国际风情街项目调研规划书

1、国际风情情街项目目调研规规划书一研究究背景1项目目简介地理位置置国际风情情街位于于济南市市仲宫镇镇，从济济南市济济微路南南出南外外环，沿沿1044国道南南行100公里即即可到达达。商业业街南临临仲宫镇镇，西接接1044国道。项目规模模整条商业业街长约约8000米，沿沿街两边边各一排排3层商商业楼，总建筑筑面积约约为3550000平米(商业街街往东为为二期工工程，预预计建筑筑面积为为150000余余平米)。建筑单体体欧式建筑筑风格，共计119座，1200余单元元，每个个单元建建筑面积积从200010000平米米不等，大部分分为3000-6600平平米。内内设独立立卫生间间。交通状况况内部交通通商

2、业街向向东没有有重要场场所，因因此商业业街内部部交通压压力很小小。外部交通通从商业街街到济南南市有33路公交交车，作作为近郊郊而言，外部交交通是比比较方便便的。建筑结构构低层砖混混结构，坡层顶顶。目标售价价23000元/平平米左右右(均价价)。2调研研背景：经科学分分析与多多方论证证，作为为开发商商和营销销策划公公司，均均对国际际风情街街的商业业业态定定位娱乐休休闲MAALL模模式达成成了一致致意见。为使商商业街的的业态规规划进一一步切合合经营者者和终端端消费者者双方的的需求，最终实实现开发发商、投投资者、经营者者三赢，消费者者满意的的商业局局面，开开展一次次全面深深入的市市场调研研势在必必行

3、。二、调研研目的1调研研目标概概述：A分析析目标买买家（包包括投资资者和自自用经营营者）的的消费心心理及承承受能力力。B通过过调研，明确商商业街的的业态规规划与消消费档次次（包括括商业街街具体提提供何种种服务及及商品？究竟针针对哪个个层次的的终端消消费群体体？等等等）。C分析析目前与与商业街街定位相相符的经经营者投投资商业业街的意意向及其其强烈程程度。D通过过调研，明确商商业街的的物业管管理内容容。E调研研与前期期宣传、销售模模拟互动动，为项项目推广广积累经经验与信信心。2调研研报告内内容规划划：A济南南市商业业物业宏宏观环境境研究宏观经济济、商业业物业投投资行为为与心理理（济南南宏观经经济研

4、究究、济南南商业物物业发展展现状与与趋势、商业物物业的格格局分布布、商业业物业的的投资回回报率、商业物物业的投投资行为为）。B国际际风情街街商业业业态定位位研究国际国内内流行的的商业业业态及其其发展现现状与趋趋势、国国际风情情街业态态定位的的先进性性、国际际风情街街业态与与济南其其它商业业业态的的互补性性研究、消费者者对国际际风情街街业态的的认同度度与期望望值、相相关行业业经营者者对国际际风情街街的认同同度及倾倾向值。C国际际风情街街业态规规划研究究国际风情情街各类类商品及及服务的的分布与与格局、国际风风情街各各类商品品及服务务所应占占的比重重。D国际际风情街街物业管管理与经经营的研研究物业管

5、理理的具体体内容、物业经经营的可可行性及及经营方方向。E政策策环境（地房地地产行业业法律法法规及相相关文件件对项目目的影响响，城市市规划对对项目的的影响）。F媒体体环境（重点研研究媒体体对房地地产市场场的引导导作用和和沟通效效果，为为项目媒媒体运作作提供分分析依据据）。三、调研研方法1调研研方法概概述：根据该项项目的具具体情况况成立由由项目专专家构成成的调研研项目小小组，研研究方法法将包含含定量和和定性研研究两个个方式，按照前前面设定定的研究究内容，将定性性研究与与定量研研究研究究结合开开展。A整合合调研：成立由由专业调调查人员员、地产产营销策策划人员员、高校校经济学学专家、商业研研究机构构成

6、员共共同组成成的项目目组，分分别发挥挥调查整整体过程程控制、调查内内容制定定与规范范、商业业物业策策划与推推广、宏宏观经济济层面等等方面的的优势，走整合合调研之之路。B利用用项目组组核心成成员的身身份优势势，召集集被调查查对象举举行座谈谈会。C充分分发挥专专业市场场调研机机构的经经验与组组织能力力，开展展定量问问卷调查查，进行行统计分分析，由由项目组组进行定定量研究究。2核心心难点的的突破：由于商业业物业的的主要目目标买家家为投资资者和符符合商业业物业业业态定位位的经营营者，因因此，接接触难度度极大。为了顺顺利地完完成调研研任务，特设计计有针对对性的调调研方法法，以期期突破核核心难点点。A分析

7、析地产投投资者最最习惯光光顾的消消费场所所，通过过和这些些消费场场所建良良好关系系而对目目标对象象进行随随机访问问。（例例如高档档餐饮场场所、休休闲场所所等）B从其其它商业业物业的的售楼处处购买投投资客户户名单，邀请他他们参加加座谈会会。C利用用齐鲁晚晚报媒体体的影响响力举办办相关活活动，例例如商业业物业投投资论坛坛、郊区区旅游地地产发展展研讨会会等等。3具体体研究方方法：调 研 内 容容研 究 方 式式商业物业业宏观环环境调查查统计局资资料查阅阅、晚报报记者站站提供资资料，调调研项目目组的定定性研究究、会议议搜集。商业物业业投资行行业与心心理分析析购买资料料，邀请请参加座座谈会国际风情情街业

8、态态定位研研究国际国内内流行的的商业业业态及其其发展现现状与趋趋势调研项目目组的定性研究究国际风情情街业态态定位的的先进性性调研项目目组的定性研究究国际风情情街业态态与济南南其它商商业业态态的互补补性研究究、调研项目目组的定性研究究消费者对对国际风风情街业业态的认认同度与与期望值值问卷调查查、定量量分析相关行业业经营者者对国际际风情街街的认同同度及倾倾向值座谈会国际风情情街业态态规划研研究实地走访访调研、项目组组定性研研究及座座谈会国际风情情等物业业管理与与经营的的研究实地走访访调研、项目组组定性研研究及座座谈会政策研究究与媒体体研究资料收集集与项目目组定性性研究4调查查对象与与规模调查对象象

9、调查方法法调查规模模通过购买买资料获获取的真真实商业业物业投投资者座谈会1场约访30人相关行业业私企业业主、优优势个体体工商业业户入户访问问（经营营或办公公地点）量化访问问50人人专题座谈谈会1场宏观经济济研究专专家、商商业机构构管理人人员、媒媒体经济济类记者者等专题座谈谈会1场终端消费费群问卷调查查量化访问问3000人四、分析析方法1、聚类类分析2、镜面面分析3、因子子分析4、联合合分析5、回归归分析该项分析析工作的的人员组组成：李李铁岗、陈月军军、易文文胜具备55年以上上在山东东市场丰丰富的调调研经验验具备房房地产行行业研究究的专业业经验具备博博士硕硕士以上上学历从事过过多次大大型房地地产

10、项目目研究五、质量量控制1根据据我们调调研工作作多年的的研究经经验，我我们认识识到质量量控制是是研究项项目成败败的关键键，对于于本次研研究项目目，我们们将会采采用如下下的质量量控制方方法：A对所所有数据据结果进进行1000%的的逻辑编编辑。B对所所有的访访问结果果进行1100%的QCC反馈检检验。C对所所有的调调研人员员实行严严格的管管理制度度:发现现一分有有问题的的问卷，该调研研人员的的所有问问卷均拒拒收。D数据据处理实实行两次次并行输输入，交交叉检查查制度。2要求求国际风风情街的的开发商商委派一一名工作作人员参参与项目目的调查查与研究究，要求求委托方方项目经经理参加加座谈会会和论坛坛。六、

11、项目目研究人人员1工作作分配：A、调查查人员：把握并并监控消消费者调调研数据据分析与与统计B、地产产研究专专家：把把握市场场宏观环环境，提提供政治治、法律律、经济济等方面面的研究究成果。C、营销销策划人人员：走走访调查查对象，设计座座谈会会会议内容容等。D、媒体体人员：媒体分分析，收收集媒体体已发布布过的相相关研究究类文章章内容。2人员员组成：项目经理理陈月军 负负责整个个项目管管理及协协调专家组成成李铁岗： 山东东大学房房地产研研究中心心主任（博士） 丰富富的社会会学研究究经验参与多多次大型型重要项项目研究究工作孙曰瑶 山东东经济学学博士易文胜：山东正正易营销销咨询有有限公司司策划总总监3年

12、房房地产项项目策划划推广经经验（齐齐鲁世纪纪园观澜澜阁项目目推广、黄桥花花园项目目推广、康和苑苑项目推推广等） 国际际风情街街项目推推广主力力策划师师济南市市首届、第二届届房地产产营销人人员培训训班主要要授课成成员主持多多次大型型房地产产调研项项目（县县西巷商商业街改改造项目目调研、齐鲁世世纪园住住宅项目目调研等等）张鹏：工商管管理硕士士（MBBA）丰富的的行业经经验及市市场分析析经验参与多多次大型型项目研研究 支英珉珉齐齐鲁晚报报经济专专刊部主主任项目执行行管理曹颖 8年年调研执执行经验验，项目目现场执执行总监监项目执行行组织王延宁 齐鲁鲁广告调调查公司司调研项项目组织织专家文案撰写写 徐瑾

13、瑜瑜统计分析析 丁奕 刘翠翠娟9.0日日程安排排根据该调调研项目目执行的的难度，我们设设立如下下的工作作时间表表，可以以根据客客户要求求进行调调整：批准人：日期：文本：WBS项目X-履行行工作D-独立立作出决决定d-共同同作出决决定p-管理理进度C-必须须经过咨咨询I-必须须通知到到A-提供供咨询项目经理理项目设计计组现场调查查组房产运营营部数据处理理组报告研究究组项目顾问问组工作天数编号工作细目目12345672D1项目准备备DA3D2调查内容容设计DdXCAAAA2D3调研内容容测试DXDXdXDXA1D4调研内容容的确定定DCXAA2D5座谈会样样本筛选选、预约约DdXCAAAA2D6座谈会DXAA1D7访员培训训pADXA5D8正式调查查访问DXI3D9竞争对手手调查DXI1D10数据录入入与处理理DXI2D11数据分析析ICXDAIAI5D12撰写报告告DXA总计：229天10.00费用明明细：根据项目目的现实实情况,我们的的估算价价格如下下:工作项目目数 量量单价(元元)金额(元元)项目调查查研究设设计（包包括专家家费用）60000座谈会费费用2场2500050000督导/访访员招聘聘培训20名6012000商业地