长春亚泰桃花苑项目规划运作报告

1、目 录第一部分：朝阳镇城区概况- 4 页（略）1、地理位置2、人文环境3、交通条件4、基础设施（水、电、气、通讯等）5、旅游资源6、城区功能第二部分：区域经济消费调研- 9 页（略）第三部分分：项目目概况及分分析- 177页 1、项项目概况况（略） 2、项项目分析析 3、项目SSWOTT分析 4、项项目WTT策略第四部分分：项目目定位- 22页页1、市场场定位 2、项项目功能能定位 3、项项目功能能设置及及物业服服务概要要 4、小结第五部分分：项目目营销推推广策略略- 339页1、总体体策略 2、营营销阶段段划分备注事项项- 339页以下“本本案”、“本项目目”、“楼盘”各名词词均指代代此商业

2、业项目第三部分分 项目目概况及及分析一、项目目分析：（1）商商业片区区分布从当地商商业分布布来看，还处于于传统商商业阶段段，门面面及大型型卖场主主要集中中在以凯凯旋路为为中心辐辐射的22条街道道以内，凯旋路路附近基基本是目目前车流流量、人人流量最最大的商商业街路路，因为为此处几几条商业业街路依依托于较较大的人人流量，所以主要要以大中中型卖场场、服装装专卖店店、鞋帽帽、超市市为主。餐饮休闲闲娱乐业业区域的的分散为为我们创创造了良良好条件件，尤以以西十四四街的餐餐饮娱乐乐项目起起到了引引导人流流、车流流到达本本案的作作用。利利用此优优势充分分发挥起起引导作作用（此此引导以以人们的的第一视视角为主主

3、）。（2）城城市增容容对社区区消费的的影响社区消费费中心，不仅要要服务于于本区居居民，同同时也要要服务于于外来的的居民，形成了了以功能能划分的的社区，所以其其规模有有日益扩扩大的趋趋势。随随着城市市化进程程的日益益前进，城市人人口必将将越来越越密集，因此社社区人口口也有呈呈现增多多的这样样一种趋趋势，所所以社区区商业也也就有日日益繁荣荣的趋势势，社区区消费中中心也有有日益向向中心商商业靠拢拢的这样样一种趋趋势。二、项目目SWOOT分析析（一）优优势（SS）：1、本案案位于爱爱民路与与正大街街之间，地理位位置适宜宜居住并并有较大大增值前前景；2、距火火车站、汽车客客运站较较近，交交通和物物流便捷

4、捷；3、商业业街贯穿穿，集各各种功能能、设施施于一体，大大方方便本案案及周边边社区人人们； 4、项目目中部开开通“辅干线线”：爱民民路直通通正大街街，使得得本案达达到四通通八达之之势；5、项目目总体面面积相对对当地较较大、容容易形成成商业氛氛围；6、项目目临街门门面相对对独立，业态选选择面大大；7、商业业街正门门及外立立面设计计美观，有效提提升了物物业档次次；8、商业业街中心心广场及及合理的的绿化使使得本案案在当地地取得独独一无二二的地位位，为项项目的定定位提高高了层次次；9、开发发商在当当地的知知名度很很高，有有效的提提高了项项目档次次和招商商的品牌牌支持。（二）劣劣势（WW）1、地处处当地

5、“半核心”位置，区域优势势尚需引引导才会会明显。2、原有有观念上上缺乏商商业氛围围，增加了了培育时时间；3、该区区域为新新开发社社区，周周边范围围内配套套设施相相对城镇镇中心尚尚不完善善；4、附近近住宅区区域无档档次，部部分环境境相对比比较凌乱乱，需时时间有待待开发；5、售楼楼处选址离项目现现场的距距离较远远。（三）机机会（OO）1、发挥挥交通优优势，突突出便捷捷交通给给人流、物流运运输带来来的可靠靠性，此此为新商商业区的的开发奠奠定了基基础；2、目前前周边竞竞争项目目较少，突出本本项目在在该区域域的稀缺缺性，真真正打造造出“独一无无二”；3、可开开发性强强，周边边地区的的开发会会给本项项目带

6、来来新的契契机；4、此类类商业的的项目少少，近年年之内很很少有同同类同档档次项目目推出。（四）危危胁（TT）1、周边边项目的的开发，直接影影响着本本案商业业街区的的定位问问题；2、周边边项目的的开发，对项目目的招商商、销售售有一定定的压力力；3、目前前本区域域商业经经济较不不可观，往往人人们看不不到就不不会去想想，这样样容易影影响客户户投资信信心。三、项目目WT策策略弱化劣势势，规避避威胁1）增设设售楼中中心（距距西十四四街相对对较近），利用用西十四四街人流流优势，亦能达达到引导导商业观观念的作作用，借借此来宣宣传项目目；2）定位位1：功功能、设设施、管管理完善善的全方方位服务务型社区商商业街

7、；3）定位位2：以以“最”字为准准则（具具体见下下文），突出本本案特点点，此策策略亦能能防止项项目的复复制；4）针对对T-11中的问问题，商商业街临临街门市市的格局设计计应可以以灵活运运用，可可大可小小，不宜宜狭长纵纵深。此此点涉及及到门市市的定价价策略。第四部分分项目定定位一、市场场定位定位问题题：邻近近范围内内是否存存在类似似商业区区域，此此影响到到定位的的选择性性1、社区区商业中中心，以以本案及及附近居居民服务务为主的的多功能能商业区区2、新开开发城北北商业街街，以支支柱产业业为导向向，打造造第二条条“凯旋路路”（此点有有待推敲敲）考虑到本本项目独独特的地地理位置置、周边边自然环环境、区

8、区域内及及周边商商业环境境以及其其他竞争争楼盘等等各个方方面的因因素，建建议将本本案定位位为：“朝阳镇镇（或经经调查范范围更大大）首家家多功能能立体式式城中花花园社区区”宣传口号号突出一一个或几几个“最”字并切切实做到到“最”字如功能最最全，设设施最完完善，环环境最幽幽雅，档档次最高高，品质质最佳等等例：“让让长春人人住上最最好的房房子” 以此此概括（长春亚亚泰桃花花苑）将本项目目定位为为“朝阳镇镇（暂定定）首家家多功能能立体式式城中花花园社区区”，主要要是考虑虑到目前前整个城城区内没没有一个个集购物物、餐饮饮、休闲闲、娱乐乐为一体体的大型型综合社社区，大型超市市、大型型卖场、酒楼等等分散经经

9、营，缺缺乏一个个将几种种业态集集合起来来的大型型社区，让社区区人们在在自家门门前就可可以享受受多种消消费和享享受。而而本项目目的如此此规划格格局和建建筑形态态就恰好好可以满满足以上上几种业业态的大大致要求求。因此，需进行行科学完完善的配配套功能能设施定定位。本项目多多功能、立体式式的市场场定位，不仅可可以弥补补目前中中高档次次楼盘的的空缺，还可以以提升项项目本身身的档次次和品质质，提升升开发商商的企业业知名度度，也能能创造出出独一无无二的商商业项目目。本项项目的成成功运作作，将成成为朝阳阳镇当地地的样板板楼盘社社区，将将许多零零散分布布在临街街门面的的投资商商吸引到到本项目目中来，真正实实现“

10、一体化化”多功能能立体式式商住两两用社区区。二、项目目的功能能定位结合项目目的实际际状况，我们应应该在满满足区域域内基本本功能的的前提下下，进一一步扩展展其在满满足人们们在休闲闲、娱乐乐等方面面的需求求，具体体包括：1、经营营资源整整合功能能倾心演绎绎全新的的多功能能社区，与众不不同的商商住两用用楼盘新新形象，展示“休闲化化、娱乐乐化、综综合化”等特点点，培育育好这个个“品牌”，就是是获得了了最好的的经营资资源。同同时，从从根本上上促进了了项目的的操作与与销售。2、商业业流通的的扩张功功能从对手的的竞争方方式的不不确定性性可以看看出单一一的发展展途径不不足以规规避项目目的运作作风险，应该从从长

11、远和和多方面面角度考考虑一切切有可能能行的变变化，这这也就是是为什么么要求临临街门市市格局、构造的的灵活性性，为有有可能发发生的变变数和超超常规发发展打下下良好的的基础，构筑项项目新的的开发思思路。3、地产产升值功功能本案其独独特的位位置以及及周边的的现状，使得本本项目在在区域内内有着相相当大的的辐射功功能。1）不排排除籍由由此项目目开发城城北商业业区的可可能2）此项项目将带带动区域域范围内内地产形形态的改改变，也也会使区区域范围围内的地地产大幅幅度升值值3）炒盘盘亦很重重要，通通过打造造当地首首家多功功能楼盘盘，创造造最佳生生活环境境与住房房，来提提升临街街门市价价值三、项目目功能设设置及物

12、物业服务务概要：A、标准准服务项项目24小小时消防防保安服服务24小时时维修保保养服务务24小小时电梯梯服务24小小时监控控报警服服务日常公公共区域域清洁服服务 日常公公共区域域巡视报刊邮邮件分拣拣和分发发 客户入入住服务务园艺绿绿化服务务收发与与问讯服服务B、日常常特色服服务项目目信息咨咨询服务务 电话及及访客留留言报刊订订阅服务务 组织客客户联谊谊和公共共活动服服务老年活活动室C、有偿偿特色服服务项目目保安服服务 法律顾顾问清洁服服务 工程安安装及维维修服务务D、基本本生活功功能设施施及休闲闲娱乐功功能：针对个别别功能设设施可招招商与销销售同步步，亦可可先招商商，带租租销售银行或或储蓄所所

13、 小型影影剧院超市 酒吧美容美美发或SPAA健康休休闲会所所网吧球吧 社区内内幼儿园园四、小结结结合上述述功能定定位的目目标，我我认为“多功能能立体式式城中花花园社区区”的市场场定位，不仅能能与其他他项目进进行区分分，还能能够达到到项目预预期的经经济收益益目标。1）实现现快速的的资金回回笼上述功能能定位方方案将使使项目的的产品品品质优势势非常明明显，同同时定位位又不脱脱离于市市场实际际，能够够得到各各个层面面客户的的广泛认认同，为为实现快快速的资资金回笼笼打下坚坚实的基基础。2）有效效规避风风险由于功能能定位的的复合性性，使项项目整体体运作的的风险大大大降低低，服务务的品质质将树立立项目独独特

14、的定定位与形形象，在在推广中中也有更更大的调调整及控控制空间间，形成成相对的的优势。3）尽可可能挖掘掘项目的的利润空空间本项目临临街门市市的目标标客户为为中小投投资者，这些客客户都比比较看重重物业的的档次和和形象，单价不不一定是其其考虑的的全部重点点，而总总价成为为购置考考虑的绝绝对要素素。因此此在价格格抗性方方面的承承受能力力较强，为项目目的价格格操作营营造出了了较大的的潜在上上升空间间。此点又涉涉及到临临街门市市规划、格局的的灵活性性。（想想法仅供供参考）灵活的格格局有利利于商业业地产的的销售与与增值，如：小小高层如如果为框框剪结构构即可达达到预期期目的。如此规规划主要要以应对对周边最最为

15、临近近竞争者者的定位位不确定定性。如如果未达达到预期期销售和和操作目目的，小小、可以以做社区区商业区区（多功功能型社社区）；大、可可做新兴兴商业街街，从而而导入当当地支柱柱商业产产业。* 注：“朝阳镇镇首家多多功能立立体式城城中花园园社区”名称尚尚需推敲敲、简练练第五部分分 营销销推广策策略项目的规规划设计计、户型型设计、社区规规划有待待进一步步分解与与推敲，销售周周期与宣宣传策略略也要及及时应市市场的变变化而做做出调整整。一、总体体策略先期蓄势势实景景体验覆盖盖全县集中中引爆后续续积累1、开盘盘前/内部认认购期重重在造势势开盘销售售阶段基基本可以以看到项目目成功与与否的大大趋势。房地产产因本

16、身身行业的的特殊性性，决定定了其在在销售上上一定要要争取一一炮而红红，否则则项目再再有前景景，也可可能难以以为继、中途夭夭折。所所以要强调房房地产销销售的短短时间内内的大量量成交，强调以以快打慢慢。这需需要通过过造势来来实现。突出本项项目的特特点，即即功能设设施的配配套完善善，而且且口号要要叫的响响亮2、销售售中期掌掌握节奏奏销售中期期是成交交量最大大的时期期，且销销售价位位也处在在获利最最大阶段段。此时时重点在在于掌握握销售节节奏，利利用各种种卖点的的组合，多种销销售渠道道共用，对目标标市场发发动波次次进攻。操作的重重点，在在于：一要借助助开盘的的势，趁趁热打铁铁。二是注意意购买力力的积蓄蓄

17、与释放放周期，采用波波次进攻攻或分期期推出的的策略。三是至始始至终要要强调快快速、灵灵活的销销售原则则，以快快打慢。3、尾期期重促销销销售后期期重点在在于促销销技巧的的组合，以强力力的销售售保证销销售的零零库存。在促销销技巧的的组合上上，应把把握几点点原则：一是不直直接降价价，以其其它方式式体现让让利。二是促销销技巧要要出新，根据项项目的实实际情况况度身订订造。三是促销销还要注注意为下下一期推推售重点点的推广广造势，起到承承上启下下的作用用。二、营销销阶段划划分：市场预热热期（预预订登记记期）：3周进行早期期的展示示及接受受预订，以超常常的推广广手段，结合必必要的宣宣传之势势，引起起目标客客户

18、群的的关注，在竞争争楼盘的的攻势下下，暂缓缓消费者者的购买买行为，等待项项目推出出。发售期：内部认购购期：23周 利用两两周时间间进行内内部认购购，消化化首批客客户。同同时以项项目的各各种竞争争优势为为传播点点，多种种媒体、多种销销售渠道道配合现现场展示示，打动动消费者者，激发发购买欲欲望，积积累更多多客户资资源。公开发售售期：8周正式公开开发售仪仪式强销期：4周承接首次次公开发发售的热热潮，适适当地调调整推售售安排，推出全全新的单单元及全新新销售举举措，以以较为集集中的现现场活动动及宣传传推广给给予客户户进一步步的认知知与感受受，促成成再次的的销售高高潮。清盘期：3周利用灵活活多变的的促销措措施，以以“压轴珍珍藏”为主题题告知此此时已是是入驻本本项目尤尤其是商商铺的最最后机会会，促使使目标客客户把握握良机，尽快行行动* 备注注事项：预热阶段段针对近近几年公公司的顾顾客档案案采取：1、回访2、告知3、推荐有特点的的进行促促销，如如：推出出精装修修小户型型按照装装修费用用加入房房款（特特点为户户型小、房房屋总价价低）团购的开开展提前开展展团购，至周边边优质企企事业单