关于某办公楼精装修的全过程成本控制的研究

1、建筑与预算DOI:10.13993/ki.jzyys.2019.10.004CONSTRUCTION AND BUDGET2019年第10期关于某办公楼精装修的全过程成本控制的研究陈燕珍 福州 摘要：通过分析精装修工程项目全过程成本控制的意义，以某办公楼精装修项目为例，针对项目的可行性研究、设计、招投标、施工、竣工结算等阶段成本控制措施和方法进行了阐述，并总结出各阶段成本控制造价调整幅度及控制要点，最终降低工程造价，从而提高项目投资的效益。关键词：办公楼精装修；全过程；成本控制；造价控制；投资效益中图分类号：F299233.42文献标志码：B文章编号：成本管理控制工作范围可覆盖工程建设全过程。

2、建设工程全过程造价管理分为决策、设计、发承包、施工和竣工等阶段。精装修项目是建设工程中的一个环节，遵行建设工程全过程造价管理理论，执行可行性研究、项目设计、项目招投标、项目施工及项目竣工结算等阶段的全过程成本控制。2 某办公楼精装修工程项目全过程成本控制的措施和方法2.1 项目决策阶段决策阶段是项目建设全过程的起始阶段，决策阶段的工程计价对项目全过程的造价起着宏观控制的作用。在某办公楼精装修简称KH精装修项目）决策阶段，从战略布局的角度明确KH精装修项目工程实行精装修工程的必要性，合理规划 KH精装修项目的功能。从成本控制的角度确定 KH精装修项目的投资规模，合理地制定 KH精装修项目工程为多

3、功能的办公楼的市场定位。形成可行性研究报告，根据可行性研究报告做方案设计。2.2 项目设计阶段1 精装修工程项目全过程成本控制的意义工程计价是指按照法律法规及标准规范规定的程序、办法和依据，对工程项目实施建设的各个阶段的工程造价及其构成内容进行预测和估算的行为。精装修工程项目全过程成本控制是指按照法律、法规规定的程序、办法和依据，对精装修工程的决策、设计、招投标、施工、竣工等阶段产生的各项费用开支，进行监督，调整、纠偏和控制，把各项费用控制在 计划成本的范围内，保证目标成本的实现。设计阶段是分析处理工程技术与经济关系的关键环节，也是有效控制工程造价的的重要阶段。所产生的设计成果方案造价占工程总

4、造价的75%90%，特别是在前期决策阶段确定的最终设计方案将直接决定后期项目实施成收稿日期：2019-05-10作者简介：陈燕珍2019年第10期 总第282期本的高低，设计方案的准确性将直接影响项目管理的难易和设计变更的增减，推行限额设计和标准化设计有效的控制工程造价。者总部有集采，由总部指定厂家施工方购买的方式来保证质量。企业资质要求为全国的总承包一级企业。项目管理能力则需提供有相同或相类似的业绩证明来保证。 项目初步设计阶段。在初步设计阶段， 因 KH精装修项目对外营业业务的特性，将其精准的定位为中高档的办公楼装修，即每平方建筑面积装修成本为 15003000元。装修风格为现代时尚简洁，

5、装修表现的重点比较突出，公共区域及对外办公的区域，如一层至四层、十四层、二十层，从吊顶造型、墙面装饰、地面铺装方案都有细致的表现，从各方位体现与众不同。其他对内办公的区域，吊顶、墙面、地面的装修表现均比较简洁，重点突出过道、卫生间的公共性。从功能、使用、成本的角度敲定最后的方案设计。在KH精装修项目招标阶段中将消防安装工程、弱电工程、智能化工程分别另行交由专业分项发包，实现招标结果质优价廉的结果。因装修工程的特殊性采用单价合同以及合理低价的中标方案。将这些要求编制进入招标文件，最后形成合同文件，确保工期和质量相对优良，成本相对较低并且可控。达到三者的相对平衡统一。2.4 项目施工阶段在KH精装

6、修项目施工阶段，严格按照合同标准施工，严格执行合同条款，严控项目产生不应该有的签证项目。对已产生的签证项目认真核对工程量，审定项目单价。业主单位积极配合施工单位办理开工许可证及相关手续，保证工程按照合同工期顺利竣工，收集隐蔽验收记录表和材料进场报验表等涉及结算的资料。 项目施工图设计阶段。在 KH精装修项目施工图设计阶段，按所确定的装修每平方米造价和初步确定的方案设计进行精装修办公楼的施工图设计，就是通常说的限额设计。成本控制部门根据已经确定的施工图设计，做施工图预算，制定主要材料表、设备表，根据主要材料、设备表开始询价、比价。主要材料包括地面及墙面石材、地面及墙面瓷砖、墙纸、铝单板吊顶、卫生

7、洁具、开关插座、灯具等。根据初步选定的装饰材料、设备等及成本控制目标调整修改装修设计，达到优化设计的效果。在这个阶段特别注意图纸质量,是否有错、漏、碰，是否完善，否则会引起工程变更及索赔问题，请设计单位认真复核图纸。2.3 项目招投标阶段在KH精装修项目施工阶段，鼓励“样板施工，大样先行”的管理制度。对主要施工工序及关键施工节点提前只做样板或者是大样，首道工序或者是样板完成后，组织设计人员、业主管理人员及施工人员，进行现场检查，并且现场交底，形成规范的验收制度并落实执行到位，避免因为工艺交底不清楚、批量返工给项目带来的巨大浪费。例如，KH 精装修工程项目中采用样板房施工，把重点项目，尤其深加工

8、项目（如墙地面石材项目、木门项目、铝和有代表性的项目毯项目、窗帘项目、墙纸项目、墙地面玻化砖项目，各种灯具及洁具）放入样板房中施工，在KH精装修项目招投标阶段，精装修标段划分需要考虑的问题比建安总包的标段划分复杂，需考虑除工期、质量、企业资质、企业项目管理能力等常规因素外，对精装修项目还应该考虑精装修标段与建安总包标段的衔接问题。 请设计方、监理方、业主确认颜色、规格、型成本控制部门配合造价咨询部门编制招标文件，将工期比定额工期提前10%。质量需达到当地市优标准，以取得市优奖状为标准。主要材料、设备通过制定主材、设备品牌、规格参考表，开列3家同等级、同档次的品牌供施工单位选择；部分特殊材料需与

9、总部统一，或号及施工工艺后，大面积展开施工。合理的施工工艺及工序，有利于提高施工质量，降低维修成本。在施工中通过增加一些技术处理措施，来减少后期质量通病的发生，也是减低人工成本的有效措施。降低后期的维修费用。例如，在 KH精装修项目中，吊顶转 17 2019年第10期 总第282期角增加加固措施，虽然是增加了部分的人工及材料的成本，但是大大减低了后期吊顶涂料开裂而造成的维修费用。产品改型提升性价比降低维护成本。例如，在 KH精装修项目中，采用明框的铝合金检修扣代替原设计暗式木质检修口，可以有效减少因为经常性的维修，上下吊顶会造成检修口四周的饰面材料破坏，日后维修过程的二次破坏。程造价的 75%

10、90%，项目处于较明朗的状态，调整的可能性很大。通过推行限额设计、优化设计、各方案必比选、材料、设备的选型和定位可以较大幅度的调整工程造价，是成本控制的重点及难点。 项目在招投标阶段，合同价通常占项目工程造价的90%95%，处于非常明确的状态，调整的可能性很有限。通过评标办法、招标方式、合理的划分标段、科学规划合同可以有效保证工期和质量。调整工程造价的幅度较小，是成本控制的次重点。2.5 项目竣工决算阶段竣工决算是建设工程经济效益的全部反映，是项目法人核定各类新增资产价值、办理其交付使用的依据，是工程造价管理的重要组成部分。在KH精装修项目竣工结算阶段，认真、慎重对待施工单位提出变更申请。如有

11、索赔，有理有据地向施工单位提出工期和费用的索赔，在结算过程有设计单位、业主单位、监理单位和施工单位共同认可的项目竣工图纸，确保竣工图纸和现场统一一致。注意隐蔽工程检查记录的核对和材料进场报验表的复核。结算方式中工程计量可以竣工图及结合现场情况准确计量，综合单价有合同价依据合同单价，没有合同单价，依据合同的变更估价原则形成新的单价并经造价咨询公司认可的单价，依据合同、规范和相关文件有理有据的进行工程结算。项目竣工时，应编制建设项目竣工决算。 项目在施工阶段，设计已经定型。只能通过优化施工组织设计，严格控制设计变更和现场签证，建立样板房制度，现场管理，做好成品保护，适当降低施工成本及维护成本。 项

12、目在决结算阶段，结算造价占工程造价的 97%100%。合同和图纸已经明确，只需要依据合同条款以及相应的结算的定额、清单条款，认真核对工程量和工程单价，已经几乎没有调整空间。4 结语总之，成本管理的功能是为管理者提供成本的相关信息，并帮助管理者利用成本信息制定各种各样的决策。通过对 KH精装修工程的全过程各阶段的成本分析，已经明确决策阶段（即项目可研阶段）和项目设计阶段就是成本控制的重点，我们应该重点控制，辅助控制项目招投标阶段和项目施工阶段，达到项目全过程成本控制。3 精装修工程项目全过程成本控制的要点要做好精装修项目成本控制必须做好该项目的全过程成本控制，全过程成本控制是一个必不可少的控制，也是近年来企业管理追逐的目标和重点。全过程成本控制可以实现项目在整个过程处于目标明晰，动态的监控，可以及时调整。参考文献： 刘伊生.建设工程项目管理理论与实务 （第2版） 全国造价工程师执业资格考试培训教材编审委员会.建设工程计价 2019. 郭婧娟