中心商务区研究

1、中心商务区研究在城市土地利用中，最重要、最受人关注、研究成果最多的莫过于中心商务区。下面我们将简要介绍中心商务区的界定、构造及演变。CBD Central Business District的缩写，中文多译为“中心商务区。CBD最早是由美国学者的伯吉斯于 1923 年在其创立的“同心环模式中提出的。伯吉斯认为城市的中心是商业会聚之处，主要以零售业和效劳业为主。随着世界经济的开展，办公事务、 金融活动所占地位越来越重要。 尤其是近年来， 信息产业的迅猛开展更成为 CBD 的主要活动。目前 CBD勺活动包括金融、贸易、信息、展览、会议、经营管理、旅游机 构及设施、公寓及配套的商业文化、市政、交通效

2、劳设施等，它是城市中上述商务活动和人流最集中、交通最便捷、建筑密度最高、吸引力和效劳范围最大的地区，同时它也是地价最高的地区。简而言之，现代城市的CBD城市、区域乃至全国经济开展的中枢。 因此，研究CBD勺内涵、开展演变规律及内部构造等问题，是今天城市研究的一个重要 课题，对我国在社会主义市场经济体制下，如何借鉴国外CBDW开展经历，合理规划、引导CBDW开展具有重要而深远的意义。、CBDM界定早期的研究者们认为，CBD城市中具有某些特征的不很确定的地区，并不太关心 给CBD下个确切的定义。后来的学者们从CBDW形态、内部构造及其变化特征上来分析， 试图明确划定CBDW界限，但往往因资料不易获

3、取而失败。普劳德富特 Proudfoot 于 1937 年、 奥尔森 Olsson 于 1940 年采用城市街区中的零售业贸易额、 商店租金及 临街商店的长度指标来确定CBD方法虽然合理，但由于完全真实的贸易额及租金的资料不容易获得，所以问题也很多。1954年美国学者墨菲Murphy和万斯Vance提出了一个比拟综合的方法，即 将人口密度、车流量、地价等因素综合考虑，那些白天人口密度最大、就业人数最多、地价最高、车流、人流量最大的地区即为CBD此方法必须建立在对城市的土地利用进展很细致的调查根底之上。墨菲和万斯认为地价峰值区 the Peak Land Value Intersection ，

4、简作 PLVI 是CBD最明显的特点，在此区的用地称为中心商务用地，其中包括零售和效劳业，诸如商店、饭店、旅馆、娱乐业、商业活动及报纸出版业因为它对商业的影响远大于对制造业的影响，不包括批发业除少数外、铁路编组站、工业、居住区、公园、学校、政府机关等。他们在对美国9个城市CBDW土地利用进展细致深入的调查后，提出下面的界定指标：中心商务高度指数Central Business Height Index ,简作 CBHI_中心商务区建筑面积总和 总建筑基底面积一中心商务强度指数Central Business Intensity Index ,简作 CBII中心商务区建筑面积总 ，仙” 一总建筑

5、基底面积一X将CBHI 1, CBII 50%的地区定为 CBD下列图就是他们两人用 CBHI和CBII对 美国9个城市CBD!展界定的概念示意图。Ki 10-15墨兼和万斯对CBD界定的横念示意图然而，各国城市中心商务用地的划分是不同的。戴蒙德Daimond于1962年对英国格拉斯哥调查发现，英国的批发业与顾客关系严密，常布局在地价峰值区内，属于中 心商务用地。而美国城市中的批发业与铁路、高速公路更加密切，但在墨菲和万斯的分 类中，不属于中心商务用地。于是，后来的学者开场弥补这些缺乏。1959年戴维斯Davies在其对开普敦的研究中认为，墨菲和万斯定义的CBDS围太大，应将电影院、旅馆、办公

6、总部、报纸出版业、政府机关等用地排除在外，他提出了 “硬核Hard Core 的概念：即CBHI4, CBII80%的地区为“硬核，也就是真正具有实力的CBD其余地区那么称为“核缘 Core Fringe 。赫伯特 Herbert 和卡特 Carter 进一步提出了中心商务建筑面积指数比率Central Business Floorspace Index Ratio ,简作 CBI的概念，将城市的规模、形状及其它有关因素考虑在内，使人们可以用更准确的方法去界定CBD许多学者，如卡特和罗利Rowley， 1966 年在对英国加的夫市的研究中，均将CBHI、 CBII 和 CBI指标综合使用，收到

7、了较好的效果，为以后对CBDft部构造、演变等的研究奠定了根底。、CBD勺内部构造1955年，墨菲、万斯和爱泼斯坦Epstein对CBDft商务活动的布局进展了研究，认为由于不同区位的便捷性不同， 获得的产业利润相异， 因此地价不同， 这正是造成CBD中商务活动空间分布的主要原因。经过对 8个城市CBD勺研究得出，假设将CBDft的商务活动以圈层划分， 那么第一圈是零售业集中区， 以大型百货商场和高档购物商店为主，它们围绕着PLVI 分布；第二圈是零售效劳业，其底层为金融业、高层为办公机构的多层建筑集中区； 第三圈以办公机构为主， 旅馆也多见； 第四圈以商业性较弱的活动为主，如家具店、汽车修理

8、厂、超级商场等需要大面积低价土地的商务活动。他们还进一步指出，CBM部的构造还可以更加细致地分析：百货店倾向于聚集一起；文具店及办公用品商店与办公事务机构集中区联系严密；律师事务所和房地产公司毗邻法院；低档的活动，如低档剧院、当铺、廉价餐馆及旧服装店在CBDa缘互相竞争相对优越的区位，以此获益。上述观点对我们形象、具体地理解CBDW内部构造有很大启发，但实际情况并不那 样简单。在实际中，相对便捷性距 PLVI的距离只是影响CBD内部构造的一个重要 方面，不能包揽全部，其它一些因素，如地形的复杂性、铁路、绿地等均是影响因子。1959年，斯科特Scott对澳大利亚6个州府的CBD!展了研究。他认为

9、 CBD勺 内部构造可分为三大功能圈，即零售业内圈，以百货店和女装店集中为特征；零售业外 圈，以杂品店、效劳业等专业化较弱的多种零售活动为主；办公事务圈。其中，零售业 内圈总是环绕PLVI 及城市的地理中心，而零售业外圈并不总是围绕第一圈，办公事务圈那么总在CBDW一侧开展。1970年，斯科特还运用“投标-地租Bid Rent曲线 的概念来说明CBD内部构造中零售业的空间分布，从而证明更广泛的分布与这条曲线的情况类似。女装店X鞋帽店女装店珠宝店电男装店、家俱店杂货店|角幕部位:!，jt ；距尸LV】的距离一一图10- 16 CBD内部结构中零售业的空间分布斯科特的分析比墨菲的分析进了一步， 但

10、在实际中，便捷性并不仅仅是距离的问题, 地价与CBD勺开展也不是图中的简单的线性关系，而是复杂得多。用10 17献雄斯提出的CBD中*售业麻局模式I顺序从左至右）C）早日照布勒的军膏盘：1 -核心；？一崎区中心13社区中心渭一一*31中心I A用接病：后一斤料育店4礼品唐1D一壹品店口力殳干炉便性,啕的*唇叠加餐4传优街道&2干酬地带13JSKiE 雒行*F一南修饰iG汽率修理厂卜）金特殊便流性爵蜩的布局；1一U将常用福一中档商房.3低档商需占H罪东跖桥;J市陆K一常凤屋精店山排核唐福）总合布局fll式1972年，戴维斯为CBD勺零售业布局提出了一个构造模式。此模式假定零售业为主的区位决策受三

11、个相互独立的便捷性而不仅仅是受距离一个因子的影响。 传统的城市中心购物活动受一般便捷性 General Accessibility 影响最大，因而常常与顾客的分布相关，呈圆形以表达其等级状况及相关的潜在利益；其它商务，如汽车修理厂、咖啡馆等与进入市中心的交通干道严密相关，即受干线便捷性 Arterial Accessibility影响最大；一些特殊的功能，如娱乐设施、家具展销店或产品市场等的区位与场地、历史背景或环境条件相关，即受特殊便捷性 Special Accessibility 影响最大。三、CBD勺演变上述种种方法及模式均是对CBD乍静态研究。然而，墨菲、万斯和爱泼斯坦于1955年提出

12、了一种“短期空间调整过程理论，通过此过程，CBD以在某些方向向前推进。即同化作用圈层，而在其它方向那么衰退，即退化作用圈层。典型的同化圈层位于城市 中、上层居民住宅区附近，以新颖别致的商店、汽车展销厅、办公机构总部及新饭店的 集中开展为特征。 反之， 退化圈层常邻近工业和批发业， 与铁路及下层居民住宅区靠近， 且以当铺、廉价服装店、廉价餐馆及汽车站密集为特征。这一理论比拟切合实际。1971年，鲍登BowdenD对旧金山市 CBD勺开展分1850、1906及1931年三个时期 进展了考察。他采用了贸易指南、照片、报纸及火灾保险图等多种资料，得出了有三种增长方式影响着CBD勺空间构造变化的结论。第

13、一种是在人口增长缓慢的情况下，通过“周边增长 Peripheral Accretion 方式，即通过新增加功能圈层或已有圈层向外围的开展来实现。第二种是“爆发增长Burst方式，即在城市快速增长时期，CBDS短期内迅速扩X,这种扩X主要发生在同化圈层，其功能变化的典型过程为：从金融区开场向服装 业区扩展，再向旅馆业区扩展，如此循环以到达新的动态平衡。第三种是“分化 Separation 方式，假设城市在一定的时间内保持较高增长速度的话，在此情况下，每一主要功能将向市中心拥有其运作优势的特定区位开展，零售业可能随着市场的扩展而变化， 而商业和公共管理机构及批发业留在原区位，从而造成不同功能圈层的

14、更大的空间分化。在多数城市，随着时间的推移，这种别离的状态改变很慢。在特大城市，这种分化的状态将是CBD勺固定形态。我们从纽约的CB曼哈顿内部构造的演变可以清楚地了解这点。曼哈顿是纽约的市中心。 1615 年荷兰人占领了曼哈顿岛的南端。 此岛处于哈得孙河Hudson和东河East之间，两侧为开阔的水面，为货物装卸提供了便利条件。因 此，早期的仓储业和批发业自然而然地聚集在这小小的三角地带，同时，为航运人员效劳的金融保险业也在此开展起来，到 1776 年美国革命前，这儿已开展成纽约的市中心。约在 1880 年，许多金融业托拉斯开场在曼哈顿设立办事处。这些办事处未选在市中心的金融区及其北面人口稠密

15、的高楼区，而是选在曼哈顿米德敦 Midtown 的豪华居住区内。随后，其它许多非营利的办公机构，如工会、研究院、专业团体、政府机构等均集中于此。在其周围许多相关的专职事务所，如房地产、广告业、税务部门等也迅速聚集， 原先设在市中心的保险业及银行业也被米德敦良好的环境吸引而来。 与此同时，专业商店也日益壮大。本世纪 70 年代中期，曼哈顿的市中心区迅速形成，即从南边的巴特里 Battery 到第 61 号大街， 面积约为全岛的2 5。可以看出，自1900 年以来， 市中心区已出现明显的北移趋势。大百货商店逐渐从金融区的北部边缘转移到第 34 号街，豪华的专业商店那么转向第42 号街北部。而二战后，一些诸如“百事可乐等的新的大型企业总部那么设在第 46 号大街与第 59 号大街间的帕克 Park 大道。60 年代初，在西区新建了许多建筑，如林肯表演艺术中心等，使市中心向北扩展。70 年代， 由于城市规划委员会号召对米德敦西部进展改建， 因此， 市中心出现向西扩展的趋势。在西部建了许多办公大楼、住宅楼、展览中心等，且修建了穿过市中心区的地铁。随后，政府又公布了曼哈顿南部规划，在岛南端建成了宽阔的环形高速公路，世界贸易中心， 1.5 万套公寓及1000多平方米的