房地产行业动态报告：房地产投资销售保持高位运行

1、 HYPERLINK / 请务必阅读正文后的声明及说明目 录TOC o 1-1 h z u HYPERLINK l _TOC_250005 房地产投资具备韧性，2019 年有望保持增长3 HYPERLINK l _TOC_250004 竣工面积降幅明显收窄，新开工面积增速维持高位4 HYPERLINK l _TOC_250003 土地市场降温趋势未变，全年成交量创新高6 HYPERLINK l _TOC_250002 全年销售面积保持正增长，重点城市市场有所回暖7 HYPERLINK l _TOC_250001 开发到位资金单月增速转负，房贷利率延续宽松态势10 HYPERLINK l _TO

2、C_250000 投资建议12 HYPERLINK / 请务必阅读正文后的声明及说明房地产投资具备韧性，2019 年有望保持增长2018 年全年，全国房地产开发投资 120264 亿元，同比增长 9.5%，增速较 1-11 月回落 0.2pct，与 2017 年全年增速相比提高 2.5 个百分点，下半年以来由于市场景气度下降，开发投资完成额累计增速有所下降，但依然保持韧性；全年开发投资额中住宅投资为 85192 亿元，占比 70.8%，比例稳定。截止至 2018 年 11 月，剔除土地购臵费用房地产开发投资完成额累计同比-3.73%， 可以看到随着施工面积同比增速的提高，剔除土地购臵费后的开发

3、投资完成额增速也有所回暖。由于 2018 年全年新开工面积保持较高增速，我们预计 2019 年施工面积将保持增长并带动房地产开发投资额的增长，但受降温的土地市场的拖累，最终有望保持 3%的增速。分区域来看，东部、中部、西部和东北区域全年房地产开发投资额为 64355、25180、26009、4720 亿元，较 2017 年全年数据同比增长 10.9%、5.4%、8.9%、17.5%；与1-11 月数据相比，东部、中部数据分别回落 40、50pct，而西部、东北地区增速则提高 70、130pct。12 月份，房地产开发景气指数为 101.85，较 11 月份下降 0.09，下半年以来国房景气指数

4、有所下滑，但依然高于 2017 年年底的 101.77。图 1：房地产开发投资完成额累计同比图 2：住宅开发投资完成额及累计同比数据来源：东北证券，国家统计局数据来源：东北证券，国家统计局图 3：剔除土地购臵费房地产开发投资完成额累计同比图 4：剔除土地购臵后房地产投资与施工面积走势数据来源：东北证券，国家统计局数据来源：东北证券，国家统计局图 5：各地区房地开发投资额及同比图 6：国房景气指数数据来源：东北证券，国家统计局数据来源：东北证券，国家统计局12 月单月房地产开发投资额 10181 亿元，同比增长 8.17%，较 11 月单月同比增速减少 113bp。1-12 月住宅、办公、商业营

5、业用房投资累计同比增速分别为 13.4%、-11.3%、-9.4%，住宅投资累计增速下滑 0.2pct，办公用房投资累计增速回升 0.7pct， 商业用房增速保持不变。图 7：房地产开发投资完成额累计及当月同比图 8：各类房地产投资完成额累计同比数据来源：东北证券，国家统计局数据来源：东北证券，国家统计局竣工面积降幅明显收窄，新开工面积增速维持高位2018 年全年，房地产开发企业房屋施工面积 822300 万平米，同比增长 5.20%，增速较 1-11 月提升 0.5 个百分点；其中住宅施工面积 569987 万平米，同比增长 6.30%，增速较 1-11 月提升 0.7 个百分点。2018

6、年全年累计新开工面积 209342 万平米，同比增长 17.2%，较 1-11 月提升 0.4 HYPERLINK / 请务必阅读正文后的声明及说明个百分点；其中住宅新开工面积 153353 万平米，同比增长 19.7%，增速提升 0.4 个百分点。房屋竣工数据方面，全年竣工面积为 93550 万平米，同比减少 7.8%，降幅大幅收窄 4.5 个百分点。房企出于业绩结算的需求，12 月加大了竣工力度，全年的竣工面积同比降幅明显收窄，但竣工数据与新开工、施工数据依然存在背离；12 月单月新开工面积为 20447 万平米，同比增长 20.46%，延续了 11 月的加速新开工态势。我们认为新开工数据

7、受土地市场与销售市场的双重影响，由于土地购臵面积累计增速是自 2018 年三季度开始逐渐下降，而市场景气度自下半年起即不断下行，我们预计其对于新开工数据的影响将于 2019 年逐渐释放，同时由于 2018 年较高的新开工面积基数，2019 年新开工数据将逐步走弱，直至转负。图 9：房屋新开工面积及累计同比图 10：住宅新开工面积及累计同比数据来源：东北证券，国家统计局数据来源：东北证券，国家统计局图 11：房屋施工面积及累计同比图 12：住宅施工面积及累计同比数据来源：东北证券，国家统计局数据来源：东北证券，国家统计局图 13：房屋竣工面积及累计同比图 14：住宅竣工面积及累计同比数据来源：东

8、北证券，国家统计局数据来源：东北证券，国家统计局 HYPERLINK / 请务必阅读正文后的声明及说明图 15：房屋单月新开工面积及单月同比 HYPERLINK / 请务必阅读正文后的声明及说明数据来源：东北证券，国家统计局土地市场降温趋势未变，全年成交量创新高2018 年，房地产开发企业土地购臵面积 29142 万平米，同比增长 14.2%，增速回落0.1 个百分点；土地成交价款 16102 亿元，同比增长 18.0%，增速回落 2.2 个百分点；根据 100 大中城市土地出让数据，12 月土地供应量为 10145 万平米，同期成交面积为 12442 万平米；土地成交均价为 2726 元/平

9、米，溢价率为 6.94%。可以看到，2016、17 年年底的大量土地供应能够带来土地成交量的明显上升，供应量与成交量表现出正相关性，然而 2018 年 11 月的大量土地供应未能明显刺激 11 月、12 月的土地成交量，进一步验证了土地市场的明显降温。图 16：土地成交价款及累计同比图 17：购臵土地面积及累计同比数据来源：东北证券，国家统计局数据来源：东北证券，国家统计局图 18：供应土地建筑面积及规划土地建筑面积图 19：单月百城成交楼面价及溢价率数据来源：东北证券，Wind数据来源：东北证券，wind HYPERLINK / 请务必阅读正文后的声明及说明全年销售面积保持正增长，重点城市市

10、场有所回暖2018 年全年商品房销售面积 171654 万平米，累计同比增长 1.3%，增速较 1-11 月下降 0.1 个百分点；其中住宅、办公、商业营业用房销售面积分别为 147929、4363、11971 万平米，较 2017 年全年数据同比变化+2.2%、-8.3%、-6.8%。销售金额方面， 全年商品房销售额 149973 亿元，同比增长 12.2%；住宅、办公、商业营业用房销售金额为 126393、6277、13349 亿元，同比变化+14.7%、-2.6%、+0.7%；全年销售均价 8737 元/平米，2017 年全年为 7892 元/平米。单月商品房销售面积 23050 万平米

11、，受房企冲击全年销售目标的影响，较 2017 年12 月销售面积增长 0.92%，单月商品房销售金额 20465 亿元，同比增长 12.32%；12月销售均价为 8878 元/平米，较 11 月的 8778 元/平米进一步提高，主要是由于重点城市销售数据的回暖带动了整体均价的回升，12 月 30 大中城市商品房成交面积为1894 万平米，同比增长 6.39%，其中一线、二线、三线城市同比变化 19.58%、-5.23%、21.40%。图 20：商品房销售面积及累计同比图 21：住宅销售面积及累计同比数据来源：东北证券，国家统计局数据来源：东北证券，国家统计局图 23：30 大中城市商品房当月成

12、交面积图 24：一、二、三线城市当月成交占比数据来源：东北证券，Wind数据来源：东北证券，Wind HYPERLINK / 请务必阅读正文后的声明及说明30 大中城市中二线城市包括：天津、杭州、南京、武汉、成都、青岛、苏州、南昌、福州、厦门、长沙、哈尔滨、长春；三线城市包括：无锡、东莞、昆明、石家庄、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、兰州、江阴。截至 12 月底，商品房待售面积 52414 万平方米，比上月末减少 214 万平方米，库存延续下降态势，较去年同期同比减少 11.0%，降幅持续收窄。其中，住宅待售面积减少 393 万平方米，办公楼待售面积增加 93 万平方米，商业营业用房

13、待售面积减少 166 万平方米。图 23：商品房待售面积及同比图 24：住宅待售面积及同比数据来源：东北证券，国家统计局数据来源：东北证券，国家统计局图 25：办公楼待售面积及同比图 26：商业营业用房待售面积及同比数据来源：东北证券，国家统计局数据来源：东北证券，国家统计局 HYPERLINK / 请务必阅读正文后的声明及说明2018 年全年，东部地区商品房销售面积 67641 万平方米，同比下降 5.0%，降幅比1-11 月份收窄 0.1 个百分点；销售额 79258 亿元，增长 6.50%，增速提升 0.9 个百分点，可以看到一二线城市数量较多的东部地区销售数据有所回暖。中部地区商品房销

14、售面积 50695 万平方米，增长 6.8%，增速回落 1.1 个百分点；销售额 33848 亿元，增长 18.1%，增速回落 2.5 个百分点；西部地区商品房销售面积 45396 万平方米，增长 6.9%，增速提升 0.3 个百分点；销售额 31127 亿元，增长 23.0%，增速回落 0.5 个百分点；东北地区商品房销售面积 7922 万平方米，下降 4.4%，增速持平；销售额 5740 亿元，增长 7.0%，增速回落 0.3 个百分点。12 月单月销售数据的由负转正，一方面是因为房企冲刺全年销售目标带来的推货力度加大，另一方面从 30 大中城市与东部地区销售数据可以看出重点一二线城市的市

15、场有所回暖因此带动了整体市场回升；全年来看，2018 年销售面积较 2017 年同比增长 1.3%，略高于我们的预期，尽管市场在 2018 年底表现出足够的韧性，我们对于 2019 年全年的销售面积仍保持增速为-10%的观点。图 27：各地区房地产销售金额及同比图 28：各地区房地产销售面积及同比数据来源：东北证券，国家统计局数据来源：东北证券，国家统计局70 大中城市新建商品房住宅价格指数 12 月同比增长为 10.6%，较 11 月同比上升 0.3个百分点，环比微涨 0.8%；分城市级别来看，一线、二线、三线城市 12 月的新建商品房住宅价格指数同比上升了 2.8%、11.30%、10.8

16、%，环比变化为 1.3%、0.7%、0.7%，新建商品住宅价格稳中微涨，总体表现较为稳定。图 29：70 大中城市新建商品住宅价格指数当月同比数据来源：东北证券，Wind HYPERLINK / 请务必阅读正文后的声明及说明开发到位资金单月增速转负，房贷利率延续宽松态势2018 年全年，房地产开发企业到位资金 165963 亿元，同比增长 6.4%，增速较 11约回落 1.2 个百分点。其中来自国内贷款 24005 亿元，下降 4.9%，降幅扩大 1.2 个百分点；自筹资金 55831 亿元，同比增长 9.7%，回落 0.3 个百分点；定金及预收款55418 亿元，同比增长 13.8%，回落

17、1.9 个百分点；个人按揭贷款 23706 亿元，同比减少 0.8%，降幅收窄 0.1 个百分点。总体来看，自筹资金以及定金及预收款分别占比全部到位资金的 34%、33%，支撑效果明显；由于市场景气度下降带来付款比例的下降以及各种促销手段的推出，定金及预付款的增速回落明显快于销售额增速的下降速度，未来随着销售的进一步下行，我们预计定金及预收款的增速将快速下行，其占比将持续下降，2019 年全年到位同比下降 5%至 10%。图 30：房地产开发资金来源累计同比数据来源：东北证券，国家统计局图 31：房地产开发资金来源图 32：国内贷款资金来源及累计同比数据来源：东北证券，国家统计局数据来源：东北

18、证券，国家统计局 HYPERLINK / 请务必阅读正文后的声明及说明图 33：自筹资金及累计同比图 34：定金及预收款累计同比数据来源：东北证券，国家统计局数据来源：东北证券，国家统计局随着降准的实施，进入 1 月份以来，我们观察到房企的发债融资利率出现下行趋势，资金面呈现逐步改善的趋势，同时行业的景气度较高，主流房企的销售回款情况和经营性现金流普遍有所改善。不过，随着实体经济的不断恶化，需要警惕民营转型房企因在其他领域过度投资导致现金流压力增大，同时叠加资管新规导致的再融资困难，以致出现债券违约的情况。发行主体融资方式融资金额（亿元）借款年限（年）票面利率发行日期世茂股份一般中期票据102

19、+15.00%12 月 14 日冠城大通一般中期票据62+17.60%12 月 17 日蓝光发展一般短期融资券517.46%12 月 18 日华发股份一般中期票据153+N6.00%12 月 25 日新城控股一般中期票据103+N7.00%12 月 27 日新城控股一般中期票据102+16.00%1 月 03 日金科股份一般短期融资券1216.50%1 月 04 日滨江集团一般短期融资券915.30%1 月 09 日新城控股超短期融资债券60.744.30%1 月 10 日金科股份一般中期票据1027.00%1 月 11 日华夏幸福超短期融资债券250.745.50%1 月 16 日招商蛇口超

20、短期融资债券150.332.98%1 月 16 日小商品城超短期融资债券100.743.65%1 月 17 日表 1：近期房企直接融资情况数据来源：东北证券，公司公告发行主体债券简称隐含违约率国购投资有限公司16 国购 0199.9999% HYPERLINK http:/x/local/!CommandParam(8514%2CCompanyId%3D2oT60401E8) 福星惠誉控股有限公司16 惠誉 0167.8626%新华联控股有限公司16 新华债28.7147%湖北福星科技股份有限公司14 福星 0123.2188%天津市房地产发展（集团）股份有限公司15 天房债21.7095%表

21、 2：部分中证高隐含违约率地产债泰禾集团股份有限公司16 泰禾 0219.8491%泛海控股股份有限公司16 泛控 0117.1384%数据来源：中证评级，东北证券整理房贷利率方面延续了 11 月的松动态势，12 月首套房贷款利率为 5.68%，二套房贷款利率为 6.06%，较 11 月分别下降 3bp、1bp。我们认为未来房贷利率将保持趋稳或下行的趋势。2018 年个人按揭贷款金额为 23706 亿元，累计同比为-0.8%，降幅收窄 0.1 个百分点。正如我们的判断，2018 年全年个人按揭贷款金额与 2017 年基本保持一致；随着全面降准的实施以及按揭贷款利率的下行，2019 年个人按揭贷款金额有望正增长。图 35：首套房、二套房房贷平均利率图 36：个人按揭贷款及累计同比数据来源：东北证券，wind