房地产项目银行开发贷操作指引

1、房地产项目银行开发贷操作指引总则1.1 目的为实现集团地产集团 （以下简称总部） 融资业务协调发展， 加强融资管理和财务监控，有效防范资金风险，适应业务发展需要，制定本指引。1.2 适用范围本指引对开发贷融资管理的权责划分、 操作流程、审批流程进行了明确和规范，是开展开发贷的操作依据。本制度适用于集团地产集团（下简称“集团公司”）本部及各事业部，合作项目公司可参照执行工作职责2.1 集团财务管理中心是具体实施开发贷融资活动的职能部门。2.2 集团财务管理中心负责建立并完善集团财务管理中心融资管理制度，按照集团财务管理中心融资管理制度和集团授信管理制度的要求开展各项融资工作。2.3 根据集团经营

2、现金流计划，负责开发贷融资业务的执行。2.4 负责编制银行开发贷授信材料，并提供符合银行开发贷要求的授信材料，保证资料的准确性、及时性、完整性。2.5 根据授信条件办理抵押担保手续，审核融资相关合同文件，在授权范围内办理融资业务；根据融资要求，配合银行提供贷款使用的相关合同、进账单、发票等。2.6 办理贷款合同、抵押担保合同、股东决议或董事会决议等法律文件的审核、签署和盖章等业务。2.7 妥善保管贷款合同、抵押担保合同、股东（董事会）决议等相关法律文件，及时统计授信和担保数据，做好银行贷后管理工作。2.8 在融资过程中应合理规划与融资相关的费用，减少不必要的支出，包括：差旅费，招待费，审计、评

3、估费用、各类融资服务费等2.9 根据集团经营现金流报表和银行指定用途使用融资资金，明确相关资金的实际占用情况，明确贷款还本付息的责任主体。2.10宣传并维护企业良好的信誉和对外形象。充分利用开工及开业等重大活动邀请各行的高层领导出席，适时宣传推广集团项目。融资授信程序3.1 组织项目材料具体包括但不限于：会计报表、公司章程、相关证照、立项批复、四证办理进度、投资分析、收入成本明细分析、融资需求、还款来源、现金流分析、可行性研究报告和贷款申请报告等材料。可行性研究报告的主要内容包括：公司背景，项目概况，假设性条件，项目市场分析，建设条件分析，规模和工程进度安排，投资概算，资金来源，收入、利润、税

4、金、现金流测算等财务分析。贷款申请报告的主要内容： 本公司及其母公司的简要介绍、 贷款主体、 融资金额、期限、关键经济指标、 主要时间节点、 抵押担保情况、 还款计划、贷款用途、公司营业执照、代码证、房地产企业开发资质证书、项目的环评批复、三年审计报告（财务报表）、贷款或担保明细、项目“四证“、投资测算、工程进度表、销售收入预测表及银行要求的其他资料。3.2 制定融资计划根据集团经营现金流报表及事业部项目启动会节点计划， 应事前制定详细融资计划，报集团财务管理中心审批，严格按审批后的计划执行。融资计划主要包括：申请银行、融资额度、关键审批完成的时间节点、放款及使用的额度与时间、还款计划、抵押担

5、保情况、融资成本、四证办理、合同签订及其他相关事宜。融资计划在实施过程中应根据总部财务管理中心要求和实际情况及时调整。3.3 选择融资银行结合实际情况，与当地银行普遍接触，了解银行的实力、完成同类项目情况、对集团项目的认可程度、银行内部的政策等。 （参照附件：摸底情况表一） 分析银行的能力：基层行与总行的沟通能力、总行的政策导向、银行的规模等（中小银行一般是扁平式的管理，效率高），从额度、效率、成本等方面考虑，形成银行间比较优势。 （参照附件：摸底情况表二）在总部财务管理中心的整体安排下选择适合本项目合作的银行，考虑所选银行是否符合集团财务管理中心整体融资计划的要求，满足总部财务管理中心既定融

6、资目标及后期按揭回款的相关要求。基于总行授信规模和业务条件的要求选择银行。对于有总行授信的银行，要考虑剩余授信规模、授信项目及政策。及时了解国家金融政策、地区金融环境、融资银行最新动向、银行高层领导的认可度、地域优势等。3.4 推动贷款流程融资材料上报银行后， 需注意及时协助配合主办行经办人员协调本行公司业务部、风险控制部、授信执行部及上级行的前台（公司部、信贷部）、后台（评估部、风险控制部）；通过省行推动和协调总行前后台等部门的工作，以争取及时获得融资审批。积极建立并维护银行关系，配合银行前后台，支行、分行、总行领导对集团项目及总部的考察与指导。充分利用总部的宣传材料在关键的节点对关键部门宣

7、传集团及本项目，和银行的前后台一起商讨集团的运作模式和盈利模式，增进双发合作信心。当融资材料上报银行后，经办人员需积极推进各个审批环节的进度，力争确保 2 个月内获得授信批复。3.5 融资方案上报与审批集团财务管理中心及各事业部需将开发贷融资方案中的细节内容认真填入融资审批表（见附件二），如有意向性合同初稿或其他相关文件一并以附件形式添加，提请发起融资立项审批流程。对于符合集团融资要求的融资立项，本部应予批准；对于不符合集团融资要求的融资立项，需完成“一事一议”审批流程后予以批准或不批准。未完成融资立项审批的融资业务，不得签署任何相关文件，包括但不限于合同、意向书等，也不得进行任何其他实质性操

8、作。融资方案完成融资立项审批后，需提起融资合同审批，具体流程参照管理合同审批流程执行。对于符合融资立项内容的融资合同，本部应予批准；对于不符合融资立项内容的融资合同，本部应要求其修改合同内容或重新进行融资立项后方可批准。未完成融资合同审批的，不得签署合同以及与合同相关的任何文件，也不得进行任何其他实质性操作。3.6 贷款按计划使用区域公司财务部要和当地银行充分沟通，落实自有资金到位的条件，包括额度、时间节点、合同、发票、进账单、对账单等相关要求，原则上采用“与贷款资金同比例到位” 。已审批贷款严格按计划使用， 并制定明确的资金调拨路径， 防范资金风险，确保资金安全。对已经批复尚未放款的公司要提

9、前和银行沟通，根据本项目资金计划放款，或提前留出放款额度，以免影响项目整体资金计划；如放款银行放款时附带使用票据贴现等条件，应视同融资条件调整，按照融资审批制度的规定执行。3.7 贷后管理项目工程建设期区域公司资金财务部结合集团财务管理中心提供的资金使用计划， 根据每月或不定期从事业部取得监理报告， 了解及推算实际工程进度， 向银行申请用款支付，如有需要，填写项目资金使用申请表递交银行，并配合办理用款的审批和划拨手续。跟进了解贷款投向，对每一笔用款都要按借款合同规定的用途把关，并对贷款使用情况进行监督检查， 发现问题及时纠正， 严禁将贷款挪作他用。 工程款支付使用后， 需取得工程款发票或由收款

10、单位出具的收据、 收款证明等有效收款凭证递交银行。 为配合银行贷后检查工作， 此阶段按各行不同要求提交如下材料：根据银行要求，每月或不定期提交监理月报。每月初提交上月的财务报表及相关账目明细。每月提供项目资金总投入进度及各项建设资金使用进度情况。季度提供其他金融机构资金投入情况。其他需提交的有关资料。销售阶段跟进、落实销售监控账户的开立。 定期向事业部中的营销部门了解项目实际销售情况，包括合同销售面积、套数、合同销售金额、销售均价、实际已实现销售金额、销售返投金额、 销售策略及各种销售资金回笼特点等，并根据借款合同规定的还款计划对每笔贷款策划还贷安排。从事业部了解贷款项目预售证申办计划和按揭计

11、划， 并做好抵押物解押计划， 办理商品房预售时需出具抵押物担保的同意预售说明， 办理按揭时做好银行解押释放工作、谈好提前解押工作、 协商落实提前解押的条件如涉及保证金比例问题，并上报集团财务管理中心审批。在贷款到期前一个月融资业务经办人员留意跟进，在到期日前还款。 按照还贷安排提前十五天通知和督促落实还款资金准备，严格要求在合同、 借据规定的还款期限内归还贷款。为配合银行贷后检查工作，此阶段按各行不同要求提供如下材料或信息：商品房销（预）售许可证复印件。每月初提供上月的财务报表及报表明细。提供上月销售情况、 签订销售合同的情况、 销售策略和各种销售资金的回笼情况等信息。项目验收合格后， 提交有

12、权部门出具的建设工程竣工验收报告、 公安消防验收报告、环保验收报告或准许使用文件等。其他需提交的有关资料。融资风险管理融资风险是指企业丧失偿债能力的可能性以及泄露财务数据造成的信用危机。4.1 融资档案管理由专人负责保管贷款申报材料，包括相关凭证复印件、借款及抵押担保合同、银行批复、会计报表等相关融资档案管理；建立融资台帐管理，资金管理组要及时登记贷款信息，包括审批条件、贷款金额、利率变动情况、放款时间、本息支付情况及利息目标成本、融资顾问费等情况；4.2 严格审查贷款相关合同在贷款合同中明确允许无条件提前还款；融资顾问费按照放款进度支付；落实自有资金到位的条件；要明确抵押担保的期限；集团签字

13、盖章前必须把相关合同条件落实清楚，不允许有空白的合同盖章。4.3 建立保密制度：融资业务职责分离，即数据保管人和数据使用人分离，融资计划的编制人和审批人分离，融资经办人与会计核算人分离，利息计算人与利息支付人分离；同时融资业务的经办必须符合财务内控的相关要求。对于融资合同、资料要严格保管，使用后作废的数据资料要立即销毁，尽量在自己电脑中使用数据资料， 即使在他人电脑中临时使用， 事后也要立即删除，防止泄露。做好数据资料的加密工作，设置资料浏览修改的权限，确定数据使用的人员范围，分权限设置只读和修改密码。做好融资数据资料的整理备份工作，以防丢失，造成无法弥补的损失。不得向使用范围以外的人员提供融

14、资数据资料。4.4 融资实时报备制度。为保证按时偿还贷款本息， 防止不良记录出现， 维护总部整体信用体系，财务管理中心要加强对融资的事后管理和监控。4.5 任何融资业务均须订立书面合同，按照本指引确定的审批流程完成审批。融资担保管理5.1 定义：本指引所称担保是指被担保人对外借款时，公司根据经营利益需要，按照债权人要求提供担保，以保障债权人实现债权的法律行为。5.2 担保类型：集团财务管理中心及所属各子公司提供担保方式包括：一般保证、抵押和连带担保方式。5.3 担保范围：对集团地产范围内流动资金贷款及抵押物不足部分的贷款额度提供担保，原则上集团及所属各子公司不对集团地产范围以外的单位提供任何形

15、式的担保。5.4 抵押包括土地抵押、在建工程抵押、房地产抵押三类。办理土地抵押、在建工程抵押等手续时应与各参贷银行充分沟通，确保不影响预售许可证的办理和商品房的销售，原则上包括但不限于土地抵押，不做在建工程抵押。5.5 任何担保均应订立书面担保合同，履行本指引规定的审批流程。5.6 按照公司内部管理规定由专人妥善保管；建立担保统计台账，做到实时更新并上报总部财务管理中心。融资执行和考核6.1 财务管理中心的融资工作列入年度考核范围内，集团将对其进行定期和不定期的工作考核。考核重点主要包括：标准化流程考核、计划及执行考核、融资业绩考核和综合评价。6.2 本规范既用于指导融资工作，也作为集团对融资工作进行考核的依据，由总部财务管理中心负责监督实施。附件一：摸底情况表一银行项目银行A银行B银行C银行D银行E银行F四证等基本要求自有资金比例贷款抵押率融资成本