中国商业地产六大模式报告

1、模式决定定未来中国国商业地地产六大大模式报报告 万达：老大之大宁氏“大悦”华润始燎原鲁商的“地产商商业”SOHOO中国的的“歧途”学习凯德德好榜样样综合体冲冲动HOPSSCA：中国式式综合体体一夜之间间，商业业地产“众望所所归”地热了了起来。它似乎是是哈利利。波特特故事事里的魔魔镜，所所有人都都能从中中看见自自己想要要的东西西：地方方政府看看到政绩绩与税收收的双重重丰盈，地产企企业看到到低价圈圈地的良良机，品品牌商家家看到“红旗插插遍中国国”的雄心心，百姓姓看到“一站式式”生活的的魅力。危机从此此而来，因为大大多数人人并没有有发觉，将镜中中幻影变变成现实实，道路路漫长。现实是：商业体体量过剩剩

2、，融资资工具贫贫乏，开开发速度度大大高高于消费费力的增增长。如如果常规规理性没没有问题题，在一一轮热潮潮之后，必将迎迎来市场场长时间间的淘汰汰与整合合。未来来，许多多现在意意气风发发的商业业地产淘淘金客，也许会会发现当当初的冒冒失。当所有人人都意识识到“这是个个机会”的时候候，机会会往往已已经离去去了。而而在本文文中的六六家企业业，其共共同点是是早了一一步；不不仅如此此，他们们并非仅仅仅看到到机会，更看到到自己把把握机会会的方式式，摸索索出属于于自己的的套路或者说说“模式”。万达的“现金流流滚资产产”，中粮粮的产业业链整合合，华润润的“集团孵孵化”、鲁商商的“商业带带动地产产”，凯德德的“地产

3、开开发加资资本运作作”，还有有SOHHO中国国坚定的的散售所有有的模式式并非一一蹴而就就，也绝绝不是永永远成功功。可贵贵的是，他们一一直试图图在中国国的商业业地产规规律与企企业自身身的资源源优势之之间，建建立一条条有效的的通道。未来，烽烽烟四起起的群雄雄时代最最终会变变成少数数霸主的的战国，因为模模式的力力量。万达：老老大之大大老大的经经验有些些可以借借鉴，有有些则只只有欣赏赏价值。但是，从老大大身上，人们总总能获得得启示再精彩的的故事被被讲了NN遍之后后也会让让人昏昏昏欲睡。万达就就有这样样一个过过于精彩彩的故事事。未曾上市市的公司司，往往往让人看看到的都都是一个个背影，但万达达想低调调都难

4、，它的一一举一动动往往都都被讲述述了无数数遍，成成了公开开的秘密密。因为为，万达达已经是是商业地地产的老老大，当当然也是是商业综综合体开开发的老老大。如如果IPPO成功功，也很很可能是是中国地地产的老老大。7月9日日，万达达集团公公布，上上半年实实现收入入6188.2亿亿元（万万科同期期销售额额6566.5亿亿元），完成上上半年计计划的1153%，同比比增长669.77%，预预计万达达集团全全年收入入将突破破10000亿元元。如此此，继万万科之后后，万达达将成为为国内第第二家销销售额过过千亿的的房地产产企业。20099年，8座万达达广场。20110年，15座。20111年，计划开开业166家。

5、20012年年，计划划开业220家左左右。今今年9月下旬旬，第1100座座万达广广场即将将在大连连高新区区开工。万达以一一般商业业地产开开发商难难以置信信的速度度，保持持着一年年十几个个万达广广场的扩扩张速度度， 王健林林的个人人身家也也已经被被各个财财富榜列列到榜首首。但是是，万达达并没有有打算停停下。对对此，王王健林最最近公开开表示：“万达的的目标是是取得规规模优势势，在行行业内做做到全球球最大的的规模。保守估估计，再再过4年就可可在经营营规模、租金收收入等方方面做到到全球第第一。”从中国第第一到世世界第一一，万达达帝国还还在不可可阻挡地地壮大，它也不不可避免免地成为为众人羡羡慕嫉妒妒恨的

6、焦焦点。“住宅地地产学万万科，商商业地产产学万达达”，这不不是悄悄悄的暗流流，是大大张旗鼓鼓的运动动。其实，谈谈到学习习，万达达算是不不错的样样板。它它拥有中中国商业业地产唯唯一行之之有效的的模式相比比之下，如万象象城、大大悦城等等还仅是是成功的的个案。无怪乎乎在商业业地产人人才市场场上，“万达系系”炙手可可热。然而，挖挖几个万万达中高高层过来来，就希希望把企企业做成成万达，恐怕过过于乐观观。万达达的帝国国版图与与商业模模式，已已经经历历了122年的风风雨打磨磨。王健林说说，“有人问问我一个个问题，让我用用一句话话概括万万达成功功的经验验。我想想了一下下，要概概括万达达的成功功，就是是商业模模

7、式的不不断探索索与创新新。”“模式”与“创新”本是对对立面，但王健健林并没没有说错错，万达达广场三三代产品品线的更更新，“订单地地产”模式的的演进每一一条的“军规”之后，都凝聚聚着痛苦苦的求索索与革新新。老大的经经验有些些可以借借鉴，有有些则只只有欣赏赏价值，因为有有些事只只有没有有老大的的那个年年代才可可以干，有些事事只有成成为了老老大才可可以干。但是，从老大大身上，人们总总能获得得一点启启示。这这样再讲讲述一遍遍万达的的故事，或许是是得体的的。舍得：养养商重于于收租英雄不问问出处，但故事事总要从从头讲起起，万达达与沃尔尔玛的结结缘是万万达故事事的一个个合理的的起点。19999年，沃沃尔玛准

8、准备进军军东北。那一年年，万达达也开始始放弃足足球，转转向商业业地产。作为一一个苦心心的追求求者，万万达发现现商机，与沃尔尔玛艰苦苦地谈了了一年，获得的的不是合合同，而而只是对对方的“兴趣函函”。20011年，万万达第一一个商业业地产项项目长春万万达广场场诞生。同年，沃尔玛玛在苛刻刻的监工工和验收收完项目目后才与与万达签签订了同同样苛刻刻的合同同。 220022年，万万达试水水“沃尔玛玛入驻底铺销销售”的模式式，逐步步走向订订单地产产模式。20044年，万万达与家家乐福开开始眉来来眼去，沃尔玛玛开始主主动向万万达发合合作函。 20006年年，沃尔尔玛和万万达的合合作出现现裂缝，沃尔玛玛开始与与

9、其他地地产商接接触。第第二年，万达在在上海召召开主力力店招商商会。沃沃尔玛评评价万达达“现在会会打牌了了”。等到20009年年，北京京第二届届“万商会会”召开时时，包括括沃尔玛玛在内的的20000名来来自全球球品牌商商总裁、副总裁裁参会，万达的的“订单地地产”声名达达到顶峰峰。这是个类类似穷小小子和富富家女的的桥段，鲜明表表现了白白手起家家时的屈屈辱困顿顿，以及及当上老老大后扬扬眉吐气气的快感感。沃尔玛是是万达的的初恋，是“订单商商业”的起源源，也是是万达的的商业启启蒙者，不过，不厚道道地翻出出这场恋恋爱最初初的委屈屈求全，那才更更像万达达故事的的关键。沃尔玛最最初和万万达签订订合同，合同都都

10、是美国国总部发发来的合合同，万万达无缘缘置喙，合同一一字未易易。这样样的合同同租金当当然低至至可怜，所以，万达一一面带着着这位珠珠光宝气气的小姐姐四处出出游，一一面一直直对沃尔尔玛的租租金讳莫莫如深。一个流传传很广的的说法是是，沃尔尔玛的租租金是每每月每平平米500元。不不过，一一位业界界人士笑笑着对记记者说：“怎么我我听说的的版本最最低是220元呢呢？”在20007年，有人帮帮万达计计算的日日平均租租金收益益在1.5元左左右。220111年，万万达上半半年租金金13.6亿，根据最最新消息息，20012年年总共将将开业770个万万达广场场，持有有收租物物业面积积13000万平平方米。万达预预计

11、的租租金收入入是700个亿。如果拿拿计算器器算一下下，租金金仍然是是1.55元。这样计算算当然不不准确，万达在在一些二二三线城城市的租租金也不不算低，但是显显而易见见的是，万达的的整体租租金绝不不算高。第三代万万达广场场中，主主力店及及次主力力店店铺铺10-12家家，占租租赁面积积70%，其余余30%为招商商的小店店铺1550家左左右。在在王健林林看来，主力店店和次主主力店面面积大，可以很很好地充充实项目目，而且且抗风险险能力强强，而中中小店铺铺则是“可以同同甘不能能共苦”。招主力店店、品牌牌店，这这无疑降降低了万万达广场场的租金金收入。商业项项目的“租金”其实可可以分为为两部分分，一部部分是

12、现现实租金金，一部部分是商商家的品品牌价值值，“任何商商家的品品牌价值值加上商商家的租租金，都都几乎是是接近的的。”易铺中中国首席席执行官官陈建明明如此评评价。坚持多元元业态，也必然然导致租租金低。零售业业的租金金非常高高，但是是，万达达的规则则是：零零售业态态不超过过50%.电影院、溜冰场场、电玩玩、健身身中心、酒楼等等这些业业态都是是低租金金。这被被视为万万达广场场竞争力力的一个个重要方方面：万万达广场场绝大多多数都是是属于区区域购物物中心，“从超市市、百货货到院线线到餐饮饮，这四四大组合合内容是是成功的的区域购购物中心心必不可可少的内内容。”餐饮业是是明显的的低租金金业态。但是，王健林林

13、说，购购物中心心不是卖卖出来的的，是吃吃出来的的。所以以坚持在在每个万万达广场场餐饮至至少占 25%，以带带动广场场人气。据说，除了全全国性的的品牌外外，每到到一处，万达都都要先做做调查，为当地地的餐饮饮品牌排排出前十十名，并并争取将将其中的的一半拉拉进来。让万达租租金低的的另一个个原因是是它钟爱爱紧俏品品牌，比比如Zaara、H&MM等。“这些流流行的快快速时尚尚消费品品牌，特特点是快快速放货货，价格格不是很很高，款款式很多多，年轻轻人就喜喜欢这样样的。现现在受网网购影响响，零售售这块就就是这些些品牌来来吸引，所以它它把这些些招过去去，肯定定租金会会比较低低”。华高高莱斯高高级项目目经理黄黄

14、辉说。餐饮租金金往往只只有两块块多钱，让它们们在广场场占300%，很很多老板板有时候候算算账账都舍不不得。商商场开业业之后第第一年要要投入两两千万的的推广费费，租金金多少先先不管，这更让让老板们们肉疼。“现在商商业地产产一个常常见的问问题是，作为老老板对租租金的预预期和下下面达不不到一致致，预期期过高。但是，王健林林做了这这么多，他对这这方面很很明白。”戴德梁梁行中国国商业地地产服务务董事张张家鹏说说。“王健林林首先对对租金不不要求高高，第二二赚不赚赚钱头两两年都要要推广，都是为为了先保保证商业业能存活活。”张家鹏鹏说。没没有低租租金，招招商不会会这么顺顺利，没没有多业业态，不不会有熙熙攘的人

15、人流，王王健林在在这一点点上“是明白白的”。租售：地地产和商商业的两两把算盘盘谁都知道道，商业业地产是是靠钱养养出来的的，在中中国，商商业地产产项目很很难取得得长期、低成本本的资金金支持，因此，散售商商铺一直直是中国国商业地地产发展展无可奈奈何的主主流。万达也同同样经历历了这个个阶段。和沃尔尔玛合作作的第一一个项目目长春万万达广场场便是如如此，在在沃尔玛玛顺利成成为主力力店之后后，一层层店铺被被迅速售售罄，最最高售价价达到了了6.88万元/平方米米。20022年在长长春，这这样的楼楼价毫无无疑问是是天文数数字。但但是，高高价买得得店铺的的业主都都期望自自己的投投资能够够马上获获得丰厚厚的回报报

16、，租金金坐地飞飞涨，租租户被高高昂的租租金压倒倒，几个个月不盈盈利纷纷纷关店，继而围围坐在商商城一层层，阻挠挠客人进进入其他他楼层。这是万达达的第一一代商业业。利用用沃尔玛玛作为商商业号召召力，然然后将黄黄金铺位位高价分分零出售售，结果果是红火火开场，一地鸡鸡毛。第第二代产产品，吸吸取了第第一代的的经验，将若干干个没有有散售的的购物中中心整体体出售，溢价变变现，结结果仍然然不行。任何一个个商业项项目，都都需要两两到三年年的市场场培育期期，但小小业主没没有培育育市场的的心态和和能力，在客户户较少的的情况下下，万达达和投资资的小业业主前前前后后打打了十几几场官司司。这使使万达不不得不反反思运营营模

17、式的的问题所所在，认认识到分分割小产产权出售售的模式式绝不是是商业地地产的出出路。“商铺再再也不卖卖了。”20005年年年底，王王健林和和他的高高管团队队闭门开开了3天会，得出了了这个结结论。这这是王健健林用55年时间间、9亿元现现金、112个项项目换到到的商业业地产真真经。散售会给给商业的的后期运运营带来来致命的的隐患，后期的的运营也也往往容容易失控控。但是是，没有有几个做做商业地地产的能能够扛得得住商铺铺销售的的诱惑，特别是是多年以以前。万达的壮壮士断腕腕，最终终让它走走上了综综合体开开发的道道路。并并最能通通过“售”与“租”的灵活活取舍平平衡，获获得商业业模式的的成功。其实，在在开发所所

18、谓第二二代产品品之时，万达已已经意识识到住宅宅带来的的巨大效效益，开开始有意意识拿更更大地块块，增加加住宅和和可售面面积的比比重。20044年和20005年年成为万万达商业业广场的的一个分分水岭，20006年底底开业的的项目看看，大多多属于大大型的综综合体，万达商商业广场场已经实实现从第第二代产产品到第第三代产产品的过过渡。相比前两两代产品品，第三三代万达达城市广广场在面面积上增增长最为为显著。万达的的第一代代“单店”建筑面面积在55万平米米左右；第二代代“组合店店”上升到到15万20万平平米；而而第三代代万达城城市综合合体的总总建面达达到400万80万平平米，可可销售面面积部分分显著提提升。

19、公寓、写写字楼、酒店这这些物业业能提升升商业的的人流和和档次。但是万万达除核核心商业业只租不不售外，只要不不对核心心商业产产生冲击击，这些些物业都都可以销销售。据万达内内部人士士称，仅仅仅从建建安成本本上看，从第一一代产品品到第二二代产品品，就增增加了550，而从第第二代到到第三代代产品，更是增增加了1100。但是是在销售售物业的的给力支支持下，万达资资金充沛沛，足以以支撑其其扩张。有心人会会注意到到，万达达今年上上半年比比肩万科科的恰恰恰是“销售收收入”。且不不论商业业可售部部分的销销售，万万达的业业态配比比中，商商业的比比例并不不高。有有人研究究，大概概平均只只有300%左右右。而且且，各

20、个个万达广广场的比比重并不不相同，一线城城市偏高高，越往往下，比比例越低低。例如，上上海周浦浦万达广广场，比比例在660以以上，西西安碑林林区万达达广场为为37%，而太太原、重重庆、成成都等地地的项目目只有220左左右。一个号称称“只售不不租”的商业业地产开开发企业业，居然然盖的大大部分房房子是住住宅或类类住宅，不止一一个业界界大佬私私下对万万达的做做法表示示过不以以为然。万达是做做住宅顺顺便做了了商业，还是做做商业时时顺便做做了住宅宅？无论论答案如如何，人人们应该该看到，随着万万达产品品的演进进，其身身份正由由单纯的的“商业地地产开发发商”转换为为“城市运运营商”。第一一、二代代产品选选址都

21、要要求是城城市的核核心商圈圈，而第第三代产产品的典典型位置置是城市市副中心心和新区区。以“城市副副中心+都市综综合体”的开发发模式带带活一个个商圈，由此，整体物物业的升升值水平平会比在在城市中中心区域域高出几几倍甚至至更多。从城市的的核心转转移到周周边，一一个重要要的转折折出现在在宁波万万达广场场上。220077年以前前宁波只只有一个个商圈，离开了了天一商商圈，商商家很难难经营。据万达达人士回回忆，当当年，万万达广场场地块位位于鄞州州区，周周边相当当荒凉，没有任任何商业业配套，也没人人敢接手手。为了盘活活整个区区域经济济，政府府找到了了万达集集团，在在地价方方面提供供了大量量优惠，以至于于“如

22、何做做项目都都不亏钱钱”。宁波波项目就就这样起起来了，虽然开开始人流流不多，但低租租金留住住了租户户，最后后随着住住宅和各各种业态态带来的的人流，终于一一炮打响响。宁波万达达广场为为万达闯闯出了一一条新路路，让万万达发现现：不在在城市、商圈的的中心，也可以以做商业业，可以以拿回现现金流，只是需需要大量量的人口口导入。此后，这这几乎成成了万达达扩张的的唯一模模式：“它现在在很多广广场都无无须培养养期，一一开就火火了。这这些业态态租金都都低，但但是它可可以接受受啊。万万达成的的势，未来来就会反反映在地地价的谈谈判能力力上，干干嘛非得得一把一一算呢。势越高高，未来来谈判的的主动权权越大，地价越越低，

23、扩扩张得越越快。”更重要的的是，万万达开始始与地方方政府建建立了谈谈判模式式，充分分利用地地方政府府急于提提升土地地价值的的需要作作为切入入点，以以低廉的的土地成成本获得得低租金金运营的的空间。这种模模式获得得了绝大大多数地地方政府府的交口口称赞，万达的的路，越越走越宽宽了。快跑：速速度决定定未来万达复杂杂的商业业模式中中，几乎乎所有的的元素都都在为跑跑得更快快量身打打造。对于一些些财大气气粗的房房企来讲讲，不搞搞“租售并并举”，一心心一线做做高端商商业，收收取高租租金，也也未尝不不是一种种做法。但是，租售并并举加低低租金的的策略，保证了了万达开开一个火火一个，也让万万达走上上了前所所未有的的

24、快速扩扩展之路路。“那些坚坚持高租租金的商商业地产产企业，在一线线城市也也可能做做得很好好，但扩扩展速度度肯定不不如万达达快。”张家鹏鹏说。从拿地到到开业，只需要要18个月月，这一一令其他他企业瞠瞠目结舌舌的速度度，在万万达已经经成为严严格的规规则。如如果实现现不了，一定要要对项目目总负责责人进行行问责。万达迄迄今为止止近百个个项目中中，只有有昆明一一个项目目没能按按期交付付，结果果总经理理被开除除了。快有什么么好处？快，加加快现金金流周转转，可以以更快获获得租金金收入，更短时时间抢占占更多的的地盘。另外，18个月月开业与与中国政政治环境境存在紧紧密联系系，一个个万达广广场就是是一项政政绩工程

25、程。所有有的政府府部门都都希望这这项工程程能在本本届任期期内完成成，自己己栽树自自己乘凉凉。也就就是说，“快”不仅是是经济的的需要，也是政政治需求求。万达为什什么可以以快？从从建设到到招商，万达每每一个环环节，都都以加快快速度为为准则。项目从从拿地开开始就已已经做规规划方案案，所有有的项目目规划都都采取产产业化生生产流程程。一个个城市综综合体包包括“四菜一一汤”即四四栋商业业体加贯贯穿其中中的商业业街；四四栋商业业体分别别是百货货、超市市、娱乐乐和电器器万达达的商业业定位中中牺牲了了高端和和低端的的消费人人群，以以求对各各个城市市的可适适应性。在万达的的订单模模式中，为了不不就单个个项目的的租

26、金水水平进行行谈判，节约谈谈判时间间，从而而采取了了“平均租租金”的方式式。将全全国的城城市分三三等租金金，加快快招商谈谈判速度度。一旦项目目启动，土建、招商、装修等等各个链链条都要要以188个月开开业倒计计时推进进工作，各个环环节环环环相扣，责任细细化到每每一个人人。万达达所有的的员工都都知道，“晚上陪陪客户喝喝酒到三三点”绝对不不能成为为第二天天迟到的的理由。但这依然然不够。万达广广场不仅仅仅是几几栋房子子，更要要用大量量的商家家将其填填满，而而国内的的主力店店品牌很很难赶得得上万达达的节奏奏。万达达“全产业业链”的结构构就此成成型。无论是阴阴差阳错错，还是是有意为为之，全全产业链链事实上

27、上最终给给了万达达一个“要什么么有什么么”的自由由，这给给万达带带来的最最大好处处是，建建一个万万达广场场，就立立刻将它它装满，并且热热热闹闹闹开业。这让万万达的飞飞奔再无无拖累。万达影院院是20004年年华纳兄兄弟影业业与万达达成立的的合资院院线公司司。双方方约定好好，等国国家放开开文化产产业后就就将院线线股份悉悉数转给给华纳。但是，运气不不佳的是是，国家家随后收收紧了对对文化产产业的开开放，华华纳迟迟迟等不到到控股的的机会，院线又又一直处处于严重重的亏损损状态，索性选选择撤离离。万达多方方联系，都没有有合适的的下家，而院线线是万达达确定的的主力店店和战略略产业，最终只只能选择择自己做做，目

28、标标是不亏亏太多。没想到到，华纳纳都经营营得一塌塌糊涂的的院线，第二年年就一下下子翻了了盘。目目前，万万达院线线已经成成为万达达重要的的现金流流来源之之一，由由于收益益率高于于主业，在商业业地产上上市受阻阻的情况况下，已已经成为为上市的的重要选选择。如果说万万达院线线是阴差差阳错，万千百百货无疑疑是故意意为之。在20003年年，万达达集团曾曾经投资资大洋百百货后撤撤资。万万达集团团20007年成成立的万万千百货货，计划划到20015年年开业1100家家店，年年销售额额达到4400亿亿元以上上，成为为中国一一流的百百货集团团。这个万千千百货一一度不被被人看好好。万达达自主投投资万千千百货店店出发

29、点点在于，万达每每年开工工、竣工工七八个个万达广广场，但但百货方方面很少少有哪家家品牌公公司能够够以这样样的速度度开出分分店。“万达广广场开业业，它把把万千百百货装进进去，把把万达影影院装进进去，再再加上一一些战略略伙伴，这个广广场就装装得七七七八八了了。所以以它开业业总能是是满的。”张家鹏鹏说。急速扩张张其建筑筑综合体体计划的的万达集集团，希希望遵循循并确保保自己的的开发节节奏，一一旦万达达发现扩扩张速度度的短板板出现，任何可可能的选选择便会会被予以以实施，万千百百货是这这样，万万达影院院也是这这样。因因为没有有能适合合万达的的规划院院，万达达自己甚甚至建立立了自己己的规划划院。万达的成成功

30、，也也许并没没有做到到什么都都好，但但是做到到了足够够快。万万达经过过几年的的快速奔奔跑，现现在已经经积累了了1000座商业业综合体体中的商商业资产产，成为为中国最最大的地地主，也也是最大大的商业业不动产产运营商商。已经没有有必要复复述万达达在商业业综合体体上不断断拿地开开发、再再拿地再再开发。对于形形成了模模式的万万达来讲讲，那只只是“复制”。在做做大到做做强之间间，大往往往并不不令人更更尊重。不过，在市场场有空间间，能力力能支持持的时候候，做大大和做强强两者选选一，往往往需要要先选择择做大。在一骑绝绝尘之后后，万达达已经开开始在旅旅游地产产上再次次抢跑，从商业业综合体体的多业业态，向向旅游

31、地地产的多多业态上上平滑地地快速机机动。长白山国国际旅游游度假区区、武汉汉中央文文化旅游游区、福福州琅岐岐岛国际际旅游度度假区项项目、武武夷山国国际旅游游度假区区项目，以及西西双版纳纳国际旅旅游度假假区项目目莫不是是投资几几百亿，面积几几千亩的的大盘。这让万万达可以以突然宣宣布它已已经在旅旅游地产产上占据据50份份额。从从中依稀稀可以看看到万达达做商业业综合体体时，一一脉相承承的风格格。平衡：狂狂奔者必必备功夫夫王健林说说，“万达必必须再快快一点。快是战战略问题题，必须须要快。现在是是最后的的机会，可以做做大市场场份额，可以积积累经验验，可以以赢得未未来的市市场空间间和话语语权。”但是，他他同

32、时也也承认，速度快快也是万万达的最最大危险险，如有有闪失，万达这这样的巨巨人也有有可能一一夜垮掉掉，所以以万达在在狂奔之之余，一一直在小小心寻找找着自身身的平衡衡。一个简单单的租售售并举不不能说明明万达的的平衡能能力。真真正的功功夫是王王健林给给万达做做的资金金平衡规规划，这这是一门门艺术。“订单地地产”的招商商模式也也许是牺牺牲了高高额的租租金，但但换来的的却是稳稳健和长长期的租租金收入入。万达达的“紧密型型合作伙伙伴”与“战略合合作伙伴伴”能占据据70%以上的的面积；而且，约定从从商场建建成的第第91天开开始计租租。不管管租户是是否进场场，购物物中心只只要开业业，一两两个月就就能收到到租金

33、。多年来来，万达达的租金金收取率率都在 99%以上。众所周知知的万达达地产“现金流流滚资产产”模式中中，销售售回款占占据了非非常重要要的作用用。在一一个包括括商业、写字楼楼、住宅宅公寓等等业态的的“城市综综合体”中，住住宅项目目是销售售重点，1000%销售售；其次次是写字字楼、公公寓、酒酒店等，按照不不同项目目的资金金情况决决定出售售的比例例。关于销售售对现金金流的支支撑，万万达的内内部定位位是“完成成销售指指标是万万达集团团的生命命线，关关系着万万达集团团发展战战略的持持续性和和长远性性”。万达广场场一旦开开业，不不但可以以把手中中的物业业抵押出出去变成成钱，也也可以把把手中的的租户变变成钱

34、。它是国国内最早早尝试经经营性抵抵押贷款款的企业业，模式式基本上上是依据据总租金金额度，抵押贷贷款额大大概为总总租金额额的 770%，项目总总投资额额的 770%.总租金金的 770%.而且，“对于十十年期抵抵押，五五年后还还可以重重估重抵抵，由于于五年后后租金提提升，因因此又可可以获得得一笔更更高的抵抵押贷款款。”王健林林说。加上开业业后必然然会有的的租金，万达广广场一旦旦开业，就可以以给项目目带来三三笔钱，这让项项目的快快速开业业变得非非常重要要，所以以万达有有18月雷雷打不动动要开业业的说法法，完不不成任务务地方经经理要卷卷铺盖走走人。四大国有有银行中中三家银银行的总总行给了了万达巨巨额

35、的授授信。工工商银行行、中国国银行总总行、农农业银行行总行都都与万达达签署银银企协议议。农行行总行给给央行写写了一个个报告，把万达达和万科科两家企企业作为为中国房房地产企企业金融融改革试试点企业业上报，得到了了央行的的批文，允许这这两家企企业开展展叫做总总行对总总部的合合作，贷贷款可以以直接审审批，叫叫做绿色色通道。由于和国国有银行行的深度度合作，万达在在开发项项目的时时候，银银行资金金会包括括土地抵抵押贷款款、开发发贷款、资产抵抵押贷款款、资金金贷款、租约抵抵押贷款款和银行行贷款的的异地使使用等，显得比比其他的的房企花花样更多多一些。王健林说说，万达达去年销销售面积积和销售售额大约约是万科科

36、的655%，但但是账面面现金与与万科相相近，资资金周转转率则是是万科的的2倍多，并称由由于今年年的调控控主要针针对住宅宅，而住住宅销售售在万达达的比重重不到330%，所以万万达前五五个月销销售额较较去年同同期提高高了三成成，全年年销售将将在千亿亿之上。当然，随随着万达达的扩张张的速度度越来越越快，对对资金的的需求也也越来越越多。有有迹象表表明，万万达今年年开始大大规模染染指房地地产信托托融资。公开资资料显示示，截至至目前万万达今年年已有110只信信托产品品成立或或正在推推介、募募集。目前，和和20005年前前一度风风传万达达资金紧紧张有可可能倒掉掉相比，万达的的资金状状况已经经完全不不可同日日

37、而语。王健林林不久前前表示，为了让让企业可可持续发发展，万万达无论论何时都都有3000亿元元的现金金在账面面。这样样的钱包包堪比一一贯稳健健的万科科。要管理如如此庞大大的一支支队伍，管理上上亦不能能只持一一端。王健林选选择的是是“中央集集权制”。“万达基基本就是是军事化化管理。”这是万万达从高高管到基基层员工工的共识识。这既既带有早早期万达达商业偶偶像沃尔尔玛的痕痕迹，也也有万达达自己的的中国特特色，比比如，男男职工必必须西装装领带，女职工工上班饰饰品不能能超过三三件，每每个耳环环算一件件。但是，业业界在看看到万达达集权主主义的特特色同时时，往往往忽略了了万达把把各个项项目独立立切分，以项目目

38、为单位位控制总总体平衡衡的方式式。这个个简单的的算式是是，如果果70个项项目的资资金都平平衡了，万达集集团的整整个资金金状况也也就平衡衡了。在每个万万达广场场项目实实施前，签订目目标责任任制，分分成很多多子项。有几项项指标是是刚性的的，不能能超支：第一是是工程成成本；第第二是营营销成本本；第三三个管理理成本。即使利利润超额额了，这这几项也也不能超超支。在实际运运作中，资金实实行的是是单个项项目平衡衡的方式式。“万达的的资金平平衡说简简单也很很简单，他们的的策略是是，拿一一块地，集团初初始资金金投入之之后，原原则上不不再投钱钱了。你你要快速速实现销销售，保保证建设设，能拿拿回来利利润最好好，拿不

39、不回来，原则上上公司也也不再给给你拿钱钱了，要要么赚钱钱，即使使不赚钱钱，最后后也要赚赚一个商商场。”张家鹏鹏说。如果平衡衡实现不不了，比比如地价价有问题题，就要要找政府府谈地价价。万达达在不同同城市的的地价它它心理都都有预期期。如果果按照市市场地价价，即使使通过住住宅销售售，也未未必可以以补回商商业上的的投资，这就要要通过谈谈土地的的价格，最后达达成平衡衡。“这个也也有道理理。一些些物业可可以给城城市带来来长远好好处。政政府就应应该给一一些好处处。”张家鹏鹏说，“比如在在唐山，就给了了它很优优厚的条条件，以以保证它它的平衡衡。”此外，万万达号称称对于资资金实行行项目的的封闭管管理，分分公司之

40、之间资金金不允许许调动，必须统统一走总总部才能能在不同同项目间间周转，这无疑疑也是为为了防止止单个项项目平衡衡被打破破，出现现混乱。虽然万达达大事儿儿基本不不容各地地诸侯置置喙，但但就招商商来讲，各个地地区其实实有很多多灵活性性。“谁抢了了算谁的的，总部部也不管管。”张家鹏鹏说，“这个品品牌在这这儿卖的的好，在在那儿卖卖得不好好，总部部如果干干涉太多多，就把把各个地地方的万万达广场场就弄乱乱了。”这是万万达集权权与分权权中的平平衡。未来：万万达之路路快速发展展，直至至成为老老大，万万达这个个过程中中一直在在为自己己积累势势能。有有了“势”，才能能让对方方甘心按按自己的的规则玩玩游戏，模式化化得

41、以顺顺利推行行。获得得了老大大的“势能”后，万万达在很很多地方方甚至不不再需要要是最好好。人才是商商业地产产的瓶颈颈，也曾曾是万达达忧心的的问题，据说，王健林林在某一一日突然然发现，招不到到人，原原来是因因为最优优秀的商商业地产产人才都都已经在在万达了了，这样样才开始始了宏大大的内部部培训计计划。随着商业业地产热热潮，万万达的人人也在流流失，也也在招人人。在各各个猎头头公司那那里，万万达都是是大客户户。这些些这对于于万达来来讲当然然“都是小小钱”。作为为老大，万达仍仍有足够够的魅力力吸引新新人加入入。不过过从另一一方面看看，万达达甚至不不需要太太多最顶顶尖的人人才。“就像和和政府打打交道，如果

42、你你是最大大的，去去跟地方方政府谈谈，即使使派个毛毛头小伙伙子去也也会有成成果，因因为他们们知道你你是最大大的开发发商，认认可你这这个品牌牌，认可可你这个个企业。”张家鹏鹏说。“有了势势，未必必下面人人都要非非常强。对于一一些新的的开发商商来讲，没有势势，就得得靠自己己的人比比别人强强。”这种战略略上的优优势，甚甚至可以以收到点点石成金金之效。作为填填补万达达广场空空间的角角色的万万千百货货一度被被人瞧不不起，结结构不合合理，品品牌低端端种种问问题都曾曾让人诟诟病。但但是，待待到全面面铺开，人们会会陡然发发现，它它几乎会会成为中中国最大大的品牌牌通道，遍布南南北，而而且往往往都在城城市的紧紧要

43、位置置。“在这样样的战略略模型下下它是为为了解决决招商问问题，但但稳定下下来之后后就了不不得了。只要这这个壳子子在，最最后贴金金都可以以，怎么么会做不不起来？”张家鹏鹏说，“如果一一百个城城市都有有万千百百货，外外资品牌牌想进来来，它会会有多大大的议价价能力？”当然，“万达模模式”绝非完完美。万万达的成成功更多多是整体体开发和和成长战战略的成成功，要要将万达达广场与与大悦城城、万象象城等知知名综合合体相比比，无论论从操作作的精细细程度还还是租金金回报率率，万达达广场未未必占优优。比如，“万达过过分注重重租金有有效的收收取，这这无疑影影响了商商业的淘淘汰升级级。”在行置置业总经经理姜新新国说，“

44、王健林林说可以以达到1100%的出租租率，这这是不正正常的，为什么么呢？有有些不合合适的要要淘汰，因此里里面肯定定有空置置的。其其次，1100%的出租租率肯定定意味着着较低的的租金收收益率，才会造造成人人人都在你你这里。”万达的成成功在于于模式化化，但是是在一切切为速度度服务的的前提下下，模式式化难免免也会造造成“僵硬”。“它的模模式化应应该会有有所调整整，总的的原则应应该是有有什么地地块做什什么样的的项目。”姜新国国说，“就是这这个地块块有什么么商圈，有什么么消费和和商务资资源的基基础，才才能做那那些可行行的项目目。”对比快速速发展形形成的低低廉租金金，万达达有必要要逐步做做到资产产优化。“

45、项目不不仅仅要要卖得掉掉，租得得出去。”姜新国国说，“还要提提高租赁赁收益。”姜新国国说。从地方政政府来看看，万达达广场规规模都很很大而且且都能“填满了了”，所以以才会都都希望到到万达到到那里去去做。但但是面积积做的很很大，效效益未必必好。万万达如果果不再像像原来那那样渴求求拓展，就有可可能在和和地方政政府的博博弈中，克制这这种做大大的冲动动。“如果做做20万平平方米是是这些收收益，做做40万平平方米也也只有这这些收益益，做大大的商业业价值在在哪里呢呢？”姜新国国说。“大量的的建设成成本和土土地成本本都白白白扔掉了了，万达达一定要要很理性性地控制制自己的的商业部部分做大大的规模模。”“第三代代

46、综合体体是一个个正确的的道路，但这里里面合理理的配比比，规划划理性方方面还是是要经过过经济效效益的测测算。现现在万达达处在一一种粗放放的阶段段，规模模与投资资收益关关系的测测算还没没有做过过。商业业地产尤尤其是持持有物业业的到最最后就是是要锱铢铢必较的的，这样样才能达达到一个个很好的的效益。如果你你这里放放掉一点点，那里里放掉一一点，最最后就要要亏损。”另一个问问题是，业态常常新和品品质的提提高。姜姜新国说说，万达达对国际际品牌和和高端品品牌仍然然重视不不够，这这样未免免有失偏偏颇。“中国有有的是廉廉价商品品的市场场，要取取得很高高的经济济效益，要有这这些品牌牌产生它它的价值值。”万达起步步于

47、品牌牌化模式式化，所所以，“在初步步阶段可可以粗放放一些，随着商商业地产产的水平平的普遍遍提高，就需要要企业练练内功，提高经经济效益益，我想想万达仍仍有很多多的工作作要做。”万达一直直将上市市作为未未来发展展的另一一个重要要跳板。但是，一旦上上市，资资产的收收益率，对于万万达来讲讲非常重重要。“收益率率太低，就是内内部增长长不够好好。未来来如果内内部的收收益率一一直太低低，资本本市场就就未必能能一直看看好它。”对奢侈品品的态度度，或许许可以看看出万达达在商业业方向上上的一点点游移。20008年底底，对于于高端奢奢侈品定定位的恒恒隆广场场发展模模式，王王健林就就曾明确确表态称称“并不欣欣赏”。不

48、过两年年后，万万达在合合肥开了了首个奢奢侈店后后，已经经开始了了奢侈品品店外拓拓的进程程。但是是，王健健林对奢奢侈品依依然心存存疑虑，原因之之一是难难以在万万达模式式中得以以全面复复制。“我觉得得奢侈品品始终不不是零售售的主流流，零售售还是要要靠大宗宗消费，时尚中中等偏上上才是真真正的主主流。”但是，王王健林也也依然会会继续在在奢侈店店上的尝尝试。据据透露近近两三年年还会再再开四五五家奢侈侈品店，但是都都是开在在二线城城市，明明年还会会在武汉汉、长沙沙等地开开，每年年最多开开一家店店。前几年的的万达一一路狂奔奔，商业业综合体体跑马圈圈地做到到最大是是主要目目标。当当前，情情况似乎乎已经有有新的

49、变变化。一方面，万达广广场的第第1000家即将将动工，万达广广场甚至至已经开开到了三三线城市市。万达达商业综综合体如如果继续续高速拓拓展，市市场空间间是否还还足够大大？另一方面面，万达达在大手手笔向旅旅游地产产转移，即使在在旅游地地产开发发方面，万达“拉帮结结伙”，拉入入大量合合作伙伴伴，粗略略一算，所需资资金仍然然是天文文数字。万达是是否还有有余力继继续高速速拓展商商业综合合体？或或者说，万达的的战略是是不是已已经有所所转向？如今，万万达累积积的势能能在国内内已经是是风头无无双。跟跟随万达达走南闯闯北的海海底捞，在作网网络推广广的时候候用这么么一句话话夸自己己：“人类已已经阻挡挡不了海海底捞

50、了了。”这句话话用在万万达身上上也相当当合适，用王健健林自己己的话说说，“目前万万达的扩扩张速度度和规模模已经没没有企业业能比得得上了，这在世世界商业业史是一一个奇迹迹。”但无论如如何，万万达迟早早要将自自己的方方向调整整到更重重视资产产回报的的方向，即使不不是今天天的决策策，也是是未来的的方向。宁氏“大大悦”以“大悦悦城范本本”复制，再进行行外部并并购与内内部整合合，最终终瞄准资资本市场场，宁氏氏棋局行行至中盘盘曾任中粮粮置业副副总经理理的暴雪雪松有一一论断：“一个商商业地产产项目的的成功，除了资资金，最最重要的的就是操操盘者对对商业的的理解。”“红色摩摩根”宁高宁宁对商业业的理解解就很深深

51、。主政政华润，做成万万象城，“空降”中粮，推出大大悦城。两例均均堪称商商业地产产界的经经典范本本。暴氏论断断的另一一层含意意是，企企业一把把手的态态度和能能力起着着决定作作用。“要懂地地产、懂懂商业，还要热热爱商业业。他的的价值取取向起着着引领作作用，大大家会惟惟马首是是瞻。”能说明宁宁氏情迷迷商业地地产的事事例，首首先是西西单大悦悦城地块块的“失而复复得”。十多多年前，“华润版版”宁高宁宁以4亿元将将这块地地卖给中中冶集团团；20006年年，中粮粮版“宁高宁宁”又以100倍价格格40亿元元从中冶冶手里买买回。其次，“大悦城城”之名为为宁高宁宁夜读论语所得。子路路篇中中有“近者悦悦，远者者来”

52、之句，宁眼前前灵光闪闪现，遂遂取名“大悦城城”。中粮商业业地产出出自宁氏氏之手，从宏观观战略到到微观执执行，从从大悦城城到中粮粮置业成成立，再再到“两链”的发展展战略，处处可可见雄奇奇与轻灵灵并融的的“宁式风风格”。第一个一一定是经经典西单大悦悦城是中中粮大悦悦城系列列城市综综合体的的开山之之作，也也是至今今为止最最成功的的作品。20077年12月28日开开业，西西单大悦悦城所有有商铺在在5个半月月内出租租一空。它吸引引了2334个品品牌，其其中466个首进进北京，58个选选择大悦悦城为进进入西单单商圈的的第一站站。销售额也也一路走走高：第第一年实实现100亿元销销售额，第二年年则突破破15亿

53、元元，20010年年营业额额超过220亿元元；日销销售额最最高时达达10550万元元，日人人流量一一度高达达20万人人次，租租金收入入也突破破了3亿多元元。大悦城这这一商业业传奇绝绝非无心心插柳，而是出出自宁高高宁的缜缜密战略略，也是是他一贯贯的管理理哲学：第一个个一定要要是经典典。“华润的的成功就就是基于于一个万万象城的的成功，形成母母本，然然后进行行复制，中粮大大悦城亦亦是如此此。”华高莱莱斯国际际地产（北京）有限公公司高级级项目经经理黄辉辉说。努力换来来丰厚回回报。西西单大悦悦城开业业前三天天，“老房东东”从这块块地上赚赚了300多亿的的中冶集集团老总总先去去现场转转了一圈圈，随后后开玩

54、笑笑地对中中粮置业业董事长长史焯炜炜说：“老史，我后悔悔了！”西单大悦悦城的成成功，让让宁高宁宁下决心心正式提提出打造造“两链”战略，即“全产业业链的食食品企业业”和“全服务务链的城城市综合合体”，全力力发展以以大悦城城购物中中心为核核心的城城市综合合体，并并将大悦悦城品牌牌进行全全国复制制。如今，大大悦城已已经或即即将落户户北京、天津、上海、成都、沈阳、烟台，还将在在未来22-3年年内，在在全国复复制100个以上上，5-10年年内布局局规模将将过200个。玩转“体体验式”大悦城崛崛起的秘秘密概括括起来并并不复杂杂：国人人对在购购物中心心消磨时时间的这这一生活活方式的的新偏爱爱，以及及快速时时

55、尚消费费热潮加加速到来来所创造造的零售售业机会会。西单大悦悦城总营营业面积积达200多万平平方米，差不多多占到西西单商圈圈总营业业面积的的40%，含地地下2层、地地上100层，一一共有112层的的营业面面积，几几乎达到到了商业业项目占占地的极极限。对对于任何何一个招招商团队队来说，如何填填满如此此高大的的空间，简直是是一场梦梦魇。对此，中中粮置业业董事长长史焯炜炜有一个个很关键键的思路路：“要学会会浪费空空间。”宁高宁宁也特意意嘱咐：“最重要要是留出出空间。”因此，在在设计时时，大悦悦城将可可出租面面积控制制在400%.预预留了555%左左右的公公共空间间。这也也符合国国外大型型购物中中心的标

56、标准。根据这一一理念，大悦城城建起了了国内迄迄今为止止最宽阔阔的室内内十字购购物连廊廊，在多多个楼层层建立独独立的中中央大厅厅，放置置众多坐坐椅，供供消费者者休息。喷泉、大型养养鱼池、中央小小景、各各种小憩憩场所都是是为了营营造舒适适、惬意意的购物物环境。这一点曾曾遭质疑疑，开业业首日即即有同行行“浪费面面积”之讥，不过其其后的人人气则证证明了公公共空间间的重要要性。西西单商圈圈长期面面临租售售面积和和人流不不成比例例的问题题，人流流的簇拥拥和狭仄仄的购物物环境抵抵消了消消费乐趣趣，只能能以“便利”和“实惠”自我安安慰。大大悦城的的诞生，让人们们真正发发现了“体验式式消费”的乐趣趣。这与西单单

57、商圈其其他的商商业设施施大大不不同，更更像是一一个覆盖盖了大屋屋顶的广广场或者者公园，你可以以购物、娱乐、剪发、就餐、喝咖啡啡、玩街街拍，或或者只是是信步闲闲逛。它它利用一一系列暗暗示让消消费者不不断移动动：透明明的栏杆杆使视线线不受妨妨碍，人人造树木木创造的的垂直感感觉诱使使你乘着着电动扶扶梯来到到另一层层，明亮亮的灯光光让你感感觉一直直停留在在午后三三点，忘忘记时间间的流逝逝。甚至至它还使使内部气气候整年年如春。如此精心心营造，凸显了了购物中中心与超超级卖场场运营哲哲学的根根本不同同：后者者追求效效率，所所以希望望消费者者速战速速决；购购物中心心则希望望消费者者在这里里呆得越越久越好好。也

58、许许下一秒秒钟，消消费者就就会冲动动地打开开荷包，决定购购买。据称，西西单大悦悦城开业业初期，时任总总经理的的暴雪松松会到地地下车库库去查看看停车记记录，当当他发现现顾客的的泊车时时间从最最初的440分钟钟变为后后来的33个多小小时后，他知道道，这个个项目可可以活下下来了。在传统的的百货公公司，各各楼层的的商品种种类大致致类似，比如一一层是珠珠宝、化化妆品，二层是是女装，三层是是男装分而而治之，一目了了然。这这种布局局与客户户的目的的性消费费方式非非常契合合。而大大悦城的的楼层分分布完全全突破了了品类而而大悦城城的楼层层分布完完全突破破了品类类限制，每一层层都有餐餐饮休闲闲类商铺铺，如星星巴克

59、、汉堡王王、味千千拉面、台湾小小吃等，也有供供消费者者随时休休息的场场所。这这种“走走停停停”的布局局设计，正是对对消费者者步行距距离认真真考量后后的结果果：把“人”作为购购物中心心规划和和组织的的核心，通过对对消费者者购物心心理及行行为习惯惯的研究究，进行行整体商商业组织织。而在总体体规划上上，大悦悦城极大大地增加加了餐饮饮、娱乐乐类业态态。在大大悦城的的6至8楼，共共2.33万平方方米的餐餐饮区是是西单规规模最大大、品牌牌最多的的。留出出如此多多的空间间，一方方面是餐餐饮品牌牌能够在在开业早早期带来来客流，另一方方面因为为餐饮业业态暗含含着消费费者的社社交需要要，成为为消费者者购物之之后的

60、精精神和体体力的缓缓冲，增增加其逗逗留时间间。北京朝阳阳大悦城城副总经经理周鹏鹏提到，宁高宁宁曾经说说过一段段非常精精辟的话话，“大悦城城的性格格应该从从它的效效率、语语言、服服务、态态度，从从总经理理到保洁洁员的眼眼神中体体现出来来。让来来的人不不单要购购物，更更因为喜喜欢这里里的感觉觉。这样样才是一一个饱满满的项目目，否则则它就无无法进步步。大悦悦城要走走进人的的精神生生活，要要触及灵灵魂。”这段话话也成为为了大悦悦城打造造品牌的的主旨。于是，大大悦城的的每个楼楼层都被被赋予了了一个关关键词：西单大大悦城有有眩目、前卫、冲撞、优雅、约会等等；朝北北大悦城城则用欣欣赏、时时尚、自自在、愿愿望