房地产集团公司融资管理制度

1、房地产集团公司融资管理制度第1页共19页融资管理制度运营流程1.1 银行发放贷款流程流程图流程名称：银行贷款流程流程编号：ZNJT-ZC-07-11主导部门：融资管理部融资管理部融资副总监分管副总董事长 /董事会银行开始123提供银行信息提出建议选择银行4与银行初步沟通5编写融资方案NN6Y7审核审核Y89报送相关资料上报上级行10.110.210.310及时沟通、补充资料参加银行会面参加银行会面评级、授信11细化完善资料NN1213Y审核审核14Y报送补充资料15完善贷款资料上报上级行16同意发放贷款17报请审查1918Y办理放贷审核N结束流程说明（1）职责分工- 2 -融资部主管：收集整理

2、资料，编写融资方案，参与银行谈判。融资部经理：审核报送银行资料，参与银行谈判。融资部副总监：审核报送银行资料，形成决策意见，与银行进行深层次沟通。分管副总：审核并决策报送银行资料，加大与银行合作力度。董事长董事长或董事会：审核（2）节点说明步骤工作内容的简要叙述重要输入重要输出备注1融资主管、融资经理提供银行信息。2融资副总监根据公司实际情况及各金融机构现状，进分析建议行深入分析，并向分管副总提出建议。银行信息3分管副总做出决策，选择合适的银行。银行信息、分确定合作银析建议行融资主管、融资经理与银行初步接触，介绍企业情况银行表示同4意合作的意及贷款意向，必要时提请融资副总监共同出席。愿融资主管

3、编写融资方案，整理相关报送资料，经融资5经理审核后报融资副总监审核。融资副总监审核。报送银行资7报分管副总审核同意。料融资主管或融资经理将审核好资料报送银行。经银行有权上级行审批。银行对我司进行信用等级评定、授信审批。期间，融10资主管、融资经理与银行保持密切联系，及时沟通，通过评级、授补充资料。必要时，提请融资副总监、分管副总参加信与银行的会面，及时解决问题。11融资主管完善相关补充资料、整理贷款资料，经融资经理审核同意后，报送融资副总监审核。12融资副总监审核。13分管副总审核。融资主管报送进一步完善的贷款资料给银行。在此期14间，融资主管多次进一步完善贷款资料，细化融资方贷款资料案，经融

4、资经理、融资副总监逐级审核，报分管副总审核同意后，报送银行。- 3 -步骤工作内容的简要叙述重要输入重要输出备注银行完善贷款资料，上报上级行。银行经有权上级行审批，同意发放贷款。经分管副总同意，报请董事长审查，必要时提请董事17会决议。董事长或董事会审核。融资主管、融资经理完善抵押或保证手续，办理放款19获得贷款手续。- 4 -1.2 办理抵押流程流程图流程名称：办理抵押流程流程编号： ZNJT-ZC-07-12 主导部门：融资管理部资金管理中心融资管理部开始1搜集抵押资料、评估机构信息4整理完善抵押资料5签订评估合同7.1陪同勘测9提交资料12完成抵押结束融资副总监分管副总评估机构N23Y审

5、核选定评估机构6签订评估合同7出具评估报告8备案11审批同意房产局、国土局10内部审批流程- 5 -流程说明（1）职责分工融资主管：收集抵押资料，办理抵押手续。融资经理：审核抵押资料，办理抵押手续。融资副总监：审核抵押资料。分管副总：决策评估机构，审核相关抵押费用。（2）流程节点说明步骤工作内容的简要叙述重要输入重要输出说明融资主管收集拟抵押土地房产 在建工程相应的土地证、房产证、规划地块经济指标等资料。1查询当地房产局、 国土局及金融机构认可的评估抵押资料机构信息。 将资料、 信息提交给融资经理初步审核后，提交融资副总审核。2融资副总监审核过资料、信息后提交分管副总。抵押资料审核意见3分管副

6、总根据上交的资料做出决策，选定合适的抵押资料、审选定评估机构评估机构。核意见4融资主管收集各地办理抵押的资料清单，整理并完善抵押资料。5融资主管或融资经理向评估机构提交抵押物相评估合同关资料，签订评估合同。评估机构签订评估合同。7融资主管或融资经理陪同评估公司到项目现场勘测，出具评估报告。评估报告8评估机构到房产局、国土局进行评估报告备案.9融资主管或融资经理向房产局、国土局提交资料。10房产局、国土局内部流程审批。11通过房产局、 国土局内部流程审批， 分管副总审批同意。12融资主管或融资经理交纳相关抵押费用，取得他项权利证明书。完成抵押- 6 -工作标准2.1 融资手续的办理统一扎口各公司

7、所有的融资手续 ( 原制度：对外筹集资金 ) 均由集团资金管理中心融资部办理，各子、分公司和集团公司其它管理部门均无权办理融资业务。与各公司相关的所有资料，各公司必须根据集团公司融资部提出的要求，按时、准确地提供，不得以任何理由推诿，各公司财务负责人必须对此负责。金融机构日常所需资料，统一由集团公司融资部扎口报送，但上报的具体资料，需由各公司根据集团公司融资部的具体要求按时、准确地提供，设有融资专员的公司统一由融资专员及时收集资料后上报融资部。2.2 办理融资业务的审批规定每次融资均须经集团公司董事长审批后由集团公司资金管理中心组织办理。上报给金融机构的财务报表及有关资料必须由资金管理中心、财

8、务管理部审核、备案，主管领导签字后方可上报。负责向各金融机构申报贷款授信额度工作，授信额度的申报必须通过融资评审。提供给各金融机构的资料、报表应建立完整的资料库，每次上报前必须经主管副总签字确认，需调整的重大事项也应经主管副总同意。（该处进准则）2.3 贷款支用的规定集团公司资金管理中心对外筹集资金应根据集团公司董事会的决议进行，所筹资金的用途应符合董事会决议的要求，必须专款专用，不得挪作他用。开发贷款资金的支用，根据银行的开发贷款封闭管理要求，落实贷款支用条件，明确贷款用途，及时向银行提交相关工程承包合同、材料采购合同等，及时、合理做好贷款的支用工作。资金管理中心应督促各子分公司，尽可能将经

9、营性资金回笼至各个贷款账户，落实好经营性资金的回笼工作。2.4 贷款台帐的建立资金管理中心必须按规定建立贷款台账、对外担保台账、银行承兑台账、保函台账。每笔贷款、担保的所有资料必须在资金管理中心备案、留存，确保贷款不逾期。融资主管应每月编制贷款、担保报表，上报公司领导。2.5 贷款利息的计算对于每月或每季支付给金融机构的利息，融资部必须事先进行计算，列入每月资金计划。- 7 -2.6 贷款成本核算融资所得资金，不管是集团公司本身融得、还是以各子、分公司名义所得，均须由资金管理部统一调配 , 利息由实际资金占用单位支付，计入相关项目的项目成本。2.7 融资中涉及各子分公司的规定各子公司必须做好贷

10、款卡的年审工作, 若由此影响融资对于责任人罚款1000 元。开发贷款中涉及各房地产子公司的规定（1）开发贷款未发放之前， 若项目需要预售 , 预售前必须将土地 , 在建设工程先抵押给即将发放开发贷款的银行。故房地产子公司需将预售时间初步安排提前告知融资部。（2）各房地产子公司前期部应在土地款交纳之后，按照土地出让合同按时办理出相应面积的土地证，其余三证也必须在一个月之内办理完毕。在开发项目五证的每证办理完毕后，即时通知融资管理部，并将影印件提供给融资管理部。由于前期部工作失误，导致开发贷款的延误。各企业的行政管理部门应将本单位的基础资料( 包括营业执照、代码证、税务登记证、贷款卡、开户许可证、

11、验资报告、公司章程等) 在新增办理、年检或变更后3 天内将上述资料的影印件提供给融资管理部。为了控制承接项目的风险，同时为了配合集团融资业务，建筑产业各经营部门在承接项目时应收集齐项目的基础资料 ( 包括甲方营业执照、公司简介、股权结构、项目简介、项目立项批文、土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设施工许可证、开工报告、中标通知书等 ) 。由于经营部门工作失误，导致项目贷款的延误，资金管理中心有权对相关人员处以 200 500 元的罚款。2.8 融资担保管理标准公司对外提供担保必须经董事会同意后方可办理，并需与担保单位签订担保协议，协议中须明确担保的最高额度。（1）在与有关高校、

12、科研单位、企事业单位结成战略性联盟、签订相关合作协议时，涉及请求外单位担保或对外提供担保事项内容时，必须经过融资管理部评审，由融资管理部报集团公司董事长批准。（2）请求外单位融资担保或为外单位融资提供担保事项，由融资管理部事先对相关单位作出财务状况调查、企业资信调查、企业信誉调查、企业主要负责人情况调查，报请董事长审查，必要时提请董事会决议，并要求被担保单位提供反担保，或与其签订对等的互相担保的协议。被担保对象的资信标准：（1）被担保人为依法设立并有效存续的企业法人。（2）被担保人资产负债率不得高于70%。- 8 -（3）被担保人在银行无不良信用记录。向非互相担保公司提供担保时，必须要求对方提

13、供有效资产和企业实际控制人（自然人）的反担保。2.9 有效资产抵押的办理规定定期收集公司有效资产的情况，并报分管副总，提请相关部门办理合法有效的产权手续。资产抵押需分管副总批准。确保及时出具资产评估报告。积极配合金融机构及投资方，取得资产抵押证明，如他项权证等。2.10 融资合同管理规定融资业务相关合同，除金融机构格式文本外，一切合同文本经法律部评审。2.11 融资居间管理标准如确认中介方确有实力。我司可提供较全面的融资资料，并要求中介方提供经审计的财务报表和筹资的资金来源、利率、期限等资料，并报上级领导评估。融资业务相关合同，除金融机构格式文本外，一切合同文本由法律部评审定稿。2.12 融资

14、档案管理标准整理保管融资合同、协议及所有报送出的资料，并按融资项目整理成档，编制内部融资情况表，报分管副总。保存的融资档案不得借出。 如有特殊需要， 经分管副总批准， 可以提供查阅或复制，并办理登记手续。融资管理部成员遵守公司商业保密制度，对公司的融资情况不得对外泄漏。2.13 融资日常工作管理标准业务招待管理规定1）用于业务招待费用 500 元以下的费用必须提前经部门经理审批。2）于融资部用于业务招待费用 500 元以上的费用必须提前报分管副总审批。3）对于除餐饮外礼品、其它娱乐活动及特殊要求，必须提前报分管副总审批，否则不予报销。4）如果批准人不在，必须进行电话请示，征求同意后方可实施，并

15、且事后补齐相关手续，否则不予以报销。5）不得擅自进行业务招待，否则费用自理。- 9 -出差管理规定1）融资部人员必须遵守公司出勤管理制度 。2）出差定义：融资部因为业务开拓需要离开南通即视为出差。3）出差时间在四小时以内必须经过部门经理批准。4）出差时间超过四小时必须报分管副总批准。业务拓展管理办法1）融资部人员所有对外业务开拓必须在公司授权框架内进行。2）在第一次和银行或者金融机构进行直接接触及重要谈判场合原则上必须有分管副总或分管副总以上公司领导参加， 但经过分管副总或以上领导的授权可以由融资部经理、副经理代表参加。3）对于有意向的融资渠道必须提前报分管副总批准，由分管副总明确责任人和沟通

16、方案，责任人根据分管副总的安排进行落实。4）在合同正式谈判前，融资部必须对合同基本意向进行细致分析和评审，确定谈判方案并及时上报分管副总批准实施。在谈判过程中出现重大分歧必须及时向分管副总请示汇报，禁止在未向主管领导沟通汇报情况下轻率表态。5）对于居间合同等经济事宜，融资部必须经过法律部审核，并报分管副总批准，否则公司不予认可。6）融资部成员与银行等金融机构沟通后，必须及时向分管副总通报情况，并形成书面纪要，记录谈话要点，报分管副总备案。7）在业务开拓过程中对外融资部人员不得泄露公司商业机密。8）对于重大的活动必须由分管副总召集相关人员进行内部评估，统一思想，在谈判过程中做到统一口径。9）由融

17、资部成员经办的金融业务票据回单，填写移交清单，及时移交相关部门。-10-奖罚准则序号奖罚要点奖罚办法奖罚权行使人备注罚融资经理、融资主管提供给各金融机构的资料、报500-1000 元 / 人；两次犯同1表、需调整的重大事项上报前，资金管理中心分管样错误的， 加倍处罚； 连续未经主管副总签字确认。副总三次犯同样错误， 扣除 0.5分。罚各子公司责任人 1000元2各子公司未做好贷款卡的年审/ 人；两次犯同样错误的，资金管理中心工作 , 若因此影响融资。加倍处罚；连续三次犯同样错误，扣除0.5 分。各房地产子公司前期部应在土地款交纳之后，按照土地出让合同按时办理出相应面积的土地罚各房地产子公司相关

18、人证，其余三证也必须在一个月之员 200-500 元 / 人；两次犯3内办理完毕。在开发项目五证的同样错误的， 加倍处罚； 连资金管理中心每证办理完毕后，即时通知融资续三次犯同样错误，扣除管理部，并将影印件提供给融资0.1-0.25分。管理部。由于前期部工作失误，导致开发贷款延误。为了控制承接项目的风险，同时为了配合集团融资业务，建筑产业各经营部门在承接项目时应收集齐项目的基础资料( 包括甲罚建筑产业各经营部门相方营业执照、公司简介、股权结关人员 200-500 元 / 人；两4构、项目简介、项目立项批文、次犯同样错误的，加倍处资金管理中心土地证、建设用地规划许可证、罚；连续三次犯同样错误，建

19、设工程规划许可证、建设施工扣除 0.1-0.25 分。许可证、开工报告、中标通知书等 ) 。由于经营部门工作失误，导致项目贷款延误。-11-操作手册4.1 具体融资业务操作指引评级授信工作指引1）按银行要求收集财务报表及相关资料2）整理上述报送资料3）向银行报送资料并作沟通，表达公司意向4）按银行意见完善相关材料5）审批进程的跟踪6）上级银行下达审批结果7）集团授信按牵头行的意见办理，需协调子公司及所在地的参与银行。开发贷款操作指引1）收集项目资料。一般包括母公司、项目公司情况，项目具体情况、周边情况、投资收益及融资量的测算，及发改委批复、项目四证等。2）编写项目可研。根据上述资料及银行要求进

20、行编写。3）选择合作银行。一般一个项目选择 2-4 家国有和股份制银行同时申报。4）与银行初步沟通，就项目授信、融资额度和期限、担保方式、融资成本等进行沟通，通过国土房产部门银行掌握当地办理抵押的规定。5）按照银行要求，不断完善资料。6）配合银行做好对集团及项目实地考察。7）及时回复上级银行提出的问题8）与各审批环节保持紧密联系，跟踪审批进程，推进审批进度。9）上级行批准后，办理放款手续办理担保手续完备放款手续，实现贷款发放10）贷款的支用根据银行的开发贷款封闭管理要求，落实贷款支用条件，明确贷款用途，及时向银行提交相关工程承包合同、材料采购合同等，及时、合理做好贷款的支用工作。11）配合银行

21、做好贷后检查工作，及时上报资料按季及时报送财务报表、公司经营概况等，与银行建立良好的合作关系。流动资金贷款操作指引1）选择贷款主体、收集挂钩项目资料2）编写初步贷款申请报告。根据上述资料及银行要求进行编写。3）与银行初步沟通。就项目授信、融资额度和期限、担保方式、融资成本等进行-12-沟通，通过国土房产部门银行掌握当地办理抵押的规定。4）优化贷款方案，完善资料5）银行到集团公司及挂钩项目实地考察6）对银行各上级行提出问题的及时回复7）做好流动资金贷款进程的推进工作8）经银行有权上级行审批通过贷款后，办理放款手续9）办理保证担保手续或抵押担保手续办理保证担保手续或抵押担保手续完备贷款放款手续，实

22、现贷款发放检查贷款申请、流动资金贷款合同、 符合公司章程的董事会决议或股东会决议的签署、盖好印鉴章的借据等资料是否完备。10）贷款的支用按照申请贷款的用途，支用贷款。11）配合银行做好贷后检查工作，及时上报资料按季及时报送财务报表、公司经营概况、在建工程情况等，与银行建立良好的合作关系。委托贷款操作指引1）与贷款委托方初步洽谈，确定委托贷款方案2）与贷款委托方初步洽谈3）确定委托贷款方案4）选定委托贷款银行，报送委托贷款资料委托人应提供的资料对于委托人是政府部门的，应要求其提供单位公函，说明委托资金来源及使用合法性。对于委托人是企业的， 要求其提供委托资金及其来源合法性的声明、 有效营业执照、

23、有效税务登记证及年检证明、有效法人代码证、有效法定代表人身份证件、前一年度及上月度财务报表、公司章程、有效董事会决议或或股东会决议（如查阅客户章程后认为有必要要求客户提供）具有同等法律效力的证明或文件。委托人不具备独立法人资格的，要求其提供有效的法人授权委托书。对于委托人为上市公司的，要求其出具有效董事会决议或股东会决议（如查阅客户章程后认为有必要要求客户提供） ，承诺委托贷款对上市公司其他股东不构成利益损害。委托人是事业单位的，要求其提供事业法人登记证、有效营业执照、法定代表人有效身份证明、有效税务登记证及年检证明，并提供单位公函，说明委托资金来源及使用合法性。-13-跨国公司境内成员企业向

24、境外成员企业发放外汇资金委托贷款的，要求其提供国家外汇管理局关于同意该项境外放款的批复文件。合同由授权代理人签订的，委托人须出具有效的授权委托书。委托人预留的印鉴和有权签字样本。经办行要求委托人提供的其他资料。借款人应提供的资料借款人公司章程、有效贷款卡（自然人无须提供） 、有效董事会决议和有效法人授权书等。借款人有效营业执照、有效法人代码证、财务报表。借款人法定代表人身份证明（如授权代理人订立合同，须提供签字盖章的授权委托书）；自然人有效身份证明。委托人要求的其他文件。5）经银行有权上级行审批通过后，办理委托贷款放款手续6）办理保证担保手续或抵押担保手续7）完备贷款放款手续，实现贷款发放境外

25、融资操作指引1）鉴别投资方鉴别投资方真伪，如是居间服务人介绍的，需要通过多渠道了解投资方的真实性。需对方提供成功运作的项目。2）报送融资项目资料根据双方谈妥的初步方案或者对方的资料清单，向投资方提交项目资料清单，并进一步跟进项目，补充资料。3）与投资方洽谈与投资方进行多次的合作洽谈，包括项目整体合作的思路及主要条款。4）签订合作意向书在多次洽谈达成一致的基础上，签订合作意向书。5）对方进行尽职调查根据合作意向书的要求，进行了尽职调查。6）多轮商务谈判根据尽职调查的结果，双方进行对商务及法务进行进一步的深入的谈判。7）签订合作协议书根据多轮商务谈判的结果，双方签订合作协议书。8）落实合作相关手续

26、9）融入资金-14-4.2 抵押操作指引房产抵押1）填写房地产抵押申请书，抵押双方加盖公章。2）提供抵押双方法人代表身份证明、身份证复印件，双方营业执照复印件。3）抵押方提供同意抵押的董事会决议及无其它抵押、无法院查封等其他经济纠纷的承诺书。4）房产证原件及复印件。5）借款合同、抵押合同。6）房产评估报告或双方房产价值确认书。在建工程抵押1）填写登记申请书及法人委托书。2）提供建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、规划总平图、国有土地使用权证、公安机关出具的关于在建工程公安编号的证明的原件及复印件。3）借款合同、抵押合同。4）抵押双方提供营业执照复印件、受托人身份证复印件，双方共同认可的关于

27、在建工程建造进度及价值的书面文件。5）抵押方提供股东会或董事会同意抵押的书面文件及公司章程复印件。土地抵押1）填制土地抵押登记申请审批表，并加盖银、企双方公章；2）提供法人身份证、代理人身份证复印件（银企双方） ；3）提供权利人、义务人法人代表身份证明书；如法人不能亲自办理的，需出具委托书（银企双方）；4）提供企业营业执照、代码证（复印件各 1 份）；5）提供抵押、借款合同、抵押物清单各 1 份；6）抵押人与借款人不一致的，需提供双方协议（包括第三人登记资料一套）；7）提供宗地评估报告（需有资质的评估机构出具） ；8）部分抵押的，还需提供抵押权人加盖公章认可的宗地抵押范围的抵押宗地附图；9）共

28、有宗地抵押的，需有共有人书面同意证明；10）集体土地使用权抵押的，需有所有权人书面同意证明；11）合资 、股份制公司办理抵押的，需提供董事会同意抵押决议书及公司章程复印件；12）房地产开发抵押的，提交承诺书；13）提供土地证原件。-15-备注：国有出让土地，抵押折率一般不超评估金额的 70%，最高 80%。集体流转土地，抵押折率一般不超过评估金额的 40%；变更他项权利的，出具补充协议，明确变更事项。房产、在建工程及土地同时抵押的注意点需先至房产局办理房产、在建工程抵押，再去国土局办理土地抵押。注销抵押登记1）注销房产抵押：提供房产证、房屋他项权证、注销证明。2）注销在建工程抵押：提供注销证明

29、、他项权证、法人委托书及受托人身份证。3）注销土地抵押：提供土地使用权证，土地他项权利证、土地他项权利注销申请表（银行出具）。4.3 融资管理审批操作指引对合作的金融机构及投资机构的审批寻找融资机构，融资主管、融资经理提供相关信息,融资副总监根据公司实际情况及各金融机构现状，进行深入分析，并向分管副总提出建议。分管副总作出决策，选择合适的银行。报送资料的审批融资主管根据各金融机构要求，整理资料，提交融资经理、融资副总监审核，经分管副总同意后上报各金融机构。融资方案的审批融资主管纂写融资方案，编写过程中，相关要素同融资经理、融资副总监沟通协商。融资方案纂写完毕，提交融资经理、融资副总监审核，经分

30、管副总同意后上报。同意贷款的审批金融机构经过其内部流程审批同意我司的贷款后，融资主管、融资经理将金融机构贷款方案提交融资副总监审核，并上报分管副总审批，经分管副总同意后上报董事长审批，必要时提请董事会决议。选择评估机构、保险公司等的审批融资主管收集评估机构、保险公司等信息，将资料、信息提交给融资经理初步审核后，提交融资副总监审核。经融资副总监审核后提交分管副总，分管副总根据上交的资料作出决策，选定合适的评估机构、保险公司等。-16-对外担保的审批为外单位提供保证担保时，由融资主管、融资经理收集相关担保单位信息，对其作出财务状况调查、企业资信调查、企业信誉调查、企业主要负责人情况调查，将信息报融

31、资副总监审核后，经分管副总审核同意后，报请董事长审查，必要时提请董事会决议，并要求被担保单位提供反担保，或与其签订对等的互相担保的协议。其他融资管理的审批融资主管收集基础资料，经融资经理、融资副总监逐级审核后，报分管副总同意后，上报董事长审批，必要时提请董事会决议。4.4 担保管理操作指引对外担保管理（1）全面了解被担保企业情况。包括企业基本情况、财务状况、经营情况、资信状况等。（2）核实被担保企业资信状况，内部评审。由融资主管、融资经理收集被担保企业相关信息，形成初步意见，提交融资副总监、分管副总审核。（3）做好反担保工作。（4）登记被担保企业信息台帐，保管担保档案。（5）及时了解被担保企业经营发展情况，防范担保风险。建立为我司担保的担保管理系统1）寻找互保企业、有实力的担保公司。2）设计担保方案。3）登记担保企业信息台帐，保管担保档案。4）建立长期的担保合作关系。4.5 融资居间管理操作指引与融资居间人初步接触初次和融资中介接触， 可提供项目的基本资料， 并索取中介