2017中级会计实务-投资性房地产

1、2017中级会计实务-投资性房地产第一页，共45页。一、投资性房地产的范围投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。9/13/2022第二页，共45页。（一）投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。正确答案属于。【思考问题】甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。属于投资性房地产？ 9/13/2022第三页，共45页。2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增

2、值后转让的土地使用权。【思考问题】甲公司（非房地产企业）发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。属于投资性房地产？ 【思考问题】乙公司（房地产企业），以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为70年，持有并准备增值后再转让。 正确答案不属于。正确答案属于。9/13/2022第四页，共45页。3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。注意的问题：（1）已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以经营租赁方式租入的建筑物不属于投资性房地产。 正确答案对于A企业而言，由于门面房产权属于A

3、企业，属于其投资性房地产。而对于B企业而言，由于没有产权，则不属于其投资性房地产。【思考问题】A企业与B企业签订了一项经营租赁合同，A企业将其持有产权的门面房出租给B企业，为期5年。B企业一开始将这门面房用于自行经营餐馆。2年后，由于连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。属于谁的投资性房地产？9/13/2022第五页，共45页。（2）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。 正确答案对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资

4、性房地产。这里的“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。【思考问题】“空置建筑物或在建建筑物”能否确认投资性房地产？9/13/2022第六页，共45页。（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 【思考问题】甲公司在南通市新城区中心（中央商务区）购买了一栋写字楼，共20层。其中1层经营出租给某商业银行作为分行，2层经营出租给A公司用于餐饮服务，3层以上全部经营出租给B公司作

5、为办公用房，地下1层经营出租给C公司作为大型超市用地。甲公司同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。属于投资性房地产？正确答案属于。 9/13/2022第七页，共45页。（二）不属于投资性房地产1.自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。2.作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。3.某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不

6、能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。9/13/2022第八页，共45页。【思考问题】（1）甲公司在南通市（南大街）中心有一个办公楼，共15层，为企业管理部门使用。15层均能够单独计量和出售。2013年，甲公司将第1层全部经营出租给A公司作为超市， 210层全部经营出租给B公司作为办公用房，11层15层仍然作为自身办公使用。第1层，210层属于投资性房地产？ （2）甲公司在南通市中心有一个旅馆，共10层，对外提供住宿服务。1至10层均能够单独计量和出售。现在，第8、9和10层全部经营出租给A公司作为办公用房，其他17层仍然作为旅馆提供住宿服务。第8、9和10

7、层能否作为投资性房地产？ 正确答案属于。正确答案可以。9/13/2022第九页，共45页。【归纳总结】 内 容属于投资性房地产的有？1房地产企业开发的已出租的房屋 2房地产企业持有的准备建造商品房的土地使用权，属于存货3房地产企业正在开发的商品房，属于存货4房地产企业开发的准备出售的房屋，属于存货5房地产企业持有并准备增值后出售的商品房，属于存货6房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权，属于存货7企业持有的准备建造办公楼的土地使用权，属于无形资产8企业自用的办公楼，属于固定资产9企业拥有并自行经营的旅馆或饭店，属于固定资产10企业以经营租赁方式租入的建筑物，不属于企业的资产11已出租的房屋

8、租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置12企业出租给本企业职工居住的宿舍 ，属于固定资产9/13/2022第十页，共45页。二、投资性房地产的初始计量和后续计量（一）初始计量1.外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。但是对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如果企业董事会或类似机构作出了正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议也可视为投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。9

9、/13/2022第十一页，共45页。 企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 9/13/2022第十二页，共45页。2.自行建造 采用成本模式计量的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。9/13/2022第十三页，共45页。【思考问题1】2016年1月1日经董事

10、会批准购入一栋烂尾楼，并准备继续建造，建成后对外出租。2月1日实际支付价款10 000万元（ 不考虑土地所有权），当日办理相关手续取得烂尾楼的所有权。3月1日开始委托承包商继续建造，12月31日建造完成，实际建造成本为20 000万元。借：投资性房地产在建 10 000贷：银行存款 10 000借：投资性房地产在建 20 000贷：银行存款 20 000借：投资性房地产（投资性房地产成本）30 000贷：投资性房地产在建30 0009/13/2022第十四页，共45页。【思考问题2】资料同上。2016年1月1日经董事会批准购入一栋烂尾楼，并准备继续建造，建成后作为企业销售中心用的办公楼。核算时

11、应通过“在建工程”科目，完工后转入固定资产。9/13/2022第十五页，共45页。（二）投资性房地产的后续计量 投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。9/13/2022第十六页，共45页。【例单选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，不正确的是（）。A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B.满足特定条件时可以采用公允价值模式C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值

12、模式正确答案C答案解析投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式。9/13/2022第十七页，共45页。9/13/2022第十八页，共45页。9/13/2022第十九页，共45页。【例综合题】经甲公司董事会批准，甲公司准备购买某栋写字楼的第6层，建造面积为1 000平方米，购买价为每平方米6万元，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化。（1）2015年3月31日，支付价款为6 000万元，若采用成本模式后续计量，写字楼预计剩余使用年限为30年，净残值为零，采用直线法计提折旧。9/13/2022第二十页，共45页。（2）2015年5月1日甲公司与乙公司签订租赁协议

13、，约定将甲公司上述该层写字楼出租给乙公司使用，租赁期为3年。月租金为60万元，2015年7月1日为租赁期开始日。当日收到360万元存入银行。（按年确认）9/13/2022第二十一页，共45页。（3）2015年12月31日， 该层写字楼公允价值为每平方米6.5万元。9/13/2022第二十二页，共45页。三、投资性房地产的转换（重点）（一）投资性房地产转换形式及转换日 房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。这里的确凿证据包括两个方面： 一是企业董事会应当

14、就改变房地产用途形成正式的书面决议；二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。9/13/2022第二十三页，共45页。用途改变包括： （1）投资性房地产转换为自用房地产； （2）投资性房地产转换为存货； （3）自用房地产转换为投资性房地产； （4）作为存货的房地产转换为投资性房地产。9/13/2022第二十四页，共45页。【思考问题1】2016年1月5日，A公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。2月18日，董事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。3月1日，A公司承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自7月1日起5年。A公司将自用房地产转换为投资性房地

15、产的时点？正确答案2月18日。9/13/2022第二十五页，共45页。【思考问题2】2016年3月5日，A公司董事会就即将到期的已出租办公楼收回后用于行政办公作出书面决议。4月30日租赁期届满收回达到自用状态，开始自用。A公司将投资性房地产转换为自用房地产的时点是？正确答案4月30日。【思考问题3】用于出租的土地使用权及其地上建筑物需要一并确认为投资性房地产？正确答案是的。9/13/2022第二十六页，共45页。（二）投资性房地产转换的会计处理 1、非房地产企业9/13/2022第二十七页，共45页。【例综合题】（1）2013年9月30日A公司董事会决定将自用办公楼整体出租并形成正式的书面决议

16、（不考虑土地使用权）。同日与乙公司签订租赁合同，租期为3年，年租金为1 000万元。2013年9月30日为租赁期开始日。该写字楼为2011年3月30日购建完成达到预定可使用状态，成本为19 200万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零，均采用直线法计提折旧。2013年收到本年3个月的租金250万元，假定收到租金时一次确认收入（不考虑按月确认收入）。如果采用成本模式后续计量，按直线法按年计提折旧；如果采用公允价值模式后续计量，2013年9月30日和2013年12月31日办公楼公允价值分别为20 000万元和21 000万元。9/13/2022第二十八页，共45页。9/13/2022第二十九页

17、，共45页。（2）2014年收到租金1000万元。2014年12月31日办公楼公允价值为25 000万元。9/13/2022第三十页，共45页。（3）2015年收到租金1 000万元。2015年12月31日办公楼公允价值为23 000万元。9/13/2022第三十一页，共45页。（4）2016年收到9个月租金750万元。2016年9月30日办公楼公允价值为24 000万元。租赁期届满时，企业董事会作出书面决议明确表明，该房地产收回作为固定资产入账，当日达到自用状态。9/13/2022第三十二页，共45页。2.房地产企业9/13/2022第三十三页，共45页。总结：9/13/2022第三十四页，

18、共45页。四、投资性房地产有关的后续支出、后续计量模式的变更（一）投资性房地产后续支出1.资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。例如，企业为了提高投资性房地产的使用效能，往往需要对投资性房地产进行改建、扩建而使其更加坚固耐用，或者通过装修而改善其室内装潢，改扩建或装修支出满足确认条件的，应当将其资本化。9/13/2022第三十五页，共45页。9/13/2022第三十六页，共45页。2.费用化的后续支出不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。9/13/2022第三十七页，共45页。（二）投资性房地产后续计量模式的变更

19、1.模式变更的原则企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。9/13/2022第三十八页，共45页。2.成本模式转为公允价值模式的会计处理应当作为会计政策变更处理。（追溯调整）将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。借：投资性房地产成本 公允价值模式 投资性房地产累计折旧（累计摊销） 成本模式 投资性房地产减值准备 成本模式 贷：投资性房地产 成本

20、模式 利润分配未分配利润（或借方） 公允与成本之差 盈余公积（或借方）9/13/2022第三十九页，共45页。五：投资性房地产的处置 企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产，因非货币性资产交换等减少投资性房地产也属于投资性房地产的处置。9/13/2022第四十页，共45页。【例单选题】206年6月30日，甲公司与乙公司签订租赁合同，合同规定甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为1年，年租金为200万元。当日，出租办公楼的公允价值为8 000万元，大于其账面价值5 500万元。206年12月31日，该办公楼的公允价值为9 000万元。207年6月30日，甲公司收回租赁期届满的办公

21、楼并对外出售，取得价款9 500万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑其他因素。上述交易或事项对甲公司207年度损益的影响金额是（）。A.500万元 B.6 000万元 C.6 100万元 D.7 000万元正确答案C答案解析对甲公司207年度损益的影响金额公允9 500账面价值9 000其他综合收益转入损益的金额5 500200/2（半年的租金收入）6 100（万元）9/13/2022第四十一页，共45页。【例单选题】207年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。207年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼的意图在短期内不会发