泾南新村地块商品住宅项目可行性研究报告分析

1、泾南新村地块商品住宅项目可行性研究报告PAGE 1PAGE 22浦东新区泾南新村地块商品住宅项目可行性研研究报告告上海中迪迪置业有有限公司司二OO一一年十月月目 录前 言项目概况况市场分析析设计方案案市政配套套、环境境保护及及节能项目法人人与项目目经营管管理建设进度度投资估算算、资本本金和资资金筹措措财务效益益分析结论与建建议附表建设投资资估算表表营业收入入预测表表营业成本本预测表表损益表现金流量量表敏感性分分析表附件 项目建建议书批批复 选址意意见书批批复 上海中中迪置业业有限公公司营业业执照 上海中中迪置业业有限公公司暂定定资质证证书 水电煤煤等配套套单位意意见 有关资资本金到到位证明明附

2、图平面图房型图前 言言上海要建建成国际际经济、金融、贸易中中心之一一，其社社会结构构、经济济布局、人口分分布等诸诸多因素素的合理理规划与与调整无无疑必不不可少。20世世纪900年代以以来，为为了加快快上海市市商品住住宅的建建设，改改善居民民的居住住条件，上海的的房地产产开发企企业做出出了巨大大的贡献献。位于浦东东新区泾泾南新村村地块，长期以以来建筑筑陈旧，临时用用房较多多，居民民居住质质量较差差，大大大落后于于周边的的小陆家家嘴地区区的飞速速发展。上海中迪迪置业有有限公司司经过反反复调查查研究后后，于220011年初决决定投资资对该地地区7223255平方米米的区域域进行开开放改造造，建设设商

3、品住住宅，项项目暂名名“泾南新新村地块商商品住宅宅项目”。项目目建议书书已于220011年9月月16日日经上海海市浦东东新区发发展计划划局“浦计投投（20001）9911号文”批复同同意；项项目选址址意见书书于20001年年 月月 日日经上海海市浦东东新区规规划局“ （20001） 号文”批复同同意。随着上海海市住宅宅市场趋趋于景气气，加快快本项目目基地的的建设，改善周周边居住住环境的的时机已已到来。根据建设设基地情情况以及及项目初初步方案案，遵循循有关规规定，编编制“泾南新新村地块商商品住宅宅项目”可行性性研究报报告如下下。第一章 项目目概况1.1编编制依据据1.1.1项目目建议书书批复，见

4、附件件1。1.1.2规划划选址意意见书，见附件件2。1.2项项目名称称泾南新村村地块商商品住宅宅项目1.3建建设地点点项目基地地位于浦浦东新区区泾南新新村地块，东至巨巨野路、南至已已建中新新家园和和申立苑苑、西至至民生路路、北至至羽山路路。基地地占地面面积约7723225平方方米，总总建筑面面积约11084480平平方米。1.4项项目法人人上海中迪迪置业有有限公司司法人代表表：朱胜胜杰注册地址址：上海海市浦东东新区南南泉路113155号2222室注册资金金：人民民币贰仟仟万元企业类型型：有限限责任公公司上海中迪迪置业有有限公司司是由中中华企业业股份有有限公司司、上海海古北（集团）有限公公司、上

5、上海民办办前进进进修学院院合作成成立的房房地产开开发公司司。主要要从事房房地产开开发经营营、咨询询、物业业管理、建筑装装潢材料料、五金金交电销销售、室室内装潢潢。20001年年8月113日获获得由上上海市房房屋土地地资源管管理局颁颁发的中中华人民民共和国国房地产产开发企企业暂定定资质证证书。上海中迪迪置业有有限公司司的营业业执照见见附件33，公司司暂定资资质证书书见附件件4。1.5建建设内容容泾南新村村地块商商品住宅宅项目用用地面积积723325平平方米，总建筑筑面积11084480平平方米。其中住住宅类型型为多层层、高层层相结合合，建筑筑面积11005560mm2；商业业公建面面积29940

6、 m2；会所所面积119800 m22；幼托托公建面面积30000 m2。1.6建建设投资资经估算，本项目目建设投投资为1185995万元元（不含含土地动动迁补偿偿费用2222883万元元）。其其中土建建及设备备安装工工程费用用141189万万元，其其他基建建费用339811万元，预备费费为4225万元元。1.7财财务效益益测算经测算，项目全全部投资资财务内内部收益益率为226.88%，高高于银行行年贷款款利率66.4335%。以20001年年9月为为折现时时点，按按7%的的折现率率测算的的财务净净现值为为62004万元元，静态态投资回回收期为为2.221年（含2年年建设期期），动动态投资资回

7、收期期为2.58年年（含22年建设设期），项目在在财务上上是可行行的。1.8项项目社会会效益1.8.1加快快改变该该地区的的原有面面貌，有有利于与与周边的的陆家嘴嘴花园、香榭丽丽花园及及联洋新新社区将将该区域域共同提提升为高高档生态态居住区区域。1.8.2本项项目建成成后将上上缴政府府各类税税费81141万万元，为为地方财财政和市市政建设设作出贡贡献。第二章 市市场分析析上海房地地产市场场的特点点，总体体上处于于较为平平稳的状状态。但但从住宅宅市场的的情况来来看，尤尤其自220000年以来来，随着着宏观环环境的逐逐步变好好，出现现了一些些新的特特点，最最为显著著的就是是市场形形势进一一步趋好好

8、及新建建楼盘的的畅销。从中房房上海住住宅指数数来看，20001年66月升111点，涨幅为为1.66%；77月升112点，涨幅为为1.77%。自自99年年11月月止跌回回升以来来，住房房价格至至今年77月份累累计已上上升100%。各各类房地地产市场场统计数数据表明明，住宅宅市场已已进入新新的景气气发展阶阶段，上上海的房房价将在在牢靠扎扎实的基基础上稳稳中趋升升，物有有所值。2.1市市场总体体供求状状况2.1.1宏观观环境分分析上海住宅宅市场的的景气是是建立在在宏观经经济持续续增长基基础上的的。上海海人均GGDP正正处在44000080000美美元发展展阶段中中，住房房将以增增量发展展为主同同时兼

9、顾顾舒适型型享受型型的消费费需求。随着GGDP的的增长，恩格尔尔系数不不断下降降，住宅宅成为居居民的最最大消费费倾向。上海住宅宅市场的的景气是是建立在在制度创创新基础础上的。在955年房价价开始下下跌、空空置量逐逐年剧增增的情况况下，上上海市政政府采取取了一系系列政策策措施。在供应应方面，严控土土地供应应，消化化空置房房，降低低不合理理税费；在消费费方面，着重培培育房地地产市场场，推出出了一整整套市场场运作创创新制度度，如出出售旧公公房使原原租赁者者成为业业主，打打破售后后公房须须5年上上市的约约束，推推动了二二、三级级市场联联动。上海住宅宅市场的的景气是是建立在在全面提提高住房房品质基基础上

10、的的。在基基础处理理、结构构抗震、生态绿绿化、容容积密度度、数字字社区、门窗电电梯等质质量和标标准上有有了很显显著的进进步，有有些还是是质的飞飞跃。在在住宅的的城市建建设配套套方面，近100年来上上海的城城市现代代化进程程为世界界城市史史上罕见见，高架架道路、地铁隧隧道、大大型绿地地等建设设投资通通过城市市地租成成为住宅宅的外部部转移成成本。110年来来房地产产市场化化取向的的改革逐逐步实现现了供求求趋于平平衡，一一度较高高的利润润率已大大幅下降降，趋于于社会平平均利润润。2.1.2市场场发展分分析近年以来来上海市市政府先先后采取取了一系系列措施施完善和和培育市市场，如如制定新新的住宅宅建设标

11、标准，加加强房产产市场的的法律法法规建设设，制定定各类住住房上市市的规定定等，住住宅市场场正在纳纳入规范范有序的的发展轨轨道中。在住宅购购买对象象中个人人购买比比重不断断上升的的同时，住宅的的质量也也在不断断提高。为适应应购房者者的需要要，发展展商更加加注意住住宅的环环境、配配套设施施、房型型，从而而是整个个上海商商品住宅宅的面貌貌焕然一一新。从从上海市市19999年、20000年评评选出的的最佳房房型看，住宅设设计功能能日趋合合理，并并能够满满足不同同层次人人士的购购房需求求。与此同时时，本市市住宅消消费市场场中居住住观念也也在不断断进步。如今人人们买房房走的是是“先看环环境地段段，再看看房

12、型功功能，然然后才讨讨论房价价高低”的三部部曲，特特别是绿绿地率已已成为楼楼盘优劣劣的主要要标志，而识别别房型的的孰好孰孰差也几几乎成为为楼市常常客的基基本功。目前消消费者对对楼盘功功能的开开发已形形成共识识：厅卧卧大小合合适，朝朝向端正正，厨房房、卫生生间不再再狭小，洗衣机机和冰箱箱有专门门的位置置，甚至至阳台的的取舍、过道楼楼梯的宽宽窄装饰饰都成了了楼盘品品质的重重要因素素。2.1.3区位位因素分分析近年来，上海市市新上市市的楼盘盘总体质质量已有有显著提提高，给给购房者者以更大大的选择择余地，购房者者的观念念也正在在发生变变化，除除地段和和交通之之外，良良好的绿绿化和人人文环境境、合理理的

13、房型型、完善善的的配配套设施施也成为为购房者者十分注注重的方方面。就本项目目而言，基地位位于小陆陆家嘴地地区，毗毗邻浦东东新区花花木文化化行政中中心，区区位优势势明显，轨道交交通发达达，公交交路线四四通八达达，进才才中学、世纪公公园、源源深体育育中心使使该地区区形成浓浓厚的文文化氛围围。与此此同时，羽山路路沿线的的陆家嘴嘴花园、香榭丽丽花园等等住宅小小区已使使该地区区成为众众多购房房者向往往的高档档生态居居住区域域，吸引引了相当当一批购购买力较较高的购购房者。2.1.4价格格分析20000年以来来，开发发开放浦浦东政策策及市政政设施、生态环环境的极极大改善善，浦东东新区房房地产市市场急剧剧升温

14、，房价已已上涨220%左左右。锦锦绣路世世纪公园园沿线的的高档楼楼盘如华华丽家族族、天安安花园等等价格已已超过880000元，羽羽山路沿沿线的香香榭丽花花园、陆陆家嘴花花园二期期价格均均达到66000070000元元，即使使位于浦浦东塘桥桥的怡东东花园、乔顿花花园等价价格也已已突破550000元。但但是，在在房价上上涨的情情形下，良好的的居住环环境仍吸吸引一批批批的购购房者纷纷至沓来来。浦东东的房价价仍有上上涨的空空间。2.1.5目标标客户及及购买力力分析地段、交交通、环环境及各各项配套套设施的的优势将将对收入入较高的的私营业业主、律律师、港港澳台在在沪人员员及在陆陆家嘴金金融贸易易区、金金桥

15、出口口加工区区及部分分外高桥桥保税区区的收入入较高的的白领产产生较强强的吸引引力。本项目定定位为高高档生态态居住区区，在房房型设计计上以三三室二厅厅为主，面积在在13001550平方方米之间间，总价价控制在在6080万万之间。同时，考虑部部分面积积较小的的房型，以满足足年轻白白领的需需求。2.2本本项目售售价预测测根据本项项目周边边地区的的新建或或在建的的住宅项项目的售售价情况况及项目目本身的的特点，预计本本项目的的住宅每每平方米米销售均均价在555000元，是是较为客客观和适适宜的。第三章 设设计方案案3.1设设计指导导思想以人为本本的设计计指导思思想，面面向二十十一世纪纪，以建建设绿色色生

16、态型型和高智智能化居居住环境境为目标标，强化化小区居居住功能能，合理理安排居居住配套套通讯设设施，提提高生活活质量，为居民民创造一一个高绿绿化率、高智能能化、布布局合理理、功能能齐备、交通便便捷、生生活方便便的现代代化高档档生态居居住小区区。3.2总总体设计计本项目位位于浦东东新区泾泾南新村村地块，地理位位置十分分优越，为新兴兴的标志志性高档档住宅区区。小区区南面为为花木文文化行政政中心及及新联洋洋社区，西接陆陆家嘴花花园二期期高档居居住区，北临进进才中学学分校，附近基基层文教教医疗机机构完善善，交通通便捷，购物方方便。小区内多多、高层层住宅相相结合，形成高高低起伏伏的建筑筑群落，小区内内设置

17、大大型的集集中绿化化区域，以草地地、乔木木、花卉卉、景观观池为主主。在靠靠近民生生路的主主入口一一带，设设置社区区活动中中心会所及及部分商商业设施施，在靠靠近巨野野路一侧侧建造幼幼儿园、托儿所所等公建建设施。整个小区区一次规规划实施施。土地地使用面面积7223255平方米米，共建建8幢高高层及33幢多层层住宅。地上建建筑面积积10884800平方米米（其中中住宅面面积10005660平方方米，会会所、商商场、幼幼托等公公建面积积79220平方方米）；地下建建筑面积积184400平平方米，主要为为地下车车库。总平面图图见附图图1，主主要建筑筑指标详详见表331。表311 主要技技术指标标表序 号

18、号指 标数 值1总用地面面积（平平方米）7232252地上建筑筑面积（平方米米）10844802.1住宅面积积（平方方米）10055602.1.1多层住宅宅（平方方米）2354402.1.2高层住宅宅（平方方米）7702202.2会所（平平方米）198002.3商场（平平方米）294002.4幼托（平平方米）300003.地下建筑筑面积1840004.建筑密度度16.55%5.总户数784户户6.综合容积积率1.5007.集中绿化化率22.99%8绿化率52.44%9.停车位470辆辆3.3建建筑结构构设计3.3.1结构构设计基础设计计多层采采用复合合桩基，高层采采用桩基基，地下下车库采采用锚

19、桩桩，2层层商场、会所、幼托采采用天然然地基；上部结构构多层为为钢筋混混凝土异异型柱结结构，高高层为钢钢筋混凝凝土剪力力墙结构构，商场场、会所所、幼托托为钢筋筋混凝土土框架结结构，地地下车库库为无梁梁楼盖结结构；本工程按按7度设设防，场场地类别别为类。3.3.2建筑筑设计建筑造型型上采用用现代气气息强烈烈的构成成方式。多层采采用框架架结构体体系，高高层采用用大板结结构体系系，使得得建筑造造型更趋趋自由、丰富。多层顶顶部3层层的弧形形玻璃面面和高层层大面积积的落地地门窗及及大胆漏漏空、挑挑板，使使得立面面造型丰丰富而有有层次，统一而而不乏变变化，结结合屋顶顶绿化与与平台（阳台）绿化，让人宛宛如在

20、一一组组的的现代雕雕塑中穿穿行，其其乐无穷穷。户型设计计上多采采用一梯梯二户，配合部部分一梯梯三户，并且大大量引入入“一梯一一户”的概念念；户型型以三室室二厅二二卫为主主，并设设有一室室二厅、二室二二厅等多多种户型型，可选选性强；户户朝朝阳，日日照充沛沛，并且且客厅景景观视野野开阔；户型合合理，客客厅与餐餐厅分区区明确，餐厅绝绝大多数数均有良良好的自自然采光光，厨卫卫宽敞实实用。主要房型型图见附附图2。3.3给给排水设设计3.3.1生活活用水本工程最最高日用用水量为为9377m3/d。给给水方式式：小区区内公建建均由市市政给水水管网直直接供水水。高层层采用水水池水泵泵及屋顶顶水箱供供水，多多层

21、采用用小区集集中变频频供水。3.3.2消防防用水在高层的的电梯前前室，主主要楼梯梯出入口口及商场场等处设设消火栓栓箱，各各箱内设设置消防防泵启动动按钮，在系统统上设置置水泵接接合器，其周围围1540米米内设置置室外消消火栓。消防用用水按基基地内最最大一幢幢建筑考考虑，室室内消火火栓用水水量为220l/s，室室外消火火栓用水水量155L/s，消消防用水水直接从从市政网网中抽吸吸。3.3.3排水水室内采用用废水分分流制，室外污污废水合合并后排排至二级级生化处处理装置置，处理理达标后后排入市市政管道道，污水水量为8844mm3/d，雨雨水汇集集后直接接排入市市政雨水水干管。3.4电电气设计计3.4.

22、1强电电系统强电系统统设计包包括：基基地内电电力配电电和照明明系统设设计、防防雷接地地及电气气保安接接地系统统设计。基地内内总装机机容量为为：78894KKW，总总有功能能负荷为为：63315KKW，总总视在负负荷为：68664KVVA。 本工程程拟在小小区基地地内设电电业箱式式变电站站，每座座电业箱箱式变电电站均由由二路110KVV高压进进线。3.4.2弱电电系统本工程于于会所底底层设一一电话交交换间，电话通通讯总光光缆埋地地引自市市话局网网，在电电话交接接间进行行光电转转换。本本工程住住宅每户户设直线线电话22对每户户，商场场及会所所部分按按30mm2/门各设设电话终终端若干干个。电电话总

23、容容量约为为17770门。本工程设设置有线线电视系系统，有有线电视视总线埋埋地引自自有线电电视网，经分配配分支器器至各用用户。本本工程住住宅每户户设电视视终端22个，商商场，会会所根据据具体情情况设置置电视终终端若干干个。小区安保保系统由由楼宇对对讲子系系统、小小区摄像像监控子子系统、红外监监控子系系统组成成。3.4.3防雷雷与接地地系统本工程防防雷接地地，电器器设备接接零，保保护重复复接地及及弱电系系统的工工作接地地，均利利用建筑筑物基础础底板及及基桩构构成一个个统一的的联合接接地体，该接地地体接地地电阻RR1。本工程为为二或三三级防雷雷系统，屋面采采用避雷雷带及避避雷针相相结合的的防雷装装

24、置，避避雷带用用254镀锌锌扁钢。避雷引引下线利利用砼柱柱及砼剪剪力墙内内主钢筋筋，与基基础底板板及桩内内钢筋可可靠焊接接。为防防侧击雷雷，本工工程各栋栋大楼由由底层开开始，每每隔二层层沿建筑筑外墙，利用圈圈梁式砼砼剪力墙墙中钢筋筋连接并并接地，作为防防侧击雷雷的均压压环。3.5煤煤气气源来自自城市管管网，天天然气主主要供住住宅的燃燃气热水水器及二二眼灶使使用，每每户的煤煤气表容容量为44m3/h。市政配套套、环境境保护及及节能4.1市市政配套套4.1.1给水水本项目的的日最大大用水量量约为9937mm3，消防防水量220L/s。经经向上海海市自来来水浦东东有限公公司征询询可配套套。4.1.2

25、排水水项目日最最大排污污废水量量8444m3，室外污污废水合合并后排排至二级级生化处处理装置置，处理理达标后后排入市市政管道道。4.1.3供电电项目用电电总量合合计78894KKW，经经向上海海市电力力公司浦浦东供电电所征询询可配套套。4.1.4煤气气经向上海海燃气浦浦东销售售有限公公司征询询可以配配套。目前建设设单位已已得到市市政配套套有关方方面的征征询意见见。详见见附件55。4.2环环境保护护本项目无无“三废”产生，主要治治理污水水、油烟烟排气及及设备噪噪声。4.2.1废水水处理厨房废水水经隔油油处理，然后与与其他生生活污水水经处理理达标后后，一起起排入市市政污水水管网。4.2.2废水水治

26、理与与排放厨房灶头头设油烟烟过滤排排气罩，烟气经经过滤后后高空排排放。厕厕所设有有独立的的排风系系统。4.2.3噪声声处理本项目中中的设备备如水泵泵、风机机等均选选用低噪噪声产品品，机房房采取隔隔离措施施，机房房内墙、顶棚设设置吸声声材料，以降低低噪声并并减少其其对外界界的影响响，振动动大的设设备在安安装时设设置减震震器，以以减少振振动。4.3节节能本项目选选用国家家颁布的的节能型型设备，如风机机、水泵泵、变压压器，以以降低能能耗。本项目的的照明尽尽可能采采用节能能高效的的灯具，如荧光光灯等。项目法人人与项目目经营管管理5.1项项目法人人根据有关关规定，项目的的建设单单位应实实行项目目法人制制

27、度。本本项目的的项目法法人为上上海中迪迪置业有有限公司司，该公公司将对对整个项项目的策策划、资资金筹措措、建设设实施和和经营实实行全过过程负责责。5.2项项目经营营管理本项目建建成后，项目的的经营由由项目法法人负责责，并委委托专业业的物业业管理公公司负责责其物业业管理。建设进度度本项目自自20001年33月开始始编制项项目建议议书及可可行性研研究，计计划于220011年122月开工工，20003年年12月月竣工，建设期期为2年年。建设设形象进进度详见见表6-1。序号 时间内容20011年20022年20033年1234123412341可行性研研究2初步设计计3施工图设设计4地下工程程 5地上

28、工程程6设备装饰饰工程7市政配套套工程8收尾工程程9竣工投资估算算、资本本金和资资金筹措措7.1项项目投资资估算的的范围本项目的的工程建建设投资资估算中中，不包包括住宅宅用房的的二次精精装修等等费用。7.2投投资估算算编制依依据建设投资资根据项项目基本本设计方方案和有有关前期期工作方方面部分分基础资资料；上海市建建委119933土建综综合预算算定额；主要设备备采用现现行市场场价格。7.3建建设投资资估算内内容总体工程程包括室室外管线线系统、道路、绿化等等；项目全部部土建和和建筑物物外立面面装修及及内部一一次性装装修；勘察设计计费用按按每平米米25元元计；住宅维修修基金预备费为为工程不不可预见见

29、费，按按建安工工程费的的3%计计。7.4投投资估算算经估算，本项目目建设投投资为1185995万元元（不含含土地动动迁补偿偿费用2222883万元元）。其其中土建建及设备备安装工工程费用用141189万万元，其其他基建建费用339811万元，预备费费为4225万元元。建设设投资估估算详见见附表一一。7.5资资本金及及资金筹筹措根据项目目实行资资本金制制度的规规定和项项目的实实际情况况，本项项目的资资本金约约为30000万万元。项项目法人人前期投投入资金金已达到到项目报报建所需需资金要要求，详详见附件件5。其其余建设设资金由由项目法法人单位位自筹和和通过预预售解决决。财务效益益分析8.1分分析依

30、据据及说明明本财务分分析根据据国家现现行财税税体制进进行。本财务分分析计算算期为22.755年，其其中建设设期2年年。本项目建建成后商商品住宅宅及机动动车位全全部出售售，暂不不考虑物物业管理理的收入入及其成成本。8.2营营业收入入8.2.1住宅宅销售项目建成成后，11005560平平方米的的住宅面面积全部部按市场场价出售售。房产产销售采采取预售售与现售售相结合合的方式式。销售售均价按按55000元/平方米米计，销销售进度度见下表表（表66-3）。住宅销售售进度（售房资资金按当当季度回回笼500%，剩剩余500%在下下一季度度回笼）：时间内容建 设 期02年20033年20044年4123412

31、34销售比例例（%） 2525151510108.2.2车位位销售本项目建建有4770个车车位，全全部采用用预售及及现售方方式出售售，车位位平均售售价100万元/个，销销售收入入当期回回笼，销销售进度度见下表表（表664）。时间内容建 设 期02年20033年20044年412341234销售比例例（%） 15151515151510以上总销销售收入入为6000088万元，经营收收入预测测表见附附表二。8.3销销售税金金本项目按按销售收收入的55%交纳纳营业税税，并分分别按应应纳税额额的7%、3%、1%、0.3%、0.225%交交纳城市市建设维维护费、教育费费附加、堤防费费、义务务兵优待待金、

32、河河道维护护费，合合计为55.57775%。8.4营营业成本本8.4.1土地地拆迁补补偿费用用根据协议议，土地地拆迁补补偿费用用222283万万元8.4.2建设设投资根据先前前估算，建设投投资1885955万元。8.4.3销售售费用代理费用用与广告告费用分分别按销销售收入入的1%计，共共计12200万万元。8.4.4其他他费用权属登记记费用及及印花税税等，合合计566万元。总成本费费用预测测表见附附表三。8.5土土地增值值税本项目属属普通标标准住宅宅，可免免交土地地增值税税。8.6利利润8.6.1所得得税按经营利利润的333%交交纳所得得税。8.6.2利润润分配按税后利利润的115%计计提公益

33、益金和公公积金。损益表见见附表四四。8.7财财务效益益分析经测算，项目全全部投资资财务内内部收益益率为226.88%，高高于银行行年贷款款利率66.4335%。以20001年年9月为为折现时时点，按按7%的的折现率率测算的的财务净净现值为为62004万元元，静态态投资回回收期为为2.221年（含2年年建设期期），动动态投资资回收期期为2.58年年（含22年建设设期），项目在在财务上上是可行行的。项目现金金流量表表见附表表五。8.8不不确定性性分析8.8.1盈亏亏平衡分分析本项目的的盈亏平平衡价格格为47750元元/平方方米时，项目即即可保本本。8.8.2敏感感性分析析当销售价价格及开开发成本本

34、分别变变化时，对项目目的财务务分析指指标影响响程度分分别进行行了分析析，结果果表明，本项目目的抗风风险能力力较好。敏感性分分析表见见附表六。结论与建建议9.1结结论本项目的的建设符符合该地地区的改改造规划划，对该该地区的的发展将将带来有有利的影影响。项项目的启启动资金金已基本本落实，建设条条件基本本成熟，且项目目的财务务评价结结果较好好。因此此本项目目的建设设是基本本可行的的。9.2建建议建议根据据规划要要求在单单体方案案设计阶阶段进一一步优化化完善设设计。附表一 建建设投资资匡算表表序号内 容建筑面积积(m22)单位面积积造价(元/ m2)总 计(万元)1前期开发发费： 设计、勘察、审照、 配套征征询、招招投标：10844803525103792711082土建及设设备安装装： 住宅部部分（含含电梯）： 公建部部分： 智能化化配套费费用：108448010055607920010844801300010000301418891307727923253街坊配套套及总体体工程：1084480250271224维修基金金：100556051.88/388.94905管理费：4006预备费：425 合 计计185995 附表二 经营营收入预预测表 单位（万元）项目合计计算期20022年20033年20044年一售房房收入55300820022年预