某综合楼项目评估自评总结

1、东方知音项目后评估自评总结 东方知音项目后评估PAGE 4第 PAGE 2页 共73页 沈阳豫园园房地产产开发有有限公司司20066年1月万盛综合楼后评估自评总结目录 目录前言1项目概况况2项目进度度计划执执行和完完成情况况9项目质量量控制14项目成本本计划控控制情况况29安全生产产、文明明施工实实施方面面33项目部的的经验和和教训总总结36对承包商商、供应应商的综综合评估估及理由由54其他67结束语73 东方知音项目后评估自评总结前言 东方知音项目后评估总结项目概况第 PAGE 89页 共7 PAGE 89 NUMPAGES 91 PAGE NUMPAGES 91 NUMPAGES 91 P

2、AGE 89893页前言东方知音音项目于于20001年110月222日正正式开工工，20004年年1月55日全部部交付使使用。分分二期开开发，其其中一期期于20002年年12月月30日日交付，二期于于20002年77月155日正式式开工，20004年11月5日日交付，20004年66月2日日获得二二期大产产证，销销售率达达到999.3%，具备备了后评评估的条条件。通通过本项项目的操操作，有有必要总总结一下下经验教教训，对对后续项项目开发发有着重重要意义义。这次项目目后评估估工作在在集团项项目管理理部指导导下完成成，由于于首次尝尝试整个个项目的的评估，尤其是是一期的的原始资资料比较较欠缺，很多偏

3、偏差分析析无从着着手，整整体上弱弱化了对对管理上上的标准准化与量量化的要要求。非非常希望望集团领领导和相相关部门门能够对对本报告告提出宝宝贵意见见。东方知音项目后评估自评总结项目概况 东方知音项目后评估自评总结项目概况一、项目目概况一、项目目的基本本情况：东方知音音北临荻荻柴浜、东临金金桥路、南接博博山东路路、西靠靠枣庄路路。小区主入入口：博博山东路路8111弄小区次入入口：枣枣庄路2211号号发展商： 复地地集团上海海新远房房地产开开发有限限公司营销企划划： 复地集集团上海策策源置业业顾问有有限公司司景观设计计： 泛亚易易道设计单位位： 机械工工业部第第二设计计研究院院上海分分院施工单位位：

4、 杭州萧萧山第二二建筑工工程有限限公司（后更名名为浙江江国泰建设集集团有限限公司）上海锦惠惠建筑工工程有限限公司工程监理理： 上海复复远建设设监理有有限公司司物业管理理： 上海复复瑞物业业管理有有限公司司项目部主主要人员员： PAGE 8第 PAGE 87 页 共 73 页二、主要要技术经经济指标标：一期一期总用用地面积积658220M22道路用地地86000M2一期总建建筑面积积948994.222M22居住建筑筑面积毛毛密度1.2774其中地上建筑筑面积912666M2居住建筑筑面积净净密度1.822地下建筑筑面积36288M2人口毛密密度412人人/haa一期建筑筑占地面面积158556

5、M22人口净密密度587人人/haa一期住宅宅建筑面面积855554M22自行车库库15055M2一期住宅宅总户数数778户户汽车停车车位174个个容积率1.377其中地面汽车车停车位位75个集中绿化化率15. 2%地下汽车车停车位位99个绿化面积积335668M22会所17055M2绿化系数数39.550%商业、物物业24511M2二期二期总用用地面积积498000M22绿化面积积196779M22二期总建建筑面积积808330.775M22绿化系数数39.550%其中地上建筑筑面积759003.88M2道路用地地面积83400M2地下建筑筑面积49277M2自行车库库14388M2二期建筑

6、筑占地面面积81099.411M2地下汽车车库（兼兼人防）34922.022M2二期住宅宅建筑面面积759003.88M2汽车停车车位181个个二期住宅宅总户数数686户户其中地面汽车车停车位位83个容积率1.500地下汽车车停车位位98个集中绿化化率17.44%总用地平平衡表总用地面面积11.5594hha100%其中一期用地地面积6.6114haa56.990%二期用地地面积4.988ha43.110%住宅建筑筑用地面面积7.3558haa63.445%公共建筑筑用地面面积0.6775haa5.822%道路用地地面积1.6994haa14.661%公共绿地地面积1.8667haa16%总绿

7、化系系数39.55%一期总户户型分配配表二期户型型分配情情况一、二期期主要绿绿化指标标一期二期总用地面面积658220M22498000M22绿地面积积335668M22196779.445M22集中绿化化面积100000M2286655.133M2绿化率39.55%M239.550%集中绿化化率15.22%M217.440%人均绿地地面积12.33M27.722M2一、二期期面积汇汇总总建筑面面积1757724.97MM2地上自行行车库面面积15044.577M2多层住宅宅面积1220034.95MM2地下自行行车库面面积（兼兼人防）549.79MM2小高层住住宅面积积394223.116M

8、22半地下室室自行车车库面积积885.12MM2商场会所所面积42077.299M2地上面积积汇总1671162.43MM2地下车库库（可售售）17855.411M2地下面积积汇总76400.800M2地下车库库（兼人人防）53344.688M2住宅面积积汇总1615500.89MM2三、建材材装修标标准：结构： 沉降控控制复合合桩基桩桩0.225*00.255*222米，纯纯桩基桩桩0.225*00.255*222米，小小高层纯纯桩基桩桩0.33*0.3*226m，多层采采用砖混混合结构构。楼屋屋面采用用现浇钢筋混混凝土板板，底层层设架空空板，每每层设置置圈梁及及构造柱柱。小高高层采用用短肢

9、钢钢筋混凝凝土框剪剪结构，楼屋面面采用现现浇钢筋筋混凝土土。外墙： 多层采采用涂料料饰面，小高层层采用涂涂料饰面面，局部部采用面面砖饰面。屋顶屋面面：铺设设保温、隔热层层及聚氯氯乙烯橡橡胶共混混防水层层。门窗： 入户大大门采用用防盗子子母门，外窗及及阳台门门采用彩彩色铝合金材材料，二二期沿金金桥路的的27#311#房及及36#房东单单元采用用双层玻玻璃，内内门客户户自理。地面： 室内地地坪采用用水泥砂砂浆找平平。内墙： 客厅、餐厅、卧室砂砂浆抹平平，腻子子批嵌。阳台：金属栏栏杆及玻玻璃挡板板。电梯：三菱电电梯，七七层住宅宅载重量量5500kg，十十一层住住宅载重量6330kgg.门厅：每单元元

10、建筑设设置独立立、宽敞敞、明亮亮大堂，厅内采采用地砖。公用部位位楼梯：地面铺铺设防滑滑地砖。供水：变频供供水，无无屋面水水箱。电视接受受系统：预留二二个有线线电视终终端（除除一室一一厅一个个外）。通信系统统：每户预预留二门门IDDD电话线线路，含含一路电电信宽带带网络线路。水、电、煤：一并配配套到位位：一户户一表（电表容容量：44KW8KWW）煤气：管道铺铺设到户户。车位：3555个，其其中一期期1744个，二二期1881个。空调：预留空空调位置置、搁板板及空调调滴水管管。智能化：信息宽宽带网络络系统，小区背背景音乐乐及紧急急广播系系统、一卡通车车辆管理理及门禁禁系统、物业管管理平台台子系统统

11、。保安系统统：24小小时保安安、电子子巡更系系统、家家庭安全全防范报报警系统统、小区区周边红红外线报报警系统统、闭路路电视监监控子系系统、楼楼宇可视视对讲系系统。四、会所所设施：底层设有有跑步机机、体操操房（健健身房）、咖吧吧。二层层设有桌桌球房、美容室室、棋牌牌室、羽羽毛球场场、乒乓乓球室、攀岩等等休闲娱娱乐项目目。会所由上上海星之之健身俱俱乐部有有限公司司管理经经营。五、智能能化：信息通信信系统：信息宽带带网络系系统：采采用FTTTB+LANN接入方方式，光光缆进小小区到楼楼，五类类线到户户。CATVV有线电电视系统统。安全防范范系统：周界防越越报警系系统：采采用总线线制，设设置红外外线总

12、线线制报警警器。电子巡更更系统：采用离离线式巡巡更系统统，显示示巡更时时间、地地点。电视监控控系统：小区所所有出入入口、车车库内及及主要公公共场所所设置摄摄像机，并带有有报警联联动功能能。可视对讲讲系统：总线布线线，按键键式门口口机，住住户房号号与按键键一一对对应。管理系统统：背景音响响紧急广广播系统统：在小小区公共共场所，绿化带带设置音音响。小区一卡卡通系统统：地下下车库管管理和IIC卡门门禁管理理。智能化系系统管理理中心：安保中中心和物物业管理理中心。六、前期期配套开开发管理理概况前期与配配套方面面主要工工作有三三块：一一是31100mm2的接接待中心心（该建建筑为代代建项目目）；二二是9

13、.5万mm2的一一期住宅宅项目；三是二二期8.1万mm2住宅宅项目。 东方知音项目后评估自评总结项目进度计划执行和完成情况二、项目目进度计计划执行行和完成成情况在项目时时间管理理上，项项目部认认真做好好各项进进度计划划,组织织各项活活动的实实施，并并在项目目开展过过程中及及时跟踪踪、调整整，采取取相应的的进度措措施，根根据预定定的计划划在前期期、配套套及现场场施工等等方面得得到严格格控制，使整个个项目的的计划执执行达到到了预期期的目标标。一、进度度节点计计划执行行情况 HYPERLINK 附件1进度节点计划执行情况.xls 详详见附件件1二、考核核节点执执行完成成情况除二期交交付许可可证节点点

14、比计划划延期114天外外，其余余节点均均能按计计划完成成。三、其他他节点执执行完成成情况一期二期方案审批批延期334天建设用地地规划许许可证延延期155天配套延期期31天天结算延期期2711天其余节点点均基本本按计划划完成方案审批批延期113天建设用地地规划许许可证延延期155天配套延误误26天天，景观观延期229天档案验收收延期116天大产证、结算延延期其余节点点均按计计划完或或提前完完成四、节点点滞后原原因分析析和采取取纠偏手手段二期交付付许可证证延期主主要原因因是完成成二期超超面积规规划补证证，补签签土地出出让合同同和补缴缴出让金金等事项项。我们们的执行行思路是是：保证证公司的的总体利利

15、益，利利用良好好的政府府部门关关系，有有计划、有步骤骤实施各各项任务务，最终终于20003年年12月月19日日取得新新建住宅宅交付使使用许可可证；一、二期期方案审审批延期期主要原原因为建建筑面积积超标等等原因经经几次送送审后才才给予批批准。根根据此情情况，项项目部根根据方案案报批及及扩初报报批分别别由区计计划发展展局及市市建委审审批的情情况，将将扩初报报批与方方案报批同步进进行，节节约了办办证的时时间，保保证了开开工的日日期；一、二期期建设用用地规划划许可证证延期主主要原因因是土地地出让金金费用交交付的延延误，考考虑公司司资金流流转，所所做的技技术调整整，此工工期延误误对整个个项目影影响不大大

16、；配套、绿绿化节点点延期主主要原因因为：对配套垄垄断项目目施工工工期估算算太乐观观，主要要为供电电箱变基基础的施施工工期期及设备备吊装对对路面要要求高，与景观观绿化搭搭接要求求考虑不不够完善善；一期会所所装潢方方案的延延期，使使消防施施工延期期（后会会所作为为甩项）验收；对配套验验收手续续历时估估计不够够。根据据此情况况项目部部积极采采取措施施，压缩缩后续办办证的时时间（主主要为档档案验收收及交付付使用许许可证的的办理），保证证了交付付的时间间要求；结算节点点延期主主要原因因是有计计划安排排延期；二期大产产证延期期主要原原因为补补地价问问题。五、进度度总体评评估、经经验及教教训东方知音音项目时

17、时间管理理上形成成了较为为可靠的的管理体体系和制制度，使使项目运运作顺畅畅，各项项活动能能基本按按计划有有序的开开展。通过项目目团队的的共同努努力，项项目的进进度编制制、跟踪踪调整和和控制等等方面都都得到了了较好的的成果，项目重重要节点点能够按按时和提提前完成成，项目目时间管管理基本本达到了了预定的的目标。项目部根根据实际际情况编编制了控控制计划划，把工工作内容容细分，为项目目工作安安排及各各种工作作交叉做做好了积积极的准准备，为为工作的的开展提提供了依据。在实施施过程中中及时跟跟踪及调调整计划划，出现现偏差及及时采取取有效措措施加以以改进，形成了了计划控控制的管管理体系系。方案报批批及扩初初

18、报批分分别由区区计划发发展局及及市建委委审批，这两项项工作经经过努力力可平行行进行，节约了了办证的的时间，保证了了开工的的日期。在工程开开工方面面，桩基基施工安安排在施施工许可可证之前前进行（并作好好风险的的评估及及公关工工作），保证项项目开盘盘时间，积极配配合了销销售的工工作。施工图的的审图工工作虽然然已经下下了较大大的功夫夫，但仍仍存在设设计上的的疏忽和和漏洞，影响了了工程的的进度；从另一一方面反反映在方方案及扩扩初的审审核阶段段工作仍仍不够仔仔细，产产品定位位方面工工作也不不够细致致。项目目部在方方案及扩扩初阶段段参与力力度不够够，另外外各专业业的配合合要紧密密；产品品定位要要提前完完成

19、，定定位深度度要加深深。开工前项项目部和和施工单单位拟订订现场施施工管理理制度，对施工工进度控控制要求求及措施施进行了了明确的的描述，便于施施工过程程中的管管理和控控制。项目部根根据实际际情况，分阶段段对计划划进行控控制，找找出关键键线路进进行重点点控制，避免产产生大的的偏差。开盘前着着重控制制结构的的封顶时时间，为为配合销销售开盘盘，保证证资金回回笼。在在一期结结构施工工阶段，项目部部着重抓抓9115#楼的结结构施工工进度，一方面面在例会会中与施施工单位位进行沟沟通，强强调该进进度的重重要性，要求其其采取一一切有效效措施，完成进进度，并并进行跟跟踪；另另一方面面，在工工程隐蔽蔽验收方方面要求

20、求监理单单位在验验收时间间上给予予施工单单位的支支持，实实行244小时监监理，为为进度的实施提提供方便便。结构封顶顶时间的的控制，出现偏偏差及时时调整、补救。由于施施工单位位抢915#楼的封封顶，一一期13#楼未能能按计划划完成封封顶，根根据此情情况项目目部加强强了对施施工该单单体进度度的管理理力度，要求施施工单位位增加人人员，投投入相应应的资金金，对施施工人员员和资金金到位情情况检查查、跟踪踪，并采采取进度度罚款等等措施，在后期期初装修修施工过过程中要要求施工工单位增增加人员员投入，各楼层层同时作作业，通通过项目目团队的的努力，追回工工期。结构封顶顶阶段抓抓紧甲方方分包队队伍进场场的准备备工

21、作，协调分分包单位位按总包包进度计计划及时时进场施施工，不不影响总总包进度度安排。配套绿化化施工阶阶段，加加强施工工图的审审核，形形成综合合配套集集成图，避免各各工种之之间相互互矛盾，施工打打架等现现象。配配套施工工过程中中协调工工作较繁繁重，周周末安排排值班及及时解决决问题。加强设计计方案效效果的确确定工作作，考虑虑好效果果和造价价的矛盾盾平衡 所占用用的时间间。绿化化施工图图、围墙墙施工图图、空调调挡板样样式以及及标示牌牌的设计计方面都都存在反反复修改改、调整整，并对对施工工工期造成成一定的的影响。加强对甲甲方指定定分包单单位的管管理及与与总包、监理的的协调工工作， 分包包单位进进度计划划

22、要跟总总包密切切配合，经总包包、监理理及甲方方共同审审定后按按计划施施工，强强调分包包单位必必须服从从总包管管理，并并形成制制度。加强集团团招投标标的配合合及跟踪踪，能尽尽早开始始的招标标项目部部尽早 安安排开始始，给施施工备料料及进场场预留空空间。为配套施施工尽早早提供工工作面，给配套套验收及及项目部部不能掌掌控的工工作预留留时间。六、项目目部根据据现场的的实际情情况，定定期和不不定期审审核工程程进度的的控制情情况，及及时了解解实际进进度，为为后续工工序的展展开做阶阶段性评评估。 东方知音项目后评估自评总结项目质量控制三、项目目质量控控制一、质量量计划：根据合同同规定，一期AA标段的的工程质

23、质量目标标为优良良率800%，BB标段的的工程质质量目标标为1000%的的优良率率，同时时争创无无渗漏小小区；二二期由于于质检部部门取消消优良率率，A、B标段段工程质质量目标标为1000%的的合格率率，争创创无渗漏漏小区。 质量验验收标准准和依据据：工程程项目施施工图纸纸技术说说明（包包括设计计交底、会审纪纪要），国家标标准建建设监理理规范、建设设部工工程建设设监理规规范、建设部部建筑筑安装工工程质量量检验评评定标准准和建筑安安装工程程施工验验收规范范，施施工单位位编制的的经其总总工程师师批准并并经业主主、监理理单位审审查同意意的施工工组织设设计等作作为质量量管理的的标准和和依据。项目部配配备

24、相应应的土建建、水、电工程程师为质质量管理理人员并并委托监监理单位位进行质质量管理理。组织织设计、施工和和监理单单位认真真进行设设计交底底和图纸纸会审，施工中中按照国国家的有有关工程程建设法法律法规规、技术术标准，对工程程质量进进行检查查，工程程竣工后后，及时时组织有有关部门门进行竣竣工验收收。另外外，项目目部制定定了工工程施工工管理制制度（ HYPERLINK 附件2工程施工管理制度.doc 详见附附件2），对违违反工工程施工工管理制制度中中质量管管理条款款的现象象进行处处罚，以以此作为为管理手手段，督督促施工工单位提提高工程程质量。监理单位位对施工工组织设设计进行行审查，要求施施工单位位按

25、审查查意见进进行修改改、补充充，并督督促施工工单位认认真组织织实施，作好轴轴线控制制、材料料验收、隐蔽验验收等各各阶段的的验收工工作。通通过现场场巡视、旁站、平行检查查等手段段，对施施工质量量进行监监督，协协调处理理存在的的实际问问题，及及时发出出各项指指令，督督促其质质保体系系的正常常运做和和工程的的正常开开展。施工单位位执行实实施ISSO-990022质量保保证体系系，实行行项目经经理、生生产经理理和项目目工程师师质量负负责制，以项目目工程师师为质量量主管，质量员员为日常常工程质质量负责责人的项项目管理理体系。根据工工程达优优良的目目标，制制定各级级岗位质质量责任任制，全全面提高高全体施施

26、工人员员的质量量意识及及创优信信念。对对有影响响质量和和施工难难度的问问题预先先与业主主、监理理沟通，取得共共识，为为创优工工程打下下良好的的基础。前期物业业的介入入，对施施工过程程进行验验收，对对房屋功功能性的的问题进进行预验验收，针针对部分分质量、安全、功能性性使用问问题及时时反馈项项目部，由项目目部协调调监理公公司对施施工单位位有目的的性的整整改，以以改善存存在的各各种问题题，做好好在控制制质量方方面的信信息循环环，减少少质量通通病。二、质量量保证措措施：建筑结构构工程质质量保证证措施。项目部通通过现场场巡视、检查，通过监监理的现现场监督督，实时时检查，结合施施工总分分包单位位的管理理，

27、对现现场施工工过程进进行全方方位、全全过程的的质量控控制，协协调各方方关系，并及时时处理各各方反馈馈信息。结合本本工程的的特点共共分：桩桩基工程程、钢筋筋工程、模板工工程、砼砼工程、砖墙工工程、防防水工程程。桩基工程程施工前认认真审核核施工图图纸，分分析地质质勘察报报告。审审查施工工单位人员资资质、设设备情况况，对操操作工人人分别检检查上岗岗证，并并要求施施工单位位项目管管理人员员加强操操作工人人的技术术交底工工作。严严格控制制材料质质量，由由于本工工程所采采用的桩桩均为成成品桩，在成品品桩进场场时，对对产品的的出厂合合格证、强度报报告等资资料进行行抽检验验收（回回弹强度度、外观观检查等等），

28、发发现不合合格的产产品进行行标识、监督退退场。另另外，对对现场焊焊接的角角钢、焊焊条等辅辅助材料料按规范范进行严严格检查查，确保保将合格格材料使使用到工工程上。对桩基控控制轴线线、桩位位进行验验证。检检查和校校核施工工单位引引进场内内的标高高、水准准点及角角桩，对对每个桩桩位进行行复查，依据设设计图纸纸轴线坐坐标进行行核对。对压桩桩质量进进行检查查，对接接桩隐蔽蔽工程进进行验收收。在压压桩施工工中要求求监理单单位采取取旁站观观察和验验收工作作，对桩桩的垂直直度、标标高、接接桩的焊焊缝质量量进行认认真检查查、验收收，并且且检查压压桩的施施工记录录，要求求操作工工人认真真填写送送桩深度度及压力力值

29、。当当出现桩桩项压碎碎而未送送到设计计深度及及桩压不不下去时时，与设设计单位位联系进进行相应应处理，确保压压桩的施施工质量量，在基基坑开挖挖后，从从低应变变动测结结果看，90%以上均均为一类类桩，其其余为二二类桩，未出现现三类桩桩。钢筋工程程首先要求求施工单单位进场场的钢筋筋必须持持有质保保书，做做好自检检工作，通过现现场监理理对批进进场的钢钢筋进行行复检，合格后后方可投投入使用用。钢筋筋施工时时严格按按照设计计图纸进进行操作作，做到到规格尺尺寸、位位置正确确绑扎牢牢固，并并且必须须确保钢钢筋保护护层厚度度，水泥泥垫块到到位，搭搭接长度度符合规规定。浇浇捣砼时时专人看看护。以以上各点点项目部部

30、随时安安排抽检，监理全全方位进进行监督督验收，以确保保钢筋工工程的施施工质量量。模板工程程本工程的的支模系系统中，模板全全部采用用组合模模板和胶胶合格板板，搁栅栅采用钢钢管和方方木。对对于柱和和高度较较大的梁梁加侧撑撑，以保保证其垂垂直度和和稳定性性。模板板拼缝严严格控制制。在混混凝土浇浇捣前要要求施工工单位进进行技术术复核，内容包包括标高高、轴线线、截面面尺寸、垂直度度、平整整度、支支模架强强度、刚刚度、稳稳定性等等。避免免混凝土土在浇筑筑时直接接冲击模模板，砼砼厚度较较厚的采采用分层层浇筑的的原则，使模板板系统受受力均匀匀，以免免采集中中荷载而而变形，胀膜。砼工程由于工程程进度要要求，要要

31、求施工工单位结结构全部部采用商商品混凝凝土。项项目部人人员通过过现场巡巡视、检检查、监监理信息息反馈等等手段进进行监督督，协调调存在的的实际问问题。在在混凝土土的浇捣捣控制上上，对浇浇捣时振振捣、下下料进行行控制，保证浇浇捣质量量。砼浇浇捣后，督促施施工单位位及时做做好砼养养护工作作，冬季季施工时时，砼必必须按要要求掺加加外加剂剂。在拆拆模控制制中，要要求施工工单位按按规范规规定的时时间及强强度达到到后方可可拆模。楼板的的结构厚厚度是结结构工程程的控制制要点，现场经经实测检检查，板板厚均达达到了设设计要求求。砖墙工程程在砖墙砌砌筑控制制中，重重点检查查拉结筋筋的设置置位置及及长度，砌体的的灰缝

32、特特别是头头缝的饱饱满度。砖砌体体分项经经实测、观感均均达到了了预定的的质量目目标。防水工程程该分项涉涉及面较较广，包包括屋面面、外墙墙、门窗窗，本工工程还涉涉及到地地下车库库的防水水等。屋屋面防水水涉及到到屋面结结构的防防水，首首先必须须保证屋屋面结构构不渗水水，这是是关键的的一项，该分项项质量控控制在砼砼工程中中已介绍绍。其次次是采用用防水卷卷材的铺铺贴的质质量控制制。该防防水层的的施工严严格控制制其施工工的条件件，天沟沟、水落落口、屋屋脊、搭搭头等节节点必须须仔细操操作，且且须增加加附加层层等。结结合监理理的现场场控制、监督，保证了了防水层层的施工工质量。地下车库库防水控控制，集集中加强

33、强墙板砼砼的抗渗渗措施，项目部部协同设设计单位位，集团团相关部部门对地地下室的的设计加加以优化化，采用用优质的的材料，并加强强对施工工过程的的质量控控制，对对施工中中施工单单位各主主要环节节加以控控制，确确保墙板板抗渗不不漏。同同时要求求监理公公司针对对墙板模模板支撑撑、墙板板钢筋的的绑扎、拆模及及特殊部部位的细细部做法法加以监监控，另另外地下下室外墙墙设防水水涂层，也保证证了防水水的效果果。到目前为为止未发发现防水水层有渗渗水现象象。基坑围护护方案及及施工由于涉及及到地下下车库与与周边建建筑物较较近，地地下车库库基坑围围护采用用普通的的土钉墙墙施工方方案。结合机械械施工方方式进行行大开挖挖，

34、为防防止超挖挖，导致致桩基受受到破坏坏，要求求施工单单位严格格控制挖挖土标高高及不同同标高交交界的位位置尺寸寸，最后后3000厚人工工铲土，严禁虚虚土回填填。在开开挖过程程中，项项目部将将此作为为关键环环节来控控制。开开挖初期期，由于于配合清清土的人人员偏少少，加之之夜间挖挖土期间间照明不不够，基基坑虽未未超挖，但桩顶顶不同程程度受到到破坏。为此，项目部部督促施施工单位位拿出具具体措施施，增加加清土人员，并派专专人管理理对照桩桩位图在在桩的位位置用白白灰标示示，使得得桩得到到了有效效保护。一般装饰饰工程结合工程程特点，项目部部对装饰饰工程进进行技术术交底，协调监监理公司司对墙面面抹灰、天棚抹抹

35、灰、墙墙面贴面面砖、楼楼地面水水泥砂浆浆、砼地地面面层层、涂料料、木材材面与金金属面油油漆等各各部分分分开进行行质量控控制，再再加上装装饰阶段段的施工工内容又又涉及到到门窗工工程、屋屋面工程程、给排排水和煤煤气、建建筑电气气安装等等分部工工程以及及室外道道路、绿绿化等独独立单位位工程，该阶段段特点是是工作面面大、控控制点多多，分部部分项工工程相互互穿插进进行，针针对这些些特点在在实施质质量保证证时，采采取了一一系列的的措施，并在措措施落实实中做了了大量的的工作，为装饰饰阶段各各分部分分项按质质完成打打下了坚坚实的基基础。装饰工程程上，坚坚持要求求施工单单位做到到样板先先行，在在样板房房做好后后

36、，由项项目部、设计部部、监理理单位验验收确认认的样板板标准后后，施工工单位才才能进行行大面积积的装饰饰工程施施工。在在混凝土土外墙螺螺杆补洞洞时，要要求施工工单位先先出方案案，在监监理审核核同意后后方可实实施，事事后须经经过监理理的检查查验收。楼地面面工程大大面积尚尚好，但但还是有有局部有有空鼓和和起砂现现象。在各分部部、分项项工程中中，要求求施工单单位做好好必要的的功能性性试验，如暗敷敷水管的的气密性性试验；排水管管的通球球试验；天然气气管的气气密性试试验；卫卫生间、厨房间间楼、屋屋面的泼泼水、渗渗水试验验；电气气的绝缘缘、接地地、避雷雷测试；卫生间间地坪及及洁具盛盛水试验验；排水水管道通通

37、球试验验；通水水、通电电试验均均按照有有关规定定做了抽抽查。通通过这些试验查查出存在在质量问问题的部部位，并并进行修修复，减减少了成成品的质质量隐患患。对隐隐蔽部位位设置停停止点进进行专门门的质量量检查验验收。例例如：门门窗工程程中，外外框安装装好后，对固定定件、密密封胶及及下槛的的填嵌等等进行了了隐蔽验验收；屋屋面工程程中为了了控制质质量，对对屋面各各工序进进行隐蔽蔽验收，验收通通过后，方可进进入下一一道工序序施工。对易产生生质量通通病的环环节设置置见证点点，在日日常的巡巡视中重重点进行行检查。例如，在楼地地面工程程中，重重点检查查基层清清理及扫扫浆处理理情况，厨卫间间重点检检查管道道穿楼板

38、板处止水水环的施施工质量量，并做做盛水试试验。门厅、电电梯厅等等公共部部位及样样板房、精装饰饰工程单元门采采用铝合合金玻璃璃防盗门门，防盗盗门采用用IC卡卡门禁系系统，可可视访客客系统，公用部部位地坪坪，电梯梯门套采采用墙地地砖铺贴贴，再加加上公用用部位设设备箱的的合理布布置，使使得公用用部位既既整洁又又美观。结合上上述特点点，以公公用部位位扶梯栏栏杆、地地砖、墙墙面粉刷刷、涂料料、特别别是电梯梯门套的的施工质质量为重重点，加加强过程程控制，结合物物业的前前期配合合检查，杜绝了了各种质质量隐患患。但通通过一段段时间的的使用，由于电电梯开关关门的震震动因素素电梯门门套面砖砖还是有有不少空空鼓和部

39、部分脱落落。样板房工工程。一一、二期期共有五五套样板板房，总总的质量量管理控控制从以以下几点点着手：做好样板板房整个个管理控控制的整整体规划划，使每每个环节节、步骤骤按预定定的计划划目标进进行。做好产品品定位及及选用各各种材料料的标准准确认。施工图设设计细化化，做到到效果与与现场统统一，设设计与施施工图融融合选择好综综合能力力强的施施工单位位。控制施工工队进场场前后的的各环节节，划分分明确的的施工界界面。加强协调调验收。协调物业业日常管管理。通过以上上各相关关步骤，使东方方知音苑苑的样板板房的效效果与质质量保持持在较高高的水平平。安装工程程：整个现场场安装工工程共分分六个阶阶段：第一阶段段：图

40、纸设计计审核深深化，这这阶段是是整个安安装质量量关键阶阶段，好好的设计计方案、完整的的设计施施工图，齐全的的产品定定位，为为下阶段段安装施施工创造造必要的的条件。第二阶段段：施工进场场前准备备，包括括施工单单位的人人力、物物力、设设备配备备、施工工方案、质量控控制方案案的编制制，要求求施工单单位、监监理单位位对施工工图进行行消化，及时安安排施工工单位、监理单单位进行行设计交交底。彻彻底解决决图纸上上存在的的设计、功能性性问题，并针对对部分关关键步骤骤进行进进场前施施工交底底。第三阶段段：安装施工工配合，在结构构施工阶阶段，安安装工程程主要表表现为配配合施工工，是与与土建结结构施工工交叉进进行。

41、主主要工作作内容为为管线预预留、结结构洞预预留、配配件预埋埋及部分分隐蔽工工程的施施工。在在这一阶阶段的质质量控制，主要在在隐蔽工工程的过过程质量量控制、协调监监理部门门对各隐隐蔽工程程的分部部分项检检查，做做好施工工记录，在关键键部位如如基础接接地，监监理部门门对每个个焊接点点，每个个接地引引上点全全数检查查，项目目进行抽抽查，并并及时委委托防雷雷检测中中心进行行接地检检测，以以达到规规范标准准，保证证施工质质量。第四阶段段：安装施工工，安装装在这一一阶段工工作面全全面铺开开。严格格要求施施工单位位按规范范施工，特别在在布线中中的联接接，开关关的接线线，线槽槽内的导导线敷设设，灯具具安装，线

42、槽施施工，配配电箱、柜电表表箱的安安装以及及全面避避雷带的的施工。加强现现场抽检检，进行行观感验验收，使使安装工工程的质质量达到到标准。第五阶段段：调试，对对设备全全面进行行系统调调试、检检测及功功能性试试验。特特别对地地坪的盛盛水试验验，屋面面的盛水水试验，管道的的试压，电线的的绝缘测测试，防防雷的接接地电阻阻测试等等。第六阶段段：交付使用用及物业业接收。加强物物业对交交付使用用前的验验收，在在各方面面使安装装工程能能够完全全的交付付业主使使用。门窗工程程：彩铝门窗窗的技术术要求要要符合国国家标准准，如：抗风压压性能，抗空气气渗透性性能，抗抗雨水渗渗透性能能。彩铝铝门窗的的附件及及玻璃密密封

43、条与与框边防防水硅胶胶均须是是合格产产品，并并有质保保书及相相应的试试验资料料。铝门窗的的安装注注意点：严格的的标高尺尺寸，连连接件固固定牢固固、不松松动，彩彩铝门窗窗与洞口口的间隙隙，采用用防水材材料分层层填塞密密实，缝缝隙表面面8mmm深的槽槽口，嵌嵌封防水水材料。门窗扇扇安装应应在室内内外装修修基本完完成后进进行，最最后进行行玻璃安安装。通过监理理公司、施工单单位的密密切配合合，除一一期A标标配件较较差外门门窗工程程在一、二期中中施工质质量较好好，维修修率控制制在预定定的范围围内。消防工程程： 一、二二期消防防工程主主要涉及及到四个个地下车车库，三三个地下下自行车车库，小小高层的的室内消

44、消火栓及及路面上上的消火火栓。消消防系统统的控制制方式为为局域报报警，喷喷淋联动动和公用用部位室室内消火火栓联动动。结合合消防系系统的特特点，有有目的的的针对管管道的施施工质量量进行检检查，对对系统联联动进行行复检，对消防防起泵，报警及及最远端端起泵前前后压力力进行监监测，以以达到消消防局检检测要求求，确保保消防系系统在正正常报警警情况下下达到设设计要求求。在工程实实施过程程中，严严格遵循循标准化化、模块块化、灵灵活性、可靠性性、可扩扩充性和和经济性性的原则则。管线线系统敷敷设在工工程督导导人员的的严格指指导和监监督下进进行。在在管线系系统施工工完工后后，按标标准对整整个管线线系统进进行系统统

45、化的测测试验收收。电梯工程程：一、二期期多层、小高层层共设有有86台台三菱HHOPEE电梯，其中77层711台，111层115台。由于电电梯属于于特殊设设备，对对电梯井井道的要要求也比比较特殊殊，项目目部协同同监理先先行对电电梯井结结构施工工加以控控制，以满足电电梯安装装的需求求。在电电梯设备备安装施施工中，要求三三菱公司司总部专专职质量量部门不不定期进进行检查查，督促促电梯施施工队按按规范施施工。同同时在电电梯安装装完毕后后，三菱菱公司安安排专职职调试小小组进行行电梯调调试，并并在电梯梯质检部部门验收收前先出出具三菱菱公司的的验收报报告。同同时在电电梯安装装调试结结束后，根据国国家特种种设备

46、验验收规范范邀请市市特种设设备质量量监督部部门进行行验收。智能化工工程：按上海海市智能能住宅小小区功能能配置试试点大纲纲基本本配置所所规定的的标准结结合对小小区的在在公共服服务设施施方面建建立了集集中的社社区综合合安保防防范体系系，以及及完善的的综合物物业管理理和提供供全方位位的信息息服务功功能，实实现小区区的高度度安全性性、舒适适性和通通讯网络络的便捷捷性。水、电、煤、通通信等配配套工程程上水、电电力、天天然气均均由政府府相关配配套部门门进行施施工，通通信、有有线电视视也由相相关专业业配套单单位实施施。上水配套套工程施施工步骤骤：管线线定位、排管（阀门）、开TT（市政政管道）、冲洗洗、试压压

47、、接短短管、装装水表、室外消消火栓、清洗、开通。电力配套套工程施施工步骤骤：箱变变现场定定位、箱箱变基础础施工、电力排排管、电电缆施工工、箱变变吊装、电缆并并头、测测试、送送电。天然气配配套工程程施工步步骤：管管线定位位、排管管、调压压站施工工、试压压、内外外管嵌接接、通气气。通信、有有线电视视同我方方签订施施工合同同后施工工，不作作展开。在上述配配套工程程施工中中，同各各相关专专业配套套单位紧紧密合作作，协调各专专业公司司施工单单位关系系，在保保证配套套进度的的同时，提高了了施工质质量。同同时项目目部要确确保上述述配套单单位进场场前的场场地条件件。如场场地平整整、脚手手架落地地、雨污污水总管

48、管施工完完成，道道路基本本成型等等。按我我方的配配套综合合管线图图进行施施工。小区景观观、绿化化工程东方知音音小区景景观绿化化工程主主要有中中央水景景、喷泉泉、小溪溪、景观观小品、绿化植植物组成成及压花花道路组组成。绿化工程程是小区区总体的的主要题题材之一一，由于于绿化植植物本身身是活的的有机体体，随着着一年四四季的变变化，即即使在同同一地点点也会表表现出不不同的景景色，形形成各异异的情趣趣。结合合本工程程的特点点要求绿绿化施工工单位对对小区景景观设计计及绿化化设计出出的效果果加以深深化，明明确小区区绿化工工程的各各项主体体及分项项工程，了解施施工地段段的地上上、地下下的土质质结构，制定相相应

49、的施施工组织织计划。在苗木木准备时时，根据据设计提提出对苗苗木的规规格树型型的要求求外，选选择长势势健旺、无病虫虫害、无无机械损损伤、树树形端正正、根须须发达的的苗木，而且应应该是在在育苗期期内经过过翻栽，根系集集中在树树蔸的苗苗木。起起苗时间间和栽植植时间紧紧密配合合，做到到随起随随栽。挖挖种植穴穴时，保保护根系系充分舒舒展，种种植穴挖挖好后，保证坑坑内土质质的质地地。在定定植前苗苗木必须须经过修修剪，保保证树木木成活。在定植植后应加加以支撑撑，树木木定植后后24小小时内必必须浇第第一遍水水，水要要浇透，使泥土土充分回回收水分分，根系系与土紧紧密结合合，以利利根系发发育。道路铺地地工程作作为

50、园林林空间的的一个重重要界面面，不仅仅满足使使用者的的功能，也是小小区总体体一个部部分，道道路铺地地工程重重点在于于控制好施工面面的标高高，并注注意与园园林其它它设施的的有关环环境相协协调。施施工中，要求施施工单位位对路面面基层加加以处理理，路面面面层的的铺贴，做到精精细，更更要加强强施工质质量。小区园林林建筑的的小品工工程。是是小区构构图中心心和视觉觉中心，满足小小区绿化化景观的的选景要要求，并并使其与与小区环环境密切切结合，与周围围环境融融成一体体的建筑筑。因此此，在各各种情况况下，要要求设计计与施工工效果都都应将功功能与小小区景观观恰当地地、巧妙妙地结合合起来，统一构构思，以以体现不不同

51、环境境中各具具特色的的景观小小品。总结以上上几点，东方知知音一、二期小小区景观观绿化工工程施工工基本体体现了景景观设计计的意图图，使得得小品、绿化、道路有有机结合合，营造造了一个个自然、美观、现代化化的居住住空间。产品成品品质量保保护措施施项目开发发过程中中，产品品成品保保护涉及及到施工工全过程程。例：基坑挖挖土时应应保护桩桩基的挖挖土。结结构过程程中，土土建对安安装管线线的保护护措施、装饰阶阶段、对对门窗的的保护措措施。收收尾阶段段，对各各成品的的保护措措施，还还包括，对样板板房装修修过程中中的保护护措施及及开放后后的维护护措施。各专业业配套管管线交叉叉施工时时，相互互的管线线施工保保护措施

52、施。电梯梯安装调调试完毕毕后，在在交付物物业使用用前，在在电梯桥桥厢安装装桥厢保保护板，以保护护电梯桥桥厢在业业主装修修（搬运运材料、家具）过程中中对油漆漆、设备备的损坏坏。入住后的的投诉和和反映东方知音音一、二二期交付付使用后后，业主主总体反反映比较较好。从从规划上上、总体体环境、房屋质质量、销销售前后后的服务务及物业业管理得得到众多业主认认可。客户入住住后，对对小区的的投诉主主要集中中以下几几方面：小区规划划配套小区箱式式变压器器的设置置。由于于小区一一、二期期设置了了箱式变变压器，特别是是一期箱箱式变压压器箱体体较庞大大，运行行时有一一定的噪噪音。虽虽然已在在箱变周周边种植植了绿化化进行

53、优优化，但但业主对对箱变还还是有投投诉。在销售合合同中没没有将排排风口画画入总平平面图，产生两两个投诉诉。会所的锅锅炉房及及空调外外机的布布置、篮篮球场的的设置及及健身设设施的设设置产生生噪音而而引起客客户投诉诉。房屋施工工质量房屋屋质量集集中反映映在进户户门、外外墙面的的龟裂、彩铝门门窗的配配件，阳阳台栏杆杆及一些些细节的的地方。进户门安安装好后后，在成成品保护护方面还还需要加加强，有有部分投投诉。墙面，一一期的外外墙面细细微裂缝缝较普遍遍，分析析其主要要原因在在于粉刷刷用料材材质方面面的问题题，在施施工过程程没有控控制好。在二期期外墙粉粉刷施工工过程中中，结合合一期的的教训，在面层层做好后

54、后，再用用细砂浆浆在表面面细刮一一层，同同时加强强养护。二期外外墙粉刷刷质量有有了较大大的改进进。阳台栏杆杆设计上上采用铁铁栏杆，防锈采采用刷二二度普通通防锈漆漆加面漆漆的工艺艺。使用用一段时时间后出出现大面面积返锈锈现象，建议采采取其他他防锈工工艺或改改用其他他材料，以减少少栏杆生生锈引起起的投诉诉。电梯门套套，房屋屋正式使使用一段段时间后后，电梯梯门套大大面积空空鼓，个个别门套套面砖脱脱落。经经与集团团相关部部门协调调后，统统一做电电梯门套套保护框框，以解解决砖脱脱落。建建议设计计重新评评估该设设计方案案或改用用其他面面层材料料和做法法，以彻彻底解决决门套面面砖脱落落问题。物业管理理在业主

55、入入住后，业主投投诉主要要表现在在物业的的装修管管理、安安保服务务的管理理、物业业的日常常管理。政府部门门对小区区的竣工工质量综综合评定定一期266个单体体，一次次性验收收合格，其中11#4#、111#133#、8#、9#222#房、11#2#车库，验收为为优良，面积优优良率661.66%。一期工程程分为二二标段，其中AA标优良良率588.4%，与合合同优良良率差221.66%。BB标优良良率644%，与与合同优优良率差差36%，因承承包商在在竞标时时，为了了能拿到到工程项项目，在在投标承承诺时，承诺了了一些做做不到的的事情。虽然一一期的优优良率达达到611.6%，还是是达不到到合同的的约定。

56、二期166个单体体，一次次性验收收合格，由于验验收标准准的改革革，取消消了优良良等级，因此全全部工程程均为合合格。 东方知音项目后评估自评总结项目成本计划控制情况四、项目目成本计计划控制制情况一、财务务状况分分析：成本明细细及销售售利润明明细（ HYPERLINK 附件3东方知音成本明细及销售利润明细.xls 详详见附件件3）东方知音音二期预算执行情况（ HYPERLINK 附件4东方知音二期预算执行情况.doc 详见附附件4）现金流量量表（ HYPERLINK 附件5现金平衡表（一期、二期）.xls 详见附附件5）黄山一期期开发时时，公司司无详细细开发发成本预预算细目目，故故一期不不作详细细

57、分析，只作二二期成本本对比分分析。二、黄山山二期项项目已成成功交付付使用，各项费费用发生生基本确确定，现现根据集集团审算算部初步步结算价价（尚未未审计）对成本本管理作作如下评评估，以以利吸取取经验教教训，为为今后工工作创造造良好条条件与借借鉴之用用：成本执行行情况分分析成本分析析共分为为六个方方面：11、土地地费；22、前期期费；33、基础础设施费费；4、建筑安安装工程程费；55、配套套设施费费；6、开发间间接费。目前除除建筑安安装工程程未经审审计最终终确定外外，其它它费用性性情已基基本结束束，各部部门费用用实际金金额与控控制金额额对比详详见附表表二。由成本对对比表反反映出黄黄山二期期实际成成

58、本比预预算成本本超支1145446222.5元元，总成成本超支支0.555%，扣除为为了配合合上市需需要的技技术处理理成本。如会所所691126992.554元，财务费费用70061778.663元，预留不不可预测测费和其其他322982278.05元元，除建建筑安装装工程费费外，其其它费用用均有不不同程度度节支，实际比比预算成成本节约约946625226.772元，占3.58%。总体上说说黄山二二期成本本管理是是在控制制之中的的，下面面就各项项实际金额与与控制金金额差额额作简要要分析（详见东东方知音音二期预预算执行行情况表表）。土地费：实际金额额比控制制金额节节约755057713.64元元

59、，占控控制额的的5.66%，比比项费用用基本符符合预算算值。前期费：前期费用用比控制制成本节节支166460053.06元元，占控控制成本本的7.1%。主要是是规划设设计费、可研、三通一一平、质质检验收收费节支支99.6万元元之多，如规划划设计费费中的应应上交墙墙体办费费用，通通过项目目部努力力，最后后免缴，节支660万元元左右；招标管管理费、配套征征询费二二项费用用未发生生，节支支25万万元之多多，其中中招标管管理费118.558万元元，包含含在总包包合同中中由总包包负责，配套征征询6.85万万元，通通过沟通通，获得得免缴。另外，其他费费用中节节余了335万，主要为为工程保保险费110万元元

60、，经综综合考虑虑未保险险。总之之通过努努力对前前期的控控制达到到很好效效果。基础设施施费：基础设施施费支出出比预算算成本节节支83302442.332元，占控制制额2.15%，总体体控制较较好，如如供水、供气、环保的的费用通通过少报报建筑面面积等技技术手段段节支448万元元之多。建安工程程费：建安费用用超支55576632.54元元，超支支5.223%，主要集集中在建建筑结构构工程和和装饰工工程二个个方面。结构工工程超2226万万元左右右，主要要原因是是我们编编制预算算低估了了房屋钢钢筋的含含量，预预算时含含钢量按按多层52kkg/mm2，小高高层888kg/m2，小高高层带人人防按1105k