杨叉湖项目市调

1、“锦绣人人家”项目初初步市场场调研分分析报告告调研范围围：杨汊汊湖片区区、金银银湖片、火车站站及复兴兴村片、香港路路沿线调查对象象：杨汊湖湖片区住住宅楼盘盘（新华华家园、金色雅雅园、绿绿色家园园、阳光光花园、泽皓雅雅居、浩浩海公寓寓）火车站片片楼盘（东方帝帝园、裕裕荣家园园、元辰辰国际大大厦）金银湖片片楼盘（常青花花园100号小区区、将军军家苑、华星辰龙城城、丽水水佳园、丽景湾湾、万科科四季花花城二期期B期、奥林匹匹克花园园项目、泰跃集集团项目目）香港路沿沿线主要要楼盘（荷花苑苑、穗丰丰花园、香天公公寓、澎澎湖公寓寓、紫藤藤花园、华氏儒儒商花园园）说明：本本案位于于杨汊湖湖片区（常青路路以东、

2、姑嫂树树路以西西、张公公堤以南南、发展展大道以以北围成成的片区区）内，因此本本次调研研特针对对片区内内楼盘做做重点调调研，重重点研究究；同时时也不能能忽视周周边片区区对本案案所在片片区的影影响，因因此根据据地域分分布特征征和房地地产市场场发展的的特点，又对火火车站片片、金银银湖片、香港路路沿线楼楼盘及市市场也做做调研分分析。目 录录第一部分分 区域概概况第二部分分 区域市市场特征征 杨汊汊湖片区区 金银银湖片区区 火车车站片 香港港路沿线线第三部分分 区域住住宅物业业概况 区域域住宅市市场供应应 住宅宅产品特特征第四部分分 销销售情况况分析 主要要在售楼楼盘一览览 销售售情况分分析 积压压量分

3、析析第五部分分 总体营营销水平平分析 在售售楼盘营营销手法法 营销销推广成成败点第六部分分 市场展展望 潜在在市场供供应量 未来来市场竞竞争点 销售售价格走走势第七部分分 本案面面市价格格建议 本案案优劣势势分析 可比比性楼盘盘性价比比一览 本案案市场比比较定价价附：楼盘盘资料第一部分分 区域域概况杨汊湖片片属城郊郊结合部部，区域域有较中中心城区区相对理理想的居居住环境境，自然然环境非非常好，空间大大，空气气清新，安静无无污染；又有良良好的市市政规划划，金银银湖片规规划为大大型居住住区，将将入住330万人人口，杨杨汊湖片片区在其其辐射范范围内。目前常常青花园园经过十十余年的的开发，已经具具备成

4、熟熟的生活活居住配配套条件件，加上上万科四四季花城城的开发发及一批批大规模模项目的的启动，区域持持续成为为汉口房房地产市市场的热热点。杨汊湖片片居民区区内环境境一般，新楼盘盘社区绿绿化环境境营造还还没有形形成，目目前环境境景观效效果差。区域道道路畅通通，出行行便利。区域内内经过几几年的开开发，生生活配套套环境较较成熟，但配套套水平一一般。总体来看看，本案案所在的的杨汊湖湖片区，给人的的印象是是中低档档居住区区，居民民素质一一般，区区域也聚聚集了一一批效益益较好的的企事业业单位，如民航航、电信信，临江江汉经济济发展区区，潜在在消费群群体丰富富。第二部分分 区域市市场特征征一、杨汊汊湖片区区早期开

5、发发有华苑苑小区、阳光花花园、浩浩海小区区，以低低价中小小户型和和阳光花花园的中中大户型型为主，价格在在14000元/平方米米左右徘徘徊。经经过几年年的低档档次楼盘盘开发积积蓄，现现阶段开开发楼盘盘档次提提高，如如有新华华家园、金色雅雅园等较较高档次次的楼盘盘，价格格也攀升升到22200元元/平方方米。区域内房房地产市市场呈现现以下特特征：1、城郊郊结合部部房地产产市场特特征，中中低价市市场为主主向中档档住宅房房价发展展；2、由于于无景观观支撑，物业开开发以公公寓住宅宅为主；3、房价价分18800元元/平方方米20000元/平方米米24400元元/平方方米三个个档次走走，在1180002000

6、0之之间居多多4、土地地资源比比较丰富富，由以以前的小小盘向现现在的一一批较大大规模的的楼盘发发展，发发展潜力力大；5、区域域内有一一批知名名企事业业单位，消费层层次高；但周边边居民文文化水平平不高，治安印印象差6、市政政生活配配套资源源丰富但但水平低低相对于杨杨汊湖片片区而言言，周边边几个相相关片区区房地产产市场有有以下特特征：二、金银银湖片区区因其优越越的自然然环境，丰富的的土地资资源和相相对低的的土地成成本，吸吸引像万万科、沿沿海国际际、泰跃跃集团等等开发商商相继登登陆开发发大规模模项目，一直以以来为汉汉口开发发热点区区域。区区域房地地产市场场价格由由以前的的15000元/平米上上升到目

7、目前的222000元/平平米，万万科四季季花城的的房价已已经达到到平均225000元/平平方米。主要得得益于前前期投资资开发商商如新世世界、万万科对区区域市场场的推广广和炒作作，以及及便民看看房措施施。区 域代表楼盘盘建筑形态态规 模销售均价价卖 点点销售情况况金银湖片片将军家苑苑15栋66层多层层5.5万万，5000套14500贴近现代代家居生生活60%丽水佳园园40栋66层多层层11万，10440套15500网绿生活活、都市市生态园园约30%华星辰辰龙城一一期16栋多多层6.855万，6675套套14400新康居生生活，新新园林开盘，约约10%万科四季季花城二二期B区区约6栋多多层、22栋

8、小高高层约5万，3788套25000左岸枫枫林，春春天狂想想曲内部认购购期（注：未未考虑高高尔夫城城市花园园、碧海海花园、黄金海海岸等老老盘）三、火车车站片区区片区属复复兴村区区域概念念，临近近城市中中心，以以“新汉口口火车站站”和“临CBBD”两个卖卖点而成成为开发发热土。片区楼楼盘规模模较小，均价分分24000元/平米28000元/平米两两个档次次走。区 域代表楼盘盘建筑形态态规 模销售价格格卖 点销售率火车站片片裕荣家园园3栋122层小高高层3万，约约2000套23000约60%东方帝园园9栋122层小高高层5万，约约4000套22500城市中心心点现房元辰国国际大厦厦1栋200层、22

9、4层3.5万万（住宅宅2.66万），约1440套30000商务概念念约30%（注：未未考虑天天梨豪园园、丰竹竹园、航航天花园园、富豪豪花园、新世纪纪都市花花园等老老盘）四、香港港路沿线线小规模小小高层住住宅区，销售均均价在227000元/平平米左右右，大多多楼盘进进入现房房销售阶阶段，区区域可供供开发的的土地资资源少。整体市市场环境境好，人人文氛围围浓厚，适合居居住。片 区代表楼盘盘规模（平平方米）建筑形态态销售均价价（元/平米）卖 点销售情况况香港路片片穗丰花园园9万小高层26000实力、实实在、实实用现房鹏飞湖庭庭1.422万小高层27500临湖，多多功能商商住楼现房紫藤花园园4.4万万小

10、高层28000紫色文化化，城开开品牌现房总体而言言，本案案所在的的杨汊湖湖片处于于开发热热点的新新华西路路片（离离市区中中心开发发）和金金银湖片片（郊区区概念开开发）、香港路路沿线之之间，相相对于周周边片区区而言，整体市市场开发发水平还还处于中中低层次次。三大大片区的的开发建建设将带带动杨汊汊湖片楼楼盘的市市场影响响力，改改变消费费者区域域心理价价值。第三部分分 区区域住宅宅物业概概况一、区域域住宅市市场供应应 供应应量分析析经过调查查与统计计分析，区域内内（杨汊汊湖片）主要在在售住宅宅楼盘55个，总总在售规规模约440万平平米，总总套数332400套，平平均每套套面积约约1233平米。外围（

11、包包括金银银湖片、火车站站片、香香港路沿沿线）相相关主要要在售住住宅楼盘盘7个，总在售售规模约约41万万平米，总套数数为33300套套左右，户均面面积1224平米米。可见，就就主要在在售楼盘盘而言，杨汊湖湖片区内内市场供供应量于于外围区区域市场场在售住住宅供应应量相当当，但产产品档次次则次于于外围区区域。区 域域项 目 名 称称在售建筑筑形态在售规模模（）总套数（套）户均面积积（）杨汊湖片片新华家园园一期4栋222层高层层8万512136绿色家园园一期20栋66层多层层，5栋栋12层层小高层层7.5万万750113阳光花园园四期22栋66层多层层约8万650125金色雅园园一期20栋66层多层

12、层，7栋栋11层层小高层层13万11000130泽皓雅居居一期1栋8层层多层，2栋112和114层小小高层2.6万万228140合 计63栋多多层，114栋小小高层，4栋高高层约40万万32400123金银湖片片将军家苑苑15栋66层多层层5.5万万500112丽水佳园园40栋66层多层层11万10400105华星辰辰龙城一一期16栋多多层6.855万675110万科四季季花城二二期B区区约6栋条条式多层层和2栋栋小高层层约5万378123合 计77栋多多层，22栋小高高层30万26000115火车站片片裕荣家园园3栋122层小高高层3万200125东方帝园园9栋122层小高高层5万40011

13、5元辰国国际大厦厦1栋200层、224层3.5万万（住宅宅2.66万）140套套160合 计12栋小小高层，1栋高高层约11万万740148注： （1）杨杨汊湖片片由于浩浩海公寓寓规模小小，尾盘盘，不构构成大的的威胁，未考虑虑；（2）金金银湖片片由于常常青花园园14号号小区销销售接近近尾声，而碧海海花园、黄金海海岸、高高尔夫城城市花园园等为老老盘，丽丽景湾、奥林匹匹克花园园等未面面市或启启动，也也没有考考虑 ；（3）火火车站片片未考虑虑像天梨梨豪园、佳兴苑苑、城开开丰竹园园等尾盘盘；（4）香香港路沿沿线新盘盘不多，这里不不做比较较分析。 供应应类型分分析从建筑形形态来看看，区域域内在售售楼盘中

14、中，约665栋多多层，114栋小小高层，4栋高高层。多多层住宅宅量为221.66万平方方米，占占总量的的55%；小高高层住宅宅量为99.5万万平方米米，占总总供应量量的255%；高高层住宅宅量为88万平方方米，占占总量的的20%区域外围围在售楼楼盘中，有777栋多层层，144栋小高高层，11栋高层层。多层层供应量量占总量量的700%，小小高层供供应量占占总量的的22%，高层层占总供供应量的的8%。综合来来看，以以多层为为主，小小高层次次之。二、产品品特征 产品品形态分分析从上面供供应类型型分析可可知，杨杨汊湖片片区住宅宅供应方方面，早早期以多多层住宅宅为主，如华苑苑小区、浩海小小区、阳阳光花园

15、园等；随随着区域域市场的的逐渐开开发，住住宅建筑筑形态由由多层为为主向小小高层为为主转变变，如锦锦绣人家家（全部部为电梯梯小高层层）、绿绿色家园园（部分分电梯小小高层）、金色色雅园（部分电电梯小高高层）、泽皓雅雅居（部部分电梯梯小高层层）、新新华家园园（全部部为高层层）等。在新开开发的楼楼盘中，小高层层项目占占总量的的比例提提高到225%之之多，若若将锦绣绣人家和和新华家家园高层层项目计计入，此此比例会会更高。这也反反映出土土地资源源减少，地价上上涨后，电梯小小高层建建筑将成成为市场场主流的的发展趋趋势。 销售售价格分分析区域内物物业市场场平均表表价19980元元/平方方米，平平均成交交实价1

16、19333元/平平方米。从价格格来看，低于220000元/平平方米。付款优优惠平均均9.88折，因因为本来来价格低低，付款款优惠额额度不大大。楼盘名称称规模（平平方米）均价（元元/平米米）成交实价价（元/平米）付款方式式及优惠惠新华家园园一期8万25000237559.5折折优惠绿色家园园一期7.5万万1850018133一次性付付款9.8折优优惠阳光花园园四期约8万1910018900一次性付付款9.9折金色雅园园一期13万1800017822一次性付付款9.9折泽皓雅居居一期2.6万万2550024733一次性99.7折折，按揭揭付款99.8折折合 计计40万19800193339.8折折

17、 户型型及面积积分析 区域在售售主住宅宅项目中中，322共116000余套，占总量量的511%，为为绝对主主力户型型，其次次是22和442户型型供应量量大，并并且成为为热销户户型。房型比例名称111221222322422复式主力户型型热销户型型总套数新华家园园一期50%50%322，4422322512绿色家园园一期15%25%40%20%322322750阳光花园园四期10%5%50%25%10%322，4424322650金色雅园园一期25%55%10%10%322，222132211000泽皓雅居居一期53%30%17%322，4422322228总套数1133402201607759

18、63642340032232400比 例3%11%6%51%18%11%72%51%100% 园林林绿化及及物业管管理配套套分析已建成小小区规模模小，配配套不足足，且配配套水平平一般，有些甚甚至落伍伍。现在在开发的的几个大大规模社社区，物物业规划划配套齐齐全。十分注重重环境绿绿化，绿绿化率高高达400%左右右。不少少楼盘就就是以环环境绿化化为卖点点，如绿绿色家园园、丽水水佳园等等。 物业管管理费平平均为00.8元元/平方方米，费费用适中中。楼盘名称称社 区 配 套套车 位 情 况况物业管理理费（元/）绿化率新华家园园一期园林、会会所、网网球场、健身房房等地下车位位1400个，租租金2000元/

19、月，地面车位位免费0.88833%绿色家园园一期会所、花花园、园园林绿化化、停车车位不详约0.5539.66%阳光花园园四期花园、停停车位低层车库库和地面面停车位位0.35540%金色雅园园一期小区绿色色步行街街，63300平平米多功功能大会会所，中中心花园园，小区区规划有有小学及及幼儿园园车位租金金2000元/月月0.50.881.0039%泽皓雅居居一期停车位，20000平米米中心组团式花花园租金1550元/月，售售价8万万元个0.8约25%合 计园林、车车位、会会所租金15502200元元/月，售价66万元8万元元/个0.735%第四部分分 销售情情况分析析一、主要要在售楼楼盘一览览楼盘

20、名称称销售率主 要要 原原 因因总户数剩余户数数新华家园园一期约60%低楼层销销售好，高楼层层和朝向向采光不不好的单单元滞销销512205绿色家园园一期25%卖点突出出，价格格适中，但位置置偏远是是其不足足750563阳光花园园四期约30%复式单位位售价223000元/平平米，价价格高，滞销；发商品品牌实力力强650456金色雅园园一期40%规模大，小户型型及朝向向好的单单位销售售情况好好于大户户型单位位，人气气旺11000660泽皓雅居居一期20%周边环境境差，售售价高，户型面面积大。近期举举办了一一些促销销活动22846合 计约40%楼盘档次次提高，但整体体市场冷冷淡，人人气不旺旺，环境境

21、欠佳，难以进一一步提升升销售3240019300二、销售售情况分分析从统计分分析可知知，区域域整体销销售率约约40%，开盘盘时间大大多在66个月左左右，开开盘时间间不长，销售情情况较理理想。各各个楼盘盘分期开开发，将将陆续推推出其二二期、三三期等，市场有有持续供供应量。三、积压压量分析析按销售率率估算，杨汊湖湖片区住住宅积压压量为119000套左右右，即为为片区市市场上实实际在售售住宅套套数，折折算供应应面积224万平平方米。第五部分分 总体营营销水平平分析一、在售售楼盘营营销方式式营销推广广多采用用报纸广广告、户户外广告告牌为主主要吸引引消费者者视野的的手法，而像新新世界集集团、统统建集团团

22、等品牌牌形象好好的开发发商，其其代表楼楼盘多依依靠其品品牌影响响力。通过对营营销手法法和销售售率的对对比分析析，品牌牌和多样样有力的的推广是是产品实实现销售售的有效效方法。楼盘名称称营 销 手 法法广告推广广诉求点点销售率新华家园园一期大版面报报纸广告告、户外外广告牌牌、大售售楼部率先住在在明天约60%绿色家园园一期报纸广告告、户外外广告牌牌现代绿色色阳光社社区，房房在林中中，人在在树下25%阳光花园园四期定期发布布统建集集团的整整体广告告阳光之城城，放心心房承诺诺单位约30%金色雅园园一期报纸广告告、报纸纸文章人生百年年，金色色雅园40%泽皓雅居居一期报纸广告告、设计计大赛迎宾道旁旁好安家家

23、20%二、营销销推广成成败点成功之处处在于诉求求点突出出绿化、阳光等等现代住住房消费费注意点点；不足之处处是营销手手法单调调，对市市中心市市民的影影响力弱弱，且在在市中心心没有设设立售楼楼部、售售楼车等等方便看看房；过分依靠靠新世界界新华家家园、统统建阳光光等营造造的市场场氛围；第六部分分 市场展展望潜在市场场供应量量（未来来233年内） 杨汊汊湖片 万丰丰花园（6栋多多层，约约3万平平方米，3000套左右右，靠近近本案） 新华华家园二二期（44栋高层层住宅，10万万平方米米左右，与一期期相当，靠近本本案） 金色色雅园二二期（110万平平方米左左右，220033年5月月推出） 绿色色家园二二期

24、（约约8万平平方米） 美联联地产“蓝色天天娇”项目（预计112万平平方米左左右）分析：未未来片区区内潜在在市场供供应量在在40万万平方米米左右，加上目目前积压压实际在在售面积积24万万平方米米，预计计杨汊湖湖片区未未来23年市市场共有有约600万平方方米的住住宅有待待消化，平均年年消化量量约200万平方方米，有有一定竞竞争压力力。周边片区区市场未未来竞争争情况如如下： 金银银湖片区区 万科科四季花花城二期期项目（约4.5万平平方米住住宅，售售价25500元元/平方方米左右右） 常青青花园110号小小区（约约20万万平方米米，档次次提升，价格在在22000元/平方米米左右） 丽景景湾（跑跑马场旁

25、旁边，6600亩亩，20003年年5月会会推出） 华星星辰龙城城二期（约100万平方方米，价价格在115000元/平平方米左左右） 丽水水佳园二二期（预预计100万平方方米） 奥林林匹克花花园 泰跃跃集团项项目结论：金金银湖片片区在未未来一段段是内仍仍然将成成为市场场开发热热点，可可供开发发土地较较丰富。现开发发楼盘规规模大，其后期期项目将将陆续上上市销售售。预计计总开发发两至少少在1000万平平方米 火车车站片 新华华西路旧旧城改造造项目临汉口新新火车站站，可供供开发用用地约8800亩亩 香港港路沿线线片 银鹤鹤置业“城市花花园”项目位于新华华下路和和发展大大道交汇汇处，由由银鹤置置业有限限

26、公司开开发。项项目总建建面约112万平平米，以以小高层层和部分分高层住住宅位置置，临界界街为商商铺。主主要户型型有22、332、442。预预计销售售价格在在27550元/平米左左右 华氏氏儒商花花园二期期位于新香香港路于于建设大大道交汇汇处（商商业银行行大楼后后面），为华氏氏儒商花花园的二二期项目目，一期期已经入入住。 交发发地产地地块 位位于华氏氏儒商花花园对面面，占地地80000平米米左右。 政和和世纪广广场项目目位于香港港路口，商业银银行大楼楼旁。规规划300层高层层建筑。目前在在打桩。结论：预计未来来香港路路沿线继继前几年年开发热热潮之后后，开发发趋势将将逐渐平平稳，主主要市场场供应以

27、以上述四四个项目目为主。未来市场场竞争点点分析未来区域域市场竞竞争将主主要集中中在以下下几个方方面：1、楼盘盘规模及及由此带带来的社社区感、完善生生活配套套设施和和周到的的物业管管理；2、实实实在在的的环境绿绿化景观观；3、营销销推广手手法的创创新；4、多样样化、选选择多的的房型设设计；区域市场场销售价价格走势势从区域未未来市场场供应量量来看，年消化化量约220万平平方米，市场供供应较稳稳定；从市场潜潜在目标标消费群群来看，随着常常青花园园和杨汊汊湖片区区内入住住居民增增多，老老客户介介绍新客客户将为为区域带带来较多多外围区区域客源源从周边区区域市场场竞争来来看，本本案片区区市场平平均价格格低

28、于周周边区域域，价格格优势可可以有效效吸引因因价格敏敏感而从从金银湖湖片楼盘盘、新华华西路片片楼盘、香港路路沿线楼楼盘分流流出来的的客户。综合上述述因素，预计未未来片区区市场价价格在近近年来提提升的基基础上，一方面面杨汊湖湖片区在在周边开开发热点点片区的的带动下下市场价价格会有有所上涨涨；另一一方面片片区内积积压住宅宅面积还还需消化化，这样样区域住住宅市场场价格将将会稳定定在18800元元/平方方米224000元/平平方米范范围内。第七部分分 本案面面市价格格建议本案优劣劣势分析析本案具有有如下优优势： 11、纯电电梯小高高层，品品质优良良，在区区域有唯唯一性 22、交通通便利，生活配配套比较

29、较成熟，临近本本案社区区人群素素质相对对较高3、本案案处于江江汉区新新华下路路区片、金银湖湖区片之之间，而而上述两两片近年年来房地地产发展展迅速，成为市市场热点点，这有有利于本本案地块块价值的的体现，也有利利于提升升本案心心理价位位；4、周边边早期开开发或者者入住的的楼盘社社区，已已经把本本地区的的居住环环境塑造造好；5、区域域内对本本案构成成竞争的的楼盘中中，绿色色家园在在地段环环境和品品质上低低于本案案，而新新华家园园二期（高层住住宅）近近期无推推出迹象象，真正正对本案案现实性性威胁较较大的楼楼盘剩下下金色雅雅园一期期（多层层、小高高层，部部分砖混混结构，在售）及5月月份将推推出的二二期项目目，再就就是统建建集团开开发的阳阳光花园园四期（多层，正在外外墙装修修），竞争争对手明明显并且且稳定。同时本案案也存在在一些劣劣势，这这些劣势势会构成成未来营营销中的的障碍：1、本