重庆某住宅项目可行性分析报告

1、重庆袁家岗项目.doc *第一部分分 项项目投资资环境分分析一、经济济、政策策、市政政环境分分析1.1 宏观观经济、政策、市政环环境分析析1.1.1重庆庆市宏观观经济发发展状况况城市GDDP值自97年年设立直直辖市以以来，重重庆市面面对前所所未有的的机遇，实现国国内生产产总值继继续保持持稳步快快速增长长态势。据统计，20002年重重庆市经经济发展展实现了了五大突突破：、GDDP总量量增幅高高达100.4%，自19997年来来首次突突破两位位数；、财政政收入增增幅达99%，全全年达到到1500亿元；、金融融形势良良好，存存款金额额约28800亿亿元，同同比增长长22%；、固定定资产投投资增幅幅达

2、255%，220022年达到到10000亿元元；、农民民收入继继续保持持快速增增长，220022年实现现增收77%，实实现人均均21000元的的水平，实现了了跨越性性突破。20033年1-5月全全市完成成国内生生产总值值8100.299亿元，同比增长长10.9%，比去年年同期提提高1.3个百百分点。三大产产业共同同支撑经经济增长长，分别别增长33.2%、144.5%和9.2%；三大需需求拉动动经济增增长，完完成全社社会固定定资产投投资3228.331亿元元，增长长28.2%（剔除城城乡集体体和个体体，投资资增长334.22%）；完成社社会消费费品零售售总额3339.3亿元元，增长长8.88%；

3、实实现出口口总额55.555亿美元元，同比比增长552.44%。全全市地方方预算内内财政收收入733.277亿元，增长338.66%。工工业企业业经济效效益综合合指数达达到1114,提提高222个点。城市居居民人均均可支配配收入334999元，增增长122.4%。图1-11 历历年重庆庆市GPPD增长长（单位位：人民民币亿元元）数据来源源：重庆庆市统计计局年报报数据119966-20001城市FDDI值20022年全市市新签利利用外资资合同项项目1669个，协议利利用外资资6.448亿美美元，比比上年下下降9.8%；实际利利用外资资4.550亿美美元，比比上年增增长6.1%，其中外外商直接接投

4、资22.811亿美元元，增长长9.55%。外商投资资企业对对重庆的的经济发发展前景景较为看看好，预预计在未未来增加加投资的的行业主主要以工工业、房房地产企企业为主主，工业业企业占占53.7%，房地产产企业占占29.6%。此外批批发零售售贸易业业和服务务业各占占7.44%，建建筑业占占1.99%。从从投资领领域看，主要涉涉及建立立新的生生产线、扩建改改造、房房地产、酒店（度假村村、餐饮饮）以及及旅游等等。1.1.2 产业政政策重庆房地地产市场场相对于于全国而而言属于于较为封封闭和相相对落后后的区域域，整个个市场尚尚处于发发育期。设立直直辖市之之后，重重庆房地地产市场场才开始始真正起起步，市市场的

5、政政策把控控程度体体现的较较弱，主主要体现现在产业业政策主主要依照照国家房房产政策策执行，着重于于规范管管理房产产市场；而相对对调整、监控、规范地地方房地地产发展展的调整整政策极极少。表1-11 重重庆市主主要公布布主要产产业政策策列表发布年份份产业政策策名称19977年关于规范范发展重重庆市城城镇集资资合作建建房工作作的通知知19977年关于取消消福利住住房建设设和分配配的通知知19977年关于印发发重庆庆市公有有住房出出售后再再交易试试点暂行行办法的通知知19977年关于印发发重庆庆市购房房保证金金管理暂暂行办法法的通通知19977年关于印发发重庆庆市职工工购房抵抵押委托托贷款试试行办法法

6、的通通知19977年重庆市物物价局关关于提高高公有住住房租金金标准的的通知19977年关于印发发重庆庆市单位位资助职职工购买买经济适适用住房房管理办办法的的通知19988年重庆市建建筑管理理条例20000年重庆市城城市房地地产开发发经营管管理条例例20022年重庆市城城市房地地产开发发经营管管理条例例20033年重庆城市市建设综综合开发发管理办办公室关关于填报报开发企企业在小小城镇投投资开发发情况的的通知数据来源源：上海海中瑞市市场研究究部1.1.3重大大城市规规划、市市政状况况重庆是全全国闻名名的“山城”，交通通问题一一直困扰扰着城市市的发展展。故重重庆市政政府将在在未来几几年建设设完备的的

7、综合交交通运输输体系，为未来来经济起起飞铺设设跑道。外部交通通立体系系统重庆目前前已有成成渝、川川黔、襄襄渝三条条铁路干干线，将将规划建建设达万万铁路、渝怀铁铁路、渝渝遂铁路路、渝汉汉铁路新新干线。成渝高高速公路路连接重重庆、成成都两大大城市，正在建建设和规规划建设设的几条条高速公公路将贯贯通巴渝渝大地。长江黄金水水道将将日益发发挥其通通航的重重要性。轨道交通通随着轻轨轨二号线线（较新新线）建建设进入入尾声和和三号线线（二塘塘-江北北机场）规划出出台，重重庆已经经形成未未来贯穿穿南北和和东西的的两条轨轨道交通通路线。20110年以以前，还还将启动动一号线线、轨道道交通环环线、轻轻轨四号号线和六

8、六号线，轻轨总总长度达达到1335公里里，总投投资达到到5000多亿元元，占到到未来几几年城市市大型投投资项目目总投资资额的55%以上上。城市交通通半小时时圈重庆市出出台的新新建设方方案中，将斥资资87000亿元元建设新新重庆的的3000个项目目，涉及及基础设设施、生生态环境境、产业业结构调调整、社社会事业业等四方方面，其其中包括括两路机机场、菜菜园坝长长江大桥桥、人民民剧场、重庆国国际医院院、重庆庆生态公公园等重重点项目目。据估估计，其其中的996个项项目将在在20005年前前开工建建设，总总体项目目在20010年年完成。目前重重庆正开开展城市市交通半半小时圈圈的建设设，力图图在年内内完工。

9、体育场馆馆重庆市政政府重点点工程在在袁家岗岗地区建建立奥林林匹克中中心，规规划中的的主体育育场，将将能容纳纳6万名名观众，工程计计划于220044年6月月完成，届时，一个现现代化的的、全新新的体育育运动中中心将呈呈现，220044年亚洲洲杯预选选赛也将将在此举举行。目目前，大大型游泳泳馆已经经落成开开放。1.2 上述述因素发发展对重重庆房地地产市场场之影响响 良好的经经济运行行为房地地产市场场发展提提供强大大的支持持近年来，重庆在在国家继继续实施施积极的的财政政政策和稳稳健的货货币政策策，在国国家大力力开发西西部地区区加大投投入力度度的推动动下，抓抓住加快快发展的的大好时时机，进进一步加加大经

10、济济结构调调整的力力度，继继续推进进改革开开放，国国民经济济保持良良好发展展势头，经济运运行质量量和效益益进一步步改善，各项社社会事业业全面进进步，城城乡人民民生活水水平有所所提高。规划、市市政的强强大力度度为房地地产市场场的多样样发展提提供了强强大动力力重庆行政政级别的的变化导导致了其其在中国国西部经经济地位位的定位位和经济济发展定定位的改改变，让让城市产产生了新新的发展展格局。为满足足居住、购物、办公、娱乐、出行等等种种要要求的情情况下，重庆结结合自身身特点在在发生着着新的布布局规划划、发展展。新的的市政工工程、规规划动态态和特殊殊事件都都在不断断刺激着着城市房房地产市市场热点点的诞生生，

11、为城城市房地地产市场场的多样样发展提提供了强强大动力力。但仍仍然应该该看到，目前重重庆市场场的热点点依旧相相对分散散。表1-22 重重庆房地地产市场场热点发发展态势势市场热点点关键促进进因素目前发展展态势轨道交通通周边住住宅轨道交通通发展预计将成成为重庆庆住宅格格局发展展变化的的关键因因素奥体中心心附近住住宅体育文化化中心将逐渐形形成独特特的“奥体房房地产拉拉动效应应”小户型公公寓烂尾楼改改造作为过渡渡型和投投资型物物业，被被很多人人所看好好产权式酒酒店（含商务务型）烂尾楼改改造逐渐引入入先进理理念，未未来发展展势头看看好江景住宅宅江景自然然资源重庆市江江景资源源相对富富足，缺缺少的只只是规划

12、划，合理理利用将将打造新新外滩商铺投资资内需拉动动相关政政策市场运行行态势良良好江北区住住宅政府行政政支持新的行政政中心带带动新的的住宅、商业区区域发展展数据来源源：上海海中瑞市市场研究究部二、重庆庆市房地地产市场场环境分分析2.1 总体体供求及及价格特特征 19966年至今今重庆的的房地产产市场商商品房供供求经历历了几大大阶段。19996年房房产市场场供求均均较为低低迷，空空置比率率高。119977年重庆庆升为直直辖市后后为房地地产发展展带来了了强大的的动力，19997-19998年年房产发发展势头头良好，供需平平稳上升升，空置置率逐渐渐被控制制。19998年年-19999年年供应量量、需求

13、求量均明明显缩减减，空置置率再度度上升。99年年后在良良好的经经济环境境和相应应的政策策拉动下下，重庆庆商品房房的供应应量与需需求量开开始大幅幅增大。图1-22 重重庆市历历年商品品房供求求分布数据来源源：重庆庆市统计计局年报报数据119966-20001（单位：万平方方米）价格特征征96年至至今重庆庆商品房房价格基基本保持持了平稳稳向上的的趋势。但价格格涨幅不不大；220011年后，随着经经济发展展及各项项相关政政策的拉拉动下，20003年价价格比220022年上涨涨了111%。 图1-22重庆历历年商品品房平均均销售价价格变化化表数数据来来源：重重庆市统统计局年年报数据据2.2 房产产市场

14、特特征 市场供大大于求，总体销销售速率率较缓 较大的市市场供应应已经使使得重庆庆的房产产市场销销售速度度明显减减缓，市市场出现现了不应应有的疲疲态，这这一点使使得开发发商不得得不考虑虑当地人人目前的的购买力力情况，价格导导向是重重庆人购购房的特特点。房地产开开发重心心向次中中心城区区及郊区区转移区域经济济的发展展和道路路交通环环境的改改善，使使“宁要要渝中一一张床，不要郊郊区一间间房”的的择居观观受到挑挑战，也也促使购购房区域域重心发发生转移移。继渝渝中半岛岛和江北北、南岸岸之后，北部城城区和其其他主城城各区相相继成为为房地产产开发投投资和消消费的热热点区域域。高尚地段段创造高高价位楼楼盘综观

15、重庆庆楼市，不难发发现，重重庆高价价位的楼楼盘主要要位于一一些高尚尚地段，产品塑塑造价格格的空间间很小，但高尚尚地段内内的优秀秀产品仍仍是市场场的宠儿儿。房产开开发商大大力开发发临水楼楼盘 重庆有丰丰富的江江景资源源，临水水楼盘也也颇受买买房者的的青睐。亲水性性是重庆庆人与生生俱来的的天性，不少开开发商迎迎合市场场需求利利用得天天独厚的的地理环环境开发发临江或或临湖楼楼盘。随随着城市市化发展展，城市市规划与与建设越越来越注注重对城城市气质质的把握握和与自自然环境境的融合合。尤其其是社会会生活水水平的不不断提高高，让人们对对居住环环境的要要求也日益提高高。预售房房比现房房受宠 随着重庆庆开发企企

16、业的市市场定位位和行销销策划水水平，以以及规划划设计水水平正在在不断改改善和提提高，产产品适销销，得到到了消费费者的认同，新新开发预预售房的的销售情情况良好好，比现现房更赢赢得市场场。 商品房房销售实实施双轨轨制重庆商品品房销售售采用套套内面积积和建筑筑面积双双轨制。第二部分分 项项目住宅宅竞争环环境分析析一、普通通公寓住住宅1、竞争争区域市市场界定定1.1 竞争争区域市市场范围围界定本项目位位于重庆庆市袁家家岗高新新区奥林林匹克体体育中心心，属九九龙坡区区。总建建筑面积积70万万平方米米。总体体规划区区域内临临袁石路路和袁茄茄路的BB1、BB2、CC1、AA9地块块及临谢谢陈路的的E7地地块

17、。先期启动动部分为为临袁石石路和袁袁茄路的的B1、B2、C1的的三地块块，总建建筑面积积约为555-660万平平方米。根据本项项目的预预计档次次，规模模和容积积率情况况，为了了更好的的进行市市场比较较和深入入研究，拟采用用同类竞竞争项目目为研究究范围，先以重重庆主要要城区范范围的中中高档、规模大大盘界定定本案竞竞争对手手样本框框，局部部考虑区区域分类类法。采样基本本标准：建筑面积积规模在在20万万平方米米；容积率在在2.00以上。1.2 竞争争对手样样本框界界定根据以上上研究范范围的确确定，根根据竞争争区域市市场楼盘盘的区位位、类型型、开盘盘时间来来界定竞竞争对手手样本框框。并以以之为根根据，

18、选选取以下下二十个个楼盘作作为项目目竞争对对手样本本。南 岸 区：上上海城、融桥半半岛、泰泰正花园园、回龙龙湾、海海棠晓月月江 北 区：南南方上格格林、华华新都市市花园、长安华华都、龙龙湖*枫枫香庭、金砂水水岸沙坪坝区区：天骄骄年华、学林雅雅园、华华宇广场场渝 中 区：新新东福花花园、海海客嬴洲洲九龙坡区区：华宇宇名都城城、美茵茵河谷、珠江花花园、上上江城、广厦经经典表2-11 竞竞争对手手样本框框情况 物业名称称物业规模模（万MM2）物业区位位成为样本本之原因因上海城58南岸区 规模、档次融桥半岛岛350南岸区 规模、档次泰正花园园30南岸区 规模、档次回龙湾55南岸区 规模、档次海棠晓月月

19、80南岸区 规模、档次南方上格格林40江北区 规模、档次华新都市市花园23江北区规模、档档次、建建筑形态态长安华都都28江北区 规规模龙湖*枫枫香庭27江北区规模、档档次、建建筑形态态金砂水岸岸18江北区规模、档档次、建建筑形态态天骄年华华27沙坪坝区区规模、档档次、学林雅园园21沙坪坝区区规模、档档次、华宇广场场38沙坪坝区区规模、档档次、新东福花花园14渝中区地段、档档次、海客嬴洲洲25渝中区规模、档档次、华宇名都都城32九龙坡区区地段、规规模、档档次、建建筑形态态美茵河谷谷60九龙坡区区地段、规规模、档档次珠江花园园30九龙坡区区地段、规规模、档档次上江城16九龙坡区区地段、档档次广厦经

20、典典13九龙坡区区地段、档档次数据来源源：上海海中瑞市市场研究究部2 市市场特征征分析2.1 供应应特征重庆楼市市步入大大盘时代代，北部部新城和和南岸区区成为热热点区域域从近阶段段的房地地产住宅宅市场来来看，随着重重庆本地地企业的的发展壮壮大及外外地开发发商的进进入，重重庆楼市市开始逐逐步进入入大盘时时代。从从近期看看开盘与与亮相的的多是建建筑面积积10万万平方米米以上大大盘，其其中既有有占地330000亩的融融侨半岛岛，占地地10000亩的的广厦城城及天骄骄美茵茵河谷等等“地产产航母”，也有有诸如建建筑面积积为800万平方方米的海海棠晓月月、588万平方米米的上海海城、555万平方米米的回龙

21、湾等等大型社社区，此此外其他他如金砂砂水岸、海客瀛瀛州、晋晋愉上上江城、广厦经经典等楼楼盘基本本上都在在10万万平方米米以上。小盘的的生存空空间将越越来越小小，出现现这一变变化是市市场竞争争的结果果，也与与近一两两年主管管部门提提高地产产准入门门槛有关关。中高档规规模楼盘盘主要集集中于北北部新城城和南岸岸区，北北部新城城新开楼楼盘以龙龙湖枫枫香庭、金砂水水岸和南方上上格林等等楼盘为为代表，南岸区区新开楼楼盘以融融侨半岛岛、海棠棠晓月、回龙湾湾、上海海城等楼楼盘为代代表。除除此之外外，新开开楼盘还还有九龙龙坡区的的天骄美茵河河谷、高高新区的的华宇名名都城等等。从目前市市场已亮亮相楼盘盘的档次次来

22、看，中高档档楼盘占占据大部部分，预预计这一一档次物物业在220033年将是是市场争争夺的焦焦点；从从规模及及体量来来看，110-220万平平方米所所占比例例较大，这类规规模楼盘盘除在绿绿化景观观、物业业氛围营营造方面面注重投投入外，在营销销推广方方面也会会不遗余余力，更更为激烈烈的竞争争在所难难免。 大盘总的的推案规规模将影影响重庆庆住宅市市场竞争样本本总的推推案体量量共计9984.9万平平方米，而未来来将推出出的还有有5888.1万万平方米米。大盘盘市场将将成为重重庆住宅宅市场的的主流，大盘的的推案时时间、营营销手法法、推广广力度和和价格定定位都将将对重庆庆房地产产市场起起到引导导作用。表2

23、-22 竞竞争对手手（样本本）供应应量及分分布物业名称称物业区位位占地规模模（万M22）规划面积积（万M22）物业已供供应量（万M22）未来预计计供应量量（万MM2）上海城南岸区1658652融桥半岛岛南岸区20035010340泰正花园园南岸区7.54430300回龙湾南岸区26.9955.111837.11海棠晓月月南岸区33.44807010南方上格格林江北区2340355华新都市市花园江北区8.323158长安华都都江北区2.7281810龙湖*枫枫香庭江北区627270金砂水岸岸江北区618810天骄年华华沙坪坝区区10.6627198学林雅园园沙坪坝区区721210华宇广场场沙坪坝

24、区区4.63338380新东福花花园渝中区7.413.8813.880海客嬴洲洲渝中区1.425718华宇名都都城九龙坡区区8321715美茵河谷谷九龙坡区区6760555珠江花园园九龙坡区区13.33302010上江城九龙坡区区716610广厦经典典九龙坡区区2.513130小计458.67984.9396.8588.1资料来源源：上海海中瑞市市场研究究部项目规模模面积分分组分析析，建筑筑规模在在20-30万万平方米米占主力力研究样本本中高档档规模楼楼盘，总总建筑规规模为220-330万平平方米的的占了440%。除此之之外便是是50万万平方米米以上的的超大规规模项目目。南岸区新新开楼盘盘的建

25、筑筑规模较较大，如如80万万平方米米的海棠棠晓月、58万万平方米米的上海海城、5万平方方米的回回龙湾、3550万平平方米的的融桥半半岛等超超大型社社区。表2-33：项目目规模面面积分组组表 10-220万M220.11-300万M230.11-500万M250.11万M2以上新东福花花园海客嬴洲洲华宇广场场上海城金砂水岸岸泰正花园园华宇名都都城融桥半岛岛上江城天骄年华华南方上格格林回龙湾广厦经典典龙湖*枫枫香庭海棠晓月月学林雅园园美茵河谷谷华新都市市花园长安华都都珠江花园园资料来源源：上海海中瑞市市场研究究部2.2 需求求特征2.2.1 销售情情况分析析小高层、高层住住宅类型型销售情情况较好好

26、从楼盘本本身而言言，良好好的销售售情况体体现出消消费者对对已供应应的楼盘盘性价比比的认同同。如龙龙湖*枫枫香庭靠靠近江北北繁华商商业区，其面积积户型设设计考虑虑大众消消费者的的需求，以1006平米米左右的的两房为为主力面面积户型型，销售售率很高高。再如如南岸区区规模大大盘海棠棠晓月为为例，该该项目依依山傍水水，拥有有市区独独一无二二的温泉泉公园，毗邻繁繁华的滨滨江美食食一条街街，完善善的配套套设施在在消费者者中形成成了良好好的口碑碑。销售控制制技巧不不足，大大盘销售售周期过过长重庆住宅宅项目销销售目前前大部分分仍由开开发商进进行销售售，并且且在销售售过程中中并未采采取强有有力的销销售策略略，销

27、售售控制技技巧不足足。这主主要体现现在很多多项目前前60-70%的住宅宅销售形形势很好好，但之之后剩余余较差的的单位则则去化缓缓慢，从从而导致致整个项项目的销销售周期期过长。从表22-4中中基本可可以看出出这一显显著的规规律。当当然，这这也和重重庆目前前是买方方市场有有直接的的关系。表2-44 竞竞争对手手项目销销售情况况物业名称称销售面积积（万M2）销售率销售周期期（月）上海城642%8融桥半岛岛-风临洲1060%10泰正花园园3080%35回龙湾1880%15海棠晓月月7095%34南方上格格林3570%27华新都市市花园1570%33长安华都都1870%21龙湖*枫枫香庭2798%15金

28、砂水岸岸875%1天骄年华华1980%32学林雅园园2140%28华宇广场场3895%35新东福花花园1490%48海客嬴洲洲345%4华宇名都都城1785%15美茵河谷谷5100%10珠江花园园2080%60上江城660%3广厦经典典1398%36资料来源源：上海海中瑞市市场研究究部2.2.2 客户情情况分析析（客户户来源、客户特特征等）重庆的购购房客源源还是以以价格导导向型为为主，客客源对价价格最为为敏感，在同等等区域、同类产产品的情情况客源源更为关关注的是是价格。下面从从几个方方面来分分析客源源特征：区域：地地段情节节较为显显著本土客源源由于地地段情节节，主要要以区域域客源为为主。外来客

29、源源主要集集中在开开发量较较大的北北部新城城和南岸岸区，此此外九龙龙坡区石石桥铺高高新开发发区也汇汇集了部部分外地地客源。职业：集集中在支支柱产业业员工和和外来农农村人口口重庆的几几大支柱柱产业为为汽车、摩托车车、旅游游、生物物医药等等，其它它的主要要是农业业成分。应该说说重庆的的高收入入群体主主要集中中在各大大企业，初步描描述应该该是各大大企业的的中上层层管理人人士。另另外则是是一些餐餐饮、旅旅游等小小企业主主，他们们的收入入也很高高，他们们是目前前重庆购购房的生生力军。另外重重庆有着着18000万左左右的农农业人口口，这些些将是重重庆未来来10几几年内城城市化进进程需要要改变的的对象，当然

30、也也是一大大购房团团体。年龄：中中年为主主通过对重重庆现有有在售楼楼盘的调调查，通通过业内内人士的的介绍，可以发发现重庆庆购房群群体的消消费年龄龄基本上上在355岁以上上，这与与重庆的的收入水水平有关关，重庆庆的年人人均收入入基本在在60000100000元元人民币币之间，较大比比例的收收入还不不足10000元元人民币币/月。这也就就决定了了很多的的年轻群群体目前前还没有有能力购购房。购购房群体体相对单单一。价格承受受力：缺缺乏中间间层面重庆购房房群体的的消费能能力大体体可以分分为两种种，一种种是有很很高的价价格承受受力，他他们是大大企业的的管理人人士，或或者是一一些小企企业主，他们的的年收入

31、入有几十十万甚至至是上百百万。他他们是重重庆豪宅宅市场锁锁定的对对象，还还有很大大的一部部分则是是中等收收入偏低低的群体体，有很很多一部部分还是是农村进进城的农农民，相相对于其其他房地地产发展展相对比比较成熟熟的发达达城市，购房群群体的相相对购买买力则较较弱。基基本上在在24000元/平方米米左右。重庆的的中高档档购房群群体很少少。2.3 价格格特征价格大多多数为225000元/平平方米（套内面面积）以以上竞争样本本的销售售价格均均在25500元元/平方方米（套套内面积积）以上上，但主主力价格格段集中中在25500-30000元/平方米米（套内内面积），30000元元/平方方米（套套内面积积）

32、以上上的项目目比例较较小。这这说明重重庆中高高档住宅宅的主体体价格水水平线较较为整齐齐，并且且每个区区差别性性并不太太大。上上江城一一期的价价格定的的比较低低，销售售情况良良好，而而目前该该盘处于于封盘阶阶段，预预计在下下次开盘盘时候价价格将会会有较大大幅度的的上升。滨江题材材开始受受到关注注重庆江景景资源丰丰富，而而且由于于地势的的关系，江景住住宅比比比皆是，并且在在早年居居住在江江边交通通非常不不方便，属于“穷人区区”。但随随着滨江江道路、过江桥桥梁的修修建和两两岸江景景、夜景景的不断断改善，滨江题题材将越越来越受受到重视视。目前前，沿江江的规模模楼盘定定价较高高，如海海棠晓月月、金砂砂水

33、岸、珠江花花园等均均价都在在30000元/平方米米以上；地处朝朝天门码码头的超超高层住住宅海客客嬴洲均均价高达达45000元/平方米米，市场场有一定定的抗性性。价格的涨涨幅差异异较大近年重庆庆住宅市市场的价价格有一一定的上上涨幅度度，特别别是体现现在一些些销售好好的项目目之中，但是在在竞争项项目之中中，价格格的涨幅幅差距很很大。有有一年涨涨幅达到到5000-10000元元/平方方米的项项目，例例如海棠棠晓月；也有基基本未变变动的，例如珠珠江花园园。而竞竞争项目目普遍价价格增长长幅度不不大。表2-55 竞竞争对手手项目价价格情况况 物业名称称销售面积积（万M22）销售价格格范围（元/ M2）平均

34、销售售价格（元/ M2）销售面积积加权销售均价价（元/ M2）上海城622000-288002500025000融桥半岛岛-风临洲1022000-39900（套内）2700028000泰正花园园3023000-32200（套内）2800026000回龙湾1823000-28800（套内）2550025000海棠晓月月7025000-50000（套内）3500030000南方上格格林3523000-35500（套内）2600026000华新都市市花园1525000-35500（套内）3000030000长安华都都1823000-28800（套内2600026000龙湖*枫枫香庭2724000-3

35、0000（套内）2800028000金砂水岸岸825000-35500（套内）3000030000天骄年华华1926500-40000（套内内）3000028000学林雅园园2126000-30000（套内）280002800032000-43300（套内） 38000（5500装修价价）38000华宇广场场3825000-35500（套内）3200030000新东福花花园1423000-30000（套内）2600026000海客嬴洲洲340000-50000（套内）4500045000华宇名都都城1125000-35500（套内）3100030000美茵河谷谷523000-28800（套内）

36、2600026000珠江花园园2025000-45500（套内）3000028000上江城620000-26600（套内）2300023000广厦经典典1320000-30000（套内）2550025000资料来源源：上海海中瑞市市场研究究部备注：销销售面积积加权销销售均价价是根据据市场调调研选取取当期推推出的新新盘和上上期推出出的次新新盘的单单价进行行估算。 3 产产品特征征分析3.1 规划划设计分分析研究样本本都注意意利用景景观设计计，提升升项目档档次各项目对对于自己己小区内内部均进进行了较较为明确确的功能能分区，体现了了居住、购物、休闲不不同的要要求和品品位。在在道路系系统的设设计过程程

37、中，有有部分项项目提出出了人车车分流的的概念，更有融融桥半岛岛还依据据自身地地形特征征打造了了四级道道路系统统。在景观系系统设计计过程中中，各楼楼盘极力力打造小小区内外外环境，充分利利用周围围景观，如融桥桥半岛、海棠晓晓月、南南方上格格林、金金砂水岸岸、珠江江花园、上江城城充分利利用江景景海岸线线打造沿沿江住宅宅观景视视线。部部分中心心城区的的个案也也都在小小区内做做了中心心水景、主题园园林、景景观广场场等，营营造优雅雅舒适的的居家环环境。由于竞争争项目的的样本选选取条件件因素，各项目目均在景景观系统统的打造造方面花花费了较较多的功功力。此此外，重重庆地形形的变化化对于住住宅项目目景观的的设计

38、带带来了天天然的起起伏感、层次感感和空间间感，但但是对于于实现小小区交通通系统的的理想畅畅通却带带来了一一定困难难。表2-66 竞竞争对手手项目规规划设计计情况物业名称称功能分区区道路系统统景观系统统上海城生活区、休闲区区-景观泛会会所融桥半岛岛-风临洲生活区、商业区区、文化化区四级道路路系统依山面水水泰正花园园生活区、休闲区区、运动动区小区密度度较大，地下车库库欧洲宫廷廷园林景景观回龙湾生活区、休闲区区住区外环环及内环环人车分流流横贯东西西的视觉觉走廊海棠晓月月生活区、商业区区、休闲闲区自建海棠棠大道依山面水水，社区区水景南方上格格林生活区、休闲区区-山水园林林华新都市市花园生活区、休闲区区

39、-坡地绿景景长安华都都生活区、休闲区区-龙头寺森森林公园园龙湖*枫枫香庭生活区、休闲区区人车分流流40000平方米米架空庭庭院金砂水岸岸生活区、休闲区区人车分流流500米米纯美海海岸线天骄年华华生活区、休闲区区-多层次园园林景观观学林雅园园生活区、休闲区区-生态园林林规划华宇广场场生活区、休闲区区-毗邻城市市步行广广场、名人雕塑塑广场、绿色艺艺术广场场新东福花花园生活区、休闲区区-坡地绿景景海客嬴洲洲空中园林林，五个个主题景景区：游乐区、亲水区区、园林林区、运运动区、休闲区区私家车道道直达业业主大堂堂1.1万万空中园园林华宇名都都城生活区、商业区区、休闲闲区多个车行行入口人行入口口坡地绿景景2

40、30000平方方米天然然氧吧美茵河谷谷生活区、商业区区、休闲闲区人车分流流坡地绿景景120米米的商业业水街珠江花园园生活区、休闲区区- 山水水园林上江城生活区、休闲区区- 依山山面水广厦经典典生活区、休闲区区-北接4万万平米景景观休闲闲广场资料来源源：上海海中瑞市市场研究究部3.2 项目目产品线线分组分分析样本建筑筑类型以以小高层层、高层层为主竞争样本本中，小小高层为为主要住住宅类型型，高层层也占了了一定的的比重。往往规规模大的的楼盘多多将小高高层和高高层分批批推出，如海棠棠晓月、华宇名名都城、珠江花花园、上上江城、广厦经经典。从从各楼盘盘的销售售情况来来看，小小高层的的市场认认可度最最大。多

41、层、别别墅等低低密度物物业较为为缺乏受到地形形地貌的的影响，重庆住住宅的密密度普遍遍较高。相对而而言，除除了部分分私宅和和公房之之外，重重庆市民民已经习习惯居住住在小高高层、高高层等住住宅之中中。但是是对于低低密度物物业的居居住向往往和喜爱爱程度可可以从融融桥半岛岛、美茵茵河谷等等项目的的销售之之中看出出来。此外，重重庆目前前也已经经有较多多大规模模的别墅墅物业推推出，但但由于不不适合与与本项目目做对比比，故本本报告之之中对此此不作展展开分析析。表2-77 项项目产品品线分组组表产品线分分组多层小高层高层超高层上海城18 33融桥半岛岛-风临洲5+1后期后期泰正花园园33回龙湾12海棠晓月月1

42、232南方上格格林11、118华新都市市花园18长安华都都11、118龙湖*枫枫香庭30金砂水岸岸30天骄年华华18学林雅园园9、122、188、277华宇广场场32新东福花花园22海客嬴洲洲 52华宇名都都城1528、330美茵河谷谷5珠江花园园1232上江城1732广厦经典典1232资料来源源：上海海中瑞市市场研究究部，备备注：表表中数据据代表楼楼层数目目3.3 项目目单位面面积分组组分析研究样本本中舒适适面积的的三房户户型在各各楼盘面面积户型型中所占占的比重重很大上海城（小高层层）、回回龙湾（小高层层）、海海棠晓月月（小高高层）、新东福福花园（小高层层）以1121-1400m2（套内内）

43、三房房为主力力面积，融桥半半岛（多多层）、泰正花花园（高高层）、华新都都市花园园（小高高层）、龙湖*枫香庭庭（高层层）、金金砂水岸岸（高层层）、华华宇广场场（高层层）均以以1011-1220m2（套内内）三房房作为主主力房型型面积。表2-88 项项目单位位面积分分组表（套内面面积）项目名称称单位面积积分组41-660M261-880M281-1100MM2101-1200M2121-1400M2140 M2以上上海城二房64%36%三房64% 336%融桥半岛岛-风临洲二房（套套内）67%33%三房（套套内）67%33%四房（套套内）100%五房（套套内）100%泰正花园园二房（套套内）63%

44、37%三房（套套内）26%74%回龙湾二房（套套内）100%三房（套套内）29%22%49%四房（套套内）100%海棠晓月月二房（套套内）28%52%20%三房（套套内）50%50%四房（套套内）100%南方上格格林二房（套套内）55%45% 三房（套内）26%45%29% 四房（套内）100% 五房（套内）100%华新都市市花园二房（套套内）100%三房（套套内）20%80%四房（套套内）100%长安华都都二房（套套内）100%三房（套套内）40%20%40%四房（套套内）100%龙湖*枫枫香庭二房（套套内）100%三房（套套内）82%18%四房（套套内）100%金砂水岸岸二房（套套内）10

45、0%三房（套套内）82%18%四房（套套内）100%天骄年华华二房（套套内）100%三房（套套内）29%47%24%四房（套套内）67%33%学林雅园园一房（套套内）100%二房（套套内）33%67%三房（套套内）10%68%22%四房（套套内）40%60%华宇广场场二房（套套内）100%三房（套套内）100%四房（套套内）50%50%六房（套套内）100%新东福花花园三房（套套内）100%四房（套套内）100%海客嬴洲洲一房（套套内）100%二房（套套内）33%67%三房（套套内）33% 333%33%四房（套套内）100%华宇名都都城二房（套套内）100%三房（套套内）17%66%17%四

46、房（套套内）100%美茵河谷谷二房（套套内）100%三房（套套内）100%珠江花园园二房（套套内）100%三房（套套内）25%50%25%四房（套套内）100%上江城二房（套套内）100%三房（套套内）32%68%四房（套套内）100%广厦经典典一房（套套内）100%二房（套套内）33%67%三房（套套内）40%60%四房（套套内）100%资料来源源：上海海中瑞市市场研究究部户型种类类多样，精彩之之作较多多研究样本本中，112层的的小高层层、300-322层的高高层占550%。此外，由由于竞争争项目规规模都较较大，故故户型种种类繁多多，有部部分项目目设计了了30多多种不同同类型的的房型。在重庆

47、庆主流房房型设计计之中，每个房房型功能能分区明明确，由由于受到到朝向影影响较小小，更加加上非板板式住宅宅的灵活活多变性性，在竞竞争项目目之中有有较多精精彩的经经典房型型。错层住宅宅占有一一定的比比例，进进户即露露台的新新颖户型型也得到到一定的的市场认认可。表2-99 竞竞争对手手项目户户型设计计情况物业名称称层数内部流线线上海城30 动静静分隔，干湿分分离融桥半岛岛-风临洲5+1功能分区区明确泰正花园园12、118、333动静分隔隔，干湿湿分离回龙湾12正南北向向，合理理布置功功能区，层层递递进海棠晓月月12、332合理布置置功能区区，层层层递进南方上格格林11、118功能分区区明确华新都市市

48、花园18功能分区区明确长安华都都11、118动静分隔隔，干湿湿分离龙湖*枫枫香庭30功能分区区明确金砂水岸岸30严格动静静干湿分分区天骄年华华18餐厅与入入户花园园相连，增设过过渡空间间学林雅园园9、122、188、277创新三错错户型、丰富空空间层次次华宇广场场32功能分区区一般新东福花花园22功能分区区明确海客嬴洲洲52 动动静分隔隔，干湿湿分离华宇名都都城15、228、330利用错层层分隔功功能区美茵河谷谷5功能分区区明确珠江花园园12、332功能分区区明确上江城12、332完整的功功能分区区、清晰晰的交通通流线广厦经典典12、332严格动静静干湿分分区资料来源源：上海海中瑞市市场研究究

49、部3.4 外部部公共配配套分析析所处区域域不同，外部配配套设施施差别较较大生活配套套（如邮邮局、银银行）和和休闲设设施配套套（如餐餐饮娱乐乐、商业业）均较较为齐全全；而运运动配套套（如体体育场馆馆）、教教育配套套（如幼幼儿园、中小学学）、医医疗配套套较为忽忽略；550%以以上样本本楼盘依依托天然然景区。位于中心心城区的的个案得得益于城城区较为为成熟的的配套设设施，如如天骄年年华、华华宇广场场、华宇宇名都城城、广厦厦经典等等。而地地处相对对远离商商业区和和城区的的其他规规模个案案则体现现了内部部配套较较为成熟熟的特征征，充分分利用自自身的实实力和规规模来创创造配套套环境，如融桥桥半岛、海棠晓晓月

50、、回回龙湾、美茵河河谷等，对目标标客源影影响不大大。表2-110 竞争对对手项目目外部公公共配套套情况物业名称称邮局银行餐饮娱乐商业体育场馆幼儿园中小学医院公园景区上海城有有众多南坪步行行街大型百货货无无无无无融桥半岛岛-风临洲无无无无运动俱乐乐部无无中心医院院天成内湖湖、丰富富水景泰正花园园有有众多南坪步行行街大型百货货无无无无无回龙湾有有无无无无无无无海棠晓月月有有众多滨江商业业区无无无无沿江水景景南方上格格林无无无无无无有有华新都市市花园无有有无无无有无沿江水景景长安华都都无无有有有无无无龙头寺森森林公园园龙湖*枫枫香庭有有有重百、家家乐福无无无无无金砂水岸岸无无无家乐福无无无有沿江水景

51、景天骄年华华有有无无无有有有无学林雅园园有有众多三角碑步步行街无无有无凤凰山公公园华宇广场场有有众多商业步行行街无有有有城市步行行广场、名人雕雕塑广场场、绿色色艺术广广场新东福花花园无无无无无无无无无海客嬴洲洲无无朝天门餐餐饮娱乐乐街朝天门批批发市场场无无无无朝天门码码头华宇名都都城有有有山城超市市无无有有无美茵河谷谷无无无无无无无无无珠江花园园有有有商业步行行街无无无无沿江水景景上江城无有有商业步行行街无无有无1.5万万平米观观江休闲闲广场广厦经典典无有有沃尔玛超超市无无有有北接4万万平米景景观休闲闲广场资料来源源：上海海中瑞市市场研究究部3.5 内部部公共配配套分析析研究样本本50%有规模

52、模会所，重视教教育、商商业配套套，配套套医疗设设施较为为欠缺 研究样本本楼盘都都很重视视为客户户提供完完善的内内部配套套设施，形式主主要以会会所为主主，或在在楼盘建建沿街底底商、或或小区内内商业街街，其商商业业态态类型包包括超市市、餐饮饮、邮局局、银行行等等，可谓一一应俱全全。此外外，一些些超大型型社区楼楼盘小区区内还设设有幼儿儿园、中中小学，如融桥桥半岛、回龙湾湾、美茵茵河谷等等。会所发展展体现现现代居住住理念变变更早期的项项目基本本上不设设立会所所这一功功能场所所，特别别是位于于沙坪坝坝核心区区域的华华宇广场场，充分分利用了了三角碑碑商圈的的便利。而随着着居住理理念和小小区功能能的日臻臻完

53、善，会所、豪华会会所、泛泛会所的的概念均均被开发发商提出出并日益益重视。从研究究样本的的会所设设置可以以看出这这点。表2-111 竞争对对手项目目内部公公共配套套情况物业名称称小区诊所所会所内部幼儿儿园内部中小小学内部商店店上海城无泛会所无有超市、商商业街融桥半岛岛-风临洲中心医院院文化会所所、温泉泉健康会会所南坪实验验幼儿园园人民小学学南开中中学购物广场场、商业业步行街街、大型型超市、饮食城城泰正花园园无大型会所所双语幼稚稚园无超市回龙湾无有有有商业步行行街海棠晓月月医疗服务务站高品质会会所有有滨江花园园商业街街南方上格格林无有无无超市华新都市市花园无有无无无长安华都都有无有无超市、便便利店

54、龙湖*枫枫香庭无豪华会所所无无700米米商业步步行街金砂水岸岸无会所有无沿街商业业用房天骄年华华无豪华会所所无无无学林雅园园无有无无无华宇广场场无无无无商业广场场新东福花花园无无无无无海客嬴洲洲无105880平方方米无无底三层商商铺华宇名都都城无有有无超市、精精品商店店街美茵河谷谷无豪华会所所有有120米米的商业业水街珠江花园园无有有无沿街商铺铺上江城无16000平米泛泛会所无无沿街商铺铺广厦经典典无有无无无资料来源源：上海海中瑞市市场研究究部3.6 车位位情况分分析研究样本本规模较较大，车车位配置置齐全，可租可可售研究样本本楼盘绝绝大多数数都在建建筑地下下层做地地下车库库，多个个出入口口。地

55、下下车库可可租可售售，价格格不一，租金在在2500-4000元/月，售售价多在在7-110万/个之间间，个别别中心城城区楼盘盘车位售售价达到到15万万（华宇宇广场），车库库管理系系统完善善。3.7 物业业管理分分析物业管理理多以自自身物管管公司为为主，但但品牌公公司已有有迹象研究样本本所用的的物业管管理公司司基本上上都是本本地物业业管理公公司或者者开发商商自身所所属的物物业管理理公司。但其中中上海东东湖物管管、戴德德梁行等等上海知知名的物物业管理理公司也也已经挤挤入了重重庆市场场。物业管理理费按建建筑面积积收，收收费标准准一般在在每月00.9-1.22元/ mm2重庆住宅宅虽然按按照套内内面积

56、销销售，但但是在物物业管理理收费则则按照建建筑面积积收取，这对于于购房族族而言也也是一笔笔不小的的负担。研究样本本楼盘物物业管理理费绝大大多数都都在每月月0.99-1.22元/ mm2之间，与上海海相比差差距并非非很大。地处朝朝天门码码头的超超高层住住宅海客客嬴洲市市场定位位较高，每月物物业管理理费为11.9元/ m2，而其其聘请的的物业管管理公司司也为知知名的酒酒店管理理集团。表2-112 竞争对对手项目目物业管管理情况况物业名称称物业管理理公司物业管理理费（元元/ mm2/月月）上海城上海东湖湖物管1.2融桥半岛岛融侨锦江江物管1.1泰正花园园凯特尔物物业1.2回龙湾欧鹏物业业开发公公司1

57、.6海棠晓月月重庆晓月月物管公公司1南方上格格林南方物业业管理有有限公司司0.9-1.0华新都市市花园锦绣山庄庄物管公公司0.9长安华都都华润物业业0.7-0.9龙湖*枫枫香庭龙湖物管管1.2-1.5金砂水岸岸-1.2天骄年华华重庆天骄骄物业管管理有限限公司1.2学林雅园园中海物业业管理(深圳)1.2华宇广场场华宇物管管1.2新东福花花园香港梁振振英测量量师行物物管公司司1.2海客嬴洲洲重庆希尔尔顿物管管公司1.9华宇名都都城华宇物业业0.8-1.2美茵河谷谷重庆晓月月物管公公司1.2珠江花园园珠江物业业管理公公司1上江城彩园物管管有限公公司1广厦经典典重庆第一一物管公公司1资料来源源：上海海

58、中瑞市市场研究究部客户特征征分析4.1 消费者者对目标标物业的的接受度度4.1.1 对对目标物物业的接接受度绝大多数数被访者者表现出出模糊意意愿50%以以上的被被访者出出于各方方面原因因暂时无无法作出出明确的的选择。这说明明目前本本项目所所处大环环境尚未未成熟，超高层层物业这这种建筑筑形态暂暂未被市市场认知知，目标标群体的的购买意意愿需要要通过多多种途径径进一步步挖掘和和引导。4.1.2对目目标物业业选择可可能性转转化条件件一半以上上被访者者表明了了对重庆庆奥体附附近区域域发展潜潜力的信信心，影影响消费费者选择择超高层层物业的的主要因因素是上上下不便便、配套套（电梯梯）与高高度。调查结果果显示

59、，一半以以上被访访者表明明了对重重庆奥体体附近区区域发展展潜力的的信心，20%的被访访者表现现出模糊糊态度，有100%左右右的被访访者出于于地理位位置、人人居环境境、交通通不便等等原因表表现出对对区域的的不认可可。说明明应该对对奥体中中心发展展全面报报道和宣宣传，形形成口碑碑传诵，加强市市场认知知度。影响消费费者选择择超高层层物业的的主要因因素是上上下不便便、配套套（电梯梯）与高高度。说说明大部部分购房房群体对对超高物物业不了了解，应应该进一一步加强强市场引引导，加加强客源源对电梯梯等配套套物业的的信任度度。4.1.3对目目标物业业价格的的建议本次采点点受访者者家庭总总收入偏偏低，可可接受的的

60、单价空空间较小小；对总总价概念念较弱由于本次次问卷调调研采用用布点之之后的街街头拦截截调研方方法，故故必然会会产生受受访者家家庭总收收入偏低低，中高高档购房房群体较较少，与与目标客客源相比比购买力力相对较较弱，可可接受的的单价空空间较小小的情况况。选择择高总价价的住宅宅物业比比例相对对于市场场实际供供应与吸吸纳情况况显得较较低。4.2目目标物业业接受群群体特征征4.2.1人口口学特征征交叉分析析显示，目标群群体背景景特征不不明显交叉分析析显示，目标群群体与其其他群体体间在收收入、年年龄、文文化程度度、职业业等特征征上都无无明显差差异，这这同时表表明开发发商面对对的不是是一个特特定的狭狭小的市市