安厦经济适用项目可行性研究报告

1、、项目概况1、项目名称：金域蓝苑 经济适用房2、项目建设单位：3、项目建设规模：项目总占地面积331亩，项目总投资为49000万元。4、项目建设地点：曲靖经济技术开发区瑞和西路以南，学府路以西，朝阳路以北，曲靖师院以东地块。二、项目编制的依据（相关文件附后）1、曲发改投资200680号2、曲开建发2006 60号3、建设项目选址意书（址2007字第012号）4、建设用地规划许可证（址20077024号）5、曲靖市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（2006年2月20日曲靖市第二届人民代表大会第四次会议通过 ）；6、曲靖市城市总体规划；7、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发

2、200724号）；8、经济适用住房管理办法；9、经济适用住房价格管理办法（计价格20022503号）；10、云南省关于促进房地产业持续健康发展的若干意见；11、云南省经济适用房管理暂行办法.三、编制原则1、报告严格执行国家及地方的法律、法规、规范及有关标准。2、项目立足于高起点、专业化的对建设项目的成本及效益提出报告。3、利用地形、合理布局、注意节约土地及能源，使建设投资经济有效。4、 客观准确地对本项目提出可行性研究评价， 为上级机关做出决策及项目审批提供依据。四、可行性研究报告的范围、内容1、论证该项目建设的重要性、必要性，目的、意义及可行性条件。2、对该项目的建设条件、社会效益、环境影响

3、、消防、城建规划要求进行论述。3、确定该项目的建设规模主要建设内容及建设周期。4、估算总投资额，分析资金来源及投资风险等技术经济指标。5、科学客观地提出研究结论。五、项目建设内容及规模1、主要经济技术指标规划设计用地： 331 亩总建筑面积：37.5万nf其中：住宅335000 m2,商业用房15000 m2,车库18000 m2,公建5000 m2,其它2000 m2容积率：1.7建筑密度：37%绿地率:35%规划居住户数：3600户户均建筑面积:100 m2车库及停泊车辆：1200辆2、一期建设内容一期建设内容包括1 18栋，有AN1 BS人CS2三种户型（六七层做顶跃层），以及沿路商铺和

4、转角三层商铺（3栋）。户型配比如下：户型（面积）套数合计面积AN1 (63.88 m2)1429070.96AN1 跃层(125.18 m2)324005.76BS1 (90.4 m2)13812475.2BS1 跃层(149.03 m2)324768.96CS2 (97.57 m2)25024392.5CS2M层(156.23 m2)507811.5BS2 (92.98 m2)6557.88BS3 (72.54 m2)6435.24BS4 (74.10 m2)6444.6合计662车库83铺面41六、项目建设的背景1、建设单位背景公司名称：公司总部：曲靖市翠峰西路西苑小区成立时间：1999年

5、8月注册资金：2060万元开发资质：二级子公司：安厦物业管理有限公司、安厦建筑公司、安厦工贸有限责任公司、 安厦大酒店管理有限公司、安厦预制构件厂、安厦园林绿化公司、金泓房 地产、安厦房产经纪公司、西双版纳安厦实业有限公司。集团员工：500余人成立时间：1999年8月资质认证：ISO9001: 2000质量管理体系认证。技术力量：高工25人，工程师60人，会计师12人、经济师15人。开发面积：近150万平方米。累计产值：累计近22亿元上缴税金：近1.5 亿元，先后被市委市政府评为纳税大户。在2005年进入云南百强企业53 强。主要业绩：一、西苑一期 25 万平方米商品住宅开发，总投资约 3 亿

6、元。二、西苑二期 19 万平方米商品房开发，总投资约 2.5 亿元。三、胜峰花园 1.3 万平方米商品房开发，总投资约 2000万元。四、瑞和新城近50 万平方米商品房，总投资约 7 亿元。五、正在开发西苑三期“盛华苑” 42 万平方米商品房，总投资约 6.2亿元。六、正在开发龙潭新村20 万平方米住宅开发，总投资约 1.8 亿元。七、沾益县重点招商项目“安厦锦源丽都一一中央美食新区”，总投资约 1.2 亿元。八、通过多方调查，正启动建设西南片区唯一的一家老年颐康服务中心，总占地500 亩，总投资约 4.6 亿元。九、 出资 1800 万元以公办民助的方式建设曲靖开发区西苑小学，总占地 50

7、亩。十、 出资近 1 亿元建设曲靖经济技术开发区西城中学， 总占地 180 亩，为曲靖教育事业的发展做贡献。十一、出资承建曲靖37万平方米经济适用房，总投资3亿元。2、建设项目区域背景 1、区域位置及政区概况曲靖市位于云南省东部，滇、黔、川三省交界处，自古以来便是内陆地区进入云南陆地要塞，史称“入滇锁钥”，地理位置十分优越。曲靖处在滇东高原向黔西高原过渡地带，地理坐标东经103。 03至104。 50，北纬 24。 19，至 27。 03之间。辖宣威市、麒麟区、陆良县、罗平县、富源县、师宗县、 马龙县、 会泽县、 沾益县一市一区七县， 市区 （ 即麒麟区 ） 面积 1553平方公里。曲靖市是云

8、南的煤炭、有色金属的主要蕴藏和生产基地。辖区内工业门类齐全，煤炭、电力、机械、化工、纺织、丝绸、皮革、卷烟、食品加工、建筑建材等工业初具规模。辖区历史悠久，风光秀丽，资源丰富，境内有公路 （ 国道、省道） 、铁路等交通干线与外界沟通。具有依托昆明，内联三省八地州，面向东南亚、南亚国家，招商引资的基础条件和区位优势，经济发展前景广阔。2、气候条件曲靖市地处滇东高原，地形地貌复杂，海拔高差达3322 3米，受大气环境和地形影响，气候随不同高度和不同山岭坡向有着明显差异，气候类型复杂多样， 具有南亚热带到北温带6种气候类型，主要为亚热带高原季风气候，会泽、宣威、富源属暖温带气候，其他县 （区）属亚热

9、带气候。降水随高度升高而增加， 迎风坡降水大于背风坡。 一般具有冬春光照条件较好，春温不稳，风高物燥，降水不均；夏无酷暑，降水集中，涝旱兼有，风和日丽；秋季降温快，阴雨多；冬暖冬干，寒潮降温的气候特点，具有“一山分四季， 十里不同天” 的立体气候。 多年平气温 14 5 ， 年积温4100C，年日照时数2108 2小时，年日照百分率49，年太阳总辐射5065兆焦耳平方米。多年平均无霜期240天，最长达330天。干湿季节分明，雨季（5 月中旬至10月中下旬）雨水集中， 云量增多， 风小潮湿， 雨量占全年降水的 85以上； 干季降水稀少， 日照充足， 风高物燥， 多年平均降水量1028 7毫米。3

10、、水资源曲靖市地处珠江和长江两大水系分水岭地带，山高谷深，河曲发育，流域面积 l 00 平方公里以上的河流有80多条，主要河流有南盘江水系的南盘江、块择河、黄泥河，北盘江水系的北盘江，金沙江水系的牛栏江、以礼河、 小江等。 曲靖市水能资源理论储量为 423 89万千瓦，其中可开发 300万千瓦，目前仅开发利用50左右。年均水资源总量140 9亿立方米，占云南省的6 7， 其中地表水量1 09 58亿立方米，占水资源总量的 77 77。截止2003年底全市共建成大小水库621座，总库容16 2亿立方米，开发利用率 11 5。曲靖是云南省水土流失严重区，水土流失面积达14l 5 1 平方公里，占国

11、土面积的 48 9，多年平均土壤侵蚀总量421 5 6万吨。4、地质条件新校区校址位于冲湖积断拗堆积三岔盆地北东部。海拔 18771890米，地形相对高差8 米。地形平坦，地势北东略高，南西较低，地形坡度。4度，东北略陡34度，南西较缓。2度。现为水田，由南西向北东逐渐分级抬升，坎高（田展）0.31.0米，一般0.40.6米。新校区校址属南盘江流域，水系不发育，地形平坦，地貌简单，岩土体工程性质良好，地下水不丰富，水文地质条件良好，地质环境复杂程度为中等地。新校区未见分布滑坡、崩塌、地面塌陷，地面沉降、泥石流等地质灾害。校址现状地质灾害不发育，属地质灾害危险小（C） ， 场地适宜工程建设。3、

12、项目建设区域概况曲靖经济技术开发区是云南省人民政府于 1992年8月批准成立的省级经济技术开发区， 位于曲靖中心城市西部， 开发区所在地为曲靖市的政治、经济、文化中心。曲靖开发区管委会是曲靖市政府的派出机构，在开发区范围内行使州市级经济管理权和县级行政管理权，管辖范围为 106 平方公里，按照曲靖城市总体规划，曲靖开发区承担着建设40 平方公里新城区，提供 40 万人口的管理和服务，是未来曲靖城市建设的重点。经过十三年的建设和发展， 到 2005 年， 全区生产总值已达27.7 亿元，工业产值 43.8 亿元，地方财政收入 2.09 亿元。已经开发建成8.5 平方公里的城市面积，引进各类项目

13、374个，建成或投产项目 316个； “十五”期间固定资产投资达46 亿元，在规划的七纵八横城市主次干道15 条中，现已完成 10 条，建成 16 平方公里的城市基础干道，基本形成了西片区城市道路交通网。驻区单位813 个，各类单位涉及国民经济行业（种类） 228个行业，其中，外商投资企业4 个，非公有制企业 298 个；在开发区注册的个体工商户 2170户。曲靖开发区以“造环境、强服务、重招商、兴产业、促发展”为主要任务，是曲靖对外开放的窗口，高新技术产业的示范基地，全市经济的增长点，体制与机制创新的实验区，城市规划建设的样板。面对新形势、新任务，曲靖开发区围绕市委市政府提出的“打造现代工业

14、强市，建设珠江源大城市”的战略目标，制定了“打造现代工业基地，建设秀美城市新区” 的发展战略，不断加快开发建设速度，已成为曲靖市城市化、工业化、产 业化的重要载体。七、项目地块现状1、地块位置：位于曲靖市经济技术开发区内，瑞和西路以南、朝阳路以北、学府路以西、曲靖师院东侧，距市中心约 6 公里，公交车约 30 分钟车程。2、土地地形地貌及自然环境项目地形地貌：项目地块内为浅丘地形，高低起伏变化较大，地势东南面低西北面高， 高低落差最大处相差近20 米。 西面平均低于师范学院围墙 4 米的高度，北面平均高出瑞和西路近3 米的高度，如以后西面和瑞和西路要修建临街商铺需做大量的挖回填土工程。地块内自

15、然及绿化景观：地块内有一天然的小河流，河面平均宽度为3 米，水深平均为 0.5 米，水流由北至东，流量较小。地块东面植被比较好，多集中沿河两边，树种为的混交林。地块西北面的小山丘上有少量的农业经济林木，如花椒、桃树等。地块内建筑物情况：地块西北面高处有一处安厦建筑公司的红砖厂，面积也比较小，其他地段基本上都是农田用地，无任何建筑物。环境污染情况：地块北面高处有一较大的砖厂，每次烧砖时都有大量的浓烟通过高烟囱释放出来，视觉效果非常明显。东面雄业制药厂的污染情况不太清楚，还有西面的弛宏公司对购房客户的心理影响较大。在以后的广告宣传上可以通过环保局权威的环评数据来说服购房者。地块临界四周状况：地快东

16、侧是学府路，学府路对面部分地段已经做好平整，规划为新农村；南面是一个小村庄，名为冯家冲，大约 100 余户；西面是师院围墙；北面是瑞和西路，已铺好路基，目前未动工。3、项目所属地域市政规划布局及未来发展方向项目地属曲靖市开发区，将是城市未来第二中心。也将是曲靖未来工业中心和教育中心。政府规划在师院对面（项目南面）建开发区行政中心，内部规划有一个500 亩人工湖。4、项目地块周边配套状况交通配套地块位于曲靖市经济技术开发区内， 现有曲靖到马龙的三江大道和学府路，而且路况都非常好，道路绿化也较漂亮。西面通往曲胜高速的瑞和西路路基基本修好，等待修建水泥路面，具体完工时间不清楚。东面的珠源东路还有 1

17、 公里的道路还没有修建，如修建完工，基本上就能和西苑组团、冶金小区连成片。公交车方面现在只有22 路公交车经过，大约十分钟有一班车，车况一般。另外还有私营小面包车，专门跑师范学院到麒麟花园段，数量大概有几十辆。项目地块周边市政配套医疗卫生设施师范学院内有学校医务室，主要为师范学院的学生服务，附近没有专门的医疗机构及药店。文化、教育设施项目西面紧邻曲靖师范学院，师院再往西是曲靖卫校。离西城中学（现有）1.5 公里左右，离西城中学新址（未建）约 1 公里。项目东边农村有一个乡村小学距离约500，设施、设备和教学环境都比较差，离规划建设的新西苑小学约1 公里。项目周边没有幼儿园。金融配套师范学院内有

18、一台取款机，主要为师范学院的学生服务，附近无其它金融服务机构。邮政、通讯配套师范学院内有方便邮政办理地点和移动、联通的交费处，主要为师范学院的学生服务，但项目周边无邮政和通讯办理机构。运动、休闲场所师范学院、卫校内都有自己专门的足球、篮球场，另外师院内还有网球场和游泳池，但只对本校学生开放。项目周边无任何休闲、运动场所。项目地块周边商业配套商铺配套师院内有一个超市，面积100 平米左右，主要经营日常用品及学生用品；在师院内超市附近有移动、联通营业点、文具店、电子产品店各一个，面积都在 30 平米内。师院对面农村内有几个书店、精品店、文具店，路边有地摊 10 余家，主要经营水果、小饰品等。餐饮、

19、娱乐配套师院内有两个综合餐厅，一个清真餐厅，一个米线店。对面村子内有二十余家小餐馆，店面较小，卫生条件很差，价格便宜。娱乐方面主要是网吧，在市疾病预防控制中心一楼有一个大型的网城，约有200 台电脑，附近还有几家小型的网吧。汽车服务配套现项目南面有一家大型汽车4s店正在修建中，预计年底就能正式对外营业。项目地块周边配套分析对项目开发的启示目前该项目地周边的配套都不能满足当地村民和师范学院学生的基本生活需求。如果在此建设一个大型住宅社区，那将更加难以满足未来该地区消费群体的生活需求。因此，项目开发应该重点加强配套设施的建设和完善。由于项目地块所处的地理位置较偏远，人气不旺，配套设施非常缺乏，尽量

20、完善各种生活配套设施可聚集人气，消除购房客户对项目偏远所产生的不利影响。5、周边消费群体及消费状况周边现有消费群体主要有三类：曲靖师院1万多名师生，卫校师生, 周边农民。师院学生：人数多，集中，消费能力相对较高，每天消费量平均约10元，距离项目地址最近。从跟踪消费状况看来，师院学生消费有三类，一种在校内消费，主要是吃饭、买日常用品等，占大多数。尤其中午饭大部分在校内餐厅用餐。第二类是到市内消费，主要是购买衣物及其他价格高的物品，还有偶尔的聚餐、休闲消费。第三类是在学校附近村子里消费，主要是吃饭、上网、买书及生活品、周末租房等，晚上消费为主。卫校学生：卫校学生总数和消费能力相对低，外出人数也不多

21、，而且离项目地址远，不能形成主要考虑对象。周边村民：消费能力低且消费品种有限。但是周围有好几个大的村子，项目东侧规划了冯家村新农村，村民人口较多，也能形成潜在消费者。6、项目环境状况曲靖总体环境状况A环境空气质量曲靖城区环境空气质量较好，已达到国家环境空气质量标准(GB3095-9的二级标准。2002年城区空气监测项目中，二氧化氮浓度平均值以及颗粒浓度平均值均达到国家环境空气质量二级标准。曲靖市作为酸雨控制区，二氧化硫污染防治已经初见成效： 2002 年曲靖城区两个酸雨测点降雨PH直平均值分别为7.00和7.23,降雨PH直在4.46-7.63之间，区内未出现酸雨。B、水环境质量曲靖市地表水环

22、境较差，城市及其附近河段污染较重。南盘江曲靖段、潇湘河、白石江均为V类水体，个别断面已达到劣 V类，主要污染指标为石油类、总磷等，由于生活污染负荷大于工业污染负荷，有机污染呈现出 加强的态势。饮用水源地质良好。潇湘水库、西河水库作为曲靖市城区两个集中工饮用水源地，水质类别均为II类，水质较为稳定。C声环境质量曲靖市区区域环境噪声污染主要污染源是社会生活噪声、 交通噪声及工业噪声， 声源比例分别为43.5%、 25%和 13.9%;建筑施工噪声主要分布在城市边缘 , 声源比例为 2.8%,其它噪声声源比例为14.8%。区域环境噪声各功能区有不同程度的超标，部分区域轻度噪声污染。2002 年，曲靖

23、城区道路交通噪声平均数声级为 66.8 贝，基本达标（ 国家标准为 70 分贝 ）. 监测路段总长14.01 其中 4.29 公里的路段声级超过70分贝 , 占监测路段总长度的 30.62%,超标路段集中在麒麟北路、西路以及南路。项目区环境状况A环境空气质量现状区域内无大的废气污染源，环境空气质量良好，区域环境空气质量中总悬浮颗粒物、二氧化硫、二氧化氮可达GB3095 1996环境空气质量标准中的二级标准要求。B、地表水环境质量现状区域污水经白石江汇入潇湘江后排入南盘江，按云南省地表水环境功能区划，白石江、潇湘江和南盘江为IV类水体，由于接纳了沿途大量污水，目前潇湘江水质劣于GB3838- 2

24、002地表水环境质量标准V类水体标准C声环境质量现状区域属曲靖市经济开发区，区域内无大的噪声源，区域环境噪声可达 GB3096-93城市区域环境噪声标准II类标准要求。(3)、建设前必须经环保部门进行环境影响评价，待环评通过后，环保设 施的建设必须与主体工程同时设计，同时施工，同时验收。八、曲靖市经济适用房项目调查1、楼盘情况楼盘名称：吉象园开发商：曲靖金田房地产开发有限公司设计单位：云南省昆明市五华勘察设计院售楼电话：3219888 3216888楼盘位置：项目位于曲陆高速公路以西，北邻“阳光花园”、西与马金坝水库相邻、东领曲靖市南片区中内商务区。交房日期：2008年7月交房标准：墙面仿瓷，

25、卫生间、厨房做好防水层主力面积：84 m 99 m2配套费：黑白可视对讲系统：1000元/户、太阳能：2200元/户、公共维修基金：总房款2%楼盘售价：二期起价：1120元/itf、均价：1372元/itf、最高价：1510 元/ m2楼盘概况： 项目占地239.14亩，容积率1.8,规划总户数2754户 分四期开发，一、二期为经济适用房，三、四期为商品 房，一期在2006年房交会时已销售完，二期于2007年3 月9日开盘至今已销售率为70%。二、购买经济适用房需具备以下条件：具有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）申请家庭属中低收入（指家庭年收入低于 36000元/年，或单身收入 低

26、于18000元/年）单元房或家庭住房建筑面积低于 60平方米或人均使用面积低于16平 方米（含16平方米）以下的家庭。在本市暂住居住满3年以上的外地或农村务工人员，以及当年无法安 置的拆迁户经申请批准后也可购买一套经济适用房。申请人必须同时具备以上四项条件并能提供相关资料方可申请购买经济适用住房。经济适用房购买后，必须在取得房产证三年后，并按相关规定交纳土地 出让金（所购位置标定地价10%）后，方可上市交易。三、销售运作模式：购房人需提供如下证明：1）、户口簿、身份证、结婚证或者未婚证明。2）、无住房的要开具无住房证明并提供租赁合同，有住房者要提供房产证复印件，面积必须小于60 nf,若房地产

27、登记的面积大于 65 itf必须开具和父母共同居住的证明，证明人均面积不超过 16m3）、工资收入证明（个人年收入小于1.8万元，家庭年收入小于3.6万元.4）、如果户口是农业户口的还需曲靖派出所开具的住满1年以上的暂住证。5） 、以上证明如果有单位的在单位上开具，没有单位的在户口所在地的居委会开具。如果是已婚的，证明须夫妻双方共同出具。2、购房审批程序：、购房者填写曲靖市购买经济适用住房申请审批表 ，填写后由购房者到本人单位（社区居委会）和配偶单位（社区居委会）审批。、 、购房者将本人单位（社区居委会）和配偶单位（社区居委会）审批后的审批表交房地产公司，委托房地产公司到经济适用住房建设单位及

28、经济租用房住房主管部门代办审批手续。、审批合格后根据曲靖市购买经济适用住房申请审批表上的编号购房。3、付款方式：确定购买需交纳定金10000元（壹万元正），并签定定购协议书。定金计入购房款内，可选择以下付款方式：、一次性付款：优惠总房款1。交纳定金并签署定购书后七日内一次性付清房款，同时签署经济适用房购销合同 。、银行贷款：交纳定金并签署定购协议书七日内交纳首付款（不低于总房款30），同时签署经济适用房购销合同 。并于十五日内办理完银行贷款手续。、分期付款：交纳定金并签署定购协议书七日内交纳首付款（不低于总房款80），同时签署经济适用房购销合同 。剩余房款在交房时一次性付清。2、调查结论：通过

29、调查可以看出目前曲靖经济适用房正处于初期发展阶段，开发经济适用房的就仅有金田房地产一家，经济适用房的开发量远远低于市场需求量。目前我国房地产市场的一个现象引人注目：一方面房地产开发的总体投资不断上升，但另一方面，经济适用房投资在整个房地产投资中所占的比重却有下降的趋势，专家表示， 为解决好中低收入人群的住房问题，政府有关部门应该把经济适用房等政策性用房的建设摆到更重要的位置上来。 尽管在国家的大力倡导下， 各地开始加大投资建设经济适用房的力度，但相对于商品住宅而言，却是远远不够的。我公司做为曲靖市房地产的龙头企业，目前也积极的响应、配合政府的相关政策，而正值此时也是开发经济租用房的最佳时机，分

30、析如下：一、在调查中我们发现购买经济适用住房审批过程中共有四个单位要审批： 1、申请人单位（社区居委会） ； 2、申请人配偶单位（社区居委会） ；3、经济适用住房建设单位； 4、经济适用住房主管部门审核。而后两个审批部门是由开发商代办审批。曲靖市场经济适用房的审批过程较为薄弱，存在一定的管理漏洞，日前，如果我们紧紧抓住政策，满足市场对小房型的需求是一个极大的契机。二、因为小户型开发量少、经济适用房价格偏低，所以销售率高。三、 从价格来看经济适用房的价格每平方米比市场价格低300 元左右，因为土地是划拔， 这样算下来经济适用房的利润和商品房的利润也差不多。四、尽早的开发经济适用房可获得一些政治利

31、益，同时也为老百姓做了一些实事，可加强安厦的品牌效应。九、项目SWOT分析1、项目SWOT分析项目的SWO分析表:项目优势自然条件分析1、地块内有天然河流，便于营造流动水景。2、地块内有部分大型乔木和小型灌木，可做绿 化用。3、地块为山丘地形，东南面低西北面身，有利 于规划原生态坡地建筑。师院的带动作用曲靖师范学院是曲靖市唯一一所高校。该校区 有师生8000多人，一方面增加项目的人气，另 一方面增加项目的人文气息和文化氛围。由于 教育在中国的特殊地位，大学生是一个具有巨 大活力的消费群体，虽然曲靖师院不能与其他 省会城市的大学城相提并论，但也能给项目的 商铺带来市场和商机。开发商实力雄厚安厦集

32、团是曲靖房地产行业的领头羊，实力雄厚，而且在消费者群体中有良好的口碑和形象。易于规划1、项目占地面积较大，有利于进行整体规划设 计。2、可以利用比较先进的规划理念进行项目现有 资源的整合。3、项目规模较大，具有多种发展空间。价格较为便宜由于该项目属于经济试用房，价格上应该比其 他商品房项目低20必上。项 目劣势1、现有交通车比较少，只有 22路一班公交车，而且车站离项目地 也较远，会让以后来看房的客户感觉项目离城太远。2、现有的各种生活配套设施非常匮乏，使居住在此的住房生活非常 不便。3,项目周边人口密度和人口基数很小，难以形成良好的人气。4、项目面积较大，开发周期比较长，难以在短期内形成完善

33、的规模。5,地块内地形较复杂，会增加整体规划的难度，以后回填土工程量 也比较大。6、珠源东路和瑞和西路建设速度非常缓慢， 几乎看不见施工的迹象， 会对以后小区的进出入口的设置带来不便。项目机会经济发展良好近几年全国经济发展都保持了较快增长，经济 运行的质量有了明显的改善，人民的收入得到 了较快的提高。新政策的支持曲靖市政府大力的发展经济适用房，解决中低 收入群体的住房困难情况。城市化率将提高按照曲靖市新的城市规划目标，未来曲靖要建 成100平方公里，100万以上人口的新曲靖，城 市化率到达到60%Z上，这将有利于房地产市场 的发展。项目机会行政区域和都市圈1、项目地对面已经是曲靖经济技术开发规

34、划的 新的行政中心。2、随着以后新的行政中心的建设完成，将形成 开发区的政治、文化教育、商业中心，也将成 为曲靖的“第二城”。3、随着各种生活配套设施的建设，师范学院和 卫校等中高校学生将成为新的消费群体，而且 消费力也较强，有利于形成良好的商业氛围。交通状况的改善虽然瑞和西路、学府路和珠源东路还没有完全 通车，但也在修建中，而且已修好的路面状况 和绿化都很好。从长远来看，该地段的交通状 况应该是比较好的。郊区住宅需求增大随着城市的不断扩大，仙之城中心的土地越来 越少，住宅郊区化的现象也越来越明显。特别 是消费者收入的提高，越来越注重居家生活质 量，郊区良好的居住环境得到了认可，郊区住 宅的需

35、求日益增大。购房群体大现在中低收入群体的数量还是比较大的，特别 是县份上的消费者数量很多，大都希望在曲靖 置业。1房地产开发现在是属于国家重点监控行业， 政策变化较大，而且较多。项目威胁2、各类企业都不断进入房地产行业，市场竞争日趋激烈。3、该项目离市区较远，地块周边比较荒凉，各种生活配套设施非常缺乏，将是项目销售的最大障碍。4、公交线路少的问题在短期内无法解决。5、项目南面冯家村地块，如有其他房地产开发企业拿下土地进行房地产项目，将会对“金域蓝苑”项目造成最直接也是最大的威胁6,周边经济不发达，为大面积农村地带，治安环境较难保证。2、项目SWOT分析结论(1)目的开发有利因素较多，对项目的开

36、发起到了正面的推动作用。(2)项目的优势比较明显，入市时机不错，塑造的机会不少，而劣势 和威胁虽然也有，但可以通过后期规划设计和增加配套设施的手段来弥补, 这也为项目的顺利发展打下了坚实的基础。十、项目定位1、项目市场定位金域蓝苑市场定位针对以下几类购房群体；、符合经济适用房购买条件的中低收入群体；(2、具有较高收入，但是能够提供购房收入条件，具有一定投机性的购房群体；具体分为以下几类：d、曲靖市满足经适房购房条件，希望通过购买经济适用房来解决居住问 题的家庭，此类家庭收入为中下。、在曲靖工作的年轻人，刚开始工作，经济实力不强，需要购房做将来结婚准备。、老年人，或子女为父母购房。(4、周边县份

37、上部分单位员工，希望以较低的总价到曲靖居住。2、形象定位形象1： 金域蓝苑是一个“民生地产项目” ，是一个响应政府号召，为百姓安居而作的民心工程。目的：突出安厦是一个有社会责任感的地产品牌。形象2： 金域蓝苑是经济适用型住宅小区，以小面积、低单价、低总价的户型为主要产品，一期面积在100 m2内；形象3： 金域蓝苑是一个物超所值的高性价比社区，无论从规划设计、建筑质量、公建配套上，足以与任何一个商品房小区媲美。形象4： 金域蓝苑是一个具有良好的潜力的小区。地处未来城市第二中心和教育中心。3、价格定位3 1 项目均价定位金域蓝苑项目是经济适用房项目，首先必须受政府指导价制约。其次，作为一个331

38、 亩地的大型项目，第一组团低价位推出，快速聚集人气，也有利于后期组团的开发销售。参考本市经济适用房项目的销售价格和今年房地产物业价格波动情况，结合项目所在地周边物业的定价。建议项目单元房均价不超过1600元。3 2 项目总价定位本项目单元房面积为64 itf至98 itf,建议总价控制在10万至15万之间。跃层全部为顶跃，户型不设中空，面积不超过150 平米，建议总价在20 至 25 万之间。3 3 项目付款方式根据经济适用房管理办法，可以一次付清或办理银行按揭。4、项目的卖点建议卖点一：小户型；卖点二：大型楼盘，配套完善；卖点三：未来中心、人文高地；卖点四：实力安厦、品质保证。卜一、项目规划

39、建设的建议1、规划建设思想、经济性原则：布置尽量紧凑，减少占地面积合理使用土地，在规划上紧凑用地、整体设计、分期建设、节约投资。结合现状合理安排功能布局，强调规划的可操作性和弹性。、整体性原则：注意环境保护及消防安全，建设必须符合环保、安全卫生、消防及施工管理的规范要求，并实现单体建筑与总体建筑风格的一致性。形成良好的城市生态系统，达到人与自然和谐发展的目标和可持续发展的良好态势。2、功能分区、对外交通主入口位置位于地块正南方，另在其余三个方向各设置一个次入口，从规划图中看出，交通便捷，无安全隐患。、内部道路组织从规划图上可以看出，地块内部道路交通流畅、直接，道路分级合理，既能保证正常情况下的

40、交通顺畅，紧急状况时又能保证人流的安全疏散。3、景观与绿化项目的布局强调整体环境效果，环境的营造形成建筑隐没在绿化之中的景观效果， 并力求创造高品位的生活环境， 成为现代生活社区的典范区。绿化规划以“点、线、面”形成社区绿地系统，以大尺度、大规模植被组合营造景观。景观色彩丰富，形成花园带。植物应修剪造型，造型以园林园艺为主题，形成丰富多彩的花园式植物景观带。植物选择适合当地生长的典型植被树种作为主景布置。4、建筑方案建筑以简洁的现代风格为主，以体现建筑的文化性和人文气息。建筑布局和谐统一，建筑主次清晰，布局和谐、通过建筑空间、体量、线形、材质、色彩、光影的变化来形成建筑的个性特征。根据场地的特

41、点，建筑结合地形布置，建筑平面规整、简洁实用，注意做好构造处理，防止东西晒。建筑布置上尽量采用南北向布置，以争取良好的日照采光。建筑立面设计应追求新颖与时代感，挺拔有力，错落有致并与城市形成整体和谐的区域环境。5、给水曲靖市主要供水源为潇湘水库、西河水库、独木水库和上西山水库，这几座水库和曲靖现有的三座自来水厂负责向曲靖市区提供城市与工业生产用水。6、供电通信根据需要安装一定数量的程控电话，由电信部门设计安装。设置网络中心并通过路由器外接ADSL专线，将局域网与Internet连接起来。项目内电话、有线电视、计算机网络等均城市通信管道和线路点接入。7、能源尽可能使用清洁能源，充分考虑太阳能的利

42、用。十二、投资估算及资金筹措1、估算依据根据建筑规模、建筑面积、用地面积等内容，按曲靖市现行工程造价 及目前的物价水平进行分析，以全国建筑工程基础定额云南省基价和 云南省建筑安装工程施工综合费用定额为依据，建筑工程按曲靖近期 同类结构平方米估算。2、投资分析1）总投资表（单位：万元）序号项目万元备注1土地费用（331亩）5527.716.7万元/亩2前期工程费用2589.373主体工程费41897.764公共、配套设施费5271.625不口预见费前四项5%2764.326其他费用取刖四项2%1105.73合计59156.502）项目投资估算的分项说明前期工程费序分项项目比例（占主体、配套工程投

43、资47169.38万元）金额（万元）1地质勘探费用0.5%235.852规划设计费1.9%896.233项目建议书、口研0.1%47.174质量监督0.3%147.515施工监理费0.8%377.366抗震审核费0.6%283.027人防建设费15 元/ itf x 20 万 itf300.008施工图审查费设计费的12%107.559施，图预算费0.3%147.5110环境影响评价0.1%47.17合计2589.37主体工程费住 宅：294283.03 !2乂/100 元/ itf = 32371.13 万元商业建筑：64243.94 m2 X 1300 元/ m2 = 8351.71 万元

44、车库：7939.06 m2 X 850 元/ m2 = 674.82 万元公建：2500.82 m2 X 公00 元/ m2 = 300.10 万元其 它：2000 itfX 1000 元/ itf = 200 万元主体造价：(1) + (2) + (3) + (4) + (5) =41897.76 万元公共设施、配套设施费序号分项项目标准且积itf金额（万元）1道路120元/ ttf(总占地10%)22066.64264.802绿化、景观250元/ itf (总占地30%!66199.931655.003消防设施4% （土建费用）1675.914环保设施2.5% （土建费用）1047.445

45、其曰己套1.5% （土建费用）628.47合计5271.623）、经济收益分析销售物业类型销售卸积预计单价元/ m2销售收入备注住房（经济适用住房）88284.911700 元/ m215008.43住房（普通商品房）205998.121800 元/ m237079.67商业52671.314600 元/ m224228.80公共配套中的商业部分不计入收益合计76316.904）、收益分析项目金额总销售收入76316.90总投资59156.50税收5028.30贷款利息2683.34管理费用1774.70净利润76316.90-68642.84=7674.06投资利润率12.97%贷款按照总投

46、资20嫡入，禾（J息依照7.56%三年贷款利率计算；税收按照8.5%计算；管理费用按照总投资3涉算）十三、第一组团金福苑（经济适用房）经济效益分析1、建筑面积户型（面积）套数建筑面积（m2）AN1 (63.88 m2)1429070.9662524.88AN1 跃层(125.18 m2)324005.76BS1 (90.4 m2)13812475.2BS1 跃层(149.03 m2)324768.96CS2 (97.57 m2)25024392.5CS2M层(156.23 m2)507811.5BS2 (92.98 m2)6557.881437.72BS3 (72.54 m2)6435.24B

47、S4 (74.10 m2)6444.6合计66263962.6车库83铺面412、成本计算七层单元房序号成本组成部分单价（元/ m2）备注1楼面地价300.52规划设计费用193行政费用47.54监理费4.25地勘26基础807主体石专:450, Ig: 5208水电安装659外墙装饰1810门窗4511栏杆3312防水713绿化管网7014销售成本515管理费6616财务费用26.417税收18718具它不口预见费用20合计石专:1445.6 ,框：1515.63、投资分析：成本类别面积单价（元/ m2）金额（元）七层砖混单元房62524.881445.690385966.528七层框架单元

48、房1437.721515.62179008.432合计92564974.964、销售收入分析户型（面积）套数建筑面积（十）单价（元）总价（元）AN1 (63.88 m2)1429070.96AN1 跃层(125.18 m2)324005.76BS1 (90.4 m2)13812475.2BS1 跃层(149.03 m2)324768.96CS2 (97.57 m2)25024392.5CS2M层(156.23 m2)507811.5石专混单元房合计64462524.881600100039808BS2 (92.98 m2)6557.88BS3 (72.54 m2)6435.24BS4 (74.

49、10 m2)6444.6框架单元房合计181437.7216502372238合计66263962.6车库8319.823003779820铺面4167.32500013800600合计销售收入1199924665、收益分析项目金额（元）总销售收入119992466总投资92564974.96税收7868022.87贷款利息4198747.26管理费用2776949.25净利润12583771.66投资利润率13.59%贷款按照总投资20嫡入，利息依照7.56%三年贷款利率计算；税收按照 8.5%计算；管理费用按照总投资3%计算）十四、资金流转及风险分析1、开发周期本项目按周期分组团开发， 预

50、计开发周期为四年， 每年开发一个组团，共四个组团。今年开发的经济适用房组团金福苑是第一个组团，以后依次开发下一批经济适用房，两年后一期形成一定的入住率后，开发剩余商品房部分。由于购买经济适用房的业主主要为需要住房而购房，投资型客户比例很小，因此这个项目的入住率将很高，在一期、二期大量入住后将形成成熟的居住社区，到时候开发商品房将能很好地吸引市场。2、资金回收周期经济适用房目前处于供不应求的状态，本项目一期金福苑8 月 2 日进行登记资料的情况显示，共有房源五百余套，而实际登记并交纳定金的客户有七百余户。 10 月 25 日开盘情况显示， 总房源的80%以上已经售出并回收最低30%的首付款。预计

51、今年年底能实现金福苑组团经济适用房部分98%的销售率。从已经开发销售的组团看来，经济适用房的资金回收周期较短，在市场情况不好的条件下不会大量滞销。3、风险预测开发经济适用房项目的风险远小于普通商品住房，原因主要有以下几点：经济适用房是低价销售，市场阻力小，能形成快速销售快速开发，资金周转率高。经济适用房属于国家住房保障政策的范围内，得到政府扶持。购买经济适用房的业主主要为居住型，交房后入住率高， 能带动下一批次、下一组团房屋的销售。十五、项目社会效益分析1、解决近 1500 户中低收入家庭居住问题经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造， 以微利价向城

52、镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。解决中低收入家庭的居住问题是关注民生、构建和谐社会的一个重要方面，近年来，国家联系出台政策，大力推进经济适用住房的建设，实实在在解决中低收入家庭的居住问题。在市委市政府的高度关心支持和积极努力下，曲靖市经济适用房建设在近几年取得了飞速发展，到目前为止，曲靖市共开发销售的经济适用房项目有金田地产的吉象园三个组团，以及昆铁房地产开发经营有限责任给偶公司开发的曲靖公务经济

53、适用房小区一期 （单位定向开发） 。 其中吉象园一期 790 套、二期 812 套、三期 838 套，曲靖公务经济适用房小区一期 60套，合计推出经济适用房2500套，总建筑面积约190000 itf。但是，目前开发的经济适用房还远远不能满足社会需求，金域蓝苑的推出及时缓解了中低收入家庭的住房问题，今年推出第一组团，将满足近1000 户家庭购房需求。随后将陆续开发其余组团，总房源将能容纳 3600户家庭居住，其中经济适用房部分将解决1500 户中低收入家庭的居住问题。2、促进西片区经济发展，改善西片区居住状况曲靖的西片区是未来城市发展的又一重要片区，目前，随着曲靖师范学院、曲靖卫校的入驻、西城