2022年房地产估价案例模拟真题

1、考试真题预测一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸相应的题号下）（一）某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为重要的估价措施之一。针对上述状况，请分别阐明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。【答案】1.对于酒店自营的功能用房可基于营业收入测算净收益，对于出租的功能用房可以基于租赁收入测算净收益。具体技术思路如下：基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益潜在毛租金收入空置和收租损失其她收入运营费用有效毛收

2、入运营费用；基于营业收入测算净收益，净收益为营业收入扣除营业成本、经营费用、营业税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润。2.对于涉及题意中多种收益类型的房地产，其净收益视具体状况采用下列三种方式之一求取：（1）把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的多种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。如客房部分的变动费用是与入住客人多少直接有关的费用，会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数直接有关的费用，餐饮部分的变动费用是与用餐人数直接有关的费用，商场部分的变动费用是与商品销售额直接有关的费用，等等；固定费用是指人员工资、固定资产折旧费、房地产税、保险费等，不管客房与否有

3、客人入住、会议室与否有人租用、餐厅与否有人就餐、商场与否有人购物等，都要发生的费用。（2）一方面测算多种类型的收入，然后测算多种类型的费用，再将总收入减去总费用。（3）把混合收益的房地产当作是多种单一收益类型房地产的简朴组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。3.酒店的大堂、管理用房等的价值是通过其她用房的收益体现出来的，其净收益不要单独计算，否则就反复了。4.对于娱乐中心、商场还要看与否有租约，如有租约，一方面分析判断租约与否正常合理，如正常合理则在租约期内采用租约租金，在租约期外采用市场租金；如不正常、不合理，则采用市场租金测算。此外，对未出租部分采用市场

4、租金测算。（二）某房地产估价机构于7月1日接受委托评估一宗在建工程的转让价值，估价委托合同商定本次估价的价值时点为7月10日。注册房地产估价师于7月3日进行了实地查勘，估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。请问：采用成本法和假设开发法估价时，与否需要考虑利率调节的影响？如是，哪些参数应当考虑利率调节的影响？对的答案用成本法和假设开发法估价时，需要考虑利率调节的影响。由于价值时点在利率调节之后。在成本法估价中，投资利息应当按照新调节的贷款利率计算；假设开发法估价中，如采用静态分析法估价，后续开发投资利息应当按照新调节的贷款利率计算，如采用动态分析法估价，折

5、现率体现了资金的利率和开发利润率两部分。其中，利率应为新调节的贷款利率。（三）张某筹划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为一般住宅，另一套为酒店式公寓。经理解，一般住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某觉得，一般住宅的投资回报率是（500012）/10000006%，而酒店式公寓的投资回报率是70000/10000007%，因此选择购买酒店式公寓。请问：1.张某的选择与否对的？2.针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某

6、投资决策提供专业建议？对的答案1.张某的选择不一定对的。如按资本化率考虑，酒店式公寓投资回报率高于一般住宅的收益率；如按报酬率考虑，张某的选择也许不对的，由于酒店式公寓收益年限也许短于一般住宅的收益年限。第二，应当考虑两套房屋自身将来增值速度和增值能力的差别。第三，还应考虑两套房屋变现能力大小，一般住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述状况基本上作出判断。2.如选择酒店式公寓，一是尽量选择70年产权的公寓，二是区位选择非常重要，三是配套服务设施要齐全，四是选择专业品牌物业服务很重要。如选择一般住宅，除考虑投资回报率外，重点要关注它的升值空间大小。二、单选题（共3大题，10小题，每题2分。每题的备

7、选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案相应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同限度的损坏，但房屋主体构造和安全性未受到影响。该住宅楼开发公司拟对该两户业主作出相应补偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价成果差别较大。1.本估价项目最合适采用的估价措施是（）。A.修复费用法B.损失资本化法C.补偿实例比较法D.损害前后价差法对的答案A答案解析本题考察的是房地产损害补偿估价措施选择。据题意：“两户室内装修及部分家具家电受到损坏，主体构造安全性未受影响”，可见两套住宅属于临时

8、性的损害，可推断损害是可修复的，因此不能采用损害前后价差法（此措施重要合用于不可修复损失的）；损失资本化法也不合用，由于损失前后收益变化难以拟定；补偿实例比较法也不合用，由于类似损失限度和范畴的比较实例很难获得。综上所述，本估价项目最合适采用的估价措施是修复费用法。参见教材P279。2.本估价项目的估价成果不涉及（）。A.屋面及室内装修修缮费用B.损坏家具家电维修费用C.房屋使用人周转安顿费用D.房屋市场价值的减损额对的答案D答案解析本题考察的是房地产损害补偿估价措施选择。由于釆用修复费用法，估价成果重要涉及拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动导致的直接经济损失而支出的补偿费

9、用。VC1C2C3C4C5式中V房地产损害评估值；C1拆除工程费用；C2修缮工程费用；C3恢复工程费用；C4直接经济损失；C5被拆除物残值。其中，直接经济损失是指修复施工期间或修复后所导致的经济损失，涉及：（1）房屋使用人周转安顿费用。（2）房屋空置的收益损失。（3）房屋使用面积减少的损失。（4）房屋室内净高减少的损失。（5）房屋采光面积减少的损失。（6）房屋耐久性减少的损失。（7）邻近房屋损坏的补偿。（8）施工影响的补偿。（9）其她直接经济损失。被拆除物残值应当根据评估时点的回收市场价格合理拟定。选项D，“房屋市场价值的减损额”是损害前后价差法的计算成果。参见教材P279。3.导致两个估价成

10、果差别较大的因素不涉及（）。A.房屋渗漏状况B.房屋购买原价C.修缮工期长短D.房屋使用人数对的答案B答案解析本题考察的是房屋损失的因素。房屋使用人周转安顿费用属于直接经济损失，应计入估价成果，因此估价成果与房屋使用人数有关，损失价值多少与房屋损失限度、范畴和内容有关，与房屋购买原价无关。（二）因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人张某在征收范畴内拥有两处住房，其中一处办理了权属登记，另一处为其前自行建设，未办理有关手续。收到征收评估分户评估报告后，张某对评估范畴和评估成果有异议，觉得其自建房屋未得到合理补偿。4.本案中征收评估机构

11、的选定程序应当是（）。A.由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评提成果拟定B.由被征收人推选的代表对备选评估机构进行综合评分，根据评提成果拟定C.由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采用公开方式拟定D.由被征收人协商，协商不成的，由征收部门组织被征收人投票以得票多的当选或采用摇号、抽签等随机方式拟定对的答案D答案解析本题考察的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构由被征收人在规定期间内协商选定；在规定期间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者釆取摇号、抽签等随机方式拟定。具体措施由省、自治区、直辖市制定。参见教材P247。5.有关张某的自建房屋与否

12、应当进行评估的说法，对的的是（）。A.根据市、县人民政府的认定、解决成果进行评估B.根据张某提供的自建房屋有关证明材料，按照合法建筑进行评估C.该自建房屋未进行权属登记，不管何种状况均不应当予以评估D.该自建房屋已建未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估对的答案A答案解析本题考察的是房屋征收估价的有关规定。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、解决成果进行评估。参见教材P244。6.张某对评估成果有

13、异议，一方面应当（）。A.委托其她评估机构另行评估B.向原估价机构申请复核评估C.向本地评估专家委员会申请鉴定D.向本地人民法院提起诉讼对的答案B答案解析本题考察的是房屋征收复核估价和鉴定。被征收人或者房屋征收部门对评估成果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。参见教材P250。7.张某就征收补偿提出的下列规定中，不合理的是（）。A.张某选择房屋产权调换B.张某规定先补偿、后搬迁C.张某规定按照搬迁之日类似房地产市场价格补偿D.张某规定和房屋征收部门签订书面补偿合同

14、对的答案C答案解析本题考察的是房屋征收估价的有关规定。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公示之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公示之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。房屋征收决定公示之日不是搬迁之日，房屋征收决定公示之日一般状况下早于搬迁之日。参见教材P244。（三）某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式获得。目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一公司使用，租赁合同尚未到期。现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房

15、地产估价机构同步对两个厂区进行评估。8.针对上述状况，在估价时最恰当的做法是（）。A.因委托人相似，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告B.因价值时点相似，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告C.因权属状况不同，应当将两个厂辨别别估价，并分别出具估价报告D.因估价目的不同，应当将两个厂辨别别估价，并分别出具估价报告对的答案D答案解析本题考察的是估价目的。由于估价目的不同，不能合并出具估价报告。一种估价报告只能有一种估价目的，可以有多种估价对象。9.评估甲厂区房地产市场价值时，应当优先考虑选用的估价措施是（）。A.成本法B.收益法C.假设开发法D.基准地价修正法对的答案B答案解析本题考察

16、的是收益法合用的估价对象。由于甲厂区有出租收益，有收益或类似房地产有收益的应把收益法作为一种估价措施，因此应采用收益法估价。10.评估乙厂区土地市场价值时，最合适的估价思路是（）。A.采用市场法按照出让土地使用权评估其公开市场价值B.采用假设开发法按照出让土地使用权评估其公开市场价值C.按照出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金D.采用成本法评估乙厂区房地产市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金对的答案C答案解析本题考察的是房地产转让估价。由于题意是评估土地市场价值，并且乙厂区土地使用权类型是划拨，因此选项C最合适。选项D得出的成果是乙厂区房地产市场价值。三、下列房地产

17、估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误相应1个序号，未将错误内容写在序号背面空格处的不计分）房地产抵押评估报告估价项目名称：市开发区路号房地产抵押价值评估估价委托人：有限公司估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：（注册号：）（注册号：）估价作业日期：10月1日至10月8日估价报告编号：估字第号目录（略）致估价委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价成果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）指错：1.封面中应为“估价报告出具日期”而不是“估价作业日期”。2.“致估价委托人函”应放在“目录

18、”前。三、估价对象估价对象为市开发区路号的房地产，房屋所有权人和土地使用权人均为有限公司，房地产权证号为：号，房屋用途为工业，建筑面积为15000；土地用途为工业用地，使用权类型为出让，终结日期为2052年10月13日，土地使用权面积为25000。估价对象位于市开发区路与大道交叉路口的西北角，土地形状较规则，开发限度较高，区域内达到“七通一平”（通供水、通排水、通电、通风、通路、通煤气、通热、土地平整），公共配套齐全。（土地其她状况略）指错：3.缺估价对象与否有她项权、与否有共有权状况阐明。4.“七通一平”中不涉及“通风”，缺少“通信”或者说“七通一平”中不应为“通风”而应为“通信”。估价对象

19、涉及两栋建筑物，具体状况如下：一号车间：单层，钢构造，建筑面积10000，建成于，进行了电力改造，尚有11万元工程尾款未结清，层高16.5m，一般水泥地面，彩钢板顶棚，彩钢板墙面，照明、水、电配套设施齐全，养护状况良好，可正常使用。二号车间：单层、钢构造，建筑面积5000，建成于，层高8m，目前出租给其她公司使用，租期到12月31日。地面、顶棚、墙面、设施及养护状况等与一号车间相似。（建筑物其她状况略）四、估价目的为拟定房地产抵押贷款额度提供参照根据而评估房地产抵押价值。五、价值时点本次估价的价值时点为10月13日。六、价值定义本报告提供的价值是估价对象在现状合法运用下于价值时点的市场价值。（

20、价值内涵略）七、估价根据（略）八、估价原则（略）九、估价措施（略）十、估价成果估价人员通过实地查勘和分析测算，拟定估价对象在符合本报告估价假设和限制条件下于价值时点的房地产市场价值为：人民币9666万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。估价对象于价值时点房地产估价师知悉的法定优先受偿款为：人民币0万元（大写：人民币零万元整）。因此，拟定估价对象的房地产抵押价值为：人民币9666万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。单价：6444元/。指错：5.估价目的应放在估价对象之前。6.价值时点未阐明拟定理由或者说价值时点应为估价作业日期内某时点，一般为注册房地产估价师现场查勘之日。7.价值定义表

21、述错误，应为估价对象假定未设立优先受偿权利下的价值扣除法定优先受偿款后的余额。8.估价根据应在估价原则后，或估价原则应在估价根据前。十一、估价人员（略）十二、估价作业日期10月1日至10月8日。十三、估价报告应用的有效期（略）十四、估价对象变现能力分析（略）指错：估价人员应当是注册房地产估价师缺实地查勘日期。缺估价对象风险提示。价格披露法定优先受偿款为0错误，应为11万估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析（略）二、估价对象权益状况描述与分析（略）三、估价对象区位状况描述与分析（略）四、市场背景描述与分析1.市宏观经济发展状况市近年经济迅速发展，GDP同比增长12%，财政收入同比增长9%，

22、固定资产投资规模增长15%。（其她经济发展状况略）2.市房地产市场发展状况市房地产市场十分活跃，市场呈现量价齐增态势。全年住宅成交量同比增长9%，写字楼成交量同比增长12%，商业物业成交量同比增长5%。住宅成交价格同比上升12%，写字楼成交价格同比上升10%，商业物业成交价格上升16%。指错：11.缺估价对象此类工业房地产状况过去、目前及将来变化趋势分析。五、最高最佳运用分析（略）六、估价措施合用性分析（略）七、估价测算过程（一）成本法测算过程1.土地获得成本采用市场法计算同类用途出让土地使用权价格为1300元/。（测算过程略）土地获得成本1300250003250（万元）2.建设成本（1）建

23、筑安装工程费本地同类原则层高的单层钢构造厂房建筑安装工程费单价为2600元/。（根据略）建安工程费2600150003900（万元）指错：12.两幢建筑物层高不同，建筑安装工程费不应相似或者说应当有区别。（2）勘察设计和前期工程费勘察设计和前期工程费为建筑安装工程费的9%。（根据略）勘察设计和前期工程费39009%351（万元）（3）基本设施建设费基本设施建设费为每平方米建筑面积290元。（根据略）基本设施建设费29015000435（万元）（4）其她工程费其她工程费为每平方米建筑面积130元。（根据略）其她工程万元）指错：13.缺公共配套设施建设费或者不计算公共配套

24、设施建设费的理由。（5）开发期间税费开发期间税费为每平方米建筑面积210元（根据略）开发期间税费21015000315（万元）（6）建设成本建设成本39003514351953155196（万元）3.管理费用管理费用比率一般按4%计算（根据略）管理费用51964%207.84（万元）指错：14.管理费用的取费基数错误，应为土地获得成本和建设成本之和。4.销售费用销售费用比率一般按3%计算（根据略）销售费用（32505196）3%253.38（万元）指错：15.销售费用的取费基数错误，应为开发完毕后的房地产价值。5.投资利息计息期按一年计算，利率按6.15%计算。（根据略）投资利息（土地获得成本

25、建设成本管理费用销售费用）6.15%（32505196207.84253.38）6.15%547.79（万元）6.销售税费销售税费一般为销售价格V（即开发完毕后的价值）的5.65%。（根据略）销售税费V5.65%7.开发利润项目成本利润率为15%。（根据略）开发利润（土地获得成本建设成本管理费用销售费用投资利息）15%（32505196207.84253.38547.79）15%1418.25（万元）销售价格土地获得成本建设成本管理费用销售费用投资利息开发利润销售税费土地获得成本建设成本管理费用销售费用投资利息开发利润销售价格5.65%销售价格（土地获得成本建设成本管理费用销售费用投资利息开发

26、利润）/（15.65%）（32505196207.84253.38547.791418.25）/（15.65%）11524.39（万元）8.折旧根据实地查勘建筑物的完损限度和使用年限拟定建筑物的成新率为90%。（拟定过程略）房地产现值为：11524.3990%10371.95（万元）取整：10372万元单价：10372/150006915（元/）（取整）指错：17.折旧计算的基数应为建筑物重新购建价格，不应为建筑物重新购建价格与土地重新购建价格之和。（二）收益法测算过程收益价格VA/（Yg）1（1g）n/（1Y）n式中A年净收益；Y报酬率；g年收益递增率；n收益年限。指错：18.抵押价值评估应

27、遵循谨慎原则，不应采用净收益每年按一定比率递增公式计算收益价格。1.测算年净收益年有效毛收入月租金12收益总面积出租率其她收入年运营费用维修费管理费税金保险费其她费用（物业管理费、水电费等）年净收益年有效毛收入年运营费用指错：19.应说来年运营费用构成项目的拟定理由或内涵。（1）年有效毛收入该地区同类工业厂房以建筑面积计算的租金为1.5元/（天）（不涉及物业费、水电费），空置率为5%。（根据及测算过程略）年有效毛收入日租金365（15%）1.53650.95520.13（元/）指错：20.年有效毛收入计算时未考虑收租损失。21.年有效毛收入计算未阐明与否有其她收入。（2）年运营费用1）营业税及

28、附加涉及营业税、都市建设维护费、教育费附加，占租金有效毛收入的5.5%。营业税及附加520.135.5%28.61（元/）2）房产税房产税占租金有效毛收入的12%。房产税520.1312%62.42（元/）3）维修费维修费为5.2元/。（根据及测算过程略）4）管理费管理费占租金有效毛收入的3%。（根据略）管理费520.133%15.6（元/）5）保险费经测算，保险费为10.39元/。（根据及测算过程略）（3）年净收益年净收益有效毛收入营业税及附加房产税维修费管理费保险费520.1328.6162.425.215.610.39397.97（元/）指错：22.抵押价值评估遵循谨慎原则，应阐明净收益

29、是保守估计值。2.拟定报酬率Y经测算，报酬率为7%。（根据及测算过程略）3.拟定收益逐年递增比率g经测算，估价对象净收益每年递增1%。（根据及测算过程略）4.拟定尚可收益年限n估价对象为钢筋混凝土构造，其耐用年限为60年，该房地产建成于，则建筑物剩余使用年限为50年。指错：23.估价对象在成果报告中描述为钢构造，与钢筋混凝土构造矛盾。再根据委托人提供的估价对象房屋所有权证、国有土地使用证和土地使用权出让合同，土地使用权终结日期为2052年10月13日，土地剩余年限为40年，土地出让合同商定建设用地使用权期间届满需要免费收回建设用地使用权。按照房地产估价规范（GB/T 502911999）的规定

30、，建筑物耐用年限长于土地剩余年限时，应当按土地剩余年限计算。因此，估价对象尚可使用40年，即收益年限n为40年。5.测算收益价格VA/（Yg）1（1g）n/（1Y）n397.91/（0.070.01）1（10.01）40/（10.07）405972元/八、估价成果拟定采用简朴算术平均法拟定估价对象评估价格：评估单价（69155972）/26444（元/）（取整）评估总价6444150009666（万元）估价对象于价值时点的价值为人民币9666万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。单价：6444元/附件（略）指错：24.在估价成果拟定中应阐明三个价值：未设定法定优先受偿款的市场价值、法定优先

31、受偿款和抵押价值。拖欠的11万法定优先款没有进行计算【答案】1.封面中应为“估价报告出具日期”而不是“估价作业日期”。2.“致估价委托人函”应放在“目录”前。3.缺估价对象与否有她项权、与否有共有权状况阐明。4.“七通一平”中不涉及“通风”，缺少“通信”或者说“七通一平”中不应为“通风”而应为“通信”。5.估价目的应放在估价对象之前。6.价值时点未阐明拟定理由或者说价值时点应为估价作业日期内某时点，一般为注册房地产估价师现场查勘之日。7.价值定义表述错误，应为估价对象假定未设立优先受偿权利下的价值扣除法定优先受偿款后的余额。8.估价根据应在估价原则后，或估价原则应在估价根据前。9.缺实地查勘日

32、期。10.缺估价对象风险提示。11.缺估价对象此类工业房地产状况过去、目前及将来变化趋势分析。12.两幢建筑物层高不同，建筑安装工程费不应相似或者说应当有区别。13.缺公共配套设施建设费或者不计算公共配套设施建设费的理由。14.管理费用的取费基数错误，应为土地获得成本和建设成本之和。15.销售费用的取费基数错误，应为开发完毕后的房地产价值。16.投资利息中销售费用应为开发完毕之前发生的，开发完毕时发生的销售费用不应计算利息。17.折旧计算的基数应为建筑物重新购建价格，不应为建筑物重新购建价格与土地重新购建价格之和。18.抵押价值评估应遵循谨慎原则，不应采用净收益每年按一定比率递增公式计算收益价

33、格。19.应说来年运营费用构成项目的拟定理由或内涵。20.年有效毛收入计算时未考虑收租损失。21.年有效毛收入计算未阐明与否有其她收入。22.抵押价值评估遵循谨慎原则，应阐明净收益是保守估计值。23.估价对象在成果报告中描述为钢构造，与钢筋混凝土构造矛盾。24.在估价成果拟定中应阐明三个价值：未设定法定优先受偿款的市场价值、法定优先受偿款和抵押价值。拖欠的11万法定优先款没有进行计算。四、指出并改正下列估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过4个。如将对的的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）本次估价背景状况如下：估价对象为某工业厂房及附属办公用房，6月通过