某项目市场调查报告

1、前言承蒙信任，邀请我司就贵司“丽水菁苑”项目提交如下报告。结合相关关的统计计数据，以及我我司市场场调研部部的研究究成果，我司对对重庆房房地产市市场的总总体情况况进行了了分析；对相关关的项目目进行了了市场调调查及分分析；并并对我司司的成功功案例进进行了简简要的剖剖析；最最后，就就我司所所提供的的服务进进行了较较为详细细的介绍绍。此报告中中的观点点仅代表表我司之之观点，仅供参参考。总体市场场分析20000年重庆庆房地产产市场概概况随着重庆庆升直辖辖市以及及中央西西部大开开发政策策的贯彻彻实施，重庆的的变化可可谓是日日新月异异，各行行各业都都呈现出出一幅欣欣欣向荣荣的景象象，而房房地产业业表现的的尤

2、为突突出：其其开发量量之巨大大，竞争争之激烈烈在重庆庆地产史史上是史史无前例例。地王王广场商商铺以331万元元/M2的房市市天价在在重庆拍拍卖成功功，全市市乃至全全国地产产界为之之振憾；而龙湖湖花园的的购房者者三天三三夜排号号，开盘盘两天共共销售11.5亿亿；更创创造了重重庆地产产界的奇奇迹。20000年山城城楼市供供销两旺旺，房地地产市场场快速发发展20000年我市市房地产产业得到到快速发发展，在在各种固固定资产产投资中中增速居居首位。全年完完成开发发投资1139.63亿亿，同比比增长224.11%，增增幅超过过19999年8.55个百分分点，完完成投资资总量创创下历史史最高水水平。幢幢新楼

3、楼扮靓山山城据市统计计局提供供的资料料显示，我市220000年住宅宅建设完完成投资资呈大幅幅度增长长，全年年商品住住宅建设设完成投投资722.8亿亿元，同同比增长长39.1%。住宅新新开工面面积也大大幅度增增加，220000年新开开工住宅宅面积9969.26万万平方米米，同比比增长559.33%，商商品住宅宅建设进进一步加加快。与与往年不不同，我我市20000年年房屋竣竣工面积积大幅增增长，全全年房屋屋竣工面面积8669.442万平平方米，同比增增长377.1%。私人买去去八成现现房20000年我市市商品房房销售量量有大幅幅增长，私人购购房群体体进一步步扩大，全年商商品房销销售面积积为5779

4、.996万平平方米，同比增增长344.9% 。全全年私人人购买现现房为5535.70万万平方米米，同比比增长443.66%，其其中，私私人购买买住宅为为4733.300万平方方米，占占现房销销量的881.66%。品牌项目目领跑期期房销售售龙湖花园园、天骄骄俊园、海怡花花园等品品牌项目目有力地地促进了了期房销销售，220000年全市市商品房房期房销销售2667.778万平平方米，同比增增长455.2%，超过过以往任任何年份份。而一一些非品品牌开发发商开发发的房屋屋却出现现严重空空置，使使得全市市商品房房空置面面积逐年年递增，20000年我我市商品品房空置置面积为为4211.944万平方方米，同同

5、比增长长19.5%。私人购房房的大幅幅增长，以及期期房销售售的增长长，均表表明：我我市商品品房住宅宅市场，特别是是消费者者正在逐逐步走向向成熟。房地产火火爆的背背后，也也蕴含着着危机高空置率率严重，市场情情况不容容乐观我市住宅宅空置率率在20000年年虽有所所下降，但空置置面积仍仍在不断断增加。据有关关统计资资料显示示：商品品房住宅宅在20000年年的空置置率下降降7.11%，但但由于商商品房竣竣工、销销售的增增长速度度不一（20000年1月至111月竣工工面积为为3677.5万万M2，同比比增长441.11%，销销售面积积2533.2万万M2，同比比增长119.22%），导致全全市商品品房住

6、宅宅空置量量仍继续续增加，到去年年11月底底止，全全市商品品房空置置面积为为3933.9万万M2，与去去年底相相比新增增40.9万M2，其中中，住宅宅空置1170.6万M2，商品品房住宅宅市场情情况不容容乐观。大量“杂杂牌军”的存在在导致我我市商品品房住宅宅市场质质量偏低低据我司市市场调研研部统计计，目前前我市房房地产开开发企业业中有很很多都是是在暴利利的驱动动下转行行的“门外汉汉”，或拼拼凑的“杂牌军军”，他们们纷纷在在一个盘盘子里抢抢饭吃。由于其其规模小小、技术术力量差差，基本本上是一一个楼盘盘一个公公司。其其过低的的开发体体量，既既浪费了了有限的的社会土土地资源源，又浪浪费了社社会市场场

7、资源，对我市市房地产产业的正正常发展展极为不不利。个案分析析下面以渝渝中区为为例，剖剖析其房房产态势势：房地产市市场现场场现状本年施工工面积本年销售售面积（M2）空置面积积（M2）合计本年新开开工住宅1643383229369926967715519961合计36522001135722261027775137004300住宅所占占比例45%26%68%42%从表中可可以看出出：渝中中区本年年住宅新新开工面面积只占占总的新新开工面面积的226%，说明渝渝中区220000年建筑筑投资重重点已转转移到非非住宅项项目；渝渝中区220000年施工工总面积积为366520001 M2，其中中住宅施施工面

8、积积占455%，说说明渝中中区目前前住宅市市场竞争争仍十分分激烈；而较大大的空置置面积，更说明明渝中区区房地产产市场形形势仍十十分严竣竣。主要楼盘盘起价趋趋势表本区内项项目的起起价跨度度较大，说明本本区内项项目的档档次参差差不齐。20011年重庆庆房地产产市场分分析与预预测进入20001年年，据我我司调查查研究，重庆市市房地产产市场开开发呈现现“三喜一一忧”的态势势。三喜：商商品房销销售均价价上涨1178元元/M2个人购房房比例比比去年同同期增长长86.2%质素较好好的楼盘盘销售通通畅一忧：销销售增长长速度仍仍低于竣竣工增长长速度，住宅空空置率上上升。此“三喜喜一忧”格局表表明：重重庆市宏宏观

9、经济济走势良良好，人人们的投投资信心心增强；好楼盘盘与差楼楼之间的的差距进进一步拉拉大，形形成自然然淘汰；空置房房的消化化已成为为摆在政政府和发发展商面面前的一一道严竣竣的考题题。20011年重庆庆市春展展会观察察20011年一开开年，楼楼市既表表现出既既欣欣向向荣，又又竞争激激烈的态态势。从从开发量量来看，北部新新城仅五五黄路板板块今年年就将推推出近220个新新盘，开开发总量量超过1150万万方，沙沙坪坝、南岸的的开发量量也在1100万万方以上上，连沉沉寂数年年的渝中中区住宅宅市场也也在开春春就冒出出了“四大名名旦”。重重庆市房房地产业业已进入入众雄逐逐鹿的时时代。而而20001年春春展会则

10、则是这场场“战火”的序幕幕。20011年春展展会于33月24日4月1日在上清清寺鑫隆隆达大厦厦召开，参展的的有611家开发发企业，既有以以龙湖、华新国国际、南南方、渝渝海、协协信等一一大批一一线开发发商为代代表的中中坚力量量；也有有以学林林雅园、金阳骑骑龙山庄庄、金都都香榭、朵力名名都等楼楼盘为代代表的市市场“新贵”；以及及大批开开发量在在5万方左左右的新新盘、次次新盘，整个春春展会呈呈现出一一派欣欣欣向荣的的景象。从中也也可以捕捕捉20001年年重庆房房地产市市场的流流行趋势势和市场场走向。别墅项目目卷土重重来今年春展展会上有有别墅产产品的项项目有：龙湖花花园、锦锦绣山庄庄、南方方上格林林、

11、肖河河香榭、榕湖国国际花园园、新东东福花园园、佳华华世纪新新城和水水天花园园。首次亮相相的肖河河香榭无无疑是最最为引人人注目的的：3550亩地地全部规规划成别别墅，有有34幢独独立别墅墅和2886套连连排别墅墅，将于于今年44月底5月初开开工，其其独立别别墅的价价格据称称比照龙龙湖花园园和锦绣绣山庄，为50000元元平方方米左右右。榕湖国际际花园预预计4月底开开盘，连连排别墅墅占了一一半，有有1122套，价价格为332800-36680元元/平方米米。新东福二二期也为为全别墅墅，533亩土地地上建557幢别别墅(连排和和独立)，价格格未定，估计在在60000元/平方米米，将于于今年77、8月开

12、工工。新路新桥桥新盘涌涌现位于嘉陵陵江复线线桥旁的的东方家家园提出出：新桥桥、新路路、新生生活。此此语概括括了交通通条件的的改变对对其毗邻邻地段带带来的居居住条件件的变化化，正是是这种变变化，催催生出重重庆新桥桥、新路路边的新新盘，黄黄花园大大桥周边边有南方方上格林林、华新新都市花花园、江江南山水水、东海海福苑；鹅公岩岩大桥周周边有金金色家园园、滨江江花园、金阳骑骑龙山庄庄，而南南方和竞竞地两个个房产巨巨头在鹅鹅公岩大大桥至四四公里的的引桥附附近的新新项目也也将在年年内动工工；鸳鸯鸯大道附附近有肖肖河香榭榭，而南南方、渝渝海等大大户也在在这里“下注”。新桥桥、新路路涌现新新盘的局局面在重重庆形

13、成成，刚好好印证了了一句关关于房地地产业的的名言：地段、地段、还是地地段。规划更加加人性化化 大多优优质楼盘盘，如天天骄年华华、学林雅园、南南方上格格林等都都摒弃了了“四合院院式”的传统统布局，而是别别具匠心心地将小小区分成成几个组组团，各各个组团团相对独独立又有有机结合合，使生生活空间间富有情情趣；其其次是这这些小区区更多地地考虑了了居民生生活的安安全、方方便和舒舒适，不不仅无一一例外地地实行了了人车分分流，还还对小区区进行了了必要的的功能分分区，保保证观景景、休闲闲、运动动各区互互不干扰扰。小区环境境私有化化空中花园园、300至40平方方米的大大型景观观阳台，春展会会上展示示的这些些新产品

14、品，成为为相当多多楼盘主主推的卖卖点。它它充分满满足了人人们拥有有自己一一亩三分分地享受受绿化和和景观的的要求。其中表表现最明明显的有有龙湖花花园和水水天花园园，而今今年房展展会上，水天花花园、学学林雅园园、滨江江花园、南方上上格林、骑龙山山庄、梦梦幻211等楼盘盘所展示示的户型型中，均均有环境境私有化化的影子子，他们们或是有有空中花花园，或或是有大大型景观观阳台，吸引了了相当多多购房者者的目光光。户型设计计更富变变化 此次房房交会上上，相当当多的新新盘推出出了新的的户型，如学林雅园2336平方方米的跃跃层一跃跃再跃，三个空空间内每每层又有有错层，共变化化出6个层面面；肖河河香榭推推出“你设计

15、计我建造造”的诱人人计划；江山多多娇滨江花花园二期期映江楼楼，在999.33米的高层层户户都都挑空66米做空中中花园；梦幻221的全全跃层房房客厅挑挑空5米，可以以自由组组合空间间和面积积，户型型和空间间更富于于变化。南方上上格林的的主卧室室设计了了弧形落落地窗，更将观观景阳台台也设计计为弧线线型。这这种对户户型和空空间变化化的追求求表明：在大家家都重视视了做景景观、重重规划之之后，又又重新回回到做产产品本身身-住宅。20011年本市市房地产产特征分分析 20001年，重庆房房地产业业面临着着新的机机遇与挑挑战。从从宏观面面看，国国家关于于房地产产市场化化改革的的步伐全全面加快快，西部部大开发

16、发和中国国加入WWTO使使海内外外投资进进一步聚聚焦西部部这唯一一直辖市市；从微微观面看看，先进进的房地地产企业业纷纷将将现代房房地产开开发理念念和技术术体系引引入重庆庆，围绕绕区域、品质和和品牌的的竞争将将进一步步加剧。这必然然使重庆庆房地产产业发生生结构性性的变化化，使重重庆房地地产企业业纷纷谋谋求企业业素质的的全面提提高，加加快企业业实现升升级的步步伐。据据我司市市场调研研部的分分析：220011年，将将是重庆庆房地产产实现产产业升级级的关键键一年，房地产产业将呈呈现以下下特征：陆续推出出的新盘盘将更加加注重楼楼盘的内内在素质质，强调调均好性性。房地产企企业将普普遍加强强内功修修炼，加加

17、强人才才队伍建建设，谋谋求企业业制度的的现代化化，以增增强企业业的竞争争力。房地产业业的市场场份额将将进一步步向优秀秀企业集集中，一一些观念念落后、经营管管理不善善、包袱袱沉重、实力空空虚的企企业将逐逐渐在竞竞争中消消失。类似于江江北区“五黄路路现象”的现象象会进一一步出现现：城市市基础设设施的改改善带动动相应区区域房地地产的发发展，实实施片区区开发的的“地盘开开发商”将在房房地产市市场中扮扮演更加加活跃的的角色。20011年本市市房地产产市场预预测规模开发发，大盘盘竞争在过去的的一年中中，面对对北京、上海、广州几几大中心心城市的的开发商商以大规规模开发发参与市市场竞争争，重庆庆的开发发商总有

18、有一种望望其项背背的感叹叹，就连连与近邻邻的成都都相比也也有一段段距离。但我们们这个年年轻的直直辖市，正以其其旺盛的的活力和和勇气，在新世世纪到来来之际，拉开了了大规模模开发的的序幕。重庆发展展商在完完成原始始资本积积累和聚聚积小规规模开发发的经验验之后，开始了了新一轮轮的圈地地运动，南岸、沙坪坝坝、江北北三个区区域的大大盘形成成三足鼎鼎立的格格局。可以说，新一年年的重庆庆楼市是是大盘竞竞争的年年代，其其呈现的的特点是是大盘与与大盘之之间的竞竞争和江江北与南南岸之间间的区域域竞争，在同一一起跑线线竞争的的选手们们，谁跑跑得更快快，谁将将是市场场上最后后的赢家家，人们们正拭目目以待。在短时间间里

19、出现现众多大大盘的竞竞争，这这恐怕是是人们未未能预料料到的，但这正正是重庆庆楼市正正在走向向成熟与与进步的的标志。大盘的出出现对于于过去未未能消化化的小规规模项目目是一个个巨大的的压力，消费者者的购买买倾向会会更加明明显，产产品的升升级换代代会使过过去落后后的项目目成为市市场的弃弃儿，期期房比准准现房好好卖的现现象，正正体现了了消费者者对一种种新生活活方式的的更高要要求，以以及消费费者的成成熟。区域竞争争更加激激烈 20001年的的房市容容不乐观观。理由由有两：首先，我市房房价与其其它直辖辖市相比比差距太太大，还还不及近近邻的成成都，外外来客户户少之又又少。由由此，我我们可以以看出，重庆的的房

20、地产产还没有有形成一一种外向向型的经经济形态态，房屋屋消费者者主要还还是本地地居民。其次，开发商商的开发发速度过过快，而而有效需需求明显显不足。以沙坪坪坝为例例，该区区总人口口约400万，具具有较强强购买力力的主要要是高校校教师，但他们们的居住住基本上上已经解解决。近近期，沙沙坪坝又又陆续开开了几个个盘，而而需求不不足更会会导致价价格竞争争。我司认为为下一个个房地产产经济热热点将会会是杨家家坪。这这个区人人口密度度大，而而目前仅仅有珠江江花园、广厦经经典等为为数不多多的几个个上规模模的楼盘盘，区域域内竞争争并不激激烈，再再加上杨杨家坪地地区地域域分布较较为集中中，向周周边地区区的辐射射能力强强

21、，房产产需求还还未饱和和。思路决定定出路，创新才才有前途途 20001年，重庆的的区域市市场发展展格局将将不再偏偏重于某某一个区区，而是是呈现几几个区联联动的特特征，各各区政府府对发展展蓝图都都有总体体规划，将促进进各区域域发展同同步进行行。例如如后来居居上的沙沙坪坝区区，文化化底蕴深深厚，未未来的发发展上升升空间很很大，协协信集团团、华宇宇集团、渝开发发、渝海海等开发发商的入入主将掀掀起沙坪坪坝发展展的高潮潮。今年也是是重庆开开发商机机遇和挑挑战并存存的一年年，房产产行业面面临重新新洗牌的的局面。市场走走向成熟熟就意味味着竞争争更加激激烈，而而下阶段段的竞争争将不仅仅是资金金、成本本等简单单

22、元素的的比较，更是开开发商在在规划、设计等等各个领领域的综综合实力力的较量量。样本楼盘盘分析考虑到本本项目的的定位为为中、高高档楼盘盘，因此此，我司司对本项项目周边边的几个个具有代代表性的的中、高高档楼盘盘进行了了调查与与分析，以期对对本项目目提供一一定的参参考意义义，具体体调查如如下：一、珠江江花园1、项目目简介珠江花园园位于九九龙坡区区杨家坪坪直港大大道江边边，是由由中外合合资重庆庆珠江实实业有限限公司从从19997年开开始开发发的，地地处九龙龙坡区天天宝新城城内，面面临长江江，紧邻邻杨家坪坪转盘和和鹅公岩岩大桥，距成渝渝公路仅仅3分钟钟车程，占地2200余余亩，总总建筑面面积300余万平

23、平方米，建筑密密度288.366%，绿绿化率447，容积率率02.14，整个小小区在建建筑风格格上中西西结合，建筑造造型上尊尊重传统统。2、项目目分析优势： 从19997年年到现在在，珠江江花园完完成了由由拓荒状状态到成成熟社区区的过渡渡，在以以下几方方面为其其的形象象及销售售打下了了良好的的基础。 交通。众所周周知，由由于山城城独特的的地形，居民外外出十分分依赖交交通的便便利，珠珠江花园园已开通通了400422264288路公交交车和即即将开通通4133路，另另外邻近近的鹅公公岩大桥桥和轻轨轨车站也也为其交交通提供供了更多多的便利利。 周边配配套。农农贸市场场山城城超市重百九九龙坡商商城西西

24、餐厅火锅馆馆医院院学校校银行行等周边边配套设设施较齐齐全；小区内部部配套。小区内内部配套套较完善善，供水水采用低低分区供供水系统统；供电电设有110KVV开闭所所，直接接由和尚尚山电站站引入，分配于于各楼寓寓变电所所；供气气，由市市区2119燃气气管引入入小区，环状燃燃气管网网分别送送入各楼楼寓的调调压系统统，人车车分流，三菱电电梯，幼幼儿园老人活活动中心心，游泳泳馆中中心喷水水池，车车位等基基本上能能全部满满足满足足入住者者多方面面的需求求，这也也是它销销售方面面的绝佳佳优势之之一。小区景观观。珠江江花园的的小区景景观极富富特色，面积达达02.6万多多平方米米，由广广东林科科园林设设计院设设

25、计，着着力于体体现“人与自自然中心心广场“，“日本景景园“，“溪涧“。“欧洲风风情园“四大主主题，且且景观面面兼顾江江景和小小区内庭庭两个方方位。劣势： 户型面面积偏大大。三室室两厅为为其主力力户型，第一期期临江面面多为1160平平方米左左右，现现仍有相相当部份份没卖，其余1120平平方米左左右的三三室两厅厅销售情情况很好好。将荷景苑苑（别墅墅）规划划在内庭庭，没有有最佳的的利用自自然景观观。3、营销销分析从营销面面分析来来看：从从19997年220011年，珠珠江花园园价格一一路看涨涨，人原原来的起起价18870元元平方方米，到到现在的的21000元平方米米，走势势一路看看好，现现阶段层层差

26、200元层层，销售售率达440。营销方方面的特特点是：平淡入入市，以以务实为为主，多多采用车车身广告告展板板POOP报报纸广告告电视视广告等等宣传方方式，以以一种平平易近人人的告知知方式逐逐步打响响知名度度，对市市场消费费者没有有做过多多的细分分，以广广告诉求求等方面面的卖点点为重点点，塑造造其卓越越显著的的地理位位置和细细致入微微的星级级服务，总体来来看，它它的营销销打的是是一种长长期性的的策略，市场细细分化不不够深，不能起起到引导导消费的的作用。二、竞地地城市花花园1、项目目简介竞地城市市花园是是由重庆庆竞地实实业有限限公司于于19996年开开始开发发建筑的的中高档档精品住住宅小区区，位于

27、于重庆市市渝中区区大坪大大黄路66，占占地5118700平方米米，总建建筑面积积为155万余平平方米，新建住住宅共计计13002套，由东西两个个建筑组组群组成成，东区区建于119966年，由由12幢幢多层住住宅及公公用建筑筑组成，97年年十月前前全部售售罄，均均价22200元元平方方米，至至97年年底入住住率955以上上，西区区（即二二期工程程）建于于1999819999年，由十四四幢电梯梯公寓组组成，二二期小区区配套设设施完备备，用于于服务性性及公用用的建筑筑面积约约185500平平方米，小区绿绿化率达达47.3%，均价226000元平平方米，层差3301100元元层，销售率率及入住住率均在

28、在90左右。2、项目目分析优势：地理位置置较好，交通便便利。周边生活活，工作作配套较较成熟。内部配套套齐全，其社区区内部配配套晨跑跑径儿儿童嬉戏戏园会会所健健康档案案健康康通道游泳池池等内部部配套较较完善。园林景观观设计在在渝中区区的楼盘盘中颇具具特色水景景绿化化相交融融。物业管理理完善，在安全全性，人人性化，专业化化各方面面都有充充分的体体现。发展商知知名度高高，具有有品牌效效应。劣势：其三室两两厅户型型面积在在13661550之间间，感觉觉面积偏偏大。项目开发发较早，现代化化设施不不完善。户型设计计稍显陈陈旧。3、营销销分析 营销以以务实为为主，先先做环境境，树立立形象；以口碑碑为主，附以

29、广广告宣传传；在广广告宣传传方面，主要以以实景图图片为主主，充分分展示自自身品质质，显示示竞地花花园社区区成熟，配套完完善的一一方，可可以说是是一个比比较成功功的销售售模式。三、新东东福花园园1、项目目简介新东福花花园位于于重庆市市渝中区区菜袁路路2099号（原原大坪苗苗圃），是重庆庆新东福福实业有有限公司司开发的的一个山山水园林林式高尚尚小区，小区总总共用地地74441公顷顷，总建建筑面积积12万万平方米米，建筑筑密度达达22.9,现阶段段起价：21000元平方米米，均价价：25500元元平方方米，销销售率达达50，具体体规划为为5幢221层的的高层电电梯公寓寓及一部部份小别别墅组成成，面积

30、积从16662275平平方米，户型从从三室两两厅又卫卫五室室两厅双双卫，内内部配套套较完善善，有556000平方米米全市最最大会所所，全天天幕室内内恒温游游泳池，每幢楼楼配备002部日日立豪华华电梯，三个国国际标准准网球场场，户外外儿童乐乐园，智智能小区区网络系系统，由由香港梁梁行进行行全面金金牌物管管，总体体环境及及周边配配套较完完善。2、项目目分析优势：小区规模模较大，且有持持续开发发的空间间。小区内部部配套设设施完善善。项目自身身配套较较先进。户型设计计较为合合理。请知名物物业管理理公司作作物业顾顾问，保保证了其其物业管管理的水水平。劣势：户型面积积偏大，最小面面积都是是1666平方米米

31、。区内环境境设计较较为平淡淡。3、营销销分析新东福花花园的市市场定位位在高收收入阶层层，包括括高级白白领私私企老板板政府府官员。在营销销计划的的执行中中了着重重突出其其位于渝渝中区优优越的地地理位置置，最明明显的就就在于其其广告版版面的设设计和广广告语，其广告告版面设设计较有有特色多多以355244版面，晨报晚报为为主要选选择，版版面期期期不同，诉求点点也是期期期同，但总的的目地突突出其山山水园林林式新高高尚小区区特色；同时，新东福福的宣传传策划方方面比较较注重给给业主多多方面的的实惠，且紧扣扣当时广广告如“业主购购物直通通车送送海尔家家电套餐餐等，既既扩大了了本身的的知名度度提升了了形象，又

32、给业业主以实实在的优优惠，起起到了一一举多得得的效果果，其广广告语与自自然同呼呼吸，也也紧扣住住了高档档山水园园林式小小区的特特色，值值得借鉴鉴。四、项目目比较环境三个项目目的环境境营造各各具特色色，其中中尤以竞竞地花园园的环境境为最。由于其其小区开开发较早早，环境境经多年年的经营营，已具具的一定定的规模模，小区区的树木木年代较较长，而而且发展展商比较较注意一一些细部部的工作作，如：区内完完善统一一的导示示系统、每一栋栋楼的精精致门牌牌、小区区内的提提款机、自动售售货机等等，一切切均力求求为住房房营造一一种舒适适、便利利的生活活。而相相对于竞竞地花园园而言，新东福福及珠江江花园的的小区内内部的

33、环环境的营营造则略略逊一畴畴。价格在三个小小区中，竞地花花园的价价格是最最高的。分析其其原因：由于其其推出时时间较早早，当时时在本区区域内尚尚没有同同一档次次的项目目，一经经推出即即给人耳耳目一新新之感，销售成成绩良好好。其利利润已在在前期的的推广中中回收；并且，在不断断的经营营中，小小区逐渐渐的完善善自身素素质，真真正为住住户提供供了一个个良好舒舒适的生生活空间间，在消消费者中中形成了了良好的的口碑。而从其其公司持持续性发发展的角角度来考考虑，坚坚挺的价价格将有有利于其其今后其其它项目目的推广广。而就新东东福及珠珠江花园园而言，虽然项项目新、自身配配套较齐齐全、现现代化设设施较多多、户型型设

34、计较较新颖，但由于于市场竞竞争激烈烈，市场场已由“暴利时时代”变为“微利时时代”，因此此，发展展商顺应应市场的的情况，推出时时即以针针对性的的价格推推出，价价格较竞竞地花园园略低。自身素质质三个项目目中，由由于竞地地花园开开发相对对较早，因此，在户型型设计，现代化化设施等等方面均均不如其其它两个个项目，如竞地地花园没没有凸窗窗，没有有门禁、可视对对讲等设设施。营销由于竞地地花园开开发较早早，其售售楼处已已搬至小小区内，卖场较较为简单单。新东福花花园为新新开项目目，其卖卖场分区区全理，销售人人员着装装统一，并且专专设卖场场，减少少了对小小区的干干扰；同同时，销销售楼处处与小区区之间有有参观车车载

35、客户户进入小小区，既既方便了了客户看看房，又又可使客客户在看看房前先先对项目目的内部部环境进进行参观观。CII系统比比较到位位：计算算单、名名片、便便签整齐齐划一。珠江花园园由于其其售楼处处与项目目现场有有一段距距离，该该路段的的导示系系统做的的较好，但由于于卖场与与项目现现场距离离较远，而发展展商并没没有做任任何的措措施来补补救，易易导致客客户产生生不良的的感觉。售楼处处采用触触摸式电电脑对项项目进行行介绍，并且所所有计算算表均由由电脑直直接打印印，比较较新颖。但售楼楼人员素素质较差差。成功案例例简介由于我公公司代理理的楼盘盘项目较较多，无无法一一一介绍，以下仅仅选取我我公司代代理的两两个项

36、目目做简要要介绍。一、保利利红棉花花园该项目为为广州最最大住宅宅小区之之一，亦亦为建设设部颁发发之国家家示范小小区，其其发展商商为广州州保利房房地产开开发公司司，其为为广州著著名开发发商之一一，其同同期开发发的保利利花园，曾获国国家康居居示范小小区的称称号（全全国仅有有13个小小区获此此殊荣）。保得红棉棉花园占占地面积积约为88万平方方米，有有六十多多栋多层层及一栋栋高层住住宅组成成。其在在最后一一期推广广中由于于各种因因素造成成销售不不尽人意意。我司于220000年8月底介介入销售售，详细细调查，深入分分析，精精心策划划，我司司认为本本项目由由于开发发较早，在户型型设计、功能设设置等方方面已

37、落落后于新新开发项项目，并并且考虑虑到该片片区在些些阶段供供应量较较大，市市场竞争争十分激激烈，但但考虑到到发展商商具有较较高的知知名度，以及小小区在前前期已在在客户心心中形成成一定的的影响。因此，我司制制定了充充分利用用发展商商的知名名度及小小区良好好的品牌牌，采用用新颖的的推广方方式进行行推广，制造轰轰动效应应，吸引引对本项项目已有有一定认认知的客客户的策策略，开开创广州州地产一一手楼拍拍卖的先先例及“一口价价”推广方方案。至至20000年12月底底，在短短短三、四个月月时间销销售面积积达1882399平方米米，成交交金额为为人民币币519968773.000元，创广州州地产界界佳话二、朗

38、晴晴居本项目原原名为怡怡安花园园，位于于内环圈圈与江湾湾桥交汇汇处，是是海珠区区花园小小区式住住宅，总总占地77万多平平方米。其第一一期名为为怡安花花园，由由12栋9层与1栋18层组组成，约约8000多户。到第二二期发展展时，该该区域竞竞争日趋趋激烈，考虑到到怡安花花园的名名字已不不能适应应新一代代建筑的的风格，因此诚诚安地产产建议将将怡安花花园二期期改名为为朗晴居居，并通通过对市市场的详详细调查查与分析析，结合合项目自自身的情情况对花花园、外外立面、结构等等作出详详尽建议议。花园方面面：建议议建造极极富情趣趣的星月月花园、增设法法国名牌牌戴思乐乐泳池及及多功能能会所。外立面：建议聘聘请美国国

39、现代建建筑大师师R.Meiier对对原设计计进行修修改，大大面积采采用纯白白色外墙墙砖，并并大量使使用通透透玻璃，以营造造一种简简约、明明快、极极富时代代感整体体外立面面效果。同时，将将本项目目的目标标客户定定位为极极富时代代感的年年轻一族族及名企企精英。在广告告宣传上上，配合合项目的的特点，针对目目标客户户的喜好好，以明明快的色色彩为主主调，充充分利用用怡安所所众多的的优惠会会员消费费卡。在在多方的的努力与与配合下下取得了了不俗的的市场反反应：经经过8个月积积极推售售，迅速速消化项项目二期期9栋住宅宅，销售售面积超超过5万平方方米，成成交金额额达2亿3仟万元元。合作方式式结合发展展商的需需要

40、，我我司可提提供全程程策划服服务，及及全程策策划代理理服务。以下，我司将将就该两两项目服服务的内内容及合合作方式式作简单单介绍。全程策划划我公司严严格按照照标准操操作程序序进行项项目全程程策划工工作，以以期最大大限度地地突出有有利因素素，规避避不利因因素，采采用多种种推广方方式，配配合现场场销售，达到理理想销售售效果，具体工工作内容容如下：1、前期期市场调调研市场情况况瞬息万万变，对对市场的的充分了了解是成成功策划划的基础础，我公公司在项项目策划划前期，首先需需要进行行针对性性的市场场调查。整体市场场调研区域市场场调研竞争对手手情况调调研2、策划划方案阶阶段通过对项项目自身身情况的的分析，结合

41、对对市场情情况的详详细调查查，我公公司将针针对项目目制定具具体的策策划方案案，具体体内容如如下：1）市场场形势分分析整体市场场形势分分析区域市场场形势分分析竞争对手手情况分分析2）项目目分析项目概况况项目优劣劣势分析析a、项目目优、劣劣势分析析b、项目目机遇、风险分分析项目存在在问题分分析及改改进意见见3）项目目推广策策略综合市场场分析和和项目分分析确定定项目基基本定位位及目标标客户定定位结合目标标客户分分析，确确定项目目主卖点点根据项目目卖点综综合分析析，确定定项目整整体推广广策略 aa、总体体推广思思路的制制定 bb、策划划执行方方案的进进度计划划 cc、协作作公司的的确定与与工作配配合4

42、）根据据项目整整体推广广策略，制定相相应的广广告策略略、包装装策略、销售策策略广告策略略a、中心心思路及及推广主主题b、售楼楼资料制制作建议议c、媒体体运用综综合策略略d、种类类媒体分分步策略略及费用用安排包装策略略a、总体体包装策策略及效效果要求求b、外围围导示系系统布置置建议c、售楼楼处功能能分布及及包装效效果d、看楼楼通道设设置及包包装建议议e、样板板房位置置、数量量及装修修建议f、环境境及附属属设施展展示建议议g、辅助助人员及及设备要要求销售策略略a、价格格制定策策略（核核心价格格确定、付款方方式选择择策略及及折扣率率确定、价格表表制订策策略、价价格调整整策略及及整体均均价实现现方式）

43、b、销售售组织策策略（内内部认购购期的客客户调查查与优惠惠措施、公开销销售期的的促销策策略、销销售信息息反馈、总结及及策略调调整）c、销售售组织，包括销销售人员员安排及及培训d、现场场包装效效果的跟跟踪及调调整e、广告告效果的的跟踪调调查及调调整全程策划划代理针对项目目的实际际情况，我公司司将对项项目进行行全程策策划代理理，规避避不利因因素，突突出有利利因素，并配备备专业的的销售人人员进行行销售，以期到到达最佳佳销售效效果。策划阶段段楼盘的策策划是对对楼盘进进行全方方位的调调研，挖挖掘楼盘盘的卖点点，并制制定有效效的整体体营销方方案的过过程。策策划工作作的成功功与否直直接关系系到销售售业绩的的

44、好坏，我公司司将在以以下方面面提供专专业服务务。市场调研研项目分析析市场定位位建议户型划分分及比例例建议楼体处观观建议入市时机机选择价格策略略建议销售策略略建议销售阶段段：楼盘的销销售是综综合性策策略的制制定和实实施。我我司将会会在以下下方面提提供专业业服务：楼盘销销售现场场的包装装其中包括括：售楼处的的设计及及内部布布置建议议样板房的的设计建建议看楼通道道的布置置建议导示系统统的设计计建议形象墙的的设计建建议楼体条幅幅的建议议广告牌的的建议售楼资资料的建建议其中包括括：楼书、折折页的设设计建议议价格表制制定建议议付款方式式制定建建议认购手续续的制定定建议推广方方式及综综合策略略其中包括括：电

45、视广告告建议报纸广告告建议各种礼仪仪活动建建议展销活动动建议其他宣传传推广方方式建议议综合推广广费用计计划建议议销售现现场组织织其中包括括：专业销售售人员进进行客户户接待及及促成交交易，成交统计计、客户户调查及及销售策策略调整整阶段促销销策略建建议展销活动动的组织织与实施施辅助人员员的安排排建议销售是项项目开发发最重要要的阶段段，是楼楼盘最终终在市场场上实现现价值、发展商商实现利利润的关关键阶段段。同时时，销售售是专业业性很强强，综合合性很高高的活动动。通过过专业代代理服务务，发展展商可用用尽可能能低的销销售费用用实现尽尽可能多多的销售售业绩。我司可在在销售阶阶段为贵贵司提供供全面、稳健、实在

46、的的专业服服务。项目运作作的其他他方面相关协作作单位的的推荐与与合作我司可在在项目运运作中为为贵司推推荐相关关协作单单位，并并与贵司司确定的的协作单单位通力力合作，确保项项目的顺顺利运作作。具体协作作单位包包括：广告公司司宣传媒体体礼仪公司司模型公司司装饰公司司三、双方方合作方方式双方友好好协商，签订策策划代理理合同。我司通过过详尽的的市场调调查、细细致的分分析研究究在合同同规定的的时间内内为本项项目制定定策划报报告，并并提交贵贵司审议议。我司在本本项目运运作的各各个阶段段，为贵贵司提供供专业咨咨询意见见，进行行全程策策划服务务，提供供详细的的策划执执行方案案。我司为本本项目的的销售进进行专业

47、业代理服服务和策策划跟踪踪服务，实现项项目的顺顺利销售售。贵司需在在策划和和代理阶阶段提供供必要的的协助。贵司如采采用全程程策划代代理方式式与我司司合作，应在全全程策划划和销售售代理过过程中向向我司支支付相应应的代理理费（代代理费取取费标准准为销售售额的33%）。贵司如采采用全程程策划方方式与我我司合作作，应在在全程策策划过程程中向我我司支付付相应的的策划费费，具体体策划费费用视工工作进行行的深度度，由双双方友好好协商确确定。附一：未未来510年年房地产产发展的的可能领领域假日经济济与假日日住宅有资料显显示，我我国的旅旅游业正正保持强强劲增长长势头，休闲将将成为人人们重要要的生活活方式，顺应市

48、市场变化化，位于于风景区区的项目目打出了了假日住住宅的旗旗号，以以山水、风光为为卖点，以度假假+投资的的双重魅魅力来吸吸引客户户，但旺旺季的旅旅游区，仍时有有供不应应求的情情况，这这些情况况表明：与旅游游休闲相相配套的的房地产产住宅供供不应求求，大有有发展潜潜力。大学扩招招与学生生公寓教育越来来越成为为全民重重视的领领域，各各类高校校连年扩扩招，直直接启动动了正在在形成的的教育市市场，但但却带来来了喜忧忧参半的的结果，房地产产的紧张张在北京京及全国国的高校校普遍存存在。未未来几年年，全国国高校的的招生数数量将翻翻一番，其矛盾盾将进一一步显现现出来。教育作作为一种种消费需需求潜能能巨大，大学生生公寓的的发展既既是社会会需要，也包含含着良好好的投资资机会和和商业效效益，大大学生公公寓每年年的收入入是相对对稳定的的，而且且随着国国民收入入的增长长，租金金的增长长，房产产价