购物中心商管系统筹备期招商管理

1、目 录一、项目定位及业态规划二、品牌落位管理三、招商实施管控第1页目 录一、项目定位及业态规划二、品牌落位管理三、招商实施管控第2页市场调研节点要求 项目初步调研：发展部发出联合调研通知后10日内，商管总部综合部 完成项目主要商业竞争主体销售额和租金水平。 筹备期调研：各地商管企业在交地日后70天内完成。项目定位及业态规划租赁决议文件租赁协议一、项目定位及业态规划招商政策文件第3页市场调研主要内容市场环境调查：城市经济概况、主要商圈、消费者特征及需求调查项目环境调查：商业地位、交通位置、区域商业调查、区域人口特征调查租金水平与业态竞争分析项目解读：项目定位及支撑点、项目SWOT分析 调查问卷标

2、准、案例项目定位及业态规划租赁决议文件租赁协议一、项目定位及业态规划招商政策文件第4页市场调研节点要求总体定位：商管总部招商部在交地日后90天完成项目总体定位编制。主力店、次主力店、待定区域定位及规划：商管总部大客户部在交地日后140天内完成，并移交商业规划研究院。步行街定位及业态规划：商管总部综合部在开业日前300天由商管总部招商部编制完成室内步行街定位、业态规划由综合部提交商业规划研究院。项目定位及业态规划租赁决议文件租赁协议一、项目定位及业态规划招商政策文件第5页市场调研管控关键点项目开启：在开业日前330天，由营运中心牵头，综管中心计划部、大客户部，地产研究部共同参加。第一步 项目解读

3、及定位提议；第二步 定位、业态规划及品类组合研讨业态规划、品类组合项目定位及业态规划租赁决议文件租赁协议一、项目定位及业态规划招商政策文件第6页市场调研节点要求&编制方法节点要求：在项目交地日后240天，商管总部综合部负责依据筹备期项目租赁决议文件编制管理方法完成编制，并在项目开业前300天完成审批。编制方法：主力店紧密型商家规划区域：依据联发协议、项目所在城市级别测算。主力店非紧密型客户规划区域和步行街区域：项目测算法、市场比较法（同等级别城市3个可比项目）、经验分析法（开业满2年以上3个类比万达广场）、商户反馈法（3个以上目标商户洽谈摸底），四种方法交叉验证测算。项目定位及业态规划租赁决议

4、文件租赁协议一、项目定位及业态规划招商政策文件第7页市场调研项目定位及业态规划租赁决议文件租赁协议一、项目定位及业态规划招商政策文件节点要求&主要内容节点要求：在项目交地日后300天内完成招商政策执行书编制，经商管总部综合部审核，报商管总部总经理同意后下发各地商管企业执行。主要内容：1、招商通知2、租金分解标准 租金分解图&租金分解表第8页市场调研定义&修订时限格式协议由我方编制协议文本，标准印刷成册，签约时只填写商务条件，不更改其它任何条款协议主力店：1次/2年次主力店：1次/年步行街：1次/年标准协议以我方格式协议文本为母版，按照与客户洽谈最终约定条件进行修订协议。1次/年非标准协议以客户

5、提供协议文本为母版，按照双方洽谈最终约定条件进行修订协议。1次/年项目定位及业态规划租赁决议文件租赁协议一、项目定位及业态规划招商政策文件协议条款任何修改均须推行会签流程签署补充协议第9页目 录一、项目定位及业态规划二、品牌落位管理三、招商实施管控第10页楼层业态百分比一层生活精品不超出25%二层体验（含餐饮）25%生活精品40%服装35%三层餐饮100%二、品牌落位管理业态配比标准室内步行街餐饮品牌落位标准品牌落位品牌百分比品牌落位管控第11页内容1、不允许重复落位同菜系中同品类餐饮品牌；2、餐饮品牌落位前须对当地餐饮品牌进行市场调研并提供调研汇报，对适合落位品牌分菜系、分品类按照人气进行排

6、名；3、地方餐饮品牌调研排名首选所处区域、城市，不能满足广场落位需要时依次将品牌选择范围扩大到相邻城市、省、相邻省；4、每一菜系或品类均应选取当地人气排名前三品牌落位，标准上一、二线城市地方品牌落位数量占比不得低于65%，三、四线城市地方品牌落位数量占比不得低于40%；5、因客观条件不能满足上述要求时，需书面汇报分管业务副总裁审批，同意新地方餐饮品牌落位数量占比。二、品牌落位管理业态配比标准室内步行街餐饮品牌落位标准品牌落位品牌百分比品牌落位管控第12页合格供方品牌库级别业态非餐饮、非体验各类引进百分比A90%以上A类品牌占60%以上，B类品牌40%以下，C类品牌不引进B80%以上A类品牌占4

7、0%以上B类品牌40%以上C类品牌不引进C70%以上A类品牌占20%以上B类品牌40%以上C类品牌10%以下二、品牌落位管理业态配比标准室内步行街餐饮品牌落位标准品牌落位品牌百分比品牌落位管控第13页节点要求铺位分割图各地商管企业负责制订品牌落位初步方案，报送商管总部招商部审核，并在项目开业日前300天完成提报分管业务副总裁审批。品牌落位图1、各地商管企业负责品牌落位，商管总部营运中心负责审核，由商管总部综合部组织营运中心、综合管理中心、商业地产研究部、万达百货会审，并经分管业务副总裁专题会审核后，报商业地产总裁、董事长同意。2、餐饮品牌落位在开业前170天完成审批，非餐饮品牌落位在开业前14

8、0天完成审批。二、品牌落位管理业态配比标准室内步行街餐饮品牌落位标准品牌落位品牌百分比品牌落位管控第14页管控关键点总体要求要符合定位、遵照业态规划、满足品类组合其它关键点标杆品牌优先、高租优先、相同度高不能重复案例南京江宁项目落位及布局关键点二、品牌落位管理业态配比标准室内步行街餐饮品牌落位标准品牌落位品牌百分比品牌落位管控第15页目 录一、项目定位及业态规划二、品牌落位管理三、招商实施管控第16页招商职责界面租赁期限租赁指标管控三、招商实施管控分类界面主力店次主力店（大餐饮除外）由综合管理中心大客户部负责谈判、对接、协议签署、解约。联发品牌经分管业务副总裁同意联发品牌名单内品牌，由综合管理

9、中心大客户部负责品牌谈判、对接、协议签署、解约。其它品牌由营运中心招商部与各地商管企业在品牌落位落位方案签批后划分品牌招商界面，完成谈判、对接、协议签署。第17页招商职责界面租赁期限租赁指标管控三、招商实施管控类别业态年限主力店影城超市其它次主力店第18页招商职责界面租赁期限租赁指标管控三、招商实施管控室内步行街业态类别租赁上限百分比餐饮租赁面积大于300平米且装修投入抵达150万元8年占业态总数20%面积小于200平方米33个月面积小于70平方米（含）24个月其它55个月零售合格供方品牌库内S级55个月占业态总数20%其它33个月体验美容、美发和瑜伽等会员制55个月其它33个月第19页招商职

10、责界面租赁期限租赁指标管控三、招商实施管控超期审批类别标准主力店、次主力店超出要求期限须由商管总部大客户部提报书面汇报，经商管总部综合部审核后上报商业地产董事长同意。室内步行街超出要求期限须由商管总部招商部提报书面汇报，经商管总部综合部审核后上报分管业务副总裁同意。第20页招商职责界面租赁期限租赁指标管控三、招商实施管控类别标准最终审批人主、次主力店符合租赁决议指标分管业务副总裁单个主力店总租金低于租赁决议指标50万（含）内单个主力店总租金低于租赁决议指标50万以上至100万内（含）商业地产总裁单个主力店总租金低于租赁决议指标100万以上商业地产董事长主力店、次主力店业态调整第21页招商职责界面租赁期限租赁指标管控三、招商实施管控类别标准最终审批人步行街各项租赁指标均在决议指标内，租期不超出决议期，单个品牌不符合品牌落位且面积小于300平方米（不含），业态不变商管总部营运中心总经理采取抽成租金计租方式，调整品牌落位五个（含）品牌以内