南京浦口项目市场报告

1、南京浦口口项目市市场报告告一、浦口口区域发发展概况况1、区域域简介20022年4月月，经国国务院批批复，南南京市撤撤销原浦浦口区、江浦县县，合并并成立新新的南京京市浦口口区。浦浦口区总总面积9902平平方公里里，人口口47万万，区人人民政府府驻珠江江镇。新新浦口区区的成立立，实现现了南京京由隔江江发展向向跨江发发展的历历史跨越越。 浦口区位位优越，交通便便捷，基基础设施施配套完完善。津津浦铁路路、1004国道道、3112国道道、宁合合、宁连连、宁通通高速公公路穿境境而过。著名的的南京长长江大桥桥、长江江二桥和和正在兴兴建的长长江三桥桥沟通了了南北交交通，城城区距南南京新生生圩港仅仅十多公公里，

2、乘乘车1小小时可到到达南京京禄口国国际机场场或安徽徽合肥机机场。区区内水、电、路路通讯等等基础设设施完善善。浦口环境境优美，自然资资源和人人文资源源丰富，旅游资资源尤为为突出，被誉为为“南京京后花园园”。有有一代草草圣林散散之、十十里温泉泉带、绵绵延百里里的老山山国家森森林公园园、名扬扬东南亚亚的惠济济寺千年年古银杏杏、山涧涧万只白白鹭、省省级珍珠珠泉旅游游度假区区、狮子子岭兜率率寺、龙龙王山等等，令人人心驰神神往，流流连忘返返。基本设施施及产业业发展概概况20033年，投投资500亿元建建设1005项重重点工程程，投资资强度是是过去的的5倍；20004年，再投资资1000亿元建建设1000项

3、重重点工程程南南京实施施跨江发发展战略略，将江江北揽入入怀中，浦口，正经历历一场脱脱胎换骨骨的嬗变变，展现现出浦口口现代化化滨江新新市区的的雄姿：站在长长江大桥桥北眺，昔日漫漫漫江滩滩上，660米宽宽的江北北滨江大大道东西西延伸，将挽起起大桥和和二桥，十几幢幢高楼在在道路边边已拔地地而起；投资110000万元、面积达达13万万平方米米的北堡堡公园塔塔吊林立立，正热热火朝天天地加快快建设，明年十十运会前前落成，将与南南堡公园园隔江辉辉映。道路建设设“川川”字形形骨架路路网让内内外交通通“无缝缝对接” 面临长江江黄金水水道，背背靠百里里老山森森林公园园，长江江大桥、二桥、明年通通车的三三桥以及及即

4、将开开工的过过江隧道道、穿城城而过44条国道道、5条条铁路，构筑起起浦口“零距离离”承接接主城辐辐射的外外部交通通网络。以道路路建设为为龙头，让区域域内部交交通网络络与外部部“无缝缝对接”，便成成了百项项重点工工程的重重中之重重。在浦口区区建设局局的城建建“菜单单”上，基础设设施建设设项目334个，总投资资164亿元元，其中中路网加加密、提提档升级级工程占占了一大大半。已已经竣工工的文德德路、中中圣街、二条巷巷、文昌昌路等街街巷拓宽宽、浦珠珠路北延延、浦东东路东延延；年内内开工的的上河街街、浦珠珠路沿沿山大道道、浦园园路整治治、同心心路拓宽宽、柳洲洲路东延延等，拉拉开了城城市道路路建设的的框架

5、。 沿浦口553公里里江岸线线、耗资资35亿亿元、总总长500公里左左右的江江北滨江江大道，是道路路建设中中投资最最大的一一项工程程，把新新浦口从从东到西西“串”了起来来。从长长江大桥桥下来，站在滨滨江大道道实验段段，浦口口区建设设局负责责人比划划着说，滨江大大道总宽宽度将达达60米米，分作作三个功功能区域域：5米米宽的人人行道、依江堤堤“高位位”坡度度自然建建造的115米景景观道和和35米米宽的滨滨江大道道。在总体规规划方案案中，与与滨江大大道平行行的，是是总投资资达5个个亿的沿沿山大道道，它既既是展示示老山、珍珠泉泉秀丽风风光的景景观大道道，也是是连接浦浦口十几几所高校校的“大大学路”。这

6、样样，浦口口区域内内平行的的滨江大大道、浦浦珠路及及沿山大大道，构构筑起“川”字字形骨架架路网，区内外外交通将将“无缝缝对接”，筑起起畅通无无阻的快快捷通道道。四通八达达的交通通给了房房地产开开发商十十足的“底气”。捷足足先登的的香港明明发房地地产公司司在桥北北堡向东东2公里里滨江地地段，投投资200亿元，建设占占地16600余余亩的明明发滨江江新城。今年一一期开发发达500万平方方米，335年年将完成成全部约约1600万平方方米的巨巨大开发发量，届届时可容容纳5万万人居住住生活。江北滨滨江大道道西侧，苏宁等等10家家房地产产公司组组建“航航母级”房地产产公司，投入550亿元元巨资，在3000

7、0亩亩地上建建设“威威尼斯水水城”。上海客客商则看看中浦口口老城，投资880亿元元在4平平方公里里土地上上拆旧城城建新城城。今年年一年，浦口房房地产开开工面积积2000万平方方米，年年内将竣竣工800万平方方米。 产业发展展高新新技术“领跑”工业经经济 城市化进进程的加加快，让让浦口区区赢得了了更多投投资商的的青睐。9月119日，近2000位中中外客商商会聚浦浦口，洽洽谈和签签订投资资协议，共引进进5000万美元元以上的的外资企企业522家、总总投资443亿亿美元，10000万元元以上的的内联项项目722家、总总投资44677亿元；9月221日，国家火火炬中心心为国家家火炬计计划南京京市浦口口

8、生物医医药产业业基地正正式授牌牌，并为为区内55家国家家火炬计计划产业业基地骨骨干企业业授牌。授牌仪仪式上，中国药药科大学学制药有有限公司司新建项项目等33个投资资项目签签约。 在加快城城市化进进程百项项重点工工程中，产业发发展项目目有555个，总总投资88511亿元，主要建建设南京京医大、中脉科科技、先先声药业业等超22亿元的的大项目目，而生生物医药药产业则则是工业业经济发发展的第第一方阵阵。”浦浦口区有有关负责责人介绍绍说，今今年全区区仅医药药重点投投资项目目就有110个，投资额额近3亿亿元。经经过3年年努力，浦口生生物医药药及相关关产业将将力争销销售超过过1000亿元。目前，南京中中脉集

9、团团投资550000万元建建设的纳纳米微胶胶囊系列列、中脉脉远红纺纺织品系系列等已已经投产产，预计计5年内内可成为为全国相相关领域域的龙头头企业。 与此同时时，国家家级高新新技术开开发区也也迎来了了新一轮轮发展高高峰。“高新区区的现代代化产业业支撑对对浦口的的发展举举足轻重重，而高高新区离离开城市市化的配配套，也也就失去去了跨越越发展的的依托平平台。从从这个意意义上讲讲，浦口口就是高高新区，高新区区就是浦浦口,互互惠互补补用好用用足资源源，放大大高新区区效应，将带动动整个浦浦口板块块的提升升，实现现1112的的双赢效效益。 社会事业业发展让百百姓成为为城市化化的受益益者 把重点工工程建设设作为

10、造造福浦口口区544万百姓姓的民心心工程，是重点点工程建建设的“支点”。因此此，总投投资403亿亿元的111个社社会事业业项目中中，求雨雨山文化化广场、大桥北北堡公园园、宝塔塔山公园园等便成成了重点点。目前前，投资资20000万元元、占地地3000多亩、位于泰泰山新村村广场东东侧的宝宝塔山公公园和耗耗资10000万万元的大大桥北堡堡公园已已破土动动工，计计划于明明年十运运会前建建成。宝宝塔山上上晋王塔塔重建后后，将与与江南的的阅江楼楼隔江相相望。北北堡公园园的定位位则是生生态型开开放式公公园，其其中桥墩墩以东为为休闲功功能区，专门开开辟一处处由土、沙、石石组成的的区域，种植各各种具有有观赏价价

11、值的原原生灌木木植物；桥墩以以西将开开设茶吧吧、酒吧吧和体育育运动场场地等。 投资12亿元元的珠江江镇及浦浦口街道道污水处处理厂建建设、投投资33亿元元的城南南河环境境综合整整治、投投资68800万万元的浦浦口南山山水厂及及区间配配套工程程，将提提高市民民的生活活质量；投资114833万元的的乌江镇镇十里苗苗木观光光基地、投资110400万元的的特用玉玉米基地地、投资资7000万元的的无公害害稻田基基地、投投资10000万万元的千千禧森林林意杨基基地等，在有效效改善生生态环境境的同时时，还将将给农民民带来真真金白银银的收益益。 二、区域域房地产产市场分分析1、浦口口房地产产开发背背景及目目标随

12、着江苏苏省对长长江沿岸岸的开发发规划公公布后，浦口区区域更是是在大力力利用长长江资源源的前提提下，成成为了南南京新一一轮房地地产发展展热地。作为南南京最北北面的区区域，浦浦口在目目前南京京市房价价迅速上上涨的情情况下，已经逐逐渐成为为了南京京市民住住房消费费的新热热土。良好完善善的规划划拉进了了浦口与与城中心心的空间间距离，相差较较大的房房价更是是吸引了了极多数数百姓前前往浦口口定居。浦口在在南京城城市化发发展进程程中起到到了极大大的作用用，在帮帮助南京京城区人人口大量量向外导导出的情情形下，将会为为南京创创造更多多的商业业、商务务发展空空间，为为南京的的长期开开发提供供了越来来越大的的空间。

13、在政府大大力发展展沿江区区域的大大背景下下，不置置可否浦浦口区域域将成为为南京经经济发展展新的高高速持续续增长点点，前来来投资开开发的境境内外企企业更会会日益剧剧增，相相关所带带动的产产业发展展将会是是长期的的高效的的。但是不容容我们忽忽视的也也是这区区域大规规模开发发所带来来机遇的的同时也也将带来来竞争激烈烈的竞争争。区域域内同类类产品的的过多，一般情情况下将将会造成成供方市市场的产产品过盛盛，直接接对价格格的提升升速率和和去化时时间都会会造成很很大程度度上的影影响2、浦口口房地产产市场发发展简介介目前浦口口房地产产发展主主要集中中在大桥桥北路以以及浦珠珠路两侧侧，这两两大交通通主干道道的房

14、地地产沿线线发展已已经在不不知不觉觉中成为为了南京京市民购购房的新新趋向。随着越越江大桥桥和过江江隧道的的规划完完善，在在很大程程度上直直接拉近近了浦口口与城中中心的空空间距离离，据悉悉等该区区域的交交通配套套完成后后（预计计20007年）浦口距距南京城城中心的的距离将将会在车车程300分钟以以内。在政府大大力倡导导发展江江北区域域的背景景下，众众多大开开发商开开始纷纷纷抢滩登登陆该地地，现已已形成来来自上海海等地的的大开发发商与南南京当地地开发商商共同携携手发展展该区域域的形势势。由于该区区域市场场在南京京的房地地产开发发中起步步较晚，因此具具有极大大大发展展空间，与南京京城区中中心的楼楼市

15、相比比，浦口口楼市的的性价比比优势明明显，南南京日益益庞大的的住宅消消费市场场更是给给了浦口口楼市的的发展带带来了极极大的推推动力。2.1目目前市场场发展情情况简介介从二月份份的实地地市场调调研来看看，目前前浦口区区域的几几个大盘盘第一批批的供应应量已基基本被市市场去化化，055年初始始市场热热度高，投资比比列明显显下降，自住客客户需求求量明显显放大。同时随随着1月月份苏宁宁天润城城的低价价入市，2.月月底过江江隧道正正式开工工，浦口口区域已已经成为为南京购购买底价价房的首首选区域域。2.2目目前市场场热点聚聚焦20055.1.19苏苏宁天润城城以低于于市价将将近3000-4400元元的/平平

16、方米价价格入市市。20055.2.28南南京过江江隧道开开工大桥收费费站北移移长江三桥桥20005.110.228通车车，缓解解长江一一桥交通通压力注释：南京长江江三桥长江江三桥是是上海至至成都国国道（GGZ555）主干干线的重重要组成成部分，位于现现南京长长江大桥桥上游约约19公公里处的的大胜关关，南岸岸起点在在绕城公公路刘村村互通，往东接接南京市市规划的的二环线线；北岸岸终点在在浦口境境内的宁宁合高速速公路张张店互通通，往北北接即将将开工建建设的宁宁淮高速速公路。全长约约15.6公里里。根据据进展，三桥有有望于今今年十十运会前建成成通车。南京过江江隧道总投投资约330亿元元的南京京过江隧隧

17、道工程程即将实实施，预预计将于于20008年底底建成，20009年上上半年通通车。南京过江江隧道项项目位于于南京市市河西新新区纬七七路到江江北的浦浦口区黄黄家村，设计车车速800公里/小时，双向六六车道，工程范范围全长长61665米，主要由由江北接接线道路路、江北北收费广广场、过过江隧道道、江心心洲地面面道路、江心洲洲疏解工工程、江江心洲至至江南大大桥等组组成。目目前，南南京过江江通道有有南京长长江大桥桥、长江江二桥，在建的的有长江江三桥，加上过过江隧道道，跨江江城市南南京的南南北联系系将更加加便捷，对于江江北地区区的发展展和实施施跨江发发展战略略将起到到重要作作用。3、目前前浦口区区域主要要

18、在售楼楼盘列表表从现有的的在售楼楼盘分布布来看，江北区区域主要要在售楼楼盘还是是集中在在大桥北北路沿线线，该区区域无论论在市政政规划配配套、还还是过江江交通的的工程进进度情况况，今年年可以说说是具有有实质性性发展的的第一年年，板块块竞争力力在南京京的楼市市上极强强，市场场关注极极大。新年伊始始像苏宁宁天润城城这样的的大盘开开始入市市，大大大提升了了南京百百姓的购购房热情情，并给给江北区区域带来来了又一一轮的房房产热潮潮，目前前该区域域市场已已经真正正成为了了南京楼楼市的热热点板块块。楼盘名称称地理位置置建筑形态态物业费（元/mm2/月月）规模（m2）价格（元/mm2）主力面积积（m2）主力总价

19、价交房日期期推案量（套）去化量（套）恒辉翡翠翠城浦珠北路路1100号多层、小小高层0.4 12万27500 90-111025-330万05年33月264244快乐之城城丽都苑苑浦珠北路路1266号多层0.4 38万2800085111523-332万05年112月700多多500多多明发滨江江新城浦口滨江江大道11号小高层0.7 160万万3100090-1120 28-337万06年55月37000多34000多华侨城长江大桥桥北路11号多层、小小高层0.5 30万29000100-120029-335万06年33月10224金泉泰泰来苑泰西路228号多层0.5 39万29000100-1

20、20029-334万05年77月320多多270多多苏宁天天润城大桥北路路77号号多层、小小高层多层0.6小高层00.9360万万250008099020-223万06年55月192184【分析】从上表表中我们们可以看看出，经经过一、二月份份的购房房热潮后后，浦口口区域各各大楼盘盘第一轮轮销售已已经接近近尾声，由于较较大的供供应量在在较短的的时期内内被一下下子吸纳纳，我们们认为33月中上上旬很有有可能进进入一个个调整的的阶段，但到33月中下下旬在受受到区域域内几大大楼盘新新一轮推推案，市市场又会会呈现一一个购房房的热潮潮，楼价价也将肯肯定会随随之升高高。4、重点点个案分分析恒辉翡翠翠城开 发

21、商：南南京恒辉辉房地产产开发有有限公司司地理位置置：浦珠珠北路1110路路产品形态态：公寓寓建筑面积积：122万m22占地面积积：7.8万mm2容 积 率：11.544绿 化 率：442%物业管理理：多层层0.335元/月，小小高层11.2元元/月开盘日期期：044年4月月交房日期期：春节节后一期期交房面 积：803000 m22主力面积积：9001100 m22价 格：27550元/m2主力总价价：25530万万目前推案案量：一一期推盘盘套去 化 量：已已经去化化套剩余案量量：套客源购成成：一期期以投资资客户为为主，一一期尾盘盘主要是是自用客客户项目分析析：恒辉辉地产在在江北浦浦珠北路路开发

22、的的翡翠城城一共有有28栋栋房子，包括224栋多多层和44栋小高高层，可可以入住住近10000户户人家，套型面面积在8803000多平米米之间，5月推推出的一一期1880户，现已全全部售罄罄。二期期共5000套将将分组团团推出，二期一一组团于于9月初初推出，主力套套型为990-1110平平方米的的三房和和两房。本案隔隔街对望望老浦口口商业中中心，周周边配套套，项目目自身内内部设施施都较为为齐全。浦珠路路做为一一条南北北向的主主干道车车流教多多，有一一定的噪噪音及环环境影响响。该案案是一个个法式风风格的楼楼盘，外外立面材材料选用用国内品品牌面砖砖，采用用淡金色色的三段段式外立立面设计计，小区区内

23、部配配有红外外线监控控系统、双门禁禁对讲系系统等智智能化硬硬件配备备。快乐之城城丽都苑苑开 发 商：南南京石林林房地产产开发有有限公司司地理位置置：浦口口浦珠路路1266号产品形态态：普通通公寓、纯写字字楼、商商铺、建筑面积积：388万m22占地面积积：277万m22容 积 率：11.388绿 化 率：440%物业管理理：0.4元/m2/月开盘日期期：044年3月月 交房日期期：055年122月面 积：451388 m22主力面积积：8551155 m22价格范围围： 228000元/mm2主力总价价：25530万万总 户 数：227000多户目前推案案量：多多套去 化 量：多多套剩余案量量：

24、套左右右项目分析析：快乐乐之城目目前包含含丽都雅雅苑和丽丽都嘉园园两个项项目，总总建筑面面积达338万平平方米，户型面面积为885平方方米两房房，977平方米米三房1115平方方米三房房和1221平方方米三房房，另有有9万平平方米的的商业设设施，一一期丽都都雅苑共共推出113幢66层多层层，户型型面积为为85平平方米两两房，997平方方米三房房1155平方米米三房和和1211平方米米三房。3月开开盘，77月中旬旬一期已已经全部部售罄，二期在在售房源源也只有有三十余余套，主主要为11101200平方米米的三房房户型。快乐之之城三期期于20004年年11月月28日日推出，现场销销售良好好。该项项目

25、紧靠靠未来浦浦口新中中心顶山山镇和过过江隧道道。明发滨江江新城开 发 商：明明发集团团南京房房地产开开发有限限公司地理位置置：浦口口滨江大大道1号号产品形态态：公寓寓建筑面积积：1660万mm2占地面积积：1006万mm2容 积 率：11.511绿 化 率：440%物业管理理：0.7元/ m22/月开盘日期期：044年9月月交房日期期：066年5月月面 积：812255 m22主力面积积：9001100 m22价格范围围：26600-36000元/ m22目前推案案量：337000多套去 化 量：334000多套（以交款款27000多套套，首付付6000多套）剩余案量量：2000-3300套套

26、项目分析析：该案案总建筑筑面积为为1600万平方方米其中中住宅建建筑面积积1400余万平平方米，商业建建筑面积积20万万平方米米.该楼楼盘于111月227日推推出第一一期第二二组房源源，共推推出小高高层住宅宅38000多户户，该小小区是江江北第一一盘，交交通条件件优越，去化速速度较快快其中，销售已已达到770%。内部配配有三个个商业配配套中心心、三个个会所、五所幼幼儿园、两所小小学、一一个中学学、综合合商场、医院、邮局、银行、菜市场场。华侨城开 发 商：江江苏华侨侨房地产产开发有有限公司司地理位置置：大桥桥北路11号产品形态态：公寓寓建筑面积积：300万m22占地面积积：211万m22容 积

27、率：11.4绿 化 率：440%销 售 率：880%物业管理理：0.5元/ m22/月开盘日期期：044年9月月交房日期期：066年3月月面 积：812255 m22主力面积积：9001100 m22目前推案案量：1102多多套（小小高层）去 化 量：440多套套剩余案量量：800套左右右项目分析析：该项项目位于于大桥北北路1号号，一期期占地面面积4万万平方米米、二期期占地面面积122万平方方米，以以多层为为主，前前三期共共30万万平方米米。目前前在售的的是2栋栋小高层层住宅楼楼，其多多层已基基本售完完，在33月底将将会有一一批单身身公寓推推出。该该案自11月199日苏宁宁天润城城推案以以来，

28、受受其价格格影响销销售速率率明显放放缓，直直至最近近两天成成交量才才逐渐放放大。金泉泰泰来苑开 发 商：南南京泰山山房地产产开发有有限公司司地理位置置：浦口口区泰西西路288号产品形态态：公寓寓建筑面积积：399万m22占地面积积：233万m22容 积 率：11.844绿 化 率： 40%销 售 率： 50%物业管理理：0.5元/ m22/月开盘日期期：044年9月月交房日期期：055年7月月面 积：802500 m22主力面积积：11101300 m22目前推案案量：332多多套（220055-1-2推案案）去 化 量：2270套套左右剩余案量量：500套左右右项目分析析：南京京集成房房地产

29、开开发公司司在浦口口泰西路路开发的的金泉泰泰来苑220044年3月月18日日开盘，销售的的主要是是一期多多层公寓寓的500多套保保留房，户型以以三房和和两房为为主，面面积从880平米米到1220平米米.二期期7月118日开开盘，推推出多层层房源，目前在在售部分分比较适适合当地地市民投投资居住住，购买买人群多多来自城城区及大大厂地区区.该项项目尚有有70余余栋独立立别墅在在规划建建设中，其中位位于泰山山寺正下下方的一一栋样板板“别墅王王”面积高高达约226000平方米米.苏宁天润润城项目目调查情情况开 发 商：苏苏宁地产产地理位置置：浦口口区南浦浦路以西西，紧邻邻大桥北北路产品形态态：多层层、小

30、高高层建筑面积积：3660万mm2占地面积积：2666万mm2容 积 率：11.3天润城一一街区开开盘日期期：055年1月月29日日项目占地地面积：5000亩项目总建建筑面积积：600万一街区占占地面积积：1000亩一街区建建筑面积积：约114万一街区销销面积：13111133一街区销销户数：13118套一街区118幢，其中111幢多多层，77幢小高高层取得预售售许可证证的是55、8、9、115幢共共1922套1月299日5、9、115幢幢开盘，共1444套；2月77日8幢幢开盘，共488套目前去化化状况：已销售套套数：1174套套剩余可售售套数：11444套目前取得得预收许许可证房房源剩余余

31、18套套剩余可售售套数中中，已预预定约8850套套剩余房源源今年44月左右右可以取取得预售售许可证证；至今今年5月月预计二二街区将将上市，供应量量在255幢多层层，预计计推盘数数量为220000套（包包括预定定积累）折扣情况况：按揭揭99折折，一次次性付款款96折折，团购购（100套以上上）944折价格分析析：2338028000元/，其其中主力力单价集集中在22500026600元元/；楼层价价差200300元/预计价格格走势：据现场场销售人人员告知知，5月月份第二二次开盘盘价格将将会有较较大幅度度调整，预计在在1500元/左右客源分析析：一街街区开盘盘阶段主主要为投投资客居居多，目目前客源

32、源主要是是自用客客户；自自用客户户主要是是老城区区动迁客客户，以以及中低低收入家家庭。物业管理理费：多多层0.6元/月，小小高层00.9元元/月会所：无无社区配套套：社区区商业街街建材标准准：电梯合资品品牌天地墙毛坯坯水电煤国家家相关标标准智能化系系统无安保系统统244小时保保安，电电子防盗盗对讲交通：规规划路未未开通之之前，配配备社区区巴士往往返北区区车站与与小区；目前区区域交通通见附表表目前大规规划状况况：收费费站8-10月月完成北北移，规规划路开开通时间间未定；大桥北北路（桥桥下）苏苏果大卖卖场年内内改建完完成开放放。项目分析析自20005.11.199该案开开盘至今今，销售售状况良良好

33、，引引起的市市场热度度极大，对区域域市场起起到了一一定程度度上的推推动作用用；但实实际成交交均价还还不到225000元/平平方米的的低位，无疑给给区域内内的同等等楼盘带带来了巨巨大的冲冲击，其其中像华华侨城这这样的楼楼盘受打打击尤为为明显，销售势势头受到到了严重重的打压压。细分分该案产产品、价价格、户户型、规规模等因因素我们们得出以以下结论论：企业知名名度拉升升产品信信誉度+低价位位+产品品规模，这就是是目前苏苏宁天润城城的销售售主题。主要针针对南京京底价商商品房的的市场，在短短短12个月月之内充充分占领领市场的的战略理理念。价格走势势从现现有的市市场分析析，我们们认为苏苏宁天润城城在短期期内

34、将不不会有很很大的价价格拉升升动作出出现。该该案价格格的定位位可以说说是其目目前占领领市场最最主要的的武器，限于他他现已形形成的楼楼盘形象象以及销销售理念念、主题题，短期期内如果果其价格格拉升幅幅度超出出1500元/平平方米的的话，其其客源将将肯定会会有很大大部分被被分流。规模劣势势我们们认为浦浦口区域域的客源源构成，主要还还是以南南京的平平民百姓姓、自住住客户居居多，如如果他们们去理性性的考虑虑该盘3360万万方的体体量，会会发觉其其开发过过程将至至少需要要1518年年。也就就是说，当现在在你选择择苏宁天润城城的话，要在115年之之后其所所居住的的大规模模社区才才将全部部完工，在这期期间可以

35、以肯定得得说将会会有很多多不确定定得因素素左右其其楼盘的的整体开开发。我我们认为为目前来来说苏宁宁天润城城对于客客户的3360万万平方米米的社区区规模只只是空谈谈、不切切实际。区域影响响力我们从从网上交交易统计计中可以以明显的的看到，自20005.1.119该案案开盘以以来，大大桥北路路沿线的的客源被被其急剧剧吸纳，华侨城城等楼盘盘的销售售速率受受其压力力，明显显放缓。但同时时也出现现了另一一现象值值得我们们注意，以明发发滨江新新城为首首的多个个具有自自身产品品鲜明特特点的楼楼盘在营营销方式式上采用用打压苏苏宁天润城城户型、产品类类型、整整体环境境等产品品因素，在产品品档次上上与其充充分拉开开

36、了距离离，该类类楼盘的的销售情情况依然然如昔，并没有有受到特特别的影影响，这这也反映映出目前前该区域域的购房房者还是是相当理理智的，也绝非非只考虑虑价格因因素买房房。三、区域域房地产产市场供供、需分分析1、目前前市场供供需状况况分析供应（套套）去化（套套）恒辉翡翠翠城264244快乐之城城丽都苑苑700500明发滨江江新城3700034000华侨城10224金泉泰泰来苑320270苏宁天天润城192184总计5086646222从上图、表我们们可以看看出，自自20004年下下半年至至今，该该区域市市场供应应量在550000套左右右（预估估在500万方左左右），经过一一轮去化化热潮后后，目前前去

37、化已已基本完完成，达达到了446000多套（46万万方左右右），不不少楼盘盘已接近近尾期销销售状态态。从中中我们也也可以看看出浦口口区域目目前已经经成为了了南京房房市的热热点板块块了，区区域需求求量也在在逐渐放放大。【分析】目前南南京的人人均居住住面积为为22.7平方方米，低低于江苏苏省以及及全国平平均水平平，从这这一点也也可看出出，该区区域市场场的发展展空间还还是相当当大的，人民住住房需求求量也是是相当大大的。这这也是近近几年南南京房地地产业火火热发展展的原动动力之一一，也是是推动市市场发展展最关键键的因素素。现在在浦口区区域的楼楼盘700%以上上都是从从03.04年年开始启启动发展展的，也

38、也就是说说经过第第一轮的的市场消消化后，南京城城市人口口的居住住问题还还没有完完全地得得到解决决，下一一轮的供供应高峰峰即将来来临，从从今年的的伊始浦浦口区域域的市场场发展推推测，随随着众多多利好消消息的面面市，我我们预计计今年下下半年到到明年上上半年将将会有新新一波得得供应、去化热热潮，届届时无论论在成交交面积还还是成交交套数将将肯定超超过044年。2、短期期内供应应量预测测20044年被业业界称为为“政策策年”，国家和和地方都都实行了了土地紧紧缩政策策，就南南京市的的土地供供给情况况来看，根据南南京土地地交易中中心的数数据，截截止20004年年12月月底，南南京市土土地实际际成交444幅，

39、总面积积2855.7万万平方米米，成交交价为554.88亿元，平均楼楼面单价价15997.44元/。 有数据表表明，自自去年三三四月份份达到高高峰以来来，南京京市土地地成交量量一直在在低水平平徘徊，今年 3、77、100月甚至至出现单单月成交交量为零零的记录录，大多多数地块块成交价价上涨幅幅度都在在30%以内，部分地地块以底底价成交交。通过过对各个个片区土土地成交交情况比比较后发发现，江江宁区出出让土地地面积最最多，达达到 1104.7公顷顷 ，但但其总成成交金额额却排名名第四，楼面单单价最低低，仅为为 5776.44元/；河西西片区成成交地块块数量最最多，总总金额也也处首位位，但成成交总面面

40、积排名名第二；城中片片区的出出让面积积最少，仅 55.1公公顷 ，但其成成交总金金额却比比江宁片片区还多多 2220万元元，楼面面单价最最高，达达到1118577.9元元/，需要指指出的是是，由于于城中出出让土地地多为商商业用地地，其容容积率普普遍较高高，我中中心的统统计口径径均以容容积率11.2计计算，出出让方式式统一按按照净地地计算，所以该该楼面单单价应适适当降低低，但不不会改变变其楼面面单价处处于首位位的位置置。而南南京市220033年成交交土地551幅，总面积积达到6602. 5万万平方米米 ，成成交价高高达 996.22亿元，与去年年相比，今年的的土地成成交面积积仅为去去年的二二分之

41、一一，成交交金额也也缩水一一半。 20044年南京京市成交交土地统统计表 区域地块数量量实际出让让面积（单位：平米）成交金额额（单位位：万元元）楼面单价价（单位位：元/）江宁区8104667255723770576.4江北区41420096.9137995809河西区96086640.7156660021444.1城中区6510113.77725990118557.99城东区2176118.1113899065700城北区85842212.9146773020933城南区64070090.171744214688.6合计43285773977.4547771715977.4根据南京京市土地地储

42、备中中心数据据显示，四季度度南京市市共挂牌牌 9幅幅地块，全部成成交，其其中4幅幅地块以以高于底底价的价价格成交交，出让让总面积积为 22491123平平方米 ，成交交金额 676680万万元。 从上表中中我们可可以看出出，江北北区域220044年土地地出让地地块为88幅，实实际出让让面积为为1044万方，成交金金额为7723770万元元，楼面面单价为为5766.4元元/平方方米。结结合目前前现有的的楼盘后后续量我我们认为为，今年年下半年年到明年年上半年年的推案案量将不不会少于于1000万方，市场竞竞争将非非常激烈烈。从现有的的市场数数据资料料统计、整理后后我们认认为35月浦浦口区域域将拉开开

43、新一轮轮供应放放量的序序幕，届届时市面面上将会会聚集至至少大约约5000060000套左左右的房房源。主主要由明明发滨江新新城等大大盘的供供应量组组成，具具体如下下：案名数量（套套）恒辉翡翠翠城180套套左右明发滨江江新城38000套左右右华侨城300套套左右（单身公公寓）金泉泰泰来苑2003000套苏宁天天润城11000套总计56000套左右右备注区域内还还有大华华景秀华华城、红红太阳集集团开发发的两个个项目资资料不明明，预计计其供应应量也将将会比较较大。结合上图图，我们们认为相相比20004年年至今市市场46600余余套的去去化量，05年年随着浦浦口区域域众多利利好消息息的发布布，市场场需

44、求将将有增无无减，但但同时各各个楼盘盘的客源源需求量量也必然然上升，销售期期间的客客源量将将是决定定楼盘去去化好坏坏最关键键的因素素。四、20004年年四季度度需求结结构分析析 1、各片片区的需需求结构构分析及及季度变变化情况况 根据南京京抉策地地产研究究中心的的监测数数据，截截止到 20004年四四季度南南京市各各大片区区的市场场容量比比例变化化如下图图所示： 20044年一至至四季度度南京市市各片区区需求比比例变化化图根据我们们四季度度调研结结果显示示，潜在在消费者者对购买买住房的的区域偏偏好上主主要集中中在河西西、城中中和城东东，其中中河西和和城中的的偏好比比例基本本持平，分别为为 22

45、2.2%和222.1%，实际际上城中中作为南南京市商商业配套套及生活活配套最最成熟的的城市中中心地带带，对城城中的偏偏好程度度是很高高的，但但由于其其可望不不可及的的房价，使得很很大一部部分希望望在该片片区置业业的人群群退而求求其次，把选择择的重点点放在了了新城区区河河西；城城东作为为老城市市中心的的地位在在消费者者心中的的地位依依然牢固固，处于于该区域域的紫金金山风景景区提升升了该片片区的人人气，其其偏好比比例为118.22%，位位居第三三；另外外，江北北、江宁宁的偏好好比例也也表现不不俗，总总比例有有所提升升达到116.66%。 与今年前前三季度度相比，把理想想的购房房区域放放在河西西、城

46、东东和城中中的总体体比例变变化不大大，三者者依然是是前三位位，只是是在内部部有些许许变化，其中对对河西的的偏好比比例虽然然一直处处于前三三甲之首首但比例例有所下下降；而而对城中中偏好比比例则始始终处于于上升态态势，对对城东的的偏好比比例虽然然有波动动，但总总体趋势势是上升升的。另另外，城城南和城城北的需需求比例例比较稳稳定，其其中城南南一直在在 111% 到到 133% 之之间，城城北的需需求比例例则一直直在 88% 到到 100% 之之间变动动，上下下浮动均均不到 2 个个百分点点；值得得注意的的是，对对江宁、江北的的需求比比例在经经历了二二、三季季度的持持续下滑滑后在四四季度有有小幅反反弹

47、。 2、 价价格层次次需求结结构分析析及季度度变化情情况 20044年潜在在消费者者对可承承受最高高单价的的统计 根据我们们四季度度潜在消消费者调调研结果果显示，潜在消消费者的的可承受受的最高高单价多多在 440011-60000元元/的的区间内内，其中中对单价价在40001-50000元/之间间的比例例最高为为36%；其次次是单价价在50001-60000元/的比比例，为为25.4%；处于第第三位的的是单价价在30001-40000元/之间间的比例例；为223.44%；单单价30000元元/以以下和660000元/以上的的比例均均比较低低，分别别为7.3%和和7.99%，这这和单价价在300

48、00元元/以以下的供供给量及及供给区区域有很很大关系系，该价价位段的的房源基基本上位位于江北北，主城城区基本本没有这这样的商商品房供供应，所所以该心心理价位位的需求求比例被被动压缩缩，而对对于单价价在60000元元/以以上的，则也是是因为选选择地理理位置较较好的城城中区域域的准购购房者受受到60000元元/的的实际房房价影响响的结果果。 与20004年前前三季度度相比，随着南南京市居居民收入入的增加加和整体体房价的的不断攀攀升，潜潜在消费费者的心心理可承承受房价价的峰值值水平有有了一定定的提高高，从三三季度的的集中在在30000-550000元/上升到到四季度度的集中中在40001-60000

49、元/，而而且在可可承受单单价在550011-60000元元/的的人群比比例有了了较大幅幅度的上上升。注注： 房房价的攀攀升会迫迫使购房房者接受受较高的的房价。 3、 楼楼型层次次需求结结构分析析及季度度变化情情况 20044年四季季度潜在在消费者者对楼型型的偏好好统计 根据我们们四季度度统计结结果显示示，潜在在消费者者对楼型型的偏好好集中在在多层和和小高层层，偏好好比例分分别为 40.1%和和40.3%，并且对对小高层层的偏好好比例首首次超过过了多层层；对高高层的偏偏好比例例也比较较高，为为14.6%；对别墅墅的偏好好比例很很低，仅仅为5.0%。（本项项指标与与收入水水平有关关。） 通过对四四

50、个季度度的楼型型偏好的的对比可可以发现现，虽然然多层依依然在楼楼型偏好好中唱主主角，但但是小高高层已经经渐为人人们接受受，其地地位日渐渐稳固，况且随随着土地地资源日日见稀缺缺，小高高层的需需求很容容易在市市场供给给中得到到相应的的实现，而对多多层的需需求则会会因为其其供给量量的匮乏乏向小高高层和高高层转移移，使对对小高层层的需求求呈现成成长势头头。 4、户型型层次需需求结构构分析 图1-55 20004年年潜在消消费者对对户型的的偏好对对比统计计 根据我们们20004年四四季度户户型偏好好比例统统计结果果显示，三室两两厅的偏偏好比例例最高，达到338.99%；二二室二厅厅、三室室一厅的的户型需需求在调调查结果果中所占占的比例例相差无无几，分分别为220.55%和224.66%；另另外，对对二室一一厅的需需求比例例比较低低，为111.33%；