XX物业管理公司南京世贸大楼物业管理企划书

1、南京和平物业管理公司南京世贸贸大楼物物业管理理企划书书 二000三年七七月企业精神神：团结结、高效效求实、发展南京和平平物业公公司为世世贸大楼楼业主提提供一流的服服务一流的管管理前 言物业管理理经过近近二十年年的发展展，已步步入我国国城市经经济生活活之中，物业管管理与城城市经济济的发展展和现代代化办公公息息相相关，其其作用越越来越明明显。物物业管理理的特性性是服务务经营，对物业业这种特特殊商品品提供服服务及劳劳务，并并运用现现代管理理科学和和先进的的维修养养护技术术，以经经济手段段管理物物业，使使物业发发挥最大大的使用用效益和和经济、社会效效益。给给使用人人创造一一个安全全、舒适适、文明明、整

2、洁洁的工作作环境。位于江苏苏路600号的南南京世贸贸大楼及及裙楼是是一幢设设备、设设施先进进、建筑筑外观新新颖豪气气的商务务办公大大楼。办办公条件件好坏对对于提高高工作效效率，加加速公司司的发展展有着极极其重要要的作用用。世贸贸大楼的的业主江阴宝宝华集团团选聘物物业管理理企业的的举措，具有前前瞻性的的决策，体现了了重视公公司形象象、注重重企业文文化的精精神。我我们和平平物业管管理公司司能有机机会为江江阴宝华华集团提提供物业业管理服服务感到到无比荣荣耀，我我们将以以积极的的态度，负责的的精神，高度的的自觉性性，确保保做好大大楼的物物业管理理。我们的管管理观念念是：严严格认真真，优质质服务，高效及

3、及时，规规范管理理。我们公司司的承诺诺是：应应用ISSO90001：20000标准准，实施施物业管管理，力力争使你你们达到到物业管管理“市优”标准。南京和平平物业管管理公司司情况介介绍南京和平平物业管管理公司司是从事事物业管管理的专专业企业业，具有有物业管管理二级资资质，隶隶属于南南京市房房产经营营总公司司。（苏苏房物业业集团）公司设有有办公室室、财务务科、物物业管理理科、经经租业务务科、房房产装饰饰分公司司、公教教一村物物业管理理处、南南京市教教委物业业管理处处、教工工新村物物业管理理处、萨萨家湾花花苑物业业管理处处、古平平岗物业业管理处处、汉中中苑物业业管理处处、易发发科技大大厦物业业管理

4、处处、政治治学院物物业管理理处、锦锦江花苑苑物业管管理处、香榭里里物业管管理处、华茂大大厦物业业管理处处等机构构。公司拥有有一支优优秀的物物业管理理队伍，各类专专业技术术人员224名，其中中中级职称称以上人人员有88人，经经过物业业岗位培培训的人人数占公公司总人人数的775%。公司自成成立以来来，遵循循“业主第第一，诚诚信服务务，技术术求精，讲究实实效”的精神神。以服服务住户户、用户户为宗旨旨，管理理的公教教一村小小区、南南京市教教育委员员会办公公大楼等等物业，优质、及时的的服务受受到市领领导和业业主的肯肯定。公公教一村村小区999年被被评为南南京市优优秀住宅宅小区，20000年被被评为江江苏

5、省优优秀住宅宅小区。公司999年被被玄武区区政府评评为文明明单位，被南京京市房产产局评为为行风建建设先进进窗口单单位。22000020002年被被南京市市政府评评为发展展“三产”先进单单位。220011年为提提升公司司管理水水平导入入ISOO9000120000国际际质量认认证体系系。1、公司司现对外外业务范范围：A、楼宇宇的综合合管理体体制 ；B、房屋屋修缮；C、房屋屋装饰；D、用户户需要的的其它特特约服务务。2、公司司的质量量方针：以人为为本，至至诚服务务，持续续改进，业主满满意。 3、公司司的质量量目标：本公司司接管的的物业重重大安全全责任事事故发生生率为00。关键键设施、设备完完好率为

6、为1000%，报报修投诉诉处理率率为1000%，业主满满意率为为98%。维修修合格率率99%。 44、现有有组织构构架图 总 经 理 副总经理副总经理绿化管理科房产装饰工程二处水电设备科办公室易发科技大厦物管处财务科经租物业管理科公教一村物管处市教育局物管处萨家湾 物古平管岗 汉 处中 苑 市招办物管处锦江花苑物管处教工新村物管处香榭里物管处第一章 保证证物业管管理实施施的整体体设想和和策划方方案南京城自自古便是是富丽名名贵之城城，人口口繁盛，商贸发发达。南南京世贸贸大楼座座落在繁繁华的山山西路附附近，整整个楼体体设计简简洁明了了，设备备、设施施齐全，是一幢幢现代化化的办公公大楼。作为物业业管

7、理企企业，我我们关注注大楼不不仅仅是是大楼较较好的内内外部环环境，更更重要的的是为物物业管理理公司如如何管理理好这样样一座办办公大楼楼提出了了全新课课题。挑挑战和机机遇同在在，困难难和希望望并存。有着多多年物业业管理经经验的和和平物业业公司，凭着雄雄厚的技技术力量量和一切切为用户户服务的的赤诚之之心，完完全有能能力、有有信心管管理好大大楼的该该部分物物业 。管理思想想 通过实实地考察察和认真真研究，从物业业管理的的角度分分析，对对大楼鲜鲜明的特特点和要要求有了了全面认认识和了了解。满满足这些些特点和和要求，管好这这一办公公大楼，正是对对物业管管理企业业实力的的考验。一、项目目管理的的特点和和要

8、求1、服务务高层次次，管理理高标准准南京是省省会城市市，城市市的发展展、建设设使得高高层建筑筑办公大大楼一幢幢幢拔地地而起，物业管管理服务务随之而而生。世世贸大楼楼的裙楼楼部分是是江阴宝宝华集团团的办公公地。集集各类会会议、业业务洽谈谈、商务务活动等等多项工工作服务务及功能能于一体体的办公公大楼。这就要要求我们们的管理理和服务务必须从从高起点点、高标标准做起起。2、技术术要求高高水平世贸大楼楼是集办办公、商商务活动动、业务务洽谈为为一体的的综合性性建筑，其配套套设施有有安全监监控系统统，消防防报警系系统，供供配电、供水系系统，通通信系统统等。均均采用了了目前较较先进的的设备，科技含含量高，管好

9、这这些设施施设备，使之能能正常运运转，确确保大厦厦各项工工作顺利利开展是是物管企企业的首首要任务务。3、低成成本，高高效益世贸大楼楼的群楼楼部分投投入运营营后，需需花费一一定资金金管理维维护。因因此，作作为物业业管理企企业用换换位思考考的方法法站在业业主的角角度，在在保证一一流服务务质量的的前提下下，尽量量想方设设法降低低大楼的的管理成成本，延延长大楼楼和公用用设施、设备的的使用寿寿命使其其保值、增值。管理体系系和人员员配备1、管理理体系大楼的物物业管理理实行南南京和平平物业管管理公司司领导下下的世贸贸大楼管管理处管管理体系系，我们们将充分分利用自自身的人人才、技技术、管管理和资资源优势势吸收

10、先先进的物物业管理理模式，结合特特点，制制定大楼楼管理方方案。A、江阴阴宝华集集团与南南京和平平物业管管理公司司是物业业管理契契约关系系，双方方都有遵遵守契约约的义务务。江阴阴宝华集集团有检检查、监监督物业业管理工工作的权权力，大大楼物业业管理处处有及时时反馈管管理信息息的义务务。B、南京京和平物物业管理理公司与与大楼管管理处是是隶属关关系，管管理处接接受南京京和平物物业管理理公司的的领导及及监督检检查，南南京和平平物业管管理公司司指导和和协助管管理处做做好大楼楼管理工工作。2、管理理人员的的配备原原则要想管理理好、运运作好，该大楼楼必须配配备一支支管理规规范，技技术精湛湛、责任任心强的的物业

11、管管理队伍伍。管理理人员的的配备原原则是：精干、高效、实用。A、管理理处经理理选派高素素质，既既精通管管理，又又精通专专业技术术，具有有丰富物物业管理理经验，有决策策组织协协调能力力的人担担任。B、操作作人员采采用专兼兼职合理理配置大楼物业业管理操操作人员员根据大大厦特点点采用专专职与兼兼职相结结合的方方式合理理配置。在物业业管理实实际运行行中，人人力成本本一般占占到管理理费总支支出的770%，为了节节约管理理成本，我们按按照精干干、高效效实用的的原则配配备人员员到各岗岗位，并并要求在在岗人员员一专多多能。充充分挖掘掘潜力发发挥人的的主观能能动性，以满足足日常管管理的需需求。C、配备备的技术术

12、人员和和保安、保洁人人员应是是素质优优良、技技术精湛湛，一专专多能，高效精精干，具具有吃苦苦耐劳，敬业爱爱岗精神神的保障障队伍。3、总的的要求是是物业管管理运作作要精心心组织，规范管管理；安安全护卫卫，万无无一失；设备设设施，精精心养护护；保洁洁绿化，环境优优美；狠狠抓长效效，突出出重点；提高物物业管理理水平和和管理质质量。第三节 运行行保障制制度严密密周全我们策划划的大楼楼群楼部部分的管管理方案案中始终终将优质质服务的的理念贯贯穿于整整个物业业管理活活动中，以周密密的运行行保障制制度保证证服务水水准。针对大楼楼的特点点，除制制定了详详细可行行的运行行方案外外，各部部门都有有完整的的工作制制度

13、和操操作规程程。大厦厦的建筑筑、修缮缮管理，落实责责任人，建立严严格的巡巡视，修修缮，回回访制度度，保证证大楼外外观完好好，零修修、急修修及时。为管理理好大楼楼先进的的设施设设备，严严格上岗岗证制度度，确保保按国家家标准规规范管理理，勤查查勤检，确保各各系统状状态良好好维修保保养及紧紧急抢修修措施的的落实。环境保保洁工作作按规定定工作程程序执行行，定岗岗定人，循环巡巡查，保保持环境境的优美美整洁统统一。交交通车辆辆的管理理，停车车场车辆辆停放有有序，大大楼内外外要保证证道路畅畅通。安全护卫卫工作是是重中之之重，人人防、物物防、技技防相结结合，固固定岗、巡逻岗岗值班相相结合，以完善善、科学学的防

14、范范体系，确保大大厦安全全。对可可能出现现的突发发事件，如火警警、断电电、匪警警等，都都制定了了应急处处理预案案。第二章 质质量管理理目标和和管理方方式、工工作计划划第一节 质量量管理目目标用我们的的优质服服务为世世贸大楼楼创造出出“整洁，文明，安全，舒适”的办公公环境。物业管理理进住后后之日起起：一年年内力争争达到相相当于南南京市物物业管理理“市优”标准。第二节 管理理方式为了确保保目标实实现，我我们拟采采取综合合一体化化的管理理方式。将大厦厦的建筑筑管理、设备、设施、交通、停车、清洁保保洁、安安全护卫卫统一由由大楼物物业管理理处管理理。并在在一体化化的管理理中采用用高素质质的管理理队伍。在

15、运作作过程中中，努力力提高员员工的专专业素质质和责任任感。引引进全新新机制，定岗定定薪在分分配上拉拉开档次次，让平平庸者羡羡慕工作作上的能能人。每每年的考考核成绩绩都要作作为职务务晋升和和奖励的的重要依依据。充充分利用用严格的的规章制制度、IISO990011：20000的的质量管管理标准准，确保保物业管管理服务务的规范范化、科科学化。工作计划划根据拟定定的管理理方式和和管理运运行流程程，按照照轻重有有序，科科学实效效原则，我们将将在合同同签订后后最短时时间内，派出精精干工作作小组进进入世贸贸大楼。正常运行行期管理理计划序号项 目内 容容一建筑物及及公共设设施维护护保养制定建筑筑物养护护和维修

16、修计划方方案；建筑本体体的养护护，维护护管理。二设备的维维修养护护1设备备的资料料管理；2.设备备的分阶阶段运行行管理；3.设备备的养护护与维修修管理；4.设备备能耗测测算监控控管理。三安全护卫卫管理大楼的整整体护卫卫；2车辆辆的管理理；3邮件件收发。四环境管理理大楼的室室外保洁洁卫生工工作区域域；2大楼楼的各楼楼层的保保洁卫生生工作。第三章 组织织架构及及人员配配备、培培训和管管理第一节 世贸贸大楼物物业管理理处基本本组织加加构图及及人员配配备经 理1人环境卫生安全护卫设备管理 第二节 人员员培训培训，是是南京和和平物业业管理公公司内部部重要工工作之一一。由于于领导高高度重视视，多年年来公司

17、司已培养养出一大大批德才才兼备，复合型型的物业业管理干干部，分分布在各各个重要要岗位上上，并储储备了一一批管理理干部和和技术骨骨干队伍伍，对顺顺利完成成公司管管理目标标起到重重要的保保证作用用，这也也是和平平物业最最大的人人才优势势所在。一、培训训特点一是系统统性：从从物业管管理理念念，思想想，服务务意识，业务知知识，技技术操作作能力的的培训，旨在全全面提高高人员素素质。二是专业业性强，每个岗岗位人员员都必须须具有一一至二个个专业技技术技能能。二、培训训目标目标就是是要通过过全方位位、全过过程，全全员的培培训，把把公司员员工培养养成一支支文化素素质高，服务意意识强，业务技技能精，高水平平的物业

18、业管理队队伍。三、培训训方式公司培训训分内部部组织，外部选选送培训训等。 1、内部组组织培训训：由公公司办公公室，物物业科、劳资科科根据人人员、技技术、岗岗位、工工种的需需求，制制定出共共同科目目的全员员培训计计划。 2、外部选选送培训训，有计计划地选选送员工工到行业业及相关关专业主主管部门门进行资资格培训训。第四章 档案案的建立立与管理理档案资料料的管理理是物业业管理工工作的一一个重要要组成部部分，规规范科学学的档案案管理能能够使我我们充分分了解世世贸大楼楼设施设设备的使使用维修修情况，并为日日常管理理工作提提供依据据。南京京和平物物业有一一套完整整的档案案管理方方案和管管理制度度，采用用电

19、脑存存储、原原始档案案入库保保存并用用的方式式，将档档案资料料按不同同性质、类别、编号、造册、分柜保保管，以以便日常常管理中中查找调调用。档案、资资料分类类一览表表表一 大 楼 资 料名 称资 料料 内 容工程建筑筑产权资料料A规划划图纸、项目批批文，用用地文B建筑筑许可证证，投资资许可证证，开工工许可证证物业资料料A大楼楼基本资资料；BB.大楼楼附属设设施资料料工程技术资料A竣工工图总平面面图建筑筑、结构构、附属属工程及及隐蔽管管线的全全套图纸纸B地质质勘察报报告C工程程合同及及开工、竣工报报告D工程程预算E图纸纸会审记记录F工程程设计变变更通知知及技术术核定单单（含质质量事故故处理记记录）

20、G隐蔽蔽工程验验收签证证H沉降降观察记记录I竣工工验收证证明书J钢材材、水泥泥等主要要材料的的质量保保证书K新材材料、构构配件的的鉴定合合格证书书L水、电、卫卫生器具具，电梯梯等设备备检验合合格证书书M砂浆浆、混凝凝土试压压报告N供水水的试压压报告O设备备清单安安装调试试记录，使用注注意事项项说明，质保书书和保修修单操作作手册等等P有关关工程基基础上的的其他重重要技术术决定和和文件表二 物业管管理资料料名 称称资 料 内 容行政文件件A政府府部门文文件、法法规；BB.物业业公司文文件；CC.管理理处规章章制度、业务记记录通知知等文件件。员工管理理档案A员工工各人详详细资料料；B.员工业业绩考核

21、核记录；C.员工工业务管管理检查查记录。培训档案案A各项项培训计计划及实实施记录录；B.培训结结果考核核及跟踪踪记录。设备管理理A各类类公共设设施保养养维修记记录；BB.各项项机电设设备保养养维修及及运行记记录；CC.设备备检查记记录。维修服务务A维修修服务登登记表；B.维修修回访记记录。保安管理理记录A日常常巡察记记录；BB.交接接记录；C.车辆辆管理记记录；DD.物资资放行目目录；EE.紧急急事件处处理记录录；F.值班记记录。保 洁洁A灭杀杀记录；B.卫生生检查考考评记录录。.收费管理理档案A月收收入明细细表及汇汇总表；B.大楼楼管理处处与外单单位签订订的各类类合同。投诉及处理记录录A用户

22、户投诉记记录；B投诉诉处理、回访记记录。第五章 管理理服务内内容及标标准世贸大楼楼物业管管理服务务运作流流程一、管理理处整体体运作流流程1、拟定定管理方方案、规规章制度度、工作作规程、准备进进驻资料料。2、物业业接管与与验收：1）内部部管理与与监督；2) 大大楼事务务性工作作；3) 物物业设施施设备维维修及保保养；4) 安安全护卫卫管理；5) 交交通车辆辆管理；6) 清清洁卫生生管理；7) 特特约服务务。二、大楼楼物业验验收与接接管流程程1、接收收全套建建筑施工工资料：政府批批文、红红线图、总平面面图，供供水、供供气、供供电及公公共设施施线路图图；消防防设施图图；停车车场与交交通通道道图，电电

23、梯及机机电说明明书，合合同，保保险协议议，操作作设备、维修养养护说明明书及图图纸建筑筑物，构构筑物施施工图、竣工图图，建筑筑物经济济技术指指标统计计表。 2、抄抄水、电电、气表表底数，输入备备案。 3、归归类整理理保修项项目期限限、标准准、责任任、方式式等有关关资料及及重大保修项项目附细细则与图图纸。 4、填填报书面面移交手手续，签签署物业业管理正正式接收收文件、接管。三、大楼楼管理处处用户报报修、投投诉处理理流程1、来访访、电话话、报修修投诉；2、接待待人员接接待，填填用户报报修、投投诉记录录表；（对责任任人开不不合格项项报告）3、接待待人员传传达给相相关部门门责任人人进行处处理；4、责任任

24、人处理理报修、投诉，完毕后后将处理理情况反反馈给经经理；5、经理理进行回回访，填填写回访访记录表表； 6、整整理汇总总所有报报修，投投诉、回回访记录录，做好好分析统统计； 7、对投诉诉采取纠纠正措施施，并跟跟踪验证证。四、大楼楼设备紧紧急故障障维修流流程 1、运行故故障，申申报维修修； 2、设备维维修单； 3、经理审审批并组组织维修修人员到到现场维维修重大大基础上上报市电电化教育育馆审批批监督指指导； 4、维修完完毕检验验，运行行合格； 5、做好维维修记录录； 6、归档保保存。五、大楼楼保洁管管理流程程环境清洁卫生生每日工工作规程程 1、着着装统一一佩戴胸胸牌。 2、着着装整洁洁干净，钮扣按按

25、要求扣扣好，不不得敞开开外衣，挽袖或或卷起裤裤脚。 3、正正常工作作期间，每日早早晨6：30到到岗，对对群楼内内各楼道道、电梯梯轿厢、群楼院院落等进进行清扫扫、保洁洁，7：30结结束。4、业主主工作期期间对公公共区域域进行流流动保洁洁。5、业主主下班后后再次对对公共区区域进行行彻底保保洁 6、管管理处经经理每日日对以下下工作进进行巡检检、监督督，发现现问题及及时处理理，并作作好记录录。遇特特殊情况况，应安安排加班班，保证证环境的的清洁卫卫生。物物业管理理清洁保保障运作作规范卫生标准准1)保持持地面大大理石无无脚印、无污渍渍、无烟烟蒂、无无痰迹、无垃圾圾。2)大厅厅内的其其他部位位，如柱柱面、墙

26、墙面、台台面、栏栏杆，椅椅子、沙沙发、灯灯座 等等，保持持光亮、整洁，无灰尘尘。3)玻璃璃大门无无手印及及灰尘，保持干干净、光光亮、完完好无损损。楼房公共共区域操操作程序序走道、茶茶水间(1)对对公共区区域的走走廊、通通道进行行全面清清扫。(2)白白天定时时清扫走走廊，不不停地循循环依次次推地坪坪，保持持地面干干净。(3)用用揩布擦擦灰，依依次从左左到右，由上到到下。(4)做做好茶水水间卫生生工作，保证地地面的干干燥、清清洁。(5)每每日工作作结束前前，把楼楼面上垃垃圾集中中后，带带到指定定地点；楼面上上不准有有垃圾过过夜。扶梯1)用拖拖把把扶扶梯擦干干净，若若拖把拖拖不到，要用揩揩布擦干干净

27、。2)将扶扶手从上上到下擦擦干净。挡杆或或玻璃档档面，做做到无灰灰尘、无无手印。3)扶梯梯四周的的墙面及及消防器器材上的的灰尘要要及时掸掸净。4)每个个楼面的的楼梯进进出口处处，要保保持于净净、整洁洁。电梯及电电梯厅1)每日日夜间对对电梯厅厅及电梯梯内的墙墙面和地地面进行行全面的的擦拭清清扫如梯梯门、轿轿箱四壁壁、梯内内镜面、天花板板、照明明灯具以以及对地地毯吸尘尘等。2)对电电梯厅的的地坪进进行保洁洁，保持持电梯干干净、整整洁。3)业主主下班后后定期对对电梯进进行清洁洁、保养养，包括括对电梯梯门壁进进行打蜡蜡上光。4)定时时更换地地毯，必必要时可可增加更更换次数数。室外场地地工作流程程1)清

28、扫扫地面的的灰尘和和垃圾。2)每星星期进行行两次大大面积的的冲洗(星期六六、星期期天或77：300前扫干干净，保保证无积积水。3)不停停地循环环地清扫扫，保持持地面无无灰尘、无垃圾圾、无烟烟蒂。4)所有有垃圾集集中到总总垃圾箱箱里。5)保持持室外场场地的各各类标牌牌、栏杆杆、墙面面、灯座座的清洁洁。6)保持持室外场场地上的的下水道道口干净净、畅通通。卫生标准准(1)地地面保持持清洁、光亮，无污迹迹、无水水迹、无无脚印。(2)走走道四角角及蹋脚脚板保持持于净，无垃圾圾。(3)茶茶水间保保持清洁洁、整齐齐，保证证整个大大楼所有有部门的的茶水供供应，保保证饮用用水的卫卫生，注注意安全全用电，防止烫烫

29、伤。(4)楼楼面垃圾圾间内垃垃圾箱放放置整齐齐，把垃垃圾袋套套在垃圾圾箱上；四周无无散积垃垃圾，无无异味。(5)墙墙面及走走道设施施、门框框、通风风口、灯灯管，保保持干净净，无积积灰。(6)安安全扶梯梯台阶保保持清洁洁，无污污物、无无垃圾；扶杆上上保持光光亮，无无积灰。(7)保保持电梯梯梯门光光洁、明明亮，轿轿箱及四四壁地面面干净、整洁。 (88)室外外场地的的地面，做到无无垃圾、无灰尘尘、无烟烟蒂、无无纸屑 卫生间该区域要要求每日日多次清清扫，每每天第一一次保洁洁工作必必须在66：300前做好好。操作程序序1)先用用清洁剂剂清洗小小便池，并喷上上除臭剂剂。2)按顺顺序擦拭拭面盆、水龙头头、台

30、面面、镜面面。3)墙面面要用清清洁剂清清洁。4)地面面用拖把把拖干，保持地地面干燥燥、十净净。5)根据据情况配配备好卷卷筒纸和和洗手液液。6) 喷喷洒适量量空气清清新剂，保持卫卫生间内内空气清清新，无无异味7) 检检查是否否有遗漏漏处，不不遗忘清清洁工具具卫生标准准(1)卫卫生洁具具做到清清洁，无无水渍、无头发发、无异异味。(2)墙墙面四角角保持干干燥、无无蛛网，地面无无脚印、无杂物物。(3)镜镜子保持持明净，无灰尘尘、无污污痕、无无手印、无水渍渍。(4)金金属器具具保持光光亮，无无浮灰、无水渍渍、无锈锈斑。(5)卫卫生用品品保证齐齐全，无无破损。(6)保保持卫生生间内空空气清新新。停车场、车

31、库操作程序序 (1)定期清清除地下下车库内内的灰尘尘、纸屑屑等垃圾圾。 (2)将墙面面以及所所有箱柜柜和器具具外的灰灰尘掸掉掉。 (3)及时清清除地下下室进出出口处的的垃圾，以避免免下水道道堵塞。 (4)经常查查看车库库内的卫卫生情况况不允允许在车车库堆放放物品及及垃圾。 (5)经常用用湿拖把把拖去灰灰尘，保保持场地地清洁。卫生标准准 (1)保持车车库道路路畅通，无堆积积垃圾及及物品。(2)保保持地面面无灰尘尘、无垃垃圾。 玻璃及及不锈钢钢操作程序序 (1)工作前前，准备备好所有有工具，如刮窗窗器、沾沾水毛刷刷、玻璃璃清洁剂剂、水桶桶、揩布布等。 (2)用沾水水毛刷将将稀释后后的清洁洁剂搅匀匀

32、，来回回涂在玻玻璃表面面。用刮刮窗器从上上到下、从左到到右，及及时将水水刮下，然后用用揩布把把四周及及地下的的水迹擦擦干。 (3)如遇玻玻璃表面面较脏，在进行行第二步步操作前前，先用用水涂在在玻璃上上，用刀刀片轻轻轻地刮去去表面污污垢。 (4)不锈钢钢应用绒绒布揩，并用不不锈钢光光亮剂定定期上光光。卫生标准准 (1)玻璃无无灰尘、无水渍渍，保持持干净、光亮； (2)玻璃上上的污迹迹、手印印应及时时清除，保持清清洁。 (3)要防止止玻璃因因清洁不不当而发发毛。 (4)爱护清清洁工具具，注意意保养，不得用用损坏的的工具擦擦洗玻璃璃。 (5)不锈钢钢无灰尘尘、无水水迹、无无污渍、无手印印。 金箔箔和

33、紫铜铜的保洁洁金箔是指指在建筑筑物与构构筑物及及附件表表面贴上上一层薄薄薄的黄黄金簿片片，其外外型美观观，但容容易积灰灰，保洁洁困难，稍不留留意就会会被部分分擦掉。因此，在保洁时时必须注注意几点点：1、在小小灰尘的的情况下下用上好好的鸡毛毛掸子轻轻轻掸几几次即可可。2、在厚厚灰、油油灰的情情况下，用纯水水喷洒，并视情情况可不不擦或用用柔软的的丝绒布布巾根据据需要轻轻擦，或或轻重结结合擦去去厚灰、油灰。3、在非非要使用用药水才才能保洁洁的情况况下，一一定要使使用中性性药水，要无腐腐蚀、无无酸碱等等。紫铜的保保洁：使使用中性性药水为为最佳，全能清清洁剂稀稀释一定定要到位位，再用用柔软的的布巾檫檫净

34、，最最后使用用铜亮剂剂。清洁卫生生管理程程序职责1、管理理处经理理负责审审批（清清洁绿化化工作检检验标准准)并拟拟定清清洁绿化化工作检检验标准准，和和保洁质质量的日日常检查查监督。 2、保保洁员负负责责任任区域内内的保洁洁工作。工作流序序清洁卫生生质量标标准的确确定 (1)管理处处经理每每年1月月15日日前根据据物业管管理合同同中有关关清洁卫卫生的规规定和最最新的访访问记录录总结中中有关清清洁卫生生方面的的意见，拟定清洁绿绿化工作作检验标标准(以下简简称卫生生标准)或提出出对其修修改意见见，报公公司审核核。 (2)公司批批准的卫卫生标准准作为管管理处组组织保洁洁工作和和检查保保洁质量量的依据据

35、。保洁工作作安排 (1)管理处处经理考考虑群楼楼内各部部分保洁洁工作量量的大小小，提出出保洁员员配置方方案并划划分各保保洁员负负责范围围，报公公司审批批后施行行。 (2)保洁员员聘用及及管理按按劳务务工管理理程序进行。3、保洁洁员按卫卫生标准准要求和和保洁洁绿化工工作手册册规定定进行保保洁工作作。4、保洁洁质量的的检查监监督。(1)保保洁主管管正常工工作日每每天检查查保洁质质量，并并保证对对所有保保洁员的的责任范范围在一一周内至至少检查查一次，检查结结果记录录于保保洁质量量巡视记记录表，发现现问题，即时要要求责任任保洁员员处理。(2)保保洁主管管每月初初汇总上上月保保洁质量量巡视记记录表提交管

36、管理处经经理阅批批。(3)管管理处经经理每周周至少一一次检查查保洁质质量，检检查结果果记录在在保洁洁质量巡巡视记录录表，发现问问题，即即时通知知保洁主主管处理理或直接接要求责责任保洁洁员处理理。5、管理理处经理理每月分分析汇总总的保保洁质量量巡视记记录表(必要要时可统计技技术应用用程序采用统统计技术术进行分分析)，对经常常发生的的问题，采取进进一步的的措施。记录保洁质质量巡视视记录表表保存存一年，大厅的日日常保洁洁项目(1)清清扫地面面及人口口处脚垫垫。(2)抹抹净玻璃璃门、玻玻璃幕和和玻璃间间格。(3)抹抹净各种种家具摆摆设以及及装饰物物。(4)抹抹净墙壁壁和墙壁壁上的装装饰物。(5)抹抹净

37、标志志牌、服服务台。(6)垃垃圾桶的的清倒、抹净。(7)抹抹净金属属柱身、扶手、架子等等金属饰饰物。 保洁注注意事项项1)大厅厅入口区区域应派派人清洁洁保养，随时擦擦除客人人进入时时留下的的脚印和和其他灰灰尘。2)大厅厅地面多多为花岗岗岩、大大理石、瓷砖、胶地板板或地毯毯，应根根据不同同的建筑筑装修材材料，采采取不同同的清洁洁保养方方法。3)不锈锈钢、铜铜、铝合合金等装装饰物，如柱身身、扶手手、标志志牌等，容易受受腐蚀，清洁保保养时要要选用专专用清洁洁剂、保保护剂，保养时时注意不不要留划划痕。 4)大大厅公用用部位的的清洁，应先清清洁洗手手间，安安放卫生生纸，再再清理其其他部位位。 垃圾收收集

38、处理理规程垃圾的存存放应视视情况分分别设置置垃圾桶桶、垃圾圾箱、字字纸篓、集叶筐筐等临时时存放垃垃圾的容容器。但但需注意意：1、存放放容器要要按垃圾圾种类和和性质配配备。2、存放放容器要要按垃圾圾的产生生量放置置在各个个场所。3、存放放容器要要易存放放、易清清倒、易易搬运、易清洗洗。4、有些些场所的的存放容容器应加加盖，以以防异味味散发。5、存放放容器及及存放容容器周围围(地面面、墙壁壁)要保保持清洁洁：垃圾收集集清运的的操作程程序1、及时时清除楼楼面上所所有的垃垃圾，收收集清运运时，用用垃圾袋袋装好，并选择择适宜的的通道和和时间。2、在清清除垃圾圾时，不不能将垃垃圾散落落在楼梯梯和楼面面上。

39、3、要注注意安全全，不能能将纸盒盒箱从上上往下扔扔。4、要经经常冲洗洗垃圾间间，保持持垃圾问问的整洁洁，防止止产生异异味及飞飞虫。5、配合合做好清清运垃圾圾工作。玻璃门、窗、镜镜面清洁洁作业程程序一、先用用铲刀铲铲除玻璃璃边缘上上的污垢垢。二、将玻玻璃清洁洁剂按11：5加加入清水水稀释。三、把浸浸有玻璃璃水的毛毛巾裹在在玻璃刮刮上，然然后用适适当的力力量按在在玻璃顶顶端，从从上往下下垂直刮刮。四、除掉掉毛巾，用玻璃璃刮刮去去玻璃上上的水分分。五、一洗洗一刮连连贯进行行，当玻玻璃的位位置与地地面较接接近时，可以将将削横向向移。六、用无无绒毛巾巾抹去玻玻璃框上上的水珠珠。七、最后后用拖把把抹净地地

40、向上的的污水。八、清洁洁高处玻玻璃时，可把玻玻璃刮套套在伸缩缩杆上。安全护卫卫部分管管理运行行方案世贸大楼楼群楼的的安全保保卫实施施全天候候封闭式式管理，安全护护卫员224小时时值班。人防、物防、技防相相结合，各岗位位安全护护卫人员员尽忠职职守、各各司其职职，力争争给业主主创造一一个安全全、舒适适的办公公环境。 一、人人员配备备我公司配配备有专专职安全全护卫人人员，均均接受过过专业保保安培训训，持证证上岗，身体素素质好，政治作作风优良良，有多多年丰富富的安全全保卫工工作经验验。世贸大楼楼群楼部部分的物物业管理理处拟配配备专职职安全护护卫员。分门岗岗、巡逻逻岗、监监控人员员、车管管员等。 二、人

41、人员分布布及工作作范围1、门岗岗护卫：门卫室室24小小时值班班，负责责人员、车辆进进出大门门，信件件收发、来访人人员登记记及大门门口区域域安全保保卫工作作。2、监控控值班：负责监监控设备备的运行行、监控控发现不不可疑情情况或接接到报警警时及时时妥善处处理。3、巡逻逻护卫：24小小时不定定时在管管理区域域内巡逻逻，对区区域内的的安全保保卫工作作负责，及时阻阻止不安安全、不不文明的的现象，对可疑疑人员进进行盘查查及接受受业主的的求助、报警。4、车管管员：引引导进入入区域的的机动车车辆有序序停放和和指导自自行车有有序停放放。三、各项项管理规规程治安保保卫管理理规程1、物业业管理处处设专职职安全护护卫

42、人员员进行管管理，区区域范围围内244小时有有安全护护卫进行行巡视，大门口口门卫室室有专人人负责。2、门卫卫安全护护卫对于于外来人人员有权权询问要要求出示示有效证证件并来来访登记记，对于于可疑人人员将拒拒绝进入入，如情情节严重重者将移移送公安安机关处处理。消防管管理规程程1、管理理区域范范围内禁禁止堆放放易燃、易爆危危险品。严禁未未经同意意生明火火、燃放放烟花爆爆竹。 2、请请注意加加强防火火宣传意意识，自自觉保护护各种消消防设施施、设备备。严禁禁损坏消消防箱、消防龙龙头等设设备。未未发现火火情任何何人不得得动用消消防器材材及手动动报警器器。 3、配配备灭火火器，物物管处配配有灭火火器材分分布

43、图。压力器器每半年年检查一一次压力力指数、指针低低于绿区区的应重重新灌装装，并做做好检查查记录。 4、为为保障业业主的人人身、财财产安全全，在使使用电力力、煤气气、供水水等设备备完毕后后关闭阀阀门以防防止意外外。 5、消消防通道道应保持持畅通，不得上上锁、堵堵塞及停停放车辆辆。车辆交交通管理理规程1、为保保护全体体业主及及工作秩秩序，一一切车辆辆进入物物业区域域内需按按照指定定地点停停放，积积极配合合管理。 2、自自行车进进入物业业区域后后不得骑骑行，请请统一推推行到指指定区域域停放。 3、外外单位机机动车原原则上不不得进入入管理区区域，业业主的车车辆需在在车管员员指导下下有序停停放。 4、机

44、机动车进进入管理理区域内内禁止鸣鸣号，限限速155公里/小时。 5、载载有易燃燃、易爆爆危险品品车辆、大吨位位载重车车辆及出出租汽车车禁止进进入。 6、车车辆进出出时小心心驾驶，注意观观察，避避免损坏坏他人车车辆及公公用设施施。 7、施施工车辆辆及大件件物品运运输车辆辆进出管管理区域域请提前前通知物物业管理理处。物物品出门门应持业业主的出出门证。车辆停停放管理理规程1、所有有车辆按按指定地地点停放放。 2、车车管员必必须认真真执行停停车场管管理规定定，礼貌貌待人，热情服服务，保证车辆辆安全，维护好好车辆的的停放秩秩序。3、车辆辆进场后后，必须须按指定定位置停停车，排排列整齐齐，不得得阻塞通通道

45、，车管员认认真核查查车锁、车牌号号，避免免业主财财产损失失。4、车管管员对收收容业主主未锁车车辆、遗遗失物品品统一交交门卫登登记保存存，由业主凭凭相关证证件领取取。5、车辆辆安全管管理员值值班期间间发现可可疑人员员，立即即报告上上级主管管，并注意其其事态发发展，交交接班时时叮嘱接接班人注注意，并并记录在在交接登登记薄上上，同时时将其它它需要注注意的事事项记录录在登记记薄上以以备查。监控室室管理监控室是是掌握区区域内安安全动态态，设备备运行控控制工作作指挥中中心，其其管理十十分重要要，特制制订如下下制度：1、监控控室是最最核心部部位，闲闲人不得得进入。2、监控控室实行行定时值值班，设设备专人人操

46、作，值班人人员不得得擅离职职守。3、保持持室内卫卫生清洁洁，设备备无尘、保养完完好无损损。4、监控控室值班班人员应应详细填填写值班班时的原原始记录录，存档档备案。5、随时时检查各各类信号号是否正正常，并并作记录录。如有有报警立立即通知知安全护护卫以最最快速度度核查报报警真伪伪并随时时与监控控室联系系，以便便随时调调度，合合理处理理。6、监控控系统应应处于自自动位置置，每季季作一次次手动、自动实实际操作作检查以确认认设备是是否处于于完好状状态。7、遇真真实报警警时控制制室人员员应立即即通知管管理处经经理及业业主相关关部门人员到到现场处处理，并并时刻监监控管理理区域内内的各部部位呼叫叫，组织织协调

47、各各方面的的配合。8、如警警情较大大，应立立即与“1200，1119”等联网网机构通通报情况况，求援援，事后后总结事事件经验验教训。9、定期期对每种种信号、报警做做累计从从中分析析，总结结不足，不断改改善系统统工作态态势，合合理安排排管理人人员工作作岗位，加强管管理工作作。 邮件收收发管理理规程1、邮局局投递的的私人信信件、包包裹等邮邮件由门门岗安全全护卫负负责收取取并在门门口黑板板公布收收件人姓姓名，收收件人凭凭相关证证件领取取。2、业主主各办公公室的报报刊、杂杂志、公公务信函函接收后后由巡逻逻安全护护卫送至至各相关关科室或或由专人人领取。3、快件件、特快快专递、邮件通通知单等等，需给给邮局

48、办办理签收收的邮件件，安全全护卫认认真填写写挂号号信件登登记表及时通通知各处处室，并并让收件件人签字字。3、对地地址不明明或人名名不清的的邮件要要认真核核对确定定无误后后及时退退回邮局局。 4、业业主需要要外寄的的信函，请写明明地址贴贴足邮资资后送至至门卫室室、门岗岗护卫员员负责与与送信邮邮递员联联系交递递。施工管管理规程程1、施工工单位在在进场前前到物管管处办理理登记备备案手续续，办理理相关人人员、车车辆出入入证。2、施工工人员不不得在办办公区域域内无故故逗留。干扰正正常办公公秩序的的由物管管处移交交有关部部门处理理。 3、施施工单位位如需夜夜间加班班、材料料垃圾进进出等须须提前书书面通知知

49、物管处处。4、施工工单位未未经有关关部门批批准，不不得在正正常办公公期间施施工而产产生噪音音影响正正常办公公秩序。应急处处理预案案 为确保保在发生生应急事事件和异异常情况况能迅速速、正确确、果断断得到处处理，保保护业主主的人身身及财产产的安全全，特制制定以下下预案。1、火警警处理预预案1.1 发生生火警区区域护卫卫工作程程序：a) 接接警后应应立即到到火警现现场仔细细观察，准确作作出判断断。b) 若若火情没没漫延趋趋势，属属初起之之火，应应立即用用灭火器器扑灭。c) 若若火情有有漫延趋趋势，立立即报告告管理处处经理，请求支支援，同同时参与扑救。d) 应应本着“先人员员、后财财产”的原则则抢救。

50、e) 消消防队到到达现场场后，负负责协助助消防队队工作，疏导现现场，保保障器材供供应。f) 确确定疏散散路线，引导全全体业主主有秩序序地疏散散至安全全区域。1.2 监控控值班工工作程序序a) 拨拨打“1199”电话报报警。b) 用用组织人人员疏散散。c) 立立即通知知巡逻人人员赶赴赴现场扑扑救。d) 报报告管理理处经理理及业主主相关部部门。1.3 管理理处经理理工作程程序a) 赶赶赴火灾灾现场参参与火灾灾扑救及及组织人人员疏散散、抢运运物品。b) 调调动所有有力量赶赶到火灾灾现场。c) 扑扑救完毕毕组织有有关部门门查明原原因，查查明损失失。d) 做做好事故故记录，分析着着火原因因并写出出书面报

51、报告，报报业主。 1.4 门岗岗护卫工工作程序序a) 维维护好本本辖区的的秩序，配合人人员疏散散工作。b) 禁禁止人员员及车辆辆的进入入管理区区域内（除消防防队员、消防车车），并并确保消消防车道道的畅通通。1.5 灭火器器的选用用a) 电电器 112111b) 液液化气 干粉粉2、 盗盗窃、匪匪警事件件应急处处理预案案2.1 护卫卫执勤中中遇有（或接报报）外单单位人员员公开使使用暴力力或其它它手段，强行索索取财物物或威胁胁人身安安全的犯犯罪行为为时，要要切实履履行护卫卫职责，迅速制制止犯罪罪。2.2 当发发生突发发案件时时，要保保持镇静静，设法法制服罪罪犯，同同时立即即呼叫支援援。2.3 巡逻

52、逻人员及及靠近发发案现场场的护卫卫听到呼呼叫后，立即赶赶到现场场支援，犯犯罪分子子擒获后后，由物物业管理理处送公公安部门门处理。2.4 若犯犯罪分子子逃跑，一时又又追捕不不上时，要看清清人数、衣着、相貌、身身体特征征、交通通工具特特征等，并及时时报告管管理处经经理，重重大案件件要即拨拨“1100”电话报报警。2.5 有案案发现场场的（包包括偷盗盗、抢动动现场）要保护护现场，任何人人不得擅自自移动任任何东西西，包括括罪犯留留下的一一切手痕痕、脚印印、烟头头等，不不得让外外人进入入现场，在公安安机关未未勘查现现场或现现场勘查查完毕之之前，护护卫不得得离开。2.6 记录录当事人人及目击击证人所所提供

53、的的所有情情况，记记录抢（盗）物物品及价值值，询问问当事人人是否有有何线索索，怀疑疑对象等等情况。2.7 若是是运动过过程作案案，对犯犯罪分子子遗留下下的各种种物品、作案工工具等，应应用钳子子或其他他工具提提取，然然后放入入塑料袋袋内妥善善保存。交由公公安机关关处理，切不可可将护卫卫人员或或其他人人员的指指纹等痕痕迹留在在物品上上。2.8 当事事人或现现场如有有人员受受伤，应应先作处处理，伤伤势较重重应尽快快送医院抢抢救并报报告公安安机关。2.9 管理理处经理理做好现现场记录录，并书书面报告告业主。3、斗殴殴事件处处理预案案3.1 执勤勤中发现现、接到到举报管管理区域域内的争争吵、斗斗殴的现现

54、象时要要及时赶赶赴现场场加以制制止。3.2 制止止原则a) 劝劝阻双方方住手、住口。b) 争争吵或斗斗殴的双双方或一一方远离离现场。c) 持持有器械械斗殴，则应先先制止持持械一方方。d) 有有伤员则则先送伤伤员去医医院救治治。3.3 在制止止争吵、斗殴双双方时，切记不不能动粗粗，不允允许恶言言相向。3.4 迅速报报告管理理处经理理并出面面劝阻，劝阻时时若个人人力量单单薄，应应请求支援援。3.5 不听劝劝阻并造造成后果果的，物物管处交交有关部部门或公公安机关关处理。4、执勤勤中发现现可疑人人员的处处理预案案4.1 安全护护卫执勤勤中发现现可疑人人员应加加强对该该人的监监督，一一旦发现现有可疑行行

55、动，立立即制止止。4.2 巡逻逻执勤若若在办公公区域发发现可疑疑人员应应加强询询查，必必要时带到到物管处处进一步步审查。4.3 停车车场内发发现可疑疑人员，要对其其进行询询查，无无正当理理由者，劝其离开开现场，确有嫌嫌疑行为为带到物物管处进进一步审审查。4.4 对夜夜班护卫卫发现有有作案嫌嫌疑人要要严格审审查，必必要时可可送派出出所审查。5、对不不服从管管理事件件的处理理5.1 强行行进入大大门不愿愿出示证证件处理理a) 要要使用礼礼貌规范范的服务务用语，耐心说说服，做做到以理理服人。b) 发发生纠纷纷，要沉沉着冷静静，注意意掌握政政策和工工作原则则。c) 若若社会上上闲杂人人员故意意扰乱、不

56、听劝劝阻，情情节严重重者，打电话报报“1100”处理。5.2 车辆辆乱停乱乱放的处处理a) 发发现乱停停放车辆辆，车管管员及护护卫队员员应及时时阻止，引导其其停放在指定位位置。b) 纠纠正违章章时，要要使用礼礼貌规范范的服务务用语，做到以以理服人人。c) 对对于不听听劝阻仍仍然乱停停乱放的的车辆，报告管管理处经经理出面面处理。d) 对对打骂执执勤护卫卫及车管管员。蛮蛮横无理理的人，记下其其车牌号号码，请有关部部门处理理。6、触电电事故的的应急处处理6.1 发现有有人员触触电后应应及时关关闭电源源。6.2 在未关关闭电源源之前切切不可用用人体接接触触电电人，应应用绝缘缘的东西西把线头或或人拉开开

57、。6.3 立即即进行人人工急救救，并拨拨打“1200”急救电电话。7、突发发性水浸浸事故处处理7.1 在执执勤中发发现（或或接报）水浸事事件，应应立即找找出水的的来源，检查出水水阀位置置，并立立即关闭闭有关水水阀，下下水道堵堵塞，应应立即疏疏通。7.2 观察察现场附附近的电电擎，如如有浸水水应立即即切断电电源，以以防水浸浸漏电伤人人。8、停水水停电处处理预案案8.1 发生生突然停停水停电电情况，设备管管理员在在切断水水源和相相应的电电源回路路阀门后后立即奔奔赴现场场。8.2 如有有应急电电源应立立即启动动，确保保教学和和办公的的正常进进行。8.3 排除除故障原原因，如如不能及及时解决决应通知知

58、相关部部门请求求给予解解决。安全护护卫仪容容、仪表表要求及及规范用用语1、着装装1.1 统一一着服，佩带胸胸牌。1.2 着装装应干净净整齐。纽扣按按要求扣扣好，不不得敞开开外衣，挽袖或或卷起裤脚脚。1.3 非当当班时间间，除因因公或经经批准外外，不准准穿着或或携带制制服离开开校区。2、行为为举止2.1 上岗岗时举止止应文明明、大方方。2.2 不得得披衣、敞怀、挽袖、卷裤脚脚、歪戴戴帽、穿穿拖鞋或或赤脚。2.3 头发发整洁。2.4 精神神振作，姿态良良好，抬抬头挺胸胸，不得得东倒西西歪，前前倾后靠靠。不袖袖手，插插腰或将将手插入入衣袋，不准在在执勤时时吸烟，吃零食食。2.5 不得得哼歌曲曲、吹口

59、口哨，不不得随地地吐痰，乱丢杂杂物。3、服务务用语a: 对对来访人人员应说说 “您好，请问您您找谁？”“请您出出示证件件”！b: 对违章章行车者者应说： “对不起起，这是是单行路路线，请请您按规规定方向向行驶”。 “谢谢您您合作!”c: 对违章章停车者者说： “对不起起，这里里不可以以停车，请您将将车停在在.” “谢谢合合作!”d: 对校园园、道路路内闲杂杂人员等等应说： “您好，为确保保您的安安全，请请您不要要在此。” “多谢您您的合作作!”各部门岗岗位职责责安全保保卫部岗岗位职责责1、建立立健全各各项安全全保卫制制度，并并督促、检查各各项制度度落实情情况。2、根据据“预防为为主”的安全全保

60、卫工工作方针针，搞好好管理区区域内的的安全防防范工作作，防止止各类案案件的发发生。3、贯彻彻“预防为为主，防防治结合合”的方针针，搞好好消防的的安全工工作，防防止火灾灾的发生生。4、以各各要害部部门为重重点，采采取切实实可行的的措施，防止安安全事故故的发生生。5、做好好本部门门员工的的法制教教育和安安全教育育，提高高全员安安全意识识。6、负责责对发生生在管理理区域周周边有业业主参与与的各类类安全事事故和治治安刑事事案件的的应急处处理，并并组织人人员调查查或配合合公安机机关开展展工作。安全护护卫主管管岗位职职责1、加强强学习，不断提提高自身身素质，提高管管理艺术术。具有有崇尚不不懈的敬敬业精神神