某项目规划建议书

1、韩国之窗窗项目规划划建议书书王志纲工工作室20044年3月月目录索引引TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc66041320 一、 规规划的背背景 PAGEREF _Toc66041320 h 1 HYPERLINK l _Toc66041321 1、 规规划的起起源 PAGEREF _Toc66041321 h 1 HYPERLINK l _Toc66041322 2、 韩韩国之窗窗规划的的背景资资料 PAGEREF _Toc66041322 h 1 HYPERLINK l _Toc66041323 3、 规规划的范范围 PAGEREF _Toc66041323 h 3

2、 HYPERLINK l _Toc66041324 二、 韩韩国之窗窗规划的的条件 PAGEREF _Toc66041324 h 4 HYPERLINK l _Toc66041325 1、 土土地性质质 PAGEREF _Toc66041325 h 4 HYPERLINK l _Toc66041326 2、 文文登城市市性质 PAGEREF _Toc66041326 h 4 HYPERLINK l _Toc66041327 3、 文文登城市市人口与与规模 PAGEREF _Toc66041327 h 4 HYPERLINK l _Toc66041328 4、 文文登城市市空间发发展状况况 PA

3、GEREF _Toc66041328 h 4 HYPERLINK l _Toc66041329 三、 韩韩国之窗窗的SWWOT分分析 PAGEREF _Toc66041329 h 5 HYPERLINK l _Toc66041330 1、 优优势 PAGEREF _Toc66041330 h 5 HYPERLINK l _Toc66041331 2、 劣劣势 PAGEREF _Toc66041331 h 6 HYPERLINK l _Toc66041332 3、 机机会 PAGEREF _Toc66041332 h 7 HYPERLINK l _Toc66041333 4、 威威胁 PAGER

4、EF _Toc66041333 h 8 HYPERLINK l _Toc66041334 四、 韩韩国之窗窗的定位位 PAGEREF _Toc66041334 h 9 HYPERLINK l _Toc66041335 1、 项项目在山山东半岛岛城市群群的定位位 PAGEREF _Toc66041335 h 9 HYPERLINK l _Toc66041336 2、 项项目在文文登城市市的定位位 PAGEREF _Toc66041336 h 9 HYPERLINK l _Toc66041337 3、 韩韩国之窗窗的战略略定位 PAGEREF _Toc66041337 h 9 HYPERLINK

5、l _Toc66041338 五、 规规划的原原则 PAGEREF _Toc66041338 h 10 HYPERLINK l _Toc66041339 1、 规规划定位位的目标标 PAGEREF _Toc66041339 h 10 HYPERLINK l _Toc66041340 2、 规规划策略略 PAGEREF _Toc66041340 h 11 HYPERLINK l _Toc66041341 六、 韩韩国之窗窗整体规规划策略略建议 PAGEREF _Toc66041341 h 11 HYPERLINK l _Toc66041342 1、 规规划策略略的理念念 PAGEREF _Toc

6、66041342 h 11 HYPERLINK l _Toc66041343 2、 空空间规划划布局建建议 PAGEREF _Toc66041343 h 11 HYPERLINK l _Toc66041344 3、 韩韩国之窗窗主要项项目功能能区 PAGEREF _Toc66041344 h 23 HYPERLINK l _Toc66041345 4、 其其它 PAGEREF _Toc66041345 h 24 HYPERLINK l _Toc66041346 七、 土土地利用用计划建建议 PAGEREF _Toc66041346 h 24 HYPERLINK l _Toc66041347 1

7、、 用用地的原原则 PAGEREF _Toc66041347 h 24 HYPERLINK l _Toc66041348 2、 土土地利用用计划表表 PAGEREF _Toc66041348 h 24 HYPERLINK l _Toc66041349 八、 重重点区域域的景观观规划 PAGEREF _Toc66041349 h 26 HYPERLINK l _Toc66041350 1、 湖湖面规划划 PAGEREF _Toc66041350 h 26 HYPERLINK l _Toc66041351 2、 环环境设施施 PAGEREF _Toc66041351 h 26 HYPERLINK

8、l _Toc66041352 3、 环环境细节节处理建建议 PAGEREF _Toc66041352 h 28规划的背背景规划的起起源威海（含含文登）市为中中国和山山东省最最邻近韩韩国的地地区，成成为中国国吸引韩韩国产业业转移的的核心地地区。根根据对韩韩国对中中国投资资情况的的调查分分析，目目前韩国国对中国国的投资资占对外外投资的的75%，而在在中国的的投资中中45%多在山山东，其其中主要要是中小小型企业业。根据山东东省最新新制定的的山东半半岛城市市群发展展战略，“威海（含含文登）要建成成一个电电子信息息、机械械制造等等现代制制造业发发达的生生态化海海滨旅游游城市，中韩经经贸交流流的前沿沿门户

9、”。根据山东东盛基公公司拟在在文登投投资商贸贸产业的的计划和和设想，我们结结合文登登市区位位优势、产业发发展战略略定位，提出建建设以面面向韩国国市场销销售中国国消费类类商品和和面向国国内市场场销售韩韩国商品品的“韩国之之窗”，将利利用中韩韩商贸产产业引擎擎的带动动效应，促使文文登国际际制造产产业的形形成和发发展，使使文登成成为山东东半岛城城市群未未来最重重要的商商贸、生生产、生生活、旅旅游和产产业服务务的发展展区域，甚至成成为山东东省未来来向北方方市场腹腹地拓展展领先效效应的区区域。韩国之窗窗规划的的背景资资料历史文脉脉文登历史史悠久，人文荟荟萃，是是胶东半半岛东部部人类早早期进入入文明时时代

10、的地地区。市市内已发发现旸谷谷遗址、石羊遗遗址、秦秦权遗址址等古代代遗址330余处处，出土土了大量量新石器器时期、大汶口口文化、龙山文文化等各各个不同同历史时时期的文文物，证证明远在在50000多年年前，文文登先民民已在这这里繁衍衍生息，创造了了灿烂的的古代文文明。公公元前2219年年，秦始始皇东巡巡经此，被这里里厚重的的人文积积淀和升升平的社社会景象象所感动动。遂驻驻跸，召召文人登登城东山山上，为为其歌功功颂德。山从此此始名“文登”。公元元5688年（北北齐天统统四年），于文文登山下下置县，因之称称文登。文登是是胶东半半岛设置置较早而而从未撤撤销的少少数县市市之一。自然条件件项目地块块较为齐

11、齐整；地地块西、西南、南地势势较高，其他方方向地势势较平。地内目目前需要要协调拆拆迁的建建筑物有有杜家泊泊、旋夼夼村等村村庄。地地内有两两处湖泊泊，一溪溪流汇入入柳林河河。地块块东面临临文登市市的形象象大道（世纪大大道），南与峰峰山公园园相邻。交通条件件项目紧临临文登市市的几何何中心峰山（文登城城市布局局基本以以峰山为为几何中中心）；从项目目东侧的的初张路路（世纪纪大道）往北可可对接至至威海、烟台的的高速公公路，往往南可至至埠口，往西可可对接至至青岛的的青威高高速公路路，往东东可对接接3099国道至至荣城。地块周边边情况位于项目目东侧的的天润曲曲轴工业业园与本本项目只只有一路路（初张张路）之之

12、隔，目目前正在在建设当当中。天天润曲轴轴有限公公司是目目前国内内规模最最大的曲曲轴专业业生产企企业。义乌小商商品市场场位于项项目用地地的东南南侧，由由浙江义义乌市金金田企业业集团投投资兴建建，占地地4000万平方方米，总总投资110115亿元元，规划划分三期期完成。其中一一期30000个个摊位已已建设完完成，并并已开业业；二期期工程将将于20005年年完工，新建摊摊位1220000个；三三期工程程将于220088年完工工，新建建摊位3340000个。利群购物物广场位位于项目目的东北北侧，由由青岛利利群集团团投资开开发，总总投资额额为2亿亿元,总总建筑面面积3万万平方米米。目前前正在拆拆迁建设设

13、，预计计20004年110月份份可竣工工开业。新汽车站站，位于于项目的的南侧，义乌小小商品市市场的正正西面，3099国道和和新初张张路交汇汇处。新新汽车站站占地面面积133.3公公顷，总总投资11.166亿元，建成后后可容纳纳车辆5500辆辆。项目南侧侧为文登登市的文文体功能能区，紧紧邻峰山山公园和和文山公公园。项目西南南侧主要要为文登登市的政政务、商商务中心心。项目西侧侧有崑嵛嵛小区、香水小小区、三三里河小小区等住住宅小区区，不远远处为文文登市的的主要河河流之一一柳林林河。规划的范范围地理位置置本项目位位于文登登市经济济技术开开发区内内，峰山山公园北北侧。项项目东临临初张路路（世纪纪大道），

14、西靠靠金山路路，南至至香水路路，北侧侧以汕头头路为界界。规划指标标根据原建建材市场场用地规规划条件件文规规规字220033第0008号，规划划指标为为：规划建设设用地面面积：1163.21公公顷使用性质质：商业业容积率：0.55建设规模模：800万平方方米绿地率：35其它：按按国家规规范要求求建筑退规规划用地地边界距距离：世纪大道道沿线建建筑退后后绿线550米，珠海路路沿线建建筑退后后绿线110米，金山路路沿线建建筑退后后绿线220米，汇通路路和香水水路沿线线建筑退退后绿线线5米，汕头路路和峰北北路沿线线建筑退退后绿线线5米。根据项目目实际情情况，本本案策划划的规划划指标为为：规划建设设用地面

15、面积：约约2277公顷使用性质质：商业业容积率：0.88建设规模模：约1180万万平方米米韩国之窗窗规划的的条件土地性质质项目总用用地面积积34000亩，建筑面面积、容容积率及及各类用用地比例例正在规规划中。土地性性质为综综合用地地，包括括住宅用用地、商商业用地地和市政政绿化用用地。文登城市市性质外向型的的综合工工业城市市，地区区性的商商品集散散地，以以山、水水、文、武为特特色的现现代生态态城市。文登城市市人口与与规模规划20005年年全市人人口688万，其其中市区区人口为为25万万，城镇镇人口335.55万，城城市化水水平为552。20110年全全市人口口75万万，其中中市区为为31万万，城

16、镇镇人口445万，城市化化水平为为60。20020年年全市人人口855万，其其中市区区为400万，城城镇人口口64万万，城市市化水平平为755。规划20020年年城市用用地规模模为488平方公公里。文登城市市空间发发展状况况形成“山山中有城城，城中中有山；双龙（两河）抱城，玉带积积翠；南南商北工工，东文文西居；三位一一体，成成组成团团”。围绕绕峰山形形成三大大功能片片区组团团布局的的整体结结构：西西南为老老城居住住商贸金金融区，东南为为文化行行政区，北部为为工业区区。韩国之窗窗的SWWOT分分析优势规模庞大大、配套套齐全项目总用用地34400亩亩，在威威海有着着较大的的规模（随着国国家土地地政

17、策的的变化，获得如如此大的的土地资资源的难难度将有有所增加加），在在文登首首屈一指指。项目目集居住住、休闲闲、旅游游、商贸贸、物流流、产业业服务等等功能于于一体，生活、娱乐、学习等等配套设设施完善善，创造造舒适的的生活空空间、良良好的环环境景观观和成熟熟的商贸贸物流环环境，开开创文登登城市发发展的新新阶段，书写文文登的城城市名片片。政府支持持力度大大项目得到到了文登登市委市市政府的的全力支支持，并并将以项项目的战战略高度度向山东东省政府府寻求政政策优势势和支持持。项目与周周边和谐谐对接项目北面面是市政政府搬迁迁目的地地，东面面是文登登市的工工业企业业集中地地，南面面是规划划中的峰峰山公园园，西

18、面面是城市市内向性性的商贸贸区，而而项目将将会依功功能分区区规划成成外向型型的以商商贸物流流为主要要功能的的综合功功能城区区。南面的义义乌小商商品市场场，北面面新规划划的家纺纺城，将将会使得得文登形形成以批批发性为为主的交交易市场场集群，相互竞竞争，相相互促进进，和谐谐对接，从而提提升整个个文登板板块的价价值。板块升值值潜力大大项目所在在区域将将是文登登市未来来的发展展重点区区域。项项目北边边是市政政府搬迁迁目的地地。同时时，大量量的企业业将在开开发区落落户，未未来一段段时间内内，此板板块必将将飞速发发展，板板块价值值将会迅迅速提升升。土地成本本低较低的土土地成本本为项目目的利润润预留了了很大

19、的的空间，使得项项目在市市场上的的竞争力力相应提提高。开发商开开发经验验丰富山东盛基基建业集集团有限限公司实实力雄厚厚，公司司在项目目策划、设计、工程管管理、营营销、物物业管理理等方面有着着丰富的的开发经经验。合作各方方实力强强本项目在在策划、规划、设计、建设、招商、经营等等方面都都将整合合业界有有较强的的实力与与口碑的的企业或或机构，综合各各方的实实力与经经验，必必将提升升项目的的价值和和水平。劣势城市区域域市场发发展不成成熟文登市的的总体经经济发展展水平相相对落后后，市场场化程度度不高，知名度度不够，对于一一个要吸吸引韩国国和国内内的商家家来文登登购买商商铺，具具有一定定的难度度。应该该打

20、好威威海牌，在推广广、宣传传上用威威海的概概念。“韩韩国之窗窗，威海海之心。”周边配套套不完善善虽然项目目与周边边环境对对接比较较和谐，但是周周边项目目大部分分未建，处于规规划状态态，项目目在板块块中属于于先行者者，给项项目的建建设推广广带来了了一定的的困难和和压力。开发周期期长由于项目目规模庞庞大，无无论从手手续上、资金供供应上、还是从从项目工工程建设设上，都都需要很很长的开开发周期期，这无无形为项项目设置置了更高高的投资资风险。土地平整整成本高高项目用地地本身是是一块完完全的生生地，地地块本身身不是很很成熟。地块高高差达到到二、三三十米，土地平平整成本本相对较较高，土土方量较较大，一一定程

21、度度上提高高了开发发成本。机会宏观政策策环境提提供良好好的机遇遇中韩贸易易的前景景广阔，双边贸贸易额五五年内将将达到110000亿美元元。同时时，借山山东半岛岛承接日日韩产业业转移的的东风，文登的的城市经经济发展展极有可可能走一一条“前店后后厂”，以贸贸易带动动经济的的发展之之路。而韩国之之窗将成成为实现现这一发发展模式式的启动动点和超超级支点点。大区域市市场崛起起山东是韩韩国对华华投资的的桥头堡堡，韩国国对外投投资的440%以以上在中中国，而而对华投投资的445%又又集中在在山东。山东半半岛在承承接韩日日产业转转移方面面有着得得天独厚厚的优势势。借世世界经济济变迁之之势，山山东半岛岛在新世世

22、纪将成成为中国国经济增增长最快快的地区区之一。项目生存存有着丰丰富的市市场基础础中韩贸易易繁荣，韩国对对威海的的投资不不断增加加，威海海是韩国国产业转转移的重重点对象象，大量量的韩国国中小企企业在威威海落户户，文登登作为威威海的重重要组成成部分，也有着着丰富的的中韩贸贸易资源源，这就就为韩国国之窗的的建立和和发展提提供了肥肥沃的市市场土壤壤。经韩国实实地考察察后发现现，韩国国中小企企业进入入中国市市场的欲欲望强烈烈，但是是又苦于于缺少进进入中国国市场的的平台和和窗口。因此韩韩国之窗窗项目定定位为以以中韩商商贸、产产业服务务为核心心的综合合服务平平台，是是一个综综合性的的多功能能城区。项目填补补

23、了威海海面向韩韩国中小小企业的的综合服服务平台台的空白白虽然威海海的韩国国资源丰丰富，但但是整个个威海、山东半半岛、甚甚至全国国都缺乏乏一个规规模化的的韩国产产品物流流基地；在韩国国产业转转移过程程中，缺缺少一个个为韩国国中小企企业进入入中国市市场的一一个综合合服务平平台，而而韩国之之窗的目目标就是是建设一一个这样样的平台台，填补补市场上上的空白白，获得得超级的的发展机机会。威胁辽东南地地区、京京津唐地地区、长长三角、珠三角角对日韩韩资源的的分流面对韩日日产业转转移的浪浪潮，辽辽东南地地区、京京津唐地地区、长长三角、珠三角角等都把把目光投投向这个个利润丰丰厚的市市场，一一定程度度上，形形成了对

24、对韩日资资源的分分流。面临半岛岛其他城城市承接接日韩产产业转移移的威胁胁在山东半半岛城市市群的总总体发展展战略中中，虽然然威海独独享中韩韩经贸交交流门户户的定位位，但是是市场的的法则并并不是完完全为政政府的宏宏观规划划左右，青岛、烟台、日照等等城市对对日韩资资源同样样有着很很强的吸吸引力，同类型型项目也也有可能能很快投投入运行行，这对对韩国之之窗是一一大威胁胁。必须须要快，以快制制胜，以以优制胜胜。面对日韩韩产业转转移的机机遇，文文登周边边地区也也跃跃欲欲试在威海市市其他地地区也有有以日韩韩产业转转移为目目标的项项目在规规划中。例如石石岛的总总体规划划战略中中就有韩韩国城的的规划。韩国之窗窗的

25、定位位项目在山山东半岛岛城市群群的定位位中韩经贸贸的门户户，韩国国中小企企业进入入中国市市场的超超级服务务平台，构建大大威海世世界制造造中心的的核心引引擎和增增长极。项目在文文登城市市的定位位韩国之窗窗应该是是文登新新时代形形象的标标志性区区域，是是现代文文登的城城市客厅厅，是文文登产业业服务的的平台和和产业发发展的发发动机。韩国之窗窗的战略略定位韩国之窗窗的战略略定位为为：以带带动文登登制造业业和现代代服务业业的发展展为目标标，以韩韩国中小小企业为为主要目目标客户户市场，以汽车车配件、家居和和多种时时尚商品品的采购购博览为为重点，以建立立为韩国国中小企企业进入入中国市市场（包包括销售售和采购

26、购等）综综合型服服务平台台为核心心，体现现中韩民民俗文化化和现代代时尚文文化为内内涵，集集商贸（采购）、商务务（办公公）、会会展（博博览）、住宅（居住）、休闲闲、旅游游、娱乐乐等多种种功能于于一体的的新城区区。规划的原原则规划定位位的目标标商贸带创造吸引引商家投投资和经经营发展展的环境境，扩大大并强化化的批零零商业功功能；以以国际化化的开发发理念，建设中中的商贸贸区应该该同国际际上（尤尤其是韩韩国）的的商贸中中心模式式接轨，为进驻驻商贸中中心的企企业和个个人提供供信息交交流、咨咨询服务务的平台台。具备现代代商业意意象，协协调自然然与人文文的关系系。强调舒适适化：绿绿意盎然然生机蓬蓬勃；强强调人

27、性性化：人人性尺度度活动导导向和人人车分流流的交通通导向；强调科科技化：利用信信息化技技术，创创造网络络化平台台，简洁洁明亮和和谐有序序。生活带提供田园园生活式式的居住住与商业业活动空空间，并并改善生生活环境境品质以以吸引韩韩国企业业人员居居住；创创造一个个居住与与工作均均衡的生生活环境境，建设设一个融融合韩国国人文文文化为主主题特色色的国际际性生活活城区；充分结结合城市市发展与与商业产产业发展展的吸纳纳及叠加加效应，创造山山东商贸贸区域开开发的新新典范。生态带确立保护护自然生生态资源源和可持持续发展展的指导导理念，利用规规划的绿绿地建造造具有参参与价值值的森林林公园，例如高高尔夫运运动公园园

28、、撒野野公园，提供休休闲、游游憩活动动和可持持续使用用的自然然环境。有效利利用基地地的开发发资源，正确引引导未来来开发方方向，确确保环境境成长与与品质间间结构性性的发展展平衡。规划策略略强调“混混合分区区”(miixedd usse)的的概念，并强调调城市完完整单元元的互相相流通性性，强调调城市的的不同区区域间能能建立多多面向的的互动关关系，成成为一个个活的有有机体的的概念。规划整整体一个个具有弹弹性可持持续发展展的成长长架构(groowthh sttruccturre)，以追求求商贸环环境国际际化、生生活环境境人性化化和生态态环境可可持续化化的目标标。韩国之窗窗整体规规划策略略建议规划策略略

29、的理念念以组团式式结构规规划每个个具有特特色的发发展组团团，并以以公共活活动轴带带的有机机结合；各组团团成为韩韩国之窗窗的发展展中心，由于项项目推进进存在诸诸多不可可预测因因素，应应尽可能能增加项项目发展展的弹性性空间；各发展展组团在在主要功功能的实实施中仍仍需保留留一定的的混合使使用弹性性空间。空间规划划布局建建议韩国之窗窗的规划划布局为为：“两个区区片、三三条轴带带、七个个发展组组团”展开。两个区区片：指指东部商商贸发展展区和西西部生活活服务区区；三条条轴带：以公共共活动轴轴、商贸贸物流轴轴和生态态生活轴轴；七个个发展组组团：汽汽车商品品商贸组组团、时时尚商品品商贸组组团、家家居商品品商贸

30、组组团、物物流仓储储配送服服务组团团、休闲闲商务服服务组团团、居住住组团和和韩国中中小企业业基地。东部商贸发展区西部生活服务区生态生活发展轴商贸物流发展轴公共活动发展轴两大区片片两大区片片类似“左右手手”、“两个车车轮”，构筑筑起“韩国之之窗”的空间间格局。东部商贸贸发展区区这个区域域是“韩国之之窗”的本质质和灵魂魂所在，也是“韩国之之窗”最主要要的核心心功能区区。性质：主主要为韩韩国的商商品通向向中国和和中国的的商品通通向韩国国的展示示、销售售、批发发的商贸贸市场，同时辅辅助一些些旅游、休闲、娱乐和和居住功功能，形形成一个个多种功功能复合合的综合合区。“韩国之窗”商贸区功能主导功能辅助功能专

31、业市场会议会展物流配送公寓居住餐饮娱乐旅游休闲功能：这这个区域域承载着着韩国之之窗商业业（批发发市场）、产业业服务、会议会会展、酒酒店、办办公、商商业步行行街、物物流配送送、配套套服务设设施、餐餐饮、娱娱乐、旅旅游等核心功功能。西部生活活服务区区性质：生生活服务务区是“韩国之之窗”项目最最能迅速速产生经经济效益益的板块块。与商商贸区一一左一右右联动发发展，“双轮驱驱动”，互相相促进，共同构构筑功能能完善的的城市新新功能区区。“韩国之之窗”生活服服务区以以其大配配套、高高品位和和整体性性强的优优势，首首先吸引引项目周周边基础础客户群群（文登登市）购购房，其其次是吸吸引商贸贸区的部部分老板板入住，

32、并在后后期区域域板块成成熟时，可形成成一定规规模的高高尚商务务区。这里将成成为文登登新城的的CLDD，将以以其优质质的生活活环境打打动来“韩国之之窗”做贸易易的人，在项目目后期开开发商务务公寓、别墅等等高尚物物业，跳跳出文登登行政区区域概念念，成为为威海区区域韩国国人的理理想居所所。功能：这这个区域域是韩国国之窗的的辅助配配套功能能区，它它规划了了包括居居住（别别墅、中中档高尚尚多层住住宅等）、产业业服务园园、商务务办公、休闲运运动、社社区公共共开放空空间等辅辅助功能能。“韩国之窗”生活区功能主导功能辅助功能居住运动休闲商务服务商务办公餐饮娱乐旅游休闲“韩国之之窗”生活服服务区是是以居住住板块

33、为为核心，配以必必要的生生活配套套板块，并以商商务公园园、运动动公园和和产业服服务园对对生活环环境价值值加以提提升。三条发展展轴带公共活动动发展轴轴：公共活动动发展轴轴是沿着着珠海路路形成的的，集中中商贸、商务、产业服服务、物物流和生生活功能能和公共共开放空空间的区区域，是是塑造韩韩国之窗窗整体形形象的发发展轴。商务功能开放空间 生活功能开放空间 商贸功能开放空间本轴将串串起三大大公共服服务功能能区：轴轴线西端端是以休休闲商务务功能区区，建造造高尔夫夫商务会会所和酒酒店，发发展商务务服务，成为文文登市的的超级交交际平台台；轴线线中部是是以社区区商业和和公共设设施服务务功能区区，建设设学校、超市

34、、邮局、银行等等公共服服务设施施，发展展社区生生活服务务，成为为韩国之之窗和周周边开发发区社区区生活配配套的服服务平台台；轴线线东端是是商贸功功能区，建设博博览中心心、商贸贸配套酒酒店、韩韩国风情情步行街街（时尚尚和传统统）、酒酒店式公公寓、商商贸功能能区配套套服务设设施，成成为韩国国之窗商商贸服务务功能的的核心区区。连接城区区和外部部世纪大大道的主主要轴：西部同同文登城城区连接接，东部部同世纪纪大道连连接，成成为文登登外向型型发展的的主要公公共活动动服务轴轴。韩中小企业基地高档住宅高尚住宅韩中小企业基地汽配中心时尚中心小件配送区家居中心两大标志志性节点点：在发发展轴上上商务和和生活功功能开放

35、放空间的的节点处处，形成成以人为为核心的的节点；在发展展轴东端端入口处处，成为为象征韩韩国之窗窗形象特特征的标标志性节节点。打造标志志性景观观大道：珠海路路是韩国国之窗的的核心发发展主轴轴，必须须建造体体现211世纪新新形象的的、具有有国际化化特性的的（如路路标）、融入韩韩国风情情的景观观大道。生态生活活发展轴轴：以西部新新规划的的道路为为发展轴轴，串起起高尚住住宅区、高档住住宅区和和产业服服务园的的功能，充分利利用山地地、绿地地系统，形成主主次清晰晰，相互互交织的的生态结结构和景景观形象象，从而而塑造整整体环境境以人为为本的特特征。注重绿地地系统与与步行系系统相结结合，设设计人车车分流的的道

36、路系系统，串串连各个个居住社社区中心心（入口口、网球球场、游游泳池、配套公公共设施施），形形成休闲闲的开放放空间系系统，是是社区居居民主要要的室外外活动空空间，提提升整体体的环境境质量。商贸物流流发展轴轴以东部新新规划的的道路为为发展轴轴，串起起商贸功功能区的的各种商商贸功能能和产业业服务功功能，包包括：小小件商品品配送服服务功能能区、韩韩国中小小企业基基地、汽汽配交易易中心、时尚品品交易中中心、家家居交易易中心、仓储配配送服务务区，形形成以物物流为主主的交通通系统。由于道道路西部部是居住住空间，需要注注意减少少对住宅宅区的噪噪音、人人流的干干扰。七个发展展组团通过珠海海路、新新规划的的峰北路

37、路和汇通通路，把把韩国之之窗分割割成七个个区域，根据这这七个不不同功能能区域，我们提提出了七七个发展展组团的的建议。汽车商品商贸组团（338亩）时尚商品商贸组团（338亩）家居商品商贸组团（339亩）仓储配送服务组团（280亩）居住组团（830亩）韩国中小企业基地（230亩）休闲商务服务组团（670亩）汽车商品品商贸组组团（3338亩亩）汽车商品品商贸发发展组团团主要包包括车族族馆、中中韩展览览中心和和韩国传传统风情情步行街街。整个个组团体体现的是是韩国传传统的民民族风情情，让人人感觉到到“传统韩韩国就在在这里！”车族馆：本项目目是韩国国之窗的的主题交交易市场场之一，是以韩韩国的丰丰富多彩彩汽

38、车时时尚生活活为主题题的商品品交易中中心，主主要入驻驻的是韩韩国的生生产型企企业、销销售型企企业或品品牌代理理商。经营产品品主要为为汽车装装修装饰饰用品、车载电电子电器器产品、房车饰饰物、车车族玩具具、车用用时尚精精品、汽汽车运动动品等。附带机机电产品品，如五五金工具具、轻型型机械等等。这些经营营产品在在国内专专业市场场上具有有一定程程度上的的唯一性性，能够够更好的的聚集购购买群体体，带动动其他产产品的销销售。车族馆在在规划设设计上应应有所创创新，构构建一个个有独特特建筑艺艺术风格格、有现现代化的的设施配配置、便便于厂家家展示陈陈列产品品、能够够提供适适量产品品储存的的大规模模高档次次专业市市

39、场。汽配交易易中心主主题：时时尚伴你你行，飞飞驰无极极限韩国之之窗车族馆馆。中韩展览览中心：是韩国国之窗的的核心项项目，项项目建成成后，将将定期或或不定期期地举办办各种国国际性中中韩商品品的主题题专业博博览会、展览展展销会等等大型会会展商贸贸活动。会展博博览中心心的功能能组合，要体现现博览会会开幕和和闭幕期期间的综综合利用用，可以以设计成成“主展馆馆+副展馆馆”的格局局。主展展馆的面面积不宜宜太大，约50000平平方米左左右，副副展馆就就是主题题交易区区域，副副展馆在在博览会会开幕期期间是博博览会的的组成部部分，在在闭幕期期间是一一个主题题的交易易市场，是展销销结合的的模式，比传统统的批发发市

40、场的的铺位更更能体现现主题和和品牌形形象。这这里形成成了集新新产品发发布、展展览展示示、展洽洽、交易易、论坛坛和项目目合作的的综合体体，成为为韩国品品牌进入入中国的的门户，品牌的的集新产产品发布布、展览览展示、展洽、交易、论坛和和项目合合作功能能于一体体的商务务平台。韩国传统统风情步步行街：实质是是中韩文文化交流流空间。一方面面，来威威海的游游客在中中国境内内就能体体验到古古代韩国国的民族族风情，另一方方面，则则是韩国国人在中中国感悟悟本国传传统文化化韵味的的归属场场所。它它是步行行商业街街，主要要含特色色旅游商商品、餐餐饮、酒酒吧、休休闲娱乐乐等功能能；在建建筑风格格强调原原汁原味味的韩国国

41、传统建建筑风格格。时尚商品品商贸组组团（3338亩亩）该组团是是一个综综合性的的时尚商商品交易易中心，主要以以韩国时时尚品为为主导，在国内内形成具具有明确确指向的的主题专专业交易易中心，具有唯唯一性、排他性性。该组组团主要要由“韩流馆馆”和“韩国时时尚步行行街”等组成成。时尚商品品交易中中心的主主题：七七彩时尚尚，动感感无限韩国国之窗韩流馆馆。韩流馆：韩国时时尚商品品、韩流流文化在在中国的的集中展展示空间间。销售售的主要要商品有有：时尚尚服装服服饰、化化妆品、时装、玩具、皮具箱箱包、美美容美发发用品、数码产产品、电电器、通通讯产品品、海洋洋食品、保健品品、医药药、运动动休闲服服装、运运动休闲闲

42、用品、健身、旅游、探险、养生等等。韩国时尚尚风情步步行街：步行街街以展示示时尚韩韩国为主主题。销销售以现现代韩国国时尚品品为主，如：软软件游戏戏、化妆妆品、小小商品、生活用用品、数数码电器器、服装装、KTTV等。同时可可辅以部部分餐饮饮、酒吧吧、咖啡啡厅等。在这里里体现的的是现代代的“时尚韩韩国”，在建建筑上体体现出的的就是具具有现代代韩国的的风格语语言。游游客身临临此处，就能立立刻感受受到“现代时时尚韩国国就在这这里”。韩国传统统风情步步行街与与韩国时时尚步行行街形成成一个完完整的步步行街区区，在这这里既有有传统韩韩国，也也有时尚尚韩国。让游人人在一条条步行街街上仿若若穿越历历史时空空，既能

43、能体验到到古代韩韩国的传传统魅力力，又能能感受现现代韩国国的时尚尚，同时时也能在在此发挥挥自己的的想像力力来展望望未来的的韩国。整条步行行街区以以传统韩韩国和现现代时尚尚韩国为为主题，形成两两个相对对对立，又相互互依托、相互融融合、相相互统一一的步行行街。韩国传统风情步行街韩国时尚步行街步行街规规划整条步行行街区沿沿河而建建，做好好、做足足水的文文章，使使步行街街的水可可亲、可可近、可可嬉、可可耍。使使韩国步步行街区区成为具具有水风风情和韩韩国民族族特色的的独一无无二的步步行街，达到唯唯一性。步行街区区长度约约为5000米，宽为115220米（含河面面宽度），建筑筑规模为为6.66万平方方米，

44、层层高以22层为主主。商业酒店店是为来来全国各各地来批批发的商商家配套套的酒店店。家居商品品商贸组组团（3339亩亩）在中国逐逐渐迈向向小康的的进程中中，以居居家商品品为核心心的专业业市场在在中国日日新月异异，很多多新型的的连锁专专业市场场正从过过去的临临街商铺铺和大棚棚式的交交易场所所中脱颖颖而出，如百安安居、家家世界、宜家、欧倍德德等。本组团以以家居馆馆为核心心，围绕绕为人们们提供新新的生活活方式和和内容，而形成成韩国之之窗的主主题专业业市场之之一。本专业市市场依托托于中韩韩贸易及及文登周周边城市市产业的的特点，销售的的主要是是现代家家居生活活用品，主要有有：居家家布艺装装饰（家家纺）、家

45、俱、装修成成品、厨厨卫用品品用具、摆设饰饰品、花花木装饰饰、儿童童专用品品等。家居商品品交易中中心的主主题：居居家生活活，幸福福无限韩国国之窗家居馆馆。仓储配送送服务组组团（2280亩亩）功能：仓仓储、运运输、配配送功能能和包装装、装卸卸、保管管、流通通加工功功能。构成：单单独设立立仓库区区主要是是为厂家家的大量量存货考考虑，可可以提供供仓位租租赁、托托管、存存货、包包装、装装卸、流流通加工工等服务务。对于于条件成成熟的条条件下，可以采采用远程程计算机机管理，买主交交款开票票后可以以很方便便地到仓仓库提货货。在货货品的配配送方面面，采用用第三方方物流的的方式解解决。引擎作用用：完善的的服务体体

46、系，可可以提升升市场档档次和水水平，是是吸引韩韩国客户户的必要要条件，同时也也利于对对国内大大客户招招商工作作的进行行。居住组团团（8330亩）本组团包包括社区区公建（商业中中心）、撒野森森林公园园、高尚尚住宅区区、峰山山公馆四四部分组组成。社区公建建（商业业中心）：占地885亩左左右，其其中商业业部分以以大型超超市为主主体，结结合专业业临街商商业和公公寓构成成，其中中：大型型超市:1.22万平方方米、商商业街长长2000米左右右，面积积在50000平平米左右右，公寓寓：4万万平方米米；学校校：占地地50亩，以以国际学学校、双双语（中中韩）幼幼儿园为为主体，融合艺艺术教育育、国际际教育以以及成

47、人人教育的的完整教教育体系系，九年年制国际际学校：2万平米米左右，双语幼幼儿园：30000平米米左右；其它：1万平平方米。撒野森林林公园详详见后述述。高尚住宅宅小区：容积率率：1.0左右右,住宅宅建筑面面积控制制在300万平方方米左右右，建筑筑以四、五、六六层的多多层构成成。住宅产品品面积的的主力户户型在880-1120平平方米之之间，其其中：1000-1220平方方米(440%)，80100平方方米(220%)，12201500平方米米(200%)。户型面面积的大大小，主主要与客客户的年年龄和家家庭结构构相关。峰山公馆馆：是商商务休闲闲公园重重要的盈盈利项目目和回收收投资的的主要项项目，其其

48、实质为为商务别别墅。别墅的布布局，首首要注重重的是景景观效果果；占地：880亩；容积率：0.55；建筑面积积：2666666平方米米；建筑形态态：以223层层的联体体别墅为为主；产品户型型：舒适适型TOOWNHHOUSSE,离离高尔夫夫比较近近，或视视觉景观观较好的的地方，建筑面面积20002250平平方米；经济型型TOWWNHOOUSEE（300），视觉景景观稍差差，建筑筑面积11802000平方米米。韩国中中小企业业基地（2300亩）本组团主主要由TTechhpaark、中韩交交流中心心等组成成。Techhpaark：主要服服务于韩韩国进入入中国市市场的配配套型中中小企业业，这些些企业包包

49、括一些些家居部部件配套套、汽车车零件配配套、数数码电子子品配套套、服装装加工零零件配套套等中小小企业。在建筑设设计上，可以采采用小独独栋，一一栋建筑筑可由一一家或两两家企业业共用；建筑一一层为生生产空间间，二层层可为办办公空间间，三层层或以上上为居住住生活空空间。中韩交流流中心：经韩国国实地考考察后初初步确定定在韩国国中小企企业基地地的布局局空间上上设置这这一项目目。交流流中心将将承当整整个韩国国之窗智智力支持持功能。主要为为进入中中国市场场的韩国国中小企企业提供供智力支支持，主主要有语语言培训训、企业业中高层层领导培培训、市市场拓展展、宣传传推广、信息咨咨询、技技术支持持、论坛坛、主题题会议

50、等等内容。中韩交流流中心可可采用目目前较为为流行的的会员制制形式，吸引韩韩国中小小企业入入会，甚甚至是想想进入韩韩国市场场的中国国企业和和其他国国家的企企业入会会。而对对会员和和非会员员企业提提供不同同的服务务内容。另外，本本组团可可设置部部分住宅宅，以满满足在本本组团工工作的部部分人员员。休闲商务务服务组组团（6670亩亩）休闲商务务服务组组团包括括商务港港、高尔尔夫会所所、高尔尔夫运动动公园和和撒野公公园。这这里以休休闲商务务办公为为主，集集商务办办公、研研究开发发、会议议会展、教育培培训、公公关接待待、休闲闲运动、旅游观观光、商商业娱乐乐和居住住等于一一体的园园林式、生态型型、现代代化的

51、新新型功能能区。商务港：商务办办公是辅辅助配套套功能。利用山山势和湖湖面，形形成园林林式的办办公空间间，这是是为客户户办公需需求而规规划的。除了引引导韩国国和国内内客商和和厂家在在这里设设立分支支机构或或办事机机构外，还应引引导其它它国家有有兴趣开开拓中国国市场的的企业或或经营机机构在此此设立办办事机构构或代表表机构。随着中中国“入世”问题的的最终解解决，服服务贸易易领域逐逐步对外外开放，将促使使国外企企业把自自己的市市场营销销网络直直接延伸伸到中国国来。商商务办公公区将成成为大客客户的办办公场所所、小型型客户的的交易场场所和洽洽谈空间间，这里里将存在在部分的的灰色交交易，与与交易中中心中的的

52、铺位形形成互动动。高尔夫商商务会所所（酒店店）：该该会所定定位是高高尔夫运运动公园园的超级级俱乐部部，是整整个韩国国之窗的的商务交交流中心心。主要要是面向向胶东半半岛及韩韩国企业业的高级级商务人人士或企企业主。会所包括括商务休休闲设施施（高档档饭店、洽谈室室、咖啡啡厅、KKTV、酒吧等等）、休休闲运动动设施（保龄球球、沙弧弧球、桌桌球室、健身房房、棋牌牌室、室室内游泳泳馆、壁壁球、乒乒乓球、羽毛球球等）和和休闲娱娱乐设施施（影视视厅、歌歌舞厅、游戏厅厅等）。休闲娱娱乐服务务设施主主要为在在商贸客客人提供供娱乐消消遣之处处。只要要项目引引发了这这个潜在在的消费费市场，投资经经营者会会迅速地地抓住

53、机机会前来来投资兴兴建这类类服务场场所。会所（酒酒店）：占地330亩；容积率：0.88；建筑面积积：1660000平方米米；客房：约约80间间；客房面积积：500600平方米米。高尔夫运运动休闲闲公园：建一个个9洞的的商务山山地高尔尔夫球场场和一个个高尔夫夫练习场场。高尔尔夫被称称为“运动之之王”，是精精英生活活的标签签和代表表，是中中产阶级级跻身精精英阶层层的“台阶”。商务务高尔夫夫既没有有标准高高尔夫很很高的门门槛，更更不象网网球等已已经趋于于大众化化和庸俗俗化，对对本项目目的主要要目标客客户群具具有强大大的号召召力。“韩国之之窗高尔夫夫运动休休闲公园园”在所处处区域具具有唯一一性、排排他

54、性和和权威性性。撒野森林林公园：利用山山地的沟沟壑和平平台，种种植树木木和草坪坪，同时时建设一一些面向向少年儿儿童的撒撒野森林林公园。占地11002000亩左右右，地块块内分布布缓坡丘丘陵和小小水塘，植被良良好。此此运动区区是针对对青少年年和儿童童，给孩孩子们一一个放纵纵身心的的地方，一个“撒野”的地方方，唤回回孩子们们作为“自然之之子”的本性性，激发发他们的的创造力力、冒险险精神、自信心心、勇敢敢和坚强强的品质质这是是现在的的家长们们最重视视同时也也是现在在的孩子子们最缺缺乏的东东西。该运动区区主要具具备以下下三种功功能：教教育、运运动、童童趣和野野趣，在在这三种种功能中中，以童童趣和野野趣

55、作为为一条主主线贯穿穿了教育育和运动动功能。例如，“撒野”类可以以建设：A、泥巴巴乐园：出租服服装，让让孩子们们在这里里可以不不怕脏地地尽情玩玩泥巴，打泥巴巴仗。B、野战战乐园：提供一一些没有有危险的的武器，由俱乐乐部组织织分成两两个队，进行野野战。C、创意意区：请请孩子们们以个人人、集体体、家庭庭为单位位进行游游戏创新新。此区区域是专专门进行行新颖游游戏的区区域，让让孩子们们尽情创创意，发发挥想象象力。例如，游游乐类可可以建设设：A、翻斗斗乐：适适合2-8岁，大型游游戏组合合，让孩孩子们可可爬、可可翻、可可游戏。B、浅水水戏水区区：水高高30公公分，适适合2-6岁儿儿童。里里面设脚脚踩水车车

56、、间歇歇喷泉（或声控控泉，孩孩子们一一喊就开开始喷泉泉，非常常有趣）、水滑滑梯等游游乐设施施。并养养一些小小小鱼、虾、小小蝌蚪，让孩子子们边玩玩边捉。C、沙池池：适合合1-112岁儿儿童，选选用细软软干净的的沙，为为孩子们们造一个个玩沙的的地方，沙池内内可设游游乐玩具具。另一一种沙池池趋于原原始，沙沙、泥巴巴、水混混在一起起，孩子子们可以以用混合合物做出出各种造造型。公公园可定定期举行行堆沙比比赛。D、轮胎胎吊桥：适合55岁以上上人士。老少皆皆宜，趣趣味盎然然。E、弹簧簧木偶：适合11-5岁岁儿童。常见的的靠弹簧簧摇摆的的卡通坐坐骑。F、大积积木：适适合2-10岁岁儿童。制作颜颜色鲜艳艳、各种

57、种形状的的大型轻轻质积木木，上面面有图案案或英文文字母，孩子们们可推、可搭起起象真房房子一样样的“建筑”。G、游戏戏墙：适适合2-8岁儿儿童。线线条起伏伏，中间间有各种种圆孔。适合年年龄较小小的儿童童可以钻钻上钻下下的小型型攀岩。H、弹簧簧床（或或充气蹦蹦床）：适合11-8岁岁儿童，可以跳跳得更高高。I、攀爬爬网：适适合3岁岁以上儿儿童。绳绳网缚在在木架上上，让儿儿童在上上面攀爬爬，可做做成组合合形式，尽量利利用自然然材质，与周边边地形结结合。J、秋千千：无年年龄限制制。贴近近自然的的，挂在在树上的的绿色秋秋千。制制作可能能简陋，但安全全、有趣趣，在都都市中无无法找到到。K、空中中飞人：适合3

58、3岁以上上儿童。轮胎吊吊在绳子子上，如如小猴子子一般靠靠滑轮带带动飞驰驰而过。韩国之窗窗主要项项目功能能区商业部分分为三大大中心：汽配中中心、综综合时尚尚中心、家居中中心；其其中综合合时尚中中心主要要包括韩韩国时尚尚小商品品、服装装、轻纺纺、食品品、数码码电子等等。N韩企业基地汽配中心综合时尚中心家居中心住宅及其配套商务休闲、办公物流配送其它其余部分分是道路路用地。需要说说明的是是道路部部分不包包括规划划区内自自建道路路，上述述占地数数量是预预估值，不作为为规划的的指标，仅供参参考。土地利用用计划建建议用地的原原则根据对周周边环境境的考量量，六大大发展组组团的开开发功能能，根据据政府对对土地开

59、开发强度度的指标标（建议议按照区区域土地地容积率率为0.8），提出土土地利用用计划建建议。土地利用用计划表表区片组团(亩亩)功能性质面积（亩亩）占地百分分比（）容积率建筑面积积（m22）东部商贸贸区片汽车商品品商贸（3388）商贸区商业2587.5881.42408801.20韩国传统统风情街街商业501.4772.0666667博览中心心商业300.8882.0400000.220时尚商品品商贸（3399）商贸区商业2597.6221.42417734.54酒店商业300.8881.0200000.11韩国时尚尚风情街街商业501.4772.0666667家居商品品商贸（3388）商贸(其其

60、中含村村)商业339(含村庄庄1655亩)9.9771.43164401.58仓储配送送（2880）仓储工业2507.3551.01666667.5办公区办公300.8881.0200000.11西部生活活区片韩国中小小企业基基地(2230)别墅用地地商住作坊坊2306.7661.01533334.1居住（8830）住宅小区区住宅45015.5591.03000001.5社区公建建共建852.5001.6906667.112峰山公馆馆住宅802.3550.5266666.88撒野公园园绿地1604.711村庄用地地农业551.6221.0366666.885休闲商务务（6770）商务港办公15