海润冠军园温泉度假建设项目可行性研究报告

1、霸州海润冠军园温泉度假建设项目- -霸州海润冠军园温泉度假建设项目- -第一章总论1.1项目基本情况1.1.1项目名称霸州海润冠军园温泉度假建设项目。1.1.2项目承办单位单位名称：霸州海润房地产开发有限公司。法定代表人：.1.1.3项目选址项目位于霸州市政府西北约1.5公里的霸州国际温泉度假区内；该宗地块在西环路以东、海河道以南、燕山路以西、长江道以北。1.1.4项目占地面积项目规划占地面积约 26.6112公顷，其中居住用地面积为 13.4141 公顷、商业用地占地面积为 6.9948公顷、道路绿地占地面积为 2.2183 公顷、道路占地面积3.984公顷。1.1.5霸州海润冠军园项目总体

2、思路1、总体创意体育旅游+地产，即：温泉体育旅游 +商务温泉度假。依托霸州 独特的温泉生态资源和优质的人居环境，打造以温泉旅游度假为目的， 以体育运动健身为卖点，以温泉和仿生建筑为载体，以高品质企业公关、 奥运冠军会所，体育健身为主题的旅游度假项目。2、客户群定位根据市场调查结果，确定项目地区的各类潜在客户群，并得出项目 的目标客户群定位。其中，主要内容包括：主力客户群定位：霸州本地及三大城市板块中高端企业主消费 市场及商务度假市场。亚客户群定位：国内临近省市旅游中高端休闲养身度假市场。3、特色文化定位以奥运冠军、体育健身文化为主题，温泉生态环境为特色的，将后 现代主义与自然主义从风格上融合的

3、浙商文化与会馆文化相结合的度假 居住胜地。4、功能定位奥运冠军文化商务区、奥运冠军园会馆区等功能于一体的综合性旅 游度假项目。5、档次定位高端生态顶级的温泉度假文化区。1.1.6规划布局1、总体布局构思霸州海润冠军园规划的总体布局构思是：布局上充分结合地形地貌 和周边地块关系，集中展示温泉度假产品。通过合理规划、精心设计， 把本项目打造以集观光、会议、餐饮住宿、水疗养生、休闲度假等功能 为一体的综合性休闲度假区，弓I领健康、洒脱、浪漫、惊喜、超越的休 闲生活方式，并成为京津冀地区最具特色的休闲度假胜地之一。2、功能分区霸州海润冠军园温泉度假建设项目- -霸州海润冠军园温泉度假建设项目- -根据

4、项目地的综合现状与发展结构分析，结合未来旅游发展需要， 把项目地的功能分区规划为两大功能区：奥运冠军主题酒店区；奥运冠 军会馆休闲度假区 。1.1.7规划理念五环代表奥林匹克运动，贯穿了人类文明5000年的发展史，在现代 生活中它不仅仅是运动的象征，更是一种更快，更高，更强的社会追求， 也是一种标志着绿色，健康，活力的生活方式。五环的标志性形象成为规划结构的主体，隐隐镶嵌于地块之中，赋 予了冠军园以深刻的健康、运动理念。五环由道路、绿化景观带、水面等交替组成，结合规划格局形成了 交替变幻的景观与建筑空间效果，达到了形式与功能的完美结合。欧式中轴景观区为地块景观核心区、绿色生态系统的主体。1.1

5、.8景观结构在尊重地形地貌件及生态环境的条件下，结合本项目功能主题的特 点，景观系统规划可以归纳为：林荫大道，强烈的对称关系强调居住区中心的中轴线。仿古希腊体 育场的圆弧线条，道路两侧的古典运动雕塑，烘托出这里体育健康文化 的浓郁气氛。中心水系景观。西式园林般的几何规整构图，水岸的林荫小道，湖 面上的景观雕塑及喷泉，使得这片豪华度假区群更能得到贵族般视觉享 受，处处展现着绿色、健康的主题气氛。露天体育活动场地位于酒店东侧的绿地内，包括羽毛球场、室外游 泳池和网球场。不仅为酒店提供活泼健康的体育环境，也为小区内部业 主提供服务。橄榄园位于东西轴线上，与东侧入口相呼应，严谨的几何构图体现 了居住区

6、的绿化人文主题。“绿色飘带”是分隔各个建筑单体的林带景观。葱郁的林木、静谧 的小路、清脆的鸟鸣、绿化与健康的自然风貌流动在建筑之间。“喷泉”是欧式园林景观的灵魂所在。结合水景及轴线设置不同尺 度的系列喷泉，为园区环境增添活力与浪漫色彩。1.1.9项目主要建设内容项目总建筑面积216940 。其中商业部分建筑面积39040川，会馆 区建筑面积173996 ，地下建筑面积2904 ，社区服务和配电机房建 筑面积1000 m2。如表1-1所示。表1-1总体经济指标序号指标名称单位指标值备注1基地面积m22661122总建筑面积m22169403建筑占地面积m2745114地上建筑面积m2214036

7、4.1商业建筑面积m2390404.2会馆建筑面积m21739964.3社区服务中心m28004.4配电机房m22005地下建筑面积m229046建筑密度%287绿化率%458停车位个11279项目投资万元11262010营业收入万元/年48827正常年11能耗消耗序号指标名称单位指标值备注11.1电万kWh431.46正常年11.2水m3348607正常年11.3天然气Nm375180正常年11.4综合能耗tee711.14正常年1.1.10项目投资:及措项目投资112620万元人民币，其中：建安工程费87248万元，工程 建设其他费用2672万元，土地成本15967万元，财务费用2130万

8、元， 不可预见费为4603万元。项目投资112620万元，拟申请银行贷款78834万元，企业自筹资金 33786万元。1.2可行性研究报告的编制依据1、相关法规、规范及目标投资项目可行性研究指南。建设项目经济评价方法与参数（第三版）。中华人民共和国城乡规划法2008年1月。中华人民共和国国家标准风景名胜区规划规范 GB50298-1999 国家旅游局和国家技术监督局旅游规划通则 GB/T18971-2003o中国旅游业“十二五”发展规划纲要（征求意见稿）。河北省环京津地区产业发展规划（2010-2015年）。河北省旅游业发展“十二五”规划纲要。河北省人民政府办公厅关于加快发展体育产业的实施意见

9、 冀政办20112 号其他有关法规、规章、技术标准、技术规范。2、相关规划霸州市城市总体规划（2011-2020年）。霸州市旅游业发展“十二五”规划。霸州海润冠军园温泉度假开发项目综合开发项目策划方案（2011 年）。霸州海润冠军园温泉度假开发项目控制性详细规划（2012 年）。3、其他当地自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料。1.3项目承办单位概况本项目由霸州海润房地产开发有限公司承办。霸州海润房地产开发有限公司（基本情况请提供）1.4项目背景1.4.1旅游业发展背景随着经济的不断发展，人民物质生活水平不断提高，生活节奏的不 断加快以及竞争的日益激烈，现代发达的交通网络的不断完善

10、，越来越 多的人将旅游作为人们暂时摆脱城市喧嚣和高节奏、高强度的工作，寻 求暂时心情放松的方式。目前，旅游者越来越不满足于普通的观光型旅 游，而是渴望多样化的旅游，尤其希望能在环境幽雅、空气清新、配套 服务齐全的乡野环境中放松自己，这为休闲旅游业带来了发展契机。近年来，党中央和国务院都把旅游业的发展视为国民经济新增长中 的重点，并不断出台加快培育旅游业发展的新措施、新办法，不断加大 对旅游业发展的扶持力度。国务院关于加快发展旅游业的意见（国发200941号）提出“把旅游业培育成为国民经济的战略性支柱产业和人 民群众更加满意的现代服务业”。国家旅游局明确提出了“十二五”期间 中国旅游发展的宏伟目

11、标：在未来加大中国旅游业的发展，实现由亚洲 旅游大国向世界旅游强国的历史性跨越。 2011年产业结构调整指导目 录中也提出了大力发展“乡村旅游、生态旅游、森林旅游、工业旅游、 体育旅游、红色旅游、民族风情游及其它旅游资源综合开发服务”。中华人民共和国国民经济和社会发展的第十二个五年规划纲要中指出， 要推动旅游业特色化发展和旅游产品多样化发展，全面推动生态旅游， 深度开发文化旅游。中国旅游业“十二五”发展规划纲要中提出，要 积极引导城乡居民休闲度假，加快开发度假休闲旅游产品，完善乡村度 假休闲产品，支持开发个性化休闲旅游产品。积极发展专项旅游产品， 全面推动乡村旅游。充分利用乡村的生态环境和民俗

12、文化等资源，在妥 善保护自然生态、原居环境和历史文化遗存的前提下，开展各具特色的 农业观光和体验性旅游活动河北省人民政府关于河北省环京津休闲旅 游产业带发展规划的实施意见强调工作重点是“谋划建设一批引领休 闲旅游产业发展方向的重大核心项目”。同时，国家和省制定的大力发展 旅游和投资向旅游业倾斜等政策导向，为推动我省旅游业的快速发展创 造了良好的环境，河北省十二五旅游规划提出依据全省旅游业发展指导思想和发 展原则，充分考虑资源潜力和“十二五”期间旅游产业要素的空间、结 构变化，尤其是随着高速铁路的通车，全省将纳入“环京津休闲旅游产 业带”。为进一步调整和优化全省旅游产业布局，“十二五”期间要重点

13、构建“一极、两城、两带、十二区”的产业空间格局；打造 100个精品 旅游景区，推进旅游产品结构进一步优化升级；建设一批专项旅游基地，霸州海润冠军园温泉度假建设项目- -霸州海润冠军园温泉度假建设项目- -霸州海润冠军园温泉度假建设项目- -实现产品多样化作为“十二区”的白洋淀温泉休闲聚集区，包括安新县、雄县、高 阳县、容城县、高碑店市、白沟新城、霸州市、固安县和任丘市。以白 洋淀为核心吸引物，建设集湿地生态、温泉休闲、商贸购物、文化体验 为一体的复合型休闲旅游区和国内热点旅游目的地。1、按照国际一流湿地公园的标准来规划和提升白洋淀的休闲旅游观 光体系，并以白洋淀生态观光、景观保护为重点，联动历

14、史文化观光、 自然生态观光、休闲农业等相关产品，构建以大湿地、大湖泊为特色的 国内一流的观光休闲旅游区。建设生态观鸟基地、湿地生态博物馆、国内最大的淡水生物馆；新 建和改造一批生态码头，大力推行绿色游船、游艇，配套游船租赁、游 船营地、信息导引、救助救援等设施；设置湿地酒吧、水面茶社、主题 酒店等高品质休闲设施；推进渔家乐、乡村客栈、水上集市和特色餐饮 的标准化、规范化、特色化发展，积极发展红色旅游，策划一台具有全 国影响力的大型旅游实景文艺演出。2、整合白洋淀、霸州、固安地热资源，以“温泉 +生态度假”为主 要模式，将白洋淀温泉建设成为京津冀及环渤海地区的温泉休闲度假中 心；以“温泉+商务服

15、务”为主要模式，建设温泉商务酒店、温泉会议酒 店、温泉娱乐酒店等主题酒店群，将霸州温泉打造为京津冀的会议、商 务活动和培训中心；以“温泉+人本体验”为主要模式，发展温泉 SPA 保健养生、温泉娱乐等项目，将固安温泉打造为针对北京家庭和散客市场的人本化温泉聚集区，积极创建一批以温泉为特色的星级饭店、度假 酒店、主题酒店等，形成区域协调发展、功能优势互补、项目错位开发、 品牌分类聚集的产业格局。3、配套完善会展服务业、养生顾问业、家庭保健业、体育健身业、 餐饮业、娱乐业、商业、客运业等相关产业，提高温泉聚集区的综合吸引力和竞争力；发展温泉衍生制品业（美容品、保健品等）、热水养殖业、 地热种植业（花

16、卉、蔬菜等）等衍生产业，实现对温泉资源的集约化利 用；有序发展休闲地产业、文化创意产业等，实现对资源价值利用最大 化。4、科学、适度、可持续地开发温泉资源，禁止过度开发和无序建设， 根据温泉资源利用和市场运营情况，及时进行规划调整和建设控制。宏观政策规划为霸州海润冠军园温泉度假开发项目的全面开发建设 和日后的高效运营提供了宏观政策导向支持。1.4.2区位背景作为拥有良好的区位条件和人文旅游资源为依托的霸州海润冠军 园，旅游产品的定位、发展目标规划、规范化管理和度假区的开发建设 等方面依据国家制定的有关旅游业和旅游度假区建设和管理的法律法规 和条例，与上一级规划相统一，并与当地社会经济发展总体目

17、标保持一 致。依托项目地位于京津冀地区的区位优势，深度挖掘霸州市所拥有的 的历史文化、地域文化，融入旅游度假项目和现代景观设计理念，把自 然环境、人文特色、温泉资源开发和霸州市经济技术开发区建设有机结 合起来，建立主题鲜明、环境优美、内容丰富、特色突出、服务一流的 精品旅游度假区，探索一条集参与性、展示性、娱乐性于一体的旅游发 展模式，以全方位适应现代旅游消费的需要，使之成为京津冀地区闻名 的文化旅游度假胜地。本项目建设地点位于河北省霸州市国际温泉公园。项目的建设符合霸州市发展休闲旅游的主题，项目建成有利于丰富霸州市旅游度假休闲 资源内涵，促进环首都绿色经济圈的建设；有利于当地产业结构的调整;

18、 有利于当地人民群众增收、增效。因此，本项目的建设是十分必要的。第二章项目建设的背景我国是旅游资源极其丰富的国家。改革开放以来，旅游事业得到长 足的发展，成为第三产业中的重点行业和非贸易外汇收入的重要来源， 旅游业也被许多地区确立为当地的支柱产业或主导产业。发展旅游业的 根本目的是围绕以人为本，构建和谐社会的目标，繁荣经济、增加就业、 致富百姓，不断满足人们日益增长的物质文化生活需要，愉悦人们的身 心，实现人的全面发展。2.1体育旅游的内涵及意义1、体育旅游的内涵体育旅游所涉及的范畴很广。体育旅游从广义上讲是以各种体育活 动为主的旅游，即旅游者在旅游中所从事的各种身体娱乐、身体锻炼、 体育竞赛

19、、体育康复及体育文化交流活动等与旅游地、体育旅游企业及 社会之间关系的总和。体育旅游从狭义上讲是为了满足和适应旅游者的 各种体育需求，借助多种多样的体育活动，使旅游者的身心得到和谐发 展，从而达到促进社会物质文明和精神文明，丰富社会文化生活为目的 的一种社会活动。无论是广义的体育旅游还是狭义的体育旅游，就其社 会本质而言，都是一种社会经济活动和社会文化活动，同时也是体育产 业化、商品化的重要内容。体育旅游是以体育资源和一定的体育设施为 条件，以旅游商品的形式，能为旅游者在旅游游览的过程中提供融健身、 娱乐、休闲、交际等各种服务于一体的经营性项目群，它能使人与自然、 社会和谐统一，这就是体育旅游

20、的本质内涵。2、发展我国体育旅游的重要意义首先，体育旅游具有健身功能。体育旅游相对传统观光旅游来说是 一种更高层次的旅游，通过亲自参与某项健身、冒险或观战的体育活动， 不仅能增强体质、健美强身，还可陶冶情操。所以，大力发展体育旅游， 可以起到提高全民素质、振奋民族精神的作用。其次，体育旅游具有经济功能。因为体育旅游能增加国家创汇、改 善投资环境、提供就业机会、促进对外经济合作与交流。以“足球工业” 为主体的意大利，发展体育旅游的年产值在20世纪80年代末已达180亿美元，跻身意大利国民经济10大部门的行列，目前已达500亿美元； 英国通过发展体育旅游业所得到的年产值近 90亿英镑，超过汽车制造

21、业 和烟草工业的产值；第23届洛杉矶奥运会举办期间，吸引了几十万旅游 者，直接带动收入约32亿美元；1990年北京亚运会时，410月北京旅 游外汇收入超过13亿美元；根据国际奥委会出版的奥林匹克杂志的 材料显示，旅游业从1997年算起的4年中，单单因为举办奥运会给澳大 利亚带来的旅游收入就达到了 427亿美元。瑞士洛桑对欧洲几个发达国 家进行了一次调查，发现体育带来的经济效益约占一个国家国内生产总 值的1%2% 一次大型体育盛会能给主办地带来大规模的旅游者群体， 涉及到运动员、教练、官员、记者的人数近万，同时，还会有大批的观 众。成功举办一次大型体育盛会能够带动一条集交通、住宿、餐饮、购 物为

22、一体的“旅游消费链”，给举办地带来巨大的经济效益。3、我国体育旅游发展现状我国幅员辽阔、民族众多，复杂的地理环境及多样的气候特征，为 发展体育旅游业提供了优良的自然条件。例如吉林省境内有北大湖滑雪 场、松花湖滑雪场、北山公园滑雪场、净月潭滑雪场等。一些像海南、云南、贵州、成都等地理气候位置相当好的地方，可以开展很多体育旅 游项目。还有一些地方民族性项目，如“中国荆州端午龙舟节”、“少林武术节”、“西双版纳泼水节”、“新疆少数民族的赛马节、摔跤节”等等， 都具有鲜明的民族特色，是开拓体育旅游的广阔市场。我国小型多样化 的体育旅游已逐渐发展起来，如我国爱好钓鱼的旅游者人数增多、各种 体育旅游设施的

23、迅速增长、高尔夫球场的增加、保龄球馆的迅增、网球 场的普及。1986年中国国际体育旅游公司的成立，也为中国体育旅游业 的发展起到了很大的作用。我国近年来先后进行了一系列大型活动，如 国际汽车拉力赛、国际马拉松比赛、国际摩托艇暨水上摩托超级明星争 霸赛等大型体育旅游。高校举办的老年人棋类比赛、桥牌比赛，邀请了 国内外各高校的教授及教育界和体育界的领导或其他行业的知名人士参 加。同时，由于大众体育的蓬勃发展，全民健身普及，人们的体育意识 也在不断增强，以体育健身、娱乐、观赏的各类体育竞赛及尝试体育刺 激与挑战等为目的的体育旅游也在不断发展，成为旅游行业的新亮点。2.2历史性发展机遇1、宏观政策为旅

24、游业发展提供了历史机遇2009年国务院出台了关于加快发展旅游业的意见（国发200941号），从贯彻落实科学发展观的高度，强调要把旅游业培育成为国民经 济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。2010年10月，中十七届五中全会通过的中共中央关于制定国民经济和社会发展第十 二个五年规划的建议，明确提出“把扩大消费需求作为扩大内需的战略 重点”和“把推动服务业大发展作为产业结构优化的战略重点”，将“积 极发展旅游业”作为建设现代产业体系的重要内容。由于河北省产业结构偏重，必须紧抓国家转变发展方式、扩大内需的重大发展机遇，大力发展旅游业，促进河北省经济平稳快速发展。2、环渤海地区成为中国经济

25、发展的第三极环渤海地区以其独特的区位优势、经济发展速度成为中国继长三角、 珠三角之后的第三经济增长极。区域内京津冀城市群、辽中南城市群、 山东半岛城市群以其强劲的经济实力带动了周边区域的社会经济全面发 展，也必将促进城际间交通更加便捷、城市形象大幅提升、旅游要素逐 步完善、旅游协作更加紧密。而河北省作为环渤海地区的核心区域，将 借势发展，在休闲度假、邮轮游艇、会议会展、自驾车旅游等方面大有 作为。3、京津冀一体化上升为国家战略京津冀都市圈区域规划即将出台，标志着京津冀区域一体化将 上升为国家战略，根据该规划方案，河北省是现代化农业基地和重要的 旅游休闲度假区域，休闲旅游业将会得到政策支持优先发

26、展。2009年，北京人均GDP突破10000美元，天津达到了 9000美元，率先进入了后工 业化时代，休闲旅游成为人们生活不可缺少的一部分；随着城市和区域 间交通设施的完善、信息沟通的加强及要素流动的加快，京津冀“同城 化”效应日渐显露，京津客源市场与河北旅游目的地的对接更加紧密。2010年10月，河北省出台了关于加快河北省环首都经济圈产业发展的 实施意见，这标志着河北环首都经济圈建设进入加速推进阶段，京津冀 一体化进程将进一步加快。4、旅游是全省消除贫困改善民生的历史性需求河北贫困人口占总人口的比重在全国位列第三。减少贫困，改善民生成为河北省经济社会发展的重中之重，在京津周边环绕着河北省32

27、个 贫困县，3798个贫困村，272.6万贫困人口。这些地区多为京津水源地， 不宜发展工业，农业发展落后。比较可行的方式是借助良好的生态环境， 通过大力发展旅游产业实现脱贫致富。根据国务院关于加快发展旅游 业的意见，乡村旅游、农业旅游是未来五年国家大力扶持的重点之一。 全省也在开展多项调研，着手通过旅游改善山区居民生活状况，提升旅 游的综合效益和带动作用。5、全省旅游交通和项目建设将取得重大突破目前，全省20多条高速铁路和客运专线、30多条高速公路、3个机 场正在加快建设，三年内主要景区将全部通高速公路，阻碍河北旅游发 展多年的交通瓶颈即将打破，全省旅游产业要素组织、配置和发展将发 生巨大变革

28、。此外，“十一五”期间投资建设的大批休闲旅游项目将在 “十 二五”期间投放市场，形成接待能力，为河北省旅游业跨越式发展提供 了坚实的基础。“十二五”时期是全省旅游业前所未有的发展黄金期和战略转型期， 也是由旅游大省向旅游强省跨越的攻坚期。因此，必须切实增强紧迫感 和使命感，狠抓机遇，战胜挑战，着力解决突出矛盾和问题，实现全省 旅游业的科学发展和跨越发展。2.3霸州五大优势霸州市幅员面积784平方公里，辖7镇（霸州镇、胜芳镇、信安镇、 煎茶铺镇、南孟镇、堂二里镇、扬芬港镇）5 乡（东段乡、东杨庄乡、康 仙庄乡、王庄子乡、岔河集乡），一个省级经济技术开发区，两个办事处（城区办事处、辛章办事处），3

29、83个行政村（街），总人口 59万。霸州 历史悠久，地灵人杰。早在旧石器中期，就有人在这里生息繁衍，秦属 广阳郡，汉属益昌县，五代后建置霸州，因建于灞水河畔而得名。宋朝 时，霸州属河北路，领文安、大城二县。宋辽之际，霸州的益津关（今 市区）、淤口关（今信安镇）和雄州的瓦桥关（今雄县城）作为南北交通 咽喉，号称“三关”，成为北宋防御辽国的边防重镇。明洪武年间，属顺 天府，领文安、大城、保定三县。雍正六年（1728年），霸州由直隶州降 为散州。民国二年（1913年）改霸州为霸县，由原属顺天府改属京兆特 别区，民国十七年（1928年）为河北省属县。新中国成立后，霸州改属 河北省天津专区管辖，1974

30、年改属河北省廊坊地区管辖，1990年撤县建 市，为省辖县级市。2005年被河北省政府确定为首批扩权强县（市）之。1、独特的区位优势霸州市地处河北省冀中平原东部，位于北京、天津、保定三个城市 金三角中心位置，市中心距离北京天安门广场 90公里，距离天津中心劝 业场70公里，距离保定70公里。2、便捷的交通优势霸州在京津冀交通网络中形成一个非常重要的 “四横四纵”、四个“十 字交叉”的交通枢纽。106国道横贯南北，112国道（保定至天津）横贯 中心，在霸州形成十字交叉；京九铁路和津保铁路形成十字交叉；津保 高速公路和京开高速形成十字交叉；正在建设的津保城际铁路（标准时 速250公里）和规划建设的京

31、九客运专线（标准时速350公里）形成十字交叉。便捷的交通网络形成了霸州独特的交通优势，到京津的时间距 离，公路在一小时之内，铁路在半小时之内。3、优越的环境优势硬件建设。按照整体市域性生态布局，规划出三大产业园区，达到了七通一平、九通一平标准。软环境建设。同河北省和京津周边地区相 比，达到了较高水平。完善为企业服务的“十大中心”职能，针对部门 如何为企业服务制定相关措施。4、浓郁的文化优势霸州历史上承载着浓厚的历史文化和商业文化的氛围，宋辽时期为 古战场，兵家必争之地。宋辽争霸之际，霸州的益津关、淤口关和雄州 的瓦桥关作为南北交通咽喉，号称“三关”。同时，霸州也是历史上宋辽 时期的榷场，当时境

32、内就有四大榷场，以物易物非常发达。一千多年的 商业文化发展铸就了霸州丰厚的商业文化传统。一百年前，天津的“八 大家”都是在霸州做大生意后去的天津。上世纪清末，天津的自来水公 司、劝业场、邮政局等控股董事长都是霸州人。近年来，在商业文化和 现代文化结合的基础上，整合形成了“戏曲之乡、翰墨之乡、词赋之乡、 温泉之乡、胜芳古镇”的四乡一镇文化品牌。戏曲之乡：以京剧、评剧、 河北梆子和江浙一带的昆曲为主，发展了近百个农民剧团，形成了浓郁 的戏曲文化。翰墨之乡：明清时代，霸州出了 20多位宫廷画师，现在有 28名霸州籍美术系教授在一些著名大学任教。词赋之乡：诗词创作遍及 城乡，形成很多农村诗社。胜芳古镇

33、：胜芳镇有 2500多年的历史，文化 比较久远、厚重。清代为直隶六大重镇之一，老一辈革命家贺龙的夫人 薛明就是胜芳镇人，彭真的夫人张洁清、李维汉的夫人吴景之是霸州人。5、丰富的资源优势一是和京津周边县市共享的京津两大市场资源。天津常住人口1000多万，北京1500多万。京津是两大消费市场，同时也是两大消费资源， 成为霸州一个非常独特的区域共享资源。二是温泉资源。霸州地下热水 田面积达到500多平方公里，温泉储量达到 220亿立方米。通过国家地 矿专业委员会专家组鉴定，霸州地下温泉水质为全国最好，为标准的碳 酸氢钠泉。通过整合霸州几大优势，形成了对京津和国内外招商的品牌优势。2.4项目建设的背景

34、241“十一五”期间，霸州文化建设成效显著文化建设呈现基础设施全、品牌亮点多、群众参与广的特点，连续14年被评为“全国文化先进县（市）”。2010年，全国县级公共文化服务 体系建设现场经验交流会在霸州市召开，霸州成为全国公共文化服务体 系建设先进典型。“十一五”期间，全力打造了戏曲之乡、翰墨之乡、词 赋之乡、温泉之乡和胜芳古镇“四乡一镇”文化品牌，建成李少春大剧 院、益津书院、图书馆、华夏民间收藏馆、中华戏曲大观园、荣高堂纪 念馆和胜芳古镇等一批精品文化工程，自行车博物馆成为省内唯一的“国 字头”博物馆。开展了农村文化、城市文化、历史文化、精品文化等十 大文化品牌建设，成功举办了三届文化艺术节

35、。打响了“月月唱大戏”、“周末小剧场”、“天天办画展”、“彩色周末”等特色品牌。引进了国家 画院、河北省画院创展基地和国家京剧展演基地。建成了4个高标准旅游景区，推出了 6条文化旅游精品线路。“看大戏、赏书画、咏诗词、泡 温泉、游古镇”已成为寻常百姓的时尚休闲活动。文化名城建设提升了 霸州市对外开放水平，加速了产业结构调整，促进了社会和谐稳定，使 全市呈现政治、经济、文化、社会四位一体同步和谐发展的良好局面。2.4.2未来:文化旅游对接一一承揽高端消费瞄准京津巨大消费市场，加快发展文化特色旅游。十二五期间一一 霸州文化名城品牌升级。公共文化服务体系更加完善，进一步打响文化 创意、名人汇聚、时尚

36、消费和商务休闲的城市文化品牌，有效整合旅游 资源，完善旅游要素配套，建成全国性的文化博览基地、生态休闲基地、 养生养老基地和商务会展中心，成为全省一流、全国知名并具备国际影 响的文化名城。1、现代旅游业一是重点规划建设以市区、南孟镇、信安镇、胜芳镇和扬芬港镇等 五个重点旅游项目聚集区。市区重点发展温泉休闲、会展、康疗、度假、 娱乐和居住等多项复合型功能；南孟镇重点发展乡村休闲度假游，大力 发展花卉、果木基地、温水养鱼和无公害蔬菜基地等；信安镇重点发展 以历史文化为代表的地方特色工艺品生产研发；胜芳镇重点发展传统风 貌和现代景观相融合，以“北方水乡”和“现代商务休闲”为特色的现 代商务旅游型城镇

37、；扬芬港镇定位为乐器之镇，重点发展音乐文化体验 产品。二是积极开发农村旅游市场。以百枣园和紫苑生态农庄等农家特 色旅游餐饮示范点为龙头，大力扶持以“春赏花、夏耕耘、秋摘果”等 为内容的农业观光游，以“住农屋、吃农饭、干农活”为内容的农家乐 旅游。三是构建现代商业旅游文化。大力开展商贸文化旅游，进一步完 善产业和产品结构，带动饮食、宾馆、商业、交通和娱乐等配套服务的 发展。推进总投资13亿元的台商会馆和总投资10亿元的霸州海润冠军 园建设，继续扩大休闲旅游设施建设规模。推出一批体现霸州市地域文 化特色的精品旅游项目，打造一批在京津地区有影响的文化旅游线路， 初步建立以霸州市民俗文化特色游、温泉养

38、生休闲游、胜芳水乡古镇游、 戏曲书画体验游和生态农业观光游五位一体的霸州旅游新模式。2、健康养老业依托霸州市独有的温泉资源优势和京津养老服务需求，积极推进总投资300亿元的霸州国际老年温泉健康城建设，面向京津高端养老人群， 大力发展集养老康复、休闲度假、传统艺术、农业养殖、综合娱乐和消 费购物于一体的健康养老产业基地。积极鼓励和吸引民间资本投资养老 产业，坚持社会福利社会办的原则，多渠道、多层次地发展老年服务。 对于民间资本投资养老服务产业给予一定的优惠政策。3、商务会展业依托环京津的区位优势、地热资源和成本优势，全力打造环京津商 务会展产业。完善和提升会展场馆，加快胜芳国际家具博览城二期工程

39、 建设，积极申办国际以及京津冀地区的展览，巩固和强化北方家具会展 中心的地位。推进国际会展中心建设，承接京津冀三地的会议和机构培 训，结合自身发展和京津会展设施建设情况，以中、小型专业会展为主 攻方向，突出成本优势和组合优势（温泉 +会展等），有效增加会展数量, 积极承接京津冀的省市层面、区域层面的会展活动，进入京津会展产业 分工体系。随着全国城镇化速度的加快，城镇居民的生活方式发生了根本性变 化。首先，经济的快速发展和居民收入的显著提高，往往伴随着激烈的 工作竞争，人们长期处于一种高强度、快节奏的生活状态中，促使人们 在工作压力之余选择一种适合身心健康的消费方式，调节生活节奏、释 放生活压力

40、。旅游成为人们调节生活、释放生活压力的首要选择。其二， 城市人的收入水平和消费水平在迅速提高。人们的生活方式和消费方式 开始由劳动型转为休闲型，用于吃、住、穿的消费在整个消费结构中的 比例迅速下降，休闲便成为人们生活方式的重要组成部分。其三，人们 的休闲时间也越来越充裕。周末双休、法定节假日、黄金周长假、带薪 休假等的落实，使得人们有充足的时间进行休闲活动，加之交通运输的霸州海润冠军园温泉度假建设项目- -霸州海润冠军园温泉度假建设项目- -便利，也带来了文化生活和休闲消费需求急剧增长本项目位于京津冀旅游圈内，经济发达、人口密集，是国内旅游的 重要客源地。目前，仅景区周边北京、天津、保定、石家

41、庄、太原等大 中城市人口就达3000多万。随着景区设施的逐步完善，项目种类的进 步拓展和知名度的日益提升，旅游奥运冠军园酒店区将会吸引更多的游 客。第三章主题酒店发展历史及趋势主题酒店是二十世纪后半期引入饭店业的一个概念，随着酒店行业 竞争日益激烈，主题酒店的建设已成为一种国际潮流。主题酒店的概念源于经营比较成功的主题餐厅。最早出现于美国，1958年加利福利亚Madonndnn率先推出12间主题客房，后来逐渐增加 到109间，成为当时最早、最具代表性的主题酒店。在全球客源市场竞 争加剧的背景下，主题酒店从20世纪末开始崛起，堪称典范的当属美国“赌城”、世界酒店之都拉斯维加斯，世界最大的16家主

42、题酒店中，拉斯 维加斯就有15家，因而它又被称为主题酒店之都。近来，主题酒店在地 区分布上更趋于广泛，如亚洲印尼、美洲巴哈马、美国芝加哥等地区都 新建了一批主题饭店。主题酒店就是以某一特定的环境和文化氛围，来体现酒店的建筑风 格和装饰艺术，让顾客获得富有个性的文化感受；同时将特色服务项目 融入主题，以个性化的服务取代常规服务，让顾客获得快乐、知识和刺 激的一种酒店。3.1国外主题洒店发展历程3.1.1国外主题酒店概述1、第一家主题酒店!诞生主题酒店的推出在国外已有近 50年的历史。1958年，美国加利福尼 亚的Madonnalnn率先推出12间主题房间，后来发展到109间，成为美 国最早、最具

43、有代表性的主题酒店。玛利亚旅馆由 Mado nna夫妇于1958 年创建，共有109间房套房，每个房间都有不同的主题。其中最著名的 就是山顶洞人套房，这间套房完全利用天然的岩石做成地板、墙壁和天 花板，房间内还挂有瀑布，连浴缸、淋浴喷洒也由岩石制成，床单和其 他摆设运用了美洲豹皮的图案，更彰显了原始的气息。2、主题酒店之都美国是世界上主题酒店业最发达的国家，而拉斯维加斯是美国主题 酒店业最发达的地区，拉斯维加斯被因此被称为“主题酒店之都”。据统计，世界最大的16家主题酒店中，拉斯维加斯就有15家，主题酒店是拉斯维加斯酒店业的灵魂和生命。在拉斯维加斯，主题酒店云集，构成 了一道豪华靓丽的风景线。

44、3、拉斯维加斯主题酒店之路1996年，凯撒皇宫大酒店开业，有2471个房间。酒店依照古罗马宫 殿建筑，户外建有上帝的花园，拥有三个游泳池。酒店内有凯撒魔术 帝国剧场，进行魔术表演。1972年，马戏团酒店(Circus)开业，拥有3741个房间。每天11点, 每小时一次的马戏表演是其特色。另有大峡谷主题乐园 (grandslamcanyon)，内有高140英尺的假山、90英尺高的瀑布、河水、 海滩、主题餐厅等。1989年11月22日，梦幻酒店(Mirage)开业，有3049间客房。酒店 前厅有一个20000加仑水的水族箱。酒店拥有白老虎表演秀、其它稀有 动物表演、魔术表演。1990年6月，石中剑

45、酒店(Excalibur)开业，拥有4032个房间。酒 店是中世纪城堡建筑，设有亚瑟王剧场，进行骑士竞技表演。1993年10月27日，金银岛酒店(Treasurelsland) 开业，有2900间客房。酒店仿照小说金银岛中情景建造。每天3点到10点30分，每隔90分钟有一场海盗表演，有专业演员扮成海盗和英国水兵表演作战。 另外，酒店有一长驻专业演出团体一一太阳剧团(CirqueDuSoleil) 。1993 年12月18日，米高梅大酒店(MGMGranc完工，有5005个房间。好莱坞 剧院(TheHollywoodTheatre)里夜夜笙歌，许多世界顶级的比赛和演出也 都这里举办。另外，在米高

46、梅广场上演超级秀娱乐之都，节目由 70 年代的青少年偶像大卫凯西迪(DavidCassidy)领军演出。1993年秋，金字塔(Luxor)主题酒店开始建造，共有 4024间客房。外观设计成大金字塔及人面狮身像，房间建在金字塔的外壁之中，呈30度向上延伸至金字塔塔顶。酒店房间的设计也以古埃及风格为主。1200座的金字塔剧院是固定主秀演出之处，该节目由三位在1991年纽约外百老汇起家的“蓝人”担纲。每晚两场，19点、22点各一场。酒店金字塔 的内部为中空设计，建有主题乐园，称为金字塔的秘密。另有主题乐园 国王谷(TheValleyoftheKings)和皇后谷(TheValleyoftheQuee

47、ns)。1997年，纽约酒店(NewYorkNewYork开业。复制纽约的地标，如自由女神、帝国大厦，还有游乐场，其中有云霄飞车，名为曼哈顿快车。1998年10月15日，贝拉吉欧(Bellagio)开业。取材于意大利的贝 拉吉欧村和科摩湖。湖面有数千个喷泉。依照巴黎歌剧院建造的剧院， 上演现代舞台剧、现场音乐会等。酒店内的美术馆中有总值三亿的艺术 收藏品，囊括了诸多大师的真迹雕塑、油画。1999 年，威尼斯酒店(theVenetianCasinoResort) 开业，有客房 6000间。酒店以威尼斯文化为主题进行了装修，蜿蜒清澈的水渠、玲珑的石桥、随风轻摇的贡多拉船，充分展现了威尼斯水城文化。

48、1999年9月，巴黎酒店(ParisResort)开幕。建有艾菲尔铁塔、香榭 大道、凯旋门、歌剧院、塞纳河等巴黎标志性景点。装饰绰约路灯的小 路，精心设计的法语路牌，以及大堂墙壁上的古典壁画无不反映着浪漫 的法国情调。1999年，曼达利海湾酒店(MandalayBay)开业，有3700间客房。总 台后方以热带植物为装饰背景，泳池边有难以置信的沙滩，由造波机产 生的冲浪，令顾客忘了置身在何处。2005年4月28日，韦恩拉斯维加斯大酒店开业，有 2716间客房。 曾一度成为世界上最为昂贵的度假酒店，投资高达 27亿美金。酒店提供 Mystere秀创始人法兰可(FrancorDragone)表演的新

49、式剧目。美国人把他们的主题酒店归纳为浪漫、野性、原始、前卫、经典回 眸几大类。4、国外些其他著名主题酒店雅典的卫城酒店一一以雅典卫城为主题，到处可见雅典卫城的照片、 绘画、模型、雕塑、纪念品，开窗就可以看到雅典卫城。维也纳的公园酒店一一以历史音乐为主题，随处可见音乐家的照片、 绘画、雕塑、历史场景，宴会厅有乐池、舞台，背景音乐都是名曲。印尼巴厘岛的摇滚音乐主题酒店一一以摇滚音乐为主题，占地3公顷，有418间客房。所有房间，都提供互动式影音娱乐系统；酒店内展出 音乐文物、音乐家手稿、老唱片圭寸面、歌唱家用过的服饰。柏林的怪异酒店一一以怪异为主题，浴缸和马桶有如啤酒桶，床铺 利用倾斜的地板、不规则

50、的墙角设计成会飘荡的摇篮；房间的墙壁黄色 和棕色相间，有如监狱之门，那儿有一个被撞开的大洞，足够一个人猫 腰爬进爬出。总体来看，国外主题酒店可以分类归纳为：艺术主题、自然风光主题、名人文化主题、历史文化主题、民族文化主题、城市文化主题等， 少数另类的有：古怪主题和奢侈主题等。3.1.2国外主题酒店的特点纵观国内外主题酒店的发展，可以看出国外主题酒店具有以下特点：1、酒店规模大、集团化程度高国外有些主题酒店体积庞大，客房数量巨多，可达千间以上，其中 米高梅酒店有5005个客房，威尼斯酒店更是达到了 6000间客房。拉斯 维加斯的贝拉吉欧酒店、梦幻酒店和金银岛酒店、韦恩拉斯维加斯酒店 等都是由韦恩

51、一人投资的。另外，马戏酒店、石中剑酒店、金字塔酒店、 曼达利海湾酒店等都是由马戏集团投资建造的。2、重视环境的营造，突出强调水元素国外主题酒店都将酒店周边环境加以建设改造，使之与酒店的主题 相呼应。这样可以为顾客创造良好的主题体验环境，使顾客在其中尽情 感受主题文化的独特魅力。在塑造体验环境过程中，酒店对水元素情有 独钟，或者在酒店周边设置水面，或者在酒店内部突出水的存在。一方 面，这与拉斯维加斯沙漠绿洲的形像相一致；另一方面，也与中国“遇水 则止”的风水理念相契合。3、娱乐及体验性高拉斯维加斯的主题酒店大多强调娱乐表演秀。酒店里面设有专门的 剧场，表演特色的娱乐节目。有的节目由专业演员担纲表

52、演，有的节目 通过高特技手段进行。这些节目有固定的表演时间，吸引了游人的目光。 如：金银岛饭店的加勒比海盗主题文化节目等。不少酒店建造了主题乐 园，让顾客在酒店的体验再度升级。一是因为酒店的规模很大，酒店有 足够大的空间来建造主题乐园；二是因为酒店实力雄厚，有足够的资本 投资乐园；三是主题乐园的体验性强，弥补了酒店现有产品的不足，因 而可以很好地满足顾客的体验需求。4、酒店建筑富有特色国外主题酒店或者模拟现实中的真实建筑，或者模拟小说当中的情 节，其外观别具一格，令人过目不忘。开业于1999年12月的迪拜BurjAI-Arab酒店，一共有56层，340米高，是目前中东地区最高的建 筑物。酒店外

53、形像一艘帆船，共有高级客房202间，采用双层膜结构建筑形式，造型轻盈、飘逸，具有很强的膜结构特点及现代风格。建立在 离海岸线280米处的人工岛JumeirahBeachResort上。3.2我国主题酒店发展概况3.2. 1主题酒店在中国的兴起改革开放后，我国酒店业飞速发展。随着酒店行业市场日趋成熟以 及国际知名品牌酒店在国内异军突起，酒店产业规模空前扩大，酒店总 量增长速度远远超过了客源增长，供过于求。由于信息海量，宾客选择 范围扩大，于是他们不再满足标准化的服务，而是追求个性化的服务和 新奇的体验。而酒店在经过硬件、服务两大变革之后，形成了固有的模 式化服务形式，于是便出现了目前酒店业供给十

54、足却无法满足市场需求 的局面。为求生存，文化氛围成了突破口。而主题酒店以其独特的产品、 文化内涵和专业细分市场，成为中国酒店业关注的焦点。3.2L2主题酒店在中国的发展1、初创阶段1995年，中国第一家有主题的酒店以乒乓文化为主题的玉泉森信大酒店开业，客房300间。酒店建成了 1000多平方米的乒乓球馆，成 立了乒乓球俱乐部，拥有专业的教练员、陪练员和裁判员队伍，为乒乓 文化地深入挖掘提供了专业的人才保证。酒店在开业之日即告爆满，当 年营业收入即超过4000万元，利润200多万元，打破了当时“高档酒店 开业当年不赢利”的惯例。在此阶段，可以说是玉泉森信酒店一开始出 于为国家乒乓球事业做贡献而做

55、出的无意识的主题尝试，收益却颇为丰 厚，因而引起酒店业人士对主题酒店的注意。2、转型式发展阶段在中国酒店业走向成熟时，集团化酒店占领市场优势、经济型酒店 如日中天，一些三、四星级酒店在夹缝中求生存，处境极为尴尬，明智 的是这批酒店并没有选择打价格战，而是选择转型一一不仅是企业制度 而且还包括经营管理模式上的转型，即主题酒店。中国道家文化第一庄青城山下的鹤翔山庄便是转型而来。1996年创建于四川成都的鹤翔山庄经过六年的改造后，成为一家以道教文化 为主题的酒店，拥有客房101间。鹤翔山庄立足自身深厚的地理、历史 优势，深入挖掘道家文化资源，凭借鹤翔品牌、道家养生理念及酒店服 务功能，创新开发了集道

56、家武、医、食为一体的“鹤翔太极养生基地”，成为国内第一家四星级特色饭店。建立于1984年的成都京川宾馆，1996年成为三星级酒店，后因管理 滞后，经济效益下滑。自2002年底开始改造，建成了三国文化主题酒店， 客房200多间，通过抢占了 “三国文化”这一酒店品牌，在四川的饭店 业界形成了持续发展的竞争态势。客房出租率从2002年改造前的30%迅速上升并保持在83%客源结构也发生了可喜变化，2004年散客收入比 上年同期增长19%,客源也由内而外不断扩展到韩、日、泰、印尼等国家 和地区,由原来单纯的会议型客人发展到会议型的客人占了40%,商务型 的客人占了 30%,门市散客及旅游团队客人占了 3

57、0%这一阶段中，我国部分星级酒店凭借所处地的文化优势转型打造主 题酒店，取得了不菲的经济效益回报。3、自由式发展阶段以上成功例子，证明了酒店主题化的确可以使酒店的经营管理独树 一帜，从而解决酒店市场产品同质化、消费者需求个性化、旅游过程体 验化及参与国际竞争等问题。于是不少地方也开始大批兴建主题酒店。2002年，以威尼斯水城为主题的深圳威尼斯大酒店开业，拥有375间客房，是中国第一家以异国文化为主题的酒店。酒店以水城威尼斯为 蓝本，从酒店外观、装潢风格一直到产品供给和服务理念，都加入了威 尼斯元素。酒店开业5个月后就全面实现收支平衡，其后一直是当地平 均房价最高的酒店之一。2004年10月，以

58、酒文化为主题的北京拉斐特城 堡开业，客房72间。中国第一家失败的主题酒店，是2003年底计划作为2006年杭州世界休闲博览会标志性建筑的“梦幻城堡”，由于与当地 背景文化大相径庭，从推出设计方案到审批失败仅仅只有半年时间。在此期间，酒店的主题选择开始多样化，并出现异域文化。但是由 于缺乏理论指导与实践经验借鉴，开始出现主题选择与区域文化、目标 市场脱节等问题。4、有组织的发展阶段2004年4月国际主题酒店联盟在北京成立。这标志中国主题酒店的 建设由分散开始走向了统一。2005年11月在广东江门召开“国际主题 酒店研究会发展（古兜）论坛”上已形成了“国际主题酒店研究会”雏形，并正式授牌了三国文化

59、主题酒店成都京川宾馆、道家文化主题酒店 鹤翔山庄、盛体育文化主题酒店广东古兜温泉谷、乒乓文化主题酒店玉 泉森信大酒店等22家“中国主题酒店”。中国著名旅游专家魏小安先生 撰写的中国首部主题酒店类专著主题酒店也在这一年出版发行。2006年12月8日，“国际主题酒店研究会”创立大会在山东济南正 式成立。此次大会上通过了国际主题酒店研究会章程和主题酒店 开发、运营与服务标准，标志着国内主题酒店建设步入了标准化进程， 是中国旅游酒店发展上的里程碑。2007年，四川省旅游星级饭店评定委 员会出台了我国首个主题饭店评定标准一一四川省主题旅游饭店划分 与评定标准，标志着我国主题酒店发展走向了规范化。在此阶段

60、，酒店行业协会、行政机构积极参与，促进了中国的主题 酒店走向标准化国际化。3.2U3我国主题酒店的发展现状及特点我国主题酒店的发展现状表现为：一是经营模式多属于私有产权自 营（包括个人业主制和合伙制）以及私有产权他营（包括责任公司、股 份有限公司等），只有少数为集团化经营模式，例如深圳威尼斯大酒店； 二是具有代表性的主题酒店以其独特的主题文化魅力，正在逐步走向品 牌化，如深圳威尼斯酒店的水城构建、广东长隆饭店的沙漠猎奇、四川 鹤翔山庄的道教文化、山东阙里宾舍的儒家继承，以及内蒙古饭店的草 原感悟、成都京川宾馆的三国写意、尤其是成都西藏饭店藏文化符号与 元素在实践中自成体系的成功运用。总的来说，