易居-重庆复地别院别墅项目案例分析-27P

1、重庆 复地别院 2008克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延路140号邮编：200072 电话：56388686类别墅重庆 复地别院 DATE yyyy-MM-dd 2022-09-01目录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc220494253 序言 PAGEREF _Toc220494253 h 33 HYPERLINK l _Toc220494254 一、开发发背景 PAGEREF _Toc220494254 h 4 HYPERLINK l _Toc220494255 一、开发发背景 PAGEREF _Toc220494255

2、h 4 HYPERLINK l _Toc220494256 1.1 市场特特征 PAGEREF _Toc220494256 h 4 HYPERLINK l _Toc220494257 1.2 需求特特征 PAGEREF _Toc220494257 h 4 HYPERLINK l _Toc220494258 1.4 企业特特征 PAGEREF _Toc220494258 h 6 HYPERLINK l _Toc220494259 1.5 总结 PAGEREF _Toc220494259 h 6 HYPERLINK l _Toc220494260 二、项目目概况 PAGEREF _Toc22049

3、4260 h 7 HYPERLINK l _Toc220494261 2.1 基本指指标 PAGEREF _Toc220494261 h 7 HYPERLINK l _Toc220494262 2.2 产品定定位 PAGEREF _Toc220494262 h 8 HYPERLINK l _Toc220494263 三、产品品特色 PAGEREF _Toc220494263 h 9 HYPERLINK l _Toc220494264 3.1 规划 PAGEREF _Toc220494264 h 9 HYPERLINK l _Toc220494265 3.1.1打造造一线两两轴景观观体系 PAG

4、EREF _Toc220494265 h 9 HYPERLINK l _Toc220494266 33.1.2 南南低北高高，各具具特色的的三大组组团 PAGEREF _Toc220494266 h 10 HYPERLINK l _Toc220494267 3.2 建筑 PAGEREF _Toc220494267 h 10 HYPERLINK l _Toc220494268 3.2.1日久久弥新的的外立面面颜色 PAGEREF _Toc220494268 h 11 HYPERLINK l _Toc220494269 3.2.2永不不过时的的古典建建筑风格格 PAGEREF _Toc220494

5、269 h 11 HYPERLINK l _Toc220494270 3.2.4 邻邻里守望望的院落落别墅 PAGEREF _Toc220494270 h 11 HYPERLINK l _Toc220494271 3.2.45叠叠拼升级级全跃跃花园洋洋房 PAGEREF _Toc220494271 h 12 HYPERLINK l _Toc220494272 3.3 景观 PAGEREF _Toc220494272 h 12 HYPERLINK l _Toc220494273 3.3.1借高高尔夫景景观提升升towwnhoousee价值 PAGEREF _Toc220494273 h 13 H

6、YPERLINK l _Toc220494274 3.3.2皇家家园林景景观与古古典建筑筑的匹配配 PAGEREF _Toc220494274 h 13 HYPERLINK l _Toc220494275 3.3.3蜿蜒蜒溪谷带带演绎中中式园林林精神 PAGEREF _Toc220494275 h 13 HYPERLINK l _Toc220494276 3.3.4院落落别墅上上下、内内外多重重院落景景观 PAGEREF _Toc220494276 h 14 HYPERLINK l _Toc220494277 3.4 房型 PAGEREF _Toc220494277 h 15 HYPERLIN

7、K l _Toc220494278 3.4.1洋房房别墅房房型面积积 PAGEREF _Toc220494278 h 15 HYPERLINK l _Toc220494279 3.4.2多层层全跃式式户型创创新经济济性舒适适享受 PAGEREF _Toc220494279 h 15 HYPERLINK l _Toc220494280 3.6 配套 PAGEREF _Toc220494280 h 19 HYPERLINK l _Toc220494281 3.6.1 享享受相邻邻CBDD带来的的优质商商业配套套 PAGEREF _Toc220494281 h 19 HYPERLINK l _Toc

8、220494282 3.6.2 社社区内外外教育资资源丰富富 PAGEREF _Toc220494282 h 19 HYPERLINK l _Toc220494283 3.6.3 室室外运动动配套提提高项目目档次 PAGEREF _Toc220494283 h 19 HYPERLINK l _Toc220494284 四、效果果与评价价 PAGEREF _Toc220494284 h 20 HYPERLINK l _Toc220494285 4.1 销售情情况 PAGEREF _Toc220494285 h 20 HYPERLINK l _Toc220494286 4.3 社会反反馈 PAGE

9、REF _Toc220494286 h 21 HYPERLINK l _Toc220494287 附件区 PAGEREF _Toc220494287 h 22 HYPERLINK l _Toc220049442888 附件一一 复地别别院实景景图 PAGEREF _Toc220494288 h 22序言 与龙龙湖、金金科等重重庆本地地开发商商相比，对于高高端客户户，复地地不占优优势。 本地地开发商商的高水水平开发发、高水水平客户户关系维维护，使使得各自自拥有上上万拥趸趸，其中中又不乏乏具备多多次置业业能力的的高端客客户资源源。龙湖湖开盘新新老客户户各占一一半，复复地在短短期内是是达不到到这种成

10、成交格局局的。这这是一种种深入人人心的东东西，好好比复地地在上海海的影响响力。 重庆庆别墅市市场大约约有900%以上上的客户户都是二二次以上上置业，这部分分已经接接近饱和和了，复复地将目目标锁定定在别墅墅首次置置业和改改善型的的客户，以豪宅宅的气质质打造经经济性别别墅洋房房，细分分产品，创新新产品，以不同同核心价价值吸引引了不同同客户，将不同同类的客客户融入入社区，配合一一期高层层公寓社社区。 一、开发背背景1.1 市场特特征20088年重庆庆别墅市市场有66方面特特征：1）纯别别墅社区区较少，高端项项目主要要为多层层和低层层组合，供应所所占比例例较去年年均有所所增长。2）独立立别墅推推出的量

11、量不大，比较分分散，而而洋房、别墅多多个项目目5月前前后集中中应市3）北部部新城和和南岸区区已经成成为房地地产市场场最为活活跃的两两大片区区，集中中了目前前重庆别别墅市场场的知名名项目。4）别墅墅分类更更加细化化，产品品之间的的差异化化特征显显现。例例如：出出现融江江、山资资源一体体的江山山别墅协协信阿卡迪迪亚；坡坡岭顿小小镇为代代表的以以低调奢奢华理念念打造的的20003000多平方方米简约约别墅；以庆隆隆南山高高尔夫为为代表的的半山别别墅；以以岛居为为核心卖卖点的协协信彩云湖湖1号；以文脉脉养生为为重的保保利小泉泉别墅等等。 5）消费费者对于于本地开开发商品品牌忠诚诚度高，例如龙龙湖、金金

12、科等，其中又又不乏具具备多次次置业能能力的高高端客户户资源。6）经济济型别墅墅、类别别墅销售售情况看看涨。其其中，花花园洋房房一般具具有较高高品质、环境良良好、设设计优秀秀，但价价格（尤尤其总价价）相对对别墅产产品低，多为33+1、4+11层的低低密度建建筑。其其密度小小，楼层层低，具具备别墅墅产品某某些潜质质，也比比较符合合人性化化居家的的理念，能够广广泛吸引引新兴中中产阶层层。1.2 需求特特征08年重重庆别墅墅市场需需求两大大特征：1）一些些外企高高级白领领、职业业经理人人、ITT精英、金融业业成功人人士等金金领阶层层逐渐成成为别墅墅市场需需求的主主力，且且这一群群体有逐逐年扩大大的趋势

13、势。2）已成成交的别别墅业主主，年龄龄层次集集中在330-445岁之之间，多多为中年年成熟型型的买家家，家庭结结构多处处于满巢巢期依据目前前重庆市市场上已已入住别别墅项目目的客源源构成来来分析，购买别别墅的客客户，660%是是出于居居住的目目的，有有22%的客户户是因看看好别墅墅良好的的升值潜潜力具有有投资的的可能性性，纯粹粹的投资资客户占占到111%，大大约有990%以以上的客客户都是是二次以以上置业业。 1.3 区位特特征项目位于重庆渝北区北部新城，经开大道CBD版块上。特点：具备了产业氛围，临近经开CBD高尚住宅组团氛围浓，复地大社区、蓝湖郡大社区、融科蔚城大社区围合成一个人居十字金街项

14、目北临2400亩高尔夫球场交通便捷，客户不用担心堵车。金开大道、机场高速、内环高速等快速道路体系项目左右逢源。复地别院融科蔚城蓝湖郡选择在渝渝北的原原因：别墅居住住氛围浓浓厚，业业内都看看好渝北北的楼市市潜力。该区楼楼盘品质质已得到到社会的的公认。在重庆庆，住在在金开大大道，非非富即贵贵，已然然成为身身份地位位的象征征。有山有水水，自然然资源也也十分丰丰富交通发达达，“重庆向向北”等利好政政策不断断推动，产业支支撑、配配套跟进进、环保保护航形成成渝北区区房地产产快速发发展成功功之道。1.4 企业特特征 在融资资方面，复地在在同行中中是做的的比较优优秀的企企业。复复地20004年年香港联联交所成

15、成功上市市，同时时具有良良好的银银行授信信环境。另外复复地还拥拥有母公公司复星星集团和和海外投投资基金金的资本本通道。复地集集团充沛沛的投融融资渠道道以及较较强的现现金流优优势，都都将为其其在中国国地产领领域的高高速发展展保驾护护航。复地地集团在在全国布布局是以以适度的的增长规规模、稳稳健运营营为导向向的。一一是不参参与竞逐逐超出心心理价位位的“地地王”；二是经经过长期期研究、筛选，才进入入一个新新的城市市。重庆庆是复地地在西南南区域重重点布局局的城市市，重庆庆复地即即将展开开多个项项目的全全面运作作。1.5 总结 重庆008年，高级白白领、职职业经理理人、IIT精英英、金融融业成功功人士等等

16、中产阶阶级逐渐渐成为别别墅市场场需求的的主力，且这一一群体有有逐年扩扩大的趋趋势。市市场经济济型别墅墅、类别别墅销售售情况看看涨，复复地通过过产品的的创新以以及细分分客户，迎合了了市场特特征，争争取客户户，依靠靠地势和和景观优优势提高高产品的的溢价。二、项目目概况2.1 基本指指标项目名称称：重庆庆 复地地别院（复地上上城二期期）楼盘地址址：重庆庆市渝北北区北部部新区金金渝大道道81号号所在区域域：重庆庆渝北新新城装修情况况：毛坯坯开盘日期期：20008-04-26预计交房房日期：20009-006-330销售状态态：尾盘盘销售报价价：58890元元/（洋房）220000元元/（别墅）开发商：

17、上海海复地 重庆庆润江置置业有限限公司物业管理理：复地地集团上上海复瑞瑞物业建筑面积积：5770000三期规划划户数：2488户容积率：0.999绿化率：58.37%车位配比比：1:1.11物业管理理费：花花园洋房房1.88元/.月，别别墅2.5元/.月 建筑形态态： 12栋栋叠加别别墅，44栋联排排别墅，8栋合合院别墅墅和166栋花园园洋房外墙建筑筑材料：石材；涂料;面砖；2.2 产品定位位疑问：复复地别院院的别墅墅洋房定定位，是经济济型、还还是豪宅宅型？解决：针对客户户：重庆庆新贵家家庭或“太阳版版”家庭庭的首次次别墅置置业适合成成为买家家第一套套别墅或或洋房，同时成成为买家家的第一一居所

18、。项目高价价产品做做一线景景观的ttownnhouuse，比例很很少别墅面积积都在3300mm以下下、洋房房面积都都在1880m以下“经济型型”的功功能尺度度户型型基本上上都是33-4房房设计，避免低低利用率率的多余余房间空空置定位：通通过对古古典建筑筑造诣的的追求、通过对对大气景景观的打打造、通通过对人人性空间间丰富的的原创，复地别别院正以以“经济济型”的的洋房别别墅，实实现“豪豪宅型”的贵胄胄气质。体现了了西式古古典的庄庄重、大大气，也也涵盖了了中式院院落建筑筑的精神神，吸纳纳多类改善善性客户户，满足足不同的的偏好和和需求，配合一一期复地地上城公公寓，形形成复地地大社区区的概念念。三、产品

19、品特色3.1 规划复地别院院容积率率为0.99， 常规联联排、多多层布局局，容积积率为11的做法法为了扩大大景观优优势，复复地别院院做了如如下规划划处理：打造了一一线两轴轴景观体体系南低北高高，各具具特色的的三大组组团通过合理理的规划划布局，区分三三种产品品品类区区域，通通过创新新品类做做足了容容积率，又吸引引多类客客户，实实现复地地大社区区的概念念，较好好的利用用了景观观资源。3.1.1打造一线线两轴景景观体系系一线：2400亩保利高尔夫景观视野欧式皇家林荫主题景观轴田园溪谷动步主题景观轴两轴3.1.2 南低北北高，各各具特色色的三大大组团16栋5+1全跃花园洋房和12栋叠拼组团，呈放射状，

20、扩大没栋的景观面，极大地享受东面溪谷景观。客群主要是一些中产阶级，为了首次改善。首创8栋“六合情境院落别墅”区一个院落别墅由4户联排和2个独栋组成；车行道不进入“别墅院落”，车库都设置在靠近道路的独栋楼下，每个独栋下有三个车库，提供给自身以及联排住户。4栋16席临崖联排，直面南面的保利高尔夫景观3.2 建筑复地别院院建筑上有有3大特点点：1）日久久弥新的的外立面面颜色2）永不不过时的的古典建建筑风格格3）邻里里守望的的院落别别墅复地上城城洋房别别墅主张张经济型型别墅功功能，契契合首改改的新贵贵家庭或或“太阳阳版”家家庭功能能需求，但以“豪宅”的设计计理念打打造庄重重、典雅雅的富贵贵气质，以满足

21、足客群对对豪宅生生活的向向往和追追求，同同时也能能产生一一定溢价价空间。3.2.1日久久弥新的的外立面面颜色 复地别院外外立面采采取的是是古典赭赭黄色系系，这种种颜色在在重庆地地区比较较适合，抗酸防防腐性较较好，即即使年代代久远也也显得非非常新。重庆酸酸雨多，纯白或或者鲜艳艳的外立立面没多多久就会会斑渍驳驳驳，古古典赭黄黄色系可可以使建建筑日久久弥新。 新古典主主义风格格的立面面3.2.2永不过过时的古古典建筑筑风格古典地中中海建筑筑风格，通过石石材、浮浮雕、雕雕花铁艺艺、弧形形大窗、钟楼等等典型符符号的质质感，表表达了更更多的宫宫廷元素素，由此此显得庄庄重、内内敛、大大气，所所以这种种风格多

22、多为豪宅宅使用，客户认认同感强强。 3.2.4 邻里守守望的院院落别墅墅6合院落别墅由两栋独栋和四户联排组成小型独立院落建筑群，有院落的主入口，所有的私家车库在院外侧，形成真正只属于这六户的生活圈，形成适当的邻里相守的别墅氛围。 颇有气势的院落的主入口，使得六户的院落生活更具私密感。 4户联排和两栋别墅的私家车库都设在独栋得一层，在合院外侧，使得院落生活不受干扰，保证院落的完整性。3.2.45叠叠拼升级级全跃跃花园洋洋房全跃花园园洋房相相对于普普通多层层，户数数少，但但价值大大，复地地采用主主流面积积短：11401800，避避免多余余房间的的浪费，实实用且舒舒适。纵向两户叠拼和5+1层四户跃式

23、呈联体式。在销售上可以联动，也有了高低错落感，形成了生动的天际线。 1FF底跃、2F上跃跃、3FF三错跃跃、4FF顶跃3.3 景观项目依靠靠所处有有利的地地势和原原生溪谷谷景观，在营造造过程中中主要有有三个特特点：借高尔夫夫景观提提升产品品价值皇家园林林景观与与古典建建筑的匹匹配蜿蜒溪谷谷带演绎绎中式园园林精神神院落别墅墅上下、内外多多重院落落景观3.3.1借高高尔夫景景观提升升towwnhoousee价值 依据有利利地势，四栋联联排临崖崖眺望保保利高尔尔夫景观观，成为为联排别别墅的核核心价值值点，产产生较高高的溢价价。3.3.2皇家家园林景景观与古古典建筑筑的匹配配 采用西方方惯用的的几何图

24、图形手法法，规矩矩的轴对对称，庄庄重、大大气，给给人尊贵贵的感觉觉，配合了了古典建建筑风格格，提升升了住户户身份。道路两两侧增加加了数十十株高大大成年乔乔木，虽虽成本较较高，但但达成了了低密度度住宅掩掩映从中中的景观观效果，讨好了了客户。3.3.3蜿蜒溪溪谷带演演绎中式式园林精精神利用了溪谷自然景观资源，营造了动线景观轴，满足住户亲近自然需求，以及得到有中国传统文化情结客户的亲睐。中国人住住所的理理想就是是依山傍傍水，喜喜水是中中国人的的传统。复地利利用景观观水体，吸引一一些“儒商”以及高高级知识识分子等等中产阶阶级的亲亲睐。水体呈现静态而含蓄；潺潺的溪流声给人无限遐想 溪流的的自然形形态相对

25、对较狭窄窄，但蜿蜿蜒流长长，含蓄蓄而“处处留留情”，符合合中国风风水讲究究，表现现了中国国园林的的特点. 栈桥、自自然伸入入水体的的草地等等，构成成了不同同风情的的休憩空空间。3.3.4院落落别墅上上下、内内外多重重院落景景观院落别墅墅存在的的合理性性就在于于：独栋栋别墅一般般显得孤孤僻，而而人与人人的交流流，正是是人本需需求。有有了合院院内、外外情趣空空间设计计，加上上每户原原有的专专属前、后院、阳台、露台，院景韵韵动呈现现，呈现现新的别别墅生活活形式，满足注注重邻里里亲近的的客户需需求。六户别墅围合出一个约200m左右的庭院空间，为邻里之间的和谐互融提供了场景。 3.4 房型星河湾的的户型

26、有有三大特特点：多层全跃跃式户型型创新经经济性舒舒适享受受合院别墅墅提供住住户室内内恬静安安逸、室室外和谐谐友邻氛氛围强调主人人公能性性的临崖崖联排 从花园园洋房，到合院院别墅，以及眺眺望一线线高尔夫夫景观的的towwnhoousee，复地地总体来来说是以以中高档档的客户户为主。满满足追求求别墅生生活而又又总价接接受力有有限的中中端客户户；对喜喜欢亲切切别墅生生活的客客户投其其所好；提供首首次购买买别墅的的客户性性价比较较高的ttownnhouuse，挖掘了了高端客客户以外外的别墅墅购买客客户，占占领市场场份额。 3.4.1洋房房别墅房房型面积积房间数面积段跃式洋房房3房140-1800叠拼别

27、墅墅上：4房房上：1557-1168下：5房房下：2335-2252联排别墅墅4+1房房283-2877合院之独独栋5房295合院之联联排3+1房房251-2699复地别院院主推跃跃式洋房房，面积积段在1140-1800之间，3房，功能实实用，舒舒适度提提高。同同时，也也有五房房的独栋栋和叠拼拼，提升楼楼盘的档档次，吸吸纳一部部分高端端。3.4.2多层层全跃式式户型创创新经济济性舒适适享受类别墅设计，满足首改客户对别墅生活的向往：挑高客厅多景观阳台、露台立体空间奢华的主人套房洋房全跃式空间：1F底跃、2F上跃、3F三错跃、4F顶跃一层底跃套内面积：170-189庭院和阳台都采用联通的设计，分别

28、与多个空间相连接，提供了很好的采光和景观氛围；庭院空间保证了室内空间的私密性。客厅空间作错层设计，增加了室内空间的层次地上车库二层上跃套内面积：165客厅挑高4.5米动静空间围绕交通空间很自然的分隔开来。多阳台设计，提供舒适休闲空间上跃主人套房，满足改善性客户对主人功能区的注重，独立衣帽间，书房和卧室均外借阳台或露台，舒适度高。三层错跃套内面积：136-148所谓错跃：即入户层错层+下跃下跃楼梯上错楼梯步入式衣帽间主卧套房处在下跃空间，私密性很高四层顶跃套内面积：170客厅挑高5.7米餐厅和厨房的采光和观景效果很好顶跃为主卧独立空间，主卧室双露台设计，视野、采光较佳，舒适度较高。 为防止空间浪

29、费，此空间可设计成小的休息区和阅读室等。 为防止空间浪费，此空间可设计成小的休息区和阅读室等。顶跃为主卧独立空间，主卧室双露台设计，视野、采光较佳，舒适度较高。小结：空间立体体：下跃跃、上跃跃、错跃跃设计，以及客客厅的挑挑高、错错层，都都使得空空间是富富于变化化的，视视觉上空空间感很很强烈；餐厅和厨厨房采光光，景观观视野效效果突出出；3.6 配套3.6.1 享受相相邻CBBD带来来的优质质商业配配套 复复地上城城大社区区临金开开大道处处有70000平平米左右右的商业业配套，现重啤啤集团超超市、中中国银行行已开业业，另咖咖啡厅、美容厅厅、餐饮饮也即将将陆续入入住。项项目距离离经开CCBD近近在咫尺尺