估目的的打算实现日较接近，故选择本基准日作为咨询评估基准日。本次咨询评估工作中，咨询评估范围的界定、咨询评估价值的确定、咨询评估参数的选取等，均以该日之企业数据、外部经济环境以及市场情况等确定。本报告书中一切取价标准均为咨询评估基准日有效的价格标准。五、咨询评估原则项目咨询评估遵循以下原则：5.1真实性原则：即要求咨询评估工作实事求是，尊重科学；5.2科学性原则：即必须遵循科学的咨询评估要求和程序，以科学的态度制定咨询评估方案，并采纳科学的方法进行咨

27、询评估；5.3公平性原则：即必须坚持公平公正的立场，以中立的第三者身份客观地进行咨询评估；5.4可行性原则：即依照咨询评估对象的特点和性质以及当时所具备的条件，制定切实可行的咨询评估方案并采纳合适的咨询评估方法；5.5预期收益原则：即以技术原则的形式概括出资产及其资产价值最差不多的决定因素；5.6供求原则：是经济学中关于供求关系阻碍商品价格原理的概括；5.7贡献原则：资产价值的高低要由该资产的贡献来决定；5.8替代原则：在同一市场上具有相同使用价值和质量的商品应有大致相同的交换价值；5.9慎重原则：以慎重的态度选取咨询评估参数；5.10估价期日原则：为咨询评估提供一个时刻基准。六、咨询评估报告

28、依据6.1要紧法律规范中华人民共和国土地治理法；中华人民共和国建筑法；中华人民共和国工程设计法；中华人民共和国公司法；中华人民共和国会计法；中华人民共和国企业财务通则中华人民共和国环境爱护法；中华人民共和国消防法；6.2 经济行为文件上海上会资产评估有限公司、上海上会投资顾问有限公司咨询评估业务约定书托付方咨询评估承诺函6.3 重大合同协议、产权证明文件 6.3.1临国用(2001)第067号国有土地使用证6.3.2西安市规划局临潼分局“关于秦始皇兵马俑博物馆馆前服务区”建设用地规划定点的复函6.3.3建设工程规划许可证编号LT(2005)10号6.3.4建筑工程施工许可证编号05176.3.

29、5西安市商品房预售许可证市房预售字第零贰(临)号6.3.6陕西百事通企业投资(集团)有限公司土地使用权拍卖合同6.3.7关于秦始皇兵马俑博物馆馆前服务区项目建议书的批复陕计社会2002438号6.3.8西安市临潼区国土资源局转发市人民政府关于秦始皇兵马俑博物馆馆前建设项目用地的批复6.3.9西安市临潼区人民政府关于对秦兵马俑博物馆馆前服务区项目开发建设和经营权实施拍卖的决定6.3.10秦始皇兵马俑博物馆馆前商业服务区项目开发建设及经营权出让合同6.4 取价标准6.4.1托付方编制的项目投资价值分析报告6.4.2大秦文化街前期定位方案6.4.3大秦文化街项目讲明书6.4.4大秦文化街市场调查报告

30、6.4.5托付方提供的相关讲明6.4.6我公司咨询评估人员调查取得的相关资料七、咨询评估方法 经咨询评估人员现场调查研究，对项目的投资价值分析报告和项目商业打算书及相关财务会计资料等的分析，依照咨询评估目的推断，该项目的实施具有可行性及收益性。在现有资料的基础上，该项目的以后收益采纳收益现值法进行评定。评估公式为：项目评估值（NPV）上式中：r： 折现率 NCFt：项目第t年净现金流量 t： 项目受益年限内的第t年 n： 项目受益年限其中，上式中的t的变化区域是0，n，其中t0表明项目投资期。八、咨询评估过程我公司于2003年10月8日同意陕西百事通企业投资（集团）有限公司的托付，通过与托付方

31、及项目方有关人员的座谈，在了解的基础上明确咨询评估的范围和对象，拟定咨询评估方案和打算，确定咨询评估的方法。在此基础上收集与咨询评估对象有关的资料以及政策、法规，进行现场调查和实地勘察，继而进行具体操作。先由专业评估人员进行评定估算，确定有关项目数据和评估参数。然后由项目负责人进行综合分析、修改、汇总、编写评估报告书，经我公司三级审核后定稿。咨询评估过程从2003年10月8日至2003年10月28日。8.1资产清查范围资产清理范围为基准日陕西百事通企业投资（集团）有限公司的现有资产。8.2.资产清理方法和结果8.2.1资产清理方法（1）、货币资金的清理方法：检查日记账、总账、对报表的余额进行核

32、对；获得咨询评估基准日银行出具的“银行对账单”，检查企业会计人员编制的“银行存款余额调节表”，审核未达账款的真实性，并做好相关记录。（2）、债权债务的清理方法：检查明细账、总账、报表进行三相符核对；了解企业内操纵度与核算方式，收集相应发生的合同、协议等重要资料，并抽查有关会计凭证，做好相应清理记录。（3）、固定资产的清理方法：检查明细账、总账、报表进行三相符核对；分类实地查勘清理对象。现场查看时拍摄现场实物照片。(4)、存货资产的清理方法：检查明细账、总账、报表进行三相符核对；了解存货的种类、具体名称、形成过程及日期、核实其账面价值的构成内容和计价依据，确定其账面价值的真实性。8.2.2资产清

33、理结果依照陕西百事通企业投资（集团）有限公司提供的资产及负债清查表，在清查范围内进行清查，清查结果如下：陕西百事通企业投资（集团）有限公司托付清理的资产总额为95,220,270.51元，负债合计为505,945.23元，所有者权益合计为94,714,325.28元。陕西百事通企业投资（集团）有限公司账面货币资金总额为2,931,980.31元。其中现金为8,147.35元，银行存款为2,923,832.96元，该公司的银行账户分不开设在中国工商银行西安分行、西安华夏银行小赛支行、上海浦东进展银行西安分行和中国光大银行西安分行。陕西百事通企业投资（集团）有限公司其他应收账款总额为164,950

34、.00元，共有13项明细，其核算内容要紧为备用金和保证金等。经了解，上述其他应收账款均为正常的结算余额，未发觉存在坏账的可能。陕西百事通企业投资（集团）有限公司预付账款账面总额为24,900,755.00元，共有17项明细，其核算内容为已支付相应款项但未取得发票的经营业务。预付账款构成明细序号客户名称账面金额(元)比重(%)业务内容1北京城乡建设集团有限责任公司陕西公司22,710,000.0091.20建安工程施工费2临潼管委会748,800.003.01购房款3陕西通源天然气有限公司544,000.002.18管网施工费4聚彩堂200,000.000.80景观设计费5其他697,955.0

35、02.806合计24,900,755.00100.00陕西百事通企业投资（集团）有限公司存货账面总额66,715,124.72元，共有七大类。其大类构成明细见下表。存货分类明细表序号业务内容账面金额(元)比重(%)1土地费用49,900,000.0074.802前期工程费2,917,967.004.373建安工程款6,239,000.009.354基础设施费435,000.000.655公共配套费6,210,000.009.316开发间接费993,529.221.497低值易耗品19,628.500.038合计66,715,124.72100.00陕西百事通企业投资（集团）有限公司待摊费用账面

36、总额为85,000.00元，仅一笔，其业务内容为该公司支付的临潼户外广告费，其账面价值为按受益期摊销的摊余价值。陕西百事通企业投资（集团）有限公司固定资产账面原值为459,946.64元，账面净值为422,460.48元，共有16项明细，其中小客车4辆，办公用电子设备10项，办公用具2项。陕西百事通企业投资（集团）有限公司应付账款账面价值为107,900.00元，共5项明细，均为该公司发生的正常的经营往来。陕西百事通企业投资（集团）有限公司其他应付账款账面价值为269,929.10元，共8项明细，均为该公司发生的正常的非经营往来。其中与陕西百事通企业投资(集团)有限公司发生的非经营性往来为19

37、5,848.00元。10）陕西百事通企业投资（集团）有限公司应付福利费账面价值为113,442.03元，为该公司按国家政策计提的职工福利费。8.2.3资产状况评价由于陕西百事通企业投资（集团）有限公司作为项目公司目前仍处于筹建时期，其基准日账面体现的亏损额实为公司项目运作前期费用，按中国的会计制度该部分亏损额可在长期待摊费用科目中以资产化的形式体现，公司的股东权益未发生变化。8.3 大秦文化街项目分析8.3.1 项目总体规划（详见1.2.1）8.3.2 项目的可行性分析8.3.2.1项目所在地西安市概况西安是陕西省省会，世界闻名的历史文化名城，是我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业

38、和高新技术产业基地。1992年7月国务院批准为内陆开放都市，是新亚欧大陆桥中国段陇海兰新线上最大的中心都市。现辖9区4县，总面积9983平方公里，人口725万人。2004年全市生产总值实现1095.87亿元；全年财政总收入164.5亿元，其中地点财政收入86.06亿元。西安市位于黄河流域中部关中盆地，东以临河和灞源山地为界，西以太白山地及青化黄土台塬为界，南至北秦岭主脊，北至渭河。全境东西204公里，南北116公里；面积9983平方公里，其中中心市区面积1066平方公里。西安市的地质构造兼跨秦岭和华北台地，境内海拔高度差距悬殊位居全国各都市之冠。宏伟峻峭的秦岭山地与平坦开阔的渭河平原界限分明，

39、秦岭主脊海拔20002800米，渭河平原海拔400700米，两者构成西安市的地貌主体。西安城区便建立在渭河平原的二级阶地上。西安地区自古有八水绕长安之美称。市区共有八条大河流过，地下水估算总计19.91亿立方米年。除此之外，石头河水库1996年6月开始向西安供水，加上黑河水库于2001年12月完工，总计日供水能力1107万吨，加上地下水资源，市区供水能力可达150万吨，西安市的用水差不多上得到解决。西安地处陕西关中平原中部，位于东经1074010949和北纬3339-34 45之间。北临渭河，南依秦岭，有泾、渭等八条河流围绕。西安市平原区属暖温带半湿润大陆季风气候，四季分明。冬季严寒少雨雪；春

40、季温暖干燥、气候多变；夏季炎热多雷雨；秋季凉快温差大。年平均气温13.7，最冷1月份平均气温0.40.9，最热7月份平均气温25.026.6，以5-10月气候最为宜人，为旅游旺季，但全年气候都属和气。年均降水量604.2毫米，无霜期235天，日照时数1976小时。降雾日较少，降雪日不多，年平均降雪日为13.8日。冻土深度一般在地表10厘米左右，冬季仍可正常施工。全年多东北风，年平均风速1.3-2.6米秒，冬季的风日和大风远比我国东部的华北平原少。在全国区域经济布局上，西安具有承东启西、东联西进的区位优势，在西部大开发战略中具有重要的战略地位。西安的比较优势突出地表现在三个层次上：世界级的旅游观

41、光资源优势；国家级的科研教育和高新技术产业基地优势；区域级的金融、商贸中心和交通、信息枢纽优势。旅游资源得天独厚，是海内外闻名的世界历史文化名城之一。西安，是人类文明和中华民族优秀传统文化的发祥地之一，有着3100多年的建城史，先后有周、秦、汉、唐等13个王朝在那个地点建都，曾经是中国政治、经济文化中心和最早对外开放的都市，闻名遐尔的“丝绸之路”确实是以西安为起点的，是与雅典、罗马、开罗齐名的世界闻名历史古都。1981年联合国科教文组织把西安确定为“世界历史名城”。西安文化遗产极为丰富。西安境内有重点文物爱护单位282处，其中国家级重点文物爱护单位34处，省级重点文物爱护单位72处，馆库藏文物

42、12万余件。被誉为“世界第八奇迹”的秦始皇兵马俑坑，目前世界上保存最完整、规模最大的古城墙-西安明城墙及周沣镐、秦阿房宫、汉长安城、唐大明宫四大遗址等，皆为人类宝贵的历史文化遗产。丰富的历史文化遗产和独特的自然风貌使西安成为海内外游客首选的旅游目的地之一。改革开放以来，西安旅游基础设施和产业体系颇具规模。全市拥有年接待游客10万人以上的景区20个，国家4A级景区9个，年末全市星级宾馆72家，其中五星级宾馆4家，四星级宾馆13家。首批获得了“中国优秀旅游都市”称号，旅游业成为西安经济进展的支柱产业和非外贸创汇的要紧来源。西安区位优势明显，是西部地区重要的金融、商贸中心和交通、信息枢纽。西安地处我

43、国中西部两大经济区域的结合部，是西北通往西南、中原、华东和华北各地市的门户和交通枢纽。历代以来，西安的金融、商贸业在区域经济中都具有重要地位。西安已形成以国有商业银行为主体，多种金融机构并存和共同进展的多层次、多元化、多功能的金融机构体系，建立起了由资本市场、货币市场、外汇市场等构成的金融市场体系和由银行监管、证券监管、保险监管构成的金融监管体系。西安市商品流通市场体系健全，功能完善、布局合理。全市有各类批发零售贸易及餐饮业网点12万个，各类贸易市场543个，销售过亿元的市场16个。全市连锁企业已进展到83家，连锁门店1268个。2004年全市实现社会消费品零售总额506.5亿元。西安交通便利

44、，通讯发达，都市服务功能齐全。西安是西部地区航空、铁路、公路运输枢纽。西安咸阳国际机场与68个国内都市，11个国家和地区通航。2004年旅客吞吐量636万人次，货邮吞吐量7.3万吨。公路建设形成了以西安市为中心的“米”字型辐射状干线公路系统。绕城高速、机场新线建成，二环路全面贯穿，三环路开工建设，建成一批人行天桥和地下通道。市区与所辖区县全部开通高速公路。都市绿化覆盖率达到30.06%，城区空气环境质量良好天数达到260天。西安信息化建设进展迅速，形成了拥有光纤、数字微波、卫星、程控交换、数据与多媒体等多种通信手段，覆盖全市城乡，连接全国和世界各地的现代化电信通信网络。“数字西安”正在建设之中

45、。西安电信宽带多媒体城域网差不多覆盖西安城区90%以上的区域和郊县40%以上的区域。西安邮政是全国六大通信中心和11个一类邮件转口局之一。全市社会保障体系日趋完善，养老、失业、医疗、工伤和生育等保险制度差不多建立，社会保障水平进一步提高。紧抓西部大开发的历史机遇，乘势而上，各项工作开创新局面。近年来，全市认真贯彻国家和省委、省政府的工作部署，围绕西部大开发、西安大进展，坚持解放思想，实事求是，与时俱进，开拓创新，提出了“建设西部经济强市、实现中国西安西部最佳”的奋斗目标。国家实施西部大开发战略以来，西安的基础设施建设和经济社会进展取得了显著成绩。最近，市委、市政府提出按国际化、市场化、人文化、

46、生态化的理念，进一步提高和丰富西安进展的境地与内涵。8.3.2.2项目所在地人力资源情况1、治理团队简介总经理王勇，男，45岁，汉族，毕业于南京通讯工程学院通讯工程专业，大学本科学历，学士学位。公司总经理王勇先生，是陕西百事通企业投资（集团）有限公司法人代表及总裁，下属十多个子公司，涉及信息产业、能源、基础建设、通讯工程、生物制药等多个领域。王勇先生是陕西省十大杰出青年实业家、陕西省企业家协会副会长、美国华侨协会副会长，美国天然医药保健品协会执行主席。他于1998年移民美国，作为海外华侨，把西安作为自己投资的重点都市，投资项目涵盖了十几个行业。开发负责人刘林声，男，50岁，汉族，藉贯陕西，毕业

47、于西北建筑工程学院民建专业，大学本科学历，学士学位，高级工程师。刘林声先生先后任职于西安造纸机械厂副总工程师兼设计部主任；陕西经纬集团地产公司副总兼总工程师；西房股份公司任总经理助理兼项目经理。 刘林声先生还参与大型建设项目立项论证、经济分析与方案定位；同时具备土建工程施工图设计、工程概预算、工程监理、资产评估的资格及能力；现任公司总工程师。 市场营销负责人李君，男，35岁，汉族，藉贯河北，毕业于西北大学经济治理专业，大学本科学历，学士学位，经济师。李君先生，自98年进入房地产策划和销售行业至今要紧有以下销售业绩： 参与策划、销售“雁塔北广场”、“大唐芙蓉园”等大型项目。参与策划、销售“世家星

48、苑”、“翠庭大厦”等项目，获得了成功并取得了“世家星苑”26天内售完288套房的最高记录；四个月内盘活了滞销六年的烂尾楼项目翠庭大厦”(原龙观天下),制造了销售率达90的巨大成功，当年制造了多项房地产行业第一的记录。李君先生独立策划、销售“铂金广场”、“吉庆大厦”项目，取得5个月内销售了70的业绩。独立策划、销售的“铭爵大厦”取得了八个月销售了7000万元的佳绩。独立策划的海星“诚品花园”、“紫薇田园都市D区”。独立策划、销售的“秋涛阁”取得了八个月销售了5000万元的佳绩。 财务负责人袁跃茂，男，40岁，汉族，藉贯湖南，毕业于中国人民大学经济治理专业，大学本科学历，学士学位，会计师。袁跃茂先

49、生先后任空军西安四站修理厂财务负责人、助理会计师；空军临潼疗养院财务处处长，会计师；兰空大荔生产基地主任。2000年月2002年月在空军第七工程队任总会计师，参与新疆库尔勒机场的组织建设。后在高科地产公司任财务经理，主管项目核算及融资工作。2003年5月至今任公司财务经理，具有较丰富的财务治理及融资经验。2、陕西百事通企业投资（集团）有限公司项目组织治理机构组织机构及部门设置图董事会董事长总经理游客治理部门研究行销部门人事财务部门环境治理组游客服务组行销治理组研究进展组人事治理组财务治理组资讯服务基本服务环境卫生管理游憩资源设施管理保全管理定价策略公共关系宣传推广活动策划与推动游憩教育活动研究

50、发展市场研究发展人事关系人力发展资金营运资金筹措项目建成后，总定员需419人(包括治理干部)。职员的薪酬标准为年平均15,000元/人，符合当地劳动力政策的要求。该公司实行全员劳动合同制，为职工办理了合法的劳动用工手续和劳动保险，按期缴纳社会保险。8.3.2.3项目可行性分析1、项目背景秦始皇陵兵马俑坑位于中国陕西省西安市以东40公里临潼县的下河村。秦始皇陵兵马俑在1961年被中国国务院审定为全国重点文物爱护单位,更在1987年被联合国教科文组织列入世界文化遗产名录,被誉为世界第八大奇迹，与埃及金字塔及古希腊雕塑等相媲美。兵马俑博物馆自1979年开馆至今，已接待中外游客4000万人次，其中包括

51、一百多位国家元首、政府首领，议会议长等贵宾。随着兵马俑博物馆的开放进展馆前逐渐形成旅游服务区众多的商店尽管产生了经济效益然而由于初期缺乏整体规划因而显得凌乱分散, 功能不全直接阻碍游客的滞留时刻和消费水平。1999年8月中国国务院总理朱镕基在视察时做出净化秦始皇陵园环境爱护文物遗址等指示。陕西省政府因此决定征地2902亩建设秦皇陵遗址公园秦始皇陵博物院及秦始皇陵公园并经国家进展打算委员会于2003年4月正式批准。建设打算中位于兵马俑博物馆前的旅游服务区占地共805.8亩。其中A区位于北侧，共393亩，为环境建设区，用于绿化美化；C区位于东侧，共116.8亩，为文化村，用于安置原先位于博物馆前而

52、必须拆迁的1007户。而直接面对博物馆正门的B区，则为馆前服务区。该区有一部分作为停车场用地，而其余的150亩即为本项目“兵马佣国际旅游广场”之用地。西安国衡拍卖行于2003年9月19日就此案公开拍卖，结果由陕西百事通企业投资（集团）有限公司以9800万元人民币买断项目40年独家开发、经营权及土地使用权并由陕西省西安市公证处发给拍卖成交公证书。2、建设项目概况项目开发、建设、运营差不多理念依托兵马俑、延伸兵马俑：“兵（马俑）”无我有；“兵”有我新；“兵”静我动；“兵”参观我参与；“兵”单一我多元；“兵”展示结果我体验过程；“兵”立足“物”的威严我着眼情的氛围。项目功能定位荟萃中华民族历史文化精

53、华，旨在成为文化艺术商品生产经营、文物鉴定、复制与经营、旅游产品开发经营的世界性集散地；集餐饮、购物、休闲、演艺、娱乐、住宿、会议于一体；与兵马俑相互辉映，将兵马俑历史博物馆的参观旅游转化为大秦文化街的体验旅游，有机融合旅游文化价值与旅游商业价值，在展现大秦雄风之中体验秦风秦韵，创立体验式、情景式、文化式消费旅游的世界品牌。项目区位项目位于秦始皇兵马俑历史博物馆馆前，是参观兵马俑的游客进出口必经之地。东西宽220米，南北长455米，占地150亩。要紧经营技术指标总用地面积（m2）： 100100总建筑面积（m2）： 65940.8建筑层数： 2层建筑密度： 30.6%绿化面积： 35%容 积

54、率： 0.52项目规划设计项目区划与业态板块主题广场办公区商业区景观休闲区配套服务区餐饮区品牌饮风味小吃展馆宾馆剧院大秦乐舞主题餐饮特色旅游品民间工艺品前店后 坊商品文物鉴定中心国际会议厅文物与文化艺术品展示文物拍卖厅按照历史文化的发掘与营造原则，体现区域的历史文化风貌，同时引申进展，塑造大秦文化特有的形象，营造场地自身的场所精神；按照景观环境的协调与融合原则，使得广场内的建筑与秦兵马俑博物馆相协调，并充分利用场地地形及台地与坡地的变化，使建筑与山地背景融合；按照建筑技术的高效性与可持续性原则，利用成熟工业化建筑技术达到建设的经济性及高效性；按照生态资源的爱护与利用原则，功能方式(生活方式)的

55、理性与多样性原则，利用街广场、巷子场院门廊井院形成一系列理性的外部空间，并依托此结构组织广场内部复杂的功能。景观设计传承宏大秦文化之精髓，挖掘提炼中华历史文化之内涵，运用现代造景手法，全方位表现立体化景观理念，在丰富多变的景观轴线上，充分体现人与自然、人与文化、人与历史的紧密接触。入口让时代在激情欢腾的设计中体现秦文化的理念，且包括秦国及六国的文化。七雄广场体现出历史的沧桑与民族的伟大；六合广场演绎着大秦的荣耀与显赫；时刻隧道激发人们关于远古与以后的向往；时刻广场记录着华夏文明的轨迹。项目核心竞争力项目规划与设计由国内外顶级专业机构组成打造项目运作团队集中了开发建设、营销策划、地产行销、运营治

56、理等行业的专业人员。项目总体定位顺应旅游产业由观光休闲体验，由低端到高端，由浅层次到高层次的进展大趋势。项目位于闻名遐迩的兵马俑馆馆前，为游客出入口必经之地，有年300万人次（境内游客75%，境外游客25%）的客流量及年均递增8%的客流量人气保证。项目依托兵马俑品牌具有垄断性、排他性、不可复制性。秦始皇兵马俑在1974年被当地农民意外地发觉，出土后的千军万马震惊了世人。秦陵陪葬品中的兵马俑千人千面，栩栩如生，实物大小的铜马车和兵器等也极度精巧完整，反映出两千年前的中国艺术就差不多达到写实主义的巅峰。秦陵设计的格式也使世人对中国历史进展有更深入的认识。此外秦陵的考古发掘，也印证了史书关于秦始皇的

57、记载，同时清晰完整的显现战国至秦朝而汇合的文化体系，是中国历史研究中宝贵的宝藏。此外，联合国教科文组织更因为该遗迹具备高度的历史，考古，科学，民族，和人类学价值，足以为全人类共享的珍宝，认定应该以跨国组织结合各种力量加以爱护，而将其列入世界文化遗产名录,由此可见秦始皇兵马俑不仅只是中国人的历史宝藏，更是受到全世界重视的文化遗迹。3、项目市场分析作为“朝阳产业”，中国旅游业随着综合国力和人民生活水平的不断提高而蓬勃进展，旅游市场需求快速增长。有关方面的统计显示，1999年中国国内的旅游人数就突破了7亿人次，旅游收入达到2831亿元；2002年我国国内旅游人数接近8亿人次，出国旅游也达到8900万

58、人次。旅游人数及旅游收入显示，休闲产业差不多崛起。专家预测，2004年入境旅游人数将达4249万人次，比2002年同期预期9；旅游外汇收入87亿美元，比2002年同期增长37。国内旅游接着保持旺盛活力，实现了稳步增长。到2020年，中国的旅游总收入将超过3.3万亿元，届时旅游将成为国家支柱产业之一。西安是世界闻名的历史文化名城，建城已有3100多年历史，多如繁星的文物古迹遗存使西安享有“天然历史博物馆”的美称。那个地点有被誉为“世界第八大奇迹”的秦始皇兵马俑坑，有当今世界上保存最完整、规模最宏大的古城墙明代古城墙，有以出土被誉为“东方维纳斯”的裸体彩俑的汉阳陵，还有6000多年历史的半坡遗址；

59、蜚声海内外的钟鼓楼，有明代建立的藏石碑三千多块、被誉为石质历史书库的碑林博物馆；有文物储藏量全国之最的陕西历史博物馆；有唐代闻名高僧玄奘法师译经之地大雁塔；有西北历史最长的化觉巷清真大寺，以及西安旅游区内的华夏始祖轩辕黄帝之陵黄帝陵；有汉武帝刘彻之墓汉茂陵；有唐女皇武则天与唐高宗李治的合葬墓唐乾陵；释迦牟尼真身佛指舍利供奉之地法门寺等驰名中外的景点，同时，陕西还拥有以“险”著称的华山、以垂直分布气候而闻名的秦岭生态区等自然风景，都令成千上万的中外游客流连忘返。这也为陕西、西安的商业、旅游业提供着巨大的商机。 西安明显的区位优势，蕴藏着巨大商机的旅游资源，再加上陕西省宏观政策的大力支持，差不多和

60、正在形成的旅游强省地位和数千万的来自国内外的消费群体；都市基础设施的改善和交通能力的提升，在客观上为西安旅游地产的大进展积蓄了更大助推力。能够预见，随着西安地产界认识的提高，西安的旅游地产将步入高速进展的快车道，也必将推动陕西省国民经济迈向新的高度。旅游产业作为世界性的朝阳产业蓬勃进展，并经历了由低端到高端，由浅层次到深层次的三个进展时期。 观光旅游时期：以“到此一游为目的”，以“走马观花”为特征； 休闲旅游时期：以景观资源为依托，以“观赏和享乐”为特征； 体验旅游时期：以排它性的历史文化资源为背景，以体验文化价值和个性化氛围为目标。体验旅游的特点不是静态展示结果，而是动态展示过程；不是单纯参