重庆房地产市场研究分析报告

1、发布时间：2005-10-17重庆房地产市场研究报告（2005年3季度）北 京 华 灵 四 方 投 资 咨 询 公 司重庆房地产市场研究报告摘要今年1-9月，重庆市商品房成交面积达779.44万平方米，其中住宅成交面积为673.95万平方米，同比分别下降了6.2和10.02，而下降幅度却比前8个月减少了0.4个百分点和1.29个百分点。 9月重庆市主城区商品房成交量达92万平方米，成交面积较8月份上涨了29.58，仅住宅成交面积增长幅度较8月份提高了10.08个百分点。6月份由于受房地产新政的影响，市场较为冷淡，从8月份开始，市场开始逐步回暖，三季度主城区新开盘项目39个，其中新上市项目17个

2、，从市场供应区域来看，渝北区不仅在个数上排在首位，供应面积方面也位居前列，占市场较大份额。6、7、8、9月主城区商品房成交均价分别为2919元/平方米、2827元/平方米、2852元/平方米、2844元平方米，其中商品住宅成交均价分别为2660元/平方米、2572元/平方米、2562元/平方、2603元米，房价总体趋稳，没有出现明显的升降，调控作用进一步体现。2005年第三季度重庆市主城区土地供应45宗，供应面积298.09万平方米，与今年一、二季度相比，供应量有所下降。本季度巴南区一块158.84万平方米土地的供应，使巴南排在供应量的首位。1-9月，主城区二手房转让均价在1718元平方米，其

3、中二手住房转让均价同比上涨了15.68，达1527元平方米。从9月份单月来看，二手房、二手住宅成交均价与8月相比分别增长1.56和0.5，二手房价格进一步趋于稳定。声明本报告内容仅供参考，不作为投资依据，我们所提供的信息，仅基于我们的经验、目前所知的事实、以及对法律的理解和评价，我们已尽力确保该信息的准确性、完整性和及时性，但我们不对其准确性、完整性、及时性、有效性和适用性等作任何的陈述和保证。我们提供的信息仅供阅读者参考，阅读者直接或间接地基于我们所提供的信息而作出的任何行为，除非取得我们的书面承诺，否则我们并不承担任何责任。目录TOC o 1-1 h z t 标题 2,2,标题 3,3,标

4、题 4,4,标题 5,5,标题 6,6,标题 7,7,标题 8,8,标题 9,9,标题 2-表格用,2,摘要,1 HYPERLINK l _Toc117418258 第一节宏观环境 PAGEREF _Toc117418258 h 6 HYPERLINK l _Toc117418259 一、重庆市房地产投资环境 PAGEREF _Toc117418259 h 6 HYPERLINK l _Toc117418260 二、城市规划 PAGEREF _Toc117418260 h 7 HYPERLINK l _Toc117418261 （一）重庆轻轨7、8、9号线初步规划方案已经出台 PAGEREF

5、_Toc117418261 h 7 HYPERLINK l _Toc117418262 （二）规划3个城镇发展区培育6大卫星城市 PAGEREF _Toc117418262 h 9 HYPERLINK l _Toc117418263 （三）最佳商业城市重庆排 33位 PAGEREF _Toc117418263 h 10 HYPERLINK l _Toc117418264 （四）重庆将建数字公园 PAGEREF _Toc117418264 h 10 HYPERLINK l _Toc117418265 （五）大渡口区陈庹路（陈家坪至庹家坳）西半幅工程开工 PAGEREF _Toc117418265

6、 h 10 HYPERLINK l _Toc117418266 第二节房地产开发主要指标 PAGEREF _Toc117418266 h 12 HYPERLINK l _Toc117418267 一、房地产投资指标 PAGEREF _Toc117418267 h 12 HYPERLINK l _Toc117418268 二、开工建设指标 PAGEREF _Toc117418268 h 13 HYPERLINK l _Toc117418269 三、销售指标 PAGEREF _Toc117418269 h 15 HYPERLINK l _Toc117418270 第三节土地开发及购置 PAGERE

7、F _Toc117418270 h 16 HYPERLINK l _Toc117418271 一、土地供应综述 PAGEREF _Toc117418271 h 16 HYPERLINK l _Toc117418272 二、未来土地供应 PAGEREF _Toc117418272 h 18 HYPERLINK l _Toc117418273 （一）主城区三分之一土地未来禁止开发 PAGEREF _Toc117418273 h 18 HYPERLINK l _Toc117418274 （二）重庆市土地资源趋紧 PAGEREF _Toc117418274 h 18 HYPERLINK l _Toc1

8、17418275 （三）重庆经开区将限制房地产开发用地 PAGEREF _Toc117418275 h 18 HYPERLINK l _Toc117418276 第四节商品住宅 PAGEREF _Toc117418276 h 19 HYPERLINK l _Toc117418277 一、供应 PAGEREF _Toc117418277 h 19 HYPERLINK l _Toc117418278 二、价格 PAGEREF _Toc117418278 h 20 HYPERLINK l _Toc117418279 三、需求 PAGEREF _Toc117418279 h 21 HYPERLINK

9、l _Toc117418280 第五节二手房 PAGEREF _Toc117418280 h 23 HYPERLINK l _Toc117418281 第六节写字楼 PAGEREF _Toc117418281 h 24 HYPERLINK l _Toc117418282 一、供应 PAGEREF _Toc117418282 h 24 HYPERLINK l _Toc117418283 二、销售 PAGEREF _Toc117418283 h 25 HYPERLINK l _Toc117418284 第七节商铺 PAGEREF _Toc117418284 h 26 HYPERLINK l _To

10、c117418285 一、供应 PAGEREF _Toc117418285 h 26 HYPERLINK l _Toc117418286 二、销售 PAGEREF _Toc117418286 h 27 HYPERLINK l _Toc117418287 第八节 2005年二季度颁布的主要政策法规及分析 PAGEREF _Toc117418287 h 29 HYPERLINK l _Toc117418288 一、国税总局将对重庆等40个城市进行评估房产税收 PAGEREF _Toc117418288 h 29 HYPERLINK l _Toc117418289 二、重庆主城区征地补偿安置标准调高

11、，平均提高28% PAGEREF _Toc117418289 h 29 HYPERLINK l _Toc117418290 表格索引 PAGEREF _Toc117418290 h 31 HYPERLINK l _Toc117418291 附图索引 PAGEREF _Toc117418291 h 31第一节 宏观环境一、重庆市房地产投资环境1-8月，重庆市固定资产投资总额976.97亿元，比去年同期增长16.9%，增速比1-7月快0.8个百分点。 从投资区域看，城镇投资增长远快于农村投资。1-8月城镇投资891.41亿元，比去年同期增长18%，而农村投资85.56亿元，只增长6.1%。从投资类

12、型看，工业投资速度加快，1-8月工业投资263.52亿元，比去年同期增长30%；其次是房地产和建设、改造投资，增长速度分别是26%和13.8%。2004年4月-2005年8月重庆市固定资产投资额月份总投资额自年初累计值 (亿元)累计比上年同期增长百分比 (%)2004年4月301.3961.92004年5月398.4960.82004年6月519.2247.62004年7月618.8841.92004年8月714.4239.82004年9月833.339.62004年10月954.05402004年11月1,130.5143.22004年12月1,400.5834.62005年2月134.78

13、27.42005年3月245.4920.42005年4月348.0915.52005年5月455.6414.32005年6月613.8218.22005年7月734.0918.62005年8月865.0921.1重庆市城镇居民家庭基本情况月份调查户数平均每户家庭人口平均每户就业人口平均每一就业者负担人数平均每人实际月收入人均可支配收入人均消费支出当月值 (户)当月值 (人)当月值 (人)当月值 (人)当月值 (元)当月值 (元)当月值 (元)2003年12月3002.971.631.82744.13692.54581.972004年1月3003.081.661.86974.51914.9473

14、6.62004年2月3003.061.641.871,194.011,145.92836.932004年3月3003.031.631.86742.25688.98604.592004年4月3003.031.611.88751.18690.16569.792004年5月3003.021.61.89703.34650.28551.482004年6月3003.021.61.89708.56657.41548.472004年7月3003.011.61.88814.48749.72618.182004年8月3003.011.621.86759.22694.93642.532004年9月30031.591

15、.89802.96746.67892.792004年10月30031.581.9805.13742.56620.132004年11月30031.581.9793739.5631.92004年12月30031.581.9853.56791.88717.492005年1月3003.121.641.9984.39907.12715.852005年2月3003.121.651.891,341.791,279.78891.792005年3月3003.121.611.94879.79814.48723.052005年4月3003.131.631.92835.77763.32610.62005年5月4002

16、.891.392.08917.57851.44748.692005年6月3003.131.631.92836.06767.76611.752005年7月3003.141.631.93889.06806.23669.382005年8月3003.121.631.91876.14807.36658.87二、城市规划（一）重庆轻轨7、8、9号线初步规划方案已经出台轻轨7、8、9号线的远景线路规划初步方案已经出台。轻轨7、8、9号线是为实现“九线一环”的轨道交通远景计划，根据重庆市城市总体规划（20052020）中所确定的轨道线网方线而设立的。1轻轨7号线从陶家至北碚从该远期规划中得知，轻轨7号线位于西

17、部片区，结合用地特征南北向贯穿西部片区，将西部片区北碚、西永、西彭三个组团有机连接，是引导和适应西部片区整体发展的交通动脉。西部片区是重庆都市区主要拓展区域，位于中梁山和缙云山之间，呈狭长条状，南北向全长约66公里，东西向宽约11公里。轻轨7号线的线路走向初步定为从陶家至北碚，途经石板、西永、凤凰、歇马。轻轨7号线起于西彭组团陶家镇，经石板白市驿曾家陈家桥凤凰歇马，止于北碚区西南大学附近，贯穿了北碚、西永、西彭三个西部片区外围组团。线路全长约61.75公里。其中地下线总长约为11.37公里；高架（地面）线总长约为50.38公里。轻轨7号线全线共设24个车站，其中地下站6个，高架站18个。途经车

18、站为陶家、石板、居委会、白市驿、机场、含谷、金凤南、金凤北、曾家小学、曾家、重大、大学城、重医、青木关、工农坝水库、凤凰、歇马、军工厂、科技园、北碚、梅花山、西南大学、文化村。2轻轨8号线 从跳蹬至朱家坝轻轨8号线位于东部片区，结合用地特征南北向贯穿东部片区，将东部片区鱼嘴组团、茶园鹿角组团以及南部片区的李家沱鱼洞组团和中部片区的大渡口组团有机连接，是引导和适应东部片区整体发展的交通动脉。东部片区是重庆都市区主要拓展区域，位于铜锣山和明月山之间，呈狭长条状，南北向全长约36公里，东西向宽约6公里，规划建设用地73.5平方公里，远景城市人口规模将达到134万人。从重庆城市总体规划（2005202

19、0）规划中获悉轻轨8号线的线路走向为跳蹬至朱家坝，途经建胜、白居寺大桥、李家沱、茶园，线路全长54.3公里。轻轨8号线起于大渡口区的跳蹬，止于江北的朱家坝。贯穿了大渡口、李家沱鱼洞、茶园鹿角、鱼嘴四个组团，全长共设23个车站，其中地下站13个，高架站10个。其中地下线总长约为26.9米；高架线总长约27.4米。轻轨8号线全线途经车站为跳蹬、文家湾、长征厂、建胜、外河坪南、外河坪北、棉纺织厂、34中、青岗湾、鹿角南、鹿角北、茶园南、茶园北、长生桥、腰子岗、四坪、迎龙、枇杷、广阳南、广阳北、鱼嘴南、鱼嘴北、朱家坝。3轻轨9号线从三峡广场至江北机场轻轨9号线穿过城市南北中三个片区，将沙坪坝组团、渝中

20、组团、观音桥人和组团、江北城、弹子石组团、唐家沱组团和江北机场等多个建成区域有机连接，串联了沙坪坝城市副中心和观音桥城市副中心、中央CBD的江北城和弹子石以及机场等重要的交通发生源。该线路的建设将加强几个城市中心之间以及机场的交通联系，缓解建成区地面交通压力。轻轨9号线的线路走向现初步定为三角碑大石坝观音桥江北城弹子石黄桷沱大桥唐家沱江北国际机场。轻轨9号线起于沙坪坝区的三峡广场，止于江北机场，线路全长约41.5公里，轻轨9号线共设22个车站。沿途经小龙坎、土湾、红岩村、化龙桥、Shoppingmall、蚂蝗梁、观音桥、三二四医院、珠江花园、江北城、王家沱、弹子石、美心站、鸡冠石、黄桷沱、唐家

21、沱、五里坪、海尔、晋家岩、石坪、江北机场。最大站距4600米，为石坪至江北机场站间，最小站距为830米，为沙坪坝站至小龙坎站间，平均站距为1.886公里。轨道交通的建成不仅实现了“九线一环”的轨道交通远景计划，还将大大改善城市交通拥堵的现状，使其地面交通压力得以缓解。轨道交通的建成将作为城市建设速度加快的一个新符号。（二）规划3个城镇发展区培育6大卫星城市7月初，市政府常务会审议通过重庆市城镇体系规划，规划将重庆划分为3个城镇发展区：中西部城镇发展区、东北部城镇发展区和东南部城镇发展区。其中决定将万州、涪陵、黔江、江津、合川、永川6大区域卫星城市纳入重庆都市圈。（三）最佳商业城市重庆排 33位

22、8月底福布斯中文版发布了“2005年中国大陆最佳商业城市排行榜”，重庆位居33位，再次进入排行榜50强，较去年位次上升了14位；在中国西部上榜城市中排第三位。 （四）重庆将建数字公园重庆市信产局计划在 “十一五”期间修建一座占地500亩的数字公园。数字公园（即游戏体验中心）包括数字旅游、虚拟体育竞技等娱乐形式的数字公园。并打造集宽带网络、无线网络、数字电视网络下的各种数字娱乐形式为一体的数字娱乐虚拟城市。关于数字公园的投资金额、地址、开工时间等具体内容，市信产局正在规划论证中。（五）大渡口区陈庹路（陈家坪至庹家坳）西半幅工程开工9 月11日，大渡口区陈庹路（陈家坪至庹家坳）西半幅工程举行开工仪

23、式（其东半幅已于2002年实现通车）。 总投资达到1.8亿元西半幅工程于明年底竣工通车后，陈庹路将升级为我市首条城市高速路。 全长达6.48公里的陈庹路，是大渡口区与九龙坡区、渝中区相连接的主要通道之一，也是我市规划的主城三纵线之一，其设计车速为60公里/小时，是双向6车道，宽达54米，除了车行速度不及高速路外，其余各项数据均与高速路相同。 陈庹路在大渡口区内将修建四座立交，分别为：马王乡立交（计划）、文体路立交、朝阳寺立交、九中路立交。通过这些立交，陈庹路与大渡口区内的四横线（双山路、金建路、福茄路、中坝路）、上界高速和主城外环高速相交。 陈庹路全线贯通后，除进一步改善大渡口与九龙坡、渝中区

24、的交通联系外，还将打通大渡口的另外几条对外快速通道，包括：经上界高速，可上马桑溪大桥至江北；从庹家坳，至鱼洞长江大桥，接巴南。 陈庹路修建好后，将很大程度上改善大渡口的投资环境，为这个区的腾飞提供更大的发展空间。 第二节 房地产开发主要指标一、房地产投资指标2003年12月-2005年8月重庆市房地产开发投资情况月份房地产投资额住宅投资额自年初累计值 (亿元)累计比上年同期增长百分比 (%)自年初累计值 (亿元)累计比上年同期增长百分比 (%)2003年12月327.8933.3177.4335.82004年2月35.1547.618.6442.22004年3月63.394534.0246.1

25、2004年4月92.7748.450.8352.52004年5月120.848.765.5246.52004年6月153.0835.883.0931.22004年7月182.0927.597.82252004年8月210.5625.5114.1421.42004年9月237.6321.6130.619.82004年10月266.2419.1146.2415.92004年11月315.4522.5175.1922.32004年12月393.0919.9208.6917.62005年2月48.143728.1350.92005年3月80.4326.943.6228.22005年4月113.8322

26、.764.07262005年5月145.120.182.8226.42005年6月189.2423.6109.7532.12005年7月225.824131.3634.32005年8月265.2726154.4935.42004年5月-2005年8月重庆市房地产开发资金来源房地产开发投资本年资金来源小计房地产开发投资资金来源自筹资金房地产开发投资资金来源国内贷款房地产开发投资资金来源利用外资房地产开发投资资金来源其他资金（单位：亿元）2004年5月214.8579.6539.472.1493.592004年6月255.6589.9848.532.28114.852004年7月289.8699.

27、3554.264.24132.012004年8月323.47107.5958.125.09152.672004年9月351.36118.1161.24.62167.432004年10月384.87126.6167.334.67186.272004年11月436.84140.6671.216.31218.672004年12月531.44171.6682.6911.73264.722005年1月2005年2月188.5157.9325.061.01104.362005年3月168.970.2631.881.2465.332005年4月212.1884.3339.811.2986.422005年5月

28、255.8791.5448.531.44114二、开工建设指标重庆市2003年12月2005年8月房地产施工、竣工面积月份施工面积竣工面积自年初累计值 (万平方米)累计比上年同期增长百分比 (%)自年初累计值 (万平方米)累计比上年同期增长百分比 (%)2003年12月5,297.811,678.442004年2月3,015.3911.291.7772.12004年3月3,666.9516.3163.8635.72004年4月3,987.0620.8234.5438.82004年5月4,188.7221.6275.4239.62004年6月4,477.8118.4396.7814.92004年

29、7月4,660.5417.7463.71112004年8月4,848.0018.2538.5682004年9月5,022.3818.7621.2413.62004年10月5,217.6117.2679.8410.32004年11月5,568.7720.3816.0720.22004年12月6,160.0416.51,534.58-8.52005年2月4,459.6847.9189.031062005年3月4,807.1531.1324.1797.82005年4月5,184.7630384.56642005年5月5,333.6827.3475.8472.82005年6月5,604.9325.25

30、97.0350.52005年7月5,827.1425758.6763.62005年8月6,003.4123.8877.79632005年8月中国各省房地产施工、竣工面积地区施工面积竣工面积自年初累计值 (万平方米)累计比上年同期增长百分比 (%)自年初累计值 (万平方米)累计比上年同期增长百分比 (%)全国130,957.7618.917,460.7324.7北京8,503.617.61,606.3160.9天津2,225.687.7453.4520.4河北3,021.7218.1382.3748.8山西1,475.2746159.1143.2内蒙古1,604.4239.3126.68165辽

31、宁5,250.107.8351.778.3吉林1,306.739.135.78-60.1黑龙江1,993.8618.4131.0336.8上海9,156.6013.81,122.46-5.2江苏12,121.3527.12,074.4858.8浙江13,304.1021.41,427.7436.9安徽4,158.1929.3594.7620.6福建5,335.8111.4757.0410.3江西2,816.2420.6488.9729.1山东7,946.6128.11,020.0037.2河南3,655.4023.4458.1431.1湖北3,451.9217.5469.8911.1湖南3,8

32、29.1124.3712.0428.3广东12,548.2110.81,582.39-6.1广西3,127.4029.9464.5514.3海南785.1148.6100.24132.2重庆6,003.4123.8877.7963四川7,048.1121.3842.3-7.2贵州2,242.0813.4263.358.1云南2,163.6860.5301.3564.7西藏13.02-66.13.6255.7陕西2,326.7411.2199.3329.8甘肃1,242.635.9181.3144.9青海386.733.571.25172.7宁夏818.828.993.04-17.5新疆1,09

33、5.0911.3108.22-7.7三、销售指标重庆市商品房销售情况月份商品房销售额商品房销售面积自年初累计值 (亿元)累计比上年同期增长百分比 (%)自年初累计值 (亿元)累计比上年同期增长百分比 (%)2003年12月210.0732.82004年2月18.167.4123.56802004年3月25.6514.5159.3120.82004年4月43.6741.1253.3842.12004年5月52.0637.4301.3936.42004年6月68.1924.7396.9322.72004年7月75.5213.9447.1516.52004年8月87.4812.3515.5712.8

34、2004年9月97.5711.8572.749.72004年10月109.7112.3642.5611.12004年11月132.1622777.0719.32004年12月232.6410.71,317.1202005年2月40.7124.9216.9375.62005年3月67.49163.1-2005年4月80.4784.3423.9967.32005年5月100.3792.82005年6月123.0880.5599.8451.12005年7月132.4375.4638.3242.82005年8月149.5270.90第三节 土地开发及购置一、土地供应综述2005年第三季度重庆市主城区土

35、地供应45宗，供应面积298.09万平方米，与今年一、二季度相比，供应量有所下降。本季度巴南区一块158.84万平方米土地的供应，使巴南排在供应量的首位。位于巴南区李家沱街道西流沱片区（原市种畜场）地块，综合出让价达到了7.5848亿元，该地块总用地面积约158.84万平方米，净用地面积约92.46万平方米。 土地级别达商业9级，住宅8级，规划用于住宅和商业用地。单位:万平方米 2005年3季度重庆市主城区土地供应分布图资料来源:戴德梁行单位:万平方米2005年6-8月，重庆主城区土地总成交面积163.22万平方米，土地出让金23.35亿元，从土地成交的区域来看，渝北区排在首位，成交面积73.

36、05万平方米，其次为九龙坡区和南岸区，成交量分别为34.83万、32.13万平方米，从土地综合出让单价看，位于解放碑的百子巷地块的价格最高，为1099.92万元/亩。位于寸土寸金的解放碑中央商务区的百子巷地块总面积36465平方米（折合54.67亩），最后以6.0185亿元的价格为台湾的日月光集团旗下的重庆鼎固房地产开发有限公司获得，每亩均价超过1000万元，该地块将根据渝中区规划进行开发，其主要用于写字楼、酒店等综合性项目开发。2005年6-8月季度重庆市主城区土地成交分布图资料来源:戴德梁行2004年5月2005年8月重庆市本年购置土地面积完成土地开发面积本年购置土地面积（万平方米）完成土

37、地开发面积（万平方米）2004年5月441.34359.212004年6月507.55424.732004年7月580.3564.762004年8月628.09661.452004年9月651.43666.542004年10月712.21703.142004年11月766.37769.232004年12月1102.44863.362005年1月-2005年2月89.4377.272005年3月141.27131.512005年4月184.85160.062005年5月218.05197.842005年6月346.29320.992005年7月407.63344.222005年8月503.394

38、11.49二、未来土地供应（一）主城区三分之一土地未来禁止开发由西南大学、重庆师范大学等专家完成的都市区自然条件、资源与生态环境研究报告提出：主城区有三分之一的土地应禁止开发建设，以保护城市生态。这一报告内容将纳入重庆都市区城市总体规划（ 2004-2020）。同时报告也指出西部新城范围（包括沙坪坝区的虎溪、陈家桥、土主、西永，九龙坡的含谷、白市驿、西彭），南坪、大石（大坪、石桥铺）及杨家坪四大片区最适合城市发展建设。 （二）重庆市土地资源趋紧据重庆市经济分析联席会消息，重庆市从2004年至2010年获国家批准的规划用地仅剩0.53万公顷。按照国家规划，重庆市1997年-2010年的规划用地量

39、为4万公顷，截止到目前，重庆市已经用地3.47万公顷，占总量的87。从长远来看用地趋紧，但近期土地供应较为宽松。为满足远期土地需求，重庆市正准备向国家申报重点用地项目，目前已经初步确定重庆市重点项目用地8006公顷。 （三）重庆经开区将限制房地产开发用地8月初召开的重庆市经开区征地工作会称，经开区将开始缩紧土地供应，今后房地产用地将受限制，更多政策会向工业用地倾斜；且房地产项目用地的出让，将根据总体规划和控制性详规，实行公开拍卖，原则上每次用地出让不超过500亩。第四节 商品住宅一、供应6月份由于受房地产新政的影响，市场较为冷淡，从8月份开始，市场开始逐步回暖，三季度主城区新开盘项目39个，其

40、中新上市项目17个，从市场供应区域来看，渝北区不仅在个数上排在首位，供应面积方面也位居前列，占市场较大份额。2005年3季度开盘住宅区域分布图2005年3季度开盘住宅区域均价图（元/平方米）资料来源:戴德梁行重庆市2003年12月2005年8月住宅施工、竣工面积月份施工面积竣工面积自年初累计值 (万平方米)累计比上年同期增长百分比 (%)自年初累计值 (万平方米)累计比上年同期增长百分比 (%)2003年12月3,748.811,233.222004年2月2,204.0215.367.13109.82004年3月2,698.1121.4122.1456.32004年4月2,933.0426.3

41、171.4446.82004年5月3,062.8025.6202.6445.22004年6月3,264.5720.9300.117.22004年7月3,385.5719.4343.1610.52004年8月3,526.6919.8398.466.72004年9月3,662.0620.3470.6813.12004年10月3,810.3020.1517.312.12004年11月4,069.7423.8633.8223.62004年12月4,485.8319.71,187.23-3.62005年2月3,325.9450.9149.22122.32005年3月3,472.0728.7258.821

42、11.92005年4月3,758.4828.1306.0278.52005年5月3,877.4226.6382.6788.82005年6月4,104.1225.7473.957.92005年7月4,272.2926.2600.2574.92005年8月4,403.3424.9691.873.6二、价格6、7、8、9月主城区商品房成交均价分别为2919元/平方米、2827元/平方米、2852元/平方米、2844元平方米，其中商品住宅成交均价分别为2660元/平方米、2572元/平方米、2562元/平方、2603元米，房价总体趋稳，没有出现明显的升降，调控作用进一步体现。1-9月份，主城区住宅的每

43、平方米成交均价达2603元，同比分别增长了8.96和6.92，增速比1-8月分别上升1.5个百分点和0.12个百分点。 中小户型继续受购房者追捧，成为市场成交的主体。商品房住房消费中，套内面积在120平方米以下的占了总成交房屋的5成以上，而价位在2500元平方米以下的占47.18，价位在每平方米3000元以下的占71.92。 三、需求商品住房需求主要以本地居民为主。6、7、8月，本市居民购买商品住房分别占总成交面积的95.88%、95.79%、92.18%，市外购房者购房面积分别占4.12%、4.21%、7.82%，我市房地产消费主体仍然保持了以本地居民为主的局面。9月我市主城区商品房成交量达

44、92万平方米，成交面积较8月份上涨了29.58，仅住宅成交面积增长幅度较8月份提高了10.08个百分点。1-9月份，商品房总销量虽然呈现出继续下降的趋势，但单月成交量却在不断上升。9月份我市商品房成交量就比8月份增加了20万平方米，成交均价却比全国平均价格低近400元，增幅仅为6.92。今年1-9月，我市商品房成交面积达779.44万平方米，其中住宅成交面积为673.95万平方米，同比分别下降了6.2和10.02，而下降幅度却比前8个月减少了0.4个百分点和1.29个百分点。 同时，因上月基数较低，9月份单月与8月份相比，商品房成交面积出现了相对大幅度的上升，仅商品房住房增幅就比8月提高了10

45、个百分点。商品住房供应与消费结构仍以中小户型、中低价位为主。从供应看，6、7、8月累计可售商品住房中单套建筑面积在120平方米以下的分别占住房供应总量的62.88%、60.06%、60.05%；价位在2500元/平方米以下的分别占住房供应总量的55.33%、48.93%、48.94%。从消费需求看，6、7、8月成交的商品住房中单套建筑面积在120平方米以下的分别占当月商品住房成交总量的37.74%、80.41%、51.16%；6-8月，成交的商品住房中价位在2500元/平方米以下的占6-8月商品住房成交总量的53.86%。从供应和消费结构看，市场上普通商品住宅的供应基本满足消费者的需要。200

46、4年5月-2005年8月重庆市住宅销售面积、住宅销售额住宅销售面积（单位：万平方米）住宅销售额（单位：亿元）2004年5月261.1937.882004年6月344.1449.962004年7月387.9555.42004年8月449.0165.252004年9月498.272.552004年10月560.3982.572004年11月685.66102.092004年12月1138.261792005年1月-2005年2月196.3234.452005年3月325.1355.72005年4月380.0964.732005年5月446.6878.522005年6月531.8993.042005

47、年7月557.7797.222005年8月955.25190.1第五节 二手房1-9月，主城区二手房转让均价在1718元平方米，其中二手住房转让均价同比上涨了15.68，达1527元平方米。从9月份单月来看，二手房、二手住宅成交均价与8月相比分别增长1.56和0.5，二手房价格进一步趋于稳定。 前9个月，我市主城区二手房成交面积为227.99万平方米，比前8个月下降了0.81个百分点。住宅成交面积却出现了增长趋势，同比增长了2.12，达203.15万平方米。6、7、8月，重庆市主城区二手房成交面积分别为20.87万平方米、23.72万平方米、28.72万平方米，同比分别下降56.53%、23.

48、85%、37.77%，其中住宅17.61万平方米、23.01万平方米、27.84万平方米，同比分别下降54.28%、 8.22%、15.12%。6、7、8月二手房及二手住房成交面积同比虽继续下降，但呈逐月增长态势。交均价7月与6月环比增长0.41%，8月与7月环比增长2.23%，增速保持平稳。总体上看，国办发200526号和渝府发200555号等调控政策施行后，6月份市场交易量大幅下降，商品房、二手房成交面积呈负增长态势，但 7、8月份商品房和二手房成交面积均逐月增长，市场观望心理减弱，市场信心有所恢复，调控政策继续发挥稳定房价、优化结构的作用。第六节 写字楼一、供应本季度主城区新上市项目主要

49、有位于江北观音桥商圈的未来国际，未来国际为江北区首个甲级写字楼。未来国际坐镇北城商圈重庆观音桥黄金核心要塞，东接商业街临街建新北路，南邻重百江北商场，西临嘉陵公园，北面规划为步行街与嘉陵公园间的城市绿化休闲广场。未来国际建筑用地面积10811平方米，总建筑面积12万平米，总高度220米。建筑主体部分塔楼为地上44层，裙房6层，塔楼为5A甲级写字楼。 重庆市2004 年5月2005年9月办公楼竣工面积、办公楼新开工面积、办公楼施工面积办公楼竣工面积（万平方米）办公楼新开工面积（万平方米）办公楼施工面积（万平方米）2004年5月11.4619.55142.922004年6月14.4120.3815

50、7.952004年7月18.2320.54159.292004年8月20.9724.31167.052004年9月21.126.81169.632004年10月22.532.34175.782004年11月25.9334.85183.012004年12月39.0952.08210.22005年1月2005年2月5.48.27153.592005年3月8.3913.65204.082005年4月8.6317.02211.662005年5月8.5317.41214.532005年6月9.6117.74221.912005年7月16.4126.28235.382005年8月23.9626.59239

51、.65二、销售重庆市2004 年5月2005年9月办公楼销售面积、办公楼销售额办公楼销售面积（万平方米）办公楼销售额（亿元）2004年5月11.313.222004年6月13.643.772004年7月15.224.232004年8月17.724.582004年9月20.315.192004年10月21.025.462004年11月22.245.792004年12月29.147.242005年1月-2005年2月5.260.952005年3月7.041.322005年4月7.621.462005年5月7.931.572005年6月8.671.732005年7月13.484.272005年8月1

52、6.84.68第七节 商铺一、供应2005年9月19日，商务部、财政部、建设部等联合下发的关于进一步做好地级城市商业网点规划工作的通知(简称通知)规定，2005年底前，全国地级以上城市必须完成商业网点规划工作。到时仍未完成规划的，原则上将不得再批准建设新的建筑面积在1万平方米以上的大型商业网点。 通知规定，今后城市商业网点(包括商品交易市场、零售商店、购物中心、餐饮店等)的新建和改、扩建，改变现有商业网点用途，都必须符合城市商业网点规划。 随着市场竞争的加剧，重庆的商业地产已逐步呈现出一种多元化，多空间发展趋势。以南滨路为代表的商业地产近年来在重庆商业地产中大放异彩，地下商业的发展依托重庆的地

53、理特色弥补地上商业发展的不足，轻轨交通的运营则为轻轨商业的兴起奠定基础。重庆市商委首次证实：重庆商业空置率为9.5%非44%，2005年6月底前，重庆商业房总量为2600万平方米，空置房是247万平方米，空置率为9.5%。在9.5%中，还包括一年以内的待销房和三年以内的滞销房两大部分（按国际惯例，3年以上未使用的商业房才算是空置积压房）。 “重庆9.5%的商业空置率低于全国20%25%的平均空置率”。就如何看待外界“重庆商业房空置”的问题，重庆市商委市场处处长袁聿超解释称，准确的说法应是：商业房空置占全市各类空置商品房的44%才对（即247万方）。现在外界混淆了一个概念说重庆市商业网点面积只有

54、万平方米。事实上不是这样559万平方米是重庆市包含住宅、写字楼、商业房及其它（比如部分公建项目）四大类空置的总和，而不是重庆商业房的总量。 2005年3季度商铺市场主要新推商业楼盘物业名称区域物业地址商业面积（m2)均价(元/平方米）帝景摩尔南岸区南坪北路10000023900世纪金街江北区江北观音桥步行街540040000长德.布品渝中区渝中区新华路1000045000重庆市2004 年5月2005年8月商业营业用房竣工面积、商业营业用房新开工面积、商业营业用房施工面积商业营业用房施工面积（万平方米）商业营业用房新开工面积（万平方米）商业营业用房竣工面积（万平方米）2004年5月703.14

55、105.6447.072004年6月766.04131.462.932004年7月810.52152.1876.622004年8月836.81175.6788.932004年9月861.14191.6795.532004年10月886.22212.41103.772004年11月938.18233.63112.872004年12月1022.46279.13226.132005年1月2005年2月680.7541.0428.192005年3月790.0766.0247.812005年4月823.0580.6957.562005年5月842.5991.368.022005年6月884.9106.7

56、889.392005年7月921.33146.56109.242005年8月938.17159.73122.29二、销售重庆市2004 年5月2005年8月商业营业用房销售额、商业营业用房销售面积商业营业用房销售额（单位：亿元）商业营业用房销售面积（万平方米）2004年5月10.4425.832004年6月13.8735.782004年7月15.2340.312004年8月16.8244.332004年9月18.9749.462004年10月20.6455.652004年11月23.1162.972004年12月40.62121.432005年1月-2005年2月5.2114.962005年3

57、月10.0727.332005年4月13.8434.062005年5月19.7341.692005年6月27.5355.582005年7月29.762.742005年8月42.9496.22005年3季度大型百货、超市入驻情况商场入驻商圈入驻物业经营面积估计（m2)开业时间新世界江北观音桥未来国际420002006年夏第八节 2005年二季度颁布的主要政策法规及分析一、国税总局将对重庆等40个城市进行评估房产税收国家税务总局日前下发了关于加强房地产税收分析工作的通知，提出将联合国家财政部对重庆等全国个城市房地产税收进行专项研究和评估税收政策调整对房地产市场和财政收入产生的影响。 据市地税局有关人士介绍，国家税务总局的这次行动将对具体的税种征收情况要进行详细的分析。如，在营业税方面就涉及新建商品房竣工面积、销售面积、销售金额、已征税销售面积和销售金额及实际征收的营业税。个人将购买不足两年的住房对外销售的面积及征收的营业税。个人将购买超过两年的普通住房、非普通住房对外销售的面积及征收的营业税。二、重庆主城区征地补偿安置标准调高，平均提高28%2005年6月，重庆市政府第55次常务会议审议通过了重庆市政府关于调整征地补偿安置标准做好征