万全项目策划简案

1、万全项目目策划间间案目录前言上篇 房房地产宏宏观市场场最近五年年房价走走势房价走势势预测市场泡沫沫依然存存在中篇 区区域市场场武汉江汉汉区简介介江汉区概概况经济发展展房产市场场项目概况况项目经济济技术指指标项目位置置周边配套套区域竞争争楼盘项目SWWOT分分析下篇 价价格定位位及入市市时间建建议价格定位位入市时间间建议项目的入入市时机机与姿态态入市时间间利益点分分析紧迫性分分析后记 前言建筑是一一门技术术，也是是一门艺艺术。营营销是一一种使命命，同时时也是一一种智慧慧的表征征。建筑筑与营销销之间若若能取得得平衡，便能相相得益彰彰。许多多个案的的经营往往往不慎慎被市场场主观因因素牵拌拌，不得得不

2、壮士士断腕。本企业业的经营营，不仅仅是建筑筑技术的的表现，也是艺艺术的表表现，更更是使命命的传承承，最终终要能成成为业界界智慧的的经典。至于能能否体现现这项基基本目标标，端视视本企业业对建筑筑抱持的的理念能能否贯彻彻执行。上篇 区区域市场场研究江汉区简简介江汉概况况武汉市市辖区。因汉水水经辖区区西南注注入长江江、汉水水与长江江汇合于于此地而而得名。位于市市区中部部。辖113个街街道。面面积333.4平平方公里里,人口口41.3万。区府驻驻大兴路路74号号。清雍雍正五年年(17727)设循礼礼坊,民民国设三三民、新新安两个个区管辖辖,19949年年后将两两个区合合并建立立第三区区人民政政府,11

3、9500年第三三、四、五区人人民政府府合并成成立江汉汉区人民民政府。地形南南高北低低,属残残丘性河河湖冲积积平原。年均温温16.3,年均均降水量量12224.22毫米。是武汉汉市的商商业闹市市中心,连通武武汉三镇镇的交通通必经之之地,目目前交通通已形成成了内连连三镇、外通四四方,凭凭长江直直抵沪渝渝,借汉汉水通达达陕豫,借公路路沟通全全省,由由空运辐辐射八方方的商品品经济集集散中心心。航运运拥有各各类码头头24个个,是长长江航运运武汉港港的中心心。铁路路有汉口口新火车车站和循循礼门货货场,是是京广线线上重要要的客货货集散基基地。公公路有省省长途汽汽车客货货运站,能将客客货运达达全国大大多数城城

4、市和地地区。航航空有武武汉航空空公司的的驻地王王家墩机机场,可可飞往全全国各大大城市。沿江大大道、中中山大道道、解放放大道、建设大大道、发发展大道道5条大大动脉和和34条条主要通通车道通通过区内内。是中中心商业业城区,区内大大小商店店星罗棋棋布,大大型购物物商店有有武汉商商场、中中心百货货大楼、六渡桥桥百货公公司等。区内有有中小学学校711所,医医疗单位位1911个,较较著名的的有同济济医科大大学附属属协和医医院、武武汉市红红十字会会医院。区内文文化娱乐乐设施众众多,有有影剧院院、文化化馆、公公园233所,著著名的有有民众乐乐园、中中山公园园等。境境内的新新华路体体育场是是全市的的大型室室外运

5、动动场,能能容纳44万观众众。服务务行业集集中,著著名的有有璇宫饭饭店、汉汉口饭店店、天安安假日大大酒店等等。经济发展展20077年前三三季度，武汉市市经济保保持了又又好又快快发展势势态，全全市实现现生产总总值22272.3亿元元，增幅幅达到115.66。预预计20007年年GDPP总量可可能超过过30000亿元元，增幅幅16以上。据多方方权威专专家预测测我国今今年的GGDP增增速将达达到111.5%。 去去年是“十一五五”的开开局之年年，我市市经济在在保持了了近七年年的稳定定增长态态势以后后，今年年仍然延延续良好好的发展展态势。运行情情况反映映，我市市经济并并未出现现长期增增长扩张张乏力的的

6、态势，经济增增长依然然存在较较强的支支撑因素素。从图图1可以以看出，GDPP的增长长曲线比比较平滑滑，呈现现平稳的的增长态态势，这这表明，本轮经经济周期期的稳定定性和持持续性都都有所加加强，可可以预见见，未来来几年经经济仍将将维持这这种平稳稳增长的的态势。下图为武武汉与华华中区另另外三个个重点城城市GDDP总量量比较图图指 标标武汉成都南京沈阳20044上半年GDP总总量912.23948.08902.81737.37与武汉差差距35.885-9.223-1744.866增幅（%）13.7713.5518.2214.0020044全年GDP总总量1956621855.71910019000.7

7、与武汉差差距229.7-46-55.3增幅（%）14.5513.6617.3315.5520055上半年GDP总总量10699.49911111.50011400.544863.54与武汉差差距42.00171.005-2055.955增幅（%）13.8813.5515.3315.5520055全年GDP总总量22388237112413322400与武汉差差距1331752增幅（%）14.7713.5515.2216.0020066上半年GDP总总量12177.68812244.08812777.96611900.133与武汉差差距-67.4-7.5524.99增幅（%）15.2213.55

8、15.5515.7720066全年GDP总总量25900275002774424822.499与武汉差差距160184-1077.511增幅（%）14.8813.8815.1116.5520077上半年GDP总总量14244.72214466.31114933.75514411.333与武汉差差距21.55969.00316.661增幅（%）15.1114.1115.6615.44（二）房房地产市市场176个个777881套853776233.555187226套185882344.63311422个1133307套套1504411331.998262444套277116988.233其中：重

9、点区区域商品品住房备备案统计计710003855.033674335套152996266.377155004套51444.599元/868442844.699740773套220667722.222213555套50133.3元元/ HYPERLINK /scxx/images/jd02.jpg 本季度区区域市场场表现出出价格普普遍上升升的态势势，区域域市场进进一步被被看好，加之秋秋交会的的拉动作作用，新新入市项项目价位位相对较较高，在在售项目目也有一一定走高高，致使使各片区区均价出出现较明明显提高高。江汉区、江岸区区及硚口口区区域域品牌项项目作为为支撑区区域价格格的主要要因素，以其高高价位引

10、引领区域域房价走走高。两两路片区区本季度度地产产产销普跌跌，高价价位楼盘不断断进入干干预房价价走势，致使片片区房价价走高。本季度度调查江江汉区正正在销售售楼盘共共20个个。江岸岸区正在在销售楼楼盘355个。硚硚口区正正在销售售楼盘115个。江汉区住宅类型型：商品品住宅均值：最高价均均值：1125000元/平方米米均价均值值：1005166.666元/平平方米最低价均均值：554266元/平平方米最高价个个盘：武武汉时代代广场 150000元元/平方方米最低价个个盘：学学林华府府 53550元/平方米米江岸区住宅类型型：商品品住宅最高价均均值：1104229元/平方米米均价均值值：75513元元

11、/平方方米最低价均均值：443133元/平平方米最高价个个盘： HYPERLINK /newbuildtxt/2467.htm 武武汉天地地御江苑苑 1550000元/平平方米最低价个个盘： HYPERLINK /newbuildtxt/2606.htm 新新地盛世世东方 44480元元/平方方米硚口区住宅类型型：商品品住宅最高价均均值：883000元/平平方米均价均值值：64400元元/平方方米最低价均均值：447500元/平平方米最高价个个盘： HYPERLINK /newbuildtxt/2428.htm 汉汉口中心心嘉园1100000元/平方米米最低价个个盘： HYPERLINK /n

12、ewbuildtxt/1951.htm 汇汇丰企业业总部442000元/平平方米项目概况况（一）项项目经济济技术指指标总用地面面积：总建筑面面积：建筑占地地：容积率：总户数：车位：建筑密度度：绿地率：（二）项项目位置置（三）周周边配套套三同区区域竞争争楼盘新华路号号称武汉汉新兴的的富人区区，这里里聚集了了大量的的高品质质楼盘如如三金国国际新城城、武汉汉万科金金色家园园等，由由于本项项目的规规模与这这些高档档楼盘没没有可比比性，所所以我们们只对新新华路、建设大大道沿线线的与本本项目规规模和品品质相当当的楼盘盘做一些些简单的的分析：江汉区同同区域写写字楼情情况比较较序号楼盘名称称位置开发商名名称占

13、地面积积建筑面积积绿化率容积率建面均价价1浦发银行行大厦江汉区新新华路2218号号 HYPERLINK /company/2610248390_20070903111128.htm 武汉英德德置业有有限公司司 59799.566平方米米500000平方方米32%6.3991300002世贸大厦厦江汉区解解放大道道6866号 HYPERLINK /company/2610155382_20060428103531.htm 武汉世界界贸易大大厦有限限公司 52000平方米米11万mm222750003.阳光新新天地江汉区新新华路2231号号 HYPERLINK /company/261007998

14、0_20041208152344.htm 新天地房房地产开开发（武武汉）有有限公司司 26.440%7.077540004.新世界国国贸大厦厦江汉区建建设大道道5688号 HYPERLINK /company/2610088523_20051115140355.htm 新世界发发展（武武汉）有有限公司司 120000（全全装修）5.福星国际际商会大大厦新华路1186号号 HYPERLINK /company/2610069920_00045.htm 武汉福星星惠誉房房地产有有限责任任公司 580006.财富大厦厦江汉区解解放大道道西马路路车站旁旁 HYPERLINK /company/2700

15、060307_60225.htm 武汉市信信德房地地产开发发有限公公司 40%459887.元辰国国际江汉区青青年路882号 HYPERLINK /company/2700060264_60543.htm 武汉元辰辰集团股股份有限限公司42%340008.金华商务务大厦江汉区建建设大道道6255号 HYPERLINK /company/2700060243_60456.htm 湖北金华华实业有有限公司司22.880%640000江岸区写写字楼情情况比较较1.金益大厦厦江岸区中中山大道道与四唯唯路交汇汇处 HYPERLINK /company/2610139942_20060209095607.

16、htm 湖北金益益置业发发展有限限公司 15%6.6993600082711113392.广源大厦厦 HYPERLINK /company/2700060365_60249.htm 武汉利源源房地产产综合开开发有限限公司 HYPERLINK /company/2700060365_60249.htm 武汉利源源房地产产综合开开发有限限公司 30%64800082800334443.港澳中心心江岸区江江汉路1118号号 HYPERLINK /company/2700060084_60411.htm 武汉江龙龙房地产产建筑开开发有限限公司6127782822305594.九运京京汉名都都江岸区麟麟

17、趾路进进化村11号 HYPERLINK /company/2610062843_20040113145459.htm 湖北博生生房地产产有限公公司 330008273352115硚口区写写字楼情情况比较较1.汇丰企业业总部硚口区古古田二路路与南泥泥湾大道道交汇处处 HYPERLINK /company/2610174626_20060727092316.htm 武汉汇丰丰投资有有限公司司32%1.6994200083855028882.泰合广场场硚口区武武胜路 HYPERLINK /company/2610092482_00170.htm 武汉泰合合房地产产开发有有限公司司 800005033

18、3513333.同馨商务务大厦硚口区解解放大道道5866号 HYPERLINK /company/2700060460_20040318095723.htm 武汉波涛涛置业发发展有限限公司 400008378822229四.项目目SWOOT分析析优势:本项目位位于新华华路与建建设大道道的交叉叉口处,距离西西北湖高高档生活活区咫尺尺之遥,地理位位置绝佳佳;本项目生生活配套套齐全,交通方方便; 劣劣势:项目规模模较小，绿化较较少，不不利于提提升品质质和价格格； 威威胁: 本本项目周周边高档档综合楼楼盘较多多,住宅宅户型以以中小户户型为主主,其商商业也已已经招商商入住,在市场场不景气气的大环环境下分

19、分流了本本公司的的部分客客源. 机会会: 本本区域可可供开发发的土地地几乎没没有，土土地价格格的上涨涨是必然然的趋势势，而本本项目土土地费用用已付，土地价价格的上上涨不会会增加本本项目的的建筑成成本，反反而会为为本项目目带来可可观的利利润；今年武汉汉主城区区的拆迁迁量较大大，这必必将带动动换房的的需求，为本项项目带来来绝佳的的销售机机会。 中篇 项目目定位一.价格格定位(一).武汉市市房屋价价格现状状1.最近近五年房房价走势势2.房价价走势预预测据专家估估计,今今后几年年内武汉汉市房价价将继续续保持上上涨的趋趋势,而而09年年房价房房价将上上涨3-5%,主要有有以下几几点原因因:1.武汉汉城市

20、划划率?2.土地地费用.建材.城市建建设配套套费等价价格攀升升刺激房房价上涨涨据主管部部门预测测，今年年武汉房房价将持持续上涨涨、涨幅幅在3-5%左左右，主主要基于于如下四四大原因因：首先是地地价上涨涨。前年年市政府府高速土土地级别别，随后后主城区区全面实实话招标标、拍卖卖、公示示制度，客观上上刺激地地价上涨涨。房地地产开发发成本中中，土地地成本超超过300%。去去前年拿拿到土地地的新建建项目，今年将将大量出出笼。其次是建建筑安装装成本猛猛涨。去去年下半半年以来来，钢材材、水泥泥、石材材等建筑筑原材料料价格普普遍上涨涨。以钢钢材为便便，目前前盘元钢钢价格已已从去年年初每吨吨20000多无无上涨到到了现在在的40000多多元。又又如，近近郊采石石场全面面关闭，材料告告急，建建筑成本本会因此此增加330-550元/平方米米。第三，城城市建设设配套费费上涨，也会影影响房价价，20001年年至今，我市提提了两次次城市配配套费，两次共共提约1100元元/平方方米，市市建设配配套费上上涨必将将带动房房价上升升。3、市场场泡沫依依然存在在(1)有有效需求求不足?(2