物业管理行业顺周期扶摇而上的蓝海板块

1、正文目录 HYPERLINK l _TOC_250027 一、简介篇：物业管理的基本内容 HYPERLINK l _TOC_250026 物管行业的发展历程 HYPERLINK l _TOC_250025 物业管理业务类型 HYPERLINK l _TOC_250024 物业管理收费模式 HYPERLINK l _TOC_250023 二、行业篇：市场空间持续扩容、集中度进一步提升 HYPERLINK l _TOC_250022 地产开发链条后周期，规模加速提升在即 HYPERLINK l _TOC_250021 物管规模滞后于销售、新开工7 HYPERLINK l _TOC_250020 非

2、住宅业态仍待价值重视10 HYPERLINK l _TOC_250019 物管行业“量价齐升”仍需时日11 HYPERLINK l _TOC_250018 行业加速整合，集中度持续提升13 HYPERLINK l _TOC_250017 开发商集中度的提升，带来物管规模向行业头部倾斜13 HYPERLINK l _TOC_250016 登陆资本市场巩固头部优势，收并购助推行业资源整合14 HYPERLINK l _TOC_250015 深耕核心都市圈，加强单城渗透率16 HYPERLINK l _TOC_250014 基础服务稳健增长，增值业务锦上添花18 HYPERLINK l _TOC_2

3、50013 物业公司“量身定制”增值服务已成趋势18 HYPERLINK l _TOC_250012 增值服务增厚业绩19 HYPERLINK l _TOC_250011 三、公司篇：强者恒强，多维度提升铸造高门槛20 HYPERLINK l _TOC_250010 维度一：物管头部由规模扩张转向高质量成长20 HYPERLINK l _TOC_250009 维度二：品牌效应20 HYPERLINK l _TOC_250008 维度三：技术创新，降本提效21 HYPERLINK l _TOC_250007 维度四：以人为核，共同发展23 HYPERLINK l _TOC_250006 四、标的

4、篇：顺周期扶摇而上，逆周期傲雪欺霜24 HYPERLINK l _TOC_250005 1. 碧桂园服务（06098.HK）24 HYPERLINK l _TOC_250004 2. 绿城服务（02869.HK）26 HYPERLINK l _TOC_250003 3. 中海物业（02669.HK）28 HYPERLINK l _TOC_250002 4. 永升生活服务（01995.HK）31 HYPERLINK l _TOC_250001 5. 雅生活（03319.HK）33 HYPERLINK l _TOC_250000 风险提示35图表目录图1：物业管理行业发展历程5图2：物业管理业务构

5、成6图3：房地产开发周期7图4：商品房销售面积及其同比8图5：不同业态销售面积同比增速8图6：新开工面积及其同比8图7：竣工面积及其同比8图8：新开工与竣工时滞拉长9图9：建安投资与施工面积出现背离9图10：我国总人口及城镇化率9图美国城镇化率10图12：日本城镇化率10图13：非住宅销售情况10图14：商品房销售面积构成10图15：非住宅竣工情况图16：商品房竣工面积构成图17：城镇居民人均可支配收入及同比图18：城镇居民人均可支配收入实际同比图19：物业百强收费水平（元/平/月）12图20：物业百强收费水平（元/平/月）12图21：地产开发商销售集中度持续提升13图22：头部公司2018在

6、管规模构成（按来源）13图23：头部公司关联开发商2018年销售情况13图24：物业公司上市募集资金的规划用途15图25：物业百强在管规模均值及合计市占率16图26：物业百强在管面积布局（2018）17图27：物业百强基础服务及增值服务收入占比19图28：物业百强基础服务及增值服务净利润占比19图29：物业百强业主增值服务构成19图30：物业百强非业主增值服务构成19图31：2018物业百强营收情况20图32：2018物业百强净利润水平20图33：2018物业百强经营成本构成22图34：绿城服务智慧园区服务平台22图35：碧桂园服务社区“大脑”运行图23图36：物业百强从业人员构成24图37：

7、物业百强人均产出24图38：收费管理面积及其增速25图39：合同管理面积及其增速25图40：截至2019H1公司合同管理面积及收费管理面积布局25图41：2019H1收入构成26图42：各业务毛利率水平26图43：在管面积及其同比27图44：储备面积及其同比27图45：在管面积构成27图46：收入构成27图47：营业收入及其同比28图48：净利润及其同比28图49：营业收入及其同比29图50：净利润及其同比29图51：市政物业深圳音乐厅29图52：市政物业香港海关总部大楼29图53：“兴海物联”全价值链服务30图54：“优你互联生态圈”31图55：营业收入及其同比32图56：净利润及其同比32

8、图57：在管建面构成32图58：收入构成32图59：永升智慧物业33图60：营业收入及其同比34图61：净利润及其同比34图62：公司合约面积（万方）34图63：公司在管面积来源构成（2019H1）34图64：公司组织架构图35表格1.两种收费模式比较6表格2.部分城市新旧物业收费标准对比12表格3.2014至今物业公司上市梳理14表格4.部分港股上市物业公司募集资金使用情况15表格5.2018年以来部分物业公司收并购案例15表格6.物业百强布局城市TOP2017表格7.碧桂园服务增值业务的选择18表格8.永升UP生活服务部分内容18表格9.2018年中国物业管理企业品牌价值10强21一、简介

9、篇：物业管理的基本内容物管行业的发展历程30 期、行业规范期、快速发展期。（98119591 深圳市物业管理公司成立。1983 年，深圳市国际商业大厦成为首个运用物业管理的商（现更名为国土资源和房产管理局这一阶段并不具备完善的规章制度，但却实现了从无到有的突破。（19620196 年1998 2000 10 为一门专业的学科登录高等教育自学考试。（2001-至今17.2 亿方。作为房地产后周期的物管行业得到了迅速的发展。2014 年，A 务等陆续登陆资本市场，物业管理公司开始崭露头角。图 1： 物业管理行业发展历程第一个实施物业百强企业管理面积均值管理的工业区诞生深圳市鹏基工业区协会成立达 3

10、718.13 万平方米， 营 业 收 入 均 值 达88617.51 万元1985199619851996200020181981199119982014（）彩生活成功在港股上市资料来源：百度学术网，知网，川财证券研究所物业管理业务类型提供新楼盘的销售代理以及广告等业务。物业管理业务基础业务服务增值业务服务业主增值服务非业主增值服务安物业管理业务基础业务服务增值业务服务业主增值服务非业主增值服务安保工作维修管理保洁绿化其他服务房 社 教 社 其屋 区 育 区 他经 家 养 金 服纪 政 老 融 务新盘销售代理顾问咨询案其场他服服务务资料来源：中国物业服务百强企业研究报告，川财证券研究所物业管理

11、收费模式的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。表格 1. 两种收费模式比较物业公司向业主物业公司向业主预收物业服务资金物业公司向业主收取固定的物业服务费收取方式酬金制包干制费用构成费用构成利润来源服务成本+企业收入扣除成本后的剩余部分（可能出现亏损）服务成本+预收资金结余+收取服务资金的一定比例灵活性费用固定可根据服务质量进行调整（简便易行（2对业主的专业性知识要（酬金制更加透明（2服务支出对企业求不高，节省了业主的管理成本（）促使利润没有直接影响，利于管理的专业化和公司进行管理创新，提效降本务质量的提升。优点（1）公司为提升利润水平，存在削减支出缺点降低服务质量的可能（

12、2）不利物业管理的专业化提升对业主的专业知识要求较高（为提升利润，存在提高酬金支付基数的可能（）阻碍公司的管理创新资料来源：中国物业服务百强企业研究报告，川财证券研究所二、行业篇：市场空间持续扩容、集中度进一步提升地产开发链条后周期，规模加速提升在即物管规模滞后于销售、新开工物管行业作为房地产开发链条的后周期节点，滞后于商品房新开工及销售情况。从房地产项目开发的时间来看，企业从拿地到房屋竣工交付，保守估计需要2.5-3 年。期间，拿地到开工约 6 个月，开工到预售约 6 个月，由预售到竣工交付普遍存在 1.5 到 2 年左右的滞后期。图 3： 房地产开发周期约6个月约6个月约6个月约6个月竣工

13、交付销售新开工土地获取交付确认物业交付确认物业达到预售条件土储开发招拍挂/并购资料来源：主流房地产开发商公司公告，明源地产研究网，川财证券研究所2014 2016 22.5%2017 16.94 10.1%。图 4： 商品房销售面积及其同比图 5： 不同业态销售面积同比增速200000180000160000140000120000100000800006000040000200000商品房销售面积累计值（万方）同比(右轴）50%40%30%20%10%0%-10%-20%住宅办公楼商业营业用房2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018资

14、料来：Wind，川证券究所资来源：Wind，川财券研所值得注意的是，施工强度是影响新开工到竣工传导时滞长短的重要因素之一。自 2016 年下半年，新开工向竣工的传导时间出现拉长迹象。我们对建安投资2017 2016 年底、2017 图 6： 新开工面积及其同比图 7： 竣工面积及其同比25000020000015000010000050000新开工面积（万方）同比（右轴50%40%30%20%10%0%-10%12000010000080000600004000020000竣工面积（万方）同比（右轴20%15%10%-5%0-20%0-10%资料来：Wind，川证券究所资来源：Wind，川财券

15、研所图 8： 新开工与竣工时滞拉长图 9： 建安投资与施工面积出现背离80%60%40%20%-20%2009-022009-092009-022009-092010-042010-112011-062012-012012-082013-032013-102014-052014-122015-072016-022016-092017-042017-112018-062019-012019-08新开工面积同比竣工面积同比45%40%35%30%25%20%15%10%2008-022008-092008-022008-092009-042009-112010-062011-012011-0820

16、12-032012-102013-052013-122014-072015-022015-092016-042016-112017-062018-012018-082019-03建安投资同比施工面积同比资料来：Wind，川证券究所资来源：Wind，川财券研所截至2018 59.6%（82.3%91.6%（815%83.4%20%的增70%-75%后，经历了一段平台期， 2021-2030年商品房年均需求中枢将逐步降至 9-10 亿方的合理水平。图 10： 我国总人口及城镇化率160000乡村人口（万人）城镇人口（万人）城镇化率（右轴70%14000060%1200001000008000060

17、000400002000050%40%30%20%10%0资料来源：Wind, 川财证券研究所图 11： 美国城镇化率图 12： 日本城镇化率 90%85%80%75%70%65%60%55%50%95%90%85%80%75%70%65%60%55%195019541958195019541958196219661970197419781982198619901994199820022006201020142018195019541958196219661970197419781982198619901994199820022006201020142018资料来：Wind，川证券究所资来源：

18、Wind，川财券研所非住宅业态仍待价值重视按照管理业态来看，2018 8.9 98.7 2.9 2914 14%13.8%29.4%。目前，传统住宅物业依然作大。而非住宅业态领域，则具备更多的发展潜力。图 13： 非住宅销售情况图 14： 商品房销售面积构成14000120001000080006000400020000办公楼（万方）商业营业用房（万方其他非住宅（万方）办公楼增速（右）商业营业用房增速（右）其他非住宅增速（右2014201520162017201850%40%30%20%10%0%-10%-20%100%95%90%85%80%75%70%65%60%55%50%住宅 非住宅2

19、0142015201620172018资料来：Wind，川证券究所资来源：Wind，川财券研所图 15： 非住宅竣工情况图 16： 商品房竣工面积构成14000120001000080006000400020000办公楼（万方）商业营业用房（万方其他非住宅（万方）办公楼增速商业营业用房增速其他非住宅增速2014201520162017201820%15%10%-5%-10%-15%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%住宅 非住宅20142015201620172018资料来：Wind，川证券究所资来源：Wind，川财券研所物管行业量价齐升”仍需时日均衡。随着经济的不断

20、发展，我国居民的收入水平也随之提高。2018 年，我39251 5.6%2016-2018 5.9%图 17： 城镇居民人均可支配收入及同比图 18： 城镇居民人均可支配收入实际同比4500040000350003000025000200001500010000500020032004200520032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019Q320032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019Q320%20%18%18%1

21、6%16%14%14%12%12%10%10%8%8%6%20%20%18%18%16%16%14%14%12%12%10%10%8%8%6%6%4%4%2%2%0%0%同比扣除价格因素后实际同比资料来：Wind，川证券究所资来源：Wind，川财券研所图 19： 物业百强收费水平（元/平/月）图 20： 物业百强收费水平（元/平/月）887766545342312010一线城市二线城市三四线城市资料来源中国业服百企业研报告财证研究所资来源：2019中国业服强企业究报，川证券究所造成这种现象的原因之一是很多城市对物业服务的收费标准实施价格指导等 表格 2. 部分城市新旧物业收费标准对比城市名称时

22、间旧标准上限（元平/月）时间新标准上限（元平/月）新文件或通知深圳2013多层高层1.303.902019多层高层0.90-2.202.71-5.63深圳市住宅物业服务收费（多层0.30-0.90多层（带电）0.35-1.10关于整和范台市普台州20132018多层（电梯）0.65-1.45通住房业服收费理的务收费管理有关问题的通知关于规范十堰城区物业服0.50-1.00.90-1.50多层（务收费管理有关问题的通知关于规范十堰城区物业服0.50-1.00.90-1.50多层（电梯）0.80-1.30多层（电梯）20182012十堰多层（不带电梯）多层（不带电梯） 0.40-0.90通知佛山住

23、宅（电梯）2.47住宅（带电梯）1.822019一级2.7二级2.35三级2四级1.65五级1.3佛山市住房和城乡建设局关于进一步加强物业收费管理的通知资料来源：人民网，房天下，川财证券研究所行业加速整合，集中度持续提升开发商集中度的提升，带来物管规模向行业头部倾斜A 与万科图 21： 地产开发商销售集中度持续提升70000600005000040000300002000010000TOP10销量万方）TOP30销量（万方）TOP50销量（万方TOP10占比（右轴）TOP30占比（右轴）TOP50占比（右轴40%35%30%25%20%15%10%5%020112012201320142015

24、201620172018资料来源：克而瑞，Wind, 川财证券研究所图 22： 头部公司2018在管规模构成（按来源）图 23： 头部公司关联开发商2018年销售情况100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%来自兄弟开发企业项目面积占比第三方占比80.15%80.15%84.09%71.06%碧桂园服务新城悦佳兆业物业60005000400030002000100002018年销售面积（万方）同比（右轴）碧桂园新城控股佳兆业集100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%资料来：Wind，川证券究所资来源：Wind，川财券研所登陆资本市场巩固头部优势，收

25、并购助推行业资源整合2014 年物业公司逐步掀起上市潮。据我们跟踪，2018 6 2014 15 表格 3. 2014 至今物业公司上市梳理时间股票代码上市公司名称上市地点总市值（亿元）2014-06-301778.HK彩生活香港联交所59.452015-10-232669.HK中海物业香港联交所140.282015-11-251538.HK中奥到家香港联交所4.972016-07-122869.HK绿城服务香港联交所219.862016-11-083686.HK祈福生活服务香港联交所5.452017-12-111417.HK浦江中国香港联交所7.722018-02-01603506.SH南都

26、物业上海27.402018-02-093319.HK雅生活服务香港联交所300.032018-06-196098.HK碧桂园服务香港联交所657.832018-11-061755.HK新城悦服务香港联交所77.002018-12-062168.HK佳兆业美好香港联交所24.802018-12-171995.HK永升生活服务香港联交所63.232019-03-153316.HK滨江服务香港联交所17.682019-03-183662.HK奥园健康香港联交所40.812019-10-182606.HK蓝光嘉宝服务香港联交所71.15资料来源：Wind，2019 中国物业服务百强企业研究报告，川财证

27、券研究所注：总市值数据日期为 2019 年 11 月 8 日2019 中国物业服务百强企业研究报告显示，港股上市企业募集的资金用途主要分为：收并购（5060%（10%0%（10%12.66 9.2 29.81%31.99 7.62 用于战略投资及收购。10%-20%收并购，扩规模（50%-60%）10%-20%收并购，扩规模（50%-60%）50%-60%发展增值服务智能化及平台化建设（约10%）10%剩余营运资金及一般企业用途（剩余）资料来源：2019 中国物业服务百强企业研究报告, 川财证券研究所表格 4. 部分港股上市物业公司募集资金使用情况公司名称募集资金净额（亿元）已使用金额（亿元）

28、使用资金明细绿城服务12.669.21、收并购（28%2、开发及推广智慧园区项目、产品及服务（6%、运营及一般企业用途（3%4、偿还贷款（26.15%）雅生活服务31.997.62资料来源：2019 中国物业服务百强企业研究报告，川财证券研究所、战略投资及收购（.7%、“四化”建设（.%3、营运及一般企业用途（43.07%）除了自身关联开发商给予的内部“输血”2015-2018 2361.5 3718.1154 192 28.42%10.43 38.85%2018 2017 0.29 First Service Corporation， 2018 8500 6%表格 5. 2018 年以来部分

29、物业公司收并购案例公司名称被收购公司名称收购股权比例交易总价（万元）管理面积（万方）南京紫竹物业管理股份有限公司51%20481.232426雅生活兰州城关物业服务集团有限公司青岛华仁物业股份有限公司51%89.66%1479013358.062490570哈尔滨景阳物业管理有限公司60%11388.15978广州粤华物业有限公司51%19534.463000成都市东景物业管理有限公司65%5200700蓝光嘉宝沪州天立物业有限公司70%3500400成都清华逸家物业管理有限公司100%成都佳祥物业管理有限公司100%碧桂园服务北京盛世物业服务有限公司70%68258.88-上海睿靖实业有限公

30、司100%南昌市洁佳物业有限公司100%佳兆业物业嘉兴大树物业管理有限公司60%3658790绿城服务Montessori Academy56%6720.42（澳元）-南都物业江苏金枫物业服务有限责任公司70%10080-资料来源：Wind，川财证券研究所图 25： 物业百强在管规模均值及合计市占率400350300250200150100百强管理面积均值（十万方）百强管理项目数量（个百强合计市占率（右轴）45%40%35%30%25%20%15%10%5%02015201620172018资料来源：2019 中国物业服务百强企业研究报告, 川财证券研究所深耕核心都市圈，加强单城渗透率2018

31、 53.12%18.17%9.34%9.06%8.51%、8.04%。图 26： 物业百强在管面积布局（2018）资料来源：2019 中国物业服务百强企业研究报告, 川财证券研究所6.64 19.37 128.21 13.47%9.0%。从具体城市来看，物业百强企业管理规模前二十的域协同发展带来的红利。表格 6. 物业百强布局城市 TOP20城市名称城市能级所属区域管理规模（万方）重庆2成渝城市群34912北京1京津冀20567上海1长三角18465济南2-18245武汉2长江中游17569成都2成渝城市群17343广州1珠三角16690杭州2长三角15380贵阳2-14355南京2长三角14

32、256西安2-14116苏州2长三角13685长沙2长江中游12729郑州2-11895深圳1珠三角10971福州2海西经济圈9188沈阳2-8353南昌2-7615青岛2-7486合肥2-7300资料来源：2019 中国物业服务百强企业研究报告，川财证券研究所基础服务稳健增长，增值业务锦上添花物业公司量身定制”增值服务已成趋势行业发展至今，由追求规模增长转为“量身定制”的业务扩张，由单纯的增量， 表格 7. 碧桂园服务增值业务增值服务类别服务内容优势业主增值服务房屋配套服务、场地运营服务、生活团购服务、汽车服务、房屋短租服务、保险服务资源优势、营销优势、平台优势场日常接待服务、样板房保鲜及解

33、说服务等三级组织管控体系、认购即服务模式、定制化服务+标准化培训、卓越的员工团队表格 8. 永升 UP 生活服务部分内容服务名称服务内容优势服务名称服务内容优势旭惠美家家居服务、拎包入住与数家知名装修公司合作，提供贴心的专业家居服务，包括家电、装修等增值服务增厚业绩7.1380.49%20171.311.73亿19.51%201855.70%， 20172.6244.30%图 27： 物业百强基础服务及增值服务收入占比图 28： 物业百强基础服务及增值服务净利润占比基础物业服务收入均值占比多种经营收入均值占比基础物业服务净利润均值占比多种经营净利润均值占比19.51%18.20%44.30%4

34、1.68%81.80%80.49%内环：2017年外环：2018年58.32%内环：2017年外环：2018年资料来源中国业服百企业研报告财证研究所资来源：2019中国业服强企业究报，川证券究所图 29： 物业百强业主增值服务构成图 30： 物业百强非业主增值服务构成22.3%18.4%22.3%18.4%13.9%10.4% 10.2%8.0%5.4% 4.7%3.8%2.9%20%15%10%45%40%35%30%25%20%15%10%39.21%39.21%31.16%29.63%案场服务工程服务顾问咨询资料来源中国业服百企业研报告财证研究所资来源：2019中国业服强企业究报，川证券

35、究所三、公司篇：强者恒强，多维度提升铸造高门槛维度一：物管头部由规模扩张转向高质量成长物管头部公司通过自上而下承接关联开发商给予的新资源及向外拓展获取的88617.51 19.41%48.82 31.69%；TOP11-30 16.73%26.26%7221.40 万元，同25.95%8.15%0.42 TOP1044199.88 万元、13758.77 54.97%、35.39%，头部盈利增速大幅高于百强均值。图 31： 2018物业百强营收情况图 32： 2018物业百强净利润水平6000005000004000003000002000001000000营业收入（万元） 同比（右轴）百强均

36、值TOP10TOP11-3035%30%25%20%15%10%50000450004000035000300002500020000150001000050000净利润（万元） 同比（右轴）百强均值TOP1060%50%40%30%20%10%0%资料来源中国业服百企业研报告财证研究所资来源：2019中国业服强企业究报，川证券究所维度二：品牌效应表格 9. 2018 年中国物业管理企业品牌价值 10 强排名物业公司关联开发商1万科物业服务有限公司万科2深圳市金地物业管理有限公司金地集团3绿城服务集团有限公司绿城中国4彩生活服务集团有限公司-5中海物业集团有限公司中海地产6保利物业发展股份有限

37、公司保利地产7碧桂园物业服务有限公司碧桂园8广东中奥物业管理有限公司-9恒大金碧物业管理公司中国恒大10长城物业集团股份有限公司资料来源：中商情报网，川财证券研究所维度三：技术创新，降本提效人力成本的增加直接导致物业公司经营成本的增加。2018 67743.08 17.50%。其中，人员费用占比超五57.80%2017 2 图 33： 2018 物业百强经营成本构成人员成本 其他 公共设施运行及维护成本 保洁成本 秩序维护成本 办公成本 绿化养护成本4.7%7.7%3.1%2.2%9.8%14.7%57.8%资料来源：2019 中国物业服务百强企业研究报告，川财证券研究所“智慧园区服务体系”，

38、即通过构建技术系统（云平台、服务系统（一体化服务平台、社交系统（睦邻社）三大系统，提升服务的便捷性。碧桂园服务已算法模型和智能化平台，并在行业内率先布局AI+人工智能社区，大幅降低社区管理成本，提高管理效率，助力提升客户满意度。图 34： 绿城服务智慧园区服务平台资料来源：绿城服务官网, 川财证券研究所图 35： 碧桂园服务社区“大脑”运行图资料来源：碧桂园服务官网, 川财证券研究所维度四：以人为核，共同发展2018 10.46%19.76%、22.53%47.25%2018 年作为提图 36： 物业百强从业人员构成图 37： 物业百强人均产出本科及以上大专中专高中及以1.4人均净利润（万元）

39、人均净利润增长率（右轴25%47.3%10.5%47.3%10.5%9.9%19.8%49.7%18.2%22.2%22.5%2017外环：20180.40.20.02016201820%15%10%资料来源中国业服百企业研报告财证研究所资来源：2019中国业服强企业究报，川证券究所四、标的篇：顺周期扶摇而上，逆周期傲雪欺霜1. 碧桂园服务（06098.HK）1992 年，2005 2006 年走出广2018 27 园、高速公路服务站、公园及学校等多种业态。31个3001055230万户20196302018年底增加约 3530 万方至 2.17 亿方。物业服务合同管理面积约 5.84 亿方，

40、较 2018 年7920 2017-2018 务未来规模稳步提升具备确定性。图 38： 收费管理面积及其增速图 39： 合同管理面积及其增速20000180001600014000120001000080006000400020000收费管理面积（万方）同比（右轴201520162017201860%50%40%30%20%10%0%6000050000400003000020000100000合同管理面积（万方）同比（右轴201520162017201870%60%50%40%30%20%10%0%资料来：公公告川财券究所资来源公司告，财证研究所图 40： 截至 2019H1 公司合同管理面

41、积及收费管理面积布局资料来源：公司公告, 川财证券研究所巩固基础物业服务的同时，积极拓展社区增值服务。收入方面，2019年上半35.1674.4%25.863.075.963.5201913.7875.3%8.26亿元，同72.3%39.2%35.7%， 1.442.3%。公司以基础物业服务作为基石，积极拓展高毛利的增值服务，利润水平一直处于行业前列。图 41： 2019H1收入构成图 42： 各业务毛利率水平物业管理服务社区增值服非业主增值服务 其他服务70%物业管理服务社区增值服务非业主增值服务0.8%60%16.9%8.7%16.9%8.7%73.6%40%30%20%10%201520

42、1620172018资料来：公公告川财券究所资来源公司告，财证研究所视合作并成功推出行业内首个基于物业AI+物联的人工智慧全栈解决方案产品“AI凤凰魔盒2. 绿城服务（02869.HK）公司成立于 1998 年 10 月，经过 20 多年的发展，截至 2019 年 8 月，公司已29 137 2000 “”“国物业服务百强满意度领先企业”，在行业内具备品牌优势。图 43： 在管面积及其同比图 44： 储备面积及其同比20000180001600014000120001000080006000400020000在管面积（万方）同比（右轴）201520162017201835%30%25%20%1

43、5%10%2500020000150001000050000储备面积（万方）同比（右轴）201520162017201840%35%30%25%20%15%10%资料来：公公告川财券究所资来源公司告，财证研究所2019 1.0 70.9%29.1%。公司积极布局产业园、写字楼、商业综合体、城市更新等非住宅业态，灵活应对行业发展变化。图 45： 在管面积构成图 46： 收入构成100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%住宅 非住宅20152016201720182019H1100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%住宅非住宅2015201620172018

44、2019H1资料来：公公告川财券究所资来源公司告，财证研究所营业收入（亿元）同比（右轴）0201520162017201845%40%35%30%25%20%15%10%净利润（亿元）同比（右轴）654321020152016201720182019H150%45%40%35%30%25%20%15%10%资料来：Wind，川证券究所资来源：Wind，川财券研所2019 5.21 6.90 30.02%“构建设置标准化、教育体系科学化、课程构建多元化、教育服务个性化”，持2019 MAG 公司的收购， 提升了公司在这一板块的核心竞争力。3. 中海物业（02669.HK）1986121991年进

45、入内地市场，成立中海物业深圳公司。19951996-20062010年成立高档商业物业管理公司。201502669.HK20182018年实现营业总收入36.423.6%； 3.531.1%。图 49： 营业收入及其同比图 50： 净利润及其同比营业总收入（亿元）同比（右轴）50201520162017201830%25%20%15%10%-5%4.03.53.02.52.01.51.00.50.0净利润（亿元）同比（右轴）2015201620172018100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%资料来：Wind，川证券究所资来源：Wind，川财券研所2018 3012.4 1593 8 积极布局市政物业。2018 230 雄安市民服务地标项目。图 51： 市政物业深圳音乐厅图 52： 市政物业香港海关总部大楼资料来：中物业网，财券研究所资来源中海业官，川证券研所积极探索新业态增值服务，基于物联网、互联网的“兴海物联”、“优你互联”“兴海物联”“优+” 33.9