CPA资源税和土地增值税

1、第七章 资源税法和土地增值税 本章中资源税法是考试中非重点税，主要命题为单选题、多选题，有时也可以与增值税结合进行计算题命题，一般分值3分左右。本章中土地增值税法是考试中的重点税，命题除单选题、多选题外，每年都有计算题命题（2014年除外），一般分值8分以内。本章新增及变化内容煤炭资源税实行从价定率计征；原油、天然气比例税率由5%-10%改为6%-10%。第一节资源税纳税义务人、税目与税率一、资源税的纳税人（一）资源税的概念和作用1、资源税是对在中华人民共和国领域及管辖海域从事应税矿产品开采和生产盐的单位和个人课征的一种税。2、资源税的作用：调节级差收入，促进企业之间开展平等竞争；促进对自然资

2、源的合理开发利用；筹集财政资金。（二）资源税的纳税人资源税的纳税义务人是指在中华人民共和国领域及管辖海域开采应税资源的矿产品或者生产盐的单位和个人。【解析1】资源税是对在中国境内生产或开采应税资源的单位或个人征收，而对进口应税资源产品的单位或个人不征资源税。【解析2】资源税是对开采或生产应税资源进行销售或自用的单位和个人，在出厂销售或移作自用时一次性征收，属于价内税。【解析3】资源税纳税义务人不仅包括符合规定的中国企业和个人，还包括外商投资企业和外国企业。【解析4】能否成为资源税的纳税人要受企业开采地点、组织形式和开采品目限制。【解析5】资源税进口不征、出口不退。【解析6】自2011-11-1

3、起，开采陆上和海洋的油气资源的中外合作油气田、开采海洋油气资源的自营油气田，不再缴纳矿区使用费，依法缴纳资源税。（三）资源税的扣缴义务人收购未税矿产品的单位为资源税的扣缴义务人，包括：独立矿山、联合企业、其他收购未税矿产品的单位（包括收购未税矿产品的个体户）。中外合作油气田的资源税由作业者负责代扣。【例题多选题】下列各项中，属于资源税纳税义务人的有（）。A.进口盐的外贸企业 B.开采原煤的私营企业 C.生产盐的外商投资企业 D.中外合作开采石油的企业正确答案BCD答案解析资源税对进口应税资源不征税、对出口应税资源不退税。二、税目和税率（一）税目（征税范围）：目前只有7大类1.原油。是指开采的天

4、然原油，不包括人造石油。2.天然气。是指专门开采或与原油同时开采的天然气，地面抽采煤层气暂不征税。3.煤炭。包括原煤和以未税原煤加工的洗选煤。4.其他非金属矿原矿。是指除上列产品和井矿盐以外的非金属矿原矿。5.黑色金属矿原矿。6.有色金属矿原矿。7.盐。包括固体盐、液体盐（卤水）。固体盐，包括海盐、湖盐原盐和井矿盐。【注意】a.纳税人在开采主矿产品的过程中伴采的其他应税矿产品，凡未单独规定适用税额的，一律按主矿产品或视同主矿产品税目征收资源税。b.未列举名称的其他非金属矿原矿和其他有色金属矿原矿，由省、自治区、直辖市人民政府决定征收或暂缓征收资源税，并报财政部和国家税务总局备案。【例多选】下列

5、各项中，应征资源税的有（）。A.开采的大理石B.进口的原油C.开采的煤矿瓦斯 D.生产用于出口的卤水正确答案AD答案解析资源税进口不征、出口不退；开采的煤矿瓦斯暂不征收资源税。（二）税率1、比例税率和定额税率相结合。（二）扣缴义务人收购未税矿产品的税额确定1.独立矿山、联合企业收购未税矿产品的单位，按照本单位应税产品税额标准，依据收购的数量代扣代缴资源税。2.其他收购单位收购的未税矿产品，按税务机关核定的应税产品税额、税率标准，依据收购的数量代扣代缴资源税。3.新增：开采海洋或陆上油气资源的中外合作油气田，按实物量计算缴纳资源税，以开采量扣除作业用量、消耗量之后的产量为课税数量，由作业者代扣资

6、源税。【考题单选题】（2012年）2012年2月，某采选矿联合企业到异地收购未税镍矿石。在计算代扣代缴资源税时，该矿石适用的税率是（）。A. 税务机关核定的单位税额 B. 镍矿石收购地适用的单位税额 C. 镍矿石原产地适用的单位税额 D. 该联合企业适用的镍矿石单位税额答案D解析独立矿山、联合企业收购未税矿产品的单位，按照本单位应税产品税额、税率标准，依据收购的数量代扣代缴资源税。第二节资源税计税依据与应纳税额的计算一、从价定率征收的计税依据销售额销售额为纳税人销售应税产品（原油、天然气、煤炭）向购买方收取的全部价款和价外费用（如违约金、优质费等），但不包括收取的增值税销项税额。【提示】与应税

7、矿产品缴纳增值税的销售额一致。【新增：特殊情形】（1）纳税人开采应税产品由其关联单位对外销售,按关联单位销售额征收资源税；既有对外销售,又有将应税产品用于连续生产非应税产品或其它自用,对自用的这部分应税产品,按对外平均售价征收资源税。（2）纳税人将其开采的应税产品直接出口，按离岸价格（不含增值税）征收资源税。【题单选】（2012年）某油田2011年10月共计开采原油8000吨，当月销售原油6000吨，取得销售收入（不含增值税）18000000元，同时还向购买方收取违约金23400元，优质费5850元；支付运输费用20000元（运输发票已比对）。已知销售原油的资源税税率为5%，则该油田10月应缴

8、纳的资源税为（）。A.900000元 B.900250元 C.901000元 D.901250元正确答案D答案解析取得违约金和优质费属于价外费用，价外费用一般都是含税的，这里要换算成不含税的。应缴纳的资源税18000000+（23400+5850）（1+17%）5%901250（元）二、从量定额征收的计税依据销售数量1.基本规定：销售数量包括纳税人开采或者生产应税产品的实际销售数量和视同销售的自用数量。2.纳税人不能准确提供应税产品销售数量的，以应税产品的产量或者主管税务机关确定的折算比换算成的数量为计征资源税的销售数量。3.纳税人在资源税纳税申报时，除财政部、国家税务总局另有规定外，应当将其

9、应税和减免税项目分别计算和报送。4.金属和非金属矿产品原矿：因无法准确掌握纳税人移送使用原矿数量的，可将其精矿按选矿比折算成原矿数量，以此作为课税数量，其计算公式为：【例题单选题】纳税人开采应税矿产品销售的，其资源税的征税数量为（ ）。（2010年）A.开采数量 B.实际产量C.计划产量 D.销售数量【答】D【解析】该题考点在于资源税的计税数量，纳税人开采应税矿产品销售的，资源税的计税数量不是开采量，而是开采或生产应税资源的销售数量。【例题多选题】某铜矿2014年9月销售铜精矿4000吨（选矿比为1：5），每吨不含税售价1500元，当地铜矿石资源税每吨1.2元，应纳资源税和增值税税额为（）A.

10、资源税1.68万元B.资源税2.4万元C.增值税78万元D.增值税102万元 正确答案BD应纳资源税400051.224000（元）2.4（万元）应纳增值税1500400017%1020000（元）102（万元）5.纳税人以自产的液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税，以加工的固体盐数量为课税数量。纳税人以外购的液体盐加工成固体盐，其加工固体盐所耗用液体盐的已纳税额准予抵扣。【例题单选题】某产盐企业，5月份以外购液体盐3000吨加工成固体盐600吨，以自产液体盐5000吨加工成固体盐1000吨，当月销售固体盐1500吨，取得销售收入300万元，已知液体盐每吨单位税额5元、固体盐每吨单位税额40元，

11、该产盐企业5月份应缴纳资源税（）。A.20000元B.35000元 C.45000元 D.60000元答C解析纳税人以自产的液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税，以加工的固体盐数量为课税数量。纳税人以外购的液体盐加工成固体盐，其加工固体盐所耗用液体盐的已纳税额准予抵扣。应纳资源税1500403000545000（元）三、应纳税额的计算（一）两种计税方法：（二）新增：煤炭从价征收的资源税1.纳税人开采原煤：（1）直接对外销售的：原煤应纳税额原煤销售额适用税率销售额不含从坑口到车站、码头等的运输费用。（2）将开采的原煤自用于连续生产洗选煤的，在原煤移送使用环节不缴纳资源税；自用于其他方面的，视同销售

12、原煤，2.纳税人将其开采的原煤加工为洗选煤：（1）洗选煤对外销售：洗选煤应纳税额洗选煤销售额折算率适用税率洗选煤销售额包括洗选副产品的销售额，不包括洗选煤从洗选煤厂到车站、码头等的运输费用。（2）洗选煤自用的：视同销售洗选煤。3.纳税人同时以自采未税原煤和外购已税原煤加工洗选煤的，应当分别核算；未分别核算的，按洗选煤对外销售计算缴纳资源税。（三）新增：原油、天然气资源税计算对开采稠油、高凝油、高含硫天然气、三次采油的陆上油气田企业及低丰度油气资源，根据上年符合上述减税规定的原油、天然气销售额占其原油、天然气总销售额的比例，确定资源税综合减征率和实际征收率，计算资源税应纳税额。综合减征率（减税项

13、目销售额减征幅度6%）总销售额实际征收率6%综合减征率应纳税额总销售额实际征收率（四）资源税与增值税之间的关系应税矿产品的增值税从价计征；资源税，有从价计征、也有从量计征。两税区别：征税范围不同； 环节不同； 与价格的关系不同； 计税方法不同。【考题计算节选】（2014年）某石油企业为增值税一般纳税人，本月开采原油9000吨，其中当月销售6000吨，取得不含税销售收入2700万元，同时还向购买方收取延期付款利息3.51万元；取得运输业增值税专用发票注明的运费9万元、税额0.99万元。假定原油的资源税税率为10%，求该企业应该缴纳的增值税和资源税。【参考答案】应纳资源税税额 27003.51/（

14、117%）10%270.3（万元）应纳增值税税额 27003.51/（117%）17%459.51（万元）第三节资源税税收优惠和征收管理一、资源税的税收优惠（一）减免税项目：1.开采原油过程中用于加热、修井的原油免税。2.纳税人开采或者生产应税产品过程中，因意外事故或者自然灾害等原因遭受重大损失的，由省、自治区、直辖市人民政府酌情决定减税或者免税。3.铁矿石资源税减按80%征收。4.尾矿再利用不征收资源税。5.对地面抽采煤层气（煤矿瓦斯）暂不征收资源税。6.油气减征资源税项目：（1）油田范围内运输稠油过程中用于加热的原油、天然气，免征资源税。（2）对稠油、高凝油和高含硫天然气资源税减征40%。

15、（3）对三次采油资源税减征30%（4）对低丰度油气田资源税暂减征20%（5）对深水油气田资源税减征30%。7.煤炭减征资源税项目：（1）对衰竭期煤矿开采的煤炭，资源税减征30%（2）对充填开采置换出来的煤炭，资源税减征50%（二）出口应税产品不退（免）资源税的规定【链接1】进口应税资源产品不缴纳资源税。【链接2】此规则同城建税的规定。【考题多选题】下列各项关于资源税减免税规定的表述中，正确的有（）。A.对出口的应税产品免征资源税 B.对进口的应税产品不征收资源税C.开采原油过程中用于修井的原油免征资源税D.开采应税产品过程中因自然灾害有重大损失的可由省级政府减征资源税正确答案BCD答案解析对出

16、口的应税产品不退（免）资源税。二、资源税的征收管理（一）纳税义务发生时间 【链接】资源税的纳税期限与增值税、消费税基本相同。 1.纳税人采取分期收款结算方式的，其纳税义务发生时间为销售合同规定的收款日期的当天。 2.纳税人采取预收货款结算方式的，其纳税义务发生时间为发出应税产品的当天。 3.纳税人采取其他结算方式的，其纳税义务发生时间为收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天。 4.纳税人自产自用应税产品的纳税义务发生时间，为移送使用应税产品的当天。5.扣缴义务人代扣代缴税款的纳税义务发生时间，为支付首笔货款或首次开具支付货款凭据的的当天。【例题多选题】下列各项中，符合资源税纳税义务发生时间规定

17、的有（）。A.采取分期收款结算方式的为实际收到款项的当天 B.采取预收贷款结算方式的为发出应税产品的当天C.自产自用应税产品的为移送使用应税产品的当天D.采取其他结算方式的为收讫销售款或取得索取销售款凭据的当天正确答案BCD答案解析采取分期收款结算方式的，其纳税义务发生时间为销售合同规定的收款日期的当天。二、纳税地点开采或生产所在地主管税务机关3个地点：开采地、生产地、收购地。具体情况：1.凡是缴纳资源税的纳税人，都应当向应税产品开采或者生产地主管税务机关缴纳。2.如果纳税人应纳的资源税属于跨省开采，其下属生产单位与核算单位不在同一省、自治区、直辖市的，对其开采的矿产品一律在开采地纳税。3.扣

18、缴义务人代扣代缴的资源税，也应当向收购地主管税务机关缴纳。【例题单选题】甲县某独立矿山2014年7月份开采铜矿石原矿3万吨，当月还到乙县收购未税铜矿石原矿5万吨并运回甲县，上述矿石的80%已在当月销售。假定甲县铜矿石原矿单位税额每吨5元，则该独立矿山7月份应向甲县税务机关缴纳的资源税为（）。A.12万元 B.15万元C.32万元D.40万元正确答案A 本题考核资源税的计算。收购未税矿产品应该向收购地税务机关缴纳资源税。向甲县税务机关缴纳的资源税380%512（万元）资源税总结第四节土地增值税纳税人一、土地增值税的概念和特点1、概念：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权

19、，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。对土地征税，依据征税税基的不同，大致可以分为两类：一类是财产性质的土地税；一类是收益性质的的土地税。2、特点（一）以转让房地产的增值额为计税依据（二）征税面比较广（三）实行超率累进税率（四）实行按次征收二、纳税义务人和范围1、义务人：土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。2、土地增值税的征税范围包括（1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；（3）存量房地产的买卖。【解释】土地增值税的征税范围要从行为范围和对象范围两个方面来理解：首先，从行为范围理解土地增值税的征税范围

20、，土地增值税的征税范围必须具有“国有”、“转让”两个关键特征。上述内容的具体化经常在考试中出现，具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面。 下面将经常出现的房地产若干具体情况的征免问题汇总归纳如下： 【案例】：1）政府部门A根据有关规定将一国有土地出让给B企业，收取地价款1000万元， 2） B企业取得有关土地使用权证书后，将其在土地上建造的一栋房屋转让给C个人，取得收入100万元， 3） C于两年后将该房屋赠送给孙子， 4） B又将13出租给D企业5年，年租金50万 （5）另外B从E村委会取得该村土地30亩使用权，支付费用500万元， 请确定谁为土地增值税纳税人，应对哪项业务纳税。分析：（1

21、）A政府部门出让土地取得的出让金不纳土地增值税（2）B企业取得有关土地使用权证书后，将其在土地上建造的一栋房屋转让给C个人，取得收入100万元，纳土地增值税。（3）B又将13出租给D企业5年，年租金50万元，不纳土地增值税（4）E转让集体所有土地，不纳土地增值税。（5）C于两年后将该房屋赠送给孙子，不纳土地增值税。【特别提示】房地产投资土地增值税的征免规则归纳：征免房地产投资情形投资应征收土地增值税房地产企业 房地产企业房地产企业 非房地产企业非房地产企业 房地产企业投资暂免土地增值税非房地产企业 非房地产企业 其次，从对象范围来理解土地增值税的征税范围，不仅仅包括转让土地使用权，也包括连同土

22、地使用权一并转让的地上建筑物和土地附着物。“地上建筑物”包括地上地下的各种附属设施。“附着物”是指附着于土地上的不能移动或一经移动即遭损坏的物品。【考题单选题】（2014年）下列情形中，应当计算缴纳土地增值税的是（）。A.工业企业向房地产开发企业转让国有土地使用权 B.房产所有人通过希望工程基金会将房屋产权赠与西部教育事业 C.甲企业出资金、乙企业出土地，双方合作建房，建成后按比例分房自用 D.房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入答案A 解析选项B，房产所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不属于土地增值税的

23、征税范围，不缴纳土地增值税；选项C，合作建房后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；选项D，房地产开发公司代客户进行房地产的开发，不属于土地增值税的征税范围三、税率土地增值税采用四级超率累进税率。这是我国唯一一个采用超率累进税率的税种。【建议】记忆土地增值税的税率表级数增值额与扣除项目金额的比率税率速算扣除系数1不超过50%的部分3002超过50%至100%的部分4053超过100%至200%的部分50154超过200%的部分6035第六节 应税收入的确定一、应税收入的确定纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。货币收入：现金、银行存款、信用票据、有价证券实物

24、收入：材料、不动产等，需评估价值其他收入：无形资产等，需评估价值二、扣除项目的确定（一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）P181包括地价款和取得使用权时按国家规定缴纳的费用。（二）房地产开发成本（适用新建房转让）包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。【例题多选题】下列项目中，属于房地产开发成本的有（ ）。A.土地出让金 B.耕地占用税 C.公共配套设施费 D.借款利息费用【答案】BC（三）房地产开发费用（适用新建房转让）1.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：最多允许扣除的房地产开

25、发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%以内2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（也包含全部使用自有资金的无借款的情况）最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%以内3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法（P182新增）。也就是说，房地产开发企业多渠道借款，部分借款能取得金融机构借款利息证明，但是部分其他借款不能取得金融机构借款证明，只能使用上述1或2的公式计算开发费用，不能把不同借款分开来分别运用公式计算可扣除的开发费用

26、。【案例】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额10000万元；房地产开发成本60000万元；向金融机构借入资金利息支出4000万元（能提供银行贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为1000万元；开发中还使用其他借入资金2000万元，（不能提供银行贷款证明）。该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为5%。请问该企业允许扣除的房地产开发费用。该企业允许扣除的房地产开发费用=（4000-1000）+（10000+60000）5%=6500（万元）。（四）与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。对于个人购入房地产再转让的

27、，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。计算土地增值额时可扣除税金的具体规定：见下表企业状况可扣除税金详细说明房地产开发企业（1）营业税（2）城建税和教育费附加（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%（2）由于印花税（0.5）包含在管理费用中，故不能在此单独扣除非房地产开发企业（1）营业税（2）印花税（3）城建税和教育费附加（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%；销售或转让其购置的房地产时，计算营业税的营业额为转让收入减除购置后受

28、让原价后的余额；营业税税率为5%（2）印花税税率为0.5（产权转移书据）【例题单选题】房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时,允许单独扣除的税金是（ ）。（2005年）A.营业税，印花税B.房产税,城市维护建设税C.营业税,城市维护建设税D.印花税,城市维护建设税【答案】C（五）其他扣除项目（适用房地产开发企业新建房转让）从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）20%【提示】1.此项加计扣除金对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享受此项政策；2.取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。【案例】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商

29、品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。请计算应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，为10000（10%+20%）=3000（万元）。（六）旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让）税法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。1.“旧房及建筑物的评

30、估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。评估价格=重置成本价成新度折扣率纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，根据取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，

31、准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据税收征管法第35条的规定，实行核定征收。【例题单选题】2011年3月，某企业转让一处2007年7月购置的办公用房，转让时不能取得评估价格，原购房发票注明购房款300万元，购入时缴纳契税9万元，转让时缴纳营业税、城建税、教育费附加合计5.5万元，缴纳印花税0.2万元，上述金额和凭证均经过主管税务机关的确认，则该房产计算土地增值税时可扣除的金额是（ ）万元。A.314.7 B.359.7 C.374.7 D.376.5【答案】C【解析】该房产计算土地增

32、值税时可扣除的金额=300（1+5%4）+9+5.5+0.2=374.7（万元）。2.对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。【例题单选题】转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有（ ）。（2009年原制度）A.旧房产的评估价格B.支付评估机构的费用C.建造旧房产的重置成本D.转让环节缴纳的各种税费【答案】ABD难点归纳1：从不同转让标的看扣除项目的差异。新建房地产转让时可扣除：1.取得土地使用权所支付的金额；2.房地产开发成本；3.房地产开发费用；4.与转让房地产有关的税金；5.其他扣除项目（从事房地产开发的）。存量房

33、地产转让时可扣除：1.取得土地使用权所支付的金额；4.与转让房地产有关的税金；6.旧房及建筑物的评估价格。【例题多选题】以下项目中，转让新建房地产和转让旧房产计算其土地增值税增值额均能扣除的项目有（ ）。A.取得土地使用权所支付的金额 B.房地产开发成本C.与转让房地产有关的税金 D.旧房及建筑物的评估价格【答案】AC【难点归纳2】从不同转让主体的不同转让行为看扣除项目的差异。归纳图表（见下页）：企业情况转让房地产情况可扣除项目房地产开发企业转让新建房1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金营业税；城建税和教育费附加5.财政部规定的其他扣除项

34、目（加计扣除）从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）20%非房地产开发企业转让新建房1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金营业税；印花税；城建税和教育费附加各类企业转让存量房1.取得土地使用权所支付的金额2.房屋及建筑物的评估价格评估价格重置成本价成新度折扣率不能取得评估价格的，按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5计算扣除（新增） 3.转让环节缴纳的税金营业税；印花税；城建税和教育费附加；购房时缴纳的契税（按发票每年加计5%的纳税人适用）各类企业单纯转让未经开发的土地1.取得土地使用权

35、所支付的金额2.转让环节缴纳的税金第七节 应纳税额的计算一、增值额的确定（一）通过收入减除扣除项目求得（二）关于评估价格的使用纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（1）隐瞒、虚报房地产的成交价格的；（2）提供的扣除项目不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。【解释】1.房地产评估价格是由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。不是由税务机关进行评估。2.税务机关可根据评估价格确定房地产转让收入。3.税务机关可根据评估价格确定扣除项目金额。【提示】评估价有评估找收入和评估成本之分。【例题单选题】按照土地增值税有关规定，

36、纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照（ ）。（2001年）A.税务部门估定的价格扣除B.税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除C.房地产评估价格扣除D.房地产原值减除30%后的余值扣除【答案】C二、应纳税额的计算方法（一）计算土地增值税的步骤和公式第一步，计算收入总额第二步，计算扣除项目金额第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额第四步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定适用税率的档次和速算扣除系数第五步，套用公式计算税额。公式为：应纳税额=增值额税率-扣除项目金额速算扣除系数【例题计算题】某房地产开发公司与某单位于199

37、7年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率5%，城建税税率为营业税税额的7%,教育费附加征收率为营业税税额的3%，印花税税率为0.5）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明）。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。（1997年）【解析】这是一个传统的土地增值税的计算题，考核传统的

38、计算步骤和各项目的基本扣除规定。（1）确定转让房地产的收入：转让收入为15000万元。（2）确定转让房地产的扣除项目金额：取得土地使用权所支付的金额为3000万元房地产开发成本为4000万元房地产开发费用为：（3000+4000）10%=700（万元）与转让房地产有关的税金为:150005%+150005%（7%+3%）=825（万元）从事房地产开发的加计扣除为：（3000+4000）20%=1400（万元）转让房地产的扣除项目金额为：3000+4000+700+825+1400=9925（万元）（3）计算转让房地产的增值额:15000-9925=5075（万元）（4）计算增值额与扣除项目金额

39、的比率:5075992551.13%（5）计算应纳土地增值税税额：第一种计算方法：应纳土地增值税税额=992550%30%+（5075-992550%）40%=1533.75（万元）第二种计算方法：应纳土地增值税=507540%-99255%=1533.75（万元）。【例题计算题】李某系某市居民，于2005年2月以50万元购得一临街商铺，同时支付相关税费1万元，购置后一直对外出租。2008年5月，将临街商铺改租为卖，以80万元转让给他人，经相关评估机构评定，房屋的重置成本价为70万元，成新度折扣率为80。 要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。（2009年原制度） （

40、1）李某转让商铺应缴纳的营业税、城建税、教育费附加。 （2）李某转让商铺应缴纳的印花税。 （3）李某转让商铺应缴纳的土地增值税。 【答案及解析】（1）营业税、城建税和教育费附加（80-50）5%（17%3%）1.65（万元） （2）印花税800.05%0.04（万元） （3）可扣除项目7080%1.650.0457.69（万元） 增值额80-57.6922.31（万元） 增值率22.31/57.6938.67%50%土地增值税22.3130%6.69（万元） 【例单选】2014年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入14000万元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本

41、合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为最高比例；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）万元。A.2256.5 B.2445.5 C.3070.5D.3080.5答案B解析（1）计算扣除金额4800480010%770480020%7010（万元）；（2）计算土地增值额1400070106990（万元）；（3）计算增值率69907010100%99.71%，适用税率为第二档，税率40%、速算扣除系数5%；（4）应纳土地增值税699040%70105%2445.5（万

42、元）。【例题计算题】某房地产开发公司于2009年1月受让一宗土地使用权，根据转让合同支付转让方地价款6000万元，当月办好土地使用权权属证书。2009年2月至2010年3月中旬该房地产开发公司将受让土地70（其余30尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800万元；发生的利息费用为300万元，不高于同期银行贷款利率且能够合理分摊并能提供金融机构的证明。3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20转为公司的固定资产并用于对外出租，其余部分对外销售。2010年4月6月该公司取得租金收入共计60万元，销售部分全部售完，共计取得销售收入1

43、4000万元。该公司在写字楼开发和销售过程中，共计发生管理费用800万元、销售费用400万元。（说明：该公司适用的城市维护建设税税率为7：教育费附加征收率为3；契税税率为3；其他开发费用扣除比例为5。） （2010年）要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。（1）计算该房地产开发公司2010年46月共计应缴纳的营业税。（2）计算该房地产开发公司2010年46月共计应缴纳的城建税和教育费附加。（3）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的土地成本。（4）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发成本。（5）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发费用。（6）

44、计算该房地产开发公司销售写字楼土地增值税的增值额。（7）计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税。 【答案及解析】（1）该房地产开发公司2010年46月应缴纳的营业税=605+140005=3+700=703（万元）（2）该房地产开发公司2010年46月应缴纳的城建税和教育费附加=3（7+3）+700（7+3）=0.3+70=70.3（万元）（3）该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的土地成本：应缴纳的契税=60003=180（万元）应扣除的土地成本=（6000+180）70（1-20%）=3460.8（万元）（4）该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发成本=5800（1-20%）

45、=4640（万元）（5）该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发费用：300（1-20%）+（3460.8+4640）5=240+405.04=645.04（万元）（6）该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税的增值额=14000-700+70+3460.8+4640+645.04+（3460.8+4640）20=14000-11136=2864（万元）（7）计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税增值率=2864/11136100=25.72销售写字楼应缴纳的土地增值税=286430=859.2（万元）。三、房地产开发企业土地增值税清算要点主要规定清算单位（1）土地增值税以国家有

46、关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算（2）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额清算条件纳税人应进行土地增值税的清算的三种情况（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的（3）直接转让土地使用权的主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的四种情况（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值

47、税清算手续的（4）省税务机关规定的其他情况非直接销售和自用房地产的收入确定将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东、偿债、换取非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移的情况下不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用扣除项目规定可据实扣除的项目（1）开发建造的与清算项目配

48、套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用（2）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本（3）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额

49、予以扣除（4）房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除（5）房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费（6）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费可核定扣除项目前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的不可扣除的项目（1）扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除（2）房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除（3）竣工后，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除（4）房地产