梅州中爱爱心老年公寓项目策划可行性报告

1、梅州中爱爱心老年公寓项目可行性报告梅州中爱爱心老年公寓投资有限公司2013年4月梅州中爱爱心老年公寓项目可行性报告深圳市市政工程咨询中心有限公司2013年4月编制单位及人员名单编制单位：深圳市市政工程咨询中心有限公司拟投入本项目的要紧人员一览表二.咨询人员1.项目负责人卢伟男市政公用工程（道路）高级工程师24200500034后附咨询中心2.咨询专业负责人奉桂红女市政公用工程（给排水）高级工程师24200500043后附咨询中心3.咨询专业负责人肖平华男市政公用工程（燃气热气）高级工程师24200500025后附咨询中心4.咨询专业负责人朱弋宏女市政公用工程（桥隧）高级工程师242005000

2、42后附咨询中心5.专业技术人员满淼女道路工程高级工程师2209052后附咨询中心7.专业技术人员苏章桐男给排水工程工程师0702004000387后附咨询中心8.专业技术人员熊光男给排水工程高级工程师044481后附咨询中心9.专业技术人员张彩霞女燃气设计高级工程师B130112222 后附咨询中心10.专业技术人员赵若琪女园林绿化高级工程师0702001100232后附咨询中心 注：投标人应按表E格式分不填写本表所列的设计人员的资历；按表F格式分不填写本表所列的后续服务人员的资历；上述人员必须为投标人单位在职职员，并提供2010年12月份的社保证明(社保局打印盖章,原件放置在第三个内层信封

3、“业绩及履约信誉证明材料原件”中)。投标人应依照招标文件要求和招标项目的实际需要，列出设计项目负责人、各分项负责人和其他要紧设计人员；其中，分项负责人应包括如道路、桥涵、隧道、给排水、通信照明及电力、绿化景观、交通工程等专业。 目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc318630541 第一章 申报单位情况及项目概况 PAGEREF _Toc318630541 h 1 HYPERLINK l _Toc318630542 1.1项目承办单位概况 PAGEREF _Toc318630542 h 1 HYPERLINK l _Toc318630543 1.2 项目概况

4、3 HYPERLINK l _Toc318630543 1.3 项目建设规模与内容5 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc318630549 第二章 项目建设方案9 HYPERLINK l _Toc318630550 2.1项目建设指导思想与原则9 HYPERLINK l _Toc318630551 2.2总体规划9 HYPERLINK l _Toc318630552 2.3总平面布置方案10 HYPERLINK l _Toc318630553 2.4 HYPERLINK l _Toc318630556 项目进度安排20 HYPERLINK l _Toc318630

5、557 2.5项目建设总投资及资金筹措 PAGEREF _Toc318630557 h 21 HYPERLINK l _Toc318630560 2.6项目编制 PAGEREF _Toc318630560 h 22 HYPERLINK l _Toc318630565 第三章 进展规划、产业政策和行业的准入分析24 HYPERLINK l _Toc318630566 3.1进展规划分析24 HYPERLINK l _Toc318630567 3.2产业政策分析24 HYPERLINK l _Toc318630568 3.3行业准入分析25 HYPERLINK l _Toc318630569 第四

6、章 资源利用分析及节能方案分析28 HYPERLINK l _Toc318630570 4.1我国资源现状与利用分析28 HYPERLINK l _Toc318630573 4.2节能设计规范29 HYPERLINK l _Toc318630574 4.3节能措施和节能效果分析30 HYPERLINK l _Toc318630581 4.4能耗状况和能耗指标分析33 HYPERLINK l _Toc318630584 第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置方案35 HYPERLINK l _Toc318630585 5.1项目选址及用地点案35 HYPERLINK l _Toc318630592

7、 5.2土地利用合理性分析35 HYPERLINK l _Toc318630593 5.3拆迁安置补偿方案36 HYPERLINK l _Toc318630594 第六章 环境阻碍评价37 HYPERLINK l _Toc318630595 6.1环境概况37 HYPERLINK l _Toc318630596 6.2工程要紧污染源分析37 HYPERLINK l _Toc318630597 6.3施工期要紧环境阻碍及环境爱护措施38 HYPERLINK l _Toc318630600 6.4 运期环境行阻碍及其防治措施39 HYPERLINK l _Toc318630604 6.5专门环境阻

8、碍分析40 HYPERLINK l _Toc318630605 6.6地质灾难阻碍分析40 HYPERLINK l _Toc318630606 6.7采纳的环境爱护标准40 HYPERLINK l _Toc318630607 第七章 安全卫生与消防 PAGEREF _Toc318630607 h 42 HYPERLINK l _Toc318630608 7.1 建立安全责任制 PAGEREF _Toc318630608 h 42 HYPERLINK l _Toc318630609 7.2 安装用电爱护 PAGEREF _Toc318630609 h 42 HYPERLINK l _Toc318

9、630610 7.3消防设计43 HYPERLINK l _Toc318630611 7.4抗震设计43 HYPERLINK l _Toc318630612 7.5工业卫生与劳动安全44 HYPERLINK l _Toc318630615 第八章 拟建项目招标方案45 HYPERLINK l _Toc318630616 第九章 经济效益分析47 HYPERLINK l _Toc318630617 9.1经济效益分析47 HYPERLINK l _Toc318630618 9.2行业阻碍分析47 HYPERLINK l _Toc318630619 9.3区域经济阻碍分析47 HYPERLINK

10、l _Toc318630620 9.4宏观经济阻碍分析48 HYPERLINK l _Toc318630621 第十章 社会效益分析49 HYPERLINK l _Toc318630622 10.1社会阻碍效果分析49 HYPERLINK l _Toc318630624 10.2社会适应性分析49 HYPERLINK l _Toc318630625 10.3风险预测及其对策分析 PAGEREF _Toc318630625 h 50 HYPERLINK l _Toc318630626 第十一章 结论和建议 PAGEREF _Toc318630626 h 51 HYPERLINK l _Toc31

11、8630627 11. 1结论 PAGEREF _Toc318630627 h 51 HYPERLINK l _Toc318630628 11.2建议52第一章 申报单位情况及项目概况1.1项目承办单位1.1.1总公司承办单位：中爱爱心老年公寓投资有限公司总公司法人代表：赵丛新 梅州承办单位： 梅州中爱爱心老年公寓投资有限公司公司法人代表： 古小雪1.1.2项目背景按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，截至2010年底我国老年人口已达到1.78亿，占总人口的13.26

12、 %。据预测，到2020年，中国的老年人口将达到2.48亿人，老龄化水平将达到17.17%。到2050年，中国的老年人口总量将超过4亿人，老龄化水平将超过30%以上。我国进入老龄化社会已是不争的事实。面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地点各级民政部门从社会各方面宣传全面关怀和关心老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓舞开发商从事老年人住宅的开发。按照出资者类型划分，依照不同的出资者，老年住宅分为公共服务型的福利性养老院和个人商住型的老年住宅两种。其中，福利性养老院由政

13、府出资并经营。为减轻政府财政压力，同时缓解老龄化带来的社会问题，国家政策鼓舞个人商住型的老年住宅的开发，可由社会资金建设经营，但由家庭购买或承租，采纳市场化方式经营，政府依照政策给予扶持。 在那个背景下，中爱爱心老年公寓投资有限公司于2009年5月成立，并投资成功开发了河北唐海老年公寓、广西桂林老年公寓等项目。据梅州市第五次人口普查显示，截至2000年，梅州市有65岁及以上老年人口的户数合计28.13万户，有一个老人的家庭有21.44万户，有二个老人的家庭有6.58万户，有三个老人的家庭有0.11万户。梅州市60-64岁人口13.48 万人，65-69岁人口12.93 万人，70-74岁人口9

14、.49 万人，75-79岁人口6.39 万人，80-85岁人口3.76 万人，85岁及以上人口2.62 万人。经中爱爱心老年公寓投资有限公司授权，本项目承办单位梅州中爱爱心老年公寓投资有限公司于2012年1月成立，注册资本为2000万元，公司注册地为梅州市梅江区西阳镇龙坑村水缸陂。1.2 项目概况1.2.1项目名称 梅州中爱爱心老年公寓建设工程1.2.2项目建设的必要性1、目前老年人提及最多的问题是“生活有人照料”，和“看病就医方便”。老年人对养老方式的选择近年来呈现出以下特点：在经济上要靠自己。子女随着工作生活节奏的加快及本人所受压力的加大，子女在赡养老人方面的表现在弱化。解决老年人的养老、

15、就医看病的问题显得尤为迫切。现在越来越多的老人情愿自己设计自己的晚年生活。尊老敬老自古以来确实是中华民族的一个传统美德，弘扬为老助老的时代风尚，本着敬老爱老的精神，以爱心照顾长老，诚意为长者提供一个舒适、宁静、受敬重而温馨的乐园。建立一个老年居住、交流老有所用的公寓是大部分老年人的心愿。老年公寓建成后，能够让老人们在那个地点享受到充足的护理、医疗、膳宿及康体的群体生活。定期为老年人进行躯体健康检查，各种营养套餐搭配科学合理。在那个地点生活的老年人无病能够休养，有病能够得到医治，老年公寓的建设有着重要意义。老年公寓养老是社会进展趋势，也是大多数老年人的心愿。老年人从工作岗位退下来大都感到空虚、寂

16、寞，他们也有丰富的生理和心理需求，如健康需求、工作需求、依存需求、和睦需求、安静需求、支配需求、尊重需求和感情需求等，同时，心理问题日益突出，需要有人来满足他们的需求，帮他们解决问题。我国传统适应为居家养老，但随着人口老龄化的日趋严峻和打算生育国策的落实，一对夫妇或一个家庭需要赡养的老人增多，而现代社会年轻人面临的社会竞争更加激烈，在工作和事业上付出的时刻和精力更多，专门难有空余的时刻和精力来照顾老人和与老人交流思想感情，家庭养老已是难负重荷或难以到位，养老进入社会化服务已是大势所趋。建设老年公寓，使老年人老有所养、所医、所学、所为、所乐，是解决老龄化问题的一种好的方式，也符合多数老年人的心愿

17、。3、现状现有养老院、敬老院数量、规模远远不能满足要求，现有养老院、敬老院均属打算经济的产物，多属行政救助和自助行为。从实际情况看，养老院的功能仅仅停留在为老年人提供一个寄宿和同龄人交流的场所，功能相对单一，配套设施、治理水平、服务质量落后，人居环境较差。4、结论随着生活水平和医疗服务水平的不断提高，城镇人口平均寿命逐年延长，梅州市老龄人口逐年递增。而打算生育政策的实施，又使大部分家庭为独生子女家庭，家庭化养老的模式受到了空前的挑战。随着社会的进步，人们的养老观念也发生了全然的变化，家庭养老社会化正被越来越多的老年人所同意。本项目建成后，新设床位2000张，可同时承担全市2000名老年人养老问

18、题任务，关系到城居民的切身利益和梅州经济的可持续进展，是都市建设重要的基础设施。项目的建设有利于有效解决老龄化问题；有利于打算生育差不多国策的贯彻落实；有利于提高老年人的生活质量和健康水平。本项目的建设，已成为解决老年人口养老社会化的重要途径，是落实科学进展观的重要举措，符合梅州市国民经济和社会进展第十一五规划纲要、梅州市总体规划（1993-2015）和梅州市土地利用总体规划的要求，因此，梅州市老年公寓的建设，是特不必要的。1.3项目建设规模与内容1.3.1建设规模项目名称：梅州中爱爱心老年公寓建设工程 占地面积：本项目占地面积1102亩，项目拟位于龙坑村附近（详 见附件总平面图）。总建筑面积

19、：约40万平方米设计床位： 2000张（建筑面积约18万平方米）1.3.2建设内容本项目建设占地面积1102亩，规划建设内容包括：老年公寓、老年专家不墅公寓共约2000套，建筑面积约180000平方米。其中包括老年公寓两个区25栋（一区9栋720套，二区16栋1280套）、老年专家不墅公寓（16栋2层联排不墅64套）。按照国际慈善机构（HTA）1986年制定并延用至今的老年人居住建筑分类标准，依照老年人的生活自理能力，则能够为以下四类老龄人提供2000多个床位： A类：富有活力的退休和退休前健康老人，生活自理能力强。（64套） B、C类：生活差不多自理，仅需要某种程度监护和少许关心的健康老人及

20、提供全天监护和最低限度的服务老人。（1280套） D类：体力衰弱而智力健全的老人。入住者不需要医院护理，但需要个人生活的关心和照料，提供监护和膳食供应。（720套）同时在区内还配置了为老年服务的保健医院35000平方米。园区内设置老年大学18000平方米。养生堂5000平方米。结合梅州整体规划，梅州同时又是国家历史文化名城、中国优秀旅游都市、广东首个宜居城乡示范都市。为方便日常生活、提高老年公寓的档次及格调、提升都市整体形象，设计接待中心11000平方米，度假中心8000平方米；四星级酒店40000平方米，引进北美最大的食品和药品零售商之一西夫韦（safeway）大型超市15000平方米，老年

21、活动中心6000平方米等。同时设计中爱爱心物流中心12000平方米，预期打造成梅州特色产品、工业产品一个对外展示窗口。本项目老年公寓配套项目，建设内容包括：老年配套不墅约32000平方米以上，作为老年人活动锻炼及发挥老人余热，打造诗书画文化产业基地及旅游基地，配套农家体验区等，为提升梅州整体素养增加浓重一笔。待项目落实后，将对规划进行更加详尽合理的设计。1.3.3项目建设自然条件（1）地质条件项目场地附近没有水源地、自然爱护区、文物景观及其它环境敏感点，施工过程中可不能对环境产生危害。在地貌上，场地属于滦河冲洪积扇，通过勘察查明，在钻探所达深度埋深35米范围内，场地土层要紧有粉质粘土、粉土、含

22、土粉砂和细砂等，符合地基土质要求，可不能由于项目建设实施而引起土质灾难问题。（2）植被现状 本地带性植被为亚热带常绿阔叶林，目前有亚热带次生性常绿阔叶林、针阔混交林、针叶林、人工桉树林及灌草丛，要紧植物包括荷木、华润楠、大叶樟、鸭脚木、藜蒴、山苍子、马尾松、桉树、杨桐等。其中阔叶林占总面积的15，针阔混交林占总面积的25，人工桉树林占总面积的25。（3）施工条件梅州市施工队伍较多，但施工力量稍弱，为高质量、高效率、低成本的完成本项目，可通过招标方式选择广州、深圳等地的一级或特级施工总承包队伍。项目建设所用建筑材料、管材、线材可通过市场采购解决，满足施工要求。1.3.4项目预期目标： 以养老、度

23、假、康复护理等服务为前提，以人与自然和谐相处和现代化生态旅游为主题；以健康长寿、造福社会为目标。依照现行状况，充分利用现有资源，打造生态旅游产业，有利于带动周边产业进展，为地点经济效益起到进展战略目的。同时项目作为老年康复疗养场所也能体现出当今社会“老有所游、老有所医、老有所乐、老有所为、老有所教、老有所学”的中心思想，让老人活得快乐、活得欢乐、活得健康长寿。以制造出优美自然环境、专业科学的康复环境、清新不致的休闲环境、温馨舒适的人居和谐环境为目标，为促进生态旅游产业繁荣做出贡献。第二章 项目建设方案2.1项目建设指导思想与原则（1）按照国家现行规范及标准、规定；结合现场实际进行规划及施工图设

24、计。（2）积极采纳新技术、新工艺、新材料，最大限度的满足功能要求。（3）在提高土地利用的同时，因势利导地提高项目所在区域内的环境标准，制造出具有现代特色与进展空间的居住、休闲环境。2.2总体规划（1）规划定位：以养老为主，疗养为辅，建设集养老、养护、康复、托管于一体的高档商业、住宅小区。（2）规划原则：结合现状、设施配套、布局完整。本项目在充分考虑现有条件的基础上，结合本区域实际情况，在兼顾经济、社会、环境效果的前提下，力求有用、经济和谐有机的结合。强调整体布局完整统一，充分提高现有土地利用，合理布局，在有限的用地和多种现实条件的制约下合理的组织内部空间，满足高档商业、住宅小区的建设要求。（3

25、）项目特点依照对项目的具体定位，结合开发设想，在此提出项目规划方案，以期为项目开发分析提供依据。在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。设计要人性化要方便老人出行，不能有过多的台阶，有台阶处应有相应的轮椅通道；楼梯两侧要有扶手，路面间隔200m应设休息坐椅，室内地面应采纳防滑设计，按纽均采纳大型号，幸免老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性化，满足老年人的专门使用要求。生活要智能化应配备紧急呼叫对讲系统，网络系统、消防系统等保障老人安全。 环

26、境要园林化应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，宽敞的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。 户型要合理化应充分考虑不同年龄时期、不同阶层等因素，每户面积操纵在5080左右。户型设计要个性化、合理化。配套要完善化小区应配有完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、邮局、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场等生活配套设施。2.3总平面布置方案梅州中爱爱心老年公寓项目建设的选址拟位于梅州市龙坑村附近。（详见附件平面布置图）老年公寓式社区老年公寓社区规划建设占地面积约300亩，分为四大功能区：接待区、老年公寓区、养生区及农家体验区。具体建设要求如下：接待区接待中心规划

27、设置为单栋3-5层建筑，建筑面积约11000平方米，按高标准设置。为老人的儿女、亲友来探望老人时提供咨询、住宿等接待服务。老年公寓区老年公寓位于社区中心，按一字形状排布。规划建设为国际老年公寓、老年专家不墅公寓共2000套，老人居住总建筑面积约180000平方米。建筑以多层和小高层为主，每栋带电梯小框架结构。老年公寓采纳独户式设计，室内设置应急呼叫设施，智能操纵家电系统，宽带、卫星电视、生活设施齐备，备有可移动病床。楼内设置电梯、门禁、监控系统。公寓内备有供氧设施和简单的理疗设备；每栋楼内均设置医护急救室。医护人员实行24小时应急呼叫服务，医护人员随叫随到。国际老年公寓老年专家公寓针对老人特点

28、设计斜坡养生区规划在社区内的养生堂，其建筑面积约为5000平方米，是给老人提供养生、理疗的舒适场所。农家体验区占地面积较大，区内配置多层独立建筑，总建筑面积超过32000平方米以上，区内设置湖泊、游艇、垂钓、果树园、葡萄园、红酒酿造厂、蔬菜棚等，供老人修心、养殖、体验农家之乐。农家体验区（2）其他配套项目其他配套项目规划建设占地面积约800亩，分为六大功能区：贵族学校、保健医院、高星级酒店、大型超市、老年活动中心、文化长廊等。具体建设要求如下：贵族学校规划在区内的贵族学校，包括贵族幼儿园、贵族小学和老年大学，其建筑面积约36000平方米。老年大学和老年艺术学院定期进行学术报告会、研究发明报告会

29、、奖励表彰会、鼓舞老年人学习、动脑。区内设置的幼儿园、小学校，聘请中文和外教因材施教，要紧面对老人带孙子的家庭，便于老人替小孩看护和教育下一代，向这类老人提供优质的幼儿和小学的教育服务，扩大园区的服务范围，增加园区规模，繁荣当地经济。贵族学校保健医院老年社区服务的首要问题是医疗，搞好医疗服务是本社区成败的关键一环。保健医院的规划建筑面积约35000平方米，周边环境清幽，交通便利。医院可与全国闻名医院联手创建实行老年公寓式的家庭病房治理，医护人员实行24小时应急呼叫服务，医护人员随叫随到。同时每月对老人定期体检，发觉不良健康情况及时医治，确保老年人在家和在医院一个样，有医疗保障。保健医院高星级酒

30、店规划在社区内的酒店按高星级标准配置，建筑面积约为40000平方米，要紧为老年人及老年人的儿女、亲友来探望老人时提供餐饮、住宿等服务。高星级酒店大型超市社区内设置了西夫韦大型超市（或其他大型超市），其建筑面积约为15000平方米，方便老人及周边市民购买生活用品等。老年活动中心社区内设置了老年活动中心，活动中心的建筑面积约为6000平方米，同时在室外配备了篮球场、网球场、跑步操场等，方便老人运动、增强躯体素养。艺术长廊规划在入口至老年公寓社区之间建设一条艺术长廊，规划区内有一条4m宽的水泥路通往高观音，沿途风景优美，因为海拔优势，能够俯瞰规划区，能够在此设置艺术写生点。区内山体众多，植被茂盛，是

31、写生的好素材，能够邀请梅州有名的艺术大师来此写生，绘画作品可在入口处的艺术长廊展出。（3）基础设施配套道路规划区内有两条主干道，为便于出行、消防、病员抢救，老年公寓社区内道路布置成环状，每个建筑物间均有道路相通，场区主干道宽6m，次干道宽4m，道路转弯处半径大于9m，混凝土路面。入口依照本项目地理位置特点，拟在在项目东侧设置主入口，宽度不低于8米，建筑材料采纳当地的特色竹材，风格简朴大方。生态停车场在社区的中心花园处，利用宽敞地段建设20000平方米的生态型地下停车场。实施四周树木花草绿化美化，采纳带有各种形状空隙的草皮砖铺设地面，与森林环境融为一体。预留场地考虑今后的进展变化及预留工程施工对

32、先建工程的阻碍，采纳道路、绿化等措施将预留场地与现工程场地明确分开。（4）公用及配套设施给排水工程1）给水项目要紧为生活用水和垂钓园景观用水，生活用水要紧为绿化、道路喷洒和职工生活用水、洗浴水，景观用水要紧是垂钓园自然蒸发水量。生活用水引自梅州市政供水管网；厂区绿化、洗车及景观用水可用梅州污水处理厂深度处理后的污水。2）排水项目排水采纳雨污分流制排水系统，排水管道包括雨水管道和生活污水管道。雨水管道直接排入市政雨水管网，生活污水经厂区化粪池处理后经污水管道排入市政污水管网。3）消防按火灾自动报警系统设计规范的规定，建筑物耐火等级为级，办公区及公寓楼、综合楼消防采纳高压消防系统，设50m3 蓄水

33、池一座，贮存火灾连续时刻为室内外消防用水量2 台消防泵，其中一台备用；室内消防、生活用水管网合一，每层设一个消防开关。供电工程在建筑物易受雷击的部位装设避雷带作为防雷接闪装置，并把突出屋面的风管放散管、扶梯等金属物体与避雷带妥善连接。通讯本项目将申请外线电话，作为老年公寓对外联系之用。网络系统本项目的网络系统引自梅州市互联网。道路照明项目设道路照明系统，采纳时控开关，节能灯具。绿化院内绿化以种植草坪地被植物为主，并以姿态优美的乔木、花灌木、松竹之类的观赏植物加以点缀。绿化和美化紧密联系，平面绿化与立体绿化相互结合，突出体现具有特色美感的绿化功能。在道路两旁种植行道树、绿篱等，使绿化用地率达到4

34、0以上。土建工程（1）、设计依据及原则该项目土建工程严格执行国家现行建筑与结构规程的规范。在满足功能要求基础上，考虑到办公楼、综合楼、公寓楼等办公、生活用房。制造舒适、优美的环境。设计严格按照节能大纲关于建筑节能65%的标准执行。并接合当地的具体情况，尽可能利用当地材料，力求建筑物的安全适用、经济、美观。（2）、设计方案该项目办公楼、公寓楼、综合楼及附属建筑工程采纳砖混结构，建筑用砖采纳水泥预制标砖。安全疏散距离及防火区面积（防火墙设置）等均满足建筑设施防火规范（GBJ168）要求。2.4项目进度安排 项目建设中，遵循加强治理、合理安排工期，严格操纵投资，尽早实现效益的原则。本工程打算分一、二

35、、三期开发，建设总工期36个月：2012年9月完成项目核准，2012年12月底前完善前期手续，2013年1月开工建设，2015年3月底完工并投入运营。2.5项目建设总投资及资金筹措2.5.1编制依据本估算数据和建筑安装工程费用依据建设单位提供的规划方案和建设标准。本项目建设用地按照现行建设用地土地出让金计算。本项目不涉及（或较少）住户拆迁安置，因此不需计算拆迁、补偿费用。 2.5.2投资估算（1）建筑安装工程费参照同地区近期类似工程实际指标，确定综合造价；（2）设备安装费依据相关专业提供的设备数量和单位造价估算；（3）其他费用按照国家及有关规定，并结合当地和本项目具体情况计取；（4）预备费按照

36、工程费用与工程建设其他费合计5%估算，按照现行国家政策不计算涨价预备费。项目前期投资12.5亿元，一期投资30亿元，项目投资额100亿元。其中前期投资如下：项目投资概（估）算表 序号工程项目或费用名称规模及标准单项工程估算额（万元）备注（一）土地获得价款1067公顷（二）开发前期工程费5210 （三）主体建安费40000076062（四）基础设施费8080 （五）环境景观工程费1800 （六）市政配套设施费21890（七）工程相关费用4540 （八）不可预见费3778 （九）期间费用3640 工程投资总额2900282.6项目编制2.6.1编制依据（1）梅州市国民经济和社会进展第十一个五年总体

37、规划纲要（2）中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定(中发200013号)（3）梅州市总体规划（19932015年）（4）梅州市土地利用总体规划（5）梅州市国土局建设工程选址意见（6）梅州市建设局规划意见书（7）梅州市环保局环境爱护意见2.6.2编制原则贯彻执行中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定，符合国家有关法规、规范及标准从梅州市及周边地区的实际情况动身，在都市总体规划的指导下，采取全面规划、分布实施的原则，使建设项目与都市进展相协调，最大程度地发挥建设项目的效益。采纳现代化技术手段，实现自动化操纵和治理，提高养老人员的舒适度。项目设计力求减少施工土石方量和节约费用。建筑风格力求统一，简

38、洁明快、美观大方，并与周围景观相协调。2.6.3编制范围本报告编制范围包括办公楼、公寓楼、综合楼建设及相应的配套建筑和配套设施。2.6.4要紧规范标准（1）建筑给水排水设计规范（GB200152003）（2）建筑抗震设计规范（GB500112001）（3）建设项目经济评价方法与参数（第三版）第三章 进展规划、 HYPERLINK /page/article/search.asp?query=产业政策 o 产业政策 t _blank 产业政策和行业的准入分析3.1进展规划分析本项目是老年公寓建设工程，将建成拥有床位2000个的集养老、养护、康复、托管于一体的民办老年公寓。项目建成后，可同时承担全

39、市2000名老年人养老问题任务，项目的建设关系到城镇居民的切身利益和梅州市经济的可持续进展，是都市建设重要的基础设施。项目的建设有利于有效解决老龄化问题；有利于打算生育差不多国策的贯彻落实；有利于提高老年人的生活质量和健康水平。项目在充分考虑现有条件的基础上，结合本区域实际情况，在兼顾经济、社会、环境效果的前提下，完善配套基础设施建设，优化设计，力求有用、经济、美观和谐有机的结合。充分提高现有土地利用，在有限的用地和多种现实条件的制约下合理的组织内部空间，制造合理的空间布局。项目建设符合梅州市国民经济和社会进展第十一五规划纲要，梅州市总体规划（19932015年），梅州市土地利用总体规划的相关

40、要求，做到了项目建设目标与规划内容衔接和协调。3.2产业政策分析老年公寓等养老服务设施的进展起步较晚，差不多上是随着我国人口老龄化进程的加剧应运而生，相关的政策也是随着它们的进展而逐步制定的，如老年人权益保障法中规定：“国家鼓舞、扶持社会组织或者个人兴办老年福利院、敬老院、老年公寓、老年医疗康复中心和老年文化体育活动场所等设施”。同时在用电、用地、税收等方面等制定了一些优惠政策.国家和各级政府相继出台了一系列支持老年公寓建设的法律法规，中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定(中发200013号)以及国家民政部关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见（民发2005170号）文件中均明确鼓舞和支持社

41、会办福利机构。国家出台了一些有关老年福利养老机构的相关政策规定，如老年人建筑设计规范、老年人社会福利机构差不多规范等一系列法规和行业标准。由此可见，本项目的建设，是符合相关产业政策的，属鼓舞类项目，建设方案通过多方论证，得到了当地各级政府及相关部门大力支持。3.3行业准入分析为进一步加快我市养老服务业进展，充分调动社会力量参与养老服务业的积极性，探究建立与我国经济社会进展水平相协调的养老服务体系，努力解决人口老龄化带来的各种问题，2006年2月9日，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和进展改革委等部门关于加快进展养老服务业意见的通知（国办发20066号），明确了政策措施：进展养老服务业要按照政策

42、引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系。要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓舞社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。（一）进一步进展老年社会福利事业。地点各级人民政府要不断加大投入，建立健全老年福利服务体系，为城乡无劳动能力、无生活来源、无赡养人的老年人和生活困难的老年人提供无偿或低收费服务，保障他们的差不多生活。要采取多种形式，鼓舞和支持社会力量多形式、多渠道参与老年社会福利事业，增加老年福利服务设施数量，提高服

43、务质量。（二）大力进展社会养老服务机构。地点各级人民政府和有关部门要采取积极措施，大力支持进展各类社会养老服务机构。引导和支持社会力量兴建适宜老年人集中居住、生活、学习、娱乐、健身的老年公寓、养老院、敬老院，鼓舞下岗、失业等人员创办家庭养老院、托老所，开展老年护理服务，为老年人制造良好的养老环境和条件（三）鼓舞进展居家老人服务业务。要通过政策引导，鼓舞社会资本投资兴办以老年人为对象的老年生活照顾、家政服务、心理咨询、康复服务、紧急救援等业务，向居住在社区（村镇）家庭的老年人提供养老服务，为他们营造良好的生活环境。（四）支持进展老年护理、临终关怀服务业务。支持兴办老年护理、临终关怀性质的医疗机构

44、，鼓舞医疗机构开展老年护理、临终关怀服务。依照实际情况，对开展老年护理、临终关怀服务的机构按规定给予政策扶持。（五）促进老年用品市场开发。制定鼓舞措施，引导企业开发、生产老年人专门用品，促进老年用品市场进展，满足老年人的多方面需求。（六）加强教育培训，提高养老服务人员素养。加快培养老年医学、治理学、护理学、营养学以及心理学等方面的专业人才，提高社区及农村基层卫生技术人员的专业素养。有打算地在高等院校和中等职业学校增设养老服务相关专业和课程，改革教学内容和教学方法。加强岗位培训，提高养老服务从业人员职业道德、服务意识和业务技术水平。各级政府及相关部门不断提高养老服务业的投资力度，并鼓舞各类所有制

45、企业参与处理设施的投资和经营，对老年公寓建设项目采取支持、鼓舞、扶植的政策。综上所述，本项目建成后承担全市2000名老年人养老问题任务，关系到城镇居民的切身利益和梅州市经济的可持续进展，是都市建设重要的基础设施。项目的建设有利于有效解决老龄化问题；有利于打算生育差不多国策的贯彻落实；有利于提高老年人的生活质量和健康水平。是市委、市政府重点实事工程。本项目的建设，已成为解决老年人口养老社会化的重要途径，是落实科学进展观的重要举措，符合梅州市国民经济和社会进展第十一个五年总体规划纲要、梅州市总体规划（1993-2015）和梅州市土地利用总体规划等国民经济和社会进展规划、符合产业政策、行业准入要求，

46、并具有巨大的社会效益。第四章 资源利用分析及节能方案分析4.1我国资源现状与利用分析 广东完成了60.74%的降耗任务，今明两年要完成其余的40%，任务艰巨。为完成节能降耗指标，促进广东节能工作迈上新台阶，广东将重点抓好节能强企工程，实施节能市场化工程、新十项节能重点工程及循环经济和清洁生产工程等。目前，广东省循环经济进展总体规划具体编制工作差不多完成，规划已上报省政府审批；广东省资源综合利用中长期规划、广东省清洁生产总体规划也正按进度要求组织实施编制。4.2节能设计规范（1）民用建筑节能设计规程（2）民用建筑节能设计标准（3）关于印发节能减排综合性工作方案的通知（国发【2007】15号）令（

47、4）节能中长期专项规划（发改环资【2004】2505号）（6）中国节能技术政策大纲（国家发改委、技术部2006年12月）（7）国家鼓舞进展的资源节约综合利用和环境爱护技术（国家发改委2005年65号）4.3节能措施和节能效果分析4.3.1指导思想项目建设遵循我国建立资源节约型的国民经济体系的思路，其核心思想确实是要重视开源与节约是相互依存的两个方面，开源是节约的前提，节约是开源的接着。促进资源的节约，杜绝资源的白费，降低资源的消耗，提高资源的利用率、生产率和单位资源的承载力。4.3.2土地利用土地是一个国家的最大资源，没有土地，就没有国家，没有国家，就没有家园。因此，土地是人类赖以生存的条件和

48、环境。爱护土地、爱护土地、合理利用土地确实是爱护人类、爱护人类，也确实是爱护、爱护我们自己。合理利用宝贵的土地资源，提高土地资源利用率，是国家建设的重要环节。本项目建设占地面积1102亩，项目占用土地类型为规划建设用地，用地标准和总规模符合用地操纵指标规定要求，实现了土地的综合利用；布局紧凑，最大限度的利用了土地资源。本项目的建设，土地资源利用率达到100%，利用效率较高。4.3.3建筑节能（1）本项目的建筑物将严格按广东省工程建设标准DB（J）24-2000民用建筑节能设计规程、民用建筑节能设计标准、pvc塑钢门窗等标准进行设计和建筑，建设节能建筑。通过使用新型墙体、屋面、门窗等节能建筑材料

49、，采取缩小房屋体型系数，操纵北向窗墙面积比，严格要求围护结构传热系数，在墙体拐角做好保温等节能措施。（2）本项目将建成符合节能要求的采暖建筑。依照国家现行有关标准规定，符合节能要求的采暖居住建筑，屋顶及外墙保温采纳聚苯乙烯泡沫保温板，其保温能力（用传热阻表示，传热阻越大，保温能力越强）将为一般非节能建筑的1.52.6倍，外墙的保温能力约为一般非节能建筑的23倍，窗户的保温能力约为一般非节能建筑的1.31.6倍。（3）采纳带密封条的中空玻璃窗户，这种窗户的保温性能和气密性要比一般窗户好得多。在这种采暖居住建筑中，采暖能耗仅为一般非节能建筑的35%左右，但冬季室内温度可保持18左右。（4）屋顶设置

50、太阳能集热装置，降低对热水的能源消耗。通过采取以上措施，本项目达到在1980年住宅通用设计采暖能耗基准水平的基础上节能65%的节能目标。项目采暖总建筑面积200000，据粗略测算，按节能建筑标准建成每平米采暖能耗将可节约标煤年16.25kg/，仅建筑节能一项就可每年节约标准煤3250t，同时还可大大减轻环境污染。4.3.4节水措施依照广东省人民政府关于加强都市供水节水和水污染防治工作的通知，力争“十一五”期间完成中水回用设施建设。把生活废水和雨水通过收集、净化处理后，用于绿化、消防供水、冲洗便器等，从而达到节约淡水资源的目的。生活用水节水措施：选用节水型卫生洁具，生活污水经初级处理后用于绿化及

51、道路喷洒。人工湖景观用水节水措施：考虑利用污水处理厂深度处理后的中水，节约新水资源。4.3.5供热节能（1）供热系统采纳合理的工艺设计，降低输送过程中的损耗；（2）加强管道保温，减少热力损失；（3）在供热管网各环路口加装供暖平衡阀，改善供热系统的热力平衡，提高供热效率；（4）尽量缩短供热管线，减少供热过程中的热损失；（5）采纳地板辐射采暖，设分户调节阀，减少热力白费。4.3.6电力节能（1）选用节能型变压器，降低用电设备自身损耗；（2）合理选择变压器的位置，力求使其处于负荷中心，降低供电半径，最大限度减少线路损耗；（3）选用无功功率自动补偿装置，降低无功损耗；（4）公用楼梯间采纳声控自动节能灯

52、具；（5）道路照明采取节能灯具及时控装置，减少电能消耗。4.4能耗状况和能耗指标分析4.4.1能耗种类和数量该建设项目能源消耗种类要紧为电、水、煤。4.4.2项目能耗指标的计算见表4-1表4-1 要紧能源和含耗能工质的及年需要量序号要紧能源及耗能工艺名称计量单位年需要量其中备注购入量自产量其他实物标煤实物折算系数标煤实物实物实物折标煤折标煤折标煤1电万Kwht381.22946.642动力煤tt3天然气M3t2301.12534焦炉煤气M3t5液化石油气tt6热力GJt59020.0341201.37柴油tt8新水ktt9蒸汽tt10焦碳tt11耗能工艺t12年总需要折标煤t本项目全部能源消耗

53、折合标准煤年用量4773.144吨年，采纳新型建筑节能材料后比一般住宅年节约标准煤3737吨。符合中国节能技术政策大纲（国家发改委、技术部2006 年12 月）中关于新建建筑严格执行65节能标准的要求。第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置方案土地是极其宝贵的稀缺资源，节约土地是我国的差不多国策。本项目选址和土地利用严格贯彻国家有关土地治理的法律法规，切实做到依法、 科学、合理、节约用地。5.1项目选址及用地点案5.1.1项目建设地点梅州市总体规划（1993-2015）和梅州市土地利用总体规划，老年公寓应建在5.1.2场址土地权属类不项目用地为规划建设用地。5.1.3 占地面积1102亩5.1.

54、4土地利用状况采纳经济、合理的设计方案，做到了布局紧凑，最大限度的利用了土地资源，本项目的建设，土地资源利用率达到100%，利用效率较高。5.1.5占用耕地情况本项目为规划建设用地，不占用差不多农田。5.1.6取得土地点式本项目属于福利设施建设，可不能对相关方面造成不利阻碍，不压覆矿床和重要文物、不阻碍防洪和排涝、通航、军事设施安全。5.2土地利用合理性分析本项目建设用地为规划建设用地，符合梅州市土地利用总体规划的要求，厂区布局紧凑，占地规模合理，符合爱护耕地的要求。本项目建设过程中严格按照因地制宜、集约用地、不占耕地、减少拆迁移民的原则，符合有关土地治理的政策法规的要求。5.3拆迁安置补偿方

55、案本项目涉及不到拆迁安置补偿。第六章 环境阻碍评价本项目在设计中采取生态爱护措施，爱护自然，协调人与自然关系，促进都市可持续进展。6.1环境概况（1）地理环境。梅州市位于广东省东北部，梅州市位于广东省东北部，东北邻福建省的武平、上杭、永定、平和四县，西北接江西省寻乌县，西面连广东省河源市的龙川、紫金县，西南、南面与汕尾市的陆河县、揭阳市的揭东县、揭西县相接，东南面和潮州市的潮安县、饶平县相连。（2）气候特征。梅州市属于亚热带季风气候区，日照、雨量充足，年平均气温20.7、1.4，无霜期300天以上，平均降雨量1500毫米。在复杂地形作用下，形成多层次非地带性气候，有利于进展立体生态农业和多种商

56、品生产基地。（3）交通状况。本项目建设地点位于梅州市内，梅州立体交通 HYPERLINK /view/3487.htm t _blank 网络差不多形成，区内交通四通八达。到2008年底，全市公路通车总里程15443公里，其中高速公路252公里，一级公路22公里，二级公路1816.89公里，三级公路和等级路8848.6公里，每百平方公里公路密度75.66公里，公路通车总里程和公路密度均居全省山区市前列。6.2工程要紧污染源分析梅州中爱爱心老年公寓建设项目属于福利基础设施建设项目，工程建成后要紧污染源是项目运营过程中产生的生活废水、生活垃圾。但在项目实施过程中，也将产生扬尘、施工机械噪声、建筑垃

57、圾等阻碍。6.3施工期要紧环境阻碍及环境爱护措施拟建梅州中爱爱心老年公寓建设项目选址现为规划建设用地，无居民住宅和工厂，因此不存在搬迁问题。项目建设将使用各种建筑机械设备和运输设备。6.3.1 施工期要紧环境阻碍项目在施工期要紧污染因素有：汽车运输扬尘；材料对置产生的无组织粉尘及施工机械排放的废气；施工队伍生活污水；施工设备和作业噪声；施工弃土及少量建筑垃圾。6.3.2 施工期环境爱护施工期环境爱护措施见表6-3表6-3 施工期环境爱护措施污染源环境爱护措施粉尘车辆运输弃土、石灰、砂石时，应加盖苫布；对施工场区和道路定时洒水；使用商品混凝土，以减小扬尘及噪声阻碍；开挖的土方应及时清运噪声应合理

58、安排施工布局，高噪声作业夜间禁止进行；在施工场界设置维护设施，采取立面密闭网的维护方式，以减小对周围环境的阻碍。固体 废物施工单位要按市环卫部门的要求，将建筑垃圾运至指定地点，用于沟坑的填埋；弃土首先用于平坦场区，其余外运。6.4 运期环境行阻碍及其防治措施6.4.1废水 要紧为生活用水，水中无专门化学物质。居民生活废水经化粪池初步处理后排入污水管网。防治措施如下：使用节水用具，减少污水产生量；提倡水的循环利用。6.4.2固体废弃物要紧为居民生活垃圾。将采取以下处理措施：生活垃圾实行袋装化、分类集中、分类处理、定时、定点的处理方法，小区卫生治理物业化。院内设置垃圾桶，禁止垃圾无序堆放按梅州市环

59、卫部门的要求，将垃圾放至指定地点，由环卫部门进行卫生填埋。6.4.3绿化绿化是提高都市建设水平和爱护生态环境的指标之一。本项目采纳分散与集中相结合的方法，绿地率达32.4%。6.5专门环境阻碍分析 本项目建筑设计将牢固树立和坚持科学进展观，本项目以生态、环保、节能、充满文化气息的内在品质和“以人为本、房人相宜”的设计理念，充分考虑建筑与周围整体环境的协调性，加强公寓周边环境绿化，建设“城在林中，人在绿中，以人为本，和谐自然”的新型现代化住宅小区；使居住功能日臻完善，生活品位明显提升，都市环境更加优美。使之与今后几年梅州市都市建设的总体思路相契合，有助于建设具有独特地域文化特色的沿海开放都市。本

60、项目将建成集养老、养护、康复、托管于一体新型的全封闭花园式老年公寓，环境优雅，建筑与景观完美结合，将成为都市一处靓丽的景观，大大改善城镇居民养老环境，提高居住舒适度。6.6地质灾难阻碍分析 项目场地附近没有水源地、自然爱护区、文物景观及其它环境敏感点，施工过程中可不能对环境产生危害。项目场地属于规划建设用地，通过勘察查明，在钻探所达深度埋深35米范围内，场地土层要紧有粉质粘土、粉土、含土粉砂和细砂等，符合地基土质要求，可不能由于项目建设实施而引起土质灾难问题。6.7采纳的环境爱护标准建筑项目环境爱护治理方法（86）国环字第003号建筑项目环境爱护设计规定（87）国环字第003号都市区域环境噪声