北京西山国际文化小镇土地一级开发项目工作1712248372-百

1、 金宸集团成就世界人居梦想PAGE PAGE 60北京西山山国际文文化小镇镇 一级土地地开发实实施方案案目 录一、前言言3（一）项项目分宗宗图 3（二）项项目工作作总体情情况 41、各地地块的基基本情况况、开发发顺序简简介42、项目目征地总总体费用用情况53、项目目国有土土地收购购总体费费用情况况54、项目目拆迁总总体费用用情况55、项目目市政总总体费用用情况66、项目目一级开开发总投投资估算算77、项目目融资总总体工作作安排 7二、项目目总体市市政实施施方案9三、项目目中各地地块一级级土地开开发工作作方案 141、刘娘娘府南区区（C11、C22）地块块工作方方案142、刘娘娘府北区区（A11

2、、A22）地块块工作方方案233、福寿寿岭地块块工作方方案 3334、模式式口地块块工作方方案 4425、法海海寺公园园工作方方案 550四、投资资分析 52五、融资资计划533六、北京京西山国国际文化化小镇一一级土地地开发总进进度横道图57七、结束束语57北京西山山国际文文化小镇镇土地一级级开发项项目工作作报告一、前言言石景山位位于长安安街西沿沿线，是是外城四四区中距距市区最最近的城城区，北北枕小西西山，西西倚永定定河，是是城八区区中唯一一有山林林的城区区，自然然环境优优美。该该区域拥拥有法海海寺、八八大处公公园、承承恩寺、模式口口历史文文化保护护街区，具有深深厚的历历史底蕴蕴。北京西山山国

3、际文文化小镇镇位于石石景山区区中部，分为模模式口和和刘娘府府两个片片区。其其中模式式口片区区与翠微微山相连连、刘娘娘府片区区与金顶顶山相连连，永定定河自西西向东穿穿过刘娘娘府片区区，项目目傍山依依水，具具备良好好的开发发条件，结合石石景山未未来的发发展规划划和周边边的房地地产开发发趋势来来看，项项目有着着良好的的市场前前景。结合北京京西山国际文文化小镇镇权属地地界的自自然分布布、政府府对项目目开发顺顺序的要要求、拆拆迁难度度、资金金周转，开发周周期和进进度及每每个地块块不同现现状等情情况和要要求，将将项目分分为七宗宗地块，具体分分宗如下下：（一）项项目分宗宗图（二）项项目总体体情况1、各地地块

4、的基基本情况况、开发发顺序简简介地块分宗宗基本情况况与工作作进展开发周期期资金需求求（亿元元）刘娘府南南区（C1、C2）该地块已已经上过过市政府府联席会会议，需需招投标标确定土土地一级级开发主主体；主主要为平平房民宅宅，拆迁迁相对容容易，北北京奥宸宸在此基基础上开开发可缩缩短开发发周期。可最先先启动。20088/122-20010/9(222个月月)17.664亿元元刘娘府北北区(A1、A2)石景山区区土地储储备整理理中心正正在编制制一级土土地开发发实施方方案，其其上报审审批还需需较长时时间。此此地块规规划为低低密度住住宅，早早开发可可早实现现销售，为第二二块启动动的地块块。20088/122

5、-20011/4(229个月月)15.886亿元元模式口地地块正在编制制历史文文化保护护街区方方案，审审批时间间较长。待获得得审批后后，再编编制一级级土地开开发方案案。20088/122-20011/8(333个月月)10.11亿元福寿岭地地铁地块块准备确定定国有土土地是否否可回购购，已确确定一级级开发实实际面积积，准备备编写土土地一级级实施方方案。此此地块拆拆迁难度度最大，规划为为公园等等，短期期内难以以产生效效益，作作为最后后启动的的地块。20088/122-20011/10（37个个月）30.116亿元元前期，规规划费用用一级开发发各项规规划费用用0.05511亿亿元总计北京西山山国际文

6、文化小镇镇土地一一级开发发37个月月73.8804亿亿元2、项目目征地总总体情况况地块征地面积积（亩）补偿金额额（万元元）备注刘娘府南南区943.17556448刘娘府北北区900.15553775模式口历历史街区区101.2537966.866福寿岭地地块166.6599288.144合 计21111.22212477483、项目目国有土土地收购购总体费费用情况况项目刘娘府南南区（C1、C2）刘娘府北北区(A1、A2)模式口地地块福寿岭地地铁地块块合计费用（万万元）2278851300无4579925320004、项目目拆迁总总体费用用情况项目刘娘府南南区（C1、C2）刘娘府北北区(A1、A

7、2)模式口地地块福寿岭地地铁地块块合计费用（万万元）839227685113.66743999.991972229.44240069.9注：此表表不包含含安置过过渡补助助费。拆迁安置置过渡补补助费按按25000元/户补助助，其中中刘娘府府南区、北区补补助一年年，其他他地块补补助半年年，总补补助费用用84220万元元。另计计入拆迁迁总成本本，总成成本见项目一一级开发发总投资资估算表表。5、项目目市政总总体费用用情况市政基础设施建设费序号项目设计费工作内容容数量计费标准准金额（万万元）备注1道路工程程32.665红线300400m31.883万220元元/73266.6模式口按按古建计计算2雨水工

8、程程25.22980001600089600m12000元/mm107553污水工程程 4000700064288m18000元/mm115774中水工程程无 DN2200-DNN400067933m750元元/m5095上水工程程无DN2000DNN500087199m18000元/mm156996电力工程程19.006 115065722m50000元/mm3286620000开闭站站+10000高高压入地地+7007热力工程程0.2 DNN80067811m50000元/mm339008天然气工工程14.005DN2000DNN500049433m15000元/mm7419电信工程程6.

9、6 122孔-24孔83633m10000元/mm83610路灯工程程11.11612.446kmm112万万元kkm13955总设计费费用共计计1099.1万万元大市政总总体费用用为2444633.7万万元注: 大大市政总总费用为为244463.7万元元,其中中应扣除除电信费费用,实实际费用用约为2236227.77万元.古建道路路的取费费标准为为4000元/6、项目目一级开开发总投投资估算算项目一级级开发总总投资估估算表序号项目名称称单位合计备注一征地费用用亿12.447二现金补偿偿及住宅宅，非住住宅补偿偿，国有有土地回回购等费费用亿50.443(含过渡渡安置费费2.77亿，每每户按225

10、000元/月月计，过渡期期按244个月考考虑)三市政基础础设施费费亿2.366四前期费用用亿0.05511规划设计计费、土土地开发发方案编编制等 五财务费用用亿8.488（一+二二三）*655*110*2六总计费用用亿73.8804一+二+三+四四五注：一级级土地开开发规划划所需费费用为5510.8万元元7、项目目融资总总体工作作安排根据前期期与银行行沟通结结果，根根据项目目地块的的划分和和开发计计划，结结合银行行的贷款款条件，以分块块和整体体两种不不同的方方式申请请银行土土地一级级开发贷贷款，取取得的总总体贷款款金额不不同。其中法海海寺片区区（文物物保护修修缮，划划拨用地地），刘刘娘府南南区

11、C11号地块块（属于于安置房房建设，基本没没有还款款来源，协议出出让，根根据政策策应为政政府提供供资金）、C22号地块块（大部部分为公公用园林林绿地建建设，划划拨用地地），上上述三个个地块由由于不符符合银行行一级开开发贷款款条件，单独地地块进行行审批，很难获获得贷款款，公司司只能投投入全部部资金。银行可可以安排排贷款的的只有刘刘娘府北北区的AA1和AA2号地地块、福福寿岭片片区、模模式口片片区。A、项目目分块融融资：融资计划划地块分宗宗开发周期期贷款申请请周期总投资额额（亿元）自有投入入资金（亿元）贷款成本本（百分比比）银行贷款款（亿元）刘娘府南南区20088/100-20010/9(22个个

12、月)无法申请请15.66115.66100刘娘府北北区20088/100-20011/4(29个个月)20100/6-20110/88(3个月月)14.0044.92210%9.122福寿岭地地块20088/122-20011/8(33个个月)20100/100-20010/12(3个月月)26.6699.35510%17.334模式口20088/122-20011/10（36个个月）20100/111-20011/1(3个月月)8.9443.13310%5.811总计36个月月一级开开发完毕毕每个地块块各3个个月贷款款周期65.22833.00110%32.227B、项目目整体融融资：融资计

13、划划地块分宗宗开发周期期贷款申请请周期总投资额额（亿元）自有投入入资金（亿元）贷款成本本（百分比比）银行贷款款（亿元）刘娘府南南区、刘刘娘府北北区、福福寿岭、模式口口、法海海寺片区区20088/122-20011/10（36个个月）一级开发发完毕20100/111-20011/1(3个月月)65.332422.88710%42.445注：1、银行行贷款资资金成本本总共由由3部分分构成，考虑到到金融政政策调整整和投资资风险因因素，暂暂时以年年利率110%计计算。贷款基准准利率+管理费费（房地地产行业业贷款基基准利率率上浮110-330%）+财务务顾问费费（收取取咨询费费、评估估费及财财务包装装费

14、等）2、银行行贷款总总金额计计算去除除总投资资估算的的财务费费用项目目。二、项目目总体市市政实施施方案：根据西山山国际文文化小镇镇总体规规划及北北京市一一级土地地开发，市政工工作需做做到七通通一平。1、供水水方案：目前，项项目周遍遍地区的的供水系系统分为为两部分分，刘娘娘府以西西地区主主要为首首钢用地地，其供供水由首首钢供水水系统解解决；刘刘娘府以以东地区区主要由由杨庄水水厂和自自备井供供水系统统解决。杨庄水水厂现状状供水能能力为66.9万万立方米米/日，20003年高高日供水水量为33.699万立方方米。规划新建建开发区区的供水水均由城城市自来来水管网网供给，由杨庄庄水厂来来解决。项目总体体

15、规划需需新建管管线如下下：金顶山路路敷设DDN2000至DDN3000的上上水管线线9777米。福寿岭地地铁站至至水岸小小镇道路路敷设DDN2000的上上水管线线8711米永定河北北路新建建DN3300毫毫米自来来水管110233米。西小府路路新建DDN4000毫米米自来水水管13316米米。金顶北路路新建DDN3000DDN5000上水水管线111066米。永定河南南路新建建DN2200DN3300上上水管线线9200米。金顶东路路新建DDN3000上水水管线3356米米。模式口大大街接入入DN1100毫毫米自来来水支管管6500米。模式口大大街敷设设DN2200的的上水管管线15500米米

16、。2、雨水水方案： （1）现状状情况项目规划划建设用用地永定定河引水水渠以南南地区位位于现状状琅黄沟沟暗沟的的流域范范围内。沿永定定河引水水渠以北北地区有有现状八八大处排排水沟。其余规规划建设设用地现现状没有有雨水管管道，雨雨水通过过地面径径流就近近排入八八大处排排水沟和和永定河河引水渠渠。 （2）项项目总体体规划新新建管道道如下：金顶山路路上新建建雨水管管道，向向南接入入永定河河引水渠渠，规划划管径为为8000140009668米。永定河北北路新建建800014000的雨雨水管线线10223米。刘娘府东东街至金金顶山路路新建8000的雨水水管线9982米米。刘娘府东东街新建建8000的雨水水

17、管线7732米米。金顶山路路至水岸岸小镇新新建8000的雨水水管线9977米米。金顶北路路新建111066米，10000雨水水管道，接入现现状琅黄黄沟暗沟沟。金顶东路路新建3356米米，800雨雨水管道道，接入入金顶北北路。西小府路路新建113166米，10000雨水水管道，接入金金顶北路路。法海寺雨雨水直接接排入附附近的明明沟。模式口敷敷设DNN8000的雨水水管线115000米。（3）总总设计费费用255.299万元，其中包包括污水水设计费费用。3、污水水方案：（1）现现状情况况项目地区区规划建建设用地地沿金顶顶北路（苹果园园大街以以东路段段）有60008000的现现状污水水管道。根据北京

18、市市区污水水排除总总体规划划，刘刘娘府地地区的污污水排除除属于现现状南旱旱河污水水截流管管的流域域范围，污水最最终进入入小红门门污水处处理厂。（2）项项目总体体规划新新建管道道如下：金顶山路路新建DDN4000的污污水管线线9777米。永定河北北路新建建400的的污水管管线10023米米。西小府路路新建5000的污污水管线线13116米。金顶北路路新建400污污水管道道11006米。向东接接入现状状的污水水管线。金顶东路路新建400污污水管道道3566米。法海寺旅旅游中心心新建DD3000污水管管线1550米，与模式式口大街街交汇。模式口敷敷设DNN4000的污水水管线115000米，与与金顶

19、山山路相接接。4、天然然气方案案：（1）现现状情况况金顶山路路有现状状DN5500的天然然气中压压管道。金顶北北路东段段有现状状DN4400中压天天然气管管道在规规划区设设三座中中低压调调压站。（2）项项目总体体规划新新建管道道如下：新建福寿寿岭地铁铁站至水水岸小镇镇道路敷敷设DNN2000天然然气中压压管道8871米米。西小府路路新建DDN2000的的天然气气中压管管道13316米米。金顶北路路新建天天然气中中压管道道DN220011006米。新建1150mmm管道道由模模式口大大街引入入服务务于旅游游中心1150米米。京门路现现状DNN5000天然气气中压管管道破口口敷设DDN2000的天

20、天然气管管道15500米米。 （3）设计费费用为114.005万元元。5、热力力方案： （1） 规划划区内拟拟建三座座热力站站规划自八八大处道道路现状状DN8800热力管管道开口口，沿永永定河北北路新建建DN4400热力管管道10023米米。永定河北北路热力力管道破破口敷设设DN4400的的热力管管道14471米米，接入入水岸小小镇。西小府路路新建DDN4000热热力管道道7611米。自模式口口大街的的热力管管道，分分别接入入金顶北北路DNN4000和永永定河南南路DNN4000，111066米、9200米。自京门路路现状DDN10000热热力干管管破口接接入DNN4000的热力力管道1150

21、00。（2）总总设计费费用为00.2万万元。6、电力力方案：（1）新新建三座座10千千伏电力力开闭站站金顶山路路敷设88150的电电缆管道道9777米永定河北北路新建建8150的电电缆管道道10223米。西小府路路新建88150的电电缆管道道13116米。金顶北路路敷设881500的电电缆管道道11006米。刘娘府南南区111万高压压入地，新建9900米米的电力力管沟共共计费用用10000万元元。新建8150的电电缆管道道，由金金顶山北北路引入入15000米。模式口敷敷设1500电缆缆，总长长度为6650米米。法海寺旅旅游中心心附近设设3000KVAA、旅游游中心设设3000kvaa箱式变变压

22、器各各一台，共计770万元元。（2）总总设计费费用为119.006万元元。7、电信信方案： （1）规划区区内设一一座电信信局所，沿金顶顶山路敷敷设244孔电信信管道9977米米。福寿寿岭地铁铁站至水水岸小镇镇道路敷敷设244孔电信信管道8871米米、西小小府路新新建244孔电信信管道113166米。永永定河北北路新建建24孔电电信管道道10223米、永定河河南路新新建244孔电信信管道9920米米。金顶顶北路新新建244孔电信信管道111066米。法法海寺新新建122孔电信信管道6650米米。模式式口大街街敷设112孔通通信管道道15000米由由金顶山山北路引引入。（2）设设计费用用为6.6万

23、元元。8、中水水方案：根据北北京市区区再生水水利用总总体规划划，规规划在模模式口大大街金顶北北路上布布置中水水管道干干线。本本次规划划考虑自自模式口口大街金顶北北路引中中水管道道，水源源由五里里坨污水水处理厂厂提供中中水。新建管线线如下：模式口大大街布置置DN4400中水管管道15500米米及金顶顶北路布布置DNN4000中水水管道111066米、金金顶山路路布置DDN2000-DN4400的中水水管道9977米米、福寿寿岭地铁铁站至水水岸小镇镇道路敷敷设DNN1000的中水水管线8871米米。由金金顶山路路中水管管道破口口接入，沿永定定河北路路新建DDN2000的的中水管管道米110233米

24、、西西小府路路新建DDN2000的的中水管管道13316米米。9、道路路方案：（1）根根据项目目总体规规划，北北京西山山国际文文化小镇镇共建设设道路113.006kmm,总建建筑面积积为311.833万。（2）设设计费用用为322.655万元。10、路路灯建设设方案：（1）根根据项目目总体规规划，北北京西山山国际文文化小镇镇共建设设道路112.446kmm,共建建设路灯灯13995万元元。（2）设设计费用用为111.166万元。三、各地地块的一一级土地地开发工工作方案案：1、刘娘娘府南区区（C11、C22）地块块：项目四四至、面面积：项目四至至：东至至规划道道路，南南至规划划道路，西至金金顶山

25、路路及刘娘娘府集体体土地产产权界，北至永永定河引引水渠南南路。面积：665.559公顷顷分块原原因、现现阶段工工作成果果：刘娘府南南区是石石景山区区政府招招商引资资项目中中刘娘府府综合改改造项目目的C11、C22地块。经过北北京公司司与石景景山区土土地储备备中心的的沟通了了解到，此地块块（刘娘娘府南区区C1、C2地地块）已已经上过过市联席席会，并并已通过过，取得得联席会会会议纪纪要。现现确认以以招投标标的方式式确定项项目开发发主体，并可马马上进入入招投标标的实际际操作阶阶段。北北京公司司出于尽尽快实际际运作“北京西西山国际文文化小镇镇”项目一一级土地地开发的的目的考考虑，初初步决定定刘娘府府南

26、区地地块就按按石景山山区政府府招商项项目刘娘娘府综合合改造项项目南区区C1、C2地地块边界界面积确确定，并并尽快启启动刘娘娘府地块块的土地地一级开开发授权权程序。刘娘府府南区(C1、C2)工作方方案：A、征地地方案按照中中华人民民共和国国土地管管理法和国国务院关关于深化化改革严严格土地地管理的的决定，结合合石景山山区实际际发生的的情况，由一级级开发实实施主体体与农民民集体经经济组织织协商确确定：刘刘娘府地地区（南南岸）综综合改造造项目征征地面积积共计662.888公顷顷，合计计9433.177亩。建建设用地地42.84公公顷，农农用地220.004公顷顷（主要要为金顶顶山的山山林地）。 征地补

27、补偿费用用详见征征地补偿偿费用计计算表：征地补偿偿费计算算表征地补偿偿费序号项目数量计费标准准补偿金额额（万元元）1土地补偿偿费农用地300.53亩亩37.55万元/亩112770建设用地地642.64亩亩37.55万元/亩240999小计3536692青苗补偿偿费3其它土地地附着物物补偿林木300.53亩亩1万元/亩301水井、坟坟茔等360880万元元1%361小计6624安置补助助费劳动力安安置补助助费943.17亩亩15万元元/亩1414485其它费用用及税金金耕地复垦垦费耕地占用用税防洪费20.449万20元/410小计4106不可预见见费505889万元元10%50599合 计计约

28、合每亩亩59万万元556448B、拆迁迁方案及及国有土土地收购购费用：根据北京京市人民民政府第第87号号令北北京市城城市房屋屋拆迁管管理办法法；京京政函200011109号号关于于北京市市城市房房屋拆迁迁补助费费有关规规定的批批复；京国土土房管拆拆200037777号关关于修改改并重新新印发北京市市城市房房屋拆迁迁管理办办法实施施意见的通知知；京京国土房房管拆字字2000112334号关于印印发北北京市房房屋拆迁迁评估规规则（暂暂行）的通知知，并并结合本本地区拆拆迁实际际情况实实行货币币补偿，补偿款款根据被被拆迁房房屋的区区位、用用途、建建筑面积积等因素素，以房房地产市市场评估估价确定定。被拆

29、拆迁房屋屋的房地地产市场场评估价价包括房房屋的重重置成新新价和区区位补偿偿价，具具体按京京国土房房管拆字字2000112334号关于印印发北北京市房房屋拆迁迁评估规规则（暂暂行）的通知知。集体土地地上非住住宅房屋屋：集体体土地上上非住宅宅房屋拆拆迁，按按照北京京市人民民政府令令第1448号北京市市建设征征地补偿偿安置办办法中中第十七七条的规规定“拆迁非非住宅房房屋和其其他建筑筑物、构构筑物的的，按照照重置成成新价格格予以补补偿；公公益公共共设施确确需迁建建的，应应当迁建建。拆迁迁经营性性用房造造成停产产停业经经济损失失的，应应当按照照规定给给予一次次性停产产停业补补助费”。拆迁面积积经过对对项

30、目地地形图、土地权权属图两两图叠加加以及项项目地块块CADD图的分分析、测测量取得得，并部部分面积积由苹果果园房管管所、苹苹果园街街道办事事处提供供。国有土地地和集体体土地上上非住宅宅房屋均均按照有有关规定定给予115000元/平平方米的的停产停停业补助助。奖励政策策：（1）提提前搬家家奖：在在拆迁奖奖励期内内签订拆拆迁补偿偿协议并并按协议议规定日日期搬家家交房的的每户奖奖励提前前搬家奖奖50000元，奖励期期内未搬搬家的不不予奖励励。（2）搬搬家补助助费：搬搬迁补助助费按照照每平方方米255元/平平方米补补助。（3）支支持重点点工程奖奖励费：刘娘府府地区综综合改造造项目为为重点工工程，按按照

31、相关关规定给给予每户户15万万元的支支持重点点工程奖奖励费。拆迁过渡渡费：25000元/户户/月（取值租租房周转转费20000元元/户/月、生生活补助助费3000元/户/月月、交通通补助费费2000元/户户/月）。居民拆迁迁补偿价价表居民基准准补偿价名称取值范围围实际取值值备注基准地价价106001822016000京政发20002332号现状容积积率0.4-0.550.499规划容积积率1r21.955K1.6992基准房价价4000040000（基准地地价K+基基准房价价）=667077国有企业业区位补补偿价表表国有企业业区位补偿偿价名称取值范围围取值备注区位价格格300004000040

32、000容积率调调整系数数(K11)1.5661.566房屋原用用途调整整系数(K2)0.90.9规划用途途调整系系数(KK3)11941996（区位价价格K1K2K3）=56616国有土地地收购费费用表项目数量（单单位：平平方米）取值范围围标准（元元/平方方米）金额（万万元）备注国有土地地取得费费11388912900200802000022788京政发20002332号拆迁补偿偿费计算算表拆迁补偿偿费序号项目数量计费标准准补偿金额额（万元）1农/居民民拆迁拆迁补偿偿费10.119万67077元/683446(房屋重重置)拆拆迁补偿偿费10.119万25000元/254775地上附属属物补偿偿

33、费1.3万万450元元/585搬家补助助费10.119万20元/204家电改移移补助费费11000户500元元/户55提前搬家家奖11000户50000元/户户550支持重点点工程费费11000户15万元元/户165000折合1009633（元/平米）小计11177152国有企业业拆迁拆迁补偿偿费11388956166元/63966搬迁补助助费11388925元/28房屋重置置费113889850/968停产停业业补助费费11388915000元/17088折合79990（元/平平米）小计910003集体企业业拆迁拆迁补偿偿费13.444万850元元/114224搬迁补助助费13.444万25

34、元/336停产停业业补助费费13.444万15000元/201660折合23375（元/平平米）小计3192204其他费用用拆迁服务务费1527735万万元1%15277拆迁评估估费1527735万万元1%15277拆除清运运费26.003万20元/521小计357555不可预见见费156331010%156331合 计计1683366注：由于于项目实实际运作作中，民民宅类采采用900%定向向安置，因此实实际拆迁迁补偿款款应为：16883666 （683346254475）90%=8339277万元；实际安安置房面面积为：10.1990%1.22=111万平方方米（根根据石景景山区实实际拆迁迁

35、安置经经验，拆拆迁安置置比取11：1.2）C、投资资估算刘娘府南南区一级级开发成成本估算算表序号项目名称称单位合计备注一征地费用用亿5.566二现金补偿偿及住宅宅，非住住宅补偿偿，国有有土地回回购等费费用亿9.211其中过渡渡安置费费59440万元元，按225000元/户户/月，1100090%=9990户，过渡期期按244个月计计三市政基础础设施费费亿0.833四财务费用用亿2.033（一+二二三）*655*110*2五总计费用用亿17.664一+二+三+四四 D、项目目一级开开发工作作计划刘娘府南区土地一级开发计划时间表项目序号工作内容计划时间前期工作起始时间（年.月）结束时间（年.月）持

36、续时间（日） 刘娘府南区（C1、C2）土地一级开发实施方案1制定土地一级开发主体招标方案2008.122009.1602区国土分局局长办公会确定招标底价2008.122009.1603区联席会审定招标底价2008.122009.1604报市招标底价申请2008.122009.1605编制招标文件2008.122009.1606发布招标公告2008.122009.1607现场踏勘、答疑、招标前会议2008.122009.1608成立评标委员会2008.122009.1609投标人交纳投标保证金2008.122009.16010招标、开标、唱标、评标、确定中标人，发出中标通知书2008.12200

37、9.16011取得一级土地开发批复2008.122009.16012签订土地一级开发合同，取得土地一级开发授权文件并办理相关手续2008.122009.160控规调整13委托编制控规调整可行性论证报告2008.122008.123014进行控规调整的报批2009.12009.130公开招标并进行北京西山国际文化小镇修建性详规编制15北京房地产产品（四合院、购物中心、酒店等）调研，给修规制定提供市场依据）2008.122009.722016委托进行北京西山国际文化小镇修建性详规的编制2008.122009.415017办理评估公司、拆迁公司招投标 （拆迁前置事项）2008.122008.1210

38、18确定拆迁、评估单位 （拆迁前置事项）2008.122008.1210立项19委托编制可行性研究报告 （立项前置事项）2008.122009.15020确定编制环评、交评等相关报告单位 （立项前置事项）2008.122009.15021编制环评、交评等相关报告 （立项前置事项）2008.122009.15022进行征地前期土地评估，并初步谈判，草签协议（征地前置事项）2008.122009.15023办理用地预审2009.22009.36024办理环境影响评价报告审批2009.22009.36025办理交通影响评价报告审批2009.22009.36026办理文物保护意见（根据联席会要去办理）

39、2009.22009.36027办理古树处理意见（根据联席会要求办理）2009.22009.36028办理建设意见（根据联席会要求办理）2009.22009.36029办理银行资金信用证明（要求总投资额的35%以上，且为当月的资金证明）2009.32009.43030办理立项报批，并取得立项批复2009.42009.430规划意见书31办理拨地订桩2009.22009.23032办理并取得规划意见书2009.32009.33033办理市政专业部门市政接用意见2009.42009.56034委托编制市政道路、雨污水初步设计及管网综合2009.52009.79035设计单位报装2009.82009

40、.83036办理市政工程规划意见书2009.92009.1060国有土地收购37对国有土地及其地上物进行评估2008.122009.618038编制土地收购方案2009.22009.716039协商并签订土地收购合同2009.72009.1090征地40办理勘测定界成果报告 （征地前置事项）2009.32009.33041办理地质灾害评估报告批复 （征地前置事项）2009.22009.23042办理征地村（居）民代表会会议纪要 （征地前置事项）2009.22009.23043签署征地补偿安置协议 （征地前置事项）2009.32009.46044建设拟征（占）地土地权属情况汇总表（盖章）2009

41、.32009.46045缴纳耕地开垦费、防洪费、新增建设用地使用费2009.32009.46046办理征地手续2009.52009.53047制定拆迁补偿安置方案 （拆迁前置事项）2009.32009.46048制定征地补偿方案 （征地前置事项）2009.32009.33049取得征地批复2009.62009.1015050委托拆迁、评估单位入户调查和评估 （拆迁前置事项）2009.42009.918051制定拆迁补偿安置工作计划 （拆迁前置事项）2009.92009.106052申请年度拆迁计划 （拆迁前置事项）2009.82009.96053申请拆迁公告 （拆迁前置事项）2009.1020

42、09.103054申请暂停办理相关事宜 （拆迁前置事项）2009.102009.103056办理市政招投标，确定施工、监理单位2010.12010.13057办理建设用地规划许可证2009.112010.19058委托设计单位，进行施工图设计，并出具预算2009.112010.19059办理规划工程许可证（市政） 2010.22010.230实施征地并进行补偿60实施征地补偿2010.22010.23061办理拆迁补偿安置资金证明文件 （拆迁前置事项）2010.22010.230实施国有土地收购62实施国有土地使用权收购，支付国有土地收购款2010.22010.230拆迁63办理拆迁许可证20

43、09.112010.19064核发集体土地房屋拆迁许可证2009.112010.19065核发城市房屋拆迁许可证2009.112010.19066办理征地结案2009.112010.19067办理建设用地批准书2009.112010.19068实施拆迁2010.12010.412069随着拆迁的进行，实施文物勘探2010.12010.412070进行文物保护性挖掘的协调工作2010.12010.412071办理市政开工手续2010.22010.49072市政建设2010.52010.790上市73审核土地一级开发成本2010.82010.96074土地一级开发竣工验收2010.82010.96

44、075确定土地出让价格2010.82010.96076确定上市方案、办理上市申请手续2010.82010.960一级开发结束注：由于于北京市市报批征征地一般般只有55月和112月这这两个重重要的时时间节点点，因此此，刘娘娘府南区区报批征征地必须须在5月月份之前前，将征征地所需需全部手手续上报报。2、刘娘娘府北区区地块：项目四四至、面面积： 项项目四至至：东至至规划道道路，南南至永定定河引水水渠北路路，西至至金顶山山北街，北至金金顶北街街及西小小府村集集体土地地产权界界 面面积：667.001公顷顷分块原原因、现现阶段工工作成果果：刘娘府北北区是石石景山区区政府招招商引资资项目中中刘娘府府综合改

45、改造项目目的A11、A22地块。经过北北京公司司与石景景山区土土地储备备中心的的沟通了了解到，此地块块（刘娘娘府北区A11、A22地块）已经在在制作一一级土地地开发实实施方案案，在为为上北京京市联席席会做最最后的准准备。北北京公司司根据此此信息，初步决决定按石石景山区区招商项项目刘娘娘府综合合改造项项目A11、A22地块边边界确定定刘娘府府北区地地块边界界，并尽尽快进入入一级土土地开发发联席会会阶段，因北京京市联席席会为不不定期召召开，但但北京公公司应尽尽快督促促专业公公司制作作好刘娘娘府北区区（A11、A22地块）一级土土地开发发实施方方案，已已备随时时上联席席会。刘娘府府北区(AA1、AA

46、2)工工作方案案：A、征地地方案：按照中中华人民民共和国国土地管管理法和国国务院关关于深化化改革严严格土地地管理的的决定，结合合石景山山区实际际发生的的情况，由一级级开发实实施主体体与农民民集体经经济组织织协商确确定：刘刘娘府地地区综合合改造项项目征地地面积共共计600.011公顷，合计9900.15亩亩。建设设用地339.997公顷顷，农用用地200.044公顷。青苗补补偿主要要为耕地地，补偿偿费用按按照开始始协商征征地方案案前地上上青苗的的具体情情况确定定补偿一一季。征地补偿偿费用详详见征地地补偿费费用计算算表征地补偿偿费序号项目数量计费标准准补偿金额额（万元元）1土地补偿偿费农用地300

47、.53亩亩37.55万元/亩112770建设用地地599.55亩亩37.55万元/亩224883小计3375532青苗补偿偿费耕地8850002.5元元/22.1133其它土地地附着物物补偿林地258.45亩亩1万元/亩258.45果树193.2亩10元/128.8其他283.87小计671.124安置补助助费劳动力安安置补助助费900.15亩亩15万元元/亩1350025其它费用用及税金金耕地复垦垦费88500030元/265.5耕地占用用税8850009元/79.665防洪费20元/20477.8小计23922.9556不可预见见费503441万元元10%50344合 计计约合每亩亩61.

48、5万元元553775B、拆迁迁方案及及国有土土地收购购费用：根据北京京市人民民政府第第87号号令北北京市城城市房屋屋拆迁管管理办法法；京京政函200011109号号关于于北京市市城市房房屋拆迁迁补助费费有关规规定的批批复；京国土土房管拆拆200037777号关关于修改改并重新新印发北京市市城市房房屋拆迁迁管理办办法实施施意见的通知知；京京国土房房管拆字字2000112334号关于印印发北北京市房房屋拆迁迁评估规规则（暂暂行）的通知知，并并结合本本地区拆拆迁实际际情况实实行货币币补偿，补偿款款根据被被拆迁房房屋的区区位、用用途、建建筑面积积等因素素，以房房地产市市场评估估价确定定。被拆拆迁房屋屋

49、的房地地产市场场评估价价包括房房屋的重重置成新新价和区区位补偿偿价，具具体按京京国土房房管拆字字2000112334号关于印印发北北京市房房屋拆迁迁评估规规则（暂暂行）的通知知。集体土地地上非住住宅房屋屋：集体体土地上上非住宅宅房屋拆拆迁，按按照北京京市人民民政府令令第1448号北京市市建设征征地补偿偿安置办办法中中第十七七条的规规定“拆迁非非住宅房房屋和其其他建筑筑物、构构筑物的的，按照照重置成成新价格格予以补补偿；公公益公共共设施确确需迁建建的，应应当迁建建。拆迁迁经营性性用房造造成停产产停业经经济损失失的，应应当按照照规定给给予一次次性停产产停业补补助费”。拆迁面积积经过对对项目地地形图

50、、土地权权属图两两图叠加加以及项项目地块块CADD图的分分析、测测量取得得，并部部分面积积由苹果果园房管管所、苹苹果园街街道办事事处提供供。国有土地地和集体体土地上上非住宅宅房屋均均按照有有关规定定给予115000元/平平方米的的停产停停业补助助。奖励政策策：（1）提提前搬家家奖：在在拆迁奖奖励期内内签订拆拆迁补偿偿协议并并按协议议规定日日期搬家家交房的的每户奖奖励提前前搬家奖奖50000元，奖励期期内未搬搬家的不不予奖励励。（2）搬搬家补助助费：搬搬迁补助助费按照照每平方方米255元/平平方米补补助。（3）支支持重点点工程奖奖励费：刘娘府府地区综综合改造造项目为为重点工工程，按按照相关关规定

51、给给予每户户15万万元的支支持重点点工程奖奖励费。拆迁过渡渡费：25000元/户户/月（取值租租房周转转费20000元元/户/月、生生活补助助费3000元/户/月月、交通通补助费费2000元/户户/月）。居民拆迁迁补偿价价表居民基准准补偿价名称取值范围围实际取值值备注基准地价价106001822016000京政发发2000232号号现状容积积率0.4-0.550.499规划容积积率1r21.955K1.6992基准房价价4000040000（基准地地价K+基基准房价价）=667077国有企业业区位补补偿价表表国有企业业区位补偿偿价名称取值范围围取值备注区位价格格300004000040000容

52、积率调调整系数数(K11)1.5661.566房屋原用用途调整整系数(K2)0.90.9规划用途途调整系系数(KK3)11941996（区位价价格K1K2K3）=56616国有土地地收购费费用表项目数量（单单位：平平方米）取值范围围标准（元元/平方方米）金额（万万元）备注国有土地地取得费费25655112900200802000051300京政发20002332号拆迁补偿偿费计算算表拆迁补偿偿费序号项目数量计费标准准补偿金额额（万元）1农/居民民拆迁拆迁补偿偿费6.5万万67077元/435996(房屋重重置)拆拆迁补偿偿费6.5万万25000元/162550地上附属属物补偿偿费1万450元元

53、/450搬家补助助费6.5万万20元/130家电改移移补助费费786户户500元元/户39提前搬家家奖786户户50000元/户户393支持重点点工程费费786户户15万元元/户117990折合1111777（元/平米）小计7264482国有企业业拆迁拆迁补偿偿/86122搬迁补助助费15333425元/38房屋重置置费153334850/13033停产停业业补助费/23000折合79990（元/平平米）小计1225533集体企业业拆迁拆迁补偿偿费10万850元元/85000搬迁补助助费10万25元/250停产停业业补助费费10万15000元

54、/150000折合23375（元/平平米）小计2375504其他费用用拆迁服务务费1086651万万元1%10877拆迁评估估费1086651万万元1%10877拆除清运运费19万20元/380小计225445不可预见见费111225010%111225合 计计1223375注：由于于项目实实际运作作中，民民宅类采采用900%定向向安置，因此实实际拆迁迁补偿款款应为：12223755 （435596162250）90%=6885133.6万万元；实实际安置置房面积积为：66.590%1.22=7.02万万平方米米（根据据石景山山区实际际拆迁安安置经验验，拆迁迁安置比比取1：1.22）C、投资资

55、估算：刘娘府北北区地块块一级开开发成本本估算表表序号项目名称称单位合计备注一征地费用用亿5.544二现金补偿偿及住宅宅，非住住宅补偿偿，国有有土地回回购等费费用亿7.799含过渡安安置费442444万，按按25000元/月，778690%=708户，过渡期期按244个月计计三市政基础础设施费费亿0.7009四财务费用用亿1.822（一+二二三）*655*110*2五总计费用用亿15.886一+二+三+四四 D、项目目一级开开发工作作计划：刘娘府北区（A1、A2地块）土地一级开发计划时间表项目序号工作内容计划时间前期工作起始时间（年.月）结束时间（年.月）持续时间（日）刘娘府北区A1、A2地块土

56、地一级开发实施方案1进行地上物调查统计 2008.122008.12202进行征地前摸底调查2008.122008.12203进行现场拍照2008.122008.12204收集项目适用的特殊政策2008.122008.12205委托编制土地一级开发实施方案2008.122008.12206准备编写征地工作方案所需资料2008.122008.12207提供各地快规划详细指标2008.122008.12208准备编写投资方案所需材料2008.122008.12209一级开发的成本估算及预决算（拆迁、市政、零星工程等）2008.122008.122010协助及监督专业公司编制土地一级开发实施方案20

57、08.122008.25011土地一级开发实施方案编制完毕，上市联席会并取得市联席会会议纪要2009.22009.511012签订土地一级开发合同，取得土地一级开发授权文件并办理相关手续2009.62009.610控规调整13委托编制控规调整可行性论证报告2008.122009.29014进行控规调整的报批2009.32009.7130公开招标并进行北京西山国际文化小镇修建性详规编制15北京房地产产品（四合院、购物中心、酒店等）调研，给修规制定提供市场依据）2008.122009.928016委托进行北京西山国际文化小镇修建性详规的编制2009.22009.512017办理评估公司、拆迁公司招

58、投标 （拆迁前置事项）2009.32009.68018确定拆迁、评估单位 （拆迁前置事项）2009.32009.680立项19委托编制可行性研究报告 （立项前置事项）2009.22009.612020确定编制环评、交评等相关报告单位 （立项前置事项）2009.22009.612021编制环评、交评等相关报告 （立项前置事项）2009.22009.612022进行征地前期土地评估，并初步谈判，草签协议 （征地前置事项）2009.22009.612023办理用地预审2009.62009.99024办理环境影响评价报告审批2009.62009.99025办理交通影响评价报告审批2009.62009.

59、99026办理文物保护意见（根据联席会要去办理）2009.62009.99027办理古树处理意见（根据联席会要求办理）2009.62009.99028办理建设意见（根据联席会要求办理）2009.62009.99029办理银行资金信用证明（要求总投资额的35%以上，且为当月的资金证明）2009.92009.10 3030办理立项报批，并取得立项批复2009.10 2009.1130规划意见书31办理拨地订桩2009.72009.84032办理并取得规划意见书2009.82009.10 5033办理市政专业部门市政接用意见2009.92009.129034委托编制市政道路、雨污水初步设计及管网综合

60、2009.112010.312035设计单位报装2010.32010.43036办理市政工程规划意见书2010.42010.660国有土地收购37对国有土地及其地上物进行评估2009.62009.1115038编制土地收购方案2009.72009.1215039协商并签订土地收购合同2009.122010.390征地40办理勘测定界成果报告 （征地前置事项）2009.82009.93041办理地质灾害评估报告批复 （征地前置事项）2009.82009.10 6042办理征地村（居）民代表会会议纪要 （征地前置事项）2009.82009.10 6043签署征地补偿安置协议 （征地前置事项）200