徐州阳光世纪苑项目市场报告

1、徐州阳光光世纪苑苑项目市市场报告告ARUNN上海安安瑞投资资咨询有有限公司司20044年3月月目 录第一部分分 徐州市市场宏观观环境第二部分分 徐州住住宅市场场总论第三部分分 徐州住住宅区域域市场分分析（一）市市 中 心 区区（二）二二/三环环线以内内区（三）二二/三环环线以外外（四）南南 区第四部分分 风华南南园项目目第五部分分 贾汪阳阳光世纪纪苑项目目第一部分分 徐州市场场宏观环环境 一、地地理环境境徐州位于于东经111622,北纬纬3343-334558。在江苏苏省的西西北部，地处苏苏、鲁、豫、皖皖四省交交界,为为东部沿沿海地区区与中部部内陆地地区、长长江三角角洲经济济区与环环渤海经经济

2、圈的的结合部部。东西西宽约2210公公里，南南北长约约1400公里，总面积积112258平平方公里里。距南南京、济济南、郑郑州、合合肥皆为为3000余公里里。素有有南国门门户，北北国锁钥钥，中原原屏障之之称。徐州市位位于华北北平原的的东南部部，域内内大部分分为平原原，少数丘丘陵山地地，平原总总地势由由西北向向东南降降低，平平原约占占土地总总面积的的90%，海拨拨一般在在3050米米之间。徐州境境内河流流纵横交交错，湖湖沼、水水库星罗罗棋布，废黄河河斜穿东东西，京京杭大运运河横贯贯南北.徐州市属属暖温带带季风气气候区，由于东东西狭长长，年气气温144度，四季季分明，光照充充足，雨雨量适中中，雨热

3、热同期。四季之之中春、秋季短短，冬、夏季长长，春季季天气多多变，夏夏季高温温多雨，秋季天天高气爽爽，冬季季寒潮频频袭。 徐州矿产产资源丰丰富。已已探明和和开采的的矿产资资源有煤煤、铁、铜、石石灰岩、石膏、岩盐、富钾矿矿页岩、硅石、粘土等等。二、行政政区划徐州总面面积1112588平方公公里，占占江苏省省总面积积的111%，其其东西长长约2110公里里，南北北宽约1140公公里，其其规模为为江苏省省五个特特大城市市之一。徐州下下辖五区区、四县县以及两两个县级级市；五五区是鼓鼓楼区、云龙区区、泉山山区、九九里区、贾汪区区；四县县是丰县县、沛县县、铜山山县、睢睢宁县；两个县县级市是是新沂市市和邳州州

4、市。市市区主要要部分为为各所辖辖县级市市和县包包围，位位于中心心地段；但贾汪汪区位于于徐州的的东北部部由铜山山县与市市中心区区相隔开开。三、经济济环境徐州市国国民经济济在过去去几年中中持续稳稳定增长长，运行行质量进进一步提提高。虽然与自自身比较较取得了了长足的的进步，但整体体经济水水平在江江苏省也也属于中中等偏下下的水平平，尚有有较大潜潜力可以以挖掘。“九九五”以以来，全全市经济济始终保保持两位位数以上上的高位位增长，国内生生产总值值先后突突破6000亿元元、7000亿元元，正向向8000亿元的的新台阶阶迈进，人均GGDP突突破10000美美元。20002年年，全市市国内生生产总值值完成779

5、1.44亿元元，比上上年增长长11.8%。财政收收入完成成65.56亿亿元，比比上年增增长233.5%；其中中地方财财政收入入完成333.668亿元元，比上上年增长长34.9%。徐州州经济虽虽然与自自身比较较取得了了长足的的进步，但与同同省的各各城市比比较，许许多经济济指标明明显处于于劣势，整体经经济水平平在江苏苏省也属属于中等等偏下的的水平，尚有较较大潜力力可以挖挖掘。2、三次次产业全全面发展展。20002年年三大产产业全面面增长，第一产产业稳定定增长，完成增增加值1134.05亿亿元，比比上年增增长6.3%,。第二产业业仍是推推动经济济增长的的主要力力量，完完成增加加值3667.31亿亿元

6、，增增长111.3%。第三三产业发发展优势明显显趋强，完成增增加值2290.08亿元，增长111.44%。产业业结构调调整进一一步优化化，随着着工业、城市化化的加快快推进，第二、第三产产业增长长加快，所占份份额继续增加。第一、第二、第三产产业增加加值在国国内生产产总值中中的构成成比例有有20001年的的17.6：445.88：366.6调调整为116.99：466.4：36.7。3、房地地产业在在国民经经济中的的比重较较低，发发展较为为缓慢。徐州州房地产产业在119999年取得得了较快快的增长长,随后后稳步增增长,但但发展速速度较慢慢.房地地产业实实现增加加值255.2亿亿元，占占国内生生产总

7、值值的3.2%，房地产产业还没没有成为为徐州市市的主导导产业之之一。在房房地产业业成为各各大城市市支柱产产业的今今天，徐徐州的房房地产业业发展程程度较为为不足，但随着着经济的的发展，人们的的住房需需求增加加，徐州州的房地地产业具具有相当当大的发发展潜力力。四、人文文环境1、历史史沿革“自自古彭城城列九州州，龙争争虎斗几几千秋”。徐州州历史悠悠久，帝帝尧时为为大彭国国，有227000多年的的建城史史，是江江苏境内内最早出出现的城城邑。这这里是上上古养生生学家彭彭祖的封封地，汉汉代开国国皇帝 刘邦的的故里，西楚霸霸王项羽羽的旧都都，具有有深厚的的历史文文化积淀淀。据史史料记载载，从公公元前221世

8、纪纪的夏朝朝大彭国国彭伯寿寿与西河河武观在在彭城兵兵戎相见见开始，到楚汉汉相争、三国交交兵，再再到抗日日战争中中的徐州州会战和和解放战战争中的的淮海战战役，发发生在徐徐州规模模较大的的战役有有4000余起，产生了了大量的的军事家家和经典典战例，使徐州州在中国国乃至世世界军事事史上有有着重要要的地位位。2、人口口状况截止止20002年全全市户籍籍人口9904.44万万，其中中非农业业人口2250.30万万，占人人口总数数的277.7%。徐州州人口以以汉族为为主。据据第四次次人口普普查资料料，全市市汉族人人口比重重为999.822%，另另外还有有回、苗苗、布依依、满、蒙古、土家等等个个少数民民族，

9、占占全市总总人口的的0.118，其中尤尤以回族族人口居居多。五、交通通环境1、徐州州外部交交通环境境优越，徐州州素有“五省通通衢”之称。京沪、陇海铁铁路在此此交汇，京、杭杭大运河河傍城而而过，为为全国重重要水陆陆交通枢枢纽和东东西、南南北经济济联系的的重要“十字路路口”。徐州州铁路运运输占有有重要位位置，陇陇海、津津浦两大大铁路干干线在此此交汇，始发上上海、 北京、青岛、武汉等等大中城城市的客客运列车车16对对，徐州州铁路货货运编组组站是全全路第二二大枢纽纽，有调调作业量量居全路路首位。徐州州境内有有国道55条，省省道200条，通通车公路路总里程程1.22万公里里，其中中一级公公路 5500余

10、余公里，二级公公路7114公里里。公路路通车里里程在江江苏省处处于领先先地位。 国内内一级航航空干线线大型民民航空港港徐徐州观音音机场，已开通通至北京京、上海海、广州州、深圳圳、厦门门、沈阳阳、大连连、哈尔尔滨、成成都、昆昆明等航航线，并并积极发发展海外外专、包包机业务务；大郭郭庄联航航机场也也可起降降大中型型客机，已开通通至北京京、惠州州航线徐州州内河航航运发达达，有黄黄金水道道之称的的京航大大运河傍傍城而过过，沿线线有邳州州、万寨寨等4 个内河河大港，年吞吐吐量20000多多万吨。2、徐州州市区交交通状况况得到相相当大的的改善。淮海海路、黄黄河南路路、建国国路、湖湖北路、中山路路、西安安路

11、、复复兴路以以及二环环线、三三环线等等主干道道纵横交交错，构构成了徐徐州市区区的交通通网络，这些道道路基本本都已完完成改造造，路况况较好，行车方方便。中心心地段和和主干道道路况较较好，但但主干道道的绿化化做得不不够，市市区次干干道道路路陈旧，交通环环境欠佳佳。需要要改造的的力度较较大。城市市公共汽汽车营运运线路较较多，基基本能抵抵达市区区各重要要地点。但营运运公交车车还需改改善，行行车路线线和车次次规划需需优化设设置。六、消费费环境 1、市区区居民收收入与消消费分析析20002年年市区居居民收入入增加，人民生生活质量量继续提提高，居居住环境境有所改改善。据据抽样调调查，城城市居民民人均可可支配

12、收收入达到到80337元，增长55.5%，人均均消费性性支出559222元，增增长5.6%。2、市区区居民消消费结构构分析恩格格尔系数数较低，生活消消费支出出结构发发生变化化不大，居民生生活水平平和消费费结构有有待欲于于改善，吃穿住住等基本本消费所所占的比比重较大大。但随随着经济济收入的的增加，人们对对住房、娱乐的的有更强强的消费费需求，特别是是住房两两年间增增长了66.5%，但与与发达城城市比较较，平均均住房支支出占生生活消费费支出的的的比例例还有较较多的上上升空间间。住房房需求潜潜力较大大，在未未来相当当长的时时间里住住宅市场场将长呈呈上升的的发展趋趋势。宏观环境境研判：徐州州的经济济发展

13、具具有北方方工业城城市的显显著特点点：持续续、稳定定增长，但活力力较为缺缺乏，发发展的速速度较为为缓慢。由于于徐州的的人文历历史久远远，发展展的束缚缚较多，质变的的酝酿需需更长的的时间；但徐州州已具备备了很好好的发展展基础，四通八八达的地地理位置置，学习习交流机机会较多多，经济济基础较较好，同同时教育育科技力力量雄厚厚，人口口素质在在不断提提高。在振振兴老工工业基地地的经济济环境下下，随着着江苏省省整体经经济发展展的带动动，徐州州优越的的交通环环境所带带来的经经济活力力以及政政府积极极、开放放的政策策，可以以预见在在未来几几年徐州州的经济济将进入入快速发发展阶段段，在第第二产业业快速发发展发展

14、展的同时时，第三三产业的的发展将将为徐州州经济作作出重大大的贡献献，这些些都将为为房地产产业的发发展创造造很好的的外部环环境。第二部分分徐州住宅宅市场总总论一、徐州州住宅市市场总体体分析1、徐州州住宅市市场总体体发展论论近几年，徐州市市城市建建设发展展迅速，宏观经经济形势势看好。房地产产市场也也呈现出出良好的的发展势势头，随随着住房房货币化化政策的的进一步步到位，以及住住宅消费费信贷制制度的逐逐步完善善，各类类住房消消费持续续增长，新旧住住房全面面动销，已基本本形成以以存量带带动增量量，住宅宅一级市市场和二二级市场场联动的的良性循循环。随着经济济的发展展和人口口的增长长，住房房需求增增长迅速速

15、。进入入“八五”，中国国经济一一路走强强，居民民生活水水平不断断提高，人均可可支配收收入增长长迅速，居住逐逐渐成为为国民的的主要消消费支出出，国家家一系列列利好政政策促进进了中国国住宅市市场的迅迅猛发展展。 “九五”期间徐徐州房地地产开发发具有标标志性意意义的时时期，住住宅产业业发展迅迅速，居居住条件件不断改改善，同同时房地地产开发发也蓬勃勃发展。 城市市平均居居住面积积保持增增长势头头，尤其其在19997年年后，居居民平均均居住面面积增幅幅较大，至20000年年末已经经达8.91/人，居民住住宅条件件得到较较大的改改善。但但与其他他发达城城市的居居住水平平还有差差距，还还有很大大市场需需求空

16、间间。由于于20001年的的市场供供应量和和市场需需求增长长较大，居住水水平出现现了阶段段性的顶顶点，这这也是对对房地产产市场的的一次试试探。但但由于供供应量巨巨大，消消化较慢慢，同时时徐州房房地产的的市场化化程度较较低，其其他因素素的影响响也较大大， 致致使20002年年的市场场有所回回落。徐州住宅宅市场供供应状况况分析房地地产投资资额在119933年开始始迅速发发展， 90年年代的前前中期呈呈稳定上上升趋势势，在119988年以后后，开始始出现较较大幅度度的增长长一直到到20001年的的22.9亿元元，完成成了第一一拨快速速发展，从20002年年稍有回回落后，房地产产投资进进入了新新一轮的

17、的快速发发展中。从中可可以看出出徐州的的房地产产在稳定定、持续续、有续续的发展展。市场场前景被被普遍看看好。徐州州房地产产市场供供应量整整体呈上上升趋势势，在119866、19999年年和20001年年经过几几次大的的飞跃，虽然其其中存在在部分的的泡沫成成分，但但从徐州州近几年年的稳定定供应情情况可以以看出，徐州房房地产业业已经进进入稳步步发展时时期。从119977年开始始，徐州州的房地地产进入入高速发发展期，但发展展过程高高低起伏伏，呈现现出波浪浪式的走走势。住宅市场场供应分分析图 (单单位：万万平方米米)房屋屋施工面面积整体体升呈增增长趋势势，20001年年的增长长数量较较大，220022

18、年出现现了回落落但与220000年相比比较还是是有一定定量的发发展。住宅宅供应量量占施工工房屋面面积的比比例20000年年和20001年年分别为为48.7%和和49.5%，但20002年年的比例例下降为为40.4%；说明供供应量仍仍呈增长长趋势，市场更更趋多元元化发展展。3、徐州州住宅市市场交易易状况分分析房地地产交易易额创新新高，存存量房交交易十分分活跃。截止20001年年12月月底，全全市房地地产交易易实现2207111宗，建筑面面积1885.225万平平方米，交易金金额222.166亿元，其中交交易额比比去年增增长8%，实现现了快速速增长，尤其是是商品房房和房改改房上市市，成为为2000

19、1年房房地产市市场的两两个消费费增长点点。二手手房市场场发展势势头良好好。随着着房地产产二级市市场的开开放，二二、三级级市场的的联动作作用已经经愈发明明显。逐逐步实现现了高收收入者住住上商品品房、中中低收入入者住上上经济适适用房和和安居房房、特困困户住上上廉租房房的梯级级住房消消费。三、徐州州住宅市市场需求求分析A、市场场需求影影响因素素调查收入阶层层与购房房支出关关系平均均住房支支出占生生活消费费总支出出的122.8%，住房房支出还还没有成成为居民民消费重重点，说说明需求求潜力巨巨大。低收收入阶层层实际生生活消费费支出高高出可支支配收入入18%，住房房支出达达2199元；中中等收入入阶层住住

20、房支出出仅8445元，比平均均支出（7600元）111%；高收入入阶层住住房支出出最高，为11179元元，这与与其高收收入有关关。最低低收入阶阶层住房房支出占占生活消消费支出出的7.6%；中等收收入阶层层占155%；最最高收入入阶层占占9.55%。由此可以以得出，徐州市市住房支支出仍然然处于较较低水平平，市场场潜力巨巨大。低低等收入入阶层将将在一定定时期内内为购房房主流，成为徐徐州住宅宅市场最最具潜力力的生力力军，目目前市场场的购房房主力是是中等收收入阶层层，高收收入阶层层住房支支出还有有较大潜潜力。2、政策策因素住房房公积金金制度的的建立和和购房按按揭贷款款制度推推动市场场需求。福利利分房的

21、的逐渐取取消和单单位购房房制度的的变化使使得住宅宅需求更更加分散散，需求求市场更更趣多元元化。但但还有部部分单位位住房市市场化不不够。3、产品品因素徐州州市住宅宅产品单单一，多多层绝对对的主流流，小高高层接受受度不高高，主要要受小高高层价格格、物业业和安全全方面的的担忧阻阻碍了市市场对小小高层的的需求，同时开开发商对对小高层层在营销销上的引引导缺乏乏专业水水准，也也是小高高层不被被普遍接接受的一一大因素素。房型型需求受受市场供供应单一一影响，关注程程度不高高，但对对于现有有房型普普遍感到到不足，正处于于等待房房型变革革的出现现的状态态。B、购房房动机分分析自用用为主流流，投资资性购房房集中在在

22、商业用用房上，住宅投投资比例例较小。首次次置业和和二次置置业换房房同样成成为市场场需求的的主流。原有有居住以以单位公公房为主主，单位位宿舍充充斥整个个徐州居居住市场场，居住住质量已已经落后后于时代代，居民民二次置置业的需需求空间间相当大大。C、购买买行为调调查1.区域域选择分分析传统统住房消消费以区区域客为为主，形形成相对对封闭的的区域市市场。环线线建设规规划打破破城乡的的隔阂，城郊结结合部受受到重视视，市场场需求向向外围扩扩展，需需求区域域空间扩扩大。城市市规划重重心南移移影响客客户对地地段选择择。南部部逐渐受受到重视视，随之之产生的的交通、生活配配套等问问题成为为影响客客户购房房心理的的重

23、要因因素。价格格因素驱驱使市场场需求向向外围二二、三环环沿线尤尤其集中中。区域域的生活活习惯与与工作居居住同一一区域的的概念对对购房者者影响较较大，同同时交通通和升值值潜力也也是购房房者比较较关注因因素。2.主力力需求房房型分析析一房房、二房房、三房房、四房房以及复复式房型型均有需需求，呈呈多元化化特征。二房房三房仍仍为主流流，客户户存在对对二、三三房的紧紧凑房型型的有较较强的需需求，适适当比例例的大房房型能满满足那些些二次换换房、追追求宽敞敞舒适的的购房者者的需求求。市场场上普通通住宅以以三进深深为主，缺乏充充分考虑虑通风、采光、动线的的房型，客户选选择面窄窄，满意意度不高高，从而而形成较较

24、大换房房市场。经济济型为主主的需求求态势，面积适适中房型型为发展展趋势。3、对工工程进度度的要求求期房房接受度度逐渐升升高，期期房交易易量增长长迅速，期房已已经成为为住宅市市场交易易的主流流产品。购房房者对价价格的敏敏感，是是期房具具有价格格优势的的重要原原因，期期房更受受购房者者青睐。 4、物业业服务期期望分析析徐州州楼盘物物业管理理普遍缺缺乏专业业水准。购房房者对物物业的要要求逐渐渐提高，已不满满足于仅仅有保安安、保洁洁等服务务，物业业服务的的全面性性已经成成为楼盘盘竞争的的卖点之之一。5、 购购房者对对开发商商实力的的敏感度度购房房者非常常看中开开发商品品牌，品品牌竞争争将在徐徐州市场场

25、愈演愈愈烈，传传统开发发商将受受到具有有创新意意识的开开发商的的挑战。开发发商的实实力如何何体现在在楼盘上上成为品品牌竞争争的重点点，承诺诺的实现现程度将将是购房房者更关关注的实实质问题题。四、徐州州住宅市市场发展展趋势房地地产市场场需求将将继续增增加，在在积极的的政策环环境下，徐州市市房地产产业将会会继续保保持良好好的发展展势头。房地产产市场供供应将稳稳中有升升。房地地产供给给“短缺”和“过剩”并存现现象仍将将存在。需求畅畅旺与供供给过剩剩的矛盾盾反映了了住宅市市场的结结构性失失衡，表表明商品品房供应应在品类类与价位位上不适适应需求求，住宅宅市场的的不成熟熟和住宅宅开发的的非理性性，产品品同

26、质化化现象严严重。但但市场需需求是多多层次的的，而且且是不断断变化的的。 近近几年徐徐州的住住宅市场场发展较较快，居居民的住住房条件件有较大大的改善善，居民民的住房房要求在在逐渐提提高，要要求有人人性化的的住房环环境和房房型布局局，安全全、高效效的物业业管理等等等。性性价比较较高的楼楼盘有较较强的市市场需求求。大部部分开发发商提供供的产品品整体品品质较低低，小区区的整体体规划、房型设设计过于于简单、缺乏创创新，开开发观念念较为落落后，还还停留在在“造住房房”的阶段段，同时时物业管管理队伍伍素质较较低，与与市场需需求脱节节。但由由于外地地代理商商的介入入给徐州州房地产产带来了了较多新新的变化化，

27、并逐逐渐在市市场上开开始体现现，也确确实得到到了市场场的认可可。房地地产价格格将继续续缓坡上上扬。一一方面开开发商的的建筑成成本在增增加，另一方方面居民民借助住住房抵押押贷款政政策，可可以实现现购房愿愿望。房地地产企业业竞争加加剧，品品牌意识识增强。未来几几年内徐徐州房地地产业将将会重新新洗牌，房地产产业将兼兼并重组组、强强强联合，以实现现规模经经营。为为吸引更更多的居居民消费费，房地地产开发发商不但但注重对对住宅价价格的把把握，还还在住宅宅品质的的提高上上下了更更大的功功夫。数字字小区将将倍受中中产以上上阶层青青睐。家家庭内部部将开始始建立自自己的数数字化管管理平台台，百姓姓通过家家庭信息息

28、网络，不仅可可以获得得视频点点播、网网上娱乐乐、收发发信件、远程教教育、医医疗、购购物等各各种信息息服务，而且能能对家庭庭报警、安全防防护、水水电计量量、紧急急呼叫等等多种功功能实现现统一控控制，尽尽享高科科技带来来的安全全、高效效和便捷捷。第三部分分 徐州住宅宅区域市市场分析析一、住宅宅市场分分区根据徐州州历史发发展和区区域上的的特色，结合整整个徐州州市房地地产发展展的现状状，可以以将徐州州市区住住宅市场场进行合合理的区区片划分分，便于于对徐州州房地产产市场进进行分析析，我们们将徐州州划分为为四个区区域，分分别为：市中心心区；南区；二、三三环线以以内区和和二、三三环线以以外区。二、各区区域住

29、宅宅市场分分析（一）市市 中 心 区区区域环境境分析A、区域域范围：区域域主要是是指徐州州市城区区内，南南到云龙龙湖、市市民广场场及和平平路，西西至二环环西路，向北向向东皆以以黄河故故道为界界，即故故道以内内的区域域。区域域以市政政府为中中心，以以彭城广广场、人人民广场场为热点点，本市市内主要要政府和和企业机机构及著著名的大大型商场场皆云集集于此，组成了了徐州市市内的黄黄金区域域，使本本区域具具有徐州州市其他他区域所所无法比比拟的先先天优势势。B、区域域环境区域域环境可可以分为为三个部部分，其其一，由由黄河故故道和中中山路、和平路路所包围围的城市市中心区区为成熟熟的中心心商业区区；第二二，淮海

30、海西路以以南至市市民广场场、云龙龙湖的高高中档住住宅区；其三是是黄河故故道以南南、淮海海西路以以北的市市中心老老住宅区区。市中中心集中中商业区区为徐州州市重点点建设的的三个中中心商业业区之一一，即彭彭城广场场商圈所所在地，本区域域集中了了徐州的的部分中中高档商商场，如如金鹰国国际购物物中心、金地商商都是徐徐州的高高档SHHOPPPINGG MAALL；银行、医院、酒店广广泛分布布，中、小学校校，影院院，茶楼楼等生活活配套设设施也相相当齐全全，且档档次在徐徐州也属属中高档档。市中中心高中中档住宅宅区南依依靠云龙龙湖、云云龙山及及在建中中的市民民广场，整体环环境较好好，汇集集了云龙龙公园、滨湖公公

31、园、人人民广场场、市体体育场、市电视视台，教教育学院院等公共共设施，另外银银行、商商场、医医院等配配套也较较齐全。与淮海海西路相相连的人人民广场场已初步步形成徐徐州市区区西部的的商业中中心，目目前有较较多的商商业、办办公、高高档公寓寓在售在在建，发发展前景景较好。市中中心老住住宅区为为徐州市市老城区区，开发发较早，故人口口较为密密集，居居民小区区众多，部分居居民区较较陈旧。故本区区域总体体环境状状况一般般，有众众多亟需需改造之之地，而而改造成成本又相相当高，短期内内部分地地区脏、乱、差差的面貌貌较难改改变。C、交通通环境南北北向的中中山路、解放路路、西安安路和东东西向的的淮海路路、建国国路、黄

32、黄河南路路是市中中心区域域的纵横横交通要要道。各各主干道道也有良良好的绿绿化布置置。区域域内多数数地段道道路平坦坦宽阔，卫生状状况良好好，也无无外来人人口聚集集。区内内道路大大多宽敞敞，少有有交通阻阻塞。中中心区域域路况较较好，而而外围地地区路边边绿化欠欠佳。目目前苏堤堤北路、夹河街街、吴庄庄及关庄庄周边的的路况较较差，对对市民的的交通影影响较大大。公共共交通以以公交车车为主，区内有有数十条条公交线线路通达达全市各各地和火火车站，出行较较为方便便。像彭彭城广场场、淮海海东路附附近均为为重要的的公交车车集散地地。个案情况况详列案名总建规模模（）房屋类型型单价范围围（元/）均价（元元/面积范围围（

33、）主力房型型主力面积积（）主力总价价（万元）工程进度度销售率锦绣嘉园园10万小高层24600-3660030000110-1599三房149-159944.77-477.7准现房50%都市家园园5万高层21900-277502500094-1150二房94-112723.55-311.8准现房90%新都大厦厦2.3万万小高、高高层24000-3000028000146-2200三房111-139931.11-388.9外立面20%嘉铭苑2.3万万小高层18600-200401900098-1138只剩117/138822.22/266.2现房65%黄河景园园4.2万万高层30000100-17

34、66三房122-156631-445结构封顶顶35%万通佳苑苑3.5万万小高层22000-2662024000110-1888三房128-188831-445结构封顶顶20%望湖大厦厦-高层24000-3880030000140-1655三房16048现房78%建国公寓寓0.5万万多层17800-222002000080-1128二房80-111016-222现房92%旺角楼-小高层19988-222502100088-1155二房102-121121.44-255.4结构封顶顶90锦江豪庭庭-高层22600-3333328000144-1744三房142-160040-445现房50%梅园公

35、寓寓-高层18700-2442022000115-1944三房14030.88现房70%目前前在售项项目以小小高层、高层供供应为主主，且有有增加趋趋势，土土地紧缺缺、地价价较高使使中心地地段成为为小高层层和高层层主要聚聚集区，但每个个小区的的供应量量不大，多数为为二、三三幢楼。代表表项目有有锦绣嘉嘉园、都都市家园园、黄河河景园等等，这些些项目的的整体档档次较高高，产品品的营销销包装、售楼处处的规划划较好。在售售项目基基本上为为准现房房，但有有几个项项目已开开始动工工，因此此未来市市场的供供应量较较为充足足。3、供应应态势分分析主要要在售楼楼盘的总总建规模模在5万万平方米米以内，开发的的规模不不

36、大；但但也有的的项目开开发量较较大像锦锦绣嘉园园就有约约10万万平方米米的总建建规模，这在地地块紧缺缺的市中中心区域域已属于于大盘了了。目前前市中心心在售项项目的总总体供应应量在440万平平方米以以上，但但由于上上述项目目已销售售较长时时间，已已去化较较多，所所剩的余余的有较较多是面面积较大大、房型型较差的的产品，市场上上正在启启动的项项目有110多万万平米，后续供供应量较较大。4、产品品规划分分析区域域内部的的差异较较大，故故物业类类型多样样，多层层、小高高层和高高层皆有有，小高高层和高高层集中中在中心心地段。规划划参差不不齐，鲜鲜有特色色和亮点点。表现现力一般般，规划划和景观观上的规规划理

37、念念有待于于进一步步提高。区域域项目量量体大小小不一，既有6600户户左右的的较大规规模物业业，如锦锦绣嘉园园；又有有量体甚甚小的建建国公寓寓（总建建面积仅仅50000）。这是是由该区区域的特特殊的地地理位置置和物业业档次所所决定的的，高昂昂的地价价使该区区域采取取“见缝插插针”式的开开发，这这也是这这一区域域内高层层物业占占主力的的客观原原因之一一。多层层一梯两两户为主主，小高高层、高高层为一一梯多户户规划。房型型进深较较大，鲜鲜有充分分考虑采采光、通通风、动动线和私私密的房房型。处处于房型型设计的的变革时时期。区域域项目仍仍是以二二、三房房为主力力，除新新都大厦厦三房面面积较为为紧凑外外，

38、区域域内三房房面积一一般都在在1200平方米米以上，最大三三房当属属万通佳佳苑，达达到1888平米米。二房房量体相相对较少少，二房房面积一一般集中中在1000-1120。市中中心的位位置，面面向高端端的客户户群，是是出现大大房型的的主要原原因，但但目前市市场上的的大房型型去化较较慢。所所以市中中心的房房型面积积经济型型和适中中型的比比例应有有所增加加。5、价格格态势分分析区域域项目的的均价基基本在220000元/以上，均价最最高的是是锦绣嘉嘉园和望望湖大厦厦达到330000元/，而均均价较低低的是嘉嘉铭苑为为19000元/。地段段、环境境影响价价格。市市区中心心地段项项目均价价在25500元元

39、/平米米以上，市中心心西部老老住宅区区为徐州州市老城城区，居居民小区区众多，总体环环境一般般，相对对应的房房价较低低。楼盘盘品质、特色对对价格的的影响明明显。锦锦绣嘉园园由于品品质较高高于周边边楼盘，加上环环境、地地段也较较优，其其售价有有较大提提高。望望湖大厦厦的品质质、环境境优势较较为明显显，也提提升了项项目得到到价格。6、营销销态势分分析住宅宅市场营营销方面面表现参参差不齐齐。既有有发展商商自己的的营销队队伍自销销，又有有行销代代理。其其中嘉铭铭苑的行行销由祥祥源公司司全程代代理。该该公司是是徐州房房产市场场上近年年冒出的的一匹营营销黑马马，具有有了解本本地市场场的优势势，其影影响日益益

40、增大。但细观观其营销销过程与与手法，并无较较多创新新。都设设有售楼楼处，但但较多售售楼处的的规摸、布置水水平一般般值得一一提的是是锦绣嘉嘉园的行行销，聘聘请中介介代理，无论在在售楼处处现场布布置、景景观效果果还是现现场气氛氛、业务务水准，在徐州州都是首首屈一指指，是当当地行销销市场的的一个亮亮点。全程程行销代代理给徐徐州的房房地产市市场带来来了新的的理念，使得徐徐州的房房产营销销上升了了一个台台阶，提提升了开开发商的的品牌知知名度、争创了了经济收收益和经经济效益益， 在市市场业务务员素质质参差不不齐，其其中有行行销代理理公司的的业务员员素质水水平相对对较高。营销销推广主主要依靠靠报纸广广告和房

41、房展会推推介，户户外广告告、派报报较少。推广策策略部分分楼盘地地段、环环境为主主要诉求求，同时时以物业业、会所所等配套套作为楼楼盘的卖卖点来宣宣传推广广。7、销售售绩效分分析整体体销售情情况较理理想，楼楼盘的品品质、地地段是去去化的重重要因素素，其中中都市家家园、建建国公寓寓去化较较快这于于其量体体较小有有关。营销销手法也也是项目目去化快快慢的重重要因之之一，像像锦绣嘉嘉园虽然然量体较较大，但但在区域域内也是是销售较较快的项项目，这这其中其其营销策策略有重重要的作作用。但但有些项项目由于于开发商商观念落落后，营营销上没没有跟上上市场的的发展，严重影影响了项项目的去去化速度度。从工工程进度度上看

42、，工程基基本上都都结构封封顶或是是现房。说明目目前市场场上的项项目都已已销售较较长时间间，一般般在2-3年，这也基基本反映映了徐州州的房产产市场现现状。楼盘盘价格和和房型规规划影响响销售，新都大大厦的单单价高，去化情情况一般般；万通通佳园、黄河景景园房型型规划较较大，影影响了它它们的去去化速度度。这说说明项目目在前期期规划时时缺乏对对市场进进行准确确、专业业的调研研和定位位。销售售人员的的专业素素质和业业务水平平差异对对销售影影响甚大大。部分分楼盘业业务员接接待礼仪仪和态度度较差，弱化了了楼盘本本身的价价格或者者规划优优势，表表现远远远不如同同质同价价楼盘。因而出出现一定定程度的的滞销情情况。

43、7、客源源状况分分析A、客源源分布换房房客户为为主，主主要来自自于市中中心区域域或是案案体周边边的原有有公房居居民以及及部分郊郊区的进进城者；大部分分客户习习惯于本本区域环环境和配配套；首首次置业业客户和和外来客客户也占占有一定定比例，具有消消费潜力力。B、客源源收入阶阶层分布布本区区域内由由于中高高档楼盘盘集中，故客源源也较为为集中。徐州当当地的政政府职员员和企业业领导、个体私私营业主主占据一一大部分分，另外外也有部部分来徐徐州投资资的外地地企业老老板。具有有稳定较较高收入入的中产产阶级如如教师、公务员员、律师师、医生生以及企企业中层层经营管管理者，大约占占到本区区域购房房者的220-330

44、%。市中中心西部部老住宅宅区域的的房价相相对较低低，这些些楼盘是是区域内内工薪阶阶层购房房的首选选，但所所占比例例较少。购房房者以中中年人为为主。其其中，330-445岁的的购房者者约占全全体购房房者半数数以上，而300岁以下下的购房房者的需需求潜力力较大。（二）二二、三环环线以内内区1.环境境评价A.区域域范围区域域主要指指云龙湖湖、云龙龙山以北北地区，内环线线以内中中心城区区以外的的半环行行区域。区域北北部为二二环北路路与黄河河故道所所包夹的的地带；区域西西部由三三环西路路与环西西路包夹夹；区域域东面也也为三环环路与黄黄河故道道包夹。B.区域域环境区域域范围虽虽然较大大，从东东到西将将徐州

45、市市区包围围，区域域西、北北部整体体特征较较为类似似，具有有较为一一致的环环境特点点和市场场特征。东部火火车站有有自己的的特点。这一一区域人人口密集集度较大大，区域域环境较较为脏乱乱，卫生生条件较较差，明明显欠缺缺良好的的市政规规划，。区域域内的建建筑物大大都外观观破旧，特别是是住宅项项目大多多排列杂杂乱，规规划设计计落后。区域域西部、北部为为徐州的的老工业业区，尤尤其是铜铜沛路及及铜沛路路以北区区域旧的的重型机机械工厂厂较多，前期的的无序开开发造成成本区域域居住环环境较差差。火车车站附近近特别是是铁路以以西与黄黄河故道道之间区区域，由由于离市市中心较较近，又又有黄河河故道的的水资源源，居住住

46、、商业业氛围较较好。C.交通通环境二环环北路、复兴路路，铜沛沛路、以以及三环环路是区区域的交交通主干干道，道道路系统统较好，行车较较便利，但过往往车辆较较杂。区域域内其他他次干道道道路条条件一般般，道路路两侧基基本无绿绿化、景景观，部部分地区区车行不不畅。火车车站是这这一区域域的重要要交通点点，出行行外地极极为方便便，又设设有公交交总站，有多路路公交线线路始发发或途经经，可抵抵市区各各处。2、重点点个案情情况详列列案名房屋类型基价单价范围围（元/）均价元/）面积范围围（）主力 房房型主力面积积（）主力总价价（万元元）工程 进进度销售率西苑人家家多层1100010800-150001350089

47、-1131三房11014.99封顶99%中川艺君君花园多层1280012166-1536614200110-1800三房115-130016.33-188.5结构三层17%金阳家园园多、小高高层1480014800-1780016200三房117-145519-223.5570%都市E站站高层2000020600-240002300040-880一房40-8809.2-18.4-子房美景景小高层17988-107-1388三房123-138820主体封顶顶70%怡美家园园多层12188998-143381260053-1171二房71-8898.9-11.2现房30%世纪锦园园多层116881

48、0155-144321230095-1165三房115-165514-220封顶30%白云人家家多层别墅1398811744-1556514300-三房132-145519-220.77-徐州人家家多层别墅1358811744-155661433363-2220三房132-160019-223结构封顶顶80%3、产品品规划分分析区域域内产品品以多层层为主，小高层层、高层层也占有有一定比比例，还还有少量量的别墅墅供应。在区区域西、北部的的小区大大多规划划为多层层和小高高层相结结合，但但小高层层在本区区的接受受度不高高，但在在社区发发展成熟熟，尤其其是在公公建配套套日益更更新，达达到相当当的区域域

49、型经济济形态以以后，本本区小高高层的接接受度将将得到改改观。在在规划布布局上突突破不大大。在东东部铁路路线与黄黄河故道道之间区区域由于于地段和和土地紧紧缺，目目前供应应的多为为小高层层和高层层，产品品品质较较高，在在白云山山附近的的小区还还出现了了别墅的的规划，充分挖挖掘傍山山的有利利条件。小高高层基本本为中高高端产品品，普通通购房者者对小高高层的高高额费用用难以接接受。小小高层可可为中高高档后期期的引导导性产品品，将会会获取较较优的市市场利润润。区域域项目多多以三房房为主力力，且所所占的比比例相当当大，三三房面积积在1115-1165平平米之间间，集中中在1220-1145平米米之间。房型面

50、面积偏大大。区域域也有以以二房为为主力的的小区，像怡美美家园二二房面积积在711-899平米之之间。另外外在区域域内出现现了小户户型和别别墅规划划的项目目，都市市E站就规规划为面面积400-800平米的的小户型型产品，徐州人人家和白白云人家家都规划划有别墅墅面积在在2000平米左左右。过度度型房型型即经济济型房型型的略微微扩大有有市场契契机，并并能成为为引导市市场向适适中型主主流市场场发展的的垫脚石石，获得得可持续续性发展展。但房房型的过过度放大大，不讲讲究功能能的完备备，极可可能使产产品滞销销。5、价格格态势分分析多层层均价在在1260-11620元元/之之间，小小高层、高层已已达20000

51、元元/以以上的较较高价位位。作为为主流的的多层市市场处于于徐州市市的中等等价位。呈现现东高西西、北低低的价格格形势，主要受受地段和和环境的的影响，同时可可以预测测东南方方向存在在可观的的价格空空间。三房房主力114-118万元元市场为为主，220万元元以上的的高性价价比中高高档市场场供应量量较小。在区域域内由于于房型面面积较大大，许多多总价较较高的产产品消化化的较慢慢。6、营销销态势分分析中介介公司代代理与开开发商自自销并存存。多数数售楼处处的设置置、规划划较为随随意、简简单。门门面房是是售楼处处的做法法较为普普遍。业务务人员的的素质没没有上升升到专业业营销水水准，对对销售政政策和楼楼盘本身身

52、了解的的程度不不够。销销售礼仪仪上和操操作流程程有待系系统化。现场场道具的的配置不不太齐全全，楼书书制作一一般，没没有出现现可以直直接引导导客户购购买动机机的室内内表现。7、销售售状况分分析：区域域内销售售状况相相对较好好，大部部分在770以上上，像中中川艺君君花园目目前工程程才进行行到结构构三层，前来预预定的较较多，但但有的项项目由于于位置较较偏，销销售较慢慢。楼盘盘广告对对楼盘去去化影响响相当重重要，报报纸广告告和派报报为主要要推广方方式，户户外广告告、车体体广告相相当少。开发发商的品品牌如西西苑和中中川对销销售起到到很大的的促进作作用。开开发商的的实力、品牌是是楼盘品品质的重重要保证证。

53、但楼楼盘推广广概念对对销售的的引导作作用已经经开始显显现出来来，但大大部分的的项目在在营销推推广方面面做得不不足，像像售楼处处的规划划、包装装过于简简单、销销售策略略落后、单一。8、客户户情况分分析由于于产品类类型较多多，客源源层次不不一。区区域还是是以中年年客户、35-50岁岁、工薪薪阶层为为主流。区域域客为主主，首次次置业群群体和市市中心边边缘区换换房客户户比例也也较大。自用用为主，兼有少少量投资资客户，投资主主要是外外来投资资者受小小区地段段和徐州州房地产产的发展展潜力驱驱使。小户户型的客客源多为为市中心心区、火火车站商商圈的年年轻白领领和外来来人员。（三）二二、三环环线以外外环境评价价

54、A、区域域范围区域域主要指指徐州环环线外围围地区，北以二二环北路路为界，东为三三环东路路以东区区域，西西面为三三环西路路以西。区域面面积较大大。B、区域域环境本区区域基本本为城乡乡结合部部，空气气质量、环境景景观优于于市区，特别是是碧螺山山庄桃园园小区居居住区，景观优优势十分分明显。但区区域内生生活配套套缺乏，祥和路路沿线由由于开发发较早已已形成一一个较为为成熟的的居住区区，但多多数地段段尚欠开开发。距市市区相对对较远，交通条条件较差差，且安安全保障障也欠佳佳，对物物业管理理提出更更高要求求。2、住宅宅市场重重点个案案详列案名总建规模模（）房屋类型型基价单价范围围（元/）均价（元元/）面积范围

55、围（）主力房型主力面积积（）主力总价价（万元元）工程进度度销售率华厦水云云间3.5万万多层12300980-145501300091-2280二房86-111512-116地下一层层30%祥和四季季花园3.7万万多层1338813388-166881570092-1127三房114-127718-220结构一层层40%水苑长桥桥多层未定88-1145三房100-1300平整地块块未公开3、产品品规划分分析本区区域虽然然地段较较偏，但但后备土土地资源源巨大，可供规规模开发发的地块块较多，更适合合于规划划大规模模，高品品质的住住宅区。供应应项目基基本上是是多层，规模不不大，在在3-44万平米米左右

56、，目前都都处于开开发初期期，房型型种类多多样，有有较多的的选择。区域域产品以以三房为为主，主主力面积积范围主主要集中中在1115-1130平平方米之之间，像像祥和四四季花园园；但华华夏水云云间规划划二房为为主力房房型，面面积为886-1115平平方米。房型型较为紧紧凑，这这与其他他区域房房型偏大大有明显显的区别别，应该该说本区区域的房房型面积积较为合合理。4、价格格态势分分析区域域楼盘的的销售均均价在115000元/平平方米左左右，单单价在9980-16889元之之间，开发发初期，价格处处于调整整时期，随着项项目后期期的开发发价格会会有上升升。地理理位置较较偏，本本区域价价格属于于中下档档次，

57、但但房屋品品质则不不逊于市市区多数数单幢项项目，因因此本区区域楼盘盘性价比比较高。5、销售售状况由于于项目都都处于开开发初期期，目前前销售率率在300%以上上，但去去化情况况与开发发商的营营销策略略有较大大关系，从目前前迹象来来看，区区域的项项目前期期定位较较准，房房型紧凑凑，未来来销售较较为看好好。6、客户户情况分分析客源源以市区区拆迁客客户为主主，铁路路段职工工和家俱俱市场小小客商是是主要客客源部分分市区客客户看中中景观和和安静的的居住氛氛围以及及良好的的教育配配套 （四） 南 区1、环境境评价A、区域域范围该区区域位于于徐州市市的南部部，北以以湖北路路、和平平路为界界，东至至黄河故故道，

58、南南到铜山山新区。区域内内主要为为风景秀秀丽的云云龙山、云龙湖湖、凤凰凰山、泰泰山为中中心的包包括彭园园、动物物园、淮淮海战役役烈士纪纪念塔、国防园园、滨湖湖公园等等在内的的风景旅旅游区。B、区域域环境区域域可以云云龙山为为界分为为三个层层次。以以东主要要为居住住生活区区；以西西则为云云龙湖风风景旅游游区。三三环两侧侧、矿业业大学周周边为城城乡结合合部。云龙龙山以东东：本区区域内有有以凤凰凰山为中中心的风风景区，包括国国防园、淮海战战役烈士士纪念塔塔等景观观，景色色宜人，也是进进行爱国国主义教教育的重重要基地地。云龙龙山以西西：本区区域是以以云龙湖湖为中心心的风景景旅游区区，有水水上世界界、垂

59、钓钓中心、生态岛岛、金山山公园、体育馆馆、市民民休闲广广场等一一批旅游游休闲景景点。山山光水色色、风景景秀丽。周边环环绕有一一些别墅墅区，如如南湖花花园、天天齐别墅墅区等。三环环南路两两侧：本本区域主主要是城城乡结合合部，区区域有较较多的学学校；三三环南路路南侧为为老工业业基地，整体环环境较差差，但随随着政府府规划的的开展，本区域域的发展展潜力巨巨大。 C、生活活配套云龙龙山以东东区域是是徐州市市南扩的的重点区区域，大大多楼盘盘集中在在解放南南路两侧侧，配套套较为成成熟，总总体环境境也较好好，徐州州市第四四人民医医院，本本区域内内有市政政府重点点建设的的文化城城，彭园园边将建建一个四四星级酒酒

60、店万裕大大酒店。三环环南路两两侧区域域主要是是城乡结结合部，老工业业基地，生活配配套不够够完善，以小区区内的生生活配套套为主区域域内的教教育资源源丰富优优越，是是徐州市市的高校校集中区区。有大大学城、矿业大大学、彭彭城大学学建筑学学院、徐徐州师范范大学等等。D、交通通环境解放放南路、湖东路路-金山山路和三三环南路路是区域域的交通通主干道道，道路路宽敞平平整，路路况较好好公交交车辆较较少，主主要是游游1、游游2、111、119路等等，距离离市区也也较远。2、重点点个案详详列案名总建规模模（）房屋类型型基价单价范围围（元/）均价元/）面积范围围（）主力房型主力面积积（）主力总价价（万元元）工程 进