某置业投资公司可行性分析报告

1、PAGE PAGE 28曲江天天和之星星（暂定定）可性研究报告陕西天和和佳置业业投资有有限公司司20100年4月目 录第一章 总 述项目简介介区域环境境简介宗地环境境简介第二章 项目目开发环环境分析析宏观经济济环境分分析西安写字字楼开发发环境分分析曲江房地地产开发发环境分分析 第三章章 项目目开发定定位及总总体规划划项目开发发SWOOT分析析目标客户户群选择择项目定位位项目总体体开发规规划第四章 投资估估算与资资金筹措措 项目总总投资估估算资金筹措措第五章 项目销销售计划划及工程程计划总体销售售策划说说明营销阶段段策划项目工程程建设计计划第六章 经济效效益分析析第七章可行性性研究结结论第一章

2、总 述一、项目目简介项目名称称：曲江江商务11号开发单位位：陕西西天和佳佳置业投投资有限限公司项目地址址：西安安市曲江江新城国际际会展产产业园核核心商务务区，东东临翠花花路、南南临和谐谐路，曲曲江国际际会议中中心以北北。基本指标标：宗地地方正，总建筑筑面积8840000平米米（其中中地上总建筑约约700000平米，地下建建筑面积积140000平平米。开发规划划：拟规规划建设设两栋高高层5AA智能写写字楼。二、区域域环境简简介西安是一一座世界界历史文文化名城城，是我我国西北北地区的的金融、商贸、信息中中心及交交能枢纽纽。截至至20009年底，西安市市总人口口8433.46万，其中城城镇人口口56

3、55万，市市区户籍籍人口5549万万，市区区常住人人口6446.223万。根据220088年国务务院批复复的西西安城市市总体规规划（220088年20220年），为为西安市市民描绘绘了一幅幅宏伟蓝蓝图，“九宫格格局、棋棋盘路网网、轴线线突出、一城多多心”将使城城市布局局更具特特色；“一高、一绕、两轴、三环、六纵、七横、八射线线加旅游游环线”的道路路网格局局使城市市交通更更加高效效；高标标准的水水、电、气等基基础设施施及配置置齐全的的医院、学校等等公共设设施将使使居民生生活更加加便利；八水绕绕城和秦秦岭绿色色屏障形形成的山山水城市市格局将将使生态态环境更更加优美美。未来来的西安安将建设设成为一一

4、座经济济繁荣、生态良良好，富富有历史史文化特特色的现现代化城城市。至至20220年西西安将成成为人口口超千万万的国际际大都市市。曲江位于于西安南南郊大雁雁塔东侧侧，是我国国历史上上著名的的风景园园林胜地地，是闻闻名于世世的“长安八八景”中“曲江流流饮”的所在在地。年月月，经西西安市人人民政府府批准，曲江旅旅游度假假区更名名为“曲江新新区”，拉开开了曲江江发展的的崭新格格局。按按照新的的规划，曲江将将建成以以盛唐文文化为特特色，集集旅游、居住、休闲、会展、商贸、科教等等功能为为一体的的城市发发展新区区。曲江新新区位于于城南核核心区域域，与高高新区以以长安路路为轴线线对称，不仅是是西安市市中央商商

5、务区的的有机组组成部分分，也是是城南区区的重要要功能支支撑，承承担着极极其重要要的城市市功能。曲江新新区开发发建设是是西安确确立旅游游产业战战略的重重大举措措，是西西安建设设国际旅旅游名城城，华夏夏历史文文化园的的重要板板块。曲江规划划范围曲江新城城拟规划划选址在在西安市市东南，以闻名名中外的的大雁塔塔和曲江江园林遗遗址为中中心，东东起马鸣鸣路，西西至翠华华南路、纬一街街、长安安南路南南段，北北起小寨寨东路、西影路路，南至至雁塔区区南界址址。规划划面积约约47平平方公里里，是西西安市第第四次城城市总体体规划中中城市中中心区的的重要组组成部分分。2、功能能定位和和分布在总体布布局上，曲江新新区既

6、考考虑区域域所处位位置和周周边环境境，又体体现园林林风景区区特色；既注重重历史文文化资源源的保护护、利用用和开发发，又满满足现代代旅游度度假需要要；既考考虑各个个项目开开发建设设的需要要，又合合理利用用现状地地形、地地貌。曲曲江新区区在规划划格局上上形成了了“一心、两带、三轴、四个板板块”的机构构形态。功能定定位：“一心”：以大大雁塔为为整个曲曲江的核核心；“两带”： 既既贯穿整整个新区区，宽1100米米的唐城城遗址保保护绿带带；分布布在绕城城高速两两侧共1100米米宽的绿绿化景观观带；“三轴”：既雁雁塔南路路旅游商商业发展展轴线、芙蓉东东路生态态休闲发发展轴线线和曲江江达到景景观轴线线；“四

7、个功功能板块块”：既唐唐风商业业板块、旅游休休闲板块块、科教教文化板板块和会会展商务务板块。唐风商商业板块块位于曲曲江新区区的西北北部，占占地约22平方公公里。依依托大雁雁塔大慈恩恩寺历史史风貌区区及大雁雁塔南北北广场，由大唐唐不夜城城、大唐唐商业广广场、大大唐通易易坊、慈慈恩镇、芙蓉坊坊、秦汉汉唐等以以唐风为为主题，涵盖历历史文化化、民俗俗文化的的大型综综合性商商业板块块，是西西安特色色鲜明、规模最最大的文文化商业业区。旅旅游休闲闲板块整整个曲江江区域的的核心，占地约约7平方方公里。依托770公顷顷的曲江江南、北北湖水面面，利用用起伏变变化的地地形地貌貌、优美美的生态态环境和和丰富的的历史文

8、文化资源源，营造造规模宏宏大、配配系齐全全的旅游游休闲板板块。主主要包括括大雁塔塔大慈慈恩寺景景区、陕陕西民俗俗大观园园、陕西西戏曲大大观园、唐华宾宾馆、唐唐歌舞厅厅、唐代代艺术博博物馆（三唐工工程）、大唐芙芙蓉园、曲江海海洋世界界、西安安广电世世纪园、丝路风风情园、大唐爱爱情谷、大唐文文化艺术术长廊等等人文特特色的旅旅游休闲闲观光景景点。科科教文化化板块位位于曲江江新区的的东北部部，占地地约3平平方公里里。依托托西安交交通大学学、西安安理工大大学、西西安国际际旅游学学院、西西安电影影制片厂厂等资源源优势，形成以以教育为为龙头，以影视视、动漫漫、创意意、传媒媒、广告告、出版版为核心心的文化化产

9、业园园区。商商务会展展板块位位于曲江江新区西西南部，西安中中轴线长长安南部部西安未未来CBBD核心心区，占占地约33平方公公里。在在现有西西安国际际会议展展览中心心的基础础上，建建设155万平方方米的展展馆、660万平平方米的的建筑群群、55500个个国际标标准展位位、3.5万平平方米330个不不同规格格国际会会议中心心，同现现有的曲曲江国际际会议中中心、曲曲江宾馆馆、惠宾宾苑酒店店、曲江江行政商商务区一一起构成成具有国国际一流流水准的的会展产产业集群群和商务务港，整整个区域域包括展展览中心心、会议议中心、会展商商务写字字楼、星星级酒店店、餐饮饮娱乐、商业超超市、商商务公寓寓、停车车场、物物流

10、中心心、展览览总部基基地、会会展科技技产业园园、会展展旅游中中心。3、文化化产业发发展战略略曲江发展展文化产产业战略略三步走走：第一一步：从从20006年到到20008年，实现曲曲江新区区从旅游游区向文文化产业业示范区区的转变变。建立立初具规规模的文文化旅游游区、影影视演艺艺区、会会展广告告区、创创意传媒媒区。第第二步：从20009年年到20011年年，强化化曲江新新区文化化产业示示范区主主导文化化产业的的核心竞竞争力。让曲江江文化企企业走出出国门，走向世世界。使使全区达达到世界界同类园园区初级级水平标标准。第第三步：从20012年年到20015年年，进一一步提升升曲江文文化产业业示范区区文化

11、行行业的发发展境界界。提高高服务水水平，提提高产出出效益。基本上上达到同同类园区区世界中中等水平平。曲江会展展产业园园，位于于西安城城南CBBD核心心区域于于国家级级文化产产业示范范基地总总投资近近千亿，共占地地42882亩。由会展展核心区区、核心心商务区区和高端端精品住住宅区组组成，会会展核心心区包括括会展国国际中心心、会议议中心、国际大大酒店；核心商商务区是是以为会会展产业业配套的的写字楼楼、公寓寓、商务务酒店为为主；高高端精品品住宅区区是绕城城高速以以南，以以精品住住宅为主主的居住住区。多多样化的的建筑形形式、国国际标准准的商务务配套，将建设设城西部部地区规规模最大大、功能能配套最最全、

12、国国际化一一流会展展产业园园。从以上曲曲江规划划结合本本案所处处地理位位置看，本案正正处于商商务板块块会展产产业园的的核心商商务区，东依会展展国际中中心，北北临会议议中心，地理位位置十分分优越。因此地地段发展展潜力巨巨大，有有着广阔阔的升值值空间。三、宗地地环境简简介1、区位位情况宗地位于于西安市市曲江新新区会展展产业园园，东临临翠花路路、南临临和谐路路，曲江江国际会会议中心心以北，西依曲曲江国际际会展中中心，处处于规划划的核心心商务区区。2、交通通条件公路：东东南两边边临路，东边翠翠花路规规划在今今年贯通通，直通通南三环环，南边边和谐路路上半年年建设完完成，通通长安南南路。雁雁展路、南三环环

13、、汇新新路、水水厂路等等众多道道路成网网状分布布于宗地地周围。交通四四通八达，具有明明显的区区位优势势铁路：曲曲江新区区距西安安市火车车站约99公里。航空：曲曲江新区区距西安安国际机机场455公里。西安咸咸阳国际际机场已已与国内内外200家航空空公司建建立了航航空业务务往来，开辟了了通往国国内外770个城城市及通往国国际和地地区的1150余余条航线线，航线线数量并并在不断断增加中中。3、区域域规划发发展曲江会展展产业园园，位于于西安城城南CBBD核心心区域于于国家级级文化产产业示范范基地总总投资近近千亿，共占地地42882亩。由会展展核心区区、核心心商务区区和高端端精品住住宅区组组成，会会展核

14、心心区包括括会展国国际中心心、会议议中心、国际大大酒店；核心商商务区是是以为会会展产业业配套的的写字楼楼、公寓寓、商务务酒店为为主；高高端精品品住宅区区是绕城城高速以以南，以以精品住住宅为主主的居住住区。多多样化的的建筑形形式、国国际标准准的商务务配套，将建设设城西部部地区规规模最大大、功能能配套最最全、国国际化一一流会展展产业园园。第二章 开发发环境分分析一、宏观观经济环环境分析析1、西安安市经济济状况及及居民消消费水平平西安市是是陕西省省省会城城市，国国家批准准的综合合配套改改革试点点城市之之一。220099年西安安的GDDP为227199.1亿亿元人民民币，按按可比价价格计算算，比上上年

15、增长长14.5。高出出全国55.8个个百分点点，高出出全省00.9个个百分点点。这也也是西安安GDPP连续33年，保保持144%以上上的增长长。人均GDDP达到到了3223511元，较较20008年增增加1006199元，折折合成美美元，人人均GDDP为447377美元，接近550000美元大大关，较较20008年增增加了115555美元。将意味味着这个个地区达达到了中中低收入入国家和和地区的的平均水水平。居居民消费费将从温温饱型向向小康型型升级，步入享享受型、发展型型。20099年，我我市全社社会固定定资产投投资25500.13亿亿元，同同比增长长31.2%，较上年年回落11.6个个百分点点

16、，其中中，城镇镇固定资资产投资资23667.558亿元元，增长长32.5%，回落00.8个个百分点点。根据规划划预测，到20020年年，西安安市GDDP将达达到54480亿亿元，人人均GDDP为5547999元。另据国国际、国国内城市市发展经经验表明明，人均均GDPP5000美元以以上，是是经济快快速发展展时期，也就是是说，在在至20020年年这一规规划期间间内，西西安正处处于经济济、人口口快速增增长，并并向中心心城区集集聚期，也正是是西安城城市建设设与房地地产开发发的高峰峰时期。2、西安安市城市市规划与与发展根据20008年年国务院院批复的的西安安城市总总体规划划（20008年年20220年

17、），为为西安市市民描绘绘了一幅幅宏伟蓝蓝图，“九宫格格局、棋棋盘路网网、轴线线突出、一城多多心”将使城城市布局局更具特特色；“一高、一绕、两轴、三环、六纵、七横、八射线线加旅游游环线”的道路路网格局局使城市市交通更更加高效效；高标标准的水水、电、气等基基础设施施及配置置齐全的的医院、学校等等公共设设施将使使居民生生活更加加便利；八水绕绕城和秦秦岭绿色色屏障形形成的山山水城市市格局将将使生态态环境更更加优美美。未来来的西安安将建设设成为一一座经济济繁荣、生态良良好，富富有历史史文化特特色的现现代化城城市。据规划预预测，至至20220年，西安市市市域人人口将从从目前的的3000余万增增加到1120

18、0万万，西安安城镇建建设用地地总规模模将从目目前的不不足4000平方方公里增增加到8850平平方公里里，中心心城市人人口6000万，用地规规模达6600平平方公里里。人均均居住面面积将达达到255平方米米，总房房屋需求求量换算算为建筑筑面积将将达到11.177亿平方方米，平平均每年年增加7734万万平方米米,这将将给西安安房地产产业的发发展提供供了一个个持久的的发展动动力。从从西安房房地产业业目前的的发展规规模来看看，还达达不到这这一要求求，还需需在住宅宅产业化化发展、引进资资金等方方面大做做文章。二、西安安写字楼楼开发环环境分析析写字楼市市场的发发展在西西安来说说，的确确有供大大于求的的现象

19、，但是这这种现象象不是指指全市的的写字楼楼，而是是某一区区域供大大于求。以前一一些开发发商认为为，甚至至现在还还认为西西安的CCBD在在高新区区及南二二环一带带，因此此在这一一区域盖盖的写字字楼较多多，必然然导致区区域性供供大于求求。就西西安市而而言，东东南西北北四个邻邻郊都有有CBDD，包括括城内、钟楼商商圈都是是CBDD商圈。但城内内限高，所以在在城里写写字楼虽虽然也有有一些，但是企企业进行行商务办办公则多多选用酒酒店式公公寓。由由于目前前人们过过多的把把目光投投向高新新区和南南二环，所以在在城东或或城北的的写字楼楼即使是是高档次次的，其其租售价价也偏低低，而城城内和高高新区则则偏高。1、

20、西安安写字楼楼格局1、城内内西安安城墙内内的区域域历来是是西安甚甚至是陕陕西的政政治经济济文化中中心，也也可以说说是西安安商业的的真正所所在，这这里写字字楼密集集程度高高，约占占西安写写字楼市市场的四四分之一一。成熟熟的区域域环境和和四通八八达的交交通条件件使得该该区域依依然是写写字楼供供应和需需求的焦焦点。西西安城墙墙内是一一个沉淀淀已久的的商业中中心，西西安城市市就是以以这个商商业中心心为核心心生长起起来的，商圈的的存在为为该地区区的飞速速发展起起着至关关重要的的作用。首先，它具有有中心性性。它在在交通上上各个方方向的可可达性很很强；其其次该地地区有着着十分复复杂的社社会功能能，具有有高度

21、集集合性。集居住住、商业业、写字字楼、休休闲、娱娱乐为一一体，而而写字楼楼的建筑筑属性和和使用功功能也就就决定了了城内商商圈对其其自身的的发展起起到正向向加速的的作用。但是城城内黄金金地段可可供开发发的土地地稀缺，随着城城市建设设的发展展及城内内土地供供应的客客观限制制，写字字楼市场场发展空空间越来来越狭窄窄。2、西高新新西安安中高档档写字楼楼的争霸霸源于西西高新。从高新新国际商商务中心心对接世世界5000强开开始，告告别传统统商住办办公时代代，开始始抢占高高端办公公物业市市场，其其他一些些大体量量的纯写写字楼也也不失时时机地入入市分羹羹。在盯盯紧西高高新已有有企业的的同时，也把眼眼光投向向了

22、更广广阔的国国内级大大型企业业上，写写字楼市市场的客客户资源源一度呈呈现紧张张趋势。同时，各个写写字楼也也在配套套、设备备和办公公环境上上做足功功夫，楼楼顶停机机坪、数数千平方方米的大大型广场场、经理理人沙龙龙、超豪豪华大堂堂、高速速国际名名牌电梯梯、国际际商务会会所等，让西安安写字楼楼的配套套不断升升级。让让西高新新又一次次成为写写字楼风风云争霸霸的主战战场之一一。3、城北由于于城北商商住楼、写字楼楼主要沿沿迎宾大大道呈线线形分布布，尚未未开发成成办公楼楼区域，因此这这里办公公气氛不不浓。并并且受到到片区域域成熟度度影响，这里的的项目大大多数都都打出商商住楼概概念牌，而推向向市场的的纯写字字

23、楼很少少。这主主要原因因就是，城北作作为西安安城市核核心区域域的外延延，这里里的企业业大都是是中小型型为主，致使城城北区域域更多的的服务于于城中心心区域，依托于于中心区区域。所所以，商商住两用用的楼在在这样区区域需求求量很大大。这中中间当然然还有，商住的的价格一一般要比比纯商务务写字楼楼的价格格便宜，且更适适合于中中小型企企业办公公。4、城南、城东、城西城南南、城东东、城西西毕竟不不是西安安市的重重要CBBD区域域。其中中城南的的写字楼楼集中在在长安路路沿线，城南主主要还有有小寨商商务圈，作为商商圈那里里已经足足够成熟熟度，然然而那里里却集中中着大量量的对写写字楼不不感兴趣趣的个体体经营者者。

24、城东东聚集了了诸多军军工纺织织企业、高等学学府、批批发市场场，东关关正街被被人认为为是它的的CBDD区域，所以有有部分写写字楼集集中在那那里。城城西作为为前苏联联援建的的西安电电工产业业重镇，众多的的机电、化工、医药等等企业都都落户在在这里。尽管城城西在逐逐渐改变变自己原原有的面面貌，但但是作为为大中型型企业还还是不愿愿意选择择此区域域作为商商务办公公地点。 2、西安安写字楼楼发展阶阶段从20000年到到20110年，西安写写字楼的的发展经经历了三三个阶段段：第一一阶段，从20000年年到20003年年，西安安写字楼楼发展刚刚刚开始始，人们们都是探探寻的阶阶段；第二阶段段，从220033年到2

25、20055年，这这个阶段段是西安安写字楼楼发展的的第一个个高峰，西安写写字楼市市场主动动的仿效效北京、上海的的写字楼楼。第三阶段段，从220055年到220077年，尤尤其是220066年因为为政策的的影响，因为非非典，这这3年供供应量不不是很大大，就集集中释放放在了220077、20008、20009年，再到现现在的220100年，西西安写字字楼市场场和一、二线房房地产市市场发展展一样，进入了了一个飞飞速的发发展，从从体量各各方面的的数据看看，在全全国是排排名靠后后的，以以后西安安写字楼楼的发展展机会很很大。写字楼市市场评述述西安房地地产市场场，855%到990%都都是住宅宅市场，写字楼楼体

26、量比比较小，总的体体量来说说，占到到北京、上海总总体量的的九分之之一、十十分之一一，再一一个租金金的水平平来说的的话，西西安的甲甲A写字字楼屈指指可数，像中大大国际、长安国国际等的的租金水水平和一一线城市市比较，占到它它们的五五分之一一，在一一线城市市一个高高端写字字楼的物物业费可可能是上上百的，而西安安写字楼楼租金还还没有提提到上百百的概念念。还有有一个就就是软环环境，西西安目前前很多写写字楼在在软环境境上非常常的差强强人意。西安写字字楼价格格问题，在中国国大陆区区18个个主要城城市中，只有西西安写字字楼市场场有一个个奇怪的的现象，这也是是依托于于城市的的发展，在某些些区域，西安写写字楼的的

27、价格甚甚至卖不不过住宅宅，这在在很多城城市是不不可能出出现的，包括写写字楼的的投资客客户，在在西安暂暂且不说说地段的的收益，销售价价格甚至至不如住住宅市场场的销售售价格，从这方方面来讲讲，西安安的部分分写字楼楼发展应应该是比比较畸形形了，第第一个可可能发展展比较晚晚，第二二个发展展中可能能更注重重住宅，在短短短的十年中发发展没有有那么规规范化、健康，在以前前的发展展中，在在各方面面的规范范化上，我们应应该更加加的努力力。就目前来来说，高高新区、城内、经开区区、南二二环、长长安路是是西安目目前写字字楼聚集集的地方方，约占占西安880%以以上的写写字楼项项目。从从长远看看，这几几个区域域仍会是是将

28、来西西安商务务气氛最最浓，办办公需求求最多的的地段。尤其是是随着高高新区的的二次创创业，经经开区的的日益成成熟，高高新区和和经开区区这两个个区域更更将成为为未来写写字楼密密集开发发和旺盛盛需求的的片区。三、曲江江房地产产开发环环境分析析曲江，是是西安旅旅游业和和房地产产业最能能有机结结合的区区域，在在此区域域内房地地产开发发可分为为三类：一类为为旅游房房地产开开发；二二类为高高档住宅宅类开发发；三类类为行政政办公类类房地产产开发。在这三三类房地地产开发发中，是是互为补补充、互互相促进进的，1、旅游游地产类类开发在20003年以以前，曲曲江的定定位为“旅游度度假区”，规划划建设的的旅游项项目较多

29、多。随着着政府在在“经营城城市”尝到的的甜头越越来越多多，新的的旅游项项目必将将进行市市场化运运作，让让更多的的投资者者和开发发商来进进行旅游游地产开开发。亚亚洲最大大的喷泉泉广场大雁雁塔北广广场、大唐芙芙蓉园、大唐不不夜城、唐城墙墙遗址公公园的建建设，和和千亩南南湖、万万亩杜陵陵生态林林以及曲曲江欢乐乐世界、西安海海洋世界界、唐代代历史博博物馆等等旅游项项目建成成开放。2、住宅宅地产类类开发曲江住宅宅房地产产呈现出出以下特特征： 由由于曲江江属西安安重点发发展集旅旅游、商商务、文化、住宅为为一体的的高尚区区域，住住宅项目目多以高高尚住宅宅、别墅墅为主，入住人人士普遍遍层次较较高，对对生活质质

30、量、生生活品味味要求较较高，收收入水平平在西安安居中高高层次，消费能能力较强强； 在在曲江消消费的群群体普遍遍注重产产品的内内部品质质，对户户型、环环境、配配套要求求高，而而至于价价格，对对这一消消费群体体的影响响权重有有所降低低； 消消费群体体多以二二次置业业甚至三三次置业业的中老老年人士士为主，第一次次置业的的年轻人人比例较较小；3、行政政办公类类房地产产开发随着曲江江区的规规划发展展，将将有大量量的行政政办公、商贸用用务等功功能的建建筑群会会拔地而而起，将将会为不不少房地地产开发发企业提提供了开开发、代代开发、代建的的机会。同时，西安市市政府将将紧邻曲曲江4550亩行行政商务务区南侧侧的

31、上千千亩地区区域，规规划为市市场行政政办公区区。故行行政办公公类房地地产开发发、代开开发将是是曲江房房地产开开发中独独有的热热点。四、宗地地开发条条件分析析宗地为待待开发净净地，地地势较为为平坦，地质条条件良好好。宗地地红线外外道路正正在施工工中，但但到项目目正式施施工是将将基本完完成路通通、临水水、临电电通，将将具备一定定成熟的的开发条条件。第三章 项目目开发定定位及总总体规划划一、项目目开发SSWOTT分析1、开发发优势及及机会点点分析地处规规划的核核心商务务区随着曲江江扩区，会展商商务区的的规划及及新区功功能往文文化产业业的发展展，对商商务开发发提供了了一个健健康的发发展环境境，对写写字

32、楼的的开发和和需求将将会逐步步提升。西安市市写字楼楼整体市市场需求求飞速发发展西安市写写字楼市市场整体体占有比比重较小小，市场场发展机机会较大大，且按按市场发发展来看看，现已已进入一一个飞速速发展期期。区域市市场空白白对于曲江江新区的的发展与与规划，商务功功能项目目较少，以旅游游地产和和高档住住宅项目目为主，因此写写字楼对对于此区区域几乎乎还是一一个空白白。潜在客客户项目紧临临曲江国国际会展展中心和和曲江国国际会议议中心，周边为为高档住住宅，提提供了稳稳定的潜潜在客源源基础。土地稀稀缺本项目周周边可供供开发土土地日益益缺少，势必少少了很多多竞争。产品定定位符合合发展趋趋势本项目定定位为55A型

33、甲甲级写字字楼，整整个西安安市甲级级写字楼楼比重非非常少，而这又又是高档档写字楼楼的必备备功能和和发展趋趋势。2、开发发劣势及及难点分分析地块小小，邻里里关系不不和谐本项目地地块较小小，开发具具有一定定的局限限性，周周边规划划开发起起来难度度较大。而西边边北边紧紧连其他他地块，且都为为高层同同类产品品，楼体建建成之后后会显得得周边比比较拥挤挤。项目未未位于主主干道项目虽西西、南临临翠华路路和和谐谐路，但但都不是是市交通通主干道道，对于于写字楼楼存在一一定的弊弊端。配套缺缺乏目前项目目周边生生活及商商业配套套较为缺缺乏，这这对消费费心里会会产生一一定的抗抗性。开发商商知名度度低 作为新新成立的的

34、开发商商，知名名度较低低，在后后期销售售中需投投入较多多的时间间和财力力提升公公司及项项目的知知名度。二、目标标客户群群选择1、从企企业类型型定位文化企业业、金融融证券公公司、保保险公司司、ITT企业高高科技术术企业、房地产产开发公公司。2、从目目标客户户的来源源定位对对现有办办公环境境不满意意和企业业发展壮壮大了，需要换换一间更更能体现现身份和和档次的的企业；现有在曲曲江的租租户，即租户户转为买买写字楼楼；曲江新区区引进的的文化产产业单位位；对于区域域投资及写写字楼投投资客；自用型买买家，对对于那些些经营平平稳发展展的企业业。三、项目目定位本宗地地地处西安安市曲江江新区会展展板块，会展产产业

35、园核核心商务务区，区区域内未未有高档档写字楼楼，项目目拟建55A级写写字楼，因此，我们给给项目定定位：曲江商务务标杆、总部港港湾 价格定定位：项项目所处处区域几几乎还没没有本项项目同类类产品，而西安安市写字字楼价格格整体与与所在区区域高档档住宅楼楼相近或或率高，因此在在定价是是可参考考周边高高档住宅宅价格。本区域域高层精精品住宅宅和商住住楼单价价已达880000元以上上，本项项目早期期价格定定位：88000元元/平米米。四、项目目总体开开发规划划（一）、总体规规划根据地块块的具体体情况，在总体体规划时时，两地块进进行整体体规划，同期开发发分期销售售。其中中，将项项目主入入口及多多功能广广场设置

36、置在两地地块中间间临和谐路路侧较为为适宜。地下部部分两地地块整体体开挖建建设连通通，地上上采用裙裙楼有机机结合（满足消消防通道道需求下下）。这样规规划，将将使两地地块很好好的结合合形成一一个整体体。（二）、总平布布局及建建筑形态态规划1、基本本指标净用地面面积7900平方方米用地性质质：商业业、办公公用地建筑高度度：1000米2、建筑筑形态分分配及功功能项目建筑筑外立面面根据曲曲江及会会展产业业园整体体规划，简约现现代风格格。地上上平均建建筑层数数：700000026000 = 266.900层，平平均层高高3.55 米， 首层层局部挑挑高到99米以上上。裙楼三层层，地下下设二层层，满足足公建

37、需需求。功能：地地下一、二层车库及及设备用用房；地上三层层裙楼商商业配套套；四层（含含四层）以以上高档档办公。（三）、户型及及面积规规划标准层设设计一栋栋以整层大开间间为主，户面积积13000平米米左右，部分楼楼层设计计为一层层两户，均匀分分割。另另一栋设设计一层层四户，每户面面积在3300平平米左右右。（四）、项目配套套项目在裙裙楼及地地下规划划一些商商业配套套，满足足项目自自身及周周边区域域的部分分生活配配套需求求。项目目定位具具有甲级级写字楼楼5A功能能，即自自动化管管理系统统（BAAS）、自动动化监控控及保安安系统（ACSS）、消消防自动动化系统统（FAAS）、通讯自自动化系系统（CC

38、AS）、办公公自动化化系统（OASS）；楼楼体使用用空间内内设计为为无梁无无柱结构构，在层层高3.5米的的情况下下保证净净高达到到3米，达到一一个舒适适的办公公环境。在采暖暖制冷上上会采用用欧洲最最成熟的的室内恒恒温恒湿湿系统，并充分分利用太太阳能技技术，更更加人性性、自然然、节能能环保。打造西西安市55A智能能化且极极具节能能环保的的高档写写字楼。第四章 投资估估算与资资金筹措措一、项目目总投资资估算本项目地地上总建建面（可可售面积积）为7700000平米米，地下下总建面面约1440000平米。依据项项目现状状条件、各专业业配套收收费标准准以及其其他政策策性收费费标准、项目实实际成本本水平的

39、的情况下下，估算算该项目目固定总总投资额额为357114万元元，单方方成本为为51002元/平米，详细构构成如下下：表1成本本分析代码成本科目目名称总成本单位单方成本本单位说明一土地成本本77000万元11000元二建审手续续费26199万元374元1市政公用用设施配配套费17855万元元每平米2255元元2质量监督督费22万元元建安造价价13工程招标标费11万元元建安造价价0.554劳保统筹筹基金773万元元建安造价价3.5555定额测定定编制费费28万元元建安造价价1.33三前期开发发费用687万元98元1工程监理理费用11万元元建安成本本的万分分之52施工图审审查费13万元元每平米11.

40、5元元3施工排污污及噪声声费152万元元建安造价价74地质、文文物勘探探费32万元元建安造价价1.555工程设计计费用210万元元每平米330元，含室外外6水电配套套费用200万元元7预测面积积费用19万元元每平米22.3元元8实测面积积费用25万元元每平米33元9交易服务务费25万元元每平米33元四建安费用用217770万元31100元1地上建安安费用178550万元元每平米225500元，采采用恒温温恒湿系系统比节节能要求求50%高层造造价每平平米增加加3500元左右右2地下建安安费用39200万元元每平米228000元五管理费用用435万元62元建安成本本的2六财务费用用21777万元3

41、11元建安成本本9%七不可预计计费用326万元47元建安成本本的1.5固定总投投资357114万元51022二、资金金筹措本项目投投资资金金从三方方面筹措措，自由由资金保保证1个个亿，通通过银行行及其他他融资11.5亿亿，其他他靠销售售回款解解决。第五章 项目销销售计划划及工程程计划一、总体体销售策策划说明明1、利用用准确的的定位实实现销售售在项目开开发前期期，公司司利用大大量的人人力、财财力、时时间，对对项目所所在区域域市场的的开发及及需求进进行了多多次深入入的调查查分析。在此基基础上寻寻找出了了市场供供需的空空白点，并对项项目进行行了准确确的定位位，有效效地锁定定了项目目销售所所需的目目标

42、客户户群。在在设计开开发过程程中，将将根据需需要进行行量身定定做，确确保项目目的销售售完成。2、利用用先进的的设计实实现销售售在项目的的设计上上，我们们将聘请沿海海一线城城市知名名设计院院及设计计师担纲纲主创设设计，确确保项目目设计上上的先进进性和合合理性，力争开开创西安安写字楼楼开发新新的里程程碑。优优异的设设计为项项目的有有效销售售打下了了坚实的的基础。3、利用用产品差差异化实实现销售售纵观西安安市场及及曲江的的写字楼楼开发市市场，产产品同质质化相当当严重，且档次次相对偏偏低。故故在本项项目的开开发上，采取了了差异化化竞争策策略，引引进了发发达国家家及地区区的高智能化、人人性化、高效化化的理念念。使本本项目的的开发销销售在西西安写字字楼市场场在脱颖颖而出。4、利用用实惠的的价格实实现销售售西安市及及曲江的的商品房房价格在在近年得得到了突突飞猛进进的上扬扬，特别别是项目目所处区区域的高层精品品住宅商品品房价格格已达80000元以上，而本项目目作为高高档写字字楼早期期定出的的8000元/平方米米的均价价，将有有极强的的吸引力力，确保保项目的的快速销销售。5、利用用高效的的策划推推广实现现销售在本项目目的营销销策划上上，将全全面引入入经济发发达的沿沿海地区区的策划划推广理理念。一一改西安安房地产产开发商商低成本本营销方方式，在在第一时时间