成都市堵江堰某住宅房地产开发项目可行性研究

1、*乡房地产开发项目可行性研究、项目背景1、项目名称：暂未定2、可行性研究报告编制依据：(1)城市居住区规划设计规范(2)成都市城市拆迁管理条例(3)城市居住区公共服务设施设置规定3、项目概况：地块位置：此次拍卖土地为相临两块宗地 A、B。两地共200000.1M2A地东起*电站，南靠桃花三组农田，西面紧临*山。土地面积为 32358.4M 2B地东起都江堰一*山公路，南至灌溉渠，西至环山公路，北至桃花村三组土地。土地面积为 167641.7M2。建设规模与目标：土地面积：300 亩(200000.1M2)容积率：区域平均容积率为0.5开发周期：45年登记用地性质：住宅土地价格：起拍价格为 15

2、.4万/亩建筑面积(预计)：总建筑面积：100000.05M2使用年限：至2050年3月20日，还有45.61年所有权证明：都国用(2000)字第0105、0107号(3)周围环境与设施(3)自然环境A地地势 有坡度，较为狭长且靠山绿化 周围有树木、农田、山体绿化保存较完整周围无工厂、烟囱、水流无污染B地 地势 平坦，较为开阔，有农舍绿化有小片树林、农田公路对面有一间青山制药厂，对该地无污染人文环境该对象所处地域的*镇位于*山风景名胜区边缘，临药王孙思邈纪 念馆，环境优美，空气质量好，我固定污染，是中国的“长寿之乡” ，是 都江堰重点旅游开发实现优秀旅游城市的重镇，有三星级宾馆“青青园”和“*

3、阳光”、“*山水”等高档别墅开发项目。该镇是全国农业旅游示 范区。且已规划建设一所三甲医院。经济环境宗地外“六通”（通上水、下水、电、讯、气、路），宗地内已达到建 设开工条件。周围无商业中心，健身中心。宗地距镇上的邮局、电信营 业网点200M左右。周围有数家渡假村及农家乐进行娱乐休闲活动。道 路情况良好，为四车道柏油公路，通公交车。*山水:周围楼盘情况：*山水:别墅+公寓，基本售完并已入住。均价3000元/ M2*阳光:别墅+公寓别墅+公寓*阳光:别墅+公寓130160 M价格在26002940元/M24、项目SWOT分析优势及机会该项目地处*镇中心地区，应为镇发展的主打区域，周边的环境也有了

4、很大的改善。该地在*山脚下，风景优美，空气清新，适宜居住。公共配套设施也逐渐完善，与城市差距正逐步缩小。周边项目“ *山水”、“*阳光”、“*白鹭洲”等项目的成功开发为该区域 的房价定位提供了市场认可性。周边项目的成功开发为我们提供了很好的借鉴，使更多的人关注该区域的旅游房产。劣势及威胁拆迁成本控制及风险控制是该项目成功与否的关键。市政设施有待近一步完善，否则日常生活将不是十分方便。已有几家企业将与我公司竞争拍卖，可能将土地价格抬高，将不利于成本 风险控制，盈利空间会缩小。消费者会将既有的房产项目与我们的项目进行比较，眼光将会更加的苛刻。且已建项目环境工程已成型，将更能吸引消费者目光，项目间的

5、竞争将会 比较激烈。、市场分析都江堰市概况；都江堰市是国际旅游名城，古老的都江堰水利工程被誉为“世界水利文化的鼻祖”；有“*天下幽”之称的*山，是中国道教发祥地；*山都江堰已成功列入世界遗产 名录，都江堰市被评为“中国历史文化名城”、“中国优秀旅游城市”，成为世界著名的 旅游胜地。都江堰市是山水园林城市，拥有国家级森林公园、国家级野生动植物自然保护区，市域林木覆盖率达 70%,被评为“国家级生态示范区”；年平均气温15.2 C,空 气质量和水质常年保持国家一级水平，人均寿命77.1岁，比全国人均寿命高 5.7岁，获“天然氧吧”、“长寿之乡”美誉；都江堰渠首傍城，五条河穿城而过，灵岩山城区矗立，

6、 山水城林堰相融，人与自然和谐，都江堰市获“中国人居环境范例奖”、“迪拜国际改善居住环境良好范例奖”。区位优越，都江堰市处于“九寨、黄龙一成都、都江堰一乐山、 峨眉”黄金旅游线的枢纽，距成都市区和双流国际机场分别仅有20分钟、40分钟车程，境内高速公路、国道、省道和铁路运输，构成了四通八达的交通网络，成为成都平原重要的物资集散地和交通枢纽，其经济辐射半径立足成都，覆盖西部九省一市。基础设施 完善，境内拥有省级重点开发区一四川省都江堰科技产业开发区，以及四川、江苏两省政府支持建立的四川江苏都江堰科技产业园， 为四川企业与发达地区企业搭建了优势 互补、共谋发展的合作平台，下设三个专业园区：*桥科技

7、产业园、*山IT产业园和金凤材料工业园。开发区先后投入10多亿元，在核心区已形成了 “三纵三横”的交通网络；区域内水电装机达 100万千瓦，有变电站 23座，供电能力强，质量稳定；天然 气日供气能力达30万立方米，自来水日供水能力20万吨；垃圾处理厂日处理 200吨,污水处理厂日处理 8万吨；光纤广播电视和通讯网络覆盖全境。资源丰富，都江堰市不仅有“六山一水三分田”的特色地貌，而且有从海拔500余米到4500余米的巨大高差,仅有“六山一水三分田”形成了多个垂直气候带，产生了生物物种的多样性，被誉为“生物基因库”；都江堰市*乡，地处国家级风景名胜区，省级旅游度假区-*山。位于东径130052，北

8、纬30。52，北距都江堰市区 15公里。全乡幅员面积 21.3平方公里，总 人口 1.58万。春、夏、秋、冬四季分明，夏无酷署，冬无严寒，年平均气温16.8 Co独特的地理位置和气候条件，使 *乡山青水秀，气候温和，地势幽雅，景色宜人。境内 融山、水、林、坝为一体，水、电、气、路、讯和有线广播、电视等设施齐备，最适旅 游、度假、娱乐和高科技开发。改革开放以来，*乡利用*山的地理优势和享受国家级旅游度假区的优惠政策，引进、开发了 *山云海别墅群、新亚别墅群、桃李山庄、青青 园宾馆等一批高起点的旅游度假项目；引资修建了万安电厂、青山制药厂、*纸箱厂、青蓉塑胶有限公司等工业企业；正在开发的*温泉，成

9、功后将为*乡的龙头产业；待开发的*药山公园、香积寺旅游度假城、 新石器时代晚期央前城址-芒城遗址、小城镇新区、通往后山的五里大道， 连接前山的环山旅游大道等项目更是引人注目。目前已有海内外50多家单位和个人在此开发房地产和旅游、娱乐项目。购买力市场分析都江堰市2004年上半年全市消费品市场简析在2003年全年完成基础设施投资41214万元，较同期增长18.1%的基础上（其中：交通、电力、通讯业完成投资18548万元，以水、电、气供应为主的城市公共基础设施完成投资3789万元，教育投资完成 14992万元）。今年1-6月，都江堰市商业企业在市 场经济的激烈竞争中不断开拓创新，采取各种销售方式，使

10、消费品市场继续保持较快的发展势头，全市社会消费品零售总额得到较快增长。上半年全市实现社会消费品零售总额171460万元，比去年同期增长 13.0%。一、消费品市场运行情况分销售地区看：市以上零售额为92172万元，比去年同期增长 8.5%;市以下的零售额为79288万元，比去年同期增长18.8%。分行业看：批发零售贸易业实现零售额 83879万元，比去年同期增长 14.2%,餐饮 业和其他行业分别实现零售额 34091万元和53490万元，分别比去年同期增长 7%和 15.2%。分经济类型看：国有经济实现零售额15217万元，比去年同期增长 2%;集体经济实现零售额17540万元，比去年同期增

11、长 4.8%;外商及港澳台投资经济实现零售额177万元，比去年同期增长 11.3%;私营及个体经济实现零售额76010万元，比去年同期增长7.0%;股份制及其他经济实现零售额62516万元，比去年同期增长 27.9%。二、消费品市场运行特点（一）股份制及其它经济继续保持高位运行。上半年，我市股份制及其它经济实现零售额62516万元，比去年同期增长 27.9%,增幅比国有经济、私营个体经济、外商及 港澳台投资经济分别高 25.9、20.9、16.6个百分点。（二）旅游收入稳步增长春节期间全市共接待游客 22.41万人次比去年同期增长 6.92%,其中，古堰景区、龙池景区、*山景区三大景区接待游客

12、12.81万人次，同比增长14.3%;实现旅游综合收入5505.04万元，同比增长 10.8%其中，实现门票收入 341.21万元，同比增长11.75%。今年“五一”黄金周期间，都江堰市共接待游客48.51万人次，比2002年增长6.57%（因2003年非典影响无同期数 力实现旅游综合收入 10138.59万元，比2002年增长3.41%;实现门 票收入808.1万元，比2002年增长11.11%,创历年来黄金周的最好水平。其中都江堰景区5月4日的门票收入达91万元，创都江堰景区申报遗产地以来日接待游客最高记录。固定资产投资构成分类表项目投资总额（亿元）增长速 度（%）#基建投 资（ 亿元）增

13、长速度（）#更新 改造投 资（亿 元）增长速度（）#房地 产开发 投 资（ 亿元）增长速度（）1 2月222121117796.91990146.96455-14.11 3月6087919.73581540.3344145.11559265.51 4月8530626.24885729525297.51954555.11 5月12382211.17289118.98171180.7242004.61 6月17428514.1914733271922.42003年，都江堰市固定资产投资在“非典”疫情、电力短缺等不利影响下，继续加大 固定资产投资力度，全市投资高位运行，保持了强劲的增长势头。全年全社

14、会固定资产投资 完成36.18亿元，比上年增长 22.2%,其中：基本建设完成投资22.87亿元，房地产完成投资6.44亿元，更新改造完成投资 4.06亿元，分别较同期增长 55.3%、12%、64%。投资对经 济增长的贡献率达 71.1%,拉动全市经济增长 9.5个百分点，增幅分别较同期提高 1.8和0.3 个百分点。2003年都江堰市商品房销售价格继续攀升，商品房销售均价为1628元/平方米，商品住宅销售均价为1518元/平方米，分别较同期增长了42.4%和46.8%。商品房价格上涨的原因是多方面的，其中重要因素之一就是最佳人居环境品牌效应凸显引起土地购置费%升，2003年土地购置费162

15、73万元，占全市房地产投资的25.3%, 土地成本的攀升，其结果导致商品房成本加大，。随着都江堰市近几年的发展，该地的房产市场已经启动，销售价格上升。 市场已将该区域作为购买第二居住地的主要选择。居住类指数上升15.1%建材价格及液化石油气价格涨势明显，前者受固定头资产高速增长对建材需求的拉动，后者受原油价格上涨的影响，另外，我市投资环境建设，污水处理成本加大，居民生活用水由现行的1.5元|吨调整为1.7元吨（其中污水处理由0.15元吨调整为0.35元吨）。今年以来，煤炭受市场需求的影响加之交通部门加强了运输管理增加了运输 费用，生活用煤上涨明显，电价现调整为0.51元度，拉动水、电、燃料指数

16、上升19.6个百分点。但今年以来，国家采取了适度从紧的货币政策，严格控制贷款的投向和规模，金融对经济的支持力度有所减弱（见下表）全部金融机构贷款情况表时期期末全部金融机构贷款余额（亿元）比同期增长（）2003 年3533.71 2月34.9428.61 3月35.1124.41 4月34.822.11 5月34.7781 6月35.429.2从上表可见，金融机构贷款投放速度呈逐月回落之势，截止6月末仅较上年末新增贷款4200万元。其中短期贷款余额由2003年末的17.11亿元下降到16.5亿元，增长速度由14.5%回落到0.9%,工业贷款由18.3%下降到2.2%。可见项目贷款资金的获取将成为

17、项目顺利进行建设的瓶颈。三、项目财务分析1、拆迁成本分析土地补助补偿费测算：（土地补偿费约1.2万/亩，安置补助费约1.7万/亩，青苗费约0.1万/亩）单价为3.0万/亩，该项目费用为：300亩X 3万/亩=900万元涉及搬迁户50户（其中：桃花3组16户，桃花5组8户，桃花6组21户，桃 花7组5户），185人。拆迁住宅基地 38亩。 搬迁费：拆迁总房屋面积16500 M2,其经测算平均单价约为 8万/户（包括其他 附属物，如龙门、土仓、沼气池、水井等）。地面附着物及未涉及搬迁房屋户的地面附着物赔偿（树、竹、青苗、经济林木、自留山等）测算约为 262万/亩=183.4万安置地相关费用分项测算

18、如下：安置用地：185 人X 60 M2/人X 1.5+666.67=25 亩土地补助补偿费（含青苗、竹、树木） ：25亩X 3.8万/亩=95万基础设施投入费用：25亩X 8万=200万（含路、电、给排水、光纤、填方、绿化、电话等基础配套设施测算）以上测算补偿标准是参照都府发【2001 】92号文和都府发【2002】119号文标准计算。土地农民社保金测算：按成府发【2002】19号文标准测算该项费用约为：185X 3万/人=555万以上费用总计：2333.4万，折合为7.8万/亩。2、建筑成本分析都江堰项目各类开发成本预算构成表项目名称工程量 （M 2）单价金额（元）一前期费用170017.62341179.951三通一平15 元/M225502642规划设计费用土建费用的1%6375663建筑设计土建费用的2%12751324勘察钻探费1.0199949 元/M