开创独有的商业和盈利模式开发区及开发区上市公司研究

1、行业及产业房地产园园区开发发开创独有有的商业业和盈利利模式开开发区及及开发区区上市公公司研究究分析师刘 浩(86221) 63229588884044 HYPERLINK mailto:liuhao liuhhaom联系人程晓昀（86221）663299588884066 HYPERLINK mailto:chengxiaoyun chenngxiiaoyyunm地址：上上海市南南京东路路99号电话：（86221）66329958888上海申银银万国证证券研究究所有限限公司 HYPERLINK httpp:/wwww.sww1088.coomhtttp:/wwww.sww1088.coom内容

2、提要要：经济开发发区的产产生可以以追溯到到早期自自由资本本主义时时代，是是对当时时刚刚兴兴起的自自由贸易易原则的的一种实实验或实实践。中中国经济济开发区区的产生生和发展展则是与与改革开开放紧密密联系在在一起。经济开发发区作为为一门产产业，有有其独有有的商业业和盈利利模式。随着开发发模式的的多样化化，开发发区在开开发过程程中的融融资和损损益往往往不是由由一个主主体承担担，即有有融资主主体和损损益主体体。根据据损益主主体的不不同，可可以把开开发模式式分为以以政府为为损益主主体的开开发模式式和以企企业为损损益主体体的开发发模式。开发区上上市公司司是以企企业为损损益主体体的开发发模式中中的重要要类别，

3、代表了了开发区区公司最最先进的的融资模模式、管管理模式式和盈利利模式，是我国国开发区区公司中中最优秀秀的群体体。开发发区上市市公司在在开发区区建设中中的作用用主要有有：融资资通道，品牌优优势，提提升管理理能力，吸引人人才技术术。我国开发发区根据据损益主主体的不不同，其其管理体体制也相相应分为为两大类类。大部部分开发发区上市市公司所所在的开开发区都都是管委委会+开开发公司司模式。近几年来来，开发发区上市市公司的的经营业业绩呈现现逐步分分化的趋趋势。我我国开发发区上市市公司亟亟待根据据自身情情况和经经济全球球化进程程的要求求，重新新进行功功能定位位并拟定定可持续续发展战战略。开发区及及开发区区公司

4、的的社会效效益主要要在于其其对所在在区域发发展的推推动作用用。目前前，增长长极理论论和孵化化器理论论是分析析开发区区（特别别是高新新技术产产业开发发区）对对区域发发展的影影响的主主要理论论框架。中国开发发区的未未来发展展面临内内涵式扩扩张和外外延式扩扩张两种种选择。目 录TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc52510580 1. 我国经济开发区发展现状与政策概况 PAGEREF _Toc52510580 h 3 HYPERLINK l _Toc52510581 1.1经济开发区发展现状 PAGEREF _Toc52510581 h 3 HYPERLINK l _Toc5

5、2510582 1.2政策调调控：步步步趋紧紧 PAGEREF _Toc52510582 h 4 HYPERLINK l _Toc52510583 1.3政策对对开发区区公司的的影响 PAGEREF _Toc52510583 h 6 HYPERLINK l _Toc52510584 2. 我我国经济济开发区区开发模模式 PAGEREF _Toc52510584 h 6 HYPERLINK l _Toc52510585 2.1经济开开发区的的基本商商业模式式和盈利利模式 PAGEREF _Toc52510585 h 7 HYPERLINK l _Toc52510586 2.2以以政府为为损益主主

6、体的开开发模式式 PAGEREF _Toc52510586 h 9 HYPERLINK l _Toc52510587 2.3以以企业为为损益主主体的开开发模式式 PAGEREF _Toc52510587 h 10 HYPERLINK l _Toc52510588 3. 开开发区上上市公司司基本情情况 PAGEREF _Toc52510588 h 11 HYPERLINK l _Toc52510589 3.1公公司概况况 PAGEREF _Toc52510589 h 11 HYPERLINK l _Toc52510590 3.2开开发区上上市公司司在开发发区建设设中的作作用 PAGEREF _T

7、oc52510590 h 12 HYPERLINK l _Toc52510591 4. 开开发区及及开发区区上市公公司营运运模式 PAGEREF _Toc52510591 h 13 HYPERLINK l _Toc52510592 4.1发发展战略略 PAGEREF _Toc52510592 h 13 HYPERLINK l _Toc52510596 4.2管管理体制制与组织织结构 PAGEREF _Toc52510596 h 17 HYPERLINK l _Toc52510599 5. 开开发区上上市公司司的经济济效益 PAGEREF _Toc52510599 h 22 HYPERLINK

8、l _Toc52510600 5.1资产结结构 PAGEREF _Toc52510600 h 22 HYPERLINK l _Toc52510601 5.2公公司盈利利情况 PAGEREF _Toc52510601 h 23 HYPERLINK l _Toc52510602 5.3公公司盈利利能力 PAGEREF _Toc52510602 h 24 HYPERLINK l _Toc52510603 6. 开开发区的的社会效效益 PAGEREF _Toc52510603 h 26 HYPERLINK l _Toc52510604 6.1增长极极 PAGEREF _Toc52510604 h 26

9、 HYPERLINK l _Toc52510605 6.2孵化器器 PAGEREF _Toc52510605 h 28 HYPERLINK l _Toc52510606 6.3综合评评价 PAGEREF _Toc52510606 h 29 HYPERLINK l _Toc52510607 7. 未未来展望望 PAGEREF _Toc52510607 h 30图表目录录TOC h z t 表头,1 c 图表 HYPERLINK l _Toc52606117 图1：我我国经济济开发区区基本构构成 PAGEREF _Toc52606117 h 3 HYPERLINK l _Toc52606118 图

10、2：历历年全国国土地开开发情况况 PAGEREF _Toc52606118 h 4 HYPERLINK l _Toc52606119 图3：政政策要点点分析 PAGEREF _Toc52606119 h 5 HYPERLINK l _Toc52606121 图4：开开发区产产业价值值链 PAGEREF _Toc52606121 h 8 HYPERLINK l _Toc52606123 图5：近近三年园园区类公公司土地地批租业业务收入入走势 PAGEREF _Toc52606123 h 13 HYPERLINK l _Toc52606124 图6：企企业的持持续发展展需要三三个层面面业务的的支持

11、 PAGEREF _Toc52606124 h 13 HYPERLINK l _Toc52606125 图7：开开发区公公司的前前向一体体化战略略 PAGEREF _Toc52606125 h 14 HYPERLINK l _Toc52606126 图8：苏苏州高新新各年度度房地产产业务收收入走势势（万元元） PAGEREF _Toc52606126 h 14 HYPERLINK l _Toc52606127 图9：张张江高科科各年度度房地产产相关业业务比例例走势及及预测 PAGEREF _Toc52606127 h 15 HYPERLINK l _Toc52606128 图10：张江高高科转

12、型型战略示示意图 PAGEREF _Toc52606128 h 16 HYPERLINK l _Toc52606129 图11：张江高高科资本本运作模模式 PAGEREF _Toc52606129 h 17 HYPERLINK l _Toc52606130 图12：中山火火炬高技技术产业业开发区区组织结结构图 PAGEREF _Toc52606130 h 19 HYPERLINK l _Toc52606131 图13：金融街街开发区区单独的的开发公公司组织织结构图图 PAGEREF _Toc52606131 h 21 HYPERLINK l _Toc52606132 图14：开发区区公司负负债

13、率对对比图（%） PAGEREF _Toc52606132 h 22 HYPERLINK l _Toc52606133 图15：开发区区公司净净利润走走势对比比图（万万元） PAGEREF _Toc52606133 h 23 HYPERLINK l _Toc52606134 图16：开发区区上市公公司每股股收益走走势图（元/股） PAGEREF _Toc52606134 h 23 HYPERLINK l _Toc52606135 图17：开发区区公司毛毛利率走走势对比比图 PAGEREF _Toc52606135 h 24 HYPERLINK l _Toc52606136 图18：开发区区公司

14、220022关键盈盈利指标标相对比比率图 PAGEREF _Toc52606136 h 24 HYPERLINK l _Toc52606137 图19：开发区区作为地地区经济济增长极极的作用用图示 PAGEREF _Toc52606137 h 26 HYPERLINK l _Toc52606138 图20：19991年20002年国国家高新新开发区区企业的的技工贸贸收入情情况 PAGEREF _Toc52606138 h 27 HYPERLINK l _Toc52606139 图21：19991年20002年国国家高新新开发区区企业的的出口创创汇情况况 PAGEREF _Toc52606139

15、 h 27 HYPERLINK l _Toc52606140 图22：19991年20002年国国家高新新开发区区企业纳纳税情况况 PAGEREF _Toc52606140 h 28 HYPERLINK l _Toc52606141 图23：19992年20001年国国家高新新开发区区企业RR&D投投入情况况 PAGEREF _Toc52606141 h 28 HYPERLINK l _Toc52606142 图24：开发区区作为孵孵化器的的作用图图示 PAGEREF _Toc52606142 h 29TOC h z t 表头1,1 c 图表 HYPERLINK l _Toc52510472

16、表1：220033年以来来房地产产政策步步步趋紧紧 PAGEREF _Toc52510472 h 4 HYPERLINK l _Toc52510473 表2：中中国开发发区功能能分类 PAGEREF _Toc52510473 h 7 HYPERLINK l _Toc52510474 表3：开开发区投投入模式式分类 PAGEREF _Toc52510474 h 8 HYPERLINK l _Toc52510475 表4：开开发区收收支平衡衡情况分分类 PAGEREF _Toc52510475 h 9 HYPERLINK l _Toc52510476 表5：中中国开发发区基本本开发模模式分类类 P

17、AGEREF _Toc52510476 h 11 HYPERLINK l _Toc52510477 表6：开开发区上上市公司司基本情情况比较较 PAGEREF _Toc52510477 h 12 HYPERLINK l _Toc52510478 表7：中中国开发发区基本本开发模模式的管管理体制制 PAGEREF _Toc52510478 h 17 HYPERLINK l _Toc52510479 表8：开开发区上上市公司司综合盈盈利能力力得分表表 PAGEREF _Toc52510479 h 25 HYPERLINK l _Toc52510480 表9：影影响中国国开发区区上市公公司盈利利能力

18、与与经济效效益的相相关因素素对比 PAGEREF _Toc52510480 h 25 HYPERLINK l _Toc52510481 表10：开发区区的发展展阶段与与评价指指标 PAGEREF _Toc52510481 h 291. 我我国经济济开发区区发展现现状与政政策概况况1.1经经济开发发区发展展现状经济开发区的产生可以追溯到早期自由资本主义时代，是对当时刚刚兴起的自由贸易原则的一种实验或实践。经济开发发区的产产生可以以追溯到到早期自自由资本本主义时时代，是是对当时时刚刚兴兴起的自自由贸易易原则的的一种实实验或实实践。公公认的人人类历史史上第一一个经济济开发区区，是115744年建立立

19、于意大大利热那那亚湾的的雷格亨亨自由港港。从那那时起，自由港港、自由由贸易区区等多种种形式的的园区在在世界各各地时有有出现。园区业业的蓬勃勃发展是是20世世纪下半半叶以来来科技革革命与新新经济兴兴起的结结果，同同时也是是科技革革命与新新经济迅迅猛发展展的助推推器。如如美国的的“硅谷”、1228公路路高技术术带等3350多多个科技技园区，都相继继创办于于这一时时期并成成了信息息技术革革命的摇摇篮和引引领全球球新经济济发展的的龙头。英国也也创办了了剑桥、苏格兰兰硅谷等等园区，日本建建有筑波波、九州州硅岛等等技术城城。韩国国建有大大田等科科学园区区。新加加坡建有有裕廊工工业区、新加坡坡科学园园等。台

20、台湾则先先后创办办了新竹竹科学园园、台南南科学园园等。目目前，全全球仅以以科技为为主题的的园区就就达50000多多个。中国经济开发区的产生和发展则是与改革开放紧密联系在一起。中国经济济开发区区的产生生和发展展则是与与改革开开放紧密密联系在在一起的的。招商商局在我我国首开开园区开开发之先先河，于于19778年在在蛇口率率先独资资创办出出口工业业开发区区。尔后后国内相相继出现现了经济济特区、经济技技术开发发区、高高新技术术产业开开发区、生态园园区、保保税区、旅游度度假区、边境经经济合作作区和出出口加工工区等多多种具体体形态的的经济开开发区。除了深深圳、珠珠海、汕汕头、厦厦门和海海南个个经济特特区（

21、有有时还包包括上海海浦东新新区）外外，其他他各种经经济性特特区（通通常也包包括省级级开发区区）一般般都被统统称为开开发区。从整体体上看，这些经经济性特特区作为为经济国国际化的的主要载载体，借借助政府府给予的的优惠政政策和利利用良好好的基础础设施，不仅成成为引进进外资、先进技技术和管管理经验验的重要要基地，而且还还通过先先行一步步的实践践展示了了外向型型经济的的带动效效应，并并通过与与周边地地区的配配套协作作拉动了了区域经经济的发发展。全国目前前共有各各级各类类开发区区38337家，其中经经国务院院批准的的有2332家，占总数数的6；省级级批准的的10119家，占266.6；其他他25886家都

22、都是省级级以下开开发区。图1：我我国经济济开发区区基本构构成数据来源源：中国国开发区区网、申申银万国国证券研研究所目前我国国开发区区建设发发展迅速速，各类类开发区区规划面面积达33.6万万平方公公里，超超过了现现有城镇镇建设用用地总量量。国家家相关法法律法规规和房地地产政策策的调控控，是影影响开发发区未来来发展的的主要因因素。1.2 政策调调控：步步步趋紧紧近年来全国土地供应规模高速增长20033年上半半年，全全国购置置土地面面积1550699.388万平方方米，同同比增长长54.7%,高于商商品房施施工面积积涨幅226.88个百分分点。有有8个省省、直辖辖市购置置土地面面积同比比增长超超过了

23、1100%。全国国土地开开发面积积71443.669万平平方米，同比增增长400.0%，分别别高于商商品房施施工面积积、新开开工面积积涨幅112个百百分点和和9个百百分点。有5个个省完成成土地开开发面积积同比增增长大于于1000%。图2：历历年全国国土地开开发情况况数据来源源：中国国20002年统统计年鉴鉴、申银银万国证证券研究究所从近期数数据可以以看出，土地供供应规模模的增长长速度过过快，对对房地产产市场形形成潜在在的压力力，并成成为产生生房地产产市场“过热”苗头的的主要方方面。为为了加强强房地产产市场宏宏观调控控，切实实解决土土地市场场中存在在的突出出问题，中央政政府从去去年开始始逐步采采

24、取了一一系列措措施。到到今年，调控力力度更是是步步趋趋紧。表1：220033年以来来房地产产政策步步步趋紧紧日期部门政策2月国土资源源部召开了关关于进一一步治理理整顿土土地市场场秩序的的电视电电话会议议，部署署了治理理整顿土土地市场场秩序的的有关工工作，下下发了关于进进一步治治理整顿顿土地市市场秩序序工作方方案的的通知。4月监察部国土资源源部联合召开开了经营营性土地地出让招招标拍卖卖挂牌执执法检查查电视电电话会议议，联合合下发了了关于于开展经经营性土土地使用用权招标标拍卖挂挂牌出让让情况执执法检查查工作方方案。6月133日人民银行行发布中中国人民民银行关关于进一一步加强强房地产产信贷业业务管理

25、理的通通知，进进一步落落实房地地产信贷贷政策，防范房房地产行行业和银银行业产产生泡沫沫的风险险，促进进房地产产金融健健康发展展。7月国务院发布关关于暂停停审批各各类开发发区的紧紧急通知知，关于清清理整顿顿各类开开发区加加强建设设土地管管理的通通知。7月311日国务院国务院召召开全国国进一步步治理整整顿土地地市场秩秩序电视视电话会会议，就就清理整整顿各类类开发区区用地，加强土土地管理理做出部部署。国国务院总总理温家家宝在对对会议的的重要批批示中指指出，实实行最严严格的土土地管理理制度。曾培炎炎指出要要集中解解决开发发区违法法违规占占地问题题。对新新设立和和扩建的的各级开开发区一一律暂停停审批，国

26、家级级开发区区确需扩扩建的，须报国国务院审审批。8月1日日国土资源源部实施协协议出让让国有土土地使用用权规定定，进进一步规规范土地地市场秩秩序，优优化土地地资源配配置，保保证土地地使用权权交易的的公开、公平、公正，防止暗暗箱操作作。8月311日国务院发布关关于促进进房地产产市场持持续健康康发展的的通知，再次次确认了了房地产产在国民民经济中中的支柱柱产业地地位，表表明未来来政策的的主基调调将是“鼓励支支持，规规范发展展”。9月1日日国务院实施物物业管理理条例，规范范物业管管理活动动，维护护业主和和物业管管理企业业的合法法权益，改善人人民群众众的生活活和工作作环境。资料来源源：申银银万国证证券研究

27、究所贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放贷款限制高档住宅开发贷款提高高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上住房的贷款利率购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付比例影响需求：降低住宅市场的投资/投机需求政策要点政策作用点增加开发商财务费用政策影响作用于开发商实行最严格的土地管理制度停止审批新设和扩建开发区降低了置业投资者的自有资金利润率作用于投资者减少了园区类公司获得新土地储备的可能性提高土地的价格降低土地批租业务的持续盈利能力作用于土地市场影响供给：减少高档住宅的供应图3：政政策要点点分析资料来源源：申银银万国证证券研究究所我

28、们认为为，这一一系列政政策从土土地、资资金、市市场等各各方面，对整个个房地产产产业进进行了调调控和规规范，其其目的在在于对房房地产市市场进行行结构性性调整和和优化，以促进进整个市市场的健健康持续续发展。特别是是国务院院发出的的关于于促进房房地产市市场持续续健康发发展的通通知，从正面面肯定了了房地产产行业在在当前经经济发展展中的重重要作用用，确认认了房地地产在国国民经济济中的支支柱性产产业地位位同时，为房地地产行业业的持续续健康发发展营造造了良好好的政策策环境。同时，市场的的规范也也意味着着房地产产开发商商的开发发成本的的提高，无疑将将加速房房地产公公司优胜胜劣汰的的过程。有品牌牌、实力力,管理

29、理能力较较强的公公司将获获得较大大发展空空间，并并获得更更多的政政策支持持；而实实力不强强、信用用资质较较低、历历史包袱袱沉重、负债率率较高的的房地产产开发商商将被逐逐渐淘汰汰出局。新政策策的实施施，将使使整个房房地产行行业面临临重新洗洗牌的境境遇。停止审批新设和扩建开发区在某种程度上减少了园区类公司之间的恶性竞争。1.3 政策对对开发区区公司的的影响清理开发发区建设设用地，整顿土土地市场场秩序，从长远远来看，对房地地产市场场的持续续健康发发展具有有积极作作用，但但同时会会对当前前的房地地产市场场运行构构成一定定的利空空。其影影响主要要表现在在以下方方面：国家政策重点扶持的开发区受政策影响很小

30、首先，我我们认为为，清理理整顿土土地市场场，依法法查处超超规模供供地、违违法违规规供应土土地，限限制土地地供应总总量，有有利于防防止竞相相压低地地价引起起恶性竞竞争，对对抑制部部分地区区出现的的“房地产产过热”苗头起起到一定定的积极极作用。新政策策的实施施，将进进一步落落实和规规范土地地招投标标政策，导致协协议出让让土地的的减少，杜绝违违规批地地和用地地，从而而使土地地的价格格在整体体上有所所提高。但考虑虑到未来来土地炒炒卖现象象的减少少，以及及政府调调控力度度的加大大，我们们认为土土地不会会大幅升升值。因因此，开开发区公公司现有有的土地地储备只只能带来来有限的的升值收收益。其次，由由于新设设

31、立的开开发区原原则上不不再审批批，制止止了相当当一段时时间以来来各地开开发区建建设蜂拥拥而上的的局面，在杜绝绝社会资资源重复复投入、浪费的的同时，也给现现有的优优质开发发区创造造了一个个更宽松松的发展展环境。依法查查处土地地市场的的违法违违规行为为，对于于扶持有有实力的的房地产产开发企企业，淘淘汰实力力弱小、信誉差差，依靠靠炒买、炒卖土土地的企企业有一一定的作作用。由由于进入入门槛的的提高和和竞争者者的减少少，一些些园区开开发上市市公司，特别是是国家政政策重点点扶持的的开发区区，凭借借自身资资源优势势和政策策优惠，有可能能获得更更好的发发展机遇遇。加强土地管理将使业务单一的园区类公司的缺乏持续

32、发展能力最后，我我们也应应该认识识到，由由于开发发区的扩扩建也暂暂停审批批，现有有园区开开发公司司将面临临土地储储备来源源枯竭的的威胁。在没找找到其他他变通方方法以前前，现有有土地储储备较少少的园区区开发公公司面临临长期发发展的限限制。因因此，业业务单一一、过于于依赖土土地批租租的园区区类公司司缺乏持持续发展展能力。特别是是一些在在开发区区违规取取得建设设土地、并已有有一定投投入的房房地产开开发企业业，可能能会因政政策调整整，开发发项目无无法继续续运作，造成一一定的损损失。2. 我我国经济济开发区区开发模模式经济开发发区的类类型很多多，根据据开发区区客户的的性质不不同可基基本分为为三大类。1科

33、学学园区（Sciiencce pparkk）：它主要要是以研研发为主主，入驻驻的客户户主要是是研发机机构、技技术性公公司、科科技创业业企业、企业孵孵化器等等。如美美国的北北卡三角角科技园园、法国国尼斯的的索非亚亚科技园园、新加加坡科技技园就是是典型的的科学园园区，我我国的一一些大学学科技园园，如清清华科技技园也属属于这种种类型。2工业业园区（Inddusttriaal pparkk）：它主要要以工业业企业为为主，如如新加坡坡的裕廊廊工业园园区、我我国早期期的经济济技术开开发区、出口加加工区等等都属于于这种类类型。3混合合型园区区：它综综合了前前两类园园区的特特点。目目前，我我国的大大多数开开发

34、区都都是混合合型的，也就是是既有科科学园区区的性质质，又有有工业园园区的内内容，有有些园区区在制造造业方面面的竞争争力较强强、份量量也较重重；有些些园区在在研发、技术创创新方面面的竞争争力较强强，更偏偏重于科科学园区区。如果将我我国开发发区按基基本功能能来分，则可分分为8大大类（参参见表22）。表2：中中国开发发区功能能分类开发区分分类国务院批批准的数数量基本功能能及发展展目标相关开发发区上市市公司经济技术术开发区区54个在开放城城市划定定的一块块区域，集中力力量建设设完善的的基础设设施，创创建符合合国际水水准的投投资环境境。通过过吸收利利用外资资，形成成以高新新技术产产业为主主的现代代工业结

35、结构，成成为所在在城市及及周围地地区发展展对外经经济贸易易的重点点区域。陆 家嘴（60006663）浦浦东金桥桥（60006339）长长春经开开（60002115）南南京高科科（60000664）高新技术术产业开开发区53个以智力密密集和开开放环境境条件为为依托，主要依依靠国内内的科技技和经济济实力，充分吸吸收和借借鉴国外外先进科科技资源源、资金金和管理理手段，通过实实施高新新技术产产业的优优惠政策策和各项项改革措措施，实实现软硬硬环境的的局部优优化，最最大限度度地把科科技成果果转化为为现实生生产力而而建立起起来的集集中区域域。张江高科科（60008995）苏苏州高新新（60007336）中中

36、炬高新新（60008772）东东湖高新新（60001333）保税区15个经国务院院批准的的开展国国际贸易易和保税税业务的的区域，类似于于国际自自由贸易易区，区区内允许许外商投投资经营营国际贸贸易，发发展保税税仓储、加工出出口等业业务。外 高 桥（66006648）出口加工工区15个为促进加加工贸易易发展，规范加加工贸易易管理，将加工工贸易从从分散型型向相对对集中型型管理转转变，给给企业提提供更宽宽松的经经营环境境，鼓励励扩大外外贸出口口。为有有利于运运作，一一般设在在已建成成的开发发区内。边境经济济合作区区14个中国沿边边开放城城市发展展边境贸贸易和加加工出口口的区域域，发展展我国与与周边国国

37、家（地地区）的的经济贸贸易和睦睦邻友好好关系、繁荣少少数民族族地区经经济。旅游度假假区11个为进一步步扩大对对外开放放，开发发利用我我国丰富富的旅游游资源，促进我我国旅游游业由观观光型向向观光度度假型转转变，加加快旅游游事业发发展。台商投资资区4个（全全部在福福建省）随着海峡峡两岸交交往不断断扩大，福建率率先成为为台商到到祖国大大陆投资资地热点点。其他66个城市基础础设施开开发其配配套服务务、城市市供水、交通、能源、工业、房地产产项目开开发。金 融 街（00004402）资料来源源：中国国开发区区网，申申银万国国证券研研究所2.1 经济开开发区的的基本商商业模式式和盈利利模式经济开发发区作为为

38、一门产产业，有有其独有有的商业业和盈利利模式。商业模模式也就就是投入入产出模模型，其其成立的的基础是是从事这这一产业业能以收收入抵偿偿支出；盈利模模式也就就是成本本效益模模型，其其建立的的条件则则是上述述抵偿之之后能有有剩余。1开发发区投入入模式：其模式式主要有有四类：表3：开开发区投投入模式式分类类型资本来源源代表开发发区及公公司政府独资资由政府投投资组建建国有独独资公司司来负责责园区的的开发和和管理漕河泾新新兴技术术开发区区企业独资资企业自筹筹资金投投资开发发招商局蛇蛇口工业业区合资包括政企企合资、内企合合资、中中外合资资等深圳南油油开发区区天安数码码城上市公司司政府投资资、上市市融资、自

39、筹资资金相结结合张江高科科（60008995）资料来源源：中国国开发区区网，申申银万国国证券研研究所土地是开发区产业价值链的起点2开发发区产出出模式：作为园园区开发发主体的的开发区区公司，其业务务涉及园园区土地地的综合合开发、园区服服务、园园区管理理等，其其主要“生产过过程”就是将将“生地”变成具具备通平平条件及及投资、经营、居住环环境的“熟地”和厂房房、写字字楼、商商铺、住住宅、酒酒店公寓寓等物业业，并由由此构成成了开发发区产业业完整的的产业价价值链。图4：开开发区产产业价值值链资料来源源：申银银万国证证券研究究所这样，开开发区公公司一方方面通过过自身的的“生产”活动来来“制造”并向市市场提

40、供供其核心心产品和和服务，另一方方面通过过招商引引资、产产业孵化化等“经营”活动来来为其产产品和服服务创造造有效需需求。而而熟地租租售收入入、物业业租售收收入和各各种配套套服务收收入就构构成了园园区发展展商的主主营收入入。3开发发区公司司收入来来源：一一般而言言，开发发区公司司的主要要收入有有两部分分：一是是土地出出让收入入及其相相关的房房地产业业务收入入。根据据国家的的政策，产业用用地可协协议出让让，经营营性用地地须挂牌牌拍卖出出让。二二是财政政收入，各园区区的情况况有所不不同，有有的园区区地方收收入全留留，有的的不留。除了上上述收入入外，有有的园区区开发公公司还有有房产开开发收入入及其他他

41、服务、投资收收入。对对于开发发区上市市公司来来说，不不存在财财政收入入，但由由于其业业务范围围大都向向产业价价值链下下游延伸伸，而且且进行多多元化投投资，因因此收入入来源呈呈现多样样化。4开发发区公司司的支出出成本：主要为为两部分分：一是是土地开开发支出出，一般般包括土土地的征征用、拆拆迁、配配套、相相关房产产开发的的建筑成成本、营营运费用用和财务务费用。二是公公司的运运营费用用，主要要是管理理费用、市政维维护和其其他财政政支出。开发区公司的盈利即主要来自于其区域内房地产业务收入与成本的差额5开发发区公司司的经济效效益：开开发区公公司的盈盈利即主主要来自自于其区区域内房房地产业业务收入入与成本

42、本的差额额。随着着园区土土地资源源的逐步步耗尽，为实现现可持续续发展，开发区区公司必必须一方方面对既既有土地地实行集集约化开开发和经经营；另另一方面面寻求新新的土地地资源，如扩大大园区范范围或走走出去圈圈地；再再就是利利用土地地开发所所完成的的“原始资资本积累累”去从事事投资业业或其他他实业，从而实实现“产业转转型”。目前，我我国开发发区的收收支平衡衡情况基基本有以以下几类类：表4：开开发区收收支平衡衡情况分分类收支现状当前平衡衡累计收入入累计计支出极少情况况累计收入入累计计支出目前大多多数情况况，需通通过融资资解决现现金流未来平衡衡累计收入入累计计支出未来的收收益可平平衡支出出累计收入入累计

43、计支出未来（一一定期限限）的收收益无法法平衡支支出资料来源源：中国国开发区区网，申申银万国国证券研研究所通常情况况是在一一定期限限实现平平衡。这这一期限限取决于于开发区区的融资资能力，或者说说金融市市场、资资本市场场对某开开发区信信用的看看法。现现阶段银银行对某某一组团团土地开开发的贷贷款期限限一般在在10年年以内，这可能能就是期期限的上上限。随着各开开发区竞竞争的白白热化，纷纷采采用降低低土地价价格等办办法吸引引投资者者，其财财务平衡衡的最常常见的方方式是通通过负债债使产业业用地以以低于成成本的价价格出让让，引入入企业带带来税收收和消费费人群；用综合合用地（一般高高于成本本）的出出让收入入和

44、未来来的税收收来平衡衡。一般情况况下，远远离市中中心的工工业园区区，较多多地依靠靠未来税税收来平平衡；而而离市中中心较近近的开发发区，尤尤其是科科技园区区，具有有较好的的利用住住宅、商商贸用地地来平衡衡的条件件。城市市化不仅仅能带来来土地开开发的收收益，还还会与工工业、科科技等功功能良性性互动，促进产产业的发发展。随着开发发模式的的多样化化，开发发区在开开发过程程中的融融资和损损益往往往不是由由一个主主体承担担，即有有融资主主体和损损益主体体。根据据损益主主体的不不同，可可以把开开发模式式分为以以政府为为损益主主体的开开发模式式和以企企业为损损益主体体的开发发模式。2.2以以政府为为损益主主体

45、的开开发模式式政府为损益主体的开发模式中，政府作为土地开发的主体，并承担最终的损益。在以政府府为损益益主体的的开发模模式中，政府作作为土地地开发的的主体，并承担担最终的的损益。政府的的收入为为土地出出让收入入，支出出为征地地、拆迁迁配套和和财务费费用。但但由于土土地开发发的加速速，政府府不可能能拿出足足够的财财政资金金周转投投入土地地开发，因此需需通过一一个承债债主体融融资，解解决资金金需求。目前主主要有两两种方式式：1委托托开发方方式：地方政府府委托开开发区公公司融资资、征地地、配套套，政府府出让土土地，并并将土地地出让金金支付征征地成本本、财务务费用，回购基基础设施施资产，不足的的部分逐逐

46、年用财财政收入入弥补。开发区区公司是是融资主主体，而而地方政府府是损益益主体。该方式的特特点有： 1）有利利于政府府的招商商，集责责权利为为一体，土地让让利和损损益由政政府承担担，而政政府可通通过财税税来平衡衡。 2）有效效地解决决了开发发的融资资问题。3）有利利于企业业的市场场化运作作，而避避免政企企不分所所导致的的一系列列问题。2土地地储备中中心方式式：建立政政府全资资的土地地储备中中心，由由该中心心以未来来的土地地出让金金作为质质押，向向银行借借款，并并由该中心征征地。委托有有关公司司进行配配套后，中心心再代表政政府出让让、拍卖卖土地。过去此此类机构构的资金金主要依依靠财政政资金，现在以

47、以国家开开发银行行为首的的一批银银行愿意意为此类类机构借借款。选择哪种种方式取取决于哪哪个载体体更易于于融资。一般来来讲，土土地储备备中心的的融资比比较死板板，能否否融资，决定于于土地的的规划和和开发的的可行性性；而公公司的融融资相对对较灵活活，但需需其有较较好的信信用、资资产和获获利能力力。2.3以以企业为为损益主主体的开开发模式式企业为损益主体的开发模式中，政府委托（授权）开发公司作为土地开发的主体，并由开发公司承担最终的损益。政府委托托（授权权）开发发公司作作为土地地开发的的主体，并由开开发公司司承担最最终的损损益。开开发公司司主要有有以下几几种形式式：1政府府全资公公司：此模式式中，政

48、政府所收收的土地地出让金金全部以以支付开开发成本本的方式式转入开开发公司司。一般般公司开开发的园园区没有有财政收收入，如如开发公公司入入不敷出出，则则往往通通过财政政的专项项补贴解解决。上海的各各园区一一般采用用政府全全资的开开发公司司开发模模式，开开发公司司承担园园区的开开发和运运营，政政府为园园区提供供一些专专项的财财政支持持，如重重点招商商项目的的土地补补贴、产产业扶持持基金等等。西安高新新区在创创建初期期也采用用了以高高科集团团公司进进行土地地一级开开发的模模式，高高科集团团公司向向银行融融资并开开发土地地，以政政府的名名义出让让土地，管委会会（代表表政府）除必要要的财政政支出外外，将

49、土土地出让让金和节节余的财财政收入入都投入入高科集集团公司司用于土土地的滚滚动开发发。上海海和西安安的不同同之处在在于：上海的的政府如如浦东新新区政府府的一级级财政要要面对若若干园区区（陆家家嘴、金金桥、张张江、外外高桥等等）和非非开发区区区域，而西安安高新区区自身就就具有一一级财政政。2合资资公司：苏州工工业园区区开发有有限公司司是由新新加坡政政府牵头头的外方方财团和和中方财财团合资资组建的的，公司司主要负负责苏州州工业园园区的开发。高标准准的规划划使公司司在基础础设施上上的投入入非常大大，而周周边的园区区有政府府财力的的介入和和较灵活活的政策策，使得得苏州工工业园区区的土地地招商遇遇到了很

50、很大的挑挑战。后来调调整为中中方控股股，地方方政府也也提供了了一定的的财力支支持，使使该园区区的开发发经营步步入良性性循环。而无锡锡新加坡坡工业园园也是由由无锡高高新区和和新加坡坡合资开开发的，由于面面积较小小，涉及及的问题题较少，较好地地发挥了了新方在在管理、招商、服务方方面的优优势，运运行相对对比较顺顺利。3私营营公司：大连软软件园由由大连软软件园开开发有限限公司负负责开发发，该公公司由私私营企业业组建。该园区区至今运运营状况况良好，主要取取决于三三方面：一是独独特的行行业定位位；二是政政府的大大力支持持，大连连市政府府把软件件作为支支柱产业业，投入入了许多多资源；三是良良好的地地段使园园

51、区获得得了较好的的房地产产开发收收益，以以支撑园园区的良良性发展展。以企业为为损益主主体的模模式的特特点是： 1）开发发公司的的压力较较大，可可促使开开发效益益的提高高。2）有利利于发挥挥开发商商的招商商积极性性，提高高招商能能力（尤尤其是非非全资公公司）。3）政府府招商工工作往往往与公司司的效益益产生矛矛盾。该种模式式适合于于土地开开发有可可能有净净收益的的的园区区；或适适合于政政府的财财政收入入偏低，而须借借助开发发公司完完成一部部分非盈盈利性项项目的园园区。表5：中中国开发发区基本本开发模模式分类类开发模式式特点类型以政府为为损益主主体的开开发模式式政府作为为土地开开发的主主体，并并承担

52、最最终的损损益委托开发发土地储备备中心以企业为为损益主主体的开开发模式式政府委托托（授权权）开发发公司作作为土地地开发的的主体，并由开开发公司司承担最最终的损损益政府全资资公司合资公司司私营公司司上市公司司资料来源源：申银银万国证证券研究究所不同的开开发模式式存在不不同的特特点，不不存在最最佳，只只有更适适合。选选择那种种模式主主要考虑虑是否有有利于进进行融资资、是否否有利于于提高资资源运行行效率、是否有有利于增增强开发发区的招招商能力力。随着着外部环环境的变变化和自自身能力力的增减减，可以以适时地地调整开开发模式式，使其其更有效效。也可可以在开开发区的的不同层层次、不不同范围围采用不不同的开

53、开发模式式，以扬扬长避短短提高整整体的竞竞争力。3. 开开发区上上市公司司基本情情况3.1公公司概况况开发区上上市公司司是以企企业为损损益主体体的开发发模式中中的重要要类别，代表了了开发区区公司最最先进的的融资模模式、管管理模式式和盈利利模式，是我国国开发区区公司中中最优秀秀的群体体。根据据相关开开发区内内房地产产业务收收入占主主营业务务收入550%以以上的标标准，并并参考其其大股东东性质，目前共共有100家主要要的开发发区上市市公司（基本情情况参见见表6），但涉涉及园区区开发业业务的上上市公司司则为数数众多，如招商商局、华华侨城等等。表6：开开发区上上市公司司基本情情况比较较股票代码码股票简

54、称称总股本流通A股股市价流通市值值第一大股股东持股比例例万股万股元亿元%0004402金 融 街29,447113,889010.99015.114北京金融融街建设设集团52.8876000064南京高科科34,441515,55497.28811.332南京新港港开发总总公司46.6696001133东湖高新新27,55598,32207.6776.388红桃开集集团股份份有限公公司（法法人股）29.5586002215长春经开开35,777221,44977.68816.551长春经济济技术开开发区创创业投资资控股有有限责任任公司39.9916006639浦东金桥桥76,776212,88

55、878.74411.226上海金桥桥（集团团）有限限公司（授权经经营）49.1186006648外 高 桥74,55065,444510.5545.744上海外高高桥（集集团）有有限公司司58.4476006663陆 家 嘴186,768816,005212.11819.555上海市及及浦东新新区国资资办授权上海海陆家嘴嘴（集团团）有限限公司经经营60.0036007736苏州高新新45,774715,00936.85510.334苏州高新新区经济济发展集集团总公公司48.5596008872中炬高新新45,000624,99244.77711.889中山火炬炬集团有有限公司司14.00860

56、08895张江高科科121,567743,11476.01125.993上海张江江(集团团)有限限公司64.551平均64,669816,99538.03312.66946.337资料来源源：巨灵灵信息，申银万万国证券券研究所所3.2开开发区上上市公司司在开发发区建设设中的作作用开发区上上市公司司在开发发区建设设中的作作用主要要有：1为开开发区的的开发经经营进行行直接融融资开发区的的开发需需要大量量资金的的支持，开发区区的发展展需要实实现资本本扩张，开发区区公司通通过股份份制改制制和上市市融资等资资本运作作途径，为开发发区的发发展奠定定了良好好的基础础。2树立立开发区区的品牌牌优势融资通道品牌

57、优势提升管理能力吸引人才技术开发区上上市公司司作为在在证券市市场挂牌牌的上市市公司，能在社社会上建建立起较较高的知知名度，产生良良好的品品牌效应应。开发发区公司司凭借其其上市公公司的信信用和品品牌优势势，在招招商引资资、获取取银行贷贷款支持持方面能能降低交交易成本本，从而而获得比比较竞争争优势。3提升升开发区区整体经经营管理理能力上市公司司具有现现代企业业管理制制度，法法人治理理结构较较为完善善。通过过资本市市场的资资源配置置功能和和监督作作用，能能有效促促进开发发区上市市公司的的管理经经营能力力，从而而推动整整个开发发区经营营管理能能力的提提升。4加强强开发区区吸引人人才和技技术的能能力由于

58、开发发区上市市公司所所具有的的品牌知知名度，其所在在的开发发区在人人才吸引引、技术术引进上上也具有有较高的的比较竞竞争优势势，对开开发区的的持续发发展和产产业升级级起到了了巨大的的推动作作用。4. 开开发区及及开发区区上市公公司营运运模式4.1发发展战略略开发区公司亟待重新进行功能定位并拟定可持续发展战略开发区公公司的土土地批租租主业具具有先天天的不可可持续性性，因为为土地是是不可再再生资源源，随着着不断对对外批租租土地和和土地的的开发建建设，属属于开发发区公司司的土地地越来越越少，这这意味着着依靠土土地维持持发展将将越来越越困难。20001年以以来，除除少数公公司外，各主要要开发区区类上市市

59、公司的的土地批批租收入入占主营营业务比比重都出出现了一一定程度度的下降降。因此此，我国国开发区区上市公公司亟待待根据自自身情况况和经济济全球化化进程的的要求，重新进进行功能能定位并并拟定可可持续发发展战略略。图5：近近三年园园区类公公司土地地批租业业务收入入走势数据来源源：各公公司年报报、申银银万国证证券研究究所企业发展展的核心心问题是是寻找第第二层面面业务并并使其迅迅速发展展为第一一层面，同时为为未来发发展埋下下第三层层面业务务的种子子。图6：企企业的持持续发展展需要三三个层面面业务的的支持4.1.1前向向一体化化战略前向一体化是指企业将其活动向行业价值链的下游环节扩展纵向一体体化又称称为垂

60、直直一体化化，就是是在同一一行业中中扩大企企业竞争争的范围围。它指指的是将将企业的的活动范范围后向向扩展到到供应源源或者前前向扩展展到最终终产品的的最终用用户。由由于土地地是房地地产行业业价值链链的开端端，因此此开发区区公司的的纵向一一体化战战略都属属于前向向一体化化。前向向一体化化是指企企业将其其活动向向行业价价值链的的下游环环节扩展展。对于于开发区区公司，即指其其业务向向土地深深度开发发、自建建物业出出租、商商品房开开发销售售、物业业管理等等房地产产行业价价值链下下游活动动扩展。图7：开开发区公公司的前前向一体体化战略略资料来源源：申银银万国证证券研究究所大部分开发区上市公司都大力向行业价