房地产运营知识100问

1、房地产运营基本问题房地产知识（一） 房地产知知识一、土地及及综合类类1、土地地用途包包括哪些些种类？ 答：土地地分为农农用地、建设用用地和未未利用地地。农用地是是指直接接用于农农业生产产的土地地，包括括耕地、林地、草地、农田水水利用地地、养殖殖水面等等；建设设用地是是指建造造建筑物物、构筑筑物的土土地，包包括城乡乡住宅和和公共设设施用地地、工矿矿用地、交通水水利设施施用地、旅游用用地、军军事设施施用地等等；未利利用地是是指农用用地和建建设用地地以外的的土地。 2、 如如何了解解土地来来源及性性质？答：对已已办理房房地产登登记的，可以从从房地地产证中了解解；对未未办理房房地产登登记手续续的，可可

2、以从土土地使用用权出让让合同书书中了解解。3、 什什么是集集体土地地？ 答：集体体土地是是指农村村集体所所有的土土地。4、 有有哪些用用地属于于集体土土地？答：根据据中华华人民共共和国土土地管理理法第第八条的的规定：农村和和城市郊郊区的土土地，除除由法律律规定属属于国家家所有的的以外，属于农农民集体体所有；宅基地地和自留留地、自自留山，属于农农民集体体所有。5、 对对集体土土地使用用权有哪哪些规定定？ 答：根据据中华华人民共共和国土土地管理理法的的规定，农民集集体所有有的土地地的使用用权不得得出让、转让或或者出租租用于非非农业建建设；但但是，符符合土地地利用总总体规划划并依法法取得建建设用地地

3、的企业业，因破破产、兼兼并等情情形致使使土地使使用权依依法发生生转移的的除外。根据郑郑州市土土地使用用权出让让条例的规定定，集体体所有的的土地，经依法法征用转转为国有有土地后后，方能能依该条条例出让让其使用用权。郑州市市土地征征用与收收回条例例还规规定，违违反该条条例的规规定，擅擅自与农农村集体体经济组组织或其其成员签签订有关关征用土土地协议议的，其其征用土土地协议议无效；在非法法取得的的集体所所有的土土地上进进行开发发建设的的，以非非法转让让土地论论处。6、 什什么是行行政划拨拨用地？ 答：土地地使用权权划拨，是指县县级以上上人民政政府依法法批准，在土地地使用者者缴纳补补偿、安安置等费费用后

4、将将该幅土土地交付付其使用用，或者者将土地地使用权权无偿交交付给土土地使用用者使用用的行为为。特区内，从特区区成立至至19888年11月3日日期间，由政府府无偿划划拨的并并办理了了征地手手续的土土地可认认定为行行政划拨拨用地；特区外外，土地地使用者者通过除除出让土土地使用用权以外外的其他他方式依依法取得得的国有有土地，均可认认定为行行政划拨拨用地。7、 什什么是合合作建房房？ 答：合作作建房是是指以一一方提供供土地使使用权，另一方方或多方方提供资资金合作作开发房房地产的的房地产产开发形形式。8、对合合作建房房有哪些些规定？ 答：对一一方提供供土地使使用权，另一方方或多方方提供资资金合作作开发房

5、房地产，并以产产权分成成的合作作建房视视为房地地产转让让。在220011年8月月6日后后，房地地产管理理部门不不再审批批合作建建房。对对已交清清地价款款的出地地方，出出地方直直接进入入土地交交易市场场，通过过挂牌交交易、招招标、拍拍卖等方方式寻找找合作方方；对已已取得行行政划拨拨用地、历史用用地、协协议用地地土地使使用权的的单位需需寻找合合作方的的，须经经过规划划国土部部门对规规划、用用地等问问题进行行审核，并补交交市场地地价后，再进入入土地交交易市场场以挂牌牌交易、招标、拍卖等等方式寻寻找合作作方。根据郑郑州市土土地交易易市场管管理规定定和“深府20001994号”文的有有关规定定，原农农村

6、征地地时返还还的工商商发展用用地进入入市场的的，按建建筑面积积收取市市场地价价的100%，可可以合作作建房。9、什么么是土地地使用权权出让？ 答：土地地使用权权出让，是指郑郑州市人人民政府府以拍卖卖、招标标、协议议的方式式，将国国有土地地使用权权在一定定年限内内让与土土地使用用者使用用，土地地使用者者向市政政府支付付土地使使用权出出让金的的行为。10、各各类用途途的土地地使用权权出让最最高年限限是多少少？ 答：根据据郑州州市土地地使用权权出让条条例第第十四条条的规定定，土地地使用权权出让最最高年限限按下列列用途确确定：(一)居居住用地地七十年年；(二二)工业业用地五五十年；(三)教育、科技、文

7、化、卫生、体育用用地五十十年； (四)商业、旅游、娱乐用用地四十十年；(五)综综合或者者其他用用地五十十年。另另外，加加油站、加气站站用地为为二十年年。11、通通过出让让方式取取得土地地使用权权后，是是否就可可以处分分该宗土土地？答：根据据郑州州市土地地使用权权出让条条例第第十五条条的规定定，土地地使用权权出让合合同签订订后，土土地使用用者未取取得该宗宗土地使使用权的的房地地产证前，可可以占有有和使用用该宗土土地，但但不得处处分。12、土土地使用用权出让让合同包包括哪些些内容？ 答：根据据郑州州市土地地使用权权出让条条例第第十七条条的规定定，出让让合同应应具备以以下主要要条款：(一)双方当当事

8、人的的姓名或或者名称称、地址址；(二二)出让让土地使使用权的的宗地号号、面积积；(三三)土地地使用年年期及起起止时间间；(四四)土地地使用权权出让金金的数额额、币种种、交付付方式及及时间；(五)交付土土地的时时间；(六)规规划、市市政设计计要点；(七)项目竣竣工提交交验收时时间；(八)市市政设施施配套建建设义务务；(九九)使用用相邻土土地和道道路的限限制；(十)建建设附属属、附加加设施的的项目及及义务；(十一一)违约约责任；(十二二)当事事人认为为必要的的其他条条款。 出让合合同应附附上宗地地图，作作为出让让合同的的组成部部分。13、土土地使用用权出让让合同规规定的用用途或条条件是否否可以变变

9、更？答：一般般情况下下，土地地使用者者应按土土地使用用权出让让合同规规定的用用途、期期限和条条件开发发、利用用土地。对确需改改变出让让合同规规定的土土地用途途或条件件的，应应征得土土地管理理部门的的同意。土地管管理部门门应与土土地使用用者以书书面形式式变更出出让合同同，重新新调整土土地使用用权出让让金标准准，并按按有关规规定办理理变更登登记。14、土土地使用用权的出出让方式式有哪些些？ 答：土地地使用权权出让包包括招标标、拍卖卖、协议议三种方方式。15、什什么是拍拍卖出让让土地使使用权？ 答：拍卖卖出让土土地使用用权，是是指在指指定的时时间、公公开场合合，在土土地管理理部门授授权的拍拍卖主持持

10、人的主主持下，竞投者者按规定定的方式式应价，由出价价最高者者获得土土地使用用权的行行为。16、什什么是招招标出让让土地使使用权？ 答：招标标出让土土地使用用权，是是指由土土地管理理部门公公开招标标或邀请请符合条条件的投投标人投投标，经经评标后后确定的的中标人人取得土土地使用用权的行行为。17、有有哪些土土地使用用权出让让需通过过招标或或拍卖方方式进行行？ 答：根据据郑州州市土地地使用权权出让条条例和和郑州州市土地地使用权权招标拍拍卖规定定，凡凡经营性性、营利利性项目目用地一一律以招招标或拍拍卖的方方式出让让。18、什什么是协协议出让让土地使使用权？ 答：协议议出让土土地使用用权是指指由土地地管

11、理部部门代表表市政府府与土地地使用者者以土地地的公告告市场价价格为基基准，经经过协商商确定土土地价格格，并将将土地使使用权让让与土地地使用者者的行为为。19、哪哪些土地地使用权权出让可可采取协协议方式式？ 答：根据据“深府20001994号”文的规规定，协协议方式式出让土土地使用用权仅限限于以下下范围：（一）工业用用地（特特区内限限高新技技术项目目用地）；（二二）市、区政府府建设的的社会微微利商品品房用地地和全成成本微利利商品房房用地；（三）市、区区财政全全额投资资的机关关、文化化、教育育、卫生生、体育育、科研研和市政政设施用用地等公公益性、非营利利性用地地；（四四）军事事用地。20、哪哪些土

12、地地使用权权出让经经市政府府批准后后可采取取协议方方式？答：根据据“深府20001994号”文的规规定，下下列用地地也可以以采取协协议出让让方式出出让土地地使用权权，但必必须按公公告的市市场价格格出让，并将出出让情况况予以公公示：（一）属属特区急急需或特特别鼓励励发展的的项目用用地；（二）市市政府以以土地入入股合作作的项目目用地。21、对对原行政政划拨土土地、历历史用地地、协议议出让土土地上建建成并已已竣工验验收的房房地产，如何进进入市场场？ 答：根据据“深府20001994号”文的规规定，原原行政划划拨土地地、历史史用地、协议出出让土地地上建成成并竣工工验收的的单位和和个人的的不能进进入市场

13、场的房地地产，应应补交市市场地价价。在该该规定实实施之日日（即220011年7月月6日）起一年年内补交交的，按按下列办办法办理理：（一一）补交交地价的的标准：1市市、区国国有企业业按市场场地价的的20%补交地地价。工工业用途途免予补补交。22市、区国有有企业以以外的其其他单位位和个人人按市场场地价的的25%补交地地价。工工业用途途免予补补交。（二）自自办理手手续之日日起按相相应房地地产用途途，重新新开始计计算土地地使用年年期。（三）原原安居房房进入市市场补交交地价的的标准，按市政政府有关关规定执执行。（四）上上述房地地产补交交地价后后，发（换）红红皮房地地产证，可以进进入市场场。（五五）上述述

14、规定不不适用已已签订土土地使用用权出让让合同且且未交清清市场地地价或协协议地价价的土地地使用权权受让单单位。（六）在在本规定定实施之之日起一一年内未未按上述述标准补补交地价价的，一一律按现现行市场场地价标标准足额额补交，但原福福利、微微利商品品房除外外。（七七）对历历史遗留留违法私私房和生生产经营营性违法法建筑的的处理有有特别规规定的，按特别别规定执执行。22、什什么是土土地的挂挂牌交易易？ 答：土地地的挂牌牌交易，即在一一定期限限内将土土地交易易条件在在土地交交易机构构进行公公告，并并接受交交易申请请的行为为。土地使用用权公开开挂牌交交易的，应公告告最低交交易价和和其他交交易条件件。公告告期

15、限不不少于330日。公告告期限届届满，按按照以下下规定确确定能否否成交：（一）若在规规定期限限内只有有一个申申请人，且报价价高于最最低交易易价，并并符合其其它交易易条件的的，则此此次交易易成交；（二）在规定定期限内内有二个个以上申申请人的的，允许许多次报报价，土土地使用用权应由由出价高高者获得得。报价价相同的的，由在在先报价价者获得得；（三三）若在在规定期期限内没没有申请请人,或或者只有有一个申申请人但但报价低低于最低低交易价价或不符符合其他他交易条条件的，委托人人可调整整最低交交易价，重新委委托交易易中心交交易。报价价以报价价单为准准。成交交后，由由委托人人与买方方签订土土地使用用权转让让合

16、同，并由交交易中心心鉴证。申请请人挂牌牌交易所所公告的的最低交交易价由由委托人人决定，但该最最低交易易价不得得低于应应补交地地价、应应缴纳税税费及应应付交易易服务费费用之和和。23、有有哪些土土地交易易应在土土地房产产交易中中心通过过招标、拍卖、挂牌交交易方式式公开进进行？答：根据据郑州州市土地地交易市市场管理理规定的规定定，下列列土地交交易（包包括分割割转让）应在交交易中心心通过招招标、拍拍卖和挂挂牌交易易方式公公开进行行：（一一）经营营性项目目用地（包括市市政府收收回闲置置的行政政划拨用用地和历历史用地地等）的的土地使使用权出出让；（二）以以协议地地价方式式取得土土地使用用权，申申请改变变

17、用地性性质、功功能，转转让土地地使用权权的，依依法收回回土地使使用权，通过招招标、拍拍卖方式式重新出出让；（三）依依出让方方式取得得土地使使用权，已签订订出让合合同，交交清市场场地价后后进行的的土地使使用权转转让；（四）减减免地价价或交纳纳协议地地价的土土地使用用权转让让；（五五）合作作建房，但农村村征地返返还用地地除外；（六）已建建建筑物的的出让用用地、行行政划拨拨用地和和历史用用地，若若存在多多个产权权主体，按照城城市规划划由政府府组织或或经政府府批准组组织改造造的，选选择改造造单位的的；（七七）已建建建筑物物的出让让用地、行政划划拨用地地和历史史用地，且产权权属同一一主体的的，在符符合现

18、行行规划前前提下，土地使使用者选选择转让让他人改改造或与与他人合合作改造造的；（八）为为实现抵抵押权进进行的土土地使用用权及地地上建筑筑物、构构造物、附着物物转让；（九）人民法法院、执执法机关关裁定、决定处处分的土土地使用用权及地地上建筑筑物、构构造物、附着物物转让；（十）法律、法规允允许的集集体所有有的建设设用地使使用权交交易。其其他机构构包括中中介机构构不得进进行上述述交易。24、在在哪些情情形下，土地使使用权终终止？答：根据据郑州州市土地地使用权权出让条条例，有下列列情形之之一的，土地使使用权终终止：(一)出出让合同同规定的的年期届届满；(二)土土地灭失失；(三三)土地地使用者者死亡而而

19、无合法法承继人人；(四四)人民民法院或或土地管管理部门门依法作作出的没没收土地地使用权权的判决决、裁定定或决定定生效；(五)用地单单位迁移移或者被被依法注注销的；(六)市政府府根据社社会公共共利益的的需要，提前收收回土地地使用权权的；(七)法法律、法法规规定定的其他他情形。25、在在哪些情情形下的的土地交交易不予予办理产产权手续续？ 答：根据据郑州州市土地地交易市市场管理理规定的规定定，凡有有下列情情形之一一的，不不予办理理产权手手续：（一）违违反本规规定，须须公开交交易的土土地使用用权不实实行公开开交易的的；（二二）须公公开交易易的土地地使用权权不按本本规定的的规范要要求和方方式进行行公开交

20、交易的；（三）投标人人或竞买买人互相相串通压压价的；（四）法律、法规规规定属于于交易无无效的其其他情形形。属于前款款第（一一）、（二）项项情形的的，由监监察部门门依法对对有关单单位负责责人和责责任人给给予行政政处分。构成犯犯罪的，由司法法机关依依法追究究刑事责责任。26、有有哪些土土地批文文或权属属证明无无效？答： 郑郑州市土土地管理理部门是是郑州市市土地使使用权出出让的主主管部门门，统一一对全市市土地使使用权进进行出让让和对出出让的土土地进行行统一管管理，其其他任何何单位不不得出让让土地使使用权。擅自出出让土地地使用权权的，出出让合同同无效。无权批准准征用、使用土土地的单单位或者者个人非非法

21、批准准占用土土地的，超越批批准权限限非法批批准占用用土地的的，不按按照土地地利用总总体规划划确定的的用途批批准用地地的，或或者违反反法律规规定的程程序批准准占用、征用土土地的，其批准准文件无无效。凡未取得得或擅自自变更建建设用地地规划许许可证而而办理土土地使用用权属证证明的，土地权权属证明明无效。27、如如何了解解地价是是否交清清？ 答：对已已办理房房地产登登记手续续，并领领取房房地产证证的，说明地地价已经经交清；对未办理理房地产产登记手手续的，可以要要求发展展商出示示由主管管部门出出具的地地价款交交清证明明；对分分期付款款的，可可以从土土地使用用权出让让合同书书中了解解地价的的分期付付款额度

22、度。28、未未交清地地价的房房地产是是如何处处理的？ 答：根据据郑州州市土地地使用权权出让条条例的的规定，土地使使用者未未按出让让合同规规定的期期限付清清土地使使用权出出让金的的，从滞滞纳之日日起每日日加收土土地使用用权出让让金应缴缴交部分分万分之之五的滞滞纳金。滞纳六六十日后后仍未付付清的，土地管管理部门门可以解解除出让让合同，收回土土地使用用权。土地使用用权只支支付定金金或保证证金的，不予退退还。土地使用用者已将将定金或或者保证证金抵充充土地使使用权出出让金的的，不予予退还。土地管管理部门门扣除土土地开发发与市政政配套设设施金总总额200%的违违约金，余额予予以退还还 ，已已兴建的的建筑物

23、物、附着着物无偿偿收归政政府所有有。29、在在什么情情形下，主管部部门可以以无偿收收回土地地使用权权？ 答：根据据郑州州市土地地使用与与收回条条例的的规定，有下列列情形之之一的，主管部部门或派派出机构构可以无无偿收回回该宗土土地及其其地上的的建筑物物、附着着物：（一）出出让合同同规定的的年期届届满的；（二）土地使使用者死死亡而无无合法承承继人的的；（三三）人民民法院或或主管部部门依法法作出的的已经发发生法律律效力的的没收土土地的判判决、裁裁定或决决定；（四）法法律、法法规规定定的其他他情形。30、在在什么情情形下，主管部部门可以以提前收收回有偿偿出让的的土地使使用权？ 答：根据据郑州州市土地地

24、使用与与收回条条例的的规定，有下列列情形之之一的，主管部部门在年年期届满满前可以以收回有有偿出让让的土地地：（一一）公共共利益需需要的；（二）公路、铁路、机场等等经核准准报废的的；（三三）用地地单位迁迁移或被被依法撤撤销的；（四）实施城城市规划划而进行行旧城区区改建需需要的。31、什什么是违违法建筑筑？ 答：违法法建筑是是指未经经规划土土地主管管部门批批准，未未领取建建设工程程规划许许可证或或临时建建设工程程规划许许可证，擅自建建筑的建建筑物和和构筑物物。32、哪哪些属于于违法建建筑？答：根据据郑州州市人民民代表大大会常务务委员会会关于坚坚决查处处违法建建筑的决决定的的规定，违法建建筑包括括：

25、（一一）占用用已规划划为公共共场所、公共设设施用地地或公共共绿化用用地的建建筑；（二）不不按批准准的设计计图纸施施工的建建筑；（三）擅擅自改建建、加建建的建筑筑；（四四）农村村经济组组织的非非农建设设用地或或村民自自用宅基基地非法法转让兴兴建的建建筑；特特区内城城市化的的居民委委员会或或股份合合作公司司的非农农业用地地非法转转让兴建建的建筑筑；（五五）农村村经济组组织的非非农业用用地或村村民自用用宅基地地违反城城市规划划或超过过市政府府规定标标准的建建筑；（六）擅擅自改变变工业厂厂房、住住宅和其其他建筑筑物使用用功能的的建筑；（七）逾期未未拆除的的临时建建筑；（八）违违反法律律、法规规有关规规

26、定的其其他建筑筑。33、什什么是历历史遗留留违法私私房？答：历史史遗留违违法私房房，是指指郑州州市人民民代表大大会常务务委员会会关于坚坚决查处处违法建建筑的决决定公公布实施施以前，即19999年年3月55日以前前违反法法律、法法规所建建的下列列私房：（一）原村民民非法占占用国家家所有的的土地或或者原农农村用地地红线外外其他土土地新建建、改建建、扩建建的私房房；（二二）原村村民未经经镇级以以上人民民政府批批准在原原农村用用地红线线内新建建、改建建、扩建建的私房房；（三三）原村村民超出出批准文文件规定定的用地地面积、建筑面面积所建建的私房房；（四四）原村村民违反反一户一一栋原则则所建的的私房；（五

27、）非原村村民未经经县级以以上人民民政府批批准单独独或合作作兴建的的私房。34、哪哪些违法法私房不不予确认认产权？ 答：根据据郑州州市处理理历史遗遗留违法法私房若若干规定定的规规定，下下列违法法私房不不予确认认产权：（一）占用道道路、广广场、绿绿地、高高压供电电走廊和和压占地地下管线线或者其其他严重重影响城城市规划划又不能能采取改改正措施施的；（二）占占用农业业保护区区用地的的；（三三）占用用一级水水源保护护区用地地的；（四）非非法占用用国家所所有的土土地或者者原农村村用地红红线外其其他土地地的。35、什什么是历历史遗留留生产经经营性违违法建筑筑？ 答：历史史遗留生生产经营营性违法法建筑，是指郑

28、州市市人民代代表大会会常务委委员会关关于坚决决查处违违法建筑筑的决定定公布布实施以以前，即即19999年33月5日日以前违违反规划划、土地地等有关关法律、法规的的规定，未经规规划国土土资源部部门批准准，未领领取建设设工程规规划许可可证，非非法占用用土地兴兴建的工工业、交交通、能能源等项项目的建建筑物及及生活配配套设施施。36、哪哪些历史史遗留生生产经营营性违法法建筑不不予确认认产权？ 答：根据据郑州州市处理理历史遗遗留生产产经营性性违法建建筑若干干规定的规定定，下列列违法建建筑不予予确认产产权：（一）占占用道路路、广场场、绿地地、高压压供电走走廊和压压占地下下管线或或者其他他严重影影响城市市规

29、划又又不能采采取改正正措施的的；（二二）占用用农业保保护区用用地的；（三）占用一一级水源源保护区区用地的的；（四四）非法法占用国国家所有有的土地地或者原原农村用用地红线线外其他他土地的的。37、什什么情况况下，需需缴纳土土地使用用费？答：使用用特区范范围内土土地的单单位和个个人，都都必须依依据郑郑州市土土地使用用费征收收办法的规定定缴纳土土地使用用费，但但该办法法规定免免缴的除除外。同时，在在土地使使用权出出让合同同书中还还约定：乙方在在使用土土地期间间，未按按合同约约定支付付土地使使用权出出让金和和土地开开发与市市政配套套设施金金，并未未按合同同规定缴缴纳土地地使用费费的，甲甲方可不不予办理

30、理与本地地块有关关的房地地产权登登记、建建筑许可可、销（预）售售许可及及其他相相关手续续或采取取其他限限制性措措施。38、土土地使用用费缴纳纳人是如如何确定定的？答：根据据郑州州市土地地使用费费征收办办法的的规定，使用土土地的单单位和个个人是土土地使用用费的缴缴纳人。但：（一）以以土地投投资入股股与他方方兴办合合资、 合作或或联营企企业的，合资、合作或或联营企企业为缴缴费人， 但经经批准的的合营合合同另有有约定的的按合同同办理；土地权权属没有有转移的的，提供供土地的的一方为为缴费人人；土地地使用权权转让的的，受让让方为缴缴费人；（二）租赁房房屋的，房屋所所有人为为缴费人人；（三三）经营营土地开

31、开发的，在土地地使用权权转让前前， 经经营开发发单位为为缴费人人，土地地使用权权转让的的，受让让方为缴缴费人；（四）农村工工商用地地和宅基基地，以以工商企企业、宅宅基地使使用人为为缴费人人；（五五）共有有的土地地，以房地产产证登登记的权权利人为为缴费人人。39、土土地使用用费的征征收标准准如何？ 答：土地地使用费费依据土土地等级级和类别别，按郑州市市甲种土土地使用用费征收收标准或郑郑州市乙乙种土地地使用费费征收标标准计计征；如如属临时时用地的的，按郑州市市临时（短期）地租标标准计计征。40、有有哪些情情况暂免免缴纳土土地使用用费？答：根据据郑州州市土地地使用费费征收办办法的的规定，下列用用地暂

32、免免缴纳土土地使用用费：（一）国国家机关关、人民民团体、 部队队以及个个人使用用的非营营利性用用地；（二）由由国家财财政部门门拨付事事业费的的事业单单位的非非营利性性用地；（三）公园、名胜古古迹、宗宗教寺庙庙的非营营利性用用地；（四）市市政公共共设施以以及林场场、铁路路路基、公路路路基、电电力走廊廊用地；（五）农村直直接用于于农、林林、牧、渔业的的生产用用地；（六）按按国家法法律、法法规和规规章规定定免缴土土地使用用费的其其他用地地。41、有有哪些用用地免缴缴或减收收土地使使用费？ 答：根据据郑州州市土地地使用费费征收办办法的的规定，下列用用地免缴缴或减收收土地使使用费：（一）新开工工的基建建

33、工程，自土土地使用用合同书书生效效之日起起至土土地使用用合同书书规定定的竣工工日期止止， 减减半计征征土地使使用费。由于特特殊原因因不能按按期竣工工的， 经主管管部门批批准可以以适当延延长优惠惠期，但但延长的的时间最最多不能能超过一一年；（二）经经郑州市市科学技技术委员员会审定定的技术术先进项项目，减减半缴纳纳土地使使用费五五年；（三）华华侨、港港、澳、台同胞胞捐资兴兴办的企企业用地地或项目目用地，免缴土土地使用用费三年年，三年年后减半半缴纳土土地使用用费两年年；（四四）企业业用自筹筹资金填填海增辟辟的土地地，从土地使使用合同同书生生效之日日起，免免缴土地地使用费费五至十十年；（五）因因不可抗

34、抗力或其其他特殊殊情况，确实无无法缴纳纳土地使使用费的的，经批批准可以以缓缴或或减免土土地使用用费；（六）按按国家法法律、法法规和规规章规定定可以减减收土地地使用费费的其他他用地。42、如如何办理理土地使使用费缴缴纳手续续？ 答：土地地权属变变更的， 新的的土地使使用人应应在办理理产权登登记或变变更登记记之日起起三十日日内向市市国土局局提出土土地使用用费登记记或变更更登记申申请；改改变土地地使用用用途的， 应自自批准之之日起三三十日内内向市国国土局提提出土地地使用费费变更登登记申请请。房地产知知识二、规划与与设计类类43、如如何办理理建设设用地规规划许可可证？答：以招招标、拍拍卖方式式获得国国

35、有土地地使用权权的，建建设单位位凭土地地使用权权出让合合同书领领取建建设用地地规划许许可证。以协议出出让方式式获得国国有土地地使用权权的，建建设单位位必须在在签订土土地使用用权出让让合同书书之前，向市规规划主管管部门或或其派出出机构领领取建建设用地地规划许许可证。市规规划主管管部门或或派出机机构按照照相应的的城市规规划，审审定建设设用地的的相关规规划设计计指标，提出城城市规划划设计要要求，核核发建建设用地地规划许许可证。建设单位位在取得得建设设用地规规划许可可证后后90日日内，未未能签订订土地使使用权出出让合同同书又未未申请延延期的，建设设用地规规划许可可证自自行失效效。44、在在取得建设用用

36、地规划划许可证证后，是否可可以变更更地块规规划内容容？答：建设设单位取取得建建设用地地规划许许可证后两年年内不得得申请变变更规划划内容；两年后后申请变变更的，市规划划主管部部门或其其派出机机构对申申请进行行初审后后，按法法定程序序审批。获得批准准的，市市规划主主管部门门或其派派出机构构向申请请单位重重新核发发建设设用地规规划许可可证，收回原原建设设用地规规划许可可证，并办理理相应的的用地手手续；不不批准的的，由市市规划主主管部门门或其派派出机构构书面答答复申请请单位。45、建设工工程规划划许可证证包括括哪些内内容？答：建建设工程程规划许许可证包括下下列内容容：（11）许可可证编号号；（22）发

37、证证机关名名称和发发证日期期；（33）用地地单位；（4）用地项项目名称称、位置置、宗地地号以及及子项目目名称、建筑性性质、栋栋数、层层数、结结构类型型；（55）计容容积率面面积及各各分类面面积；（6）附附件包括括总平面面图、各各层建筑筑平面图图、各向向立面图图和剖面面图。46、什什么情况况下不予予核发建设工工程规划划许可证证？答： 根根据郑郑州市市市城市规规划条例例的规规定，下下列情况况不予核核发建建设工程程规划许许可证：（一一）不符符合城市市规划要要求或未未按政府府主管部部门对各各阶段审审查意见见作出设设计修改改的；(二)设设计单位位资质与与资格不不符合有有关行业业管理规规定的；（三）设计文

38、文件不符符合国家家、省、市有关关专业技技术规范范和规程程的。47、在在哪些情情况下，需重新新办理建设工工程规划划许可证证？答：当工工程因以以下情况况确需修修改的，应重新新办理建设工工程规划划许可证证：（一）涉涉及建筑筑物位置置、立面面、层数数、平面面、使用用功能、建筑结结构的；（二）市政工工程中涉涉及规模模、等级级、走向向、工艺艺设计、立面、平面、结构、功能及及设备的的容量、造型有有较大变变化的。48、对对已建成成的建筑筑需改变变使用性性质时，是否需需要申请请核发建筑工工程规划划许可证证？答：已建建成的建建筑确需需改变使使用性质质的，须须经城市市规划主主管部门门批准，签订土土地使用用权出让让合

39、同书书补充协协议、付付清地价价款后，持设计计文件等等，向市市规划主主管部门门申请核核发建建设工程程规划许许可证或建筑筑工程装装饰、装装修许可可文件。涉及有有关专业业管理部部门审批批的，还还应取得得有关部部门的审审核意见见。49、对对未取得得建设设工程规规划许可可证的的建设项项目，主主管部门门可以采采取什么么处罚措措施？答：未取取得建设设用地规规划许可可证或建建筑工程程规划许许可证进进行建设设的，市市规划主主管部门门可以依依照郑郑州市规规划土地地监察条条例采采取查封封，扣押押等行政政强制措措施。50、购购买预售售商品房房后，发发展商是是否可以以变更项项目设计计？ 答：房地地产开发发企业应应当按照

40、照批准的的规划、设计建建设商品品房。商商品房销销售后，房地产产开发企企业不得得擅自变变更规划划、设计计。郑州市市房地产产转让条条例规规定，已已预售的的房地产产在建筑筑工程施施工过程程中，对对公共设设施部分分不得变变更设计计。如确确需变更更设计的的，应征征得全体体受让人人五分之之四以上上的同意意。商品房房销售管管理办法法（建建设部888号令令）还规规定，经经规划部部门批准准的规划划变更、设计单单位同意意的设计计变更导导致商品品房的结结构型式式、户型型、空间间尺寸、朝向变变化，以以及出现现合同当当事人约约定的其其他影响响商品房房质量或或者使用用功能情情形的，房地产产开发企企业应当当在变更更确立之之

41、日起110日内内，书面面通知买买受人。买受人有有权在通通知到达达之日起起15日日内做出出是否退退房的书书面答复复。买受受人在通通知到达达之日起起15日日内未作作书面答答复的，视同接接受规划划、设计计变更以以及由此此引起的的房价款款的变更更。房地地产开发发企业未未在规定定时限内内通知买买受人的的，买受受人有权权退房；买受人人退房的的，由房房地产开开发企业业承担违违约责任任。51、建建设工程程竣工后后，是否否必须取取得规规划验收收许可证证？答：建设设工程竣竣工后，建设单单位或个个人持建建筑工程程竣工测测绘报告告向原审审批部门门申请规规划验收收。未经经验收或或验收不不合格的的，不予予核发规划验验收许

42、可可证，不予办办理房地地产权登登记，不不得投入入使用。52、什什么情况况下不予予核发规划验验收许可可证？ 答：根据据郑州州市市城城市规划划条例的规定定，有下下列情形形之一的的，不予予进行规规划验收收：（一一）擅自自变更建建筑设计计（包括括变更建建筑物位位置、立立面、层层数、平平面、使使用功能能、建筑筑结构、设备的的容量）的；（二）未未拆除原原建设设工程规规划许可可证标标明应拆拆除的建建筑物或或构筑物物的；（三）未未拆除用用地范围围内的临临时设施施，未完完成其配配套工程程的；（四）其其他不符符合建建设工程程规划许许可证要求的的。53、对对成片开开发、分分期开发发的住宅宅小区是是如何进进行规划划验

43、收的的？ 答：成片片开发的的住宅区区、工业业区在进进行单体体建筑工工程的规规划验收收后，还还应进行行小区规规划验收收。小区区建设分分期分批批进行时时，其配配套工程程应按计计划同步步完成。未完成成时，同同期的其其他项目目不予规规划验收收。54、对对住宅区区内的公公用设施施、设备备、场所所（地）的使用用有哪些些规定？ 答：根据据郑郑州市住住宅区物物业管理理条例实施细细节的的规定，凡经市市政府规规划部门门批准的的为住宅宅区居民民提供配配套服务务的公用用设施、设备和和场所（地），未经规规划部门门批准，一律不不得挪作作他用。55、某某物业加加建两层层，发展展商说“一边报报建，一一边加建建”，这样样做可以

44、以吗？产产权有保保证吗？答：不可可以。建建筑物的的扩建、改建必必须报主主管部门门批准并并对原建筑工工程规划划许可证证进行行变更或或备注并并领取施施工许可可证后，方可施施工。如如未履行行以上手手续，将将会被认认定为违违法建筑筑。因此此，其产产权没有有保证。56、什什么是套套内使用用面积系系数？答：当房房屋按套套（单元元）计算算面积时时，使用用面积系系数为套套内使用用面积与与套内建建筑面积积加按规规定应分分摊的公公用面积积的比率率（%）。57、什什么是建建筑覆盖盖率（建建筑密度度）？答：建设设用地范范围内所所有建筑筑物基底底面积之之和与建建设用地地面积的的比率（%）。58、什什么是建建筑容积积率？

45、答：在建建设用地地范围内内所有建建筑物地地面以上上各层建建筑面积积之和与与建设用用地面积积的比率率（%）。59、什什么是绿绿地率？ 答：在建建设用地地范围内内各类绿绿地面积积之和与与建设用用地面积积的比率率（%）。绿地地面积的的计算不不包括屋屋顶、天天台和垂垂直绿化化。60、什什么是绿绿化覆盖盖率？答：在建建设用地地范围内内全部绿绿化种植植物水平平投影面面积之和和与建设设用地面面积的比比率（%）。房地产知知识三、开发与与建设类类61、设设立房地地产开发发企业须须具备哪哪些条件件？答：设立立房地产产开发企企业，须须具备下下列条件件：（一一）注册册资本不不得少于于人民币币一千万万元；（二）有有四名

46、以以上持有有专业证证书的房房地产、建筑工工程专业业的专职职技术人人员，两两名以上上持有专专业证书书的专职职会计人人员；（三）有有按市场场价格取取得的土土地使用用权；（四）有有自己的的名称、组织机机构和固固定的经经营场所所；（五五）法律律、法规规规定的的其他条条件。增加房地地产开发发和经营营业务范范围的，须具备备前款（一）、（二）、（三三）、（五）项项规定的的条件。工商行政政管理部部门对符符合本条条例规定定条件的的，应当当予以办办理工商商登记手手续；对对不符合合本条例例规定条条件的，不予登登记。62、如如何申请请领取房地产产开发企企业资质质证书？答：房地地产开发发企业应应在取得得营业执执照后三三

47、十日内内到主管管部门备备案，并并申请领领取房房地产开开发企业业资质证证书，主管部部门应在在十五日日内依照照法律、法规的的规定核核发房房地产开开发企业业资质证证书。房地产开开发企业业办理房房地产开开发和经经营业务务时，应应当出示示房地地产开发发企业资资质证书书。主管部门门对房房地产开开发企业业资质证证书实实行年度度审核制制度。63、什什么是商商品房预预售？答：商品品房预售售，是指指房地产产开发企企业将正正在建设设中的商商品房预预先出售售给买受受人，并并由买受受人支付付定金或或者房价价款的行行为。64、房地产产预售许许可证包含哪哪些内容容？ 答：房房地产预预售许可可证包包括下列列内容：（一）预售许

48、许可证编编号；（二）发发展商名名称；（三）项项目名称称；（四四）项目目坐落地地点；（五）土土地使用用权出让让合同书书号、地地块编号号；（六六）房房地产证证编号号、栋数数；（七七）批准准预售的的建筑面面积，其其中包含含的各类类建筑面面积和套套数、间间数；（八）发发证机关关、有效效期；（九）附附注内容容等。65、当当商品房房达到何何种形象象进度时时，才可可以办理理预售许许可证？答：七层层以下的的达到主主体工程程封顶；七层以以上的，主体工工程须建建到工程程预算投投资总额额的三分分之二以以上层数数。66、商商品房预预售需要要具备哪哪些条件件？ 答：商品品房预售售需具备备以下条条件：（一）预预售人已已取

49、得房房地产开开发资质质证书、营业执执照；（二）按按照土地地管理部部门有关关规定交交付土地地使用权权出让金金，已取取得土地地使用权权证书；（三）持有建建设工程程规划许许可证和和建设工工程施工工许可证证，并已已办理建建设工程程质量和和安全监监督手续续；（四四）已确确定施工工进度和和竣工交交付使用用时间；（五）七层以以下的达达到主体体工程封封顶；七七层以上上的，主主体工程程须建到到工程预预算投资资总额的的三分之之二以上上层数；（六）已在项项目所在在地商业业银行开开设商品品房预售售款专用用账户；（七）法律、法规规规定的其其他条件件。67、是是否可以以认购内内部认购购时期的的房地产产？ 答：根据据深圳圳

50、经济特特区房地地产转让让条例的规定定，房地地产预售售须经主主管机关关批准并并获得房地产产预售许许可证后，才才能预售售。所谓谓内部认认购，实实际上是是发展商商逃避主主管部门门的管理理，在取取得房房地产预预售许可可证前前的一种种非法行行为，其其行为不不受法律律保护，是无效效的。因因此不能能认购内内部认购购时期的的房地产产。68、什什么是商商品房现现售？答：商品品房现售售，是指指房地产产开发企企业将竣竣工验收收合格的的商品房房出售给给买受人人，并由由买受人人支付房房价款的的行为。69、房房地产现现售需要要具备哪哪些条件件？ 答：(一一)现售售商品房房的房地地产开发发企业应应当具有有企业法法人营业业执

51、照和和房地产产开发企企业资质质证书；(二)取得土土地使用用权证书书或者使使用土地地的批准准文件；(三)持有建建设工程程规划许许可证和和施工许许可证；(四)已通过过竣工验验收；(五)拆拆迁安置置已经落落实；(六)供供水、供供电、供供热、燃燃气、通通讯等配配套基础础设施具具备交付付使用条条件，其其他配套套基础设设施和公公共设施施具备交交付使用用条件或或者已确确定施工工进度和和交付日日期；(七)物物业管理理方案已已经落实实。70、什什么情况况下，开开发商不不得刊登登房地产产广告？ 答：凡下下列情况况之一的的房地产产，房地地产开发发企业不不得刊登登广告，广告发发布者不不得发布布其广告告：（一一）未取取

52、得商品品房预售售许可证证的预售售商品房房；（二二）在未未依法取取得国有有土地使使用权的的土地上上开发建建设的房房屋；（三）违违章建设设的房屋屋；（四四）司法法机关和和行政机机关依法法裁定、决定查查封或者者以其他他形式限限制房地地产权利利的房屋屋；（五五）权属属有争议议的房屋屋；（六六）法律律、法规规规定禁禁止不得得出售的的其他房房屋。71、开开发商发发布房地地产广告告时，应应向广告告经营与与发布单单位提交交哪些材材料？答：房地地产开发发企业或或受其委委托的单单位刊登登房地产产销售广广告，应应向广告告经营与与发布单单位提交交下列材材料的复复印件，并出示示原件：（一）营业执执照；（二）房地产产开发

53、企企业资质质证书；（三三）预售售的，应应提交房地产产预售许许可证。现售售的，应应提交房地产产证。72、房房地产销销售广告告应当包包括哪些些内容？答：房地地产开发发企业的的房地产产销售广广告应当当包括下下列内容容：（一一）楼宇宇地点、竣工交交付时间间、售价价等；（二）预预售的，应有房地产产开发企企业资质质证书证号、房地地产预售售许可证证证号号；（三三）现售售的，应应有房房地产开开发企业业资质证证书证证号、房地产产证证证号。广告经营营与发布布单位不不得为房房地产开开发企业业发布不不具备前前款规定定内容的的房地产产销售广广告。73、在在房地产产广告中中，不得得包含哪哪些内容容？ 答：房地地产广告告不

54、得含含有风水水、占卜卜等封建建迷信内内容，对对项目情情况进行行的说明明，不得得有悖社社会良好好风尚。预售商商品房广广告中不不得出现现融资或或变相融融资的内内容，不不得含有有升值或或者投资资回报的的承诺；不得出出现返本本销售或或变相返返本销售售的内容容；不得得出现售售后包租租或变相相售后包包租的内内容。74、对对售楼广广告及资资料内容容有哪些些具体规规定？答：预售售商品房房广告中中以参照照物表示示项目位位置的，应以从从该项目目到达参参照物的的现有交交通干道道的实际际距离表表示，不不得以所所需时间间、车程程等来表表示距离离。项目目坐落位位置、示示意图，应当真真实、准准确，比比例恰当当。售楼楼资料上

55、上明示的的房屋装装修标准准、材料料、设备备、竣工工交付使使用时间间等应当当真实、准确、清楚。75、对对未取得得商品品房预售售许可证证而刊刊登房地地产广告告的，开开发商应应承担什什么责任任？答：对未未取得商商品房预预售许可可证而以以“内部认认购”、“内部认认订”、“内部登登记”等方法法刊登广广告的，建设、房管和和工商部部门要加加强检查查监督，及时查查处。76、在在刊登房房地产广广告时，对广告告所表示示的价格格有什么么规定？答：房地地产广告告对价格格有表示示的，应应当清楚楚表示为为实际的的销售价价格，明明示价格格的有效效期限。预售商商品房按按套(单单元)出出售的，价格以以套内面面积计算算；整栋栋出

56、售的的，以该该栋房屋屋建筑面面积计算算房价。销售已已建成的的商品房房以及二二、三级级市场的的各类房房屋交易易，广告告中要注注明交易易总价。77、发发展商发发布虚假假房地产产广告时时，应承承担什么么责任？ 答：对违违规发布布房地产产广告及及发布的的房地产产广告失失实、虚虚假的开开发企业业和广告告经营者者、发布布者，建建设、房房管部门门可责令令其限期期改正，逾期不不改正的的可通过过新闻媒媒体曝光光，给予予停止审审批新的的商品房房预售项项目、降降低资质质等级等等处罚。工商部部门可责责令广告告发布者者停止发发布，并并依照有有关规定定给予处处罚。78、对对房地产产广告中中所承诺诺的内容容，购房房人是否否

57、有权要要求在购购房合同同中约定定？ 答：房地地产开发发企业、房地产产中介服服务机构构发布的的商品房房销售广广告和宣宣传资料料所明示示的事项项，当事事人应当当在商品品房买卖卖合同中中约定。79、对对房地产产广告中中的各种种排名、奖励等等内容，有哪些些规定？答：预售售商品房房广告中中出现各各种评奖奖、排名名、国家家或省示示范工程程等称号号的，必必须符合合国家有有关法律律、法规规的规定定，并明明示评奖奖机关、奖励种种类、有有效年份份。对列列入实施施计划但但未经验验收获得得奖励称称号的，不得使使用该称称号。80、发发展商销销售商品品房有哪哪些方式式？ 答：房地地产开发发企业可可以自行行销售商商品房，也

58、可以以委托房房地产中中介服务务机构销销售商品品房。81、发发展商不不得采取取哪些方方式销售售商品房房？ 答：房地地产开发发企业不不得采取取返本销销售或者者变相返返本销售售的方式式销售商商品房；不得采采取售后后包租或或者变相相售后包包租的方方式销售售未竣工工商品房房。商品品住宅按按套销售售，不得得分割拆拆零销售售。82、销销售代理理委托书书包含哪哪些内容容？ 答：由委委托人出出具给代代理人的的委托书书应当载载明委托托期限、委托权权限以及及委托人人和被委委托人的的权利、义务。83、在在发展商商处购房房时，发发展商应应当明示示那些事事项？答：（一一）开发发资质和和营业执执照；（二）商商品房预预售许可

59、可证及经经批准销销售的平平面图、立面图图；（三三）项目目开发进进度和竣竣工交付付使用时时间；（四）项项目及其其配套设设施的平平面示意意图；（五）商商品房的的结构类类型、户户型、装装修标准准；公共共和公用用建筑面面积的分分摊方法法；（六六）预售售商品房房的价格格和付款款办法；（七）商品房房预售的的专用账账户；（八）物物业管理理事项；（九）法律、法规规规定的其其他事项项。在订立商商品房买买卖合同同之前，房地产产开发企企业还应应当向买买受人明明示商商品房销销售管理理办法和商商品房买买卖合同同示范文文本；预售商商品房的的，还必必须明示示城市市商品房房预售管管理办法法。84、发发展商应应当提供供哪些文文

60、件以供供买方查查阅、复复印或摘摘抄？答：在新新版深深圳市房房地产卖卖买合同同（预售售）中中已约定定，卖方方应向买买方提供供查阅、复印、摘抄以以下文件件的便利利：（一一）卖方方与深圳圳市规划划与国土土资源局局签订的的深地合合字（ ） 号号土地地使用权权出让合合同书及 号号补充协协议或者者房地地产证；（二二）房房地产预预售许可可证、建设设工程规规划许可可证及及施工工许可证证；（三）主主管部门门批准的的总平面面图、立立面图、楼层平平面图、分户平平面图及及房屋面面积测绘绘报告。85、对对已预售售的商品品房，发发展商是是否可以以设定他他项权？ 答：已预预售的商商品房项项目竣工工验收合合格交付付使用前前，