土地估价技术报告

1、土地估价技术报告项目名称：*县迎宾大道以南A9号宗地土地使用权出让价格 评估受托估价单位：江西*房地产评估咨询有限公司土地估价报告编号：赣*（2010）（估）字第1007号土地估价技术报告编号：赣*（2010）（技）字第1007号提交估价报告日期：二0 0年十月三十一日关键词：Q “县Q拟出让Q江西*房地产评估咨询有限公司42010 年土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称：*县迎宾大道以南A9号宗地土地使用权出让价格评估二、委托估价方：*县土地交易中心三、受托估价方：江西*房地产评估咨询有限公司机构地址：资质级别：江西省行政区域范围内法人代表：联系电话：资格证书编号：资格证书有效期：四

2、、估价目的：依据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 （国务院令第55号）的规定，*县土地交易中心特委托江西*房地产 评估咨询有限公司，对位于*县迎宾大道以南A9号宗地土地使用权出 让价格进行评估，为*县土地交易中心出让国有土地使用权提供价格 参考。此次估价主要为委托方公开出让待估宗地使用权提供价格参考 依据，作其他用途不具任何法律效力。五、估价依据（一）全国人大、国务院及有关部门颁布的法律、法规、文件：1、中华人民共和国土地管理法（全国人大常委会2004年8月 28日修订）2004年8月28日起施行;2、中华人民共和国物权法（全国人大常委会2007年3月16日 通过）2007年

3、10月1日起施行3、中华人民共和国城市房地产管理法（主席令第72号）2007 年8月30日起施行;4、城镇土地估价规程（国家质量监督检验检疫总局GB/T18508 2001 ）;5、中华人民共和国土地管理法实施条例（国务院令第256号） 1999年1月1日起施行;6、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 （国务院令第55号）；7、中华人民共和国耕地占用税暂行条例（国务院令第511号） 2007年12月1日起施行;8、国家土地管理局印发的土地估价报告规范格式（2001）；9、国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国务院国发 200428 号）；10、关于改革土地估价结果确认和土地资

4、产处置审批办法的通 知（国土资源部国土资发200144号）。（二）省市有关法律、法规以及相关文件。1、江西省实施中华人民共和国土地管理法办法（江西省人大 常委会公告第46号）；2、江西省城市国有土地使用权出让和拟出让管理条例（江西省 人大常委会公告第9号）；3、关于贯彻落实省政府办公厅关于调整全省工业用地出让最 低价标准的通知的通知（江西省国土资源厅赣国土资字2009213 号）；4、*县土地利用总体规划及*县开发区控制性规划文件;（三）本次估价采用的技术规程。城镇土地估价规程（国家质量监督检验检疫总局GB/T18508 2001）；（四）委托方提供的有关资料。1、委托方提供的建设工程规划设计

5、要求通知单2、土地勘测测定技术报告书3、土地评估委托书等资料；（五）本公司掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取 的资料。1、*县国土资源局公布的市场交易地价信息资料；2、估价人员现场勘查收集到的区域交通条件、基础设施状况、产 业集聚度、环境条件等区域因素以及宗地面积、用途、形状、规划限 制条件等个别因素资料。六、估价基准日：*七、估价日期：*八、地价定义：（1）开发程度约束：根据城镇土地估价规程和该宗地的实际 情况，确定该宗地实际开发程度为宗地红线外“五通”（指供水、排水、 通路、通电和通讯）和宗地红线内“场地平整”条件下的地价；（2）规划条件约束：依据待估宗地规划土地用途为商住用地，

6、商 住比为2： 8，规划设定建筑容积率小于或等于3.1，绿化率大于35%， 建筑密度小于或等于30%件下的地价；（3）权利空间约束：根据中华人民共和国物权法第一百三十 六条“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。 新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”的规定，待 估宗地设立建设用地使用权为地上建筑物、构筑物及其附属设施地基 设计必须的桩基深度地下空间（未包含桩基深度以下的土地及矿产资 源占有空间及其使用权）和建筑物、构筑物及其附属设施突出地表受 规划条件制约高度的地上空间以及包含地面表层在内的准立体空间条 件下的地价；（4）使用权年期约束：待估宗地商业用地使用年限为

7、40年，住 宅用地使用年限为70年条件下的公开市场价格。九、估价结果:本次评估宗地位于*县迎宾大道以南，评估土地面积为17666.67 平方米，于估价期日2010年10月28日起,设定估价用途为商住，委 估宗地土地使用权年限：商业40年、住宅70年，规划设定建筑容积 率小于或等于3.1 （估价容积率3.1），绿化率大于35%，建筑密度小 于或等于30%，设定土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通 电、供水、排水、通讯）及红线内“场地平整”条件下的土地使用权 价格。土地总面积：*平方米土地单价：*元/平方米土地总地价：*万元人民币大写：注：具体结果详见土地估价结果一览表附:土地估价结果一览

8、表估价机构：江西*房地产评估咨询有限公司估价报告编号：赣*(2(估价期日：二OO年十月二十八日估价期日的土地使用权估价期日的土地使用者宗地位置估价期日的规划用途估价设定 的用途估价期日的实际 土地开发程度估价设定的 土地开发程度土地使用权 年限/年*县土地交易中心迎宾大道以南商住商住五通一平五通一平商业40年住宅70年备注：“五通”是指通水、通电、通路、通讯、排水，“一平”是指场地平整一、上述土地估价结果的限定条件土地权利限制：无；基础设施条件：通电：*县建成了 110千伏变电站为主网架、35千伏变电站为主体的输变电网络；通水：由*县自来水厂的城市管网供应，日供水能力6.8万吨，人均综合用水量

9、1670升/日，通讯：*县全部实现了电话交换程控化、长途传输数字化和移动电话自动漫游，电话装机容 现了联通全国、延伸海外的数字化、程控化通讯；通路：区域内形成以向阳路、东门路、人民路和前进大道为主干道的交通网络；排水：区域内的排水条件较好，采用暗管排水为主；一平：宗地红线内场地平整；规划限制条件：商住用地，规划设定建筑容积率小于或等于3.1，绿化率大于35%，建筑影响土地价格的其他限定条件：无。二、其它需要说明的事项1、估价对象面积、性质、使用年限、规划限制条件以及用途、目的等价格影响因素以委托方为准;2、在本次估价中，设定土地开发期为二年，开发完成后能即时投入经营使用，并获得相应收3、至估价

10、时点之后，如果估价对象规划条件及利用、权属状况等因素发生变动，则估价对象4、本报告和估价结果的使用权归委托方所有，而估价结果解释权终属江西*房地产评估咨询5、未经本公司书面同意，本评估报告书中任何一部分内容都不得使用于公开的文件、通告或 开发表；6、本评估报告仅为委托方公开出让待估宗地使用权提供价格参考依据，作其他用途不具任何估价机构：江西*年月曰十、需要特殊说明的事项1、估价的前提条件和假设条件：（1）待估宗地在规划利用条件下开发经营使用，能得到最有效利用， 并产生相应的土地收益。（2）在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。（3）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的

11、有关法 律、法规。（4）委托方提供的与此次估价有关的一切资料均属实。（5）本次估价是在设定估价对象用途、开发程度、使用年期、基准 日等条件下进行的。2、估价结果和估价报告的使用：（1）本评估报告有效期自估价报告完成之日*年*月*日至*年*月* 日半年内有效。（2）本报告和估价结果的使用权归委托方所有，而估价结果解释权 属江西*房地产评估咨询有限公司。（3）未经本公司书面同意，本评估报告书中任何一部分内容都不得 使用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。（4）本报告和估价结果仅为委托方公开出让待估宗地使用权提供价 格参考依据，作其他用途无任何法律效力。（5）本报告仅供委托方使用和

12、送交土地管理部门审查用，其他任何 人不得擅自使用。（6）如不完整使用本报告或仅使用报告中的部分内容造成的一切损 失均由使用方负责，本公司不承担任何责任。（7）如超出本报告估价目的而使用，造成的一切后果均由使用方负责，本公司不负任何责任。3、其他需要特殊说明的事项：（1）在本次估价中，估价对象面积、性质、使用年限、规划限 制条件以及用途、目的等价格影响因素以委托方提供的资料登记内 容为准。如委托方提供的资料有误或作调整，则估价对象评估价格应作 相应的改正或调整。（2）在本次估价中，设定土地开发期为两年，开发完成后能即 时投入经营使用，并获得相应收益。（3）该宗土地价格是在设定用途、开发程度、使用

13、年期、基准日下， 运用假设开发法、收益还原法综合测算确定的；如地价各构成因素或设 定因素发生改变，则本次土地评估价格应作相应的调整。十一、土地估价师签字：估价师姓名土地估价师资格证书号签字（盖章）十二、土地估价机构：江西*房地产评估咨询有限公司法定代表人签字：年 月 日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地登记状况宗地位置：迎宾大道以南；土地级别：*级；土地来源及其历史沿革：依据委托方提供的资料，可知*县政府根 据当地现时发展需要，拟公开出让待估宗地使用权；土地权属性质：国有；土地用途：依据委托方提供的资料，可确定待估宗地用途为商住用 途；土地面积：依据委托方提供的资料

14、，可确定待估宗地总面积为*平 方米；2、土地权利状况他项权利：估价期日估价对象不存在抵押权、担保权、租赁权、地 役权、地上地下权、相邻关系权利等；土地使用年限：商业用地40年，住宅用地70年；土地使用权：待定；3、土地利用状况至评估基准日，委估宗地土地利用状况为待建空地，土地总面积为 *平方米。二、地价影响因素分析（一）一般因素1、地理位置*县地处赣西北，是省会南昌市郊县。始建于明正德13年，距今有 480余年历史。全县辖六镇、六乡、一场，总面积666 km2,人口 28万。 地貌可概括为“五山一水三分田，一分道路和庄园”。属中亚热带季风性 湿润气候，四季分明，气候温和，年平均气温17.1摄氏

15、度。区位优势明 显。安义毗邻省会南昌市，地处昌九工业走廊，105国道纵贯县境，京 九铁路、昌九高速公路擦境而过。县政府驻地龙津镇，是江西省重点发 展的卫星城镇，距南昌市60 km、昌北机场35 km、江西最大的港口九江 港口和国际名山庐山120 km、京九铁路新祺周车站30 km。资源十分丰 富。有耕地28万亩，宜牧草场5万亩，可养殖水面10万亩，森林覆盖 率38.2 %，森林活立木总蓄积量40万m3；主要农副特产有：黄洲荸荠、 宗山米粉、石鼻雪枣坯、东阳田藕、新民枇杷、板栗以及优质大米、芦 笋、花生、奈李、珠砂李、油桃、鲈鱼、瘦肉型“南昌白猪”、土黄鸡、 瓦灰鸡等；主要矿产有石英石、白陶土、

16、电气石、钾长石、石膏、优质 天然矿泉水和辉长辉绿岩等20多个品种。2、工业初具规模县委、县政府着力实施“兴工强县”发展战略，形成了化工原料、磨 料磨具、建筑建材、电子元件、机械制造、食品加工等六大支柱产业。 主要产品有薄膜按键开关、镍氢电池、氧氯化错、摩托、铝型材、异型 砂轮、道路反光涂料、萤光增白剂、可视门铃、纺机配件、方便米粉等。3、个私经济发达个体私营经济是该县一大特色。县委、县政府围绕，优化存量、提升 质量、扩充总量”，大力推进个体私营经济“二次创业”。一批具有实力的 私营企业如昌新工贸公司、铝型材厂、天时化工有限公司迅速向实业型、 科技型和集团化方向发展。个体工商户发展到3655户，

17、民营企业83家， 在外务工经商人员5万余人。4、招商势头强劲在以惠引商、以诚招商、以法护商上做文章。凤凰山工业开发区水、 电、路、讯等硬件设施完善配套，已有美、日、泰、香港、马来西亚等 国家和地区的客商落户，近年来，共引进外资1200多万美元。5、三产繁荣活跃*县坚持“建设大市场、发展大贸易、搞活大流通，的发展思路，加 快市场体系建设，推动第三产业的强劲发展。“安义商城”辐射功能日益 增强，竹木、纺配、废旧钢材、磨料磨具和物资专业市场等已初具规模。 北京烤鸭、纺配经营、长途运输、木竹贩运、铝材装修等几大行业，经 营范围拓展到了全国各地。城镇面貌日新。*县投入资金2亿多元，实 现了乡镇公路硬化，

18、新建、改建街道24条，铺设彩色人行道板7万m2。 县城自来水厂日供水量达2.5万吨。能源、电力、交通、通讯等基础设 施完善，程控电话全部实现了光缆化，开通了可视会议系统。潦河大桥 的竣工通车，为构建“一河两岸、一城两镇”的大县城格局迈出了关键一 步。（二）区域因素根据当地工业发展状况及用地特点等，综合分析确定影响当地工业 用地的区域因素主要包括交通条件、基础设施状况、产业集聚度等因素。 具体情况如下：1、区域概况待估宗地位于*县城北，目前区域内商服业基础较好，环境质量较 佳，交通通畅，经济活跃，且区位优势明显。2、交通条件安义毗邻省会南昌市，地处昌九工业走廊，105国道纵贯县境，京九 铁路、昌

19、九高速公路擦境而过，南安一级公路直通县城。县政府驻地龙 津镇，是江西省重点发展的卫星城镇，距南昌市60km、昌北机场35km、 江西最大的港口九江港口和国际名山庐山120km、京九铁路新祺周车站 30 km。3、基础生活设施状况现有的基础生活设施主要有：供电、供水、排水、通讯等。（1）供电*县建成了 110千伏变电站为主网架、35千伏变电站为主体的输变 电网络。（2）供水由*县自来水厂的城市管网供应，日供水能力6.8万吨，人均综合 用水量1670升/日，供水普及率100%。（3）排水区域内的排水条件较好，采用暗管排水为主。（4）通讯*县全部实现了电话交换程控化、长途传输数字化和移动电话自动 漫

20、游，电话装机容量达24.32万门。全县全部实现了联通全国、延伸海 外的数字化、程控化通讯。4、环境状况*县自然环境优美，区域内无大气、水、噪声污染。（三）个别因素宗地位置：位于迎宾大道以南；宗地级别：二级；宗地用途：依据委托方提供的资料，可确定待估宗地用途为商住用 地；宗地面积:依据委托方提供的资料，可确定待估宗地面积为17666.67 平方米；宗地临路状况：临混合型主干道；宗地规划限制条件:商住用途，规划设定建筑容积率小于或等于3.1, 绿化率大于35%,建筑密度小于或等于30%；宗地使用年限：商业用地 40年，住宅用地70年；宗地形状：呈规则四边形状，对土地利用较为有利；宗地开发程度：“五

21、通”（宗地红线外通路、通电、通水、排水、通 讯）一平（宗地红线内场地平整）。第三部分土地估价一、估价原则本次估价过程中遵循的主要原则有替代原则、需求与供给原则、变 动原则、协调原则、估价时点原则、预期收益原则、最高最佳使用原则、 报酬递减原则、合法原则、贡献原则、多种估价方法相结合的原则。（1）替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相 同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品 或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决 定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相 同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块

22、价格所牵制。换言之， 具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格 相互牵制而趋于一致。（2）需求与供给原则在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供 小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相 比，具有独特的人文和自然特性，因此在时进行土地估价时既要考虑到 所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。（3）变动原则一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。 土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这 些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作 用及其组合的变动过程中形成的。因此，

23、在土地估价时，必须分析该土 地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般 因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握 各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未 来的土地价格。（4）协调原则土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。 因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥， 所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认 真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块 的收益量和价格。（5）预期收益原则对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要 意义

24、，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是 由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受 预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将 来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去 的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定 对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来 能给权利人带来的利润总和，即收益价格。（6）最高最佳使用原则由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同 的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获得更多的收益， 并以能满足这一目的为确定土地利用方式

25、的依据。所以，土地价格是以 该地块的效用作最有效发挥为前提的。（7）报酬递减原则是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随 着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。（8）合法原则合法原则主要体现在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档 案的记载或者其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如 城市规划、土地用途管制等）为依据；在合法处分方面，应以法律、法 规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据；在评估 方面应遵循价格必须符合国家的价格政策规定等。（9）贡献原则是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的 价格可以土地对土地收益的贡献大小

26、来决定。（10）多种方法相结合的原则随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益 还原法、市场比较法、假设开发法和基准地价系数修正法等。由于不适 宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时， 就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选 择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准 确，评估中选择两种或两种以上较为适宜的方法进行评估，可便于互相 验证，减小误差，从而确定出较合理的价格。二、估价方法与估价过程（一）估价方法选择依据根据城镇土地估价规程（GB/T18508-2001），通行的估价方法 有市场比较法、收益还原法、假设

27、开发法、成本逼近法和基准地价系数 修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术规程根据当地地 产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的 估价方法。由于待估宗地土地用途为商住用地，故可采用假设开发法和收益还 原法对该宗地进行评估。（二）估价方法介绍1、假设开发法假设开发法是在估算开发完成后房地产总价的基础上，扣除建筑物 建筑费用与建筑物建筑有关的专业费用及不可预见费、利息、利润、销 售税费、管理费用等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一 种方法。其基本计算公式为：土地总价=开发完成后房地产总价-建筑物建造成本-专业费用及不 可预见费-利息-开发商利润-销售税费-管理

28、费用单位地价=土地总价土地总面积2、收益还原法收益还原法是以求取不动产纯收益为前提条件的估价方法。因此， 该方法最适合于以获取收益为目的的不动产的估价。它对于商业性的土 地、房屋等不动产的经营、租赁或有潜在收益的不动产的估价最为适合， 其土地使用权有限年期地价测算公式为：V = - (I -) r (1 + r) n其中：V :地价a : 土地纯收益r : 土地还原利率n : 土地使用年限估价过程1、采用假设开发法测算商业、住宅用地地价假设开发法是在估算开发完成后房地产总价的基础上，扣除建筑物 建筑费用与建筑物建筑有关的专业费人士费及不可预见费、利息、利润、 税费等费用后，以价格余额来确定估价

29、对象土地价格的一种方法。其基本计算公式为：土地总价=开发完成后房地产总价-建筑物建造成本-专业费人士费 及不可预见费-利息-开发商利润-销售税费单位地价=土地总价土地总面积（1）评估对象规划概况该宗地位于*县*县迎宾大道以南。根据该宗地的规划许可条件可 知，待估宗地用途商住用地，规划设定建筑容积率小于或等于3.1，绿化 率大于35%，建筑密度小于或等于30%；宗地使用年限：商业用地40 年，住宅用地70年。另根据修建性规划和建筑单体方案可知，商业用地 面积不超过20%，住宅用地面积不超过80%，即商业用地总面积3533.33 平方米，住宅用地总面积14133.33平方米。（2）开发完成后房地产

30、售价根据周围区域内商业店面和住宅建筑物的售价及*县房地产价格的 变化趋势，本项目在评估基准日2010年10月28日商业店面和住宅建筑 物平均售价分别为3650元/平方米和2600元/平方米。（3）开发建筑成本费建筑物建按安成本包括前期费用、建筑工程费（包括主体工程和基 础工程）、安装工程费（包括水电安装、消防和通讯等）和建设规费（包 括人防费、市政公用设施费、环境保护费等）评估对象建筑物为多层建 筑物，建筑结构为框架钢筋混凝土结构，根据江西省建筑工程价格信 息以及项目所在地的实际状况，估算该项目在评估基准日2010年10 月28日的建造成本为：开发建筑成本费=903元/平方米（其中基础工程为6

31、5元/平方米、主 体工程为827元/平方米、质监费和监理费为11元/平方米）+117元/平方 米（其中水电安装为27元/平方米、消防为15元/平方米、通讯为15元/ 平方米、排污工程10元/平方米、道路工程16元/平方米、公共设施配套 费20元/平方米、绿化及环境美化费用14元/平方米）+48元/平方米（建 设规费）=1068元/平方米（4）专业费用及不可预见费专业费用包括工程前期进行的工程设计、勘测、可行性研究、策划 等有关费用，取建筑物建造成本的6%；不可预见费参照*县同类建筑项 目水平，取建筑物建造成本的6%。则有：专业费用及不可预见费=1068元x 12%=128.16元/平方米。利息

32、根据其项目的可行性研究、项目规模、特点工程技术要求综合确定 项目的开发建设周期为二年，投资利息率依据评估基准日银行公布的中 长期贷款(1-3年)贷款年利息率5.40%计。本次评估假设全部投资除地 价为期初一次性投入外，其余资金为开发期间均匀投入，项目开发完成 后即全部售出。设单位地价为？，则有：利息=Px (5.40%+1) 2-1+(建筑物建造成本+专业费用及不可预见 费)x (5.40%+1) 1-1= (0.1109P+64.59)元/平方米开发商成本利润由于目前该地段房地产市场一般，因此，根据市场调查和分析，以 及类似地区、相同开发周期、相同用途房地产开发的一般利润水平和本 项目特点，

33、确定项目平均成本利润率为30%，则开发商成本利润为：利润=开发完成后房地产总价x 30%=843元/平方米税费税费主要指不动产开发过程中涉及的营业税、城建税、教育费附加 及销售费用等，其中营业税、城建税、教育费附加为销售收入的5.5%; 销售费用包括房地产在销售过程中所需的买卖手续费、策划、广告宣传 费等，销售费用一般为不动产总价的2%。本次评估营业税和销售费用按 不动产总价的7.5%计算，则税费为：销售税费=(3650 x 20%+2600 x 80%元)x 7.5%=210.75 元/平方米待估宗地楼面地价宗地楼面地价=单位面积售价-建筑物建造成本-专业费用及不可预 见费-利息-开发商利润

34、-销售税费-管理费用=446.03元/平方米(10 )待估宗地土地单价单位地价=楼面地价x容积率=446.03 x 3.1=1382.69元/平方米（11）待估宗地土地总价土地总价=17666.67x1382.70= 24427527.94 元2、采用收益还原法测算待估宗地地价（1）还原利率计算目前设定*县各种用途房地产投资向银行申请贷款比例为整幢不动 产投资额的70%，贷款年限为20-30年，自有资金首付比例为30%； 一 年期定期存款年利率为2.25%，；住宅公积金抵押贷款年利息率为3.87% （6-30年），利息率依据评估基准日银行公布的中长期贷款（1-3年）贷 款年利息率5.40%计；

35、商业用地土地使用权最高年限为40年，住宅用地 土地使用权最高年限为70年。根据*县实际情况，住宅用地风险调整值 不超过0.5%，商业用地风险调整值不超过0.5%。通过利用上述参数计算得，住宅用地土地还原利率为6.05%。商业 用地土地还原利率为8.55%。（2）确定房屋重置价类别一类二类三类四类结构框架结构砖混结构砖木结构简易结构等级一坐 等一华 一等一坐 等一华 二等重置价820750620430390290耐用年限8060504020残值率0243维修费率2.02.02.52.52.03.0（单位：元/平方米，%）*县房屋重置单价、残值率、耐用年限标准表（3）商业地价测算:单位面积房地产年

36、总收益的确定房地产的年租金=房地产月租金X 12=25 X 12=300元/平方米:房地产年总费用a:营业税、房产税等：房地产的年租金x17.20%=51.60元/平方米（总税率=房产税（12%） +营业税收（5%） +城建税（0.05%） +教育附 加费0.15%）b:管理费：房地产的年租金x2%=6.00元/平方米c：年维修费：年折旧费x80%=16.07元/平方米d:年折旧费：年折旧费=（房屋重置造价一残值）/40=20.09元/平 方米e：年保险费：房屋重置造价x 0.2%=1.64元/平方米：房地年纯收益的确定：（1 ） - （ 2 ） =204.60元/平方米D：房屋收益的确定：房屋现值（房屋重置造价一房屋总折旧）x 10.55%=84.39 元/平方米:土地年纯收益的确定：（3）-（4） =120.21元/平方米:确定楼面地价楼面地价=土地年纯收益/8.55%*（1-1/（1+8.55%）兽0）/土地面积 =1353.15元/平方米确定土地单价土地单