媒体曝二手房市场签阴阳合同避税成公开秘密

1、媒体曝二手手房市场签签阴阳合同同避税成公公开秘密2010年年09月115日000:20央央视经济济半小时 HYPERLINK /comment.htm?site=news&id=25712898 我要评论论(76) 字号：T|T 导读在在二手房交交易中，“阴合同”显示买卖卖双方真实实的成交价价格，而“阳合同”一种是虚虚高的房价价合同交给给银行，以以申请更多多按揭贷款款；另一种种是填低房房价的合同同交给房地地产交易中中心过户，以以便少交税税。房产中介机机构为促成成房屋买卖卖合同的签签订，往往往会推荐各各种方式进进行逃税、避税，最最常用的手手段即签订订“阴阳合同同”。 在二二手房市场场上，阴阳阳合

2、同已经经成了一个个公开的秘秘密。为了少交税税、多贷款款而签的“阴阳合同同”，看似对对交易双方方都有利，其其实它暗藏藏很多风险险。阴阳合同的的存在，不不仅造成了了国家税收收上的重大大损失，也也给正常的的楼市数据据统计，放放了一颗迷迷雾弹，导导致统计数数据失真。 HYPERLINK /a/20100915/000021.htm 19499 HYPERLINK /a/20100915/000021.htm 视频频：找不到到“北”的的二手房2010年年9月144日央视经济半小小时播出出找不到到“北”的的二手房，以下为为节目实录录：在北京市刚刚刚公布的的房地产运运行报告中中，新出炉炉的房产数数据中少了了

3、二手房均均价这个指指标。北京京市统计局局新闻发言言人表示，由由于二手房房市场的阴阴阳合同等等问题比较较复杂，暂暂时还不能能做到对二二手房市场场进行全面面调查，所所以将暂停停发布二手手房数据。而北京市市统计局此此前公布的的6月份的的二手房统统计数据，正正是因为同同样的原因因，导致和和中介公司司公布的数数据悬殊很很大，给公公众造成了了困扰。统统计部们联联合有关部部门出台严严厉措施，坚坚决打击阴阴阳合同。那么二手手房市场中中，为什么么会产生阴阴阳合同，它它究竟造成成了什么影影响，是否否又能随着着打击就此此偃旗息鼓鼓呢？记者首先采采访了一家家房产中介介，工作人人员向记者者推荐了几几套房源，记记者表示打

4、打算进行全全款交易，但但希望可以以避税。中介公司工工作人员：您不说我我们都会给给你做，因因为你既然然找到我们们，我们肯肯定就为你你着想。其其实你是不不经常接触触，我们就就拿这做饭饭吃在世纪城的的这家中介介，工作人人员向我们们推荐了一一套七十平平米左右售售价2300万的两居居房源，并并表示可以以低评将网网签价格做做到接近最最低指导价价每平米99800元元。中介公司工工作人员：二三百万万的房子，交交税的时候候也就按六六七十万的的价格交税税，把所有有的税交齐齐了也就四四万多，你你要把所有有的税交齐齐了，这要要命了。得得交将近十十六万。而在另一家家中介，记记者向工作作人员表示示自己手中中资金有限限，想

5、通过过贷款来购购置二套房房，希望能能从银行尽尽可能多地地贷款。工工作人员表表示可以通通过评估机机构将看中中的房源进进行高评。中介公司工工作人员：这房子原原来评估的的话两万二二，它做完完高评以后后可能是两两万四到两两万五，每每平就多三三四千元钱钱，一百平平的话就会会多出来三三四十万，要要是四十万万的话，(首付)百百分之五十十就多出来来二十万。但是工作人人员都表示示，因为评评估价是银银行放款的的根据，所所以银行也也会考虑风风险，尽管管是将评估估价尽量做做高，但是是最终往往往还是可以以避税。中介公司工工作人员：你过户价价写那么高高的价格其其实也没什什么用，就就按评估价价格走就可可以了，既既保证你尽尽

6、可能多地地贷出钱来来，又能保保证你尽可可能少地交交一些不必必要的费用用。费用主主要是主要要是税费。看来不管是是全款还是是贷款，二二手房的实实际成交价价往往都高高于最后提提交的网签签价，也就就是提交给给官方的过过户价，而而其最终的的目的就是是避税。中介公司工工作人员：签的价格格一般都跟跟买卖实际际价格不一一样。没有有一样的，我我做那么多多年，就遇遇到一个，海海归派，从从美国回来来，买了上上河村的房房子，当时时是5000万买的，他他按5000万交的税税，我当时时跟他说你你可以按1100万去去交税，他他说不行，我我说为什么么不行，他他说这在美美国被抓住住了得坐三三年的牢。我说这是是中国，不不必了。在

7、在中国一般般抓不住，那那个后悔呀呀，5000万得多交交多少税呀呀。因为可以避避税，操作作起来又没没什么难度度，记者发发现阴阳合合同在中介介行业早已已是一个公公开的秘密密，当记者者表示对合合同的有效效性有所顾顾虑时，几几家中介的的工作人员员都表示没没有问题。中介公司工工作人员：不会不会会，甭管合合同价格写写什么价格格，它最后后房本就改改成您的名名字，然后后你这边很很安全的。没有任何何影响。谁谁不傻呀，你你放心吧 做税只是是做给银行行看，只是是做给国家家看。当记者问及及是否担心心这样的阴阴阳合同被被相关部门门查处而罚罚款时，这这位工作人人员很不以以为然。记者：上面面会查吗，这这样的合同同。中介公司

8、工工作人员：它不管你你，基本上上不查。你你想比如说说你买这边边的房子，这这边的房子子都是海淀淀的，海淀淀的过户大大厅你看见见了吗？一一进去，009年过去去你都得挤挤进去，它它能查得过过来吗 你你让他派十十个人查，五五十个人查查，他查得得过来吗？同样的一套套房子，三三方私下签签一份阴合合同，上面面的价格是是实际成交交价，然后后再向房管管、建委等等政府部门门递交一份份阳合同，上上面的价格格往往都低低于实际成成交价，为为的就是避避税。阴阳阳合同是否否真的存在在呢，我爱爱我家北京京公司副总总经理胡景景晖接受了了我们的采采访。我爱我家北北京公司副副总经理 胡景晖胡景晖：从从购房人的的角度来讲讲，他为了了

9、省税，为为了达成这这个交易，非非要这么做做的话，我我想哪家中中介公司都都不会说不不的。因为为谁说了不不这个生意意就没有了了，我想这这是一个实实际上是整整个行业目目前实际存存在的一个个实际的执执行状况，只只要你想开开门做生意意，很多东东西是避免免不了的，胡景晖告诉诉我们，相相比新房交交易，二手手房交易价价格相对复复杂，包括括实际成交交价、银行行评估价格格和网签价价格。此外外地税部门门及建委还还制定了地地区二手房房最低指导导价，其目目的一是对对当地二手手房交易起起一个指导导作用，更更重要的目目的在于确确定一个税税收标准，即即交易合同同价格不得得低于当地地指导价，也也是缴税的的官方依据据。但是随随着

10、近一两两年北京市市房价的一一路狂涨，最最低指导价价与实际成成交价间的的差额越来来越大，按按最低指导导价缴税反反倒成为避避税的最有有效途径。胡景晖：55.5%的的营业税，33%的契税税，1%的的所得税，如如果再加上上一些其他他的税费，有有可能购买买一套房屋屋的成本，税税费成本达达到10%以上。那那很多人都都会产生这这样一个避避税的这样样一个动机机。同样的一套套房子，三三方私下签签一份阴合合同，上面面的价格是是实际成交交价，然后后再向房管管、建委等等政府部门门提交一份份阳合同，这这个价格实实际上往往往都低于实实际成交价价，这么做做的目的只只有一个，就就是为了避避税。买方方省下的是是真金白银银，这不

11、难难想象，但但是卖方和和中介机构构又能从中中得到什么么好处？三三方为什么么轻易就能能达成默契契，签下阴阴阳合同呢呢？来看看看陈女士的经经历家住北京的的陈女士，有有过几次房房屋买卖的的经历。他他告诉记者者，几次买买房子，签签的都是阴阴阳合同。陈女士：当当时正好就就是那个税税点的新政政出台后面面一周，当当时那个税税比较高。中介给我我的建议就就是除了在在中介签的的那份合同同，包括中中介费什么么的是按照照正常的销销售价，是是160万万的时候是是去销售的的。合同是是这样签的的，然后剩剩下在走其其他税的时时候，他们们中介都说说他可以帮帮助把这个个税避开。陈女士最近近卖的这套套房子，总总价1600万，房屋屋

12、合同是由由陈女士、买买方和中介介三方私下下签订的合合同。而为为了避开高高额的税费费，陈女士和买买方都听从从了中介的的建议，又又签了一份份合同，这这份合同中中，原本1160万的的房屋成交交价，被写写成了500万。这份份合同是提提供给税务务、房管等等部门的网网签合同。陈女士：当当时的房价价应该是签签了一个550多万的的房价，就就实际上比比我自己购购买的房价价还要低。160万的的房子，变变成了500万，由此此省掉的税税款是多少少呢？按照照北京市房房地产交易易中心的规规定，房屋屋建成5年年后出售的的房子可以以免交营业业税等税费费，而5年年之内出售售的房子，购购买方要缴缴纳契税和和印花税，契契税按照成成

13、交价1.5%比例例缴纳、印印花税按照照成交价00.05%比例缴纳纳。房屋出出售方则要要缴纳印花花税，营业业税和个人人所得税，其其中，印花花税按照成成交价0.05%的的比例缴纳纳，营业税税按照买卖卖差额5.5%比例例缴纳，个个人所得税税按照成交交价1%比比例或者差差额20%比例缴纳纳。二手商品房房的交易双双方税费缴缴纳明细表表(普通住住宅)购买方缴纳纳的税费：1、契 税：成交交价1.5% 22、印花税税：成交价价0.005%出售方缴纳纳的税费：1、印花花税：成交交价0.05% 2、营业业税：5年年之内：买买卖差额5.5%，5年之之外：免交交，3、个个人所得税税：5年之之内：成交交价1%或差额20

14、% ，5年之之外：免交交(业主满满5年唯一一住宅因为陈女士士的房子不不满两年，不不能享受55年之外税税费免交的的政策。根根据计算，如如果按照总总价1600万计，该该房应该缴缴纳的各项项税费总计计949550元；如如果按照总总价50万万计，因为为低于房屋屋之前的购购买价633万，买卖卖差额为负负数，营业业税和个人人所得税项项目为零，所所以该房应应该缴纳的的各项税费费总计只有有80000元。双方方可少缴纳纳税款866950元元。阴合同：1160万1.5%(契税)1600万0.05%2(印花花税)(160万万63万万)5.5%(营营业税)160万万1%(个人所得得税)=9949500元阳合同：550

15、万11.5%(契税)160万万0.005%22(印花税税)=80000元税收流失：949550-80000=8869500元陈女士：我我们从缴税税大厅出来来，就是去去银行打款款，然后我我才给他过过户。他付付给多少银银行也不管管，然后缴缴税大厅也也不管。根据规定，购购买方和出出售方都要要承担一定定比例的税税费。但实实际上按照照行业潜规规则，所有有税费几乎乎都是由购购买方承担担的，作为为卖方的陈陈女士其实实从中受益益有限，可可他为什么么要同意签签订这种阴阴阳合同呢呢？陈女士：(卖方)给给买方省税税的话，买买方就会觉觉得更痛快快，觉得这这笔钱还是是比较值的的。然后就就可以让我我卖房子卖卖得更快一一些

16、也就是是。陈女士告诉诉我们，大大部分人对对于如何签签阴阳合同同并不是非非常清楚，他他买卖的几几套房屋，都都是由中介介机构来负负责起草的的。陈女士：比比如说过户户大厅交税税，纳税大大厅都会有有中介专门门派驻这种种专员，然然后他的专专员会帮你你把所有手手续签好。然后只是是说该签字字地方你签签字，该出出身份证复复印件的时时候你出复复印件。然然后基本上上我就看了了一眼合同同，签成这这样，然后后他说你签签字。我可可能看一下下总价，当当时觉得比比较诧异，当当时说这样样能过吗？那边办这这个事情的的专员就跟跟我说，这这个没问题题肯定的。陈女士说，阴阴阳合同，也也不仅仅是是把高价作作低用以逃逃税，之前前他买过一

17、一套房，中中介就特地地建议他，可可以把房屋屋总价做高高，用于获获取更多贷贷款。陈女士：我我其实第一一套，买了了一个小的的二手房。我是希望望多贷款，然然后中介就就帮我把评评估价做高高，这样房房子的总价价也就高了了，把价格格调高那种种所谓阴阳阳合同。原本1600万元的一一套房子，在在出示给税税务部门的的合同中，签签订的成交交价就变成成了50万万元，买家家因此少交交了接近110万元的的税款，而而卖家的房房子也因为为配合签订订阴阳合同同，很快就就可以出手手，双方皆皆大欢喜，这这也正是阴阴阳合同泛泛滥的原因因。有人因因为阴阳合合同逃了税税或者多贷贷了款，但但是也有很很多人因为为签了一个个这样的合合同，遇

18、到到了麻烦。房产中介机机构为促成成房屋买卖卖合同的签签订，往往往会推荐各各种方式进进行逃税、避税，最最常用的手手段即签订订“阴阳合合同”。 在二手房房市场上，阴阴阳合同已已经成了一一个公开的的秘密。但但是一阴一一阳两份合合同，真的的就能像中中介说的那那样，能合合理避税没没有风险吗吗？北京的的王女士最近近正在为阴阴阳合同的的事儿苦恼恼。家住北京的的王女士，这这几个月来来一直在为为房子的事事情烦恼。20099年7月，王女士位于北京市丰台区的一处房产准备出售，找到了一家中介公司帮助联系买家。王女士：我我们都见了了面了，签签了合同了了，成交的的价格是660万。但当王女士士到房产交交易大厅办办过户手续续

19、时，摆在在她面前的的却是另一一份合同。王女士：交交给房地局局的那个合合同的价格格是22万万。我突然然就发现，我我说这价格格怎么是222万啊？我说咱们们不是成交交60万吗吗？然后他他说这个你你甭管了。这个是那那什么，是是我们作价价的，你别别在这说。然后就给给我拉一边边去了。房子价格突突然由600万变成了了22万，王女士这时候才被告知，中介帮他签的是阴阳合同，这份价格低的合同，主要是给有关部门看，是为了让买家少交点税。看到眼前合同上原本60万的房款，变成了22万，还有她的亲笔签名。王女士：链链家(地产产)那个程程序特别搞搞笑，你所所有东西就就是到那他他捂着。赶赶紧签字，这这你赶紧签签字，那赶赶紧签

20、字，然然后你就去去签。记者在王女女士提供的的材料里看看到，这份份三方实际际成交的合合同，成交交价格一栏栏没有数字字，而在另另外一份链家居间间补充协议议中说明明，房屋成成交价格为为60万。随后，王王女士给律律师打了电电话。律师师告诉她，这这样做属于于违法避税税，超过一一定额度的的会被追究究刑事责任任。也有可可能会给他他带来很多多意想不到到的纠纷。王女士心里里非常不安安。王女士：就就怕那个买买房的人，你你过完户以以后，回头头他反悔了了。他觉得得可能那个个房价要跌跌，或者怎怎么样的，他他会找你后后帐。他完完全可以说说按要求222万去付付你的钱，让让你把其它它多余的钱钱给他退回回来。一系列顾虑虑让王女

21、士不敢敢把房子过过户给买方方，但中介介公司却急急于做成这这笔生意，催催促王女士过户户。王女士：我我跟他说，这这样吧如果果你要过的的话，我先先找我的律律师，他跟跟我签个东东西。然后后我这样说说的时候，她她就去跟那那个买方去去协调。然然后最后说说那行，结结果我就先先走了。因因为当时他他就有点控控制我的意意思，你知知道吗，就就是你今天天不能走。王女士后来来找到税务务部门举报报了这次阴阴阳合同的的事，该部部门相关负负责人告诉诉王女士可以以立案，但但最快解决决要等3个个月。王女士：举举报之后税税务部门后后来给我回回信了，但但是他们说说他们不管管。他的理理由就是说说，你的交交易没完成成。而且他他又按那个个

22、指导价格格，不低于于指导价格格去交易的的。由于交易没没有完成，税税务部门无无法介入。税务人员员说，如果果按照当时时北京市丰丰台区此类类房子每平平米指导价价不低于33500元元的标准计计算，由于于王女士的的房子是回回迁房，面面积60平平米，即便便是22万万成交也不不属于异常常，税务部部门同样没没有办法介介入。就在在王女士左右右为难的时时候，因为为王女士收了了房款却迟迟迟没有过过户，买家家认为王女士违约约，申请仲仲裁。从北北京仲裁委委员会出具具的这份仲仲裁结果来来看，王女士因为为违约，需需要全额返返还买方55930000元房款款，还需要要赔偿给买买方，包括括275550元仲裁裁费在内的的50000

23、0元。房房子没卖成成，反倒要要赔给买家家5万多块块钱，这让让王女士怎么么也想不通通。王女士：现现在我就有有一个想法法，我觉得得中介公司司他存在严严重的过失失。我觉得得他应该来来赔偿我这这个损失，所所以我准备备去起诉这这个中介公公司。为了少交税税、多贷款款而签的“阴阳合同同”，看似似对交易双双方都有利利，其实它它暗藏很多多风险。数数据显示，今今年上半年年，因为阴阴阳合同产产生的纠纷纷有3000多起，而而今年二手手房交易保保守估计的的逃税额度度在20亿亿元左右。阴阳合同同的存在，不不仅造成了了国家税收收上的重大大损失，也也给正常的的楼市数据据统计，放放了一颗迷迷雾弹，导导致统计数数据失真。那么，到

24、到底有什么么养的杀手手锏，能禁禁止阴阳合合同产生呢呢？邱宝昌律师师告诉我们们，因为阴阴阳合同引引起的纠纷纷呈上升趋趋势，上半半年，京城城的各家律律师事务所所就接到了了多起这样样的诉讼。北京汇佳律律师事务所所律师 邱邱宝昌邱宝昌：实实际上阴阳阳合同，是是一种虚假假的或者采采取一种欺欺骗的手段段，签订这这种合同，是是损害国家家利益的。本来是六六十万，做做成二十万万，它税少少了三分之之二。律师邱宝昌昌告诉记者者，按照目目前的法律律规定，签签订阴阳合合同是一种种违法行为为。根据中华人民民共和国税税收征收管管理法第第四十条规规定：“纳纳税人采取取虚假的纳纳税申报的的手段不缴缴或者少缴缴应纳税款款的，属于

25、于偷税。由由税务机关关追缴其不不缴或者少少缴的税款款，处以不不缴或者少少缴的税款款5倍以下下的罚款”。中华华人民共和和国刑法第二百零零一条规定定：纳税人人不缴或者者少缴应纳纳税款偷税税数额占应应纳税额的的百分之十十以上不满满百分之三三十并且偷偷税数额在在一万元以以上不满十十万元的处处三年以下下有期徒刑刑或者拘役役并处偷税税数额一倍倍以上五倍倍以下罚金金。偷税数数额占应纳纳税额300%以上并并且偷税数数额在100万元以上上的，处三三年以上七七年以下有有期徒刑并并处偷税数数额一倍以以上五倍以以下罚金。邱宝昌：另另外在这里里面作为一一个中介，它它是有责任任的。有一一些中介公公司，为了了促成交易易买卖

26、完成成，获取这这种佣金，它它就采取一一种阴阳合合同，中介介方起到了了推波助澜澜。或者是是出主意，再再他的主导导下，那他他承担责任任，因为他他是共同的的逃税。我爱我家副副总经理胡胡景晖告诉诉我们，地地税部门及及建委制定定了地区二二手房最低低指导价，以以确定一个个税收标准准，即交易易合同价格格不得低于于当地指导导价，也是是缴税的官官方依据。但是随着着近一两年年北京市房房价的一路路疯涨，最最低指导价价与实际成成交价间的的差额越来来越大，像像陈女士的刚刚刚出售的的朝阳区这这套房子，当当地的市场场价格已经经接近每平平米3万，但但市场指导导价不过才才五六千元元，最低指指导价实际际上已经难难以起到作作用。胡

27、景晖：从从现在各个个区域的最最低过户价价和成交价价来看的话话，平均的的这个价差差大概在220%左右右。如果要要想杜绝这这种行为的的话，从理理论上来讲讲，那就是是把目前政政府执行的的最低过户户价，调整整到一个跟跟市场比较较接近的水水平。中国指数研研究院院长长 莫天全全莫天全：西西方方国家家在制度上上也是做了了很多事情情，来避免免大家有机机会来钻这这个空子。你比如说说他对这个个指导价，用用这个第三三方，中立立的第三方方，不是用用得这个买买卖双方，也也不是用中中介公司，去去做这个房房屋的评估估。就是这这个市场的的指导价，跟跟市场的真真正成交价价是比较接接近的。莫天全认为为，提高政政府指导价价的更新频频率，缩小小政府指导导价与市场场价格之间间的差异，是是解决阴阳阳合同的最最有效办法法。此外他他还指出，加加强与独立立中介机构构的沟通和和合作，让让这些机构构参与政府府指导价的的制定和交交易规则的的设立尤为为重要。莫天全：指指导价跟市市场价能更更及时接轨轨。我们更更新更及时时更快一点点，这样就就是说不给给大家有这这个机会去去做这个阴阴阳合同，或或者说那个个空间已经经很小了，大大家不至于于为了一点点点小的利利益去做这这个阴阳合合同。莫天全特别别指出，德德国的经验验值得借鉴鉴。在德国国，