商品房买卖合同模板解读

1、商品房买卖合同解读 第一条 项目建设依据 出卖人以 方式取得位于 、编号为 的地块的建设用地使用权。载明该建设用地使用权来源的批准文件或合同是 。该地块总土地面积为 。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【建设项目名称】【现定名】【暂定名】 。建设工程规划许可证号为 ，施工许可证号为 。要紧变化1、旧版中的“土地使用权”改为新版中的“建设用地使用权”，相应将“土地使用权出让合同”改为“载明建设用地使用权来源的批准文件或合同”；2、旧版中“土地规划用途”与“土地使用年限”移至新版中第三条“买受人所购商品房的差不多情况”中。分析 1、因中华人民共和国物权法颁行之前的中华人民共和国土地治理法等相关

2、法律、法规中并无建设用地使用权的规定，此处将“土地使用权”改为 “建设用地使用权”，系响应物权法第十二章关于建设用地使用权的规定，以追求法律用语的精准，并为适用物权法解决相关纠纷提供援引可能。2、旧版合同中把“土地规划用途”与“土地使用年限”作为第一条“项目建设依据”的内容，在逻辑上认为该部分内容仅涉及行政机关与开发企业之间的审批、许可、核准等行政法律关系，从而否定了买受人针对违反土地规划用途与土地使用年限的开发行为提起民事诉讼的可能性。新版合同将“土地规划用途”与“土地使用年限”移至第三条“买受人所购商品房的差不多情况”，则不仅确信该部分内容仅涉及行政机关与开发企业之间的审批、许可、核准等行

3、政法律关系，同时为买受人针对违反土地规划用途与土地使用年限的开发行为提起民事诉讼提供了一条便捷的通道。对策/建议合法建设，如实填写。 第二条 商品房销售依据 买受人购买的商品房为【预售】【现售】商品房。预售商品房批准机关为 ，预售许可证号为 ;或者,现售商品房备案机关为 ，备案号为 。要紧变化明确现售商品房的备案机关与备案号。分析该部分内容存在办理顺序上矛盾。通常的交易程序是：确定合同内容签订合同合同备案，在合同未签订之前如何知晓备案号码？新、旧版合同均约定出卖人承担合同备案义务，若此处先行填写的备案号码与实际备案号码不一致的，开发商可能面临一定程度的违约风险。对策/建议暂不填写，或留待相关机

4、关修订。 第三条 买受人所购商品房的差不多情况 买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一），为本合同第一条规定的项目中的： 第 幢 单元 号房，或 。建筑层数地上 层，地下 层，该商品房位于第 层。该商品房土地使用权年限自 年 月 日至 年 月 日。该商品房的设计用途为 ，属 结构，层高 。该商品房有阳台 个，其建筑样式（封闭式、非封闭式或其他）为 。 该商品房相关节能措施、保温工程保修期等信息讲明： 。 该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共 平方米。其中，套内建筑面积 平方米，应分摊的共有建筑面积 平方米（应分摊的共有建筑名称及建筑面积清单见本合同附件二）。 除

5、上述商品房买卖外，有出售（或赠送、出租等）车位、车库、绿地或其他物业的，有关该物业买卖、赠与、租赁合同事项，双方另行约定于本合同附件三。要紧变化 1、旧版中有“房号以附件一上表示为准”，新版此处不再专门强调房号；2、新版增加“该商品房位于第 层”；3、新版增加“该商品房有阳台 个”；4、新版增加“该商品房相关节能措施、保温工程保修期等信息讲明： ”；5、旧版中使用的“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”在新版中改为“应分摊的共有建筑面积”，旧版附件二中须讲明“公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成”，新版附件二中须明确“应分摊的共有建筑名称及建筑面积清单”；6、新版增加“除上述商品房买卖外，有出售（

6、或赠与、出租等）车位、车库、绿地或其他物业的，有关该物业买卖、赠与、租赁合同事项，双方另行约定于本合同附件三”。 风险提示 1、关于房号预售商品房的房号是如何样确定的？实践中，应由开发商于预售前将经规划确定的图纸向当地政府下属的地名办报批，经核准后方可在使用。因此，图纸上确定的房号与地名办核准的房号一般差不多上一致的。然而，开发过程中，因图纸发生设计变更导致房号变更的现象也并非偶然，即使该类变更是通过合法程序在相关部门进行的，行政程序上并无瑕疵，但在中国那个讲究吉利数字的社会里，不难想象，假如买受人订的是带有8或6的楼号、房号，交付的房号里却没有了那个“发”或“顺”字，更甚的是，难道是有4、1

7、4、13如此不吉利的数字，则极有可能引发一场比较严峻的民事纠纷。不使用阿拉伯数字表示房号因此能够幸免这类纠纷，国内一些酒店就把小包间命名为“聚贤厅”、“听松轩”或者“富春江”、“普陀山”之类的，这种做法一定程度上能够借鉴，把小区里的楼名都叫做宝、富、贵、财、喜什么的，应该比较好卖一点。然而，小区规模若大了，里面有几十甚至上百幢楼，汉语里这些吉利的词可能就不够用了，再讲，楼名能够如此叫，楼层总得用阿拉伯数字吧，每一层从左到右排下去也得用数字吧。实际上，使用阿拉伯数字要紧是为了治理上的便利，只是中国人凡事都喜爱讨个彩头，没听讲过美国带8或6的车牌号、手机号能卖出个天价。正是因为治理的必要，新版合同

8、做不到干脆取消房号，只能是取消旧版中有的“房号以附件一上表示为准”那个事实上没有多大意义的讲法，但仍需标明“第 幢 单元 号房”以建立买卖标的物的特定性。值得注意的是，后面紧跟着又有一行空白“或 ”，这种选择性做法体现了新版合同撰写者不再把房号变更作为一种违约事由的意图。那个修改，对买卖双方并无任何实质阻碍，但体现了一种社会进步。2、关于楼层旧版合同里全然就没有提起那个问题，大概在那个简单问题上买卖双方发生争议的可能性微小。然而实践中确有此类纠纷发生，某楼盘销售时为幸免因13、14层数字不吉利，12层上面直接就叫15层了，有户人家买的是2301号房子，交的时候门牌上写的也是2301，但他们认为

9、从下往上数，明明是在第21楼嘛，如何会是2301呢？因此就找媒体投诉，讲开发商违约，媒体也是唯恐天下不乱，连续报道帮着起哄，最后开发商无奈赔了一笔钞票了事。那个情况其实放在法院处理的话会专门清晰的，只需要调查一下这幢楼在预售时究竟有没有13、14层就能够了，假如起初图纸和按公示的规划方案制作的沙盘模型、效果图上就全然没有13、14层，就不能讲开发商存在欺诈有意，也不能讲买受人对楼层存在误解，约定的那个2301本来确实是事实上的2101。但实践中有意挑刺的客户大差不多上明白人，他们咨询过律师，明白这种情况找法院处理自己要败诉的，找媒体闹一闹成本又低，对开发商的杀伤力度又大，解决问题还要快得多。事

10、后想想，要是当时的合同中有“该商品房位于第 21 层”这句话，媒体想起哄也没招啊。据律师了解，地产行业里大概有这种一种误解：合同里约定得越多，回旋的余地就越小，解释的讲辞也越少，因此合同里能讲的模糊点的尽量模糊点。对此，律师的看法恰好相反。商品房买卖合同的履行周期长、金额大，特不是履行过程中的变数较多，该特点与建设工程施工合同相同，差不多上典型的诚信合同，凡合同里未明确约定之处均需要买卖双方的相互谅解与支持方可。这种合同约定得越详细，则事后需要双方配合的越少、纠纷越少，相比建设工程施工合同来讲，我们现在使用的商品房买卖合同不是太厚了，而是太薄了。在房市不景气的情况下，合同里的每一点模糊在为开发

11、商提供回旋余地的同时，也都为客户提出退房或者索赔提供了合适的抓手。因此，合同写得详细点，对买卖双方差不多上公平的。实践中除吉利数字外，另外还存在架空层、技术层等阻碍楼层的因素，新版合同中明确商品房所处的楼层是必要的。3、关于阳台的个数与上个问题类似，旧版合同里全然就没有提起，大概在那个简单问题上可不能发生争议。近期本律师恰好就在宁波本地遇到过两个相关情况，差不多上因为没有明确阳台个数引起的。其中一个是如此的，销售代理公司为了好听，在销售资料里把商品房里南面较大的阳台（8平方米左右）改称“空中花园”，但把北面较小的阳台（4平方米左右）仍叫“阳台”，但在图纸上标的差不多上阳台；由于两个差不多上非封

12、闭的，按规定建筑面积只能按一半计算，因此就又 在楼书里承诺讲要赠送6平方米的阳台。现在房子刚结顶还没有交付，但因为房价下跌的缘故，差不多有许多客户在搞脑子、做文章了，既有向开发商讨要施工图中没有而且今后的竣工图中也可不能有的“空中花园”的，也有承认有“空中花园”但向开发商讨要6平方米阳台的。可能在今后交付时可能会导致纠纷出现。另一个是不墅项目，现在差不多交付了。按设计中的规范称呼，没顶的叫露台，有顶的叫阳台，但楼书里混淆了阳台与露台的区不，宣传讲有4个阳台，交付时却只有两个有顶的阳台，另外两个是没有顶的露台，当时就有客户提出异议。由于那个时候的销售形势比较好，房价还在涨，最终没有酿成纠纷，但假

13、如换成现在就难讲了。再强调一下，合同写得详细点，对买卖双方都有好处。4、关于节能措施与保温工程新版合同中之因此增加这部分内容，是为了响应于2007年10月28日经全国人大常委会修订通过、2008年4月1日起施行的中华人民共和国节约能源法的规定。其中，第35条规定：“建筑工程的建设、设计、施工和监理单位应当遵守建筑节能标准。 不符合建筑节能标准的建筑工程，建设主管部门不得批准开工建设；差不多开工建设的，应当责令停止施工、限期改正；差不多建成的，不得销售或者使用。 建设主管部门应当加强对在建建筑工程执行建筑节能标准情况的监督检查。”第36条规定：“房地产开发企业在销售房屋时，应当向购买人明示所售房

14、屋的节能措施、保温工程保修期等信息，在房屋买卖合同、质量保证书和使用讲明书中载明，并对其真实性、准确性负责。” 第80条规定：“房地产开发企业违反本法规定，在销售房屋时未向购买人明示所售房屋的节能措施、保温工程保修期等信息的，由建设主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处三万元以上五万元以下罚款；对以上信息作虚假宣传的，由建设主管部门责令改正，处五万元以上二十万元以下罚款。”曾有某地产企业与律师讨论，能否在新版合同中如此写“具体节能措施、保温工程保修期等详见质量保证书和使用讲明书”？律师认为，依照上述中华人民共和国节约能源法的规定，信息披露的三个载体（即“房屋买卖合同质量保证书和使用讲明书”）之

15、间是并列关系，而非选择性条款，这种做法是行不通的。至于信息披露的程度与范围，参见民用建筑节能治理规定、建设领域推广应用新技术治理规定、浙江省建筑节能治理方法、浙江省新型墙体材料开发利用治理方法等相关法规以及行业相关标准、定额的规定，更多体现的是技术方面的要求，此处不详。5、关于共有面积分摊此处修改，出于与物权法相关规定相匹配的考虑。旧版中使用的“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”，着重于使用功能上的“公共”与“公用”；新版中使用的“应分摊的共有建筑面积”，则强调该“公共”、“公用”部分的权属为“公有”。相关于旧版附件二中须要求笼统讲明“公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成”，新版附件二中要求明确

16、“应分摊的共有建筑名称及建筑面积清单”更为具体、详细。该处修改仅为概念层面上的修改，并不直接涉及买卖双方的利益格局，下条将对此展开详述。6、关于商品房买卖以外出售（或赠送、出租等）车位、车库、绿地或其他物业的讲明首先，需要指出的是，此部分内容的增加，亦出于因应物权法相关规定的考虑。关于车位、车库的权属，中华人民共和国物权法第74条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。关于绿地的权属，物权法第73条规定如下：“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”。依照上述规定，车位、车库的归属必须通过出售、

17、附赠或出租等方式约定，而绿地的权属若无对外明示（其前提因此是出售、附赠或出租等方式约定！），除城镇公共绿地外均属业主共有。其次，能否在附件三中空白而另于商品房买卖合同外签订独立的出售、赠与或租赁合同？律师认为，从合同自由（私法自治、当事人自治）角度看，于商品房买卖合同外另订合同约定车位、车库、绿地或其他物业的权属并无厚非；但宜从主物与从物的角度予以区分对待。依照物权法第115条的规定：“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外”。若车位、车库、绿地或其他物业在建筑结构、使用功能上能够看作为商品房附属的从物（比如利用地下架空层附设的车位、车库），且打算通过出售、出租的方式另外向买受人收

18、取费用的，应在商品房买卖合同附件三中讲清晰，另签订合同易出现纠纷。那个地点最值得注意的“赠与”，许多开发商为方便销售大肆使用“赠阳台”、“赠面积”、“赠地下部分”、“赠车库”等噱头，殊不知这可能是为自己挖了一个深不见底的陷阱！风险之一：阳台、地下部分均系商品房从物，主物产权过户时从物自动跟着转移，何来赠送？既未赠送是否视为开发商违约？风险之二：按规定，2.2米以下本不应计算建筑面积，即使商品房内确存在2.2米以下的建筑空间，但该部分并非开发商赠送，而是商品房内本已有的部分，只是未被法律认可而已。开发商是否须另赠送符合法律规定的面积给客户？风险之三：赠送部分亦须符合建筑标准，实践中有开发商因车库

19、层高不足2米无奈赠送，但仍不免违约之虞。对策/建议 1、按规划审定的方案如实填写房号、楼层、阳台数量，关于因设计变更导致的房号、楼层、阳台数量变更，建议纳入新版合同第十一条“规划设计变更的约定”中处理；2、按规划设计如实填写节能措施、保温工程保修期等信息，并补充明确“因法律、法规、政策、标准、定额或政府规范性文件变更的风险由买受人承担”。3、关于共有面积分摊，见下条相关内容；4、关于商品房买卖以外出售（或赠送、出租等）车位、车库、绿地或其他物业的讲明，可于商品房买卖合同以外另签合同，但在建筑结构、使用功能上能够看作为商品房附属的从物（比如利用地下架空层附设的车位、车库）且拟通过出售、出租的方式

20、另外向买受人收取费用的，应在商品房买卖合同附件三中明确。 第四条 建筑区划内相关物业归属的约定 在该商品房所在的建筑区划内，出卖人建设物业服务用房 平方米，坐落 ，属于业主共有。下列物业属于出卖人所有，出卖人能够另行出售、附赠或者出租，其他道路、绿地、场所、设施、房屋，属于业主共有。1、车位， 。2、车库， 。3、 。城镇公共道路、城镇公共绿地，及依照有关规定、合同约定需要移交政府相关单位治理的物业，不属前款约定范围。要紧变化 该条款全部内容均系新增。风险提示 1、新增本条款，因按物权法第六章关于“业主的建筑物区分所有权”的规定须将小区内的建筑、道路、绿地、设施等区分为专有部分与共有部分，从而

21、适用不同的规定进行处分或治理。要紧包括： 第70条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同治理的权利。 第71条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第72条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同治理的权利一并转让。 第73条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个

22、人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业治理用房，属于业主共有。 第74条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定。 占有业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有。什么是建筑物区分所有权制度呢？那个地点有必要先讲一个相关的概念，即“一物一权”原则，这是传统物权法三大原则之一，其他两个是物权法定原则与公示公信原则。所谓“一物一权”原则，指的是每一个物上只可能有一个所有权，而每一个所有权所对应的对象也只能是一个物。那个原则听起来大概没有什么意思，事实上讲的

23、是一个特不重要的道理，关于我们中国人更是有着专门的意思，大伙儿都明白，在中国经济环境里最难搞好的是国企，什么缘故？国企的资产属于全民所有，因此那个全民所有是空的，实际上是政府所有，政府里的各个部门、各个衙门都把国企当成自己的，你来啃一口，我来挖一勺子，出问题了大伙儿都不愿负责，效率因此可不能高了。再举一个例子，历史差不多证明了，邓小平把地分成小块分给一家一户后，农民确实是比在人民公社制度下吃的更饱。俗话讲“三个和尚没水喝”，换句话讲也是同样的道理，一件财产假如有多个主人，那么这件财产的经济效用确信可不能比只有一个主人时发挥得充分，而且还会面临被破坏的风险。然而，在现代社会里，为节约土地，高层、

24、多层住宅差不多成为居住方式的主流，就一个建筑物整体来讲，尽管我们在卖房子的时候是把一套房子当作一个单独的物来出售的，但这每一单元、每一套房子都只是那个建筑物的一部分；关于电梯、走廊、楼道、配电房等公共设施来讲，不可能也不必要做到一户一个单独支配。在这种情况下，大伙儿共同享有一个物上的所有权确实是不可幸免的了，法律对此所进行的应对措施确实是设计一个建筑物区分所有权制度。物权法系差不多法律，关于何为专有部分、何为共有部分仅有原则性的概念界分（专有部分仅指住宅及经营性用房，共有部分包括非城镇公共道路的小区内道路、非城镇公共绿地或明示为个人所有绿地的小区内绿地及其他公共场所、公用设施和物业治理用房），

25、而无明确的操作指引；即使考虑现行全部相关法律、法规，亦无法针对现实生活中各种类型小区的情况进行统一划定。因此，在划定专有部分与共有部分那个问题上，“法定”的只能是框架，必须配合由买卖双方通过事先的“意定”来进一步细化、明确。至今仍有部分地产企业曾咨询本律师“合同里写得太详细，开发过程中若有变化岂不是捆住了自己的手脚，能否将新版合同中的那个条款删除，或者在空白处全部划斜杠”？律师认为，按物权法的规定，小区内除显系住宅、经营性用房之外的建筑、物业及设施凡未事先明确约定权属的，均应推定归为业主共有，换句话讲，在权属性质不太清晰的这块阵地的争夺上，出卖人没有主动占据的，法律自动地推断为业主占据。因此，

26、新版合同中的那个新增条款，与其讲是束缚开发商的手脚，不如讲是为开发商提供一个发言机会，让开发商先于业主圈定“自留地”的范围，那个发言机会是房地产开发过程中的唯一一次，其发言内容也是终局性的。2、如何推断哪些属于共有部分？那个问题关于开发商来讲，涉及到哪些能卖哪些不能卖，对物业治理企业来讲，涉及到哪些能管哪些不能管。实践中，这方面的纠纷最为常见，引发的争议也是最多的。我们先来看看物权法中是如何样规定的。物权法第73条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务

27、用房，属于业主共有。”那个地点明确共有部分实际上只有三种：道路、未卖给业主的绿地和物业用房。什么是其他公共场所、公用设施呢？住宅共用部位共用设施设备维修基金治理方法中规定，属于共用部分还有各房间内的承重结构(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋项等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；而共用设施设备，是指住宅小区或单幢住房内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。规定不能讲不详细。然而，仍然存在漏洞，依旧不够用，实践中存在两个争议

28、极大之处，一个是会所，一个是车库。什么缘故花这么大力气搞出来的物权法依旧那个模样呢？事实上，这是列举性规定的通病，立法中缺少了一个兜底性的定义条款，也确实是讲符合了哪些差不多要件就能够归类于共有部分呢？要想整理出一个适合于全国范围内各种档次的住宅小区、同时在几十年甚至上百年的时刻内都合适的标准实在是太难了，我们不能过于难为立法专家们。为了便于分析会所与车库的归属问题，依旧有必要粗线条地理出一个共有部分的差不多特征来，我认为标准只有两个：1、共有部分应当是为实现建筑物设计用途所必须的，换句话讲，离开了这些部分业主就不能正常生活了；2、小区内每家每户使用共有部分的频率与程度差不多是均等的。住宅共用

29、部位共用设施设备维修基金治理方法里规定的那些公用部分与公用设施差不多都满足那个标准。3、关于会所归属的分析结合上述标准来看，会所显然并非是实现建筑物设计用途或满足业主正常生活所必须的，除高档小区外的大多数小区都没有会所，也就讲明了会所在本质上属于一种附加的消费品或者奢侈品；实践中会所的用途多为提供高档消费，例如瑜珈、桑拿、游泳、健身、咖啡、休闲、按摩、保健、美容等，即使是在富人聚居的高档小区也不见得每家每户都有闲钞票和闲时刻均等地到会所享受。如此看来，假如把会所归类于共有部分而交由小区业主共有，不仅无助于各业主利益的公平实现，相反还会出现业主内部的纠纷。正是出于那个考虑，在物权法立法过程中尽管

30、要求会所共有的呼声专门高，但立法专家们依旧坚持了会所不适宜共有这一科学、合理的立场。因此，会所不适宜共有不等于会所不能共有，假如开发商在与各个业主签订购房合同时，差不多约定会所归业主共有并将会所占用的土地进行了分摊而且把会所的建筑成本计入了房价，业主想不共有也不行，只是如此的话就给业主委员会和物业治理企业带来了许多治理难题。4、关于车库归属的分析车库与会所的性质有些类似，现时期汽车不属于每家每户的生活必需品，一般的住宅小区内也做不到每家一个车位，这种情况下假如规定车库归业主共有的话，就会出现问题：共有以共同支付价格为前提，关于那些没有车的业主来讲，从不使用车库却要为车库付钞票显然不公平，假如以

31、不使用车库为由拒绝付钞票的，就会违反前面讲过的“不得以放弃权利不履行义务”的规定；各户业主拥有车子的数量不同，对车库的使用频率与程度也有区不，若规定车库共有，则必定引发业主之间的内部支付、补偿问题，用的多的业主应向用的少甚至从未使用的业主付钞票，这将引发多大的矛盾!正是出于上述考虑，物权法立法专家们硬着头皮、顶着来自全国范围的一片骂声，坚持认为推断车库归属的差不多原则确实是“非小区业主共有”，从而有了物权法74条的规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者

32、其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”物权法颁布之初，有敏感且不太明白法的热心人疾声高呼，称74条为“开发商肆意出售车库牟取暴利打开了方便之门”，同时也有些不谙法律的开发商也沾沾自喜地以为今后的车库销售也将会成为一个新的利润增长点。事实上不然，开发商处置车库归属并不是没有限制的，以下几个问题值得认真考虑：A占有道路设立的车位不能卖。74条规定的专门明确，这些车位属于业主共有，什么缘故呢？73条讲的专门清晰，“除城镇公共道路外的小区道路属业主共有”。可能会有聪慧人如此想，既然所有权不能卖，我卖使用权总能够吧？因此不行。甲的手机不错，我跟乙商量，把甲的手机的一年使用权以100元价格卖给他，可

33、能每年10元乙也不敢买，那是人家甲的东西，如何能让你讲了算呢!B土地使用权已计入公摊的地面车位不能卖。那个地点涉及到74条规定的“其他场所”如何理解？道理事实上挺简单的，地都差不多卖给业主，上面附设的车位在法律是“从物”，因此也会跟着主物走了。杭州、上海的法院都曾经如此判过，“小区地面车库属于业主共有”。C地下车库的归属问题。那个问题特不复杂，依旧举个例子来讲明吧，确实是业内引起极大争议的南京星汉花园城地下车库纠纷案。案情比较简单：小区以1：0.2的比例配建地下车库，报批报建手续都有，然后开发商就以8-13万元的价格把车位卖给了个不业主，没有买到的业主以后后悔了，就到法院打官司讲地下车库是他们

34、业主共有的，开发商不能卖。一审判决业主胜诉，理由有三：（1）规划比例内的车位为小区业主生活所必须，是小区的必要附属设施，从而属于共有部分；分析：74条第1款要紧用于规范“规划”这种行政行为，而并非用于调整开发商与业主之间的利益关系。规划比例即最低要求，开发商建设的车位能够超出但不能低于那个比例，否则方案得不到审批、设计通只是审查、施工领不出许可证、建成也办不了竣工备案。那么什么缘故会有这种误解呢？根源在于，台湾法确实是这么规定的。中国学法律的人假如不能出国取经的话，都会认真钻研台湾法。包括法官、律师、教授在内的许多法律人对台湾法的熟悉程度甚至超出中国法。物权法规定的“应首先满足业主的需要”如何

35、理解？首先，“需要”究竟指的是“使用需要”依旧“购买需要”呢？往常者为准，地下车库大概应属公用设施，以后者为准，则反之。本人认为，结合物权法起草小组组长王胜明的意见，既然对车库的差不多态度是“反对共有”，那就应以后者为准。其次，对该段文字正确的理解是：不能卖给业主以外的人，除非有剩余。（2）小区土地已分摊给业主，而传统物权法理论认为，土地所有权的权利范围“上穷碧落，下至黄泉”，在差不多公摊的土地下面建设的地下车库因此是业主的；分析：持有这种看法的人是书呆子，对中国法的理解不够深入。首先，按物权法的规定，土地所有权只能归属于国家或农村集体经济组织，业主个人或业主集体都不能享有土地所有权，开发商在

36、拿地时也只是受让国有土地使用权；其次，物权法136条“建设用地使用权的分层设立”规定“建设用地使用权能够在土地的地表、地上或者地下分不设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”开发商受让取得的并分摊给业主的差不多上地表使用权，中国当前尚未建立起完善的地下使用权的设立、出让、转让、登记、过户制度(一些地铁商铺不能办产权证即为一例)，这种情况下，开发商只要是通过合法程序完成了地下车库的立项、设计规划、建设工作，就应当视为经政府设立了合法的地下使用权，独立于业主分摊的地表使用权。（3）臭名昭著的“房价构成论”，开发商不能举证证明没有把地下车库的建设成本计入房价，因此推定地下车库的建设

37、成本已在房价中，如此的话，开发商销售地下车库属“重复销售”。分析：抛开举证责任问题不提，南京鼓楼法院的逻辑是如此的：地下车库成本在房价中差不多包含的话，地下车库因此归业主共有。该判决见报后，关于那个理论拍手赞扬者有之，拍案大骂者有之，便真正进行理性考虑的人专门少专门少，在本人的阅读范围内仅中国社科院陈甦老师的观点具有讲服力。陈老师只举了两个简单的例子：汽车厂次品成本计入正品价格，但次品并非归买车的人所共有；房产企业职职员资计入成本，但职员用工资购买的手机、汽车、房子甚至夫人小孩并不归买房人所共有。事实上，房价与成本之间并无任何关系，房价要紧由供求状况决定，即使未将地下车库的建设成本计入房价，亦

38、不阻碍各地的开发商随行就市订价。另外，关于地下车库还有一个人防工程的迷局。人防地下室是一种专门的公用建筑，是国家从战略的角度设立的，战争时供公众临时避难的场所。我国人民防空法第三十七条规定，“国防资产归国家所有”。国家人防办、国有资产治理局1998国人防办字第21号文件第二、三、六条规定，“人防工程是人防国有资产、人防国有资产是国防资产的组成部分”。这在法律上确认人防工程的所有权归国家所有，宁波江北法院于2008年作出的关于确认“杰座”地下车库转让合同无效的判决值得注意，法院认为“任何单位和个人无权出售和转让人防工程的产权和使用权”。但在和平常期，按照人民防空法第五条规定“国家鼓舞、支持企业事

39、业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平常由投资者使用治理，收益归投资者所有。 在不阻碍防空效能的条件下，按有偿使用、用管结合的原则，鼓舞平常开发利用人民防空工程。”具体操作中，结合宁波本地的规定，对2006年3月20日以后领取商品房预售许可证的项目按以下程序进行： A建设单位应在人民防空工程竣工验收合格后30日内，向工程治理单位办理移交手续，并报人防主管部门备案（此处所指的“工程治理单位”指由住宅小区业主委员会选聘的或由建设单位的约定的前期物业治理公司）；B物业治理公司提供给业主使用前应当向当地人防主管部门办理登记手续；C物业公司与业主之间应签订书面使用

40、合同，载明使用范围、用途、期限及权利义务等内容，并自合同生效之日起15日内报人防主管部门备案；D业主应当按国家和省、市有关规定缴纳平常使用费，物业公司收取的平常使用费用于人民防空工程的维护治理和补贴物业治理费用。 对策/建议 1、关于物业用房的面积与坐落 依照物权法第73条的规定，物业用房不管大小、位置差不多上属于业主共有的，假如事先约定其全部或部分权属由开发商保留，该约定也会因违反法律规定而无效，其结果依旧属于业主共有的。因此，新版合同里关于物业用房的内容与其讲是约定，不如讲是开发商向业主的承诺，今后交付时如有不符则面临违约风险。 实践中，报审的规划方案中已包括了物业用房的面积与坐落，建设过

41、程中须严格遵照实施，那么，此处按审定规划方案中确定的内容如实填写即可。但问题在于：假如开发过程中确需对物业用房的面积与坐落进行调整如何办？一种方法是在按审定规划方案中确定的内容如实填写的同时将其纳入新版合同第十一条“规划设计变更的约定”中处理，但操作起来会比较苦恼；另外还有一种方法，这是某地产公司与本律师进行专题讨论时提出来的，那个地点着重分析一下：一方面，物业用房的面积必须符合当地政府规定的配建指标，即小区总建筑面积千分之三的物业治理用房和千分之四的物业治理经营用房。即使有调整也只能是往大处调，否则今后竣工时无法通过规划验收的，故此处空白按最低操纵指标填写“ 平方米以上”是比较保险的。另一方

42、面，物业用房位置的调整是经常的，甚至不排除最后把小区里所有边边角角、不易销售的面积汇总在一起作为物业用房交付的例子，在确定能够通过规划验收的前提下，唯一需要考虑的是如何不因此招致违约责任。此处空白宜填写“以建设工程规划许可证（正本）为准”或“以竣工图为准”或“以交付时实际情况为准”，一般情况下，购房客户关怀的要紧是自己的房子的情况，如此写对销售应当可不能造成太严峻的障碍。 2、关于车位与车库 从技术角度来看，车位与车库是不同但相关的概念，车库中必定包含车位，但车位并非一定就在车库里面，车库不处也能够有车位，这就给合同内容的确定带来了一定苦恼。但好在此处并不要求开发商与每一个购房客户就每一个拟售

43、的车位或车库一一谈判敲定权属，只需要将自己打算保留权属的车位或车库的范围打个框框即可。 关于车位，建议明确总数量，并注明“包含/不包含本条第2项（即车库）范围内的车位”。 关于车库，建议明确坐落，若车库中的车位未包含在本条第1项总数量中的，应明确各车库中车位的数量。关于利用人防工程建设的车位或车库，不应包括在上述车库、车位中，可由前期物业治理公司在办理必要的登记手续后与业主另行签订书面使用协议并报人防办备案。3、五行空白里填些什么？首先，显系“住宅、经营性用房等专用部分”的不需要写到里面去。实践中律师曾见个不地产企业把全部沿街商铺从1#到289#全部写在空白处，这些商铺具有独立使用功能，本来确

44、实是要另行出售的，没有必要在此处专门强调，写得多反倒增加了销售的难度。其次，法律、法规已明确定性为公共部位与公用设施的不需要写到里面去。包括：物权法规定的“非城镇公共道路的小区内道路、非城镇公共绿地或明示为个人所有绿地的小区内绿地及其他公共场所、公用设施和物业治理用房”；商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则规定的“1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和治理用房建筑面积；2套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半”；住宅共用部位共用设施设备维修基金治理方法中规定的“属于共用部分

45、还有各房间内的承重结构(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋项等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；而共用设施设备，是指住宅小区或单幢住房内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等”。那么，哪些是能够写到里面去的呢？本人差不多找到的只有：A会所/俱乐部；B住宅的外立面、楼顶；C利用未分摊的建筑或地面（包括住宅的外立面、楼顶）架设的户外广告位。另外，应于空白处附上如此一个兜底条款“ 、 、及 等未进行面积分摊的物业”。 第五条 计价

46、方式与价款 出卖人与买受人约定按下述第 种方式，计算该商品房价款（货币单位人民币）： 1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米 元，总价款 元。 2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米 元，总价款 元。 3、按套（单元）计算，该商品房总价款为 元。 4、 。按照物业治理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳标准为 元/平方米（以相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准）。该款项未包含在本条约定的总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。要紧变化增加了关于交纳新建物业专项维修资金的内容。分析 1、依照国务院2007年8月26日修订颁布的物业治理条例

47、的相关规定，“新建物业专项维修资金由业主交纳并属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共有部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”；并授权国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定专项维修资金的收取、使用、治理的方法。2、物业治理条例于2007年8月26日修订颁布后，国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门至今尚未重新制定专项维修资金的收取、使用、治理的方法。依照建设部、财政部于1998年12月16日制订并于1999年1月1日施行的住宅共用部位共用设施设备维修基金治理方法，“商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款23的比例向售房单位缴交

48、维修基金。在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位托付的治理单位提出使用打算，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用由物业治理企业提出年度使用打算，经业主委员会审定后实施”。同时授权省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门会同财政部门依照本方法制定实施细则。浙江省物业专项维修资金治理方法（浙政发200719号）第六条规定，“新建物业首期专项维修资金，由业主按照所拥有的建筑面积交存。交存的标准为当地房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的58。具体比例由

49、设区的市、县物业主管部门会同同级财政部门依照当地实际和房屋结构类型确定，报经设区的市、县人民政府批准后公布。”第八条第2款规定，“新建物业首次交存的专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积和本方法第六条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取”。3、宁波市至今尚未出台相关的实施细则，实践市内各地产企业大多仍未向购房客户收取类似费用。业内人士考虑存在以下障碍因素：A共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）计取基数不合理。购房款对销售单位而言，属销售价格，而商品住房的销售价格属市场定价，销售单位可依照不同情势制定相应的销售价格，如商

50、品住房预售和现售、分期付款及一次性付清房款都会造成最终实际成交的销售价格不同。另外，社会关系因素（如亲朋好友等利害关系人）亦可造成此类现象的发生。再者，有些销售单位为促销其商品住房，与购房人共同隐瞒真实成交的购房价格，以达到少交维修基金的目的。如此就产生了因购房人所支付的购房款不一致，从而提取的维修基金不一致，从而损害了依规缴纳维修基金的购房人的部分权益。B在现行条件下，维修基金缴存方式不合理。销售单位做为商品住房开发单位，在对一个房地产项目的开发过程中，将需要和使用大量的资金。在开发资金紧张的情况下，销售单位专门容易将其代收的维修基金挪作他用，以解燃眉之急。甚至，在实践中，有些销售单位恶意占

51、有维修基金，而用滞销的商品住宅折价抵付维修基金，形成变相销售商品住房现象，造成了维修基金不能有效地缴存。将业主办理房屋权属证书的时刻做为销售单位向房地产行政主管部门移交维修基金的时界点，不利于维修基金的及时移交。在我国，由于销售单位的缘故造成产权证书迟迟未能办理的现象屡有发生，那么，就可能会造成购房人在入住前差不多缴纳的维修基金却长时刻地由销售单位占有或使用，更有甚者，有的销售单位在购房人办理房屋权属登记前，就已解散不存在了，其代收的维修基金也更无从谈及移交。有些地区为了加强维修基金的移交治理，规定销售单位不移交维修基金，不予办理房屋权属登记，但如此业主就不能及时办理房屋权属证书，权利处于为稳

52、定状态，容易产生社会矛盾，再者，如此治理缺乏合法性，故此方法不为治本之策。C维修基金使用尚须完善依照建筑物区分所有权理论，共用部位、共用设施设备属共用部分之范围，共用部分可区分全体共用部分和一部共用部分两类，全体共用部分是指由全体业主共同使用、收益、治理的物业共同部位、共用设施部位。一部共用部分则指部分业主共同使用、收益、治理的物业共同部位、共用设施设备。否则，基于权利、义务相一致的全体共用部分之修缮费用由全体房屋所有权人分担，而一部共用部分之修缮费用则由对该部分共用部分享有使用权的房屋所有权人分担，这一原则已在都市异产毗连房屋治理规定有所体现，但在治理方法中，就维修基金的使用未作详细的规定，

53、如建筑物基础需大修，这时使用全体业主共同所有的维修基金，无异议而言，因为这涉及全体业主的共同利益，但假如为某些层所专用的楼梯需大修时，是否也可使用全体业主共同所有的维修基金呢？治理方法未对此做出相应的使用规定，明确全体共用部分和一部共用部分的范围，关于规范维修基金的使用是专门重要的。对策/建议暂按住宅共用部位共用设施设备维修基金治理方法规定的购房款23或按浙江省物业专项维修资金治理方法规定的每平方米建筑面积平均造价的58填写，实际执行中收取与否则应与当地建设行政主管部门协调解决。切不可填写“不收取”或在空白处划斜线，如此的约定内容应当解释为“由出卖人承担或代付”。 第六条 面积确认及面积差异处

54、理 合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1、当事人选择【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异， 双方同意按以下方式处理： 面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。 面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。 买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起 日内将买受人已付款退还给买受人，并按 利率付给利息。 买受人不退房的，产权登记面积大于合同面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积

55、误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比= 产权登记面积合同约定面积合同约定面积 100% 2、当事人选择按套计价的，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异， 约定按下列第 种方式处理：交付的房屋套型与设计图纸一致,相关尺寸误差不超过附件一房屋平面图上标示的误差范围的,总房价款不变。 。要紧变化 1、调整旧版合同中的内容排序，明确区分了按面积计价与按套计价两种情况下面积差异的不同处理方式；2、关于按面积计价情况下的面积差异处理，坚持法定原则，除退款时刻及利率可自行约定外其他均不得协商确定；3、关于按套计价情

56、况下的面积差异处理，删除易引起歧义的“不适用本条约定”的字眼，强调当事人意思自治原则，一方面规范了“包干价”的适用应以约定风险范围为前提，另一方面同意当事人自行约定处理方式。风险提示 1、关于面积差异的处理，目前有两个存在差异的规定。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见第14条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在以内（含），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出，买受人请

57、求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意接着履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”最高院的那个关于处理面积差异的规定并不区分按面积计价与按套计价的不同情况，而是强调约定优先的原则，假如当事人有其他约定的，约定的处理方式优先于上述规定的处理方式。建设部令第88号公布、自2001年6月1日起施行的商品房销售治理方法规定：

58、“第十九条按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后能够在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人能够退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，接以下原则处理：（

59、一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。面积误差比产权登记面积-合同约定面积合同约定面

60、积100%因本方法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。 第二十一条按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。”建设部的规定明确区分按面积计价与按套计价的不同情况对面积误差按不同方式处理。关于按面积计价的，处理方式与最高院的规定差不多一致，同时规定了退款期限应自买受人提出退房之日起30日内；关于按套计价的，进一步细分现售房屋与预售房屋两种类型，对后者特不要求当事人应同时约定误差范围。然而，若系预售房屋按套计价时未同时约定误差范围的，