房产项目可行性分析报告

1、房产项目可行性分析报告内容可行性研究应包括以下内容：项目决策背景及摘要一、外部部环境城市发展展规划与与土地的的关系及及对项目目开发的的影响，如：交交通系统统的规划划与建设设、城市市功能规规划与布布局、局局部区域域开发重重点、政政府重大大政策即即将颁布布等；土地所属属地域在在该城市市的历史史、经济济、文化化、战略略发展等等方面的的地位。项目渊渊源，特特殊的政政治或文文化背景景，如：危房改改造、高高新技术术区生活活住宅配配套、文文化园、政府重重点工程程等；二、内部部因素项目启动动对公司司未来几几年发展展战略、发展规规划的意意义（一一般35年），在公公司发展展中的地地位（是是否核心心项目）；公司进入

2、入重点区区域市场场、项目目合理布布局，对对公司提提高市场场覆盖率率、提升升品牌形形象、降降低经营营风险、扩大社社会影响响力的作作用；从公司未未来的利利润需求求、可持持续经营营等角度度描述立立项的意意义；第一部分分：项目目概况土地位置置土地所处处城市、行政区区域、非非行政区区域（经经济开发发区、商商贸金融融区等）的地理理位置。附图：项项目在该该城市的的区位图图，标记记出土地地区域位位置，与与标志性性市政设设施、建建筑物（如市中中心商圈圈、机场场等）的的相对位位置和距距离、地地段的定定性描述述（与主主要中心心区域办办公/商商务/政政府的关关系）。土地现状状四至范围围；地势平坦坦状况，自然标标高，与

3、与周边地地势比较较；地面现状状，包括括土地内内是否有有水渠、较深的的沟壑（小峡谷谷）、池池塘及高高压线等等对开发发有较大大影响的的因素，并计算算因此而而损失的的实际用用地面积积；地面现有有居民情情况，包包括具体体居住人人数、户户数，工工厂数量量、规模模、产品品性质、开工状状况等，并说明明对拆迁迁及项目目开发进进度的影影响；地下情况况，包括括管线、地下电电缆、暗暗渠、地地上建筑筑物原有有桩基及及地下建建筑/结结构等，地上地地下都要要注意有有没有受受保护的的历史文文物古迹迹、可利利用的构构建；土地的完完整性，有否市市政代征征地、市市政绿化化带、市市政道路路、名胜胜古迹、江河湖湖泊等因因素分割割土地

4、；地质情况况，包括括土地结结构、承承载力、地下水水位和抗抗震性要要求。附图：平平面地形形图，标标记四至至范围及及相关数数据；地地形地貌貌图，主主要反映映土地地地面建筑筑、河流流、沟壑壑、高压压线等内内容；地地下状况况图，包包括地下下管线、暗渠、电缆、光缆等等。项目周边边的社区区配套（一）周周边30000米米范围内内的社区区配套交通状况况公交系统统情况，包括主主要线路路、行车车区间等等；土地出行行主要依依靠的交交通方式式，是否否需要发发展商自自己解决决；现有交通通捷运系系统，近近期或规规划中是是否有地地铁、轻轻轨等对对交通状状况有重重大影响响的工程程。附图：交交通状况况示意图图，包括括现有和和未

5、来规规划的城城市公共共交通和和快速捷捷运系统统；教育：大大中小学学及教育育质量情情况。医院等级级和医疗疗水平大型购物物中心、主要商商业和菜菜市场文化、体体育、娱娱乐设施施公园银行邮局其他附图：生生活设施施分布图图，具体体位置、距离。（二）土土地周边边30000米外外但可辐辐射范围围内主要要社区配配套现状状项目周边边环境（根据个个案特性性描述，没有的的可以不不写）治安情况况空气状况况噪声情况况污染情况况（化工工厂、河河流湖泊泊污染等等）危险源情情况（如如高压线线、放射射性、易易燃易爆爆物品生生产或仓仓储基地地等）周边景观观风水情况况近期或规规划中周周边环境境的主要要变化，如道路路的拓宽宽、工厂厂

6、的搬迁迁、大型型医院、学校、购物中中心/超超市的建建设等。其他大市政配配套（都都要说明明距土地地距离、成本、接入的的可能性性）道路现状状及规划划发展包括现有有路幅、规划路路幅，规规划实施施的时间间，与土土地的关关系（影影响）。供水状况况：现有有管线、管径及及未来规规划和实实施时间间。污水、雨雨水排放放：现有有管线、管径及及未来规规划和实实施时间间。通讯（有有线电视视、电话话、网络络）：现现有管线线、上源源位置、距土地地距离、涉及线线路成本本等。永久性供供电和临临时施工工用电：现有管管线、上上源位置置、距土土地距离离、涉及及线路成成本等。燃气：现现有管线线、管径径、上源源位置、距土地地距离、接口

7、位位置。供热及生生活热水水：现有有管线、管径、上源位位置、距距土地距距离、接接口位置置。附图：说说明上述述配套设设施的管管线走向向、容量量和接口口位置，及未来来规划扩扩容和增增加的情情况。规划控制制要点总占地面面积、代代征地面面积、净净用地面面积、绿绿化面积积、道路路面积住宅建筑筑面积、公建建建筑面积积，公建建的内容容，并区区分经营营性和非非经营性性公建的的面积综合容积积率、住住宅容积积率建筑密度度控高绿化率其他土地价格格土地价格格计算的的方法，若有代代征地要要说明代代征地价价格。根根据购买买价格计计算总地地价、楼楼面地价价。土地升值值潜力初初步评估估。从地理位位置、土土地供应应、周边边环境及

8、及配套、市场发发展状况况、政府府规划、城市未未来发展展战略等等角度对对土地升升值潜力力做出初初步评估估。近几年与与本案相相临地块块的土地地价格比比较分析析。立即开发发与作为为土地储储备优缺缺点分析析第二部分分：法律律及政策策性风险险分析一、项目目用地取取得土地地使用权权的法律律手续现现状描述述项目用地地现状土地所有有权归属属土地使用用权归属属土地的他他项权力力（如抵抵押权）土地的用用途有关项目目用地现现状的政政府文件件（写明明批号或或主要内内容，复复印件作作为附件件，并索索引）计划手续续项目是否否已经立立项立项主体体是否能能够变更更立项变更更条件和和时间4、有关关立项的的政府文文件（写写明批号

9、号或主要要内容，复印件件作为附附件，并并索引）规划手续续1、规划划用地所所有权归归属2、规划划用地使使用权归归属3、规划划用地用用途4、有关关项目用用地规划划的政府府文件（写明批批号或主主要内容容，复印印件作为为附件，并索引引）土地手续续征地批文文土地使用用权出让让合同拆迁安置置补偿有关项目目地块的的政府文文件（写写明批号号或主要要内容，复印件件作为附附件，并并索引）项目用地地取得土土地使用用权程序序评估取得土地地使用权权的程序序描述取得土地地使用权权需要的的工作日日取得商品品房用地地土地使使用权所所需条件件取得土地地使用权权的风险险及控制制（取得得土地使使用权存存在的不不确定因因素及解解决）

10、项目用地地土地性性质变更更的评估估（已经经是商品品房用地地可以不不写）土地性质质变更的的程序描描述和理理由土地性质质变更的的政策支支持或障障碍土地性质质变更需需要的工工作日政策性风风险评估估政府资源源利用的的评估：当地政府府对外来来投资的的态度；当地政府府职能部部门的办办事作风风；当地政府府对该项项目的关关注程度度；地块周边边已有开开发商项项目成败败的政府府因素；与政府合合作关系系。政策变更更对项目目开发的的影响：城市规划划限制或或更改；突发性政政策等政政府因素素导致项项目中断断开发、报批报报建流程程无法完完成、项项目开发发期间土土地性质质变更受受挫，从从而造成成前期投投入全部部或部分分损失的

11、的可能性性判断。二、合作作方式及及风险评评估合作方基基本情况况：合作方名名称，主主要股东东构成情情况、资资质等级级、履约约能力、注册资资本、特特殊背景景等。合作方式式：合作方式式描述例如：一一次性买买断土地地、建后后分房（面积）、建后后分销售售收入、建后分分利润、共同设设立公司司等。选择合作作方式的的主要原原因主要合作作条件双方的主主要权利利义务描描述，包包括但不不限于：报批报建建手续办办理拆迁安置置补偿付款内容容和条件件交地标准准除直接从从政府出出让土地地外，都都要明确确对方一一定能够够提供正正规税务务发票。对分房房、分收收入要明明确合作作方是否否有承担担营业税税的义务务。合作风险险评估：通

12、过其他他相关渠渠道了解解项目背背景资料料：如土土地方转转让的原原因、曾曾经或正正在洽谈谈的公司司；土地使用用年限；土地权属属有无瑕瑕疵，抵抵押或其其他的法法律纠纷纷；土地方的的信用；付款进度度及与土土地出让让（转让让、合作作开发）土地手手续的配配合；其他与合合作方式式相关的的当地土土地政策策法律法法规。三、总体体评价对各项法法律手续续和程序序的可操操作性、合法性性，风险险的可控控性进行行评价。如：签签约合同同中明显显对我方方不利的的条款及及其考虑虑；部分分或全部部条款存存在的不不确定性性因素的的控制；不利、不确定定条款可可能遭受受的损失失和对开开发进度度的影响响等。第三部分分：市场场分析区域住

13、宅宅市场成成长状况况区域住宅宅市场简简述形成时间间各档次住住宅区域域内分布布状况购买人群群变化区域住宅宅市场各各项指标标成长状状况（近近3-55年）开工量/竣工量量销售量/供需比比平均售价价区域市场场在市内内各项指指标的排排名状况况及发展展趋势区域内供供应产品品特征各档次产产品供应应状况各档次产产品的集集合特征征尤其研究究与本案案类似档档次物业业的特征征平均售价价开发规模模产品形式式平均消化化率平均容积积率物业在区区域内分分布特征征区域内表表现最好好个案状状况附图：项项目周边边楼盘个个案分布布图，其其中一些些具代表表性的未未来主要要竞争楼楼盘还要要配置现现场图片片。未来2-3年区区域内可可供应

14、土土地状况况、产品品供应量量和产品品类型分析：本本案在区区域市场场内的机机会点和和威胁点点结论：区域市场场在整体体市场的的地位及及发展态态势本案所在在位置的的价位区区间和本本案开发发产品的的价位区区间及总总价控制制本案在区区域内开开发市场场潜力本案在开开发中的的营销焦焦点问题题区域市场场目标客客层研究究和市场场定位各档次产产品目标标客层特特征及辐辐射商圈圈范围（建立在在本区域域参照项项目的经经验研究究及全市市的趋势势特征上上）本案目标标人群特特征：区区域来源源、行业业特点、产品力力的偏好好、购买买方式和和主要的的关注点点、诉求求点。确定目标标客户市场定位位整体市场场对本案案有重大大影响的的因素

15、产品特征征、重点点个案、成长状状况、市市场容量量、消费费者特征征等。产品定位位及建议议户型类型型、面积积标准、不同类类型产品品的比例例。第四部分分：规划划设计初初步分析析一、规划划设计的的可行性性分析既定容积积率、建建筑密度度和配套套公建面面积时，按照楼楼层完全全平均及及多层、小高层层、高层层不同比比例分配配的假设设情况，进行最最基本的的建筑排排列（不不同假设设情况下下，对应应的建设设周期计计划、成成本估算算、销售售价格预预测及经经济效益益分析，要在本本指引第第五、六六部分体体现）。容积率、面积分分配比例例等技术术经济指指标不完完全确定定时，我我司最理理想的数数据和基基于本数数据设计计的面积积

16、分布图图、层数数分布比比例（不不同数据据选择对对应的经经济效益益分析在在本指引引第六部部分体现现）。有强烈个个性的地地块（如如山地、冲沟、水系、地下熔熔岩、附附着物、暗渠等等）对规规划设计计的影响响程度及及对应的的设计思思路（该该思路对对应的成成本估算算要在本本指引第第六部分分体现）。周边自然然环境和和人文环环境对规规划设计计的影响响。如：治安环环境、噪噪声环境境、污染染环境、空气情情况、危危险源、“风水”因素等等对产品品规划设设计和环环境保护护的影响响及解决决方法。市政配套套设施对对规划设设计的影影响。如如：道路路状况（可能与与小区主主要出入入口有关关）、供供水、排排水、通通讯（有有线电视视

17、、电话话、网络络）、永永久性用用电和临临时施工工用电、燃气、供热及及生活热热水等对对产品规规划设计计的影响响及解决决方法。周边生活活配套设设施对产产品设计计的影响响和考虑虑。如：交通状状况（与与是否开开通业主主班车有有关）、商业设设施（大大型购物物中心）、教育育现状、体育娱娱乐公园园等休闲闲场所、银行医医院等生生活设施施对自身身配套建建设规模模和面积积作出判判断。二、规划划设计的的初步概概念设计概念念：表现现项目预预期的风风格和设设计主题题。技术概念念：计划划采用的的重要新新技术及及其与规规划设计计的关系系。可持续发发展概念念：对项项目分期期发展的的设想、对营造造统一的的社区概概念的设设想、对

18、对产品差差异性的的考虑。第五部分分：工程程及销售售计划截至项目目施工、取得销销售许可可证，报报批报建建分别需需要的工工作日。工程计划划：开竣竣工时间间及工期期计划、各期开开工面积积、开竣竣工时占占当地城城市市场场和片区区市场的的占有率率。（按按季列示示）销售计划划：各期期销售时时间、价价格、面面积，预预计销售售各期的的市场占占有率，销售计计划实现现的可行行性分析析。（按按季列示示）第六部分分：投资资收益分分析成本预测测说明测算算假设和和主要运运用指标标，如产产品类型型假设，总建筑筑面积，住宅和和非住宅宅面积，容积率率，项目目总投资资（直接接建造成成本加期期间费用用，不包包括营业业税和所所得税）

19、等。并并参照下下面表格格：（在在指标不不确定或或多个可可选择时时，要将将不同测测算假设设下的成成本测算算，分别别列示。）项 目投资总额额（万元元）单位成本本（元/m2）土地获得得价款开发前期期准备费费主体建筑筑工程费费主体安装装工程费费社区管网网工程费费园林环境境费配套设施施费开发间接接费开发成本本合计管理费用用销售费用用财务费用用项目总投投资税务分析析营业税及及附加所得税土地增值值税上述税种种的基本本税率，能够享享受的税税收优惠惠政策时时的税率率，项目目本身适适用的税税率，若若享受地地方政府府的优惠惠政策，要特别别说明该该项优惠惠与国家家政策是是否有冲冲突，以以及如何何解决，具体的的操作的的

20、过程是是什么。经济效益益分析经济效益益分析的的假设条条件，如如：是否否享受政政府各种种税费的的减免等等项目利润润率、投投资回报报率及主主要经济济指标。参照以以下表格格：经济指标标单位数值值（元/m2）项目总金金额（万万元）销售收入入直接成本本总投资税前利润润税后利润润内部收益益率销售净利利率总投资回回报率销售毛利利率获利指数数资金峰值值比例地价支付付贴现比比启动资金金获利倍倍数项目开发发各期的的利润体体现经济指标标20011年20年合 计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积积（m2）单位利润润(元/m2)利润(万万元)敏感性分分析，参参照以下下内容及及表格，可根据据实际情情况增减减变动

21、比比率。成本变动动各项经经济指标标的变化化，假设设成本每每上升（下降）一定金金额或上上升（下下降）一一定百分分比来比比较，如如：经济指标标预测成本本90%预测成本本预测成本本1100%预测成本本1200%总投资税前利润润税后净利利内部收益益率销售净利利率保本售价价售价变动动各项经经济指标标的变化化，假设设售价每每上升（下降）一定金金额或上上升（下下降）一一定百分分比来比比较，如如：经济指标标预测售价价90%预测售价价预测售价价1100%预测售价价1200%营业额税前利润润税后净利利内部收益益率销售净利利率容积率变变动各项项指标的的变化主要指标标容积率11容积率22容积率33容积率44容积率55

22、多高层比比营业额总投资税前利润润税后净利利内部收益益率销售净利利率盈亏平衡衡点分析析保本售价价：即销销售净收收入等于于投资额额，计算算公式为为S=CC/(11-T11)保本销售售率：假假设项目目全部建建成，已已销售面面积所获获净利等等于未售售面积的的成本，则计算算公式如如下：RR=C/(11-T1)*(1-TT2)*S+C*T2式中：C：表示示单位投投资额（即财务务部所印印发经经济测算算表中中成本估估算表的的单位投投资额，含直接接建造成成本、期期间费用用）R：表示示保本销销售率S：表示示单位售售价T1：表表示营业业税率T2：表表示所得得税率项目资金金预测资金投入入计划：各期地地价、前前期费用用

23、、基础础、建安安、配套套、开发发间接费费等的投投入安排排。资金回款款计划：各期销销售回款款计划。资金需求求计划：结合整整个公司司资金情情况，列列示各期期资金的的需求缺缺口及融融资途径径。启动资金金及启动动时占用用资金内内容、资资金占用用峰值、实现现现金正流流入时间间、资金金占用月月平均额额第七部分分：管理理资源配配置机构设置置：是否否需要成成立独立立法人公公司（项项目公司司）；主主要部门门设置。人力资源源需求：启动项项目对个个专业（部门）人员的的需求，具体人人数（重重点是专专业经理理）。人力资源源缺口及及解决：现有人人员能否否满足需需要，缺缺口人员员的解决决途径（调动、招聘、培训等等）。第八部

24、分分：综合合分析与与建议优势：从从品牌、设计、启动速速度、产产品品质质和特性性、市场场竞争、营销、合作方方式、大大市政配配套、生生活配套套、是否否符合万万科一贯贯发展思思路等方方面论述述。劣势：从从品牌、设计、启动速速度、产产品品质质和特性性、市场场竞争、营销、合作方方式、大大市政配配套、生生活配套套、是否否符合万万科一贯贯发展思思路等方方面论述述。机会：从从市场机机会、提提高市场场占有率率、树立立品牌形形象、地地区性优优惠政策策、城市市发展规规划、土土地所属属区域土土地价格格趋势等等方面论论述。结论和建建议第九部分分：竞拍拍和投标标方式取取得土地地需要增增加和完完善的内内容主要指标标测算预测直接接建造成成本（不不包括地地价）、售价投资收益益分析（参考以以下格式式）：