全球大环境下西安房地产发展趋势分析课件

1、世界金融危机背景下全国大势及西安房地产市场调整趋势研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008.11.28平台沉淀人：贺怀静、黄芳低利率时代的资本流动性过剩：国外热钱涌入，国内炒家哄抬，沪深两市市值翻番大规模的城市化建设：上海浦东崛起，北京CBD建设，央视东迁，顺义国门商务区形成19982007，看到的是：未来，三大因素还能否继续支撑房地产市场发展？投资渠道匮乏：随着国家对能源等产品的价格放开，中国开始诞生一批能源类富翁，他们拥有财富，但苦

2、于缺少投资渠道宏观市场大势对工业发展的影响9月份，规模以上工业增加值增幅从6月份的16%回落到11.4%，为2002年4月份以来最低。工业企业利润增幅继续下降，今年前5个月规模以上工业企业利润增速为20.9%，增幅同比下降21.2个百分点。对出口贸易的影响8月份，我国出口增长幅度为21.1%，不仅低于上个月和去年同期的水平，而且是今年以来最低增幅。前三季度，工业品出口交货值增长15.7%，同比回落6.1个百分点，9月份仅增长12.6%。对固定资产投资的影响月份，剔除投资品价格上涨因素，今年全社会固定资产投资实际增速放缓明显，前三季度城镇固定资产投资实际增速同比仅为.，增幅同比下降.个百分点，预

3、计四季度名义投资增速将继续放缓，全年城镇固定资产投资增幅将回落至左右。对居民收入的影响居民收入增速明显放缓，消费信心不断降低。前个月，城镇居民人均可支配收入同比增长，增幅同比下降个百分点；扣除价格因素实际增长，增速同比回落个百分点。“次贷危机”“金融危机”“经济危机”全球经济形势演变：对中国经济形势影响：由美国次贷危机引发的全球金融危机当前正演变为全球范围内的经济危机财富缩水沪市A股惨遭“腰斩”2008年5月29日，A股平均股价13元，沪指3400点附近徘徊；2008年11月20日，A股平均股价6.67元，沪指跌至1983点；华尔街“坏消息”引发全球股市再度大“地震”2008年11月20日标准

4、普尔500指数收于11年来最低点，道指创五年半新低，澳大利亚股市创四年新低，日本、韩国、英国等主要股票指数在多年低位徘徊。金融危机引发IT业大裁员富士康裁员10万人；惠普裁员2.5万人；英国电信裁员1万人；夏新电子裁员70%；戴尔裁员8900人；摩托罗拉全球裁员3000人；全球传媒业风雨飘摇时代华纳集团08年市值缩水超30%；默多克新闻集团旗下多家报纸收入严重下滑；台湾中国时报境况惨淡，受众数量持续下降；中国各大视频网站纷纷裁员；国内各大媒体开始缩减营运成本；全球金融海啸带来财富缩水，流动过剩情况基本消除全球股市巨额市值蒸发，股民资产严重收缩，多个行业经营困难，裁员潮汹涌而至我国调整周期模式下

5、降期调整期恢复期中国从2007年中就进入了自身的调整周期，开始经济软着陆，进入2008年后表现更为明显，主要体现在各大中城市房地产市场逐渐进入调整期和股市的持续下跌。中国政府早在全球经济危机之前就已经针对我国经济自身的调整采取了一系列措施，可以说中国的经济实际上已经先于此次危机做了调整，如降息和保证市场流动性等。美国次贷危机引起的全球金融危机改变了调整的速度和模式，在当前经济危机和中国自身宏观调控的共振之下进入了V型调整周期，这是必然的，而中国政府出台的大量政策也会帮助整体经济的平稳调整，加速经济重新走入上升轨道。 2007年中我国进入调整周期全球金融危机的突然介入，改变了我国经济原有的调整模

6、式宏观市场大势当前在经济危机和中国自身宏观调控的共振之下，中国经济步入了一个调整周期政府支撑目前已出台部分直接或间接支撑支付力的政策，但成效有限，未来需继续加强两个月内三度降息：9月16日央行就下调了一年期存贷款基准利率0.27个百分点;10月8日,再次作出下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点的决定； 10月22日,央行又将个人住房公积金贷款各档次利率分别下调0.27个百分点,五年期以下(含)由原来的4.32调整为4.05,五年期以上由原来的4.86调整为4.59；首付比例、房贷利率下调：根据中国人民银行决定,自10月27日起,商业性个人住房贷款利率下浮幅度调低至70,最低首付款比

7、例调整为20；个人住房公积金贷款各档利率分别下调0.27个百分点；首次购房减免税费：从08年11月1日起，对个人首次购买90平米及以下住房，契税税率下调到1%；个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税；公积金贷款上限调整：11月6日，北京住房公积金管理委员会下发了北京住房公积金管理委员会关于调整住房公积金管理政策的通知，调整并确定了住房公积金贷款的最高额度标准，由原来的最高上限额度60万调整至80万元。市场表现：目前的政策对促进成交还没有直接的作用，但是受利好政策的影响，一拨真正想买房的客户又重新开始关注，大部分客户寄希望于政府出台更多的利好政策给买房人带来实质上的实惠，因此目前观望情绪还

8、是比较重。 金地明京项目经理结论中国的实体经济（家庭负债率等）总体健康、稳定，因此不会出现大的经济灾难，只需继续执行有效支撑支付力政策中国“负资产家庭”：总体上来，中国目前根本就没有出现“负资产家庭”的必要条件。 中国社科院金融研究所内地个人住房按揭贷款的首付比重在30%以上，特别是购买第二套住房按揭贷款首付比重在40%以上，根据“负资产”的定义即“未偿还贷款额超过住房当前的市值”，房价一定要下跌30%才会出现“负资产家庭”，但截至目前，就北京房地产市场而言，房价整体下跌幅度仅为2%。美国“负资产家庭”：美国的负资产家庭正与日俱增。美国楼市泡沫在前年底爆破后，住宅价格过去一年呈现全国性下滑，跌

9、势至今未止。据研究机构和投资银行估计，美国楼价有机会进一步下跌一成半，若如此，则负资产家庭占整体按揭借贷者的比例将由2006年底的7%，上升至两成一，数目相当于1050万个家庭；假设目前的平均按揭借贷金额为25万美元，则这1050万家庭的“负资产”金额(按揭贷款减去银主盘出售后的余额)合共达到2.6万亿美元；123高涨期量： 261万平米/月价：10455 元/平米08年第一季度量：110万平米/月，与高涨期相比下降58%价： 11742 元/平米，与高涨期相比上升12.3%最近量：82万平米/月，比08年第一季度下降25%价：13026元/平米，比08年第一季度上升11%长三角区域-上海目前

10、上海房地产市场总体来说呈现“量跌价升”的态势。在07年第二、三季度成交进入高涨期，随后成交量一路下滑，在08年2月跌入谷底，随后回升，但从08年6月开始再次下滑，目前月平均成交82万平米，比08年第一季度的110万平米下降25%，而成交均价与08年第一季度相比却上升11%。123高涨期量： 167万平米/月价：11070元/平米低谷期量：52万平米/月，与高涨期相比下降69%价：13406元/平米，与高涨期相比上升21%最近量：67万平米/月，比市场低谷期上升30%价：13148元/平米，比市场低谷期下降2%环渤海区域-北京 目前北京房地产市场总体来说呈现“量稳价跌”的态势。在07年4-8月成

11、交进入高涨期，随后成交量一路下滑，在08年2月跌入谷底，随后回升，目前成交量趋于平稳，月平均成交67万平米，比市场低谷期的52万平米上升30%，同时成交均价与市场低谷期相比下降2%。宏观市场大势从反应时间上看由南向北递进式发展从影响程度上看由上往下波及式传导珠三角长三角 环渤海一线城市中深圳和上海从2007年6月开始进入深度调整期，北京市场的反应慢于深圳、上海，从2007年底进入深度调整期，主要表现在成交量的明显下滑；二、三线城市的反应慢于一线城市，从2008年3-4月开始进入调整期，且受影响程度明显小于一线城市。全国主要二、三线城市商品房成交面积走势单位：万平米天津沈阳重庆长沙西安东莞050

12、10015020025030007.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.308.608.808.10一线城市三四线城市二线城市北京上海深圳西安成都沈阳长沙天津南京长春太原郑州贵阳环渤海珠三角长三角全国市场调整特征从反应时间上看：由南向北递进式发展从影响程度上看：由上往下波及式传导低端住宅：在以自住为置业目的的刚性需求驱动下，一定降价优惠刺激，将立即反应在销售速度上。中端住宅：“可买可不买”客户观望情绪最浓，对市场有着较强“下行”预期，且容易对物业短暂价格波动敏感。高端住宅：以自住为主兼顾投资，价格的短期波动影响不大，更注

13、重产品的居住感受和长期的增值保值空间。高端物业由于地段或绝版资源等具有较强稀缺性及较强抗跌性，且物业持有者经济实力较强，能长时间持有，受价格波动影响不大。市场调整期特征1“两头硬，中间软”宏观市场大势深圳：长沙：长春：华侨城天麓城市绝版资源型纯别墅销售情况： 2008年5、6两月续逆市开盘，双拼总价1000-1200万，独栋总价均在2000万以上，两次开盘销售率均达60%以上，销售总额超过8亿！万科兰乔圣菲城市中心区别墅产品销售情况：2008年11月07日开盘，实现均价4万元/平米，开盘销售率68.4%，成交金额逾4亿!南湖一号城市核心区公园高层豪宅销售情况：2008年4月27日开盘，小高层11000元/平米，创长春豪宅市场新标杆，开盘当天创下销售3亿元的长春楼市新记录 ！藏珑城市核心区公园高层豪宅销售情况：高层产品6000-8000 元 /平米，接近2倍于市场平均价格，开盘销售率达60%！市场调整期特征2从全国一二线城市当前的调整期市场规律来看，别