律师办理土地法律业务操作指引

1、中华全国律律师协会律师办理土土地法律业业务操作指指引目录总则1110第一编律师师办理土地地权属登记记业务操作作指引1112第一章一般般规定1112第二章土地地权利设定定登记过程程中的律师师业务1113第一节一般般规定1113第二节划拨拨国有建设设用地设定定登记中的的律师业务务1144第三节出让让国有建设设用地设定定登记中的的律师业务务1155第四节国家家作价出资资(入股)国有建设设用地设定定登记中的的律师业务务1155第五节国家家租赁国有有建设用地地设定登记记中的律师师业务1116第六节国家家授权经营营国有建设设用地设定定登记中的的律师业务务1166第七节集体体土地所有有权和使用用权设定登登记

2、中的律律师业务116第八节国有有建设用地地抵押权设设定登记中中的律师业业务1118第九节国有有建设用地地出租权设设定登记中中的律师业业务1119第三章土地地变更登记记中的律师师业务1119第一节一般般规定1119第二节划拨拨国有建设设用地使用用权变更登登记中的律律师业务120第三节出让让、国家作作价出资(入股)、国家租赁赁和授权经经营国有建建设用地使用权变更更登记中的的律师业务务1200第四节集体体土地所有有权和使用用权变更登登记中的律律师业务121第五节土地地他项权利利变更登记记律师业务务1222第六节名称称、地址和和土地用途途变更登记记律师业务务1233第四章土地地注销登记记中的律师师业务

3、1123第五章土地地权属争议议业务中的的律师业务务1255第一节一般般规定1125第二节土地地权属的确确定1225第三节土地地权属争议议中的律师师业务1128108中华华全国律师师协会律师师业务操作作指弓第二编律师师办理土地地征收业务务操作指引引1288第一章一般般规定1128第二章土地地征收的程程序1229第三章征地地的费用补补偿和人员员安置1131第一节征地地补偿费用用1311第二节被征征地人口的的安置1132第三节征地地补偿协议议1333第四章律师师办理征地地补偿安置置标准听证证法律业务务1344第五章律师师办理土地地补偿安置置标准争议议协调、裁裁决法律业业务1335第六章律师师办理土地

4、地补偿争议议行政复议议法律业务务1377第七章律师师办理征地地补偿安置置标准争议议的诉讼138第一节征地地补偿安置置争议1138第二节征地地补偿费用用分配纠纷纷1399第三编律师师办理土地地储备业务务操作指引引1400第一章一般般规定1140第二章土地地储备的基基本程序141第三章律师师审核土地地储备合同同应注意的的问题1143第四编律师师办理建设设用地使用用权取得的的业务操作作指引1145第一章一般般规定1145第二章律师师办理建设设用地使用用权划拨业业务操作指指引1446第三章律师师办理建设设用地使用用权协议出出让业务操操作指引149第四章律师师办理建设设用地使用用权招标、拍卖、挂挂牌出让

5、业业务操作指指引1550第五章律师师办理国有有土地租赁赁业务操作作指引1154第六章律师师办理建设设用地使用用权出让合合同纠纷业业务操作指指引1557第五编律师师办理建设设用地使用用权流转业业务操作指指引1661第一章一般般规定1161第二章律师师办理建设设用地使用用权转让一一般业务的的操作指引引1622第一节对拟拟转让的建建设用地使使用权的调调查与审核核1622第二节建设设用地使用用权转让合合同1664第三节建设设用地使用用权转让的的风险监管管1655律师办理土土地法律业业务操作指指引1099第四节建设设用地使用用权转让登登记1666第三章律师师办理国有有建设用地地转让特殊殊业务的操操作指引

6、166第一节房地地产项目转转让(含在在建工程转转让)1166第二节项目目公司股权权转让1174第四章律师师办理建设设用地使用用权抵押业业务的操作作指引1178第一节对拟拟设定抵押押的建设用用地使用权权的调查与与审核1178第二节建设设用地使用用权抵押合合同1880第三节建设设用地使用用权抵押登登记1881第四节建设设用地使用用权抵押权权的实现181第五章律师师办理建设设用地使用用权出租业业务的操作作指引1182第一节对拟拟设定出租租的建设用用地使用权权的调查与与审核1182第二节建设设用地使用用权出租合合同1884第三节建设设用地使用用权出租登登记1885第六章律师师办理建设设用地使用用权投资

7、合合作业务的的操作指引引1855第一节对拟拟投资的建建设用地使使用权及投投资合作项项目的调查查与审核185第二节建设设用地使用用权投资合合作合同187第三节投资资合作中建建设用地使使用权的流流转1888第四节建设设用地使用用权投资合合作常见问问题处理189第六编律师师办理涉外外土地法律律业务操作作指引1191第一章一般般规定1191第二章境外外投资者以以出让方式式取得建设设用地使用用权1993第一节外商商参与建设设用地使用用权招标、拍卖、挂挂牌的特殊殊要求1193第二节外商商取得建设设用地使用用权投资设设立房地产产开发企业业1933第三章外资资并购境内内房地产开开发企业195第一节境外外投资者

8、并并购的一般般要求1195第二节外资资股权并购购境内房地地产开发企企业的审批批1966第三节外资资资产并购购境内房地地产开发企企业的审批批1977第四章其他他涉外土地地法律业务务1977第一节外商商投资项目目核准1197第二节外商商投资企业业审批权限限1999第三节外商商投资企业业境内再投投资的审批批2000第四节外商商投资房地地产企业备备案2001第七编律师师办理农村村集体土地地使用权业业务操作指指引2002第一章概述述2022l10中华华全国律师师协会律师师业务握!篁圭鳗第一节农村村集体土地地的法律制制度2002第二节耕地地保护制度度2033第三节基本本概念界定定2044第二章农村村集体建

9、设设用地2205第一节农村村集体建设设用地使用用权2005第二节农村村集体建设设用地使用用权的流转转2077第三节非农农建设用地地2099第三章农村村宅基地212第四章农村村土地承包包经营权213第一节土地地承包经营营权2114第二节农村村土地承包包经营权的的具体流转转2155第三节土地地承包经营营权的纠纷纷及解决219第五章城中中村改造的的法律问题题2199第一节城中中村改造中中的法律关关系2220第二节城中中村改造过过程中的法法律业务223附则2226总则第1条制定定目的为规范律师师依法办理理与土地相相关的诉讼讼和非诉讼讼业务、提提高律师承承办土地法法律业务的的服务质量量，依据中华人民民共

10、和国土土地管理法法等法律律、法规、规章和最最高人民法法院相关司司法解释，结结合土地法法律服务实实务，特制制定本指引引供律师及及相关人士士在实际业业务中参考考与借鉴。第2条主要要概念2.1土地地权属，是是指土地的的所有权、使用权和和他项权利利的归属。2.2土地地所有权，是是指国家或或集体经济济组织对国国家土地和和集体土地地依法享有有的占有、使用、收收益和处分分的权利。2.3土地地使用权，是是指土地使使用人依法法对土地加加以利用的的权利。2.4划拨拨土地使用用权，是指指经县级以以上人民政政府依法批批准，在土土地使用者者缴纳补偿偿、安置等等费用后取取得的国有有土地使用用权，或者者经县级以以上人民政政

11、府依法批批准后无偿偿取得的国国有土地使使用权。25出让让土地使用用权，是指指国家以土土地所有者者的身份将将国有土地地使用权在在一定年限限内让与土土地使用者者，由土地地使用者向向国家支付付相应出让让金后取得得的土地使使用权。26建设设用地使用用权，是指指利用土地地营造建筑筑物、构筑筑物和其他他设施建设设的权利。建设用地地使用权分分为国有土土地建设用用地使用权权和集体土土地建设用用地使用权权。27国有有土地建设设用地使用用权，是指指公民、法法人和其他他经济组织织进行非农农业建设依依法使用国国有土地的的权利。28集体体土地建设设用地使用用权，是指指乡(镇)村建设用用地，由乡乡(镇)村村集体经济济组织

12、和农农村个人投投资或集资资，进行各各项非农业业建设而使使用土地的的权利。集集体土地建建设用地主主要包括：乡(镇)村公益事事业用地和和公共设施施用地，以以及农村居居民住宅用用地。第3条律师师办理土地地法律业务务的主要法法律依据31中中华人民共共和国物权权法(以以下简称物权法)(20007年33月16日日第十届全全国人民代代表大会第第五次会议议通过，22007年年10月11日起施行行)。32中中华人民共共和国合同同法(以以下简称合同法)(19999年33月15日日第九届全全国人民代代表大会第第二次会议议通过，11999年年10月11日起施行行)。33中中华人民共共和国民事事诉讼法(以下简简称民事事

13、诉讼法)(第十十届全国人人民代表大大会常务委委员会第三三十次会议议修订，22008年年4月1日日起施行)。34中中华人民共共和国行政政诉讼法(以下简简称行政政诉讼法)(第七七届全国人人民代表大大会常务委委员会第二二次会议通通过，19990年110月1日日起施行)。35中中华人民共共和国土地地管理法(以下简简称土地地管理法)(20004年88月28日日第十届全全国人民代代表大会常常务委员会会第十一次次会议第二二次修正)。36中中华人民共共和国城市市房地产管管理法(以下简称称城市房房地产管理理法)(20077年8月330日第十十届全国人人民代表大大会常务委委员会第二二十九次会会议修正)。第4条律师

14、师办理土地地法律业务务的基本原原则41忠诚诚负责原则则。律师办办理土地法法律业务，应应不受任何何单位及其其他组织和和个人的非非法干涉，依依法维护国国家法律的的正确实施施和委托人人的合法权权益。42专业业精湛原则则。律师办办理土地法法律业务，应应具备相应应的业务能能力和水平平，以扎实实的专业知知识和技能能为委托人人提供优质质服务。43勤勉勉敬业原则则。律师办办理土地法法律业务，应应勤于学习习、勤于思思考，恪尽尽职守，根根据委托人人的要求完完成各项受受托法律业业务。第5条律师师办理土地地法律业务务的具体内内容5.1拟制制、审查、修改合同同。5.2出具具法律意见见书、风险险告知书。5.3策划划涉地项

15、目目的业务操操作方案。5.4对涉涉地项目相相关情况出出具尽职调调杏报告。5.5代表表当事人参参加谈判、签约、履履约交割。5.6接受受项目双方方当事人的的委托，对对涉地交易易合同的定定金、保证证金、价款款予以监(托)管服服务。5.7为涉涉地项目的的项目法人人担任专项项法律顾问问或全过程程法律服务务。5.8对发发生争端的的涉地项目目，接受当当事人的委委托代理申申请行政裁裁决、仲裁裁或诉讼。第6条本操操作指引的的适用范围围律师从事土土地法律实实务的非诉诉讼法律服服务，尽职职调查、参参与谈判、受托起草草、修改有有关合同以以及代办有有关登记备备案手续时时应注意的的事项。律律师代理有有关诉讼案案件时，也也

16、可以参考考本指引。第7条特别别说明本指引旨在在向律师提提供办理土土地法律业业务方面的的经验，而而非强制性性规定，供供律师在实实践中参考考。第一编律师办理土土地权属登登记业务操操作指引第一章一般规定第8条主要要法律依据据8.1中中华人民共共和国农村村土地承包包法(以以下简称农村土地地承包法)。8.2中中华人民共共和国土地地管理法实实施条例(以下简简称土地地管理法实实施条例)。8.3土土地登记规规则。8.4土土地登记办办法。8.5关关于变更土土地登记的的若干规定定。8.6土土地登记资资料公开查查询办法。8.7关关于办理土土地登记有有关问题的的通知。8.8关关于变更土土地登记的的若干规定定。8.9确

17、确定土地所所有权和使使用权的若若干规定。8.10规范国有有建设用地地租赁若干干意见。关于国有有建设用地地抵押登记记有关问题题的通知。关于划拨拨国有建设设用地抵押押登记有关关问题的通通知。农村集体体国有建设设用地抵押押登记的若若干规定。土地权属属争议调查查处理办法法。最高人民民法院关于于能否将国国有建设用用地折价抵抵偿给抵押押权人问题题的批最最高人民法法院关于同同一土地登登记在两个个土地证上上应如何确确认权属的的复第9条条律师办理理土地权属属登记业务务的注意事事项律师代办登登记手续的的，要取得得并向土地地登记机构构出具委托托人的授权权委托书，并并按有关规规定办理授授权委托书书的公证手手续。代理理

18、境外人士士申请土地地登记的，授授权委托书书和被代理理人身份证证明应当依依法经过公公证或者认认证；未成成年人的土土地权利，应应当由其监监护人代为为申请登记记。第二章土地权利设设定登记过过程中的律律师业务第一节一般般规定第10条概概念界定土地设定登登记是对新新设定的土土地权利的的登记，是是在土地初初始登记结结束后，登登记机关对对一宗土地地上新设定定的国有建建设用地使使用权、所所有权和土土地他项权权利进行的的登记。第11条登登记的基本本单位登记是以宗宗地为基本本单元，两两宗以上土土地的土地地使用者，应应分宗申请请；两个以以上土地使使用者共同同使用一宗宗地的，应应分别申请请；跨县级级行政区使使用土地的

19、的，应分别别向土地所所在地的县县级人民政政府土地管管理部门申申请。第12条土土地权利设设定登记的的分类12.1划划拨国有建建设用地的的设定登记记。12.2出出让国有建建设用地的的设定登记记。12.3国国家作价出出资(人股股)国有建建设用地的的设定登记记。12.4租租赁国有建建设用地的的设定登记记。12.5国国家授权经经营国有建建设用地设设定登记。12.6集集体土地所所有权和集集体建设用用地设定登登记。12.7国国有建设用用地抵押权权设定登记记。12.8国国有建设用用地出租权权设定登记记。第13条申申请土地权权利登记的的必备资料料13.1土地登记记申请书。13.2申申请人身份份证明。13.3土土

20、地权属来来源证明。13.4地地上附着物物权属证明明。第二节划拨拨国有建设设用地设定定登记中的的律师业务务第14条律律师应当告告知委托人人申请条件件及申请期期限14.1新新开工的大大中型建设设项目使用用划拨国有有建设用地地，委托人人应当持有有县级以上上人民政府府的建设用用地批准书书。在接到到建设用地地批准书之之日起300日内申请请，建设项项目竣工验验收后，应应当在竣工工验收之日日起30日日内申请。14.2其其他项目使使用划拨国国有建设用用地，委托托人应当持持有县级以以上人民政政府的批准准用地文件件。在接到到批准用地地文件之日日起30日日内申请。划拨新征征用农民集集体所有土土地的，被被征地单位位应

21、当同时时申请集体体土地所有有权注销登登记或者变变更登记。第15条律律师应提示示委托人申申请所需要要的材料15.1建建设用地批批准书。15.2国国有建设用用地划拨决决定书。15.3立立项批复或或相关批准准文件，属属于划拨新新征用农民民集体所有有土地的，应应提供：(1)农用用地转用方方案批准文文件；(2)补充充耕地方案案批准文件件；(3)征用用土地批准准文件；(4)原集体土地地所有权证证；(5)原集体建设设用地证。15.4选选址意见书书。15.5规规划许可证证、规划红红线图。15.6缴缴纳补偿安安置费的证证明。15.7地地籍调查表表、宗地图图等地籍资资料。15.8属属于新开工工的大中型型建设项目目

22、使用划拨拨国有建设设用地的，应应提供：(1)土地地预登记文文件；(2)项目目竣工验收收报告。15.9其其他证明文文件和资料料。第三节出让让国有建设设用地设定定登记中的的律师业务务第16条律律师应告知知委托人申申请条件及及申请期限限16.1委委托人应该该有国有建建设用地使使用权出让让合同和国国有建设用用地使用权权出让金支支付凭证。16.2以以出让方式式取得国有有建设用地地的，应当当在按出让让合同约定定支付全部部国有建设设用地使用用权出让金金后30HH内申请。成片开发发用地采取取一次出让让、分期付付款、分期期提供出让让国有建设设用地使用用权的，应应当在每期期付款后330日内申申请。第17条律律师应

23、提示示委托人申申请所需材材料17.1建设用地地批准书。17.2规规划许可证证、规划红红线图。17.3国有建设设用地使用用权出让合合同。17.4出出让金、契契税缴纳凭凭证。17.5地地籍调查表表、宗地图图等地籍资资料。17.6其其他证明文文件和资料料。第四节国家家作价出资资(人股)国有建设设用地设定定登记中的的律师业务务第18条律律师应告知知委托人申申请条件及及申请期限限18.1律律师应告知知委托人申申请条件及及申请期限限申请人应应为改组后后的新设企企业，持有有国有建设设用地入股股合同。18.2应应当在签订订入股合同同之日起330日内申申请。第19条律律师应提示示委托人申申请所需要要的材料19.

24、1企企业改制方方案及批准准文件。19.2土土地资产处处置方案及及批准文件件。19.3土土地估价备备案材料。19.4国国有建设用用地作价出出资(人股股)合同。19.5土土地行政主主管部门与与国有股权权持股单位位签订的委委托持股合合同。19.6建建设用地批批准书。19.7原原国有土土地使用证证。19.8其其他证明文文件。第五节国家家租赁国有有建设用地地设定登记记中的律师师业务第20条律律师应告知知委托人申申请条件及及申请期限限20.1申申请人应该该有国有建建设用地使使用权租赁赁合同。20.2申申请人应当当在签订租租赁合同之之日起300日内办理理。第21条律律师应提示示委托人申申请所需要要的材料21

25、.1国国有建设用用地租赁批批准文件。21.2国国有建设用用地使用权权租赁合同同。21.3建建设用地批批准书。21.4原原国有土土地使用证证。21.5其其他证明文文件。第六节国家家授权经营营国有建设设用地设定定登记中的的律师业务务第22条律律师应告知知委托人申申请条件及及申请期限限22.1申申请人应当当有国有建建设用地经经营管理授授权书。22.2应应在取得国国有建设用用地经营管管理授权书书后30日日内申请。第23条律律师应提示示委托人申申请所需要要的材料23.1企企业改制方方案及批准准文件。23.2土土地资产处处置方案及及批准文件件。23.3土土地估价报报告备案材材料。23.4国有建设设用地经营

26、营管理授权权书。23.5被被授权经营营国有建设设用地公司司土地配置置材料。23.6国国有建设用用地批准书书。23.7原原国有土土地使用证证。23.8其其他证明文文件。第七节集体体土地所有有权和使用用权设定登登记中的律律师业务第24条律律师应告知知委托人申申请条件及及申请期限限24.1应应当在作出出申请登记记决定，或或者接到相相关单位和和个人依法法要求登记记书面文件件之日起330日内办办理。24.2使使用集体土土地进行建建设或者生生产的，应应当在接到到有批准权权的地方人人民政府批批准用地文文件或者签签订农地使使用合同之之日起300日内办理理。第25条律律师应提示示委托人申申请所需要要的材料25.

27、1集集体土地所所有者向土土地登记机机关提交的的土地权属属证明文件件为：(1)土地地改革时颁颁发的土地地所有证；(2)人民民政府和有有关部门的的批准文件件；(3)权属属界线协议议书；(4)其他他证明文件件。25.2集集体土地农农业用地使使用者向土土地登记机机关提交的的土地权属属证明文件件为：(1)人民民政府批准准文件；(2)土地地承包经营营合同；(3)拍卖卖金支付凭凭证；(4)其他他证明文件件。25.3乡乡(镇)村村企事业建建设用地使使用者向土土地登记机机关提交的的土地权属属证明文件为：(1)人民民政府国有有建设用地地批准文件件；(2)国有有建设用地地批准书；(3)联营营合同；(4)原集体土地地

28、使用证；(5)其他他证明文件件。25.4农农村居民宅宅基地使用用者向土地地登记机关关提交的土土地权属证证明文件为为：(1)人民民政府的批批准文件；(2)其他他证明文件件。25.5集集体所有的的“四荒”地使用者者向土地登登记机关提提交的土地地权属证明明文件：(1)“四四荒”地承承包(租赁赁)合同或或“四荒”地拍卖协协议等；(2)拍卖卖金支付凭凭证；(3)其他他证明文件件。第26条律律师办理本本节法律业业务的注意意事项26.1土土地承包经经营合同的的甲方(发发包方、出出租方或拍拍卖方)必必须是集体体土地所有有权人，农农村集体以以外的单位位和个人承承包农业用用地必须得得到乡(镇镇)人民政政府批准。2

29、6.2农农业用地承承包经营期期限为300年，承包包、租赁、拍卖“四四荒”地使使用权，最最长不超过过50年。26.3农农村村民一一户只能拥拥有一处宅宅基地。第八节国有有建设用地地抵押权设设定登记中中的律师业业务第27条律律师应告知知委托人申申请条件及及申请期限限27.1申申请人为抵抵押人(土土地使用)和抵押权权人。27.2应应当在抵押押合同签订订后15日日内申请。同一宗地地多次抵押押时，以收收到抵押登登记申请先先后为序办办理抵押登登记和实现现抵押权。第28条律律师应提示示委托人申申请所需材材料28.1国有土地地使用证。28.2主主合同和抵抵押合同。28.3土土地估价报报告。28.4下下列其他相相

30、关文件：(1)划拨拨国有建设设用地使用用权抵押的的，提交土土地行政主主管部门批批准抵押文文件和处置置时应交付付的土地出出让金数额额；(2)集体体建设用地地使用权抵抵押的，提提交集体土土地所有权权人同意的的抵押证明明；(3)抵押押人为股份份制企业的的，提交董董事会同意意的抵押证证明；(4)以共共有建设用用地使用权权抵押的，提提交其他共共有人同意意抵押证明明。第29条律律师应协助助委托人进进行权属审审核29.1对对合同主体体的审核：抵押人和和抵押权人人应签订一一致的抵押押合同。29.2对对国有建设设用地的审审核：(1)若为为划拨国有有建设用地地，则应按按照土地行行政主管部部门确认的的抵押宗地地的国

31、有建建设用地使使用权出让让金额证明明，在抵押押合同中确确定实现抵抵押权时，应应当从拍卖卖所得的地地价款中缴缴纳相当于于国有建设设用地使用用权出让金金的款额。(2)若为为集体建设设用地，因因涉及集体体土地转为为国有建设设用地，集集体建设用用地使用权权抵押应取取得集体土土地所有权权人同意。29.3对对抵押贷款款期限的审审核，应小小于土地使使用期限减减去已使用用期限的剩剩余期限。29.4对对抵押贷款款额的审核核，抵押贷贷款金额应应小于土地地评估价值值，抵押率率应当符合合金融部门门的规定。29.5对对宗地部分分抵押的审审核，必须须征得有关关部门同意意。29.6对对一宗地多多次抵押的的审核，抵抵押贷款金

32、金额的总和和应小于国国有建设用用地使用权权及地上建建筑物价值值。第30条律律师办理本本节法律业业务的注意意事项30.1为为有效设立立抵押权，应应及时办理理抵押登记记。未经土土地管理部部门抵押登登记，不能能发生抵押押权成立并并生效的法法律效果。30.2异异地抵押的的，必须到到土地所在在地的原登登记机关办办理抵押登登记。第九节国有有建设用地地出租权设设定登记中中的律师业业务第31条律律师应告知知委托人申申请条件及及申请期限限31.1申申请人为出出租人(土土地使用者者)和承租租人。31.2应应当在租赁赁合同签订订后15日日内提出申申请。第32条律律师应提示示委托人申申请所需要要的材料32.1土土地权

33、属来来源证明，国有土地地使用证和集体体土地使用用证。32.2划划拨国有建建设用地出出租批准文文件。32.3国国有建设用用地出租合合同。32.4有有关部门认认证的出租租地块开发发投资证明明。32.5其其他证明文文件。第33条律律师应协助助委托人对对权属进行行审核33.1对对申请人的的审核33.1.1出租人人应为土地地使用者并并与国有有土地使用用证或集体土地地使用证的土地权权利人一致致。33.1.2出租人人和承租人人应与租赁赁合同签订订双方一致致。33.2对对土地投资资情况的审审核，未按按国有建设设用地使用用权出让合合同规定的的期限和条条件投资开开发、利用用的土地，不不得出租。33.3对对土地用途

34、途的审核，应应符合规定定的国有建建设用地的的用途。33.4对对租赁期限限的审核，应应小于国有有建设用地地使用权出出让期限减减去已使用用期限的剩剩余期限。第三章土地变更登登记中的律律师业务第一节一般般规定第34条概概念界定土地变更登登记是指在在初始土地地登记后，土土地管理部部门对土地地所有者、土地使用用者以及他他项权利拥拥有者因土土地权属、土地用途途等事项发发生变更而而进行的土土地登记。第35条土土地变更登登记的分类类35.1划划拨国有建建设用地的的变更登记记。35.2出出让、国家家作价出资资(人股)、国家租租赁和授权权经营国有有建设用地地变更登记记。35.3集集体土地所所有权和国国有建设用用地

35、变更登登记。35.4土土地他项权权利变更登登记。35.5名名称、地址址和土地用用途变更登登记。第二节划拨拨国有建设设用地使用用权变更登登记中的律律师业务第36条律律师应告知知委托人申申请条件及及申请期限限36.1申申请人为划划拨国有建建设用地使使用者。因因住房制度度改革出售售公有住房房引起的变变更登记，申申请人为售售房单位和和购房职工工。36.2应应当在缴纳纳国有建设设用地使用用权出让金金后30日日内申请；出售公有有住房，售售房单位和和购房职工工应当在房房产管理部部门登记房房屋所有权权之日起330日内申申请。第37条律律师应提示示委托人申申请所需要要的材料37.1划划拨国有建建设用地补补办出让

36、手手续的变更更登记需要要的文件：(1)政府府批准文件件；(2)原国有土地地使用证；(3)国国有建设用用地使用权权出让合同同；(4)国有有建设用地地使用权出出让金及有有关税费缴缴纳凭证；(5)其他他证明文件件。37.2出出售公有住住房引起的的划拨国有有建设用地地变更登记记需要的文文件：(1)公房房出售批准准文件；(2)原国有土地地使用证；(3)权利利人为购房房职工的房屋所有有权证；(4)售房房单位与购购房职工签签订的售房房合同；(5)其他他证明文件件。第三节出让让、国家作作价出资(人股)、国家租赁赁和授权经经营国有建建设用地使使用权变更更登记中的的律师业务务第38条律律师应告知知委托人申申请条件

37、及及申请期限限38.1申申请人为出出让、国家家作价出资资(人股)、国家租租赁和授权权经营国有有建设用地地使用权的的转让人和和受让人，其其中因处分分抵押财产产涉及国有有建设用地地使用权转转让的，申申请人为抵抵押人(使使用者)、抵押权人人和受让人人。38.2申申请期限。38.2.1以作价价出资(入入股)方式式转让的，在在作价出资资(入股)合同签订订之日起330日内。38.2.2依法转转让土地使使用权的，或或因买卖、转让地上上建筑物、附着物等等一并转移移土地使用用权的，在在转让合同同签订后330日内，涉涉及房产变变更的，在在房产变更更登记发证证后15日日内。38.2.3单位合合并、分立立和企业兼兼并

38、的，在在合同签订订后30日日内或接到到上级主管管部门的批批准文件后后30日内内。38.2.4处分抵抵押财产的的，在抵押押财产处分分后30日日内。第39条律律师应提示示委托人申申请所需要要的材料39.1原原国有土土地使用证证。39.2土土地税费缴缴纳证明。39.3除除了以上权权属证明文文件外，各各类出让、国家作价价出资(入入股)、国国家租赁和和授权经营营国有建设设用地使用用权变更登登记，还应应提交以下下证明文件件：(1)以入入股方式转转让的，提提交入股合合同。(2)国有有建设用地地使用权转转让的，提提交转让合合同、转让让地块投资资证明、商商品房预售售登记备案案材料、税税费缴纳凭凭证。(3)单位位

39、合并、分分立和企业业兼并的，提提交合同及及上级主管管部门的批批准文件。(4)处分分抵押财产产的，提交交处分抵押押财产的证证明文件。第40条律律师办理本本章法律业业务的注意意事项律师应特别别提示受让让人，其国国有建设用用地使用权权转让未经经土地登记记管理部门门转移登记记，不得对对抗第三人人。为防止止转让人一一地多售等等非法行为为侵害买受受人权益，应应及时办理理转移登记记。第四节集体体土地所有有权和使用用权变更登登记中的律律师业务第41条律律师应告知知委托人申申请条件及及申请期限限申请人为权权属变更前前后的权利利人。应在在接到有关关协议批准准文件后330日内办办理。第42条律律师应提示示委托人申申

40、请所需要要的材料42.1集集体土地所所有权变更更登记所需需材料：(1)原集体土地地所有权证证；(2)农用用地交换调调整协议；(3)农用用地交换调调整批准文文件；l22中华华全国律师师协会律师师业务操作作指弓(4)土地地征用协议议及批准文文件；(5)其他他证明文件件。42.2集集体建设用用地使用权权变更登记记所需材料料(1)原集体土地地使用证；(2)集体体建设用地地使用权转转移协议；(3)转移移协议批准准文件；(4)其他他证明文件件。第五节土地地他项权利利变更登记记律师业务务第43条律律师应告知知委托人申申请条件及及申请期限限43.1申申请人是土土地他项权权利关系人人。在国有有建设用地地使用权抵

41、抵押期间，抵抵押合同的的项目内容容发生变更更的，申请请人为抵押押人和抵押押权人。应应当在抵押押合同发生生变更之日日起15日日内申请。43.2经经抵押权人人同意，抵抵押的国有有建设用地地使用权依依法转让的的，申请人人为抵押人人、抵押权权人和受让让人。应当当在申请办办理国有建建设用地使使用权转让让登记的同同时申请。43.3抵抵押合同期期满，续签签抵押合同同的，申请请人为抵押押人和抵押押权人。应应当在期满满之日起115日内申申请。43.4国国有建设用用地使用权权出租期间间，租赁合合同的项目目内容发生生变更的，申申请人为出出租人和承承租人。应应当在租赁赁合同发生生变更之日日起15日日内申请。43.5国

42、国有建设用用地使用权权出租期间间依法转让让的，申请请人为出租租人、承租租人和受让让人。应在在申请办理理国有建设设用地使用用权转让登登记的同时时办理。43.6国国有建设用用地使用权权出租期满满，续签出出租合同的的，申请人人为出租人人和承租人人。应在期期满之日起起15日内内申请。43.7依依法继承土土地他项权权利的，申申请人为原原土地他项项权利关系系人和继承承人。应在在办理继承承手续之日日起30日日内申请。43.8其其他形式土土地他项权权利变更的的，申请人人为当事人人。应当在在变更事实实发生之日日起30日日内申请。第44条律律师应提示示委托人申申请所需材材料44.1原原抵押合同同、租赁合合同等。4

43、4.2原原国有土土地使用证证、集集体土地使使用证、土地他他项权利证证明书。44.3变变更后的抵抵押合同、租赁合同同、遗嘱等等。44.4有有关批准文文件。第六节名称称、地址和和土地用途途变更登记记律师业务务第45条律律师应告知知委托人申申请条件及及申请期限限45.1名名称、地址址和土地用用途变更登登记的申请请人应为土土地权利人人。45.2委委托人申请请的时限45.2.1名称、地址发生生变更的，应应当在变更更之日起330日内申申请。45.2.2国有建建设用地的的用途发生生变更的，应应当在批准准变更之日日起30日日内申请。45.2.3农村集集体所有土土地进行农农业结构调调整涉及已已登记地类类变化的，

44、应应当在农业结构调整整后30日日内申请。45.2.4集体土土地建设用用地的用途途发生变更更的，应当当在接到有有批准权的的地方人民民政府批准准文件之日日起30日日内申请。第46条律律师应提示示委托人申申请所需材材料46.1国有建设设用地登记记申请表。46.2原原国有土土地使用证证、集集体土地所所有权证等。46.3地地上建筑物物、附着物物权属证明明。46.4名名称变更证证明文件。46.5地地址变更登登记的，需需提交有关关单位(地地名办)批批准的地址址变更证明明文件。46.6国国有建设用用地用途发发生变更的的，申请人人应提交城城市规划部部门、土地地行政主管管部门等部部门批准用用途改变的的文件，以以出

45、让方式式取得国有有建设用地地的用途发发生变更的的，土地使使用者还应应当提交签签订的国有有建设用地地使用权出出让合同变变更协议，或或者重新签签订的国有有建设用地地使用权出出让合同。46.7农农村集体所所有土地进进行农业结结构调整涉涉及已登记记地类变化化的，申请请人应提交交农业部门门或其他有有批准权部部门的批准准文件；集集体土地建建设用地的的用途发生生变更的，申申请人应提提交地方人人民政府批批准用途改改变的文件件。46.8宗宗地图。46.9其其他证明文文件。第四章土地注销登登记中的律律师业务第47条概概念界定注销土地登登记是指土土地权利消消灭或因其其他原因致致使原登记记内容失去去效力，而而由土地登

46、登记机关将将已登记的的内容进行行注销的变变更登记。第48条律律师应告知知委托人申申请条件及及申请期限限48.1集集体所有的的土地依法法被全部征征用或者农农业集体经经济组织所所属成员依依法成建制制转为城镇镇居民的，申申请人为原原集体土地地所有权人人。应当在在集体土地地被全部征征用或者办办理农转非非的同时申申请。48.2县县级以上人人民政府依依法收回国国有建设用用地使用权权的，申请请人为原国国有建设用用地使用权权人。应当当在土地行行政主管部部门收回国国有建设用用地使用权权的同时申申请。48.3国国有建设用用地使用权权出让或者者租赁期届届满，未申申请续期或或者续期申申请未获批批准的，申申请人为原原国

47、有建设设用地使用用权人或原原国有建设设用地使用用权承租人人。应当在在期满之日日前15日日内申请。48.4因因自然灾害害等造成国国有建设用用地权利灭灭失的，申申请人为国国有建设用用地使用权权人；因自自然灾害等等造成集体体土地权利利灭失的，申申请人为集集体土地所所有权人；权利灭失失的土地为为集体建设设用地的，申申请人还应应当包括集集体建设用用地使用权权人。应当当在土地权权利灭失后后申请。48.5土土地他项权权利终止，包包括国有建建设用地使使用权出租租终止和国国有建设用用地使用权权抵押终止止。前者的的申请人为为出租人和和承租人；后者的申申请人为抵抵押人和抵抵押权人，还还可能包括括因处分抵抵押国有建建

48、设用地使使用权而产产生的新的的国有建设设用地使用用权人。应应当在该土土地他项权权利终止之之日起155日内申请请。第49条律律师应提示示委托人申申请所需要要的材料49.1注注销土地登登记申请书书。49.2土土地证书包包括，土地地所有权证证书或国有有建设用地地使用权证证书或土地地他项权利利证书。49.3土土地灭失或或土地权利利终止证明明文件。49.3.1集体所所有的土地地依法被全全部征用的的，申请人人应当提交交县级土地地行政主管管部门开具具的该集体体所有的土土地已被全全部征用的的证明文件件，或者其其他有证明明效力的文文件资料。49.3.2农村集集体经济组组织所属成成员依法成成建制转为为城镇居民民的

49、，申请请人应当提提交有批准准权的部门门签发的该该农村集体体经济组织织所属成员员依法成建建制转为城城镇居民的的批准文件件。49.3.3县级以以上人民政政府依法收收回国有建建设用地使使用权的，申申请人应提提交县级以以上人民政政府签发的的收回该国国有建设用用地使用权权的文件。49.3.4国有建建设用地使使用权出让让或者租赁赁期满，未未申请续期期或者续期期申请未获获批准的，申申请人应当当提交县级级以上人民民政府以国国有建设用用地所有者者身份，与与土地使用用者或土地地承租者签签订的国有有建设用地地使用权出出让合同，或或者国有建建设用地使使用权租赁赁合同。49.3.5因自然然灾害等造造成土地权权利灭失的的

50、，申请人人应当提交交有充分效效力的土地地权利灭失失的证明材材料。49.3.6土地他他项权利终终止的，申申请人应当当提交土地地他项权利利合同(国国有建设用用地使用权权出租的，为为国有建设设用地使用用权租赁合合同，国有有建设用地地使用权抵抵押的，为为国有建设设用地使用用权抵押合合同，或包包括国有建建设用地使使用权抵押押内容的经经济合同)，以及其其他土地他他项权利终终止证明材材料。第50条律律师应特别别提示委托托人，如果果不按照规规则规定申申请注销登登记，土地地登记机关关可直接办办理注销土土地登记，并并通知注销销结果。第五章土地权属争争议业务中中的律师业业务第一节一般般规定第51条调调查申请土地权属

51、争争议经协商商不能解决决的，当事事人可以依依法向县级级以上人民民政府，或或者乡级人人民政府，或或者国土资资源行政主主管部门提提出调查处处理申请。第52条调调查处理机机关县级以上国国土资源行行政主管部部门负责土土地权属争争议案件(以下简称称争议案件件)的调查查和调解工工作；对需需要依法作作出处理决决定的，拟拟定处理意意见，报同同级人民政政府作出处处理决定。第二节土地地权属的确确定第53条国国家土地所所有权的确确定53.1城城市市区范范围内的土土地，国家家依法征收收的土地。53.2国国家铁路线线路、车站站、货场用用地以及依依法留用的的其他铁路路用地，县县级以上(含县级)公路铁路路用地。53.3国国

52、有电力、通信设施施用地，但但国有电力力通信杆塔塔占用农民民集体所有有的土地，未未办理征收收手续的除除外，县级级以上(含含县级)水水利部门直直接管理的的水库、渠渠道等水利利工程用地地。53.4其其他依法应应属于国家家所有的土土地。第54条集集体土地所所有权的确确定54.1土土地改革时时分给农民民并颁发了了土地所有有证的土地地，属于农农民集体所所有。54.2农农村集体所所有的土地地，按目前前该村农民民集体实际际使用的本本集体土地地所有权界界线确定所所有权。54.3农农民集体连连续使用其其他农民集集体所有的的土地已满满20年的的，应视为为现使用者者所有；连连续使用不不满20年年，或者虽虽满20年年但

53、在200年期满之之前所有者者曾向现使使用者或有有关部门提提出归还的的，由县级级以上人民民政府根据据具体情况况确定土地地所有权。54.4乡乡(镇)或或村在集体体所有的土土地上修建建并管理的的道路、水水利设施用用地，分别别属于乡(镇)或农农民集体所所有。54.5乡乡(镇)企企业使用本本乡(镇)、村集体体所有的土土地，依照照有关规定定进行补偿偿和安置的的，土地所所有权转为为乡(镇)农民集体体所有。经经依法批准准的乡(镇镇)、村公公共设施，公公益事业使使用的农民民集体土地地，分别属属于乡(镇镇)、村农农民集体所所有。54.6农农民集体经经依法批准准以国有建建设用地作作为联营条条件与其他他单位或个个人举

54、办联联营企业的的，或者农农民集体经经依法批准准以集体所所有土地的的使用权作作价人股，创创办外商投投资企业和和内联乡镇镇企业的，集集体土地所所有权不变变。第55条国国有建设用用地的确定定55.1国国有建设用用地给直接接使用土地地的具有法法人资格的的单位或个个人，另有有规定的除除外。55.2因因原房屋拆拆除、改建建或自然坍坍塌等原因因，已经变变更了实际际土地使用用者的，经经依法审核核批准，可可将国有建建设用地确确定给实际际土地使用用者；空地地及房屋坍坍塌或拆除除后两年以以上仍未恢恢复使用的的土地，由由当地县级级以上人民民政府收回回国有建设设用地。55.3原原宗教团体体、寺观教教学等宗教教活动用地地

55、，被其他他单位占用用，原使用用单位因恢恢复宗教活活动需要退退还使用的的，应按有有关规定予予以退还，确确属无法退退还或者国国有建设用用地有争议议的，经协协商、处理理后确定国国有建设用用地。55.4军军事设施用用地(含靶靶场、试验验场、训练练场)依照照解放初土土地接收文文件和人民民政府批准准征用或划划拨土地的的文件确定定国有建设设用地。国国有建设用用地有争议议的，按照照国务院、中央军委委有关文件件规定处理理后，再确确定国有建建设用地。55.5国国家确定的的保留或地地方代管的的军事设施施用地的国国有建设用用地确定给给军队，现现由其他单单位使用的的，可依照照有关规定定确定为他他项权利。55.6经经国家

56、批准准撤销的军军事设施，其其国有建设设用地依照照有关规定定，由当地地县级以上上人民政府府收回并重重新确定使使用权。55.7依依法接收、征用、划划拨的铁路路线路用地地及其他铁铁路设施用用地，现仍仍由铁路单单位使用的的，其使用用权确定给给铁路单位位。铁路线线路路基两两侧依法取取得使用权权的保护用用地，使用用权确定给给铁路单位位。55.8驻驻机关、企企事业单位位内的行政政管理和服服务性单位位，经政府府批准使用用的土地，可可以由土地地管理部门门商被驻单单位规定土土地的用途途和其他限限制条件后后，分别确确定实际土土地使用者者的国有建建设用地，但但租用房屋屋的除外。55.9原原铁路、公公路、水利利、电力、

57、军队及其其他单位和和个人使用用的土地，11982年年5月国国家建设征征用土地条条例公布布之前，已已经转由其其他单位或或个人使用用的，除按按照国家法法律和政策策应当退还还的，其国国有建设用用地可确定定给实际土土地使用者者，但严重重影响上述述部门的设设施安全和和正常使用用的，暂不不确定国有有建设用地地，按照有有关规定处处理后，再再确定国有有建设用地地。19882年5月月以后非法法转让的，经经依法处理理后再确定定使用权。55.100以国有建建设用地为为条件与其其他单位或或个人合建建房屋的，根根据批准文文件、合建建协议或者者投资数额额确定国有有建设用地地，但19982年国家建设设征用土地地条例公公布后

58、合建建的，应依依法办理土土地转让手手续后再确确定国有建建设用地。55.111以出让方方式取得国国有建设用用地或以划划拨方式取取得的国有有建设用地地，补办出出让手续后后作为资产产人股的，国国有建设用用地确定给给股份制企企业。国家家以国有建建设用地作作价入股的的，国有建建设用地确确定给股份份制企业。国家将国国有建设用用地租赁给给股份制企企业的，国国有建设用用地确定给给股份制企企业。企业业以出让方方式取得的的国有建设设用地或以以划拨方式式取得的国国有建设用用地补办出出让手续后后，出租给给股份制企企业的，国国有建设用用地不变。55122法人之间间合并，依依法属于应应当以有偿偿方式取得得国有建设设用地的

59、，原原国有建设设用地人应应当办理有有关手续，有有偿取得国国有建设用用地；依法法可以划拨拨形式取得得国有建设设用地的，可可以办理划划拨土地权权属变更登登记，取得得国有建设设用地。第56条集集体土地建建设用地使使用权的确确定561乡乡(镇)村村办企业事事业单位和和个人依法法使用农民民集体土地地进行非农农业建设，可可依法确定定使用者集集体土地建建设用地使使用权。对对多占少用用、占而不不用的，其其闲置部分分不予确定定使用权，并并退还农民民集体，另另行安排使使用。56.211982年年2月国务务院发布村镇建房房用地管理理条例之之前农村居居民建房占占用的宅基基地，超过过当地政府府规定的面面积，在村镇建房房

60、用地管理理条例施施行后未经经拆迁、改改建、翻建建的，可以以暂时按照照现在实现现使用面积积，确定集集体土地建建设用地使使用权。56.3自自19822年2月村镇建房房用地管理理条例发发布时起至至19877年1月土地管理理法开始始施行时止止，农村居居民建房占占用的宅基基地，其面面积超过当当地政府规规定标准的的，超过部部分按19986年33月中共中中央、国务务院关于于加强土地地管理、制制止乱占耕耕地的通知知及地方方人民政府府的有关规规定处理后后，按处理理后实际使使用面积确确定集体土土地建设用用地使用权权。56.4符符合当地政政府分户建建房规定而而尚未分户户的农村居居民，其现现有的宅基基地没有超超过分户