基于管理合同的饭店委托管理模式研究

1、 题目：基于于管理合同同的饭店委委托管理模模式研究基于管理合合同的饭店店委托管理理模式研究究摘要：本文文在分析饭饭店委托管管理模式的的基础上，通通过总结万万豪集团案案例，结合合我国饭店店业的发展展现状，试试图给我国国饭店业应应用委托管管理模式提提供参考和和借鉴。关键词：饭饭店；委托管理理模式；管理合同同一、研究背背景（一）国际际饭店集团团委托管理理的演进及及现状在全球范围围内，早期期的国际饭饭店集团多多是通过购购买不动产产方式达到到扩张的，如希尔顿顿、喜来登登等，自20世世纪50年年代起，希希尔顿饭店店集团和假假日饭店集集团分别以以委托管理理和特许经经营的方式式进行扩张，到了200世纪900年

2、代，越越来越多的的饭店集团团通过特许许经营和委委托管理模模式发展，直直到目前得得以发展壮壮大。世界著名饭饭店集团中中委托管理理经营的代代表如下：表1 22004年年世界著名名饭店集团团经营模式式状况饭店集团饭店数、房房间数（万万间）品牌经营模式万豪（美） 2655/48万豪、万丽丽、万怡、丽嘉、华华美达、新新世界、行行政公寓委托管理442.3，特特许经营占占53.1，带带资管理及及其它4.6喜达屋（美美） 774/223.8圣瑞吉斯斯、福朋、 寰鼎、至尊精选选、W饭店委托管理228.5，特特许经营441.8，带带资管理及及其它299.7雅高（法） 3894/45.3老沃特尔、伊比斯、墨奇勒、索

3、菲特、佛缪勒第第1、 汽汽车旅馆第第6委托管理115.4%，带资管理理46.5%；租租赁饭店221.8%，特许经营营16.3% 洲际（英）3250/53.6洲际、假日日、皇冠 、假日快快捷、 恒恒桥公寓、Canddlewoood委托管理约约占6，特特许经营约约占88.9，带带资管理及及其它5.1希尔顿（美美） 2142/34.5希尔顿委托管理33，特许许经营233.8% ，带带资管理及及其它733.2（二）我国国饭店业运运用委托管管理的必然然性长期以来，单单体饭店一一直是我国国饭店业的的主体部分分。所谓单单体饭店，是是指由企业业，组织或或个人拥有有并经营，不不加入任何何形式的联联盟，也不不属于

4、任何何饭店集团团的饭店。其特点是是单独，分分散地存在在于各城市市和地区，独独立进行营营销活动和和管理活动动。与连锁锁饭店相比比，此类饭饭店的经济济效益相对对低下。出现这种情情况，除了了供求关系系的作用外外，最主要要的原因就就是这些饭饭店的经营营管理水平平低下，饭饭店竞争力力相对不足足。然而目目前我国大大多数单体体饭店自身身缺乏足够够的资源和和能力来提提升经营管管理水平。因而，在在未来相当当长的一段段时间内，通通过委托托管理获获得饭店管管理公司的的支持，就就成为那些些自身缺乏乏管理经验验，同时希希望拥有饭饭店所有权权的业主解解决管理问问题的首选选方式。（三）目前前委托管理理模式中存存在的问题题一

5、般来说，饭饭店管理公公司或饭店店集团具有有成熟的管管理模式，能能够为单体体饭店提供供统一管理理方式，统统一广告宣宣传，统一一销售网络络，统一人人力资源配配置，统一一采购等方方面的优势势。但是，我我们也不能能忽视，在在饭店委托托管理市场场上，一方方面饭店管管理公司拥拥有的资源源能力参差差不齐，另另一方面相相当一部分分饭店管理理公司利用用自身的专专业优势，使使签订的合合同常常片片面强调管管理公司的的各类收益益，只管经经营不包利利润，导致致业主与管管理公司地地位上的不不对等。从世界范围围看，在饭饭店委托管管理模式发发展初期，饭饭店管理公公司由于其其知识专业业性，在与与饭店业主主的谈判中中具有较强强的

6、话语权权。但是伴伴随着饭店店管理公司司数量的增增加以及饭饭店业主的的日益成熟熟，饭店管管理公司的的话语权越越来越弱。这就形成成了另一种种局面，出出于对自身身资产的风风险控制，业业主对管理理公司的经经营管理常常常过度干干涉，使管管理公司与与业主在经经营权限及及管理合同同上出现意意见分歧，导导致双方产产生矛盾，造造成饭店委委托管理合合同提前终终止。管理公司和和业主如何何优化互相相的选择，处处理好双方方的关系，充充分发挥管管理公司的的优势，达达到共赢目目的，成为为饭店委托托管理经营营的重要课课题。本文文在分析饭饭店委托管管理模式的的基础上，通通过总结万万豪集团案案例，结合合我国饭店店业的发展展现状，

7、试试图给我国国饭店业应应用委托管管理模式提提供参考和和借鉴。二、文献综综述（一）国外外研究1.饭店委委托管理的的相关概念念研究美国康奈尔尔大学旅游游管理学教教授Jammes JJEystter关于于饭店委托托管理概念念的界定是是最典型的的。他认为为，饭店委托托管理是饭店业主和和饭店管理公公司之间签签订书面协协议，根据此协协议，饭店店管理公司司受权以饭饭店业主的的名义代表表饭店业主经经营管理饭饭店，并对对饭店业主负负责；作为回报报，饭店管理理公司得到到管理酬金金。他认为为饭店委托托管理的基基本概念由由三个基本本要点组成成:第一，饭饭店管理公公司全权负负责饭店的经营营管理，不受饭店业主的的干预；第

8、二，饭店店业主支付付一切经营营费用和财财务费用，并承担所所有权风险险；第三，除重大疏疏忽或欺诈诈行为之外外，饭店经营营者的行为为受饭店业主的的保护。2.饭店委委托管理的的谈判策略略及契约条条款安排研研究Jamess JEystter对饭饭店委托管管理进行了了追踪研究究，19888年时发发现，业主主在委托管管理中开始始具备更多多的讨价还还价实力；19933年时，指指出业主讨讨价还价实实力增强的的趋势变得得更加普遍遍；19997年时，认认为有利于于业主讨价价还价实力力的这种变变化趋势已已经形成。Kareen Joohnsoon（19999）根据调查查指出，随着过去去几年行业业的繁荣，利益的天天平又

9、在一一定程度上上转向了饭饭店运营商商，但业主掌掌握了800年代时没没有的一些些权力（如预算审审批、根据据销售情况况中止协议议等）。Robbert Schllup（20044）认为，双方对各各自关键领领域事项的的相互理解解是达成能能够平衡双双方利益的的饭店管理理契约的方法法，这样才才能保证双双方实现各各自的长期期目标。3.饭店委委托管理与与其他饭店店管理模式式的比较研研究Charlles AABelll（19933）对饭店委托托管理和饭店特许经经营的起源源和发展进进行了论述述，对饭店业主在在与饭店管理公公司谈判和和与特许方方签订特许许经营协议议时应实施施的策略进进行了探讨讨，并提出了了一些建议议

10、。Farrok JJConttracttor和SSumitt KKunddu（19988）结合交易易成本理论论、代理理理论、组织织能力理论论对饭店管理公公司管理模模式优化选选择的决定定因素进行行了探讨，并运用规规范分析法法和一般化化的LOGGIT模型型对这些因因素在国际际饭店领域的的影响范围围进行了分分析。ChhekittanSDev、MKrisshna Erraamillli和Saanjeeev Aggarwaal（20022）对饭店管理公公司在拓展展国际饭店店市场时，应该选择择饭店委托托管理模式式还是选择择特许经营营模式的决决定因素进进行了探讨讨。Anaa Rammon RRodriigu

11、ezz（20022）对西班牙牙饭店管理公公司在国际际市场上拓拓展业务时时的进入模模式进行了了研究，重点对影影响进入模模式的关键键因素进行行了探讨。4.衡量饭饭店管理公公司运营绩绩效的研究究Peterr Raiinsfoord（19944）通过对饭店店业主选择择饭店管理公公司的标准准、评价饭饭店管理公公司绩效的的标准和业业主对饭店店管理公司司所提供信信息的类型型和及时性性期望进行行了论述。得出结论：饭店委托托管理在近近期将以运运营绩效为为基础并对对饭店业主有有利。Joonathhan BBergeer（19977）分别从饭店店业主和饭店店管理公司司的角度对对如何制定定委托管理理的绩效标标准进行了

12、了探讨，并就委托管管理中常用用的绩效衡衡量标准对对双方利益益和对其他他相关条款款的影响方方面进行了了分析。GGreg-ory ADentton和BBrucee Whiite（20000）探讨了如如何引入平平衡计分卡卡来协调饭饭店业主和和饭店管理公公司的目标标，同时作为为一种绩效效测量工具具对饭店运营状状况进行评评估、对饭饭店管理公公司进行考考核。Caathy AEnz、LinddaCannina和和Katee Wallsh（20011）分析了衡衡量饭店运营绩绩效的三个个常用指标标:每日房房价、每间间房收入和和入住率，认为另外外两个统计计指标饭店行业绩绩效指标的的中位数（mediian）和最常见

13、见值（modaal vaaluess）可以作为为饭店行业的的需求数据据，并与营运运绩效数据据做对比，建立饭店的绩效效衡量基准准，以便饭店投资商商和饭店管理公公司做出适适当的决策策。5.对饭店店委托管理理司法判例例的分析和和研究Michaael CShinndlerr（19977）通过对万万豪、凯悦悦等三个饭饭店司法判判例的分析析，阐述了这这些判例对对饭店业主与与饭店运营商商关系的潜潜在影响，认为利益益的天平正正在向饭店店业主一方方倾斜。MMichaaelCShinddler（19988）通过对喜喜来登饭店店司法判例例的分析，从法律角角度探讨了了在饭店管理公公司持有饭饭店较少股股份（仅为1%）的

14、情况下下，饭店业主单单方面提前前终止饭店店委托管理理的做法，揭示了饭店店业主在委托托管理谈判判中的地位位提升。TTony Delaa Cruuz（20022）根据20002年纽纽约大学国国际旅游业业投资会议议上有关专专家的发言言指出，饭店委托托管理诉讼讼已经居于于与饭店相关的的各种诉讼讼之首，问题主要要集中在对对饭店管理公公司的激励励约束方面面。Meggan RRowe （20033）对Chaarlesston，WV诉万豪饭店店案进行了了分析，指出饭店管理公公司在隐瞒瞒关联交易易、收受折折扣、分摊摊计算机系系统和培训训费用方面面的做法，使饭店业主对对饭店管理公公司的忠诚诚度产生了了怀疑，从而导

15、致致相关诉讼讼案增加。（二）国内内研究以“饭店委委托管理”为主题在在CNKII上进行搜搜索，共搜搜索到文献献22篇，经经过甄别，其其中专门研研究饭店委委托管理的的文章7篇。陈勇（20006）以以国际旅游游业专业研研究文献为为资料来源源,梳理与与分析了国国外的酒店店委托管理理研究成果果。在此基基础上,本本文对国外外酒店委托托管理的研研究进行了了评价,并并从研究内内容、研究究思路和研研究方法等等六个方面面指出了国国外酒店委委托管理研研究对我国国酒店委托托管理研究究的启示。张华友（22003）分析了我国酒店管理公司发展现状以及发展中存在的问题，并提出了相应的策略。黄红莉和潘年娇（2007）试图通过对

16、现阶段委托管理在国内外饭店业发展现状进行分析总结，从业主方和经营方两个角度对中国饭店业委托管理经营模式障碍进行研究，并对中国饭店业委托管理经营模式的科学发展之路提出了建议。邹益民（2007）在文献研究与访谈的基础上,建立了成功实施单体饭店委托管理的关键影响因素的理论假设模型及指标体系,并通过问卷调查与统计分析进行了实证研究。研究结果表明,单体饭店委托管理成功实施的影响因素可分为5个维度:业主自身角色正确定位、饭店硬件匹配、合同全面合理、业主对管理公司准确选择和管理公司对合同有效实施,具体有27个关键影响因素。李秀娜（2006）从反垄断法角度审视饭店委托管理。提出我国正在制定过程中的反垄断法应充

17、分考虑特许经营和饭店委托管理这种特殊的经营模式,在特定市场认定、市场力量界定等相关问题上深入研究,制定出既符合我国国情,又符合各种产业特点,包括特许经营业和饭店委托管理特征的“经济宪法”。王德秀（2009）分析了国际带资委托管理形式对中国酒店带来的的股权结构变化和委托代理问题，究其原因可以归结为中国酒店业在竞争力方面相对不足的劣势。只有通过培育并发展中国本土的酒店集团，引入更多的外资，完善委托管理的制定与管理以及加强对管理方的激励与约束等措施，才能弱化这类酒店公司治理中存在的问题。麦毅菁（2008）通过分析万豪酒店集团化发展的演变过程及相关启示，提出委托管理模式是十分适用于中国饭店集团化发展的

18、一种方式。随着逐渐出现的中国委托管理模式的饭店集团的实践，相关的理论将更为丰富。（三） 文文献研究评评价总体来讲，国国内外研究究的相同之之处是：饭饭店委托管管理相关文文献远远少少于饭店运运营管理的的文献。不同之处是是：国外学学者在饭店店委托管理理方面的研研究更加深深入，范围围也更广泛泛，经历了了研究领域域不断扩展展、研究内内容不断细细化、研究究体系不断断完善的过过程。但国国外学者对对饭店委托托管理的研研究也有一一定的局限限性，他们们的研究绝绝大部分以以调查为基基础，专注注于饭店委委托管理的的契约条款款、谈判策策略、发展展趋势、诉诉讼案例、管理模式式、运营绩绩效等方面面的实证研研究，而缺缺乏对饭

19、店店委托管理理的系统性性理论分析析和研究。而国内专门门关于饭店店委托管理理的文献太太少，而且且研究角度度太宏观，针针对饭店委委托管理模模式在中国国饭店集团团的应用状状况的系统统研究还没没有，各方方面都有待待进一步完完善。三、饭店委委托管理模模式的具体体分析（一）饭店店委托管理理模式的形形成饭店委托管管理模式的的实质是所所有权与经经营权的分分离，它是是一种非股股权式的饭饭店管理模模式，属于于委托代理理型企业制制度安排。具体地说说，饭店委委托管理模模式就是通通过饭店业业主与饭店店管理公司司签署管理理合同来约约定双方的的权利、义义务和责任任。饭店业业主雇用饭饭店管理公公司作为自自己的代理理人，承担担

20、饭店经营营管理职责责。作为代代理人，饭饭店管理公公司以饭店店业主的名名义，拥有有饭店的经经营自主权权，负责饭饭店的日常常经营管理理，定期向向饭店业主主上交财务务报表和饭饭店经营现现金流，并并根据合同同约定获得得管理酬金金。饭店业业主作为委委托人，为为饭店提供供土地使用用权、建筑筑、家具、设备设施施、运营资资本等，并并根据合同同约定承担担相应法律律与财务责责任。饭店委托管管理模式形形成的前提提是饭店管管理知识的的专用性。具体地说说，饭店业业主由于缺缺乏专业的的饭店经营营管理知识识和经验，在在实际经营营中，面临临诸多困难难与问题，因因此就产生生了聘请专专业饭店管管理公司来来经营管理理饭店的需需求，

21、需求求产生供给给，专门从从事饭店管管理业务的的饭店管理理公司应运运而生。二二者通过饭饭店委托管管理结合在在一起，就就形成了饭饭店委托管管理模式。 由以上可以以看出，在在饭店委托托管理模式式发展初期期，饭店管管理公司由由于其专业业性，在与与饭店业主主的谈判中中具有较强强的话语权权。但是伴伴随着饭店店管理公司司数量的增增加以及饭饭店业主的的日益成熟熟，饭店管管理公司的的话语权越越来越弱，这这在饭店管管理合同的发展展趋势中可可以体现。（二）运行行机制饭店委托管管理模式是是通过输出出管理，对对下属饭店进进行紧密的的控制和直直接的经营营管理。其其运作主要要分为启动动、计划、执行、控控制和收尾尾这几个阶阶

22、段。其运运行机制包包括以下几几个方面：第一，在在饭店业主主与饭店管管理公司签签订管理合合同之后，饭饭店管理公公司雇用饭饭店总经理理，并指导导、支持饭饭店总经理理的工作，饭饭店总经理理就酒店经经营成果对对饭店管理理公司负责责，饭店管管理公司对对饭店总经经理有很强强的影响力力。第二，饭饭店管理公公司向业主主提供财务务收益，主主要通过财财务报表与与业主沟通通，业主则则向饭店管管理公司支支付管理酬酬金。这两两个实体的的相互影响响比较对等等。第三，业业主为饭店店总经理和和员工支付付工资，饭饭店总经理理则负责确确保饭店的的服务质量量，业主可可到现场检检查饭店服服务质量。（如图33-1）图3-1 饭店委托托

23、管理运行行机制简图图（三）饭店店管理合同同分析从以上内容容可以看出出，饭店委委托管理模模式的核心心和载体为为业主与饭饭店管理公公司签订的的饭店管理理合同，它它是双方权权利与义务务得以实现现的保证。因此，下下文主要就就饭店管理理合同的相相关内容进进行分析。1. 饭店店管理合同同的主要内内容饭店管理合合同一般包包括五类条条款：一般般条款、财财务条款、管理条款款、经营条条款和营销销条款。具具体地说，一一般条款主主要描述合合同双方的的缔约关系系，即饭店店管理公司司和饭店业业主的委托托代理关系系，合同期期限，酒店店名称的使使用，必要要的批准程程序，业主主对绩效要要求，违约约及合同终终止，以及及对东道国国

24、法律仲裁裁的维护。财务条款款体现合同同双方在财财务方面达达成的一致致，包括基基本管理费费用、奖励励管理费及及支付方法法，业主的的财务目标标，管理公公司提高绩绩效的责任任，固定资资产折旧费费和投资性性质的费用用摊销及更更新基金，经经营方案及及财务预算算，营运资资本平衡，股股本及负债债，保险和和风险防范范，不可抗抗力，税务务，开业前前预算等。管理条款款规定各种种管理事项项，包括档档案和报告告书，使用用的记账系系统及财务务报告的递递交频率，饭饭店人事安安排，法律律及资格认认证，技术术服务等。经营条款款规定饭店店在经营过过程中的各各种事项，包包括经营计计划，价格格制定，提提供的服务务，采购，服服务条款

25、，质质量标准及及检查，开开业前管理理服务等。营销条款款规定业主主在营销方方面对管理理公司的要要求，包括括营销，广广告及促销销计划，预预订系统和和服务等。2饭店管管理合同的的发展趋势势本文主要从从管理合同同的初始期期限、延期期条款、基基本管理费费用、奖励励管理费用用、绩效条条款、合同同终止条款款这几个方方面来说明明饭店管理理合同的发发展趋势，以以下数据来来自Jonnes LLang LaSaalle Hoteels 发发布的GGlobaal Hootel Manaagemeent AAgreeementt Treends中关于亚亚太地区饭饭店管理合合同的部分分（说明：样本来自自8个国家家的28个

26、个饭店管理理合同，覆覆盖的客房房91766间）。（1）初始始期限较长的初始始期限给合合同双方提提供了稳定定性，但却却降低了业业主单方面面更换管理理公司的灵灵活性。较较短的合同同期限提高高了双方的的选择灵活活性，但却却对管理公公司不利，因因为管理公公司想要在在更长的期期限内管理理饭店，以以收回前期期投入，包包括时间和和精力上的的。一般地，饭饭店集团下下的管理公公司由于具具有一定的的品牌认知知度，业主主与其签订订的初始期期限往往较较长，至少少8-100年。而对对于单体饭饭店管理公公司而言，如如果管理新新开业酒店店，至少需需要5年时时间来收回回前期投入入，如果管管理已开业业酒店，则则至少需要要2-3

27、年年来收回前前期投入。在美国，饭饭店集团下下的管理公公司与业主主签订的平平均初始合合同期限已已经由原来来的20年年缩短为如如今的155年，而单单体饭店管管理公司与与业主协商商的最大的的初始合同同期限为110年。从Jonees Laang LLaSallle HHotells 发布布的Glloball Hottel MManaggemennt Aggreemment Trennds（下下文称“该报告”）中，笔笔者得知，22005年年亚太地区区饭店管理理合同的平平均初始期期限为122年，大多多数的管理理合同的初初始期限为为10年，占占样本总数数的67.9%。此此外，与三三、四星级级酒店相比比，饭店

28、管管理公司与与五星级酒酒店签订的的期限更长长。从20099年12月月26日CCCTV-2中国国财经报道道中，笔笔者得知，在在中国，外外资酒店与与饭店业主主签订的管管理合同的的平均期限限为15年年。（2）延期期选择权延期选择权权的归属问问题也是业业主和管理理公司争论论的焦点，目目前，从全全球范围看看，延期选选择权仍普普遍地归属属于饭店管管理公司，但但是伴随着着业主市场场话语权的的提升，延延期选择权权正逐渐向向业主倾斜斜，业主往往往根据管管理公司的的经营业绩绩来决定是是否延期。该报告显示示，由管理理公司决定定是否延期期的比例由由20011年的411.7%降降为20005年的55%，由业业主决定是是

29、否延期的的比例由22001年年的11.1%上升升到20005年的115%，由由任一方决决定是否延延期的比例例由20001年的336.1%降低到22005年年的5%，由由双方共同同决定是否否延期的比比例由20001年的的由20001年的111.1%增加到550.0%。从20011年的主要要由管理公公司决定是是否延期，到到20055年的双方方共同协商商是否延期期成为主流流，以及业业主决定是是否延期的的比例的提提升，这一一过程预示示着延期选选择权的归归属将逐渐渐过渡到业业主。（3）基本本管理费用用基本管理费费用是按总总收入的一一定百分比比来计算，这这个百分比比随着管理理期限的延延长而增长长。该报告告

30、显示，与与20011年相比，平平均的基本本管理费用用有所下降降，并且零零基本管理理费用（117.9%）的趋势势日益明显显。此外，三三星级酒店店的基本管管理费用高高于四五星星级酒店。（4）奖励励管理费用用奖励管理费费用是按GGOP的一一定比例计计算。一些些管理合同同规定，以以固定的比比例计算奖奖励管理费费用，一般般为7%、8%和110%。大大多数管理理合同以浮浮动比例来来计算奖励励管理费用用，浮动比比例一般在在5-100%这一范范围之内。此外，四四五星级酒酒店的奖励励管理费用用高于三星星级酒店，这这与四五星星级酒店的的基本管理理费用低于于三星级饭饭店的状况况一致。（5）绩效效条款 绩效条款要要求

31、饭店管管理公司以以饭店的星星级标准、品牌标准准经营饭店店，同时达达到合同规规定的绩效效水平。越越来越多的的业主要求求饭店管理理公司必须须达到合同同规定的绩绩效的最小小值。有些些合同通过过GOP来来规定绩效效最小值，还还有一些合合同以固定定的RevvPAR来来规定绩效效的最小值值。该报告显示示，大多数数业主要求求管理公司司必须达到到预期GOOP的800%。如果果饭店管理理公司连续续两年达不不到这一目目标，饭店店业主将终终止合同。一般地，饭饭店管理公公司将通过过分析预期期与实际情情况的差距距来说明未未达到预期期的原因，但但这种情况况只允许发发生一次。（6）合同同终止条款款 合合同终止包包括以下两两

32、种情况：第一，无无理由终止止。所有允允许业主无无理由终止止条款的合合同都要求求业主给管管理公司赔赔偿一定的的费用，当当然，前提提是管理公公司履行了了条约。通通常情况下下，赔偿金金的数额是是以最近十十二个月的的管理费用用的2倍或或者某一特特定阶段的的预期管理理费用金额额为标准。随着剩余余合同期限限的减少，赔赔偿金减少少。该报告告显示，酒酒店星级越越高，无理理由终止发发生的可能能性越小。第二，资资产变卖终终止。当饭饭店业主想想要出售饭饭店资产时时，饭店管管理公司通通过以下途途径来维护护自身利益益。要求新业主主继续履行行合同。饭饭店管理公公司认为其其在开发酒酒店价值中中做出了贡贡献，因此此理应继续续

33、进行经营营。一般地地，与单体体酒店管理理公司相比比，新业主主更愿意继继续履行与与饭店集团团下的管理理公司的合合同。如果新业主主不继续履履行合同，管管理公司将将获得一定定的终止赔赔偿费，终终止赔偿费费的计算以以最近122个月的管管理费用的的2倍为基基础，或者者直接按照照固定的金金额支付。要求优先购购买权或者者优先叫价价权。优先先购买权给给予管理公公司优先购购买的权利利，具体地地说，在第第三方购买买者提出购购买条件后后，只要管管理公司在在30-660天内提提出相同的的条件，管管理公司就就可以优先先购买酒店店资产，优优先购买权权对管理公公司有利，因因此，管理理公司通常常想要拥有有优先购买买权。而业业

34、主更愿意意管理公司司拥有优先先叫价权，因因为优先购购买权抑制制了业主更更好地出售售酒店，优优先叫价权权给予管理理公司优先先提供价格格的权力，在在给定的时时间内，如如果第三方方购买者提提供的价格格超过管理理公司提供供的价格，业业主就可以以将酒店卖卖于第三方方。从目前前情况来看看，尽管优优先购买权权的使用范范围较为广广泛，但优优先叫价权权条款正在在越来越多多地被使用用。综上，在饭饭店管理公公司与饭店店业主的博博弈中，延延期选择权权越来越取取决于饭店店业主，管管理费用结结构中基本本管理费用用比例的下下降和奖励励管理费用用比重的上上升，业主主对管理公公司达到经经营绩效的的要求越来来越苛刻以以及合同终终

35、止时越来来越多地使使用有利于于业主的优优先叫价权权。这些趋趋势都表明明，饭店管管理公司正正在逐渐丧丧失市场话话语权。那那么，饭店店管理公司司如何更好好地生存呢呢？下文通通过研究万万豪委托管管理模式的的案例，总总结其经验验，并在此此基础上，寻寻找我国饭饭店管理公公司的发展展方向。四、案例万豪国际集集团是全球球首屈一指指的酒店管管理公司和和入选财富富全球5000强名录录的企业。万豪集团团以管理及及特许经营营方式等方方式在全球球管理或特特许经营超超过28000家酒店店及度假村村，约511500个个房间和1100000的产权度度假别墅，成成为当今世世界酒店业业的领军者者。万豪集集团所管理理的酒店数数量

36、一直名名列榜首，而而且每年均均呈稳定上上升的趋势势，其管理理规模也不不断扩大。（一）万豪豪饭店管理理合同模式式的发展过过程万豪早期的的经营方式式以租赁酒酒店以及抵抵押酒店为为主，当时时这种方式式在租用或或兴建小型型餐厅方面面运作得比比较好。到了20世世纪70年年代中期，当当这种经营营方式运用用于大型餐餐厅、酒店店时就行不不通了。由由于酒店要要提供齐全全的设备，其其价格高达达上千万美美元，庞大大的抵押费费用，不但但限制了兴兴建饭店的的数量，也也限制了股股东的投资资回报。因此，在11978年年初，在几几位财务专专家的协助助下万豪改改革了整个个饭店业的的经营方式式，其中最最大的改变变就是把公公司定位

37、成成为饭店管管理公司，而而不是拥有有饭店的公公司。（二）万豪豪管理合同同模式的发发展的原因因万豪采取扩扩张的方式式上，比较较喜欢管理理合同的方方式方法，通通过管理合合同模式以以输出管理理等方式使使集团业务务得到扩张张，并成为为全球十大大酒店管理理公司之一一。万豪坚坚持单一输输出管理的的原则，很很少参与控控股，集团团只输出管管理不输出出资金也是是考虑了多多方面因素素。第一，考虑虑维持良好好的业主关关系。由于于集团已经经管理着许许多酒店，如如果再投资资其他酒店店，就会造造成为业主主管理酒店店同时自己己拥有酒店店的情况，不不可避免地地带来利益益性冲突。许多业主主便会抱怨怨集团不肯肯把最好的的管理人派

38、派到自己不不参股的酒酒店，而且且会认为两两种酒店在在客源、市市场方面存存在差距。所以，单单一的输出出管理对于于业主更有有吸引力。第二，结合合自身的优优势和不足足，只输出出管理使它它们能够集集中精力和和资源，把把管理做好好做精。通通过以管理理型为主的的人才，向向全世界推推广自己的的管理理念念。第三，还考考虑到降低低成本和降降低风险的的问题。管管理一家酒酒店，投资资只不过是是技术更新新、品牌维维护、系统统维护等开开支。但参参股一家酒酒店，从土土地使用费费、建筑费费、硬件设设施到装修修更新等，每每一项都是是不小的开开支。借助助业主方拓拓展自己的的品牌是集集团扩大自自己势力范范围的良策策之一。（三）万

39、豪豪饭店管理理合同模式式应用的程程序1.基本的的流程万豪酒店管管理集团受受业主方委委托，与业业主方签订订委托管理理合同，并并派出以总总经理为首首的经营管管理团队对对托管的饭饭店进行管管理的一种种经营方式式。万豪集集团对酒店店的经营结结果负责，并并按照经营营业绩定期期从业主方方获得管理理费用。其基本的流流程是:（1）对被被委托管理理的酒店项项目进行考考察评估，并并出具市场场分析报告告和可行性性分析报告告；（2）根据据分析报告告，明确该该酒店市场场定位和星星级标准，并并结合万豪豪酒店管理理集团各酒酒店品牌的的相关标准准，确定该该酒店所适适用品牌；（3）与酒酒店业主签签订国际标标准的酒店店全权管理理

40、合同；（4）万豪豪酒店管理理集团将任任命和委派派以外籍总总经理为首首的管理团团队，并依依据万豪豪酒店管理理标准手册册对被托托管酒店实实施全面管管理。2.适宜万万豪酒店管管理集团介介入酒店项项目的几个个阶段（1）设计计阶段:万万豪酒店管管理集团建建议酒店开开发商在酒酒店设计的的初期就与与酒店管理理公司确立立合作关系系，这样做做是因为酒酒店管理公公司的前期期介入可以以使酒店项项目在设计计、功能布布局和建设设过程中避避免犯不必必要的错误误，从而避避免在资金金或人员方方面产生不不必要的浪浪费。（2）筹建建阶段:针针对尚处于于筹建阶段段的酒店项项目，万豪豪酒店管理理集团可以以为酒店开开发商提供供专业化的

41、的国际酒店店管理顾问问及技术支支持服务，其其中包括:施工及设设备配置要要求、平面面布局概念念、酒店整整体风格设设计理念、建筑主题题以及酒店店文化的定定位、员工工的招聘和和培训、策策划筹办开开业事宜等等领域。（3）建造造阶段:对对于在建的的酒店项目目，万豪酒酒店管理集集团可以对对现有施工工阶段或建建筑结构进进行评估和和定位，以以国际化的的设计理念念，结合酒酒店市场定定位，以及及就运营实实际需求对对原有规划划设计进行行分析和修修订，从根根本上提升升酒店外在在品质。（4）经营营阶段:对对于己经处处于运营阶阶段的酒店店项目，万万豪酒店管管理集团将将首先借助助于丰富的的国际化酒酒店管理经经验，对酒酒店现

42、状进进行全面分分析，为酒酒店确立一一揽子改进进方案。该该方案将结结合雅阁国国际化品牌牌优势、专专业管理团团队和服务务管理标准准，为酒店店引入国际际化营销系系统、财务务控制系统统、培训系系统以及服服务运作系系统等，从从而彻底改改变酒店经经营管理状状况。从根根本上提升升酒店的内内在品质。万豪酒店店管理集团团根据每个个酒店项目目所处不同同阶段，灵灵活应对以以满足酒店店开发商在在酒店开发发不同时期期对酒店管管理公司的的需求。（四）万豪豪基于管理理合同的盈盈利模式万豪在中国国市场上主主要以管理理酒店为主主，通常万万豪只是受受雇于合作作伙伴，替替投资方也也就是业主主来打理酒酒店，并不不拥有酒店店的所有权权

43、。通过输输出管理，万万豪集团可可获取三部部分的收入入。第一部部分是“基本工资资”，就是和和业主签订订的合作协协议上规定定的管理费费。第二部部分是“奖金”，是当酒酒店业绩超超过预期后后的超额奖奖励。第三三部分是“手续费”，业主通通过万豪的的全球酒店店系统进行行市场推广广、房间预预订、宣传传等相关的的收费。此此外，万豪豪如果不能能使酒店达达到协议上上写明的最最低利润，也也要向业主主进行一定定的赔偿。万豪通过输输出管理从从中获得三三部分收入入不仅数额额可观，而而且结构对对万豪集团团是非常有有利:万豪豪的管理费费在全球的的酒店业界界是首屈一一指，这颗颗“定心丸”极大地降降低了投资资风险;超超额奖励使使

44、万豪能像像公司的独独立董事一一样无需入入股便可以以享受到经经营的利润润，很大程程度上增加加了提高管管理质量和和效率的积积极性;而而业主使用用万豪的酒酒店系统又又同时强化化、扩大了了其在全球球的业务网网络。五、中国饭饭店委托管管理模式障障碍分析关于委托管管理的文献献很多，委委托管理模模式的研究究也已成型型，学者都都认为委托托管理有益益于酒店集集团化经营营，甚至跨跨国经营。但是国内内目前有很很多的单体体酒店并没没有进行委委托管理，笔者分别从酒店业主、管理合同、酒店管理公司三方面来总结此现象的原因。（一）酒店店业主方原原因1.管理思思想落后很多酒店所所有者和管管理者思想想意识落后后，或者出出于一己之

45、之利，不愿愿意把自己己的饭店置置于别人的的管理之下下，哪怕是是一家公认认的、有名名望的管理理公司。 我国大部分分饭店尚未未完成政企企脱钩和产产权明晰的的制度变革革，许多还还是小作坊坊式的经营营方式和经经营思想，缺缺乏现代企企业制度及及思维方式式，制约了了饭店管理理公司的发发展。由于于国内饭店店管理公司司接管的饭饭店多为国国营中小饭饭店，它们们中的大部部分存在产产权不明晰晰，造成所所有权和经经营权的缺缺位、错位位和越位等等，使基于于现代企业业制度下的的受托管理理难以维系系。2.嫁接风风险思想相当多的饭饭店要求管管理方出资资承包自己己的饭店，自自己只想着着把风险完完全转嫁;也有些饭饭店业主要要求管

46、理方方必须购买买饭店的一一部分股份份，成为股股东，以为为这样才能能使双方真真正成为利利益共享、风险共担担的共同体体。 这些些条件是酒酒店管理公公司接受不不了的，故故不利于委委托管理的的发展。3.集团区区域化纵观我国的的饭店集团团，一部分分是上海、北京等大大城市的饭饭店集团；一部分是是以省为单单位组建的的酒店集团团.前者如如锦江集团团、新亚集集团、建国国饭店集团团等;后者者如华天酒酒店集团（主要在湖湖南）等。由于于这些饭店店集团大多多数是由当当地政府用用行政手段段划拨而成成，旅游（饭店）集团大多多带有接受受政府授权权管理国有有资产的意意思。由于于地方政府府只能划拨拨其管理区区域范围内内的饭店，因

47、因而就出现现了区域性性饭店集团团多而全国国性乃至跨跨国境饭店店集团少的的情况。如如首旅集团团，作为目目前全国资资产规模最最大的旅游游企业集团团，业务涵涵盖旅游业业中的饭店店、旅行社社、汽车营营运、餐饮饮服务、旅旅游景点等等诸多方面面，总资产产130亿亿元。以饭饭店为例，首首旅集团所所属饭店的的95%均均在北京，虽虽然管理水水平比较先先进，但基基本没有网网络化，而而且一个饭饭店一个品品牌，没有有形成统一一的集团品品牌。更重重要的事，由由于同在北北京，饭店店等级和市市场定位也也比较接近近，这些饭饭店内部本本身就存在在着直接的的竞争。这这些集团应应该通过饭饭店的产权权调整（如出售、置换等），把集团团

48、在北京的的一部分饭饭店变现，然然后用这部部分钱去发发展自己在在外地的成成员饭店，施行委托托管理，壮壮大自己的的饭店集团团。 4.二三线线城市没有有意识到委委托管理的的意义一方面，由由于二三线线城市的客客源主要来来自当地的的政府部门门、各个机机关单位，而而这部分客客源业主比比酒店管理理公司更容容易打交道道，并且管管理合同中中规定与当当地政府的的关系由业业主来处理理；另一方方面，正如如前面所说说酒店管理理公司只管管管理，不不管效益，二二三线城市市比起一线线城市，对对于先进的的管理理念念，网络形形成，业主主更看重短短期的经济济效益及投投资回报率率。（二）酒店店管理合同同方面问题题笔者主要从从合同中酒

49、酒店管理公公司的工作作某些条款款来分析不不利于委托托管理的因因素。1.“乙方方派出业务务骨干筹备备酒店开业业，作好开开业前的各各项准备工工作，包括括人员和设设备运行与与到位。”酒店管理理公司的业业务骨干素素质如何，是是否良莠不不齐，有没没有管理相相似酒店的的经验。2.“宾馆馆装修期间间提出专业业的整改意意见和建议议。”基于这一一点，委托托方应在酒酒店装修前前就根据自自己的市场场定位和星星际选择好好酒店管理理公司，在在装修期间间与管理公公司联系，让让他们参与与到酒店的的装修过程程中来，以以便于日后后的酒店经经营。3.“负责责为宾馆建建立相应的的管理体系系和服务体体系，按照照星级宾馆馆的标准实实施

50、全面质质量管理。”全面质量量管理是管管理理念的的一种创新新，是一门门管理科学学，没有具具体的指明明酒店管理理公司的工工作，管理理的程度更更是不可衡衡量。4.“负责责为宾馆的的经营拓展展客源市场场，建立酒酒店自身销销售网络系系统，并利利用乙方现现有的酒店店网络，积积极使用电电子商务，积积极促销酒酒店旅游市市场。”这一点正正是北京、上海这类类大城市的的酒店业主主选择国外外酒店管理理公司的重重要原因之之一。像这这些大城市市，酒店的的大部分客客源是来自自国外的旅旅客，而业业主认为国国外的酒店店管理公司司熟悉这部部分客源。5.“通过过深入的调调查研究和和理论分析析，向甲方方股东提交交酒店的年年度预算、年

51、度经营营计划以及及酒店最佳佳的产品组组合内容和和远景发展展规划。”相对于目目前来说，大大部分业主主在这方面面的专业知知识贫乏，由由于信息不不对称，酒酒店管理公公司很可能能敷衍了事事，在没有有对当地消消费水平，市市场需求进进行调研的的情况下，随随便提出一一份计划书书。6.“乙方方竭尽全力力完善、维维护好酒店店的硬件设设施，使之之能良性循循环，确保保酒店常新新、环境完完美、不断断完善和配配套。”对于高星星级酒店而而言，设备备更换费用用占经营费费用的很大大一部分，而而酒店管理理公司在维维护设备方方面的责任任并没有量量化，很难难去测量酒酒店管理管管理公司的的责任。（三）酒店店管理公司司方面问题题1.数

52、目过过多过滥，知知名者屈指指可数到目前为止止，我国饭饭店管理公公司已经超超过1000家，其中中旅游管理理部门审批批的有300多家，其其余均为工工商管理部部门审批。从数量上上看，我国国的饭店管管理公司不不可谓不多多，但如果果说起知名名的管理公公司，那就就屈指可数数了。即便便是业内人人士，也只只能列举诸诸如锦江国国际酒店管管理公司、建国国际际酒店管理理公司、（湖南）华天酒店店管理公司司、（广州）东方酒店店管理公司司，以及作作为酒店联联合体的中中国名酒店店俱乐部等等，总数大大概不会超超过十家。很多所谓谓酒店管理理公司在有有关部门注注册后就销销声匿迹了了，也有很很多只是管管理着一两两家酒店勉勉强度日。造成这一一现象的原原因主要