2010年随着黄石市经济的逐渐向好lnuds

1、2010年年随着黄石石市经济的的逐渐向好好， HYPERLINK /index.shtml 房地产产市场延续续了上一年年快速增长长的趋势，继继续保持较较快增长。受密集出出台的房地地产调控政政策的影响响，主要指指标波动较较为频繁，但但并未影响响到房地产产市场的平平稳、健康康发展。一、黄黄石市房地地产市场情情况1、增增长迅猛，房房地产投资资额创历史史新高。22010年年一批大的的公司如中中冶、中建建等开始落落户黄石，并并进入实施施阶段，使使房地产投投资额创历历史新高。自20001年以来来我市房地地产投资额额持续增长长。从增长长幅度来看看在20004年达到到近十年峰峰值，20007到22009年年投

2、资额连连续低幅增增长，20010年承承接20009年下半半年开发规规模扩大的的态势，22010年年投资额出出现显著涨涨幅达到338.4亿亿元，比上上年增长 51.88%，涨幅幅为近十年年之首，具具体情况见见下图：22001-20100年黄石市市房地产投投资趋势图图2、地地位提升，房房地产对经经济贡献率率提高。22010年年黄石市房房地产投资资额达到338.4亿亿元，占固固定资产投投资的比重重为8.66%，在固固定资产投投资中占的的比重较上上年提升00.7个百百分点，房房地产投资资增幅为551.6%，比固定定资产投资资增长速度度快12.3个百分分点。由于于房地产投投资快速增增长影响GGDP增长长

3、2.9百百分点，增增幅比20009年提提高2.00个百分点点。3、市市场交易活活跃，供应应销售两旺旺。20110年黄石石市房地产产市场交易易活跃，商商品房供应应量大幅度度增加，后后续供应充充足，销售售势头依然然较为强劲劲。(1)施工规模模创新的记记录。20010年黄黄石市商品品房施工面面积为5111.2万万平米，同同比增长227.3%，比20009年增增幅回落55.5个百百分点；其其中住宅施施工面积4406.22万平米，增增长29.2%，具具体情况见见下图：2001-20100年黄石市市房地产施施工面积趋趋势图(2)新开工面面积大幅度度增加。承承接20009年下半半年强劲回回升的势头头，201

4、10年黄石石市城区房房地产新开开工项目大大幅增加，达达到1833.56万万，比上上年增长665.988%，也创创出近几年年最高水平平。(3)新批预售售商品房面面积大幅度度增长。22010年年城区商品品房批准预预售面积1127.00万，同同比增长668.3 %；从分分月度来看看，年内有有6个月新新批预售商商品房面积积超过100万平方米米，说明今今年新批预预售的大型型项目明显显增多，分分月批准预预售情况如如图： 2010年年1-122月当月批批准预售面面积趋势图图 (44)可供面面积明显增增加。由于于12月份份新批商品品房上市量量又有较大大幅的增加加，使122月份末城城区商品房房可供量仍仍然较多，

5、截截止12月月份末城区区商品房可可供量达到到89.22万平方米米，比20009年末末增加100.4万平平方米，增增幅达到113.2%。 月末累计可可售量(5)销售面积积大幅上升升。20110年黄石石市新建商商品房出现现了近几年年少有的大大幅增长状状况，全年年城区新建建商品房合合同成交面面积首次超超过百万平平方米，达达到1055.7万 , 比比20099增长299.8%，其其中有4个个月单月销销售量突破破10万平平方米。从从销售套数数上看，城城区销售住住宅达到99397套套，比上年年增长233%；从销销售方式上上看，其中中预售面积积为77.4万平方方米、69912套，现现房销售面面积为288.3

6、万平平方米、22485套套。在新建建商品房销销售量大幅幅增加的同同时，二手手房交易也也非常活跃跃，全年二二手房交易易量达到1120.99万平方米米，比20009年增增长 2242.55%，增幅幅明显超过过前几年。4、房房地产的增增长势头强强劲，增幅幅超过全国国平均水平平。从投资资额来看，22010年年全国房地地产投资完完成额比上上年同期增增长33.2%，黄黄石市房地地产投资额额增长幅度度高出全国国8.4个个百分点；从商品房房销售面积积增幅看，黄黄石的增长长水平高于于全国300.3个百百分点。总体上上看，20010年黄黄石市房地地产投资和和销售与上上年相比均均实现了高高增长，在在总量上创创出了新

7、高高点，出现现投资、供供应、销售售齐头并进进的局面，房房地产成为为拉动黄石石固定资产产投资增长长和经济快快速发展的的重要力量量。二、22010年年黄石市房房地产市场场运行的特特点1、销销售量起伏伏较大，增增长幅度冲冲高回落。从分月的的增长情况况来看，全全年呈高开开低走的趋趋势，销售售量增幅最最高的月份份是20110年元月月，增幅达达到1377.4%，最最低的是66月，同比比幅度为负负数，下降降11.55%，总体体趋势上看看呈高开低低走再走高高的趋势。从分月月销售量来来看，各月月间差距较较大，其中中2月份的的销售面积积和套数均均为全年各各月的最低低值。5月月该市城区区商品房销销售突破11000套

8、套大关，根根据房管局局销售信息息系统统计计：城区销销售面积最最高的5月月，销售面面积达到113.022万平方米米，环比增增长24%；销售套套数仅次于于12月份份，达10018套。继6月份份销售面积积稍高于77月份之后后，销售面面积又逐渐渐攀升，至至12月份份达11.86万平平方米。2010年年度商品房房销售面积积、套数月月度情况表表2、商商品房价格格在波动中中平稳增长长。从4月月底出台“国十条”起，我国国房地产市市场遭遇一一系列政策策调控。“坚决抑制制不合理住住房需求”、“遏制制房价过快快上涨”、“增加住住房有效供供给”、“加快保障障性安居工工程建设”等政策成成为调控的的主要目标标。此后，地地

9、产政策越越发严厉，二二套房房贷贷首付比例例和利率纷纷纷上调，三三套及以上上房贷全面面叫停等，各各地的“限限购”、“限贷”政政策不断出出台。频频频出台的房房地产政策策使20110年被经经济学家视视为宏观政政策主导的的调控年。密集的调调控政策为为我市房地地产市场平平稳、健康康发展提供供了强有力力的政策保保障，全年年商品房价价格在波动动中平稳增增长。城区区新建商品品房住宅均均价为31137元/平方米，同同比增长55.9%，新新建商品房房非住宅均均价为76670元/平方米，同同比增长88.6%。(1)从从全年整体体来看，价价格在波动动中平稳增增长。从当当月住宅均均价来看，波波动相对较较大，最高高的是9

10、月月份为34499元/平方米，最最低的是22月份为22761元元/平方米米，两者相相差7388元。累计计住宅均价价平稳，波波动较小，最最高值与最最低值相差差301元元，趋势详详见下图：2010年年商品房住住宅均价趋趋势图(2)从分楼盘盘来看，价价格上涨与与价格下降降的楼盘数数量比较接接近。20010年共共批准预售售商品房项项目44个个，除了44个价格持持平的楼盘盘外，价格格上涨的楼楼盘与价格格下降的楼楼盘数量较较接近。价价格上涨的的楼盘以团团城山开发发区和黄石石港区为主主，价格下下跌的楼盘盘以西塞山山区和下陆陆区居多。从销售价价格上看，销销售价格在在42000元以以上的楼盘盘主要位于于黄石港区

11、区和团城山山开发区，分分别是黄石石港区的同同惠。磁湖湖东城、金金地大厦等等；团城山山开发区的的阳光水岸岸、宏维。山水名城城等；销售售价格在33500-41000元的的楼盘黄石石港区有66个，分别别为天津路路商业中心心、江天金金水湾一期期、华夏城城A座、华华森国际公公馆1期、天方三期期金桂园、天舜。金金港明珠、顺佳。舣舣景广场；团城山开开发区3个个，分别为为琥珀山庄庄、龙湾一一品和名流流天地。(3)二手房价价紧追新房房。20110年在新新商品房市市场销售升升温的带动动下，二手手房销售同同步升温。这使得观观望的刚性性需求对房房价下行的的期待开始始减弱，大大部分购房房者认为新新政调控下下商品房市市场

12、价格难难有太大下下调空间，尤尤其是房龄龄不满5年年的黄石城城区二手房房业主，对对于后市持持乐观态度度，宁愿把把房屋出租租也不愿降降价出售，使使市场上二二手房房源源相应减少少。由于房房源相对紧紧张，城区区部分二手手房价格已已经紧追新新房。尤其其是处于中中心城区繁繁华地带的的二手房非非常紧俏，成成交均价在在40000元平方方米以上，与与邻近新开开盘的商品品房价格相相比，每平平方米只相相差几百元元。亚光新新村、八卦卦嘴一带的的二手房，价价格也在33000元元平方米米，而这一一带新楼盘盘的起步价价为35000元平平方米左右右。位置稍稍偏点的二二手房，房房价与5年年前相比也也上涨了660%以上上。(4)

13、房屋租赁赁价格水涨涨船高。22010年年，该市房房屋租赁价价格指数累累计同比上上涨0.88%。分析析租赁市场场异常火爆爆的原因有有三，一是是新建商品品房销售价价格的上升升，导致一一些原本有有刚性需求求的购房者者转为 HYPERLINK / 租房房；二是国国家调控房房地产市场场相继出台台多项政策策，部分持持币待购的的购房者对对房价抱有有下跌期待待，暂时性性地选择了了通过租房房来解决居居住问题；三是学校校周边租金金价格上涨涨较大，如如地处团城城山二中周周边的租金金价格较去去年同期上上升20%以上。3、经经济发达区区域的集聚聚效应比较较明显从分分区销售量量上看，经经济发达地地区仍是房房地产销售售的重

14、点，黄黄石港区由由于居住配配套设施相相对完善，仍仍是商品房房销售的中中心区域。从销售面面积上看，22010年年黄石港区区销售量占占城区总销销售量的比比重达到337.0%，开发区区位居其次次，在城区区总销售量量中这两个个区占的比比重达到772.8%，占据绝绝对多数。各区情况况见下表：2010年年度分区销销售汇总表表4、供供求关系得得到了明显显的改善，结结构差距较较大。在22009年年下半年销销售形势好好转的环境境下，从22009年年下半年开开始黄石城城区各楼盘盘加快施工工进度，使使20100年城区新新商品房供供应量明显显增加，据据统计，22010年年新批进入入预售的商商品房达到到127万万平方米

15、，比比20099年增加668.3%，比同期期商品房销销售面积多多21.33万平方米米。从分月月看，全年年有4个月月批准预售售的商品面面积超过110万平方方米，由于于连续多个个月份批准准预售商品品房面积明明显高于销销售面积，使使城区住房房供不应求求的局面明明显得以改改善，到22010年年末城区可可供销售的的商品房面面积为899.2万平平方米，比比20099年11月月底高出117.1%，比20009年112月末高高出13.2%。22010年年虽然供求求关系得到到了明显的的改善，但但可供销售售的住房结结构与实际际销售结构构存在较大大的差异。20100年批准预预售的商品品房中以大大户型相对对较多，而而

16、在实际销销售中以中中小户型占占的比重为为主，其中中批准预售售商品房中中121 m以上上的户型占占的比重达达到61.2%，而而实际销售售中该户型型占的比重重仅为433.3%。2010年年度批准预预售结构与与销售结构构差异趋势势图总之，22010年年黄石市房房地产在区区域发展、月度进展展及面积结结构等方面面存在较大大的差距，从从销售均价价及销售量量分析并未未影响该市市房地产市市场的平稳稳、健康发发展。三、未未来黄石房房价走势分分析20110年房地地产调控政政策的陆续续推出，必必将在今后后一段时期期内对销售售产生一定定影响，但但黄石房价价、成交地地价在全国国相对较低低，刚性需需求仍保持持旺盛，今今年

17、开发企企业申报项项目个数、开发规模模好于往年年，新开工工面积大幅幅增长，后后备房源充充足，这些些都为稳定定房价提供供了保证。预计黄石石市房地产产市场仍将将保持健康康、平稳发发展势头，商商品房销售售量和销售售价格出现现大幅波动动的可能性性不大，但但20111年销售面面积、投资资额等指标标的增长速速度预计会会有所降低低。1、从从需求看，刚刚性需求和和改善性需需求加大。一是城市市化带来的的刚性需求求。该市22010年年人均 GGDP为33600美美元左右，在在20000美元到44000美美元增长过过程中，正正处于城市市化快速发发展的阶段段，大量的的资源向城城市流入，包包括人口、资金，必必然带来房房地

18、产业的的增长。二二是居民改改善性住房房和大量“80后”逐渐达到到法定结婚婚年龄住房房的需求，随随着人们生生活条件的的提高和适适婚群体人人数稳定增增长，新房房购置的刚刚性需求也也随之加大大。三是旧旧城拆迁改改造力度加加大。黄石石市是个老老工业基地地，城区破破旧且住房房比较多，在在列入第二二批资源枯枯竭城市后后，政府加加大了旧城城改造力度度，20009年拆迁迁面积为88.8万平平方米，22010年年拆迁面积积已达到111.8万万平方米，比比20099年增长334.1%。另据调调查，棚户户区改造拆拆迁户有绝绝大多数要要重新购买买新房或二二手房，因因此旧城改改造后的居居民将成为为本地购房房队伍的主主力

19、，有望望带动全市市房地产市市场的发展展。四是城城市人居环环境改善吸吸引外来购购房者。近近几年来，黄黄石进行大大规模的基基础设施建建设，使城城市的环境境得到了明明显的改善善，居住生生活环境更更为优越，再再加上黄石石便捷的交交通，于是是大量的外外来人口选选择在黄石石安家落户户，据20009年下下半年的一一次居民购购房意向调调查结果显显示，约有有25%黄黄石工作的的外地人有有意于在城城区购买住住房。2、从从土地成交交价格看，黄黄石市土地地成交价格格对房地产产开发企业业极具吸引引力。在22010年年市场调控控较严厉的的情况下，并并没有影响响开发商的的拿地热情情。据黄石石市国土资资源交易中中心调查了了解，今年年该市城区区共拍卖挂挂牌出让土土地47宗宗，土地交交易面积11822.56亩，总总成交价11006002万元。其中：经经营性用地地38宗，面面积13777.866亩，成交交价946625万元元；工业用用地9宗，面面积4444.7亩，成成交价59976.44万元，土土地交易保保持了旺盛盛势头。而而位于武汉汉路的一块块占地面积积113777平方米米，成交价价109995万元，楼楼面地价约约为每平方方米14887元，当当之无愧成成为目前黄黄石的“楼楼王”，由由此可见黄黄石地价的的吸引力。3、与与全省