旅游地产发展模式及典型项目分析课件

1、2007.9旅游地产发展模式及典型项目分析重庆中原旅游地产资讯发布会旅游地产发展模式初探萌芽阶段起步阶段发展阶段成熟阶段游客较少少数接待设施无规模度假地开发交通不便游客数量激增；开始兴建豪华酒店；首先开发资源最好的度假区；娱乐、商业活动初步发展对外交通建成，改进内部交通主导建设；主动吸引游客和投资旅游业成为区域主要产业游客数量持续上升；知名度快速提升；有标杆性度假区；新兴度假区豪华定位，市场份额持续加大；配套设施开始完善；高端度假产品规模开发扩大交通设施容量公共设施的建设；保护资源；提升服务水平旅游业成为第一大产业游客数量稳定；花费大，停留4天独特的豪华度假产品和物业；度假区专业化经营，各区功

2、能互补，多元化组合具成熟的立体交通体系；完善的水电通信等网络旅游业为第一产业；无污染的产业体系旅游度假区一般发展规律赢利及发展模式简析赢利模式提升土地价值形成与普通房地产项目的差异性，从而提升物业的竞争力和价值发展模式借势造势依靠地区成熟的旅游资源，开发相关房地产项目具体类型：旅游区景区住宅（最为常见），商务旅游地产，度假型旅游地产，旅游型酒店等等。本次分析涉及纯住宅项目：三亚圣芭芭拉、杭州富春山居等。 综合类项目：时代海岸、山水国际等在城市边缘区域开辟全新的旅游项目，再带动周边地产发展。具体类型：主题公园，以旅游公园为主题的综合房地产项目，旅游主题居所本次分析涉及项目:杭州威尼斯水城等典型项

3、目分析海南三亚旅游地产案例研究三亚发展历程85年96年03年萌芽阶段起步阶段发展阶段成熟阶段接待游客总量持续增长；中国第一家五星级度假酒店在亚龙湾开业；政府吸引投资，主导建设；旅游业成为第一大产业国际游客比例高速提升已具有一定的国际知名度；已形成立体的度假区体系商业、娱乐等配套设施缺失开辟国际航线；重点基础设施建设构建无污染的产业体系三亚凤凰机场正式通航；政府以规划和对外交通启动少数游客背景分析：三亚旅游市场发展情况从国际旅游度假区发展规律看，三亚正处于向成熟国际一流旅游度假区域的发展阶段尚未达到成熟阶段三亚湾市区大东海亚龙湾公寓：二线海景房7000-9000一线海景房：10000-18000

4、产权式酒店：10000-15000别墅：15000-28000背景分析：三亚旅游地产发展状况公寓：3000-8000产权式酒店：6000-7000别墅：6000-19000公寓：二线海景房：5500-7000一线海景房：8000-12000公寓：8500-10000产权式酒店：2000-4500别墅：10000-15000三亚2006年70%左右的新增需求是建筑面积在100平方米以下的产品。2006年18月，户均面积87平米市场需求以100平米以下的小户型为主。背景分析：三亚旅游地产发展状况近年来三亚房地产市场快速增长，房价大幅上升，以小户型产品供应为主，单盘消化在3-7万平米。客户来源：主要

5、来自华北和华北地区等冬季寒冷的地区，以及上海。国际客户以及港澳台也占一定比例。本地客户所占比例不足20。三亚客户辐射能力。客户置业目的以养老度假为主。背景分析：三亚旅游地产发展状况一线海景旅游地产典型项目 圣芭芭拉关键词：借势开发纯住宅项目圣芭芭拉区位三亚市内三亚湾，一线海景资源；南邻无垠碧海,西倚五星级三亚湾假日酒店,北为三亚新城,东接海坡度假中心。规模总占地面积1.7万平方米，总建筑面积约2.2万平方米 景观一线海景，全海景住宅区产品高层住宅、联排别墅销售销售价格10000-12000元/平米其他建筑风格：西班牙风情；富有特色的小型旅游住宅项目开发企业：中小企业圣芭芭拉概况时代海岸位于三亚

6、湾，一线海景，精致旅游纯住宅小盘项目容积率多在1.0以上，低容积率项目大量出现别墅产品小高层产品是市场主流一线海景楼盘容积率多在1.0以上，小高层产品+别墅的产品线保证户户观景，多以小高层产品作为首开产品，保证回现速度，聚集人气，用别墅产品提高赢利空间销售情况良好项目开发模式：在战略上攀龙附凤，在战术上差异化和特色化楼盘均容积率小高层高层联排独栋叠拼蓝色海岸2.5山海天1.5帝王花园0.47圣芭芭拉1.3阳光海岸1.35半岛龙湾1.0帕尔美娜1.1三亚一线海景房延展分析三亚一线海景房差异化扫描棕榈泉国际公寓热带园林与建筑的完美结合三亚一线海景房差异化扫描色彩明快，红瓦黄墙，在蓝天掩映下，在热带

7、园林的衬托下，度假休闲之感油然而生。阳光海岸建筑色彩的完美展现二线海景旅游地产典型项目 时代海岸关键词：借势背景下的造势开发综合型项目时代海岸区位三亚市内三亚河与南海三亚湾的交汇处，毗邻鹿回头公园 ，与东边规划中的凤凰广场（规划已定）隔河相望规模总占地面积34万平方米，总建筑面积约52万平方米 景观一线河景，远观山景、海景产品高层住宅、别墅、酒店式公寓、超豪华酒店、休闲健康城、游艇会、名车俱乐部、高档写字楼、大型购物广场、特色酒吧餐饮街 。三亚首个集休闲、度假、娱乐和商务于一体的超大复合型旅游地产 其他园林风格：东南亚泰式风情时代海岸位于三亚市内三亚河与南海三亚湾的交汇处，一线河景，远观山景，

8、海景，三亚第一个超大型功能复合旅游地产项目。时代海岸概况首先开发的A区将销售型快速回现物业集中放置在此，有利于前期资金回现。B区纯商业、写字楼、娱乐物业，后期开发为开发商视情况调整规划留有余地各功能分区明显，利于打造高端形象住宅区规划充分发挥各类物业价值： 高层住宅利用外部山、河海自然景观 独栋物业利用河景辅以私人游艇泊位提升物业价值 联排别墅设置在区域内部充分享受区域的商业娱乐配套B区13.70公顷A区20.86公顷住宅区商业及酒店区公共娱乐区酒店区公共娱乐区规划大型商业、夜总会、海鲜街、酒吧街、室内外游乐场所及配套酒店。 时代海岸产品规划在项目区域规划上打造国际化功能复合大型度假港区域，住

9、宅区规划充分利用外界资源，使各类物业价值最大化 。主要客户置业目的变化客户群：以度假、养老为置业目的的高端及高端以上客户时代海岸客户群客户演变：上海客户占总客户的60%，05年开始其所占比例有减小趋势，增加重庆、成都客户比例。第一阶段：投资第三阶段：度假兼投资；大量养老 第二阶段：度假兼投资；少量养老二线海景旅游地产典型项目 山水国际关键词：借势背景下的造势开发综合型项目启动策略出现失误1123项目分期开发情况开发策略1期2006.1开盘产品为多层，共600套，酒店式公寓；多层产品面积2房6070平米，90平米以下的更好卖，1房1厅5060平米比2房更好 ；公寓40-80，单房已经售罄 一期公

10、寓产品由于面积小，总价低，销售速度很快，投资比例较高2期双拼，叠加别墅，连排别墅实景展示，产品线交替，临湖，促进销售3期17层小高层，户型面积相对于多层而言缩小，户型配比类似实景展示，产品线交替，促进销售4期拟推出产品：独栋别墅；面积初步定为300-500平米之间 山水国际开发策略项目起势不足，导致起势价格溢价不足，具有突破区域竞争体系的项目最终落入区域中端楼盘竞争中启动产品线没有明星产品（别墅），没有起到提升项目档次的作用，启动产品线构成与区域内中档楼盘相同，加之一期产品过密，居住品质严重下降，沦为同质竞争展示严重不足，无像样的体验式营销理念，既无样板房，也没有园林展示，严重扁损项目形象，对

11、人工湖的利用远未到位。启动策略首期推出产品展示体系40-50平米酒店式公寓80-130平米多层无别墅类产品11.2万平米人工湖售楼处无样板房无园林展示无配套展示山水国际启动策略沦为普通性价比项目一二级房地产市场综合运营旅游项目 中粮集团亚龙湾国家旅游度假区关键词：借势背景下的造势开发一、二级市场综合开发项目公主郡概况整体规划：项目亚龙湾国家旅游度假区经中国国务院批准于一九九二年成立，其总体规划于一九九三年获准实施。 规划目标：以热带海洋风光、南国民族风情、中国传统文化为特色的国际一流避寒度假旅游胜地。 规划面积：18.6平方公里 度假区内分为八大功能区，由滨海酒店、高尔夫球场、别墅、度假村、游

12、乐设施等构成。 环境容量: 瞬间环境容量为20520人，其中海滨浴场瞬间容量为17940人。 接待规模: 过夜游客80万人次/年，建设床位10360（不包括出售别墅、公寓）; 非过夜游客250万人次/年， 7000人次/天; 总接待规模 330万人次/年。 亚龙湾国家旅游度假区中粮集团于1992年10月，由海南省人民政府、三亚市人民政府授权，对亚龙湾度假区实施“统一开发、统一规划、统一征地、统一招商、统一建设”的开发，其主营业务包括土地、房地产、物业管理、景区经营及酒店投资等。 正是由于中粮集团全面介入景区的开发，尽管亚龙湾不具有三亚湾一望无际的海景资源，但凭借中粮亚龙湾的综合运营，成为三亚“

13、第一湾”：在资源最好的位置引入近10个五星级酒店，花费数千万建造污水处理厂，打造两个国际标准18洞高尔夫球场 ， 基础设施投入12亿（亚龙湾邮电分局、卫视中心、燃气站、东西污水处理厂、变电站及15.6公里的道路及各种市政管线，实现了“七通一平” ）酒店名称 占地面积（亩） 地上建筑面积（m2） 开业时间 档次 致远花园 62.5 3700 1999 四星 凯莱酒店 150 31850 1996 五星级 天域酒店 75 27500 1998 五星级 假日酒店 50 18860 2000 五星级 喜来登酒店 159.16 64000 2002 五星级 金棕榈酒店 20 14140 1996 四星

14、环球城大酒店 8.99 34551 2002 四星 仙人掌大酒店 87 31810 1999 四星 海底世界 15 4700 1997 四星 高尔夫会馆 18.66 10440 四星 天鸿度假村 150 3543 四星 万豪酒店 162.5 49835 2004 五星级 红树林酒店150 2005五星级 希尔顿酒店 394. 5 五星级 华宇 163 五星级 凯悦 105.9 五星级 天域二期 87.1 五星级 合计 1859.31 294929 亚龙湾国家旅游度假区总规面积18.6平方公里。其中一期开发用地10.34平方公里，亚龙湾一期用地中建设用地5247亩，已转让用地4508.48亩。

15、高星级酒店分布区高尔夫球场水秀街公主郡开发思路总体开发模式：中粮搭台（土地一级整治），其他企业唱戏；初期资金回笼主要依靠土地出让，而不是传统的销售住宅将资源最好的位置打造导入人流，制造人气的物业，并尽可能制造公共活动空间公主郡私家海滩区位亚龙湾国家旅游度假区内 。规模总占地面积为约37万平方米，总建筑面积为约15万平方米，容积率为0.4，绿化率高达55% 景观地块内部80亩湖，自然溪流，缓坡地形；产品物业形态公寓（100-150平米）、双拼别墅（200-250平米）、独栋别墅（90-100平米，300-500平米） 其他建筑风格：承袭西班牙和北美建筑风格；公主郡概况二线海景房，一线海景的价格搭

16、建旅游地产综合服务平台，建立住宅与强势资源和特色配套的联系，将大大提升物业的价值。杭州旅游地产案例研究滨江开发区8195 下沙开发区5259 拱墅区7939 西湖区12998 江干区12709 上城区14434 下城区13718 背景分析：杭州房地产市场发展情况以人造旅游景点为主以历史遗址为主以自然景点为主各景区距离主城区的通行时间在1小时左右。西湖风景名胜区典型项目研究 杭州金都富春山居关键词：顺势开发纯别墅项目区位金都富春山居距杭州市区20公里，南临杭富一级公路，北依午潮山国家森林公园，紧临杭州西湖区。规模占地面积1000余亩，别墅总计500多套。景观原生态山景产品纯别墅社区，独立别墅为主

17、、兼有少量双联及联排。富春山居概况富春山居位于西湖风景名胜区，1000亩别墅社区，纯别墅社区，原生态山地园林是亮点。项目分期开发情况开发策略1期2001.10开盘：微雨居、翠峰居、翰风居、秀隐居；3750元/平方米开盘均价；独立别墅，连排别墅；原生态园林、山景部分呈现；地块选择中心湖景地块低价策略；高性价比策略；展示策略；优势地块资源启动策略2期独立别墅，连排别墅；原生态园林、山景呈现；打造中心会馆、私人会所两处。实景展示，原生态山景资源；3期纯独栋顶尚社区；建筑面积均在500-600平方米，占地2-4亩，花园面积均在1000平方米以上实景展示；无敌山景资源；大面积花园赠送；档次持续升级，博取

18、最大利益。富春山居开发策略建筑完全融入连绵群山，青青林荫之间富春山居产品特色富春山居产品细节媒体诉求富春山居项目特色推广及诉求第一阶段第二阶段第三阶段树立产品概念：旅游区大规模山地自然度假别墅；深化产品特征：产品：“轻别墅”园林：“亲自然”生活方式：“极品生活”，“真正的别墅生活”西湖风景名胜区其它项目扫描九龙一号旅游景区里的纯粹中国味道占地150亩，联排别墅200余套，整个项目有“小家碧玉”的典型气质。西湖风景名胜区其它项目扫描绿城七里香溪绿茵掩映下的品质别墅区，出则仕、入则隐杭州休博园典型项目研究 威尼斯水城关键词：造势开发特色化住宅区位位于杭州休闲博览园，西接风情大道，南连杭州乐园区规模

19、总建筑面积约35万平方米 ，约1500户景观无自然景观；项目主要依托杭州乐园和项目本身的景观产品多层水景洋房（主体）。房屋以平层为主，也有跃层和带阁楼的户型。面积从80-260平米。其他建筑风格：水城威尼斯的中国版本威尼斯水城概况威尼斯水城开发策略及背景杭州乐园是华东地区最大的旅游休闲度假区之一，包括荷兰村主题公园、马克.波罗之旅主题公园、生态公园、温泉度假村、会议中心、网球俱乐部、高尔夫俱乐部、天城房产八大部分。 10多项大型极限运动项目，已经把杭州乐园变成杭州最大的极限运动中心。有高33米的水上蹦极，摆幅达40米的太空秋千，弹射时速达60公里的火箭蹦极、横跨荷兰海的空中钢索飞人，由快艇牵引

20、的冲浪滑水。 苏黎士小镇奥兰多小镇中心城市配套区威尼斯湖畔区威尼斯水城宋城地中海别墅宋城地中海别墅占地350亩，其中水域95亩，独立别墅56套，容积率0.145；别墅设有游泳池和私人游艇码头。主力面积400-600平米；岛内少量别墅在1100平米。杭州乐园宋城、南都、万科联合开发威尼斯水城作为启动地块之一，其策略是：相对低单价、低总价产品特设化，实现资金回笼和项目造势威尼斯水城产品分析威尼斯水城引入湘湖天然活水，形成四纵三横主水道和三大湖泊，65%活性水覆盖率，构筑全景式城市岛居生活街区。30多座形态各异、风格独特的桥，围绕威尼斯城市人文景象。8大风景岛区依次展开，岛与岛之间桥桥相接，再现威尼斯纯正岛居风情。5000多米风情水街，家家临水、户户观景、勾画纯水岸生活，最大限度满足了人和水与生俱来的亲密关系。10多个主题广场，形成开放空间与私密空间自