房地产价格波动的动因分析

1、房地产价格波动的动因分析基于贵阳市房地产业的实证分析刘玮学位授予单位:贵州财经学院;学科专业:企业管理摘要我国房地产业发展迅速,房地产市场的发展对促进国民经济的发展做出了突出贡献,房地产业已经成为我国重要的产业之一,但它的发展并不是一帆风顺的,而是在波动和曲折中前进。房地产业关联度广、影响力强,房地产价格波动危害性大,起伏过大的波动会危机整个国民经济的发展。贵阳市作为贵州省的省会城市,其房地产价格的运行,可以作为我国落后地区中等城市的房地产价格的代表,研究贵阳市房地产价格波动,把握贵阳市房地产业和房地产市场发展的规律,具有一定的理论意义。同时,探究贵阳市房地产价格波动的动因,有助于指导贵阳市房

2、地产业的健康发展,具有很高的实践价值。影响房地产价格波动的动因有很多,如反映市场因素的供求关系,还有反映非市场因素的诸如地租、消费者的心理预期、国家宏观调控政策和国际金融危机等因素。然而,这些影响因素在不同的城市和地区、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。本文以贵阳市房地产价格(主要以住宅成交价格)为研究对象,试图探讨在现阶段贵阳市房地产市场环境下,哪些因素对贵阳市房地产价格产生的影响是主要的,哪些是次要的(当然这种主次因素是相对且是动态的),并通过对贵阳市房地产业进行定性和定量的实证研究,揭示其内在的运行机制。本文对房地产价格波动的动因分析主要由以下部分组成:第一部分:

3、简要阐述了房地产价格波动的选题背景、国内外研究现状,并归纳了本文的研究思路、研究方法及创新点。第二部分:房地产价格波动的基本理论综述。这部分主要介绍房地产价格波动的含义及特征以及影响房地产价格波动的市场因素和非市场因素。第三部分:贵阳市房地产价格波动的现状及问题。这部分首先介绍中国房地产价格波动的大背景;其次介绍了贵阳市房地产价格波动的现状及问题。第四部分:价格波动理论的实证分析贵阳市房地产市场。这部分首先运用市场因素的供求理论,对贵阳市房地产价格波动进行定性和定量的分析,其中重点是定量的实证分析;其次,运用非市场因素理论对贵阳市房地产价格波动进行分析;最后,介绍了贵阳市房地产价格未来走势的预

4、期。第五部分:简要介绍贵阳市房地产价格波动的对策与建议。本文的创新之处:鉴于已有的研究成果大多数是从宏观的角度对我国房地产价格进行分析,本文通过对贵阳市房地产价格波动的动因进行实证分析,在研究方法上,以数量模型的形式定量地将房地产价格和影响房地产价格的其他市场因素(如房地产开发投资占全社会固定资产投资的比率、社会消费品总额、城市居民人均可支配收入、土地出让面积占GDP的比率等)定义为应变量和自变量:同时,本文也运用非市场因素理论对贵阳市房地产价格波动进行分析,即以定性的形式来说明。通过观察它们之间的因果关系来寻找其内在之间的变化规律,以此为房地产业的政策制定提供依据。鉴于对于特定主体(比如一个

5、城市)房地产价格运行的研究还是非常有限的,所以本文的研究在特定对象上也表现出一定的创新性。本文通过实地调查,收集资料,在大量调查研究的基础之上,通过理论研究与实证研究相结合,着眼于目前贵阳市房地产业的现状及问题,并在对资料进行全面整理、分析的基础上,对贵阳市房地产价格波动的动因进行理论和实证研究分析,并给出了相关的对策。关键词：房地产价格;房地产业;波动;动因AbstractThe rapid development of our country real estate,real estate market development in promoting thedevelopment of

6、the national economy have made outstanding contributions to,the real estate industry has becomeone of important industries in our country,but its development is not smooth,but in the fluctuations and twists andturns ahead.Correlation degree in real estate and impact resilient,real estate price fluct

7、uations danger of big upsand downs will be too large fluctuations in the development of the entire national economy crisis.Guiyang City,Guizhou Province,as the capital city,and its real estate price run our country backward areas can serve as amedium-sized city on behalf of real estate prices,resear

8、ch real estate price fluctuations in Guiyang City,GuiyangCity to grasp the real estate industry and real estate market development laws,has a certain theoretical significance.At the same time,explore the Guiyang City real estate price fluctuations cause,help guide the health of GuiyangCity real esta

9、te development,with high practical value.The impact of fluctuations in real estate prices have a lot of motivation,such as a reflection of market supplyand demand factors,have reflected the non-market factors such as rent,consumer psychology,nationalmacro-control policies and the international finan

10、cial crisis and other factors.However,these influencing factors indifferent cities and regions,different stages of development of the real estate industry has shown the influence ofthe size are all different.In this paper,Guiyang City real estate prices(mainly residential transaction prices)as there

11、search object,trying to explore at this stage in Guiyang City real estate market environment,what are the factorsof Guiyang City,the impact of real estate prices are the main and which are secondary the,and Guiyang City realestate industry through qualitative and quantitative empirical research to r

12、eveal its inherent operating mechanism.In this paper,real estate price fluctuations cause analysis mainly by the following components:Part:briefly elaborated on the topics of real estate price fluctuations background,domestic and foreignresearch and this paper summarizes the research ideas,research

13、methods and innovation.Part:real estate price fluctuations the basic theory of synthesis.This part of the major real estate pricefluctuations introduce the meaning and characteristics,as well as the impact of price fluctuations in the real estatemarket factors and non-market factors.Part:Guiyang Cit

14、y real estate price fluctuations and question the status quo.This part of the first Chinesereal estate price fluctuations introduce background;followed by the introduction of Guiyang City real estate pricefluctuations and question the status quo.Part:Price fluctuations in the theory of empirical ana

15、lysis-Guiyang City real estate market.This part ofthe first use of the market factors of supply and demand theory,fluctuations in real estate prices in Guiyangqualitative and quantitative analysis,which focused on quantitative empirical analysis;Secondly,the use ofnon-market factors in the theory of

16、 Guiyang City real estate price volatility analysis;Finally,introduced theGuiyang City real estate prices the expected future trends.Part:A brief Introduction of Guiyang City real estate price fluctuations of the countermeasures andsuggestions.Innovation of this article:In view of the majority of ex

17、isting research results are from a macro point of viewof our country real estate price analysis,this article of Guiyang City real estate prices cause fluctuations in theempirical analysis,research methods at up to the number of model the form of quantitative real estate prices willaffect the real es

18、tate prices and other market factorsshould be defined as variables and independent variables;Atthe same time,this article also use non-market factors in the theory of Guiyang City real estate price volatilityanalysis,that is the form of qualitative description.By observing the causal relationship be

19、tween them to look forchanges between its inherent laws,as the real estate industry provide the basis for policy formulation.In view ofthe main body for a particular(such as a city)real estate prices to run the research is still very limited,so this studyon a specific object must also show innovativ

20、e.In this paper,through field surveys to collect information at a large number of investigations and studiesbased on theoretical research and empirical studies combining focus on the current status of Guiyang City and thereal estate industry issues and to conduct a comprehensive collation of informa

21、tion,analysis of the basic on theGuiyang City real estate prices cause fluctuations in theoretical and empirical research and analysis,and give therelevant countermeasures.Key Words：Real estate price;Real estate enterprise;Volatility;Driving force目录1导论61.1选题背景及研究意义61.1.1选题背景61.1.2研究意义61.2理论综述81.2.1国

22、外研究现状91.2.2国内研究现状101.3研究内容和方法121.3.1研究内容121.3.2研究方法121.4本论文研究的目的及创新点131.4.1研究目的131.4.2创新点13房地产价格波动的基本理论综述142.1房地产价格的含义及特征142.2房地产价格波动的市场因素152.2.1房地产市场波动的供给因素152.2.2房地产价格波动的需求因素152.2.3房地产价格波动的供求因素162.3房地产价格波动的非市场因素172.3.1地租理论172.3.2消费者的心理预期理论172.3.3国家宏观调控政策182.3.4 2008年金融危机18贵阳市房地产价格波动的现状及问题203.1中国房地

23、产价格波动的大背景203.1.1中国房地产价格波动的现状203.1.2中国房地产价格波动的问题213.2贵阳市房地产价格波动的现状及问题233.2.1贵阳市房地产价格波动的现状233.2.2贵阳市房地产价格波动的问题25价格波动理论的实证贵阳市房地产市场274.1供求理论对贵阳市房地产市场价格波动的分析274.1.1一般理论分析274.1.2实证数量分析284.2非市场因素对贵阳市房地产市场价格波动的分析344.2.1地租理论对贵阳市房地产价格波动的影响分析344.2.2消费者预期理论对贵阳市房地产价格波动的影响分析354.2.3国家宏观调控政策对贵阳市房地产价格的导向作用374.2.4 20

24、08年金融危机对贵阳市房地产价格波动的冲击384.3贵阳市房地产价格未来走势的预期395贵阳市房地产价格波动的对策与建议415.1调整和改善住房供求结构415.2加大土地供应调控力度415.3贯彻和落实宏观调整政策425.4加大消费者购房的贷款支持435.5正确引导潜在购房者的消费需求435.6削弱金融危机对房地产市场的负面影响44参考文献46发表论文与科研情况说明48后记491导论1. 1选题背景及研究意义1. 1. 1选题背景 1998年，我国结束福利分房制，开始实行货币化分房，成为房地产业走向市场化的分水岭。从此，我国的房地产市场迅速发展，对拉动内需，加快城市化进程，促进国民经济增长，起

25、到了重大作用。经过十多年的发展，房地产业已成为我国第三产业中的主要产业之一。门国家统计局日前公布的数据显示，房地产业增加值占我国国内生产总值(GDP)比重超过50，在国民经济发展中发挥了支柱产业的重要作用。z然而，受到美国金融危机的冲击，我国的房地产业也出现了一些新问题，比较突出的有:房地产开发投资增幅放缓、商品房价格不断波动、住房结构失衡等等。 面对住房结构失衡严重、价格不断波动的城市住房市场，为了保持房地产业稳定和健康发展，我国政府相继出台并实施了一系列的宏观调控措施，土地、信贷、税收、规划多管齐下，对房地产市场的发展起到了一定的积极作用。 但是，房地产的价格一直处于变化中，并且有不断波动

26、的趋势，成为影响我国社会经济和群众生活的重大问题。房地产价格是个较为复杂的问题，涉及到的因素有社会的(比如供需关系)、经济的(比如住宅租金)，政策的(比如国家宏观经济政策、货币政策)等等。贵阳市作为贵州省的省会城市，其房地产价格在西部欠发达地区的城市中一直处于较高的位置，其价格与一些经济发展情况要远远好过贵阳市的城市比齐，成为各界十分关注的一个现象。在这方面己有许多讨论，主要是政策层面上和市场经营层面的，基于贵阳市房地产业的实证创新研究，仍然有许多尚待调查研究的问题。鉴于此，本文的研究分析成果就显得更具有理论上和现实上的意义。1. 2研究意义 本文研究意义可以从理论和实践两个方面进行阐述: 1

27、.理论意义 从理论的角度来说，根据产业经济学、发展经济学的相关原理，一个国家的城市房价与该国所处经济发展阶段密切相关，不同经济发展时期的房地产价格有不同的表现特点，一般情况下，经济越是发展，房地产的价格就越能够形成与经济整体的联动关系。特别是当前国家金融危机中，房地产成为一个十分敏感的产业。比如:受到美国金融危机的打击，美国两大官方按揭融资机构房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)财政出现严重经济困难，濒临破产。据统计，两家公司拥有或提供担保的抵押贷款的总值约为5万亿美元，相当于全美12万亿美元房屋抵押贷款债务的近一半。由于房利美和房地美在美国当前楼市乃至经济整体中所

28、扮演的重要角色，他们的危机引起了布什政府的高度关注。isl 改革开放30年，尽管我国房地产业有了长足的进展，但我国目前仍处于经济发展中对于房地产需求的“刚性和弹性”与“投资和投机”并存的特别时期，城市居民对住房的需求面临巨大的增长空间的同时，房地产市场的投资效用也日益显现。因此，对城市住房价格波动的动因分析是我国现阶段经济、社会发展和当前对付世界性金融危机的客观反映和必然要求。 具体到某个城市的房地产价格运行情况看，本文拟建立特定的数量模型，根据影响价格变动的一些变量，来从数量上讨论房地产价格变动的机理。影响房地产价格波动的因素可能有多种形式。首先，供求关系影响房地产价格，供求关系的变化是影响

29、房价变化的主要原因;其次，房地产价格的波动又不仅仅受到供求因素的影响，它在受到供求关系影响的同时，还会受到其它一些变量(如国家宏观调控政策、租金、消费者的心理预期、城市居民人均可支配收入等)的影响，这些变量可能是随机的，也可能是人为控制的，这种影响在理论上可能会成为一个难以监控的因素，这在理论上是需要深入探索的。因此，本文在理论上可能面临一些新的需要突破的难点，需要采用更加综合的方法来进行分析和研究，从而深化本文的理论意义。 2、实践意义 从实践的角度来说，房地产业是我国国民经济的基础性、先导性产业。住房既是生活和生产的必需品，同时也是一种资产或者说财富。房地产的价格既关系到一般老百姓的生活和

30、生产问题，也关系到城市发展潜力和竞争力，更关系到国家的宏观经济政策和金融稳定的顺利实施。定量和定性研究房地产价格波动的影响因素和房地产业的发展态势，可以为政府进行宏观调控提供依据:为房地产企业开发新项目提供参考;为消费者提供信息支持。 具体来说，本课题研究工作的实践意义如下: 1)为政府进行宏观调控提供依据 由于房地产价格波动对整个国民经济的运行和社会稳定有着重要影响，自2005年4月以来，政府通过一系列调控措施，来遏止房地产业投资增长过快及房价上涨过快的势头，取得初步成效，但随着时间的推移，政策效力逐渐减弱。因此，对城市房地产价格波动与政府相关宏观调控手段及政策效果进行研究，有助于更好得了解

31、我国房地产市场存在的问题，准确把握调控的时机和方向，为政府进行宏观调控提供依据。 2)为房地产企业开发新项目提供参考 房地产开发商对未来商品住宅价格的预期，在一定时间内对房地产价格的波动也有很大的影响。如果开发商认为未来房地产价格有上涨空间，就会将现有房地产待价而沽;反之，则会采取各种促销手段刺激需求。但是房地产商对房价的预期是主观的、感性的，没有建立在研究分析的基础上，从而加剧了房地产价格的波动，增大了房地产企业的经营风险和财务风险。因此，对城市房地产价格波动进行分析研究并找出其变化的规律和原因，为房地产企业开发新项目提供参考，对于整个房地产业的健康发展起到了一定的积极作用。 3)为消费者提

32、供信息支持 由于历史原因，我国住房制度改革政策突出产权制度改革，促成了大众消费模式、消费观念的快速变化。一是居者有其屋的屋被普遍理解为自有产权房，美国老太太和中国老太太的住房故事一度盛传于大街小巷，促进了住房消费观念、消费模式的快速转变，居者有其屋本身没有错，但不一定非要拥有产权房才行;二是盲目攀比;三是恐惧心理;四是从众心理。4以上四个因素共同作用导致了消费者的消费预期趋向于非理性，从而加剧了房地产价格波动并有不断攀升的势头。因此，对城市房地产价格波动的原因进行深入的研究和分析，找出解决的办法，为消费者的消费观念趋于理性提供信息支持。 通过对贵阳市房地产业价格波动的动因进行实证分析，在研究方

33、法上，以数量模型的形式定量地将房地产价格和影响房地产价格的其他因素(如房地产开发投资占全社会固定资产投资的比率、社会消费品总额、城市居民人均可支配收入、土地出让面积占GDP的比率)定义为应变量和自变量:同时，本文也运用非市场因素理论对贵阳市房地产价格波动进行分析，即以定性的形式来说明。通过观察它们之间的因果关系来寻找其内在之间的变化规律，以此为房地产业的政策制定提供依据。1 .2理论综述 随着房地产市场商品化的进一步发展，房地产价格的高低越来越受到人们的重视，房地产价格的形成和变动机理也一直是学者们研究和探讨的热门领域。2. 1国外研究现状 在研究房地产价格的国外文献中，已经有了一些应用数量关

34、系来研究房地产价格的成果，如Malpezzi (1999)针对价格收入比以及房地产价格变化利用误差修正模型得出了前期价格和收入变化对于房价的影响以及短期供给弱弹性的结论;LslManning (1989)使用1980年美国94个MSA的普查数据建立了房地产价格方程，他认为气候、环境等这些区域的非经济性的价格已被资本化到了土地和房地产价格中。除收入因素、环境因素外，在许多实证研究中，人口因素也经常被用来解释和预测房地产价格变动及其走向，如Mankiw和Will (1989)通过研究美国20世纪70年代一些城市的房地产价格，认为二战后生育高峰起出生的一代人进入购房阶段是导致房地产价格上涨的主要原因

35、。呀反多学者利用指数平滑、自相关模型以及hedonic模型预测了美国各地区房地产价格的变化趋势(Gu, 2002, Birch Sunderman, 2003 ) o， 古德哈特(Good hart)等人所建立的FCI(即金融形势指数)指数来研究房地产价格因素的货币政策意义。古德哈特等将FCI指数定义成真实短期利率、真实有效汇率、真实房地产价格和真实股票价格等主要资产价格的加权平均数，并用这个指数作为未来通货膨胀水平和经济运行情况的先行指标，它也是CPI指数和通货膨胀水平的先行指标，其作用就是检验主要资产价格的波动对未来经济运行情况和通货膨胀水平的预测功能。8 汉森(Hanson)等人构建了货

36、币形势指数MCI。古德哈特和霍夫曼在MCI指数中引入房地产价格和股票价格构建了FCI指数，对未来产出与通货膨胀的变化进行预测。实证研究表明，FCI指数在G7国家的预测效果比较好。fsl 挪威经济学家汉宁.加可森和他的同事利用计量经济模型分析了影响房地产价格的各种因素，得出了一些非常有意义的结论。他们使用的计量经济模型并不十分复杂，却包含了变量。这个研究使用挪威30年的房价数据分析了各种经济变量和房价的关系，最终得出结论:影响房价的最主要的因素是利率、住宅存量、失业率和家庭收入。由于经济基本要素的变化可以较好地解释房价变化，因此，说挪威己经出现房地产价格泡沫的论断是缺乏根据的。当然，挪威和中国国

37、情相差甚远，不能用挪威的结论来套中国的房地产市场。但是，挪威经济学家采用的研究方法很值得借鉴。1.2.2国内研究现状 在研究房地产价格的国内文献中，国内学者大多数都是利用线性回归、主成分分析及长期趋势法等方法来研究影响房地产价格的因素及其变动过程。如马思新、李昂 02002)借鉴现有关于hedonic定价的理论方法和研究经验，构建了北京市商品房价格的hedoni。模型;tlol李立、李永辉(2002)认为，房地产价格是由多种要素决定的，除土地成本、建筑安装工程成本外，还与城市经济指标如居民收入水平、经济发展速度等因素有重要的关联性;”吴建峰(2002)对我国城市房地产价格进行研究后发现:人均工

38、资水平对城市房地产价格会产生一定影响;1127王勇、龙奋杰(2002 )对我国城市房地产价格进行研究后发现城市房地产价格与城市职工的平均收入之间有很强的相关关系;1137刘立民(Zoa2讨论了房地产价格的形成与决定因素，认为城市经济环境的发展变化所造成的房地产供求变化，逐渐成为房地产价格形成中最具决定性的因素。 柴强(Zo01在其房地产估价一文中认为，从成本构成的角度看，房地产的价格主要由以下几部分构成，用公式表示为:房地产的价格二土地使用费+土地开发费+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润。在市场价格稳定的条件下，开发成本增加，如土地价格、建筑材料价格、拆迁成本的上涨，以及

39、新材料、新技术、新工艺的使用均使开发成本增加，再加上劳动力工资、利息等费用的增加，使开发商获得利润减少，利润率下降，市场供给量减少，供给与需求的结构性矛盾加剧，从而导致房地产价格波动并有不断攀升的趋势。0147 吴建峰(2002)在其我国城市住宅价格研究一文中认为，消费者个体的家庭经济状况、家庭的人口构成和结构都对房地产的需求产生影响。tlsl在房地产市场中，不同收入的家庭，负担能力是不同的，在选择房地产的规模、档次、区位等是有差异的。就住宅而言，在城市里低收入家庭的住房状况相对较差，都具有改善住房条件的需求，尤其是我国取消福利分房实行货币补贴以来，由于增加了购房的专项补贴，这些低收入人群逐渐

40、转变成了潜在的消费者，但是需求价格受到支付能力的制约仍然处于比较底的水平。在过去的实证研究中，也得出家庭年收入与房地产价格是呈正相关。 易宪容(2005)在其中国房地产市场泡沫存在与否之争一文中认为，我国房地产业的开发投资过热、空置率过高、房地产价格持续增长、房价收入比超出警戒线等都说明我国房地产价格已出现泡沫，应该采取严格调控措施进行调控，他还认为，中国房地产价格波动主要是住房有效需求不足。Cis7无论从消费者的角度还是从投资的角度，国内住房市场的热销仅是以往“存量需求”的释放，而不是潜在需求真正地转化为有效需求。这种依赖银行信贷所释放的“存量需求”不仅可能给银行带来巨大的系统性风险，而且这

41、种需求脆弱性将暴露无遗，房地产价格泡沫也随时有可能被戳穿。有效需求不足，一味地提升房地产的价格只能使得我国房地产价格增长的越来越快。 梁荣(2005)在其中国房地产业发展规模与国民经济总量关系研究一文中认为，房地产业发展与国民经济是相适应的，并且是良性互动的，即房地产价格的高低与国民经济的增长水平是密切相关的.书中在对房地产业与国民经济一般关系进行分析的基础上，首先讨论了主导产业演进理论(包括经济成长阶段论)和房地产“倒U曲线”假说及其关系，论证了房地产“倒U曲线”所反映和描述的规律，即特定时期房地产业发展规模与国民经济总量关系的“长期趋势”。书中引用了库兹尼茨教授曾对世界各国的宏观经济增长与

42、房地产业发展状况之间的关系的研究结果，即宏观经济增长率达到8%-10%，则房地产业的总体发展状况处于高速发展阶段.该结论同样适用于我国这样的发展中国家，目前我国GDP年均增长率在10%左右，而且这种势头没有任何减退的迹象;同时由于人民收入水平的不断提高，对房地产特别是住宅的需求会继续保持旺盛状态。川 王维安，贺聪(2005)在其房地产价格与货币供求:经验事实和理论假说一文中认为，从房地产价格与通货膨胀关系的角度来研究房地产价格波动，可以通过构建房地产均衡市场模型，在风险中性的假设前提下，利用无套利均衡定价原理，试图从房地产价格波动中分离出通货膨胀预期的新方法。但其结论是严格基于风险中性和无套利

43、均衡假设。18，周京奎(2006)在其1998-2005年我国资产价格波动机制研究一文中认为，房地产价格与股票价格之间的联系是间接的，房地产价格通过对通货膨胀的作用间接影响般票价格;而股票价格对房地产价格却没有明显的作用。闭韩德宗(2005)在其房地产上市公司与行业发展偏离的实证研究一文中表明，我国数万家房地产开发公司只有几十家是上市公司，而且这些上市公司的业绩表现与整个行业情况出现了严重的偏离，我国房地产价格波动对股价波动产生的直接影响还是次要的，而更多的作用是有房地产行业本身的特点所决定的，即通过对通货膨胀的影响间接作用于股票市场的。zoI李求军(2007)在其(房贷新政对房地产市场的积极

44、影响一文中表明，今年9月27日，中国人民银行和中国银监会发布了关于加强商业性房地产信贷竹理的通知，对房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款、房地产信贷征信体系及房地产贷款监测和风险等作了一系列严格规定，认为房贷新政在当前房地产市场存在诸多0待解决问题的形势下出台，是有其深刻意义的，必将对房地产市场起到积极的作用。， 鉴于已有的研究成果，本文将研究的重点集中在贵阳市房价波动的影响因素上，并对其中的部分因素进行定量的分析，找出影响房价波动的深层次原因，从而为政策的制定、房地产企业的投资以及消费者的购买预期趋于理性提供信息支持。1. 3研究内容和方法1.3.f研究内容 第一部分

45、:导论。这部分主要阐述选题背景及研究意义、相关理论的研究现状及方法、本论文研究的目的及创新点。 第二部分:房地产价格波动的基本理论综述。这部分主要介绍房地产价格波动的含义及特征以及影响房地产价格波动的市场因素和非市场因素。 第三部分:贵阳市房地产价格波动的现状及问题。这部分首先介绍中国房地产价格波动的大背景;其次介绍了贵阳市房地产价格波动的现状及问题。 第四部分:价格波动理论的实证分析一贵阳市房地产市场。这部分首先运用市场因素的供求理论，对贵阳市房地产价格波动进行定性和定量的分析，其中重点是定量的实证分析;其次，运用非市场因素理论对贵阳市房地产价格波动进行分析;最后，介绍了贵阳市房地产价格未来

46、走势的预期。 第五部分:简要介绍贵阳市房地产价格波动的对策与建议。1.3.2研究方法 本文以经济学中的相关原理为依据，在参考、比较和研究大量国内外文献的基础上，结合贵阳市房地产业的实例和样本数据指标，采用定性与定量、理论与实践相结合，运用实证分析研究的方法，对贵阳市房地产市场中的房地产价格波动的动因进行分析，并对相关变量之间的变化规律进行了总结和归纳，最终得出了本文的观点。.4本论文研究的目的及创新点4. 1研究目的 本文以贵阳市房地产业作为研究对象，运用计量经济学和数理统计分析方法对上述行业样本的部分影响要素指标进行统计分析，以期发现影响房地产价格波动的相关因素。同时，将进行统计分析的要素指

47、标与影响房地产价格的其他非市场要素联系起来，找出它们内在的相互关联关系并提出可行性建议，从而为规范贵阳市的房地产市场秩序，稳定房地产价格，完善城市住房保障体系都具有重要的启示作用。4. 2创新点 本文的创新之处:鉴于已有的研究成果大多数是从宏观的角度对我国房地产价格进行分析，本文通过对贵阳市房地产业房地产价格波动的动因进行实证分析，在研究方法上，以数量模型的形式定量地将房地产价格和影响房地产价格的其他市场因素 (如房地产开发投资占全社会固定资产投资的比率、社会消费品总额、城市居民人均可支配收入、土地出让面积占GDP的比率等)定义为应变量和自变量;同时，本文也运用非市场因素理论对贵阳市房地产价格

48、波动进行分析，即以定性的形式来说明。通过观察它们之间的因果关系来寻找其内在之间的变化规律，以此为房地产业的政策制定提供依据。这也是本篇论文的实证创新之处。 本文针对性强，通过理论与实践相结合，着眼于目前贵阳市房地产业的现状及问题，通过实地调查研究，收集资料，并在对资料进行全面整理、分析的基础上，对贵阳市房地产价格波动的动因进行理论和实证研究分析。2房地产价格波动的基本理论综述2. 1房地产价格的含义及特征 1.房地产价格的含义 房地产价格是指房地产市场供需双方就某一房地产商品所形成的交易价格。在实际中一般使用房地产交易中的平均成交价格。 2.房地产价格的特征 房地产价格作为整体，其价格与其他的

49、商品价格相比，既有相同之处，又有不同之处。相同之处在于:都是价格;都有价格波动;都按质论价。不同之处在于房地产价格所具有的特征，而且其特征主要是由土地价格的特征所决定的，表现为: (1价格构成的双重性 房地产是以土地和附着于土地上的建筑物为主要物质形态的财产。它表明了房地产商品的物质构成是土地与建筑物的有机统一体。这就决定了房地产价格具有双重的实体性:其中一部分来源于开发土地和建筑安装劳动所形成的价值，另一部分则来源于土地使用权价格(根据马克思的地租理论，它是地租的资本化，是土地所有权在经济上的表现)。 (2)房地产价格的权益性 由于房地产在交易中不会发生地理位置的转移，发生转移的是与房产有关

50、的各种权益，如使用权、收益权、所有权等，所以房地产价格实质上是这些权益的价格。房地产的实物状态与其权益状态并不总是一致的，因为房地产的各种权益都会影响价格，同一宗房地产，由于转移的权益不同，其价值也会明显不同。 (3)房地产价格的区域差异性 土地的地理位置相对是固定的，房地产商品在交易时不能发生地理位置移动，房产价格呈现出区域性的差异，主要表现在不同城市之间的房地产差价上，不同地区的土地所属的社会经济环境不同，包括经济发展水平、市场完善程度、供求状况等，而这些因素都会影响房地产的价格，从而导致不同地区的房地产价格呈现出区域差异性。 (4)房地产价格呈现波动性特征 房地产价格的变动不是直线式的，

51、而是围绕房地产商品价值形成的基础随市场供求关系影响价格上下波动，螺旋式变化的。 (5)价格形成市场的不完全性 由于土地地理位置的相对固定性、区域差异性等原因，使得房地产不能放到同一个市场上去比较，不能形成完全自由竞争的市场。f2212. 2房地产价格波动的市场因素2. 2. 1房地产市场波动的供给因素 房地产市场波动的供给量是指在一定条件下卖者愿意而且能够出售的商品房的数量。一般来说，房产有一个相对较长的建设和销售周期，这个周期从土地的取得到开始投资回收的时间，一般要长于其他商品的生产周期。这意味着供给可能滞后于需求。在经济发展时期，供给滞后意味着需求没有得到满足，因而价格和租金都可能会上涨;

52、在经济萧条期，商品房过度供给而产生大量的空置，这也使商品房价格下降。 然而，在房地产市场上，不论是存量房还是增量房，短期内二者都缺乏供给弹性。存量房之所以短期供给弹性较低，其主要原因是当房租上涨时，租户在短期内不会很快减少他们所承租的房产空间，以致可供出租或再出租的原有房产在短期内供给量变化对租金变化的反应较迟钝。“增量房”的供给弹性也较低，是由于新开发的房产从决定开发到建成租售，需要一个较长的周期。在这段时期内，新房不能及时满足市场的需求，市场上的供给量也不会很快变化，所以新开发的房产的短期供给弹性缺乏。由于短期内房地产市场上的商品房供应量不能得到较快的增加，房屋租金和售价则主要由市场需求量

53、的变化所决定。 同时，从长期变化来看，房地产供给弹性系数趋于增大，而这主要是通过改变原有土地的利用性质和房屋的用途，以及增加新的房地产开发项目，以适应房地产市场价格的变化。但是，由于土地地理位置的固定性、数量的有限性和稀缺性，其长期供给也缺乏弹性。2.2.2房地产价格波动的需求因素 房地产市场波动的需求量是指在一定条件下消费者愿意而且能够购买的商品房数量。很明显，只有有效的需求与房产价格有关，这种需求由于房产的不可移动性，造成的需求者和有效需求在某一时间及地域是相对稳定的。但房产的复杂性在于它既是消费品又具备可投资性，这种双重属性将由房产所处的位置、市场消费、投资群体等不同而不同。因此，不论是

54、开发商还是商品房投资者都必须对市场有一个详细的分析和预测，以便了解在特定的位置和特定时段的有效需求量。 房产的需求价格弹性较小。房产因土地数量的有限性和位置的固定性，其可替代性较低，因此，与一般商品相比，房产的需求价格弹性较低。但是房产的需求收入弹性较大。居民的可支配收入水平很大程度上决定了房产的需求量。需求收入弹性大的房产，其投资风险较大，相应投资回报率也较高;相反，需求收入弹性低的房产，其投资风险虽较小，但相应的投资利润也较低。2. 2. 3房地产价格波动的供求因素 房地产市场波动中的供给和需求是影响房产价格的两个基本因素，其他因素都是通过影响房地产的供给与需求来影响房地产的价格。当供给一

55、定时，如果需求增加，价格就会上升;如果需求减少，价格就会下降。相反，当需求一定时，若供给增加，价格就会下降;供给减少，价格就会上升。市场经济条件下，供给与需求的相互作用结果是引起商品价格的变化和均衡。所谓商品的均衡价格，是指某种商品的需求价格与供给价格相一致时的价格，也就是该种商品的市场需求曲线与供给曲线相交处的价格，如图1所示:“ 在图1中，ss表示商品供给曲线，DD表示商品需求曲线，E点是供求均衡点，P表示商品价格，Q表示商品数量。当EQ=OP时，表示价格均衡;当EP=OQ时，表示数量均衡。在一定的市场条件下，若供给数量小于Q为Q，时，显示市场上商品供不应求，导致价格上升至P,，进而供给增

56、加，使供给数量向Q移动，价格趋于平衡;又若供给数量大于Q为Qz时，说明市场上商品供过于求，导致价格下跌至Pz，进而供给又会减少，向Q靠拢，价格又将趋于平衡。 因此，在房地产市场价格波动中，价格是核心，价格的高低直接影响房产开发商的经济利益，从而引起市场竞争，市场竞争导致开发商生产要素的流动，生产要素的流动将会重新改变房地产市场上的供求关系。市场的供求的动态变化影响着房地产价格，而价格的变化同样也影响着市场供求。房地产市场的运行机制就是通过住宅价格、供求、竞争等市场要素的相互作用，自动地调节开发商的生产经营活动，实现市场上的供给与需求的平衡。2. 3房地产价格波动的非市场因素2. 3. 1地租理

57、论 马克思在批判地继承古典政治经济学地价理论的基础上，提出了劳动价值论为基础的地租理论。该理论认为:房地产价格和房租都是房屋价值的货币表现形式，都反映房屋的价值。马克思通过含地租(地价)的土地资本化率的概念来考察房价和租金的关系，土地资本化率就是指同一时间、同一区位、同类型房屋租金与房价的比例关系，即土地资本化率二地租/地价。 马克思的地租理论的前提条件是房价与租金处于同一个成熟市场环境下，双方联系紧密，没有相互区隔，从而得出两者存在正相关关系的结论。 一般来说，租金的多少与房价直接挂钩，但是总体的房租和房价都是在一个较长的周期中保持上升的趋势。当租金回报率高时，人们会购进更多的住房用于出租，

58、房价会在购买需求增加时上升。如果房价的上升使租金回报率过度下降时，购买行为就会减少，使房价上升的幅度降低或下降。当房价下降到租金回报率提升到增加购买需求时，租金又影响着房价的上升，并靠市场中的供求关系保持上升中的相对平衡。23)2. 3. 2消费者的心理预期理论 消费者的心理预期(也称市场预期)是一种潜在的、比较普遍的社会心理和行为现象。但是目前在房地产消费市场中，消费者的心理预期未趋于理性。穆斯在理性预期与波动理论一文中，对理性预期作了精辟的解释:理性预期是相对“适应性预期”而言的。所谓适应性预期就是运用某经济变量的过去记录预测未来，反复检验和修订，采取错了再试的方式，使预期逐渐符合客观的过

59、程。而理性预期与这种适应性预期根本不同，它是指人们预先充分掌握了一切可以利用的信息做出的预期。这种预期之所以称为“理性的”，因为它是人们参照过去历史提供的所有知识，对这种知识加以最有效利用，并经过周密的思考之后，才做出的一种预期。24 由于房地产的高价值特性，消费者在进行投资或置业行动之前，他们都会经过理性的分析和决策，并对此类商品做出一定的预测:升值潜力大，立即付之于行动;前景未卜，则等待观望。这里，消费者所做的预测，即为心理预期中的理性预期;同时正好印证了穆斯在理性预期与波动理论一文中对理性预期所提出的理论要点:理论预期是观察到的过去经验的规律性总结，它可以指导人们的经济行为，因而理性预期

60、学说构成经济行为的基础。2.3.3国家宏观调控政策 为了引导和调控房地产市场价格波动，稳定房价，促进房地产业健康、持续发展，我国相关部门制订了一系列的房地产政策，简称“新政”。新政内容主要包括完善土地管理和调控、调整商业银行住房信贷政策及“国六条”等。新政的出台对房地产价格波动具有导向作用。 但是，由于没有处理好政府与市场之间的关系，造成了我国政府在房地产管理上的角色缺失与越位，从而导致房地产市场的运行效果不佳，具体表现在:房地产价格不断波动;房地产供给结构性矛盾比较突出;开发融资结构不合理;供给市场的垄断:中介市场市场信息传递机制的缺失等。其中，房地产价格长期的变化波动，让购房者望房兴叹，从